医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。
名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社 住友商事株式会社 セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2015-04-29 00:32:52
このマンションのスラブ厚は、いくつでしょうか？
カタログを見ても記載がないので、ご存知の方が
いらっしゃったら、教えて頂けませんか。
床が直床なので、気になります。
>>2405 とおりがかりさん
情報ありがとうございます！
200㎜以上あれば安心です。
https://izilook.com/13482
駅前開発もスタートするようですし、
前向きに購入を検討します！
まだ３割くらいは残ってるのかな?
2020年までに完売できるか…
過去スレの内容から察するに、
実販売 坪単価は@230程度ってとこかな。
ここの適正坪単価って、どれくらいなんだろう？
>>2408 匿名さん
この検討板の最初の方では@235とか、@255～260とか予想されていますが、その間くらい？
線路沿いのパークハウスの中古とか、かなり高めで出ていますからね～(特に、線路に面していない棟)
>>2408 匿名さん
B棟・C棟の実売価格 坪単価は@210を切ってますよ。
A棟は上記のとおり@230前後です。
南側 A棟以外は、また下がりそう。
最終的には@190くらい？
A棟以外は部屋タイプの選択肢も
まだまだ多いので、焦らず・長期戦で
商談を重ねていきます！
C棟で70m2 4000万の提示があれば、
契約に進みます。
あと200万下げられないかを、
年度末に向けて交渉します。
竣工2年経ってしまうと中古物件扱いに
なってしまいますので、3月以降に、
一気に坪単価が急下降するのではと
期待です。
さすがに竣工2年以上経った物件は、
敬遠されますから。
>>2409 とおりがかりさん
パークハウスの中古は、かなり強気の価格設定だと思います。
あの価格で本当に売れるのか、興味深くウォッチしていきます…
特に線路側は、西武線が立体化された場合、更に厳しい条件となります。
まぁ、そんな情報は売り手が伝える訳はないと思いますが。
>>2413 匿名さん
可能性は高いと思います。
ただし、1月・2月は住宅購入に需要が高まる時期なので、値引交渉の好機ではありません。
年末・年始に大手デベのテレビCMが急に増えたことを考えると、分かりやすいと思います。
この物件の場合は、3月までじっくり待ち、それ以降 竣工2年までの期間の怒涛の値引販売で購入できれば、坪単価190は違和感ありません。
慌てて交渉・購入しなくても
売り切れませんから、ご安心を！
ご検討・交渉の参考に上石神井駅の過去10年の乗降客数を載せておきます。
値引交渉の資料の一助となれば幸いです。
ここの耐震等級っていくつですか？
フラット35Sが使えるか心配なので。
>>2414 匿名さん
そうですか、ありがとうございます。
希望の階や間取りとの関係で、考えてみます。
それにしても本当に坪単価190万だとしたら、田無や花小金井の物件よりも安いですね。あっちも値引きしてるのかな…
>>2416 匿名さん
花小金井も苦戦中。
こちら程の高値引率にはならないかもしれませんが、可能性はありますね。
花小金井の板で確認されてみてくださいませ。
高い買い物なので、焦らず、じっくりと。
間違っても、デベ営業の
「売り切れてしまいますよ」
というトークにだけは惑わせられないように。
ちなみに、
候補のお部屋はなどの棟ですか？
上石神井駅は10年間で緩やかに微減傾向という感じでしょうか
ちなみに近くの石神井公園駅の乗降人員は以下の通りです
やはり差は歴然としていますね
2008年（平成20年） 69,391
2009年（平成21年） 70,043
2010年（平成22年） 69,515
2011年（平成23年） 68,820
2012年（平成24年） 71,041
2013年（平成25年） 74,212
2014年（平成26年） 75,319
2015年（平成27年） 77,693
2016年（平成28年） 79,048
2017年（平成29年） 81,273
駅は利用者が増えたからいい、というわけでもない。
設備やダイヤが変わらなければ混雑するだけ。
横ばい程度がちょどいいのでは？
>>2418 匿名さん
確かに、駅力は断然石神井公園かと。ただその分石神井公園徒歩物件は強気価格ですからね～
ちなみに、石神井公園で子どもが遊べるエリアは比較的西側に集まっていて、ブリリアからだと自転車や徒歩で行きやすいですよ～
そういう意味ではコスパ良しかも？
>>2378 通りがかりさん
この道路、コースなど見れば見るほどこのマンションにとってはプラスになりますねぇ。
この先は石神井川の桜並木になっていますし、新しい道ができたら随分雰囲気良くなりますね。
10年後20年後中古で売るときも、少なくとも線路沿いのパークハウスや花小金井物件よりは売りやすいかも…。
乗降客が増えれば、商業施設なども充実してきますから、やはり鉄道の利便性は大事ですね。
上石神井最寄りでも大泉学園や石神井公園を使う人は多いですし。
石神井公園の乗降人員は東横線と繋がった2013年から右肩上がりですね。
2012年は前年の震災の反動もあるでしょうが。その2012年から5年で1万人も増えてますね。
>>2422 マンション検討中さん
計画から52年もの月日を経て、事業がスタートすることなんてあるんですね…
スレ主さんが奇跡と表現されていたんですが、決して大げさな表現ではないと思いました。
もちろん完成までには長い月日を要します。
しかしながら、行政が事業化開始を報道発表というオフィシャルな形で発表したことは、時間はかかっても、必ず実現はします。
ブリリア シティ石神井台を検討されている皆さま、このマンションの発展を盛り上げていきたいですね！
新しい道はこの辺りで新青梅街道に接続？
現在、西武新宿線は東村山駅付近を高架化工事中。
上石神井駅は次の高架化工事の計画に盛り込まれたてます。
詳細は参照ください↓↓↓
https://www.seiburailway.jp/news/news-release/2018/20180510_2018setsub...
>>2430
上石神井駅の高架化はまだ何一つ具体的な計画にはなってませんよ、残念ながら。
そもそも上石神井駅は車両基地もありますから単純に高架化や地下化をすればいいというものじゃないです。
また、野方あたりの地下化もすでに着手されていますが工事がかなり遅れてるようですね。
外環その２の道路も2027年ということですが計画通りに行ったところでだいぶ先ですね
>>2432 匿名さん
参考までに、2018年4月 練馬区発表資料の抜粋を、下記に貼り付けておきます。
長文につき、斜め読みをして頂ければよいですが、外環の2と西武新宿線 高架化は一体実施と記載されています。
前スレにあるように外環の2の事業がスタートしましたので、西武新宿線 高架化も同時にスタートすると思われますよ。
▼以下、抜粋▼
区内の西武新宿線沿線には、13箇所の踏切が存在し、交通渋滞の発生や踏切事故の危険性、地域分断による生活の不便や沿線地域のまちづくりの遅れなど、様々な問題が生じています。また、外環の2など交差している5路線の都市計画道路は、区内の南北交通の円滑化に資するとともに、環境、防災の観点からも重要です。これらのことから、区は、多数の踏切の除却や新設交差道路との立体交差を一挙に実現する「連続立体交差事業」※による鉄道立体化が必要と考えています。
東京都は、平成26年に、西武新宿線と交差する外環の2について、鉄道の立体化を見据え、道路を平面として計画幅員を縮小するとともに、上石神井駅に駅前広場を設置する都市計画の変更を行いました。平成28年3月には、井荻駅から東伏見駅付近について、連続立体交差事業の「新規に着工を準備する区間」に位置づけ、事業化に向けた検討を進めています。
鉄道立体化の実現にあたっては、周辺の道路や駅前広場の整備など、沿線のまちづくりを一体的、総合的に進めることが重要です。区内の上井草駅、上石神井駅、武蔵関駅の沿線3駅周辺地区については、まちづくりの方向性を示した「まちづくり構想」を策定しており、地域の皆様とまちづくりの検討などを進めています。
※連続立体交差事業とは
市街地において道路と交差している鉄道を一定区間連続して高架化または地下化することで、多数の踏切の除却や新設交差道路との立体交差を一挙に実現する都市計画事業です。
主に東京都が事業主体となり「道路整備」の一環として事業が進められています。
〈事業の効果〉
（1） 数多くの踏切が同時に除却され、踏切遮断による交通渋滞および踏切事故が解消できます。
（2） 鉄道により分断されていた市街地の一体化を図ることができ、本事業に併せてまちづくりを実施することで都市の再生、活性化に強いインパクトを与えます。
（3） 新たに生み出される高架下等の空間を周辺の土地利用計画にあわせて、自転車駐車場や公園等の多目的な形で利用できます。
（4） 鉄道輸送の安全性の向上、踏切経費の節減、輸送力の増強等に寄与します。
>>2434 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
参考までに、池袋線 高架化事業時の期間を調べてみました。
あちらは、事業決定から8年後に完成でした。
池袋線の例からいくと、西武新宿線も2030年頃に完成ですかね。
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/knp/news/20150126/690109/?P=1
皆さま情報ありがとうございます！上石神井の幅員22メートルの道路が決まったのであれば、その真ん中を線路と踏切で断絶するのはにわかに信じられませんよね。となると、高架化も2027年完成もありえますよね。高架化して、駅前広場、駅前商業施設も出来れば、雰囲気は大きく変わりますね。ついでに、新宿乗り入れも一気に進めてほしい、なんて笑
上石神井駅の立体化の完成ぐらいの時期に完売でしょうかね、このマンション（笑
外環の2も事業着手が決定するとは思ってなかった人が多いみたいですし、立体交差も早期に実現すると良いですね。
この板でも、外環の2は詰んでる、万が一実現するとしても数十年後だ、と頑なに主張している人がいました。
>>2436 マンション検討中さん
事業着手とは、ようやく用地買収の交渉がスタートするに過ぎません。
立ち退きを拒否する人がいれば、完成には時間を要しますよ。
このマンションの購入にあたっては、この計画がなくても欲しいのであれば良いですが、この計画を見越してであれば、別の物件を検討されることをお勧めします。
>>2381 匿名さん
外環・外環の２の話題が急浮上してますね…
私も外環 工事説明会に参加予定。
ここで外環の2と西武新宿線の高架化についても話があるかもです。
この板であれこれ妄想するより確実な情報が出てきますよ。
あと、ここで話題になってる新青梅街道から千川への南北拡幅道路(外環の2のごく一部)に関してですがこのマンションから上石神井駅まで徒歩という観点から言えばむしろ悪化してるんですけどね笑
交通量が増えてしまってわたるだけで大変でしょうに。
真剣に検討してる人いなさそうですね
経済的価値が低くとも、購入者にとって使用価値があれば良いと思います。
使用価値は個人の事情により異なるが、その大きさは他人には測りしれない。
経済な損失を被っても、使用価値が高いことで精神的利益を得られ、その人にとって快適な暮らしが出来そうであれば、その選択に間違いはないと思います。
皆さまにとって、最良の物件とご縁があることをお祈りしています。
完成は遥か先かもしれませんが、街が変わるイメージを持ちながら、その過程を追うだけでも私はとても楽しいですね。その意味では今回の南北道路は着手決定なので、より現実的ですしね。
>2447
そうですね！
この南北道路は、「車で通過するもの」にとってみれば利用する側ですから便利でしょうけど、
ここに住まう者、このマンションから徒歩で上石神井駅に向かうものからしたら余計な障壁が
増えて交通量も増えるだけですから住環境としては悪化が確実視された、とも言えますね。
外環本線も外環その２も便利になるのは、「道路として利用するもの（そこに住まわず通過するもの）」にとっては便利でも住まうものからすると住環境の悪化でしかないから反対運動もあるわけですからねぇ。鉄道駅ができるのとはでは訳が違いますから。鉄道駅もできれば住環境としてはやはり
悪化はしますが利便性も確実に上がりますし資産性も上がるのでメリット>デメリットになりますが、
都会での道路はねぇ。
もともと外環その２ってのは、埼玉県ですでに開通済みの外環と同様に高架化された
有料道路と無料の一般道路がそのまま走ることで緩急分離、トラフィック分散を図りながら
５放射３環状として機能することに意味がある訳ですが、有料道路の本線が "地上部に作るのはもう無理"ってことを受けてコスト（お金、時間、手間）がかかる地下を選択した時点で地上部がそのまま
当初計画のまま進むことはもう100%ありえない。
加えて、練馬区以外はその２に対しては全否定。練馬区が躍起なのは財政が悪く補助金が欲しいという点と陸の孤島、道路整備が遅れてることへの意地でやってるだけで、練馬区だけで開通しても
「通過するもの」にとっては有益性が０で、そこに住まう者にとっては分断されて環境が破壊されるだけの異物になるでしょうね。
しかし練馬区ってのは本当に学びませんね。区議会議員のおつむが足りてないのか癒着があるのか
知りませんが、陸の孤島になったり道路がおかしいのは、こうやって目先の補助金目当てで、
練馬区だけで閉じてやるから結局、断片的な道路ばかりができる結果なんですけどねー。
青梅街道ICだって結局は杉並区に反対されてハーフインターとか、外環その２も青梅街道以南は
白紙状態とか（笑
文字通り身を切ってコマ切れにしてるのにその道が何一つどこかに通らない。
>>2444 匿名さん
そうですかね？歩道、自転車専用道路、車道と分かれるだけでも良くなる気がするのですが…
新青梅の横断歩道を渡るのは今と変わらず、それ以外は駅まで横断する必要もなく、駅前は整備されますし悪化はしないのかなぁと思いました！
随分先になるとはいえ、なーんにもないよりはマシな気がします。
でも購入を左右する材料としてはちょっと弱いですかね。
開発には期待せずに、棚ぼた的に開発がついてくる方が良さそうです。
>>2449 マンション検討中さん
同感です。駅の南北道路の整備はこのあたり、特にこのマンションにとってメリットの方が大きいのは明らかだと思いますが。計画道路の地権者なら話は別ですが…。
交通量が増えて住環境が悪化する面もあるとは思いますが、駅前の現状と比較したら利便性が向上するのは明白ですよね…。
まぁそれくらい今がひどすぎる、ということなんですが。近所に住んでいるのでよく分かります。
いや、今回の南北道路の工事着手決定は、道路より一体開発される上石神井駅の高架化のがインパクト大きいですよね。前にも書きましたが新設道路が線路と踏切で断絶されるのはありえないわけで、高架化はセットになる。そうなれば駅の魅力向上は間違いない、そうなれば上石神井駅圏内の住民への恩恵もあるわけで。
>>2453 マンション検討中さん
まだ高架化の目処も設計もできてない状態ですから何を言っても無駄だと思いますよ。
野方でやってる地下化も大幅に遅延してますしね
ま、今から20年後には工事始まってるかもしれませんね。その頃にはこのマンション購入されたご家庭も子供は社会人になって巣立ってるでしょうし住み変えてる人がほとんどでしょうね?
西武新宿線が複々線化してくれたら鉄道利便性は上がるんですが都がやってる立体事業はあくまでも防災観点での整備事業だからそれもないし今は野方の地下工事でむしろ鉄道利便性は悪化中ですから鉄道利用者からしてもデメリットしかないですね。
お花畑な人がいますが道路にしろ鉄道にしろ工事期間はとても長いしその期間中は環境悪化、臨時駅やら仮設トイレ等で利便性も下がります。恩恵があると期待を膨らませるのも結構ですけど恩恵が得られるまでの間のほうが長いという現実を考えたほうが良いと思いますよ。
今から20年後、30年後に整備されたとしてそのころにはこのマンションもそういう年齢。親世代も50歳なり60歳。お子様はもう家におらず。その頃にもいまみたいに徒歩で上石神井駅への行き道がーとか言ってるんでしょうかね笑
直床を理由に購入を躊躇していましたが、以下の記事を読んで、購入する意思が固まりました！
以下、記事から転用▼
スラブ打込＋メンテ不能な排水系統を持つ直床マンションが作られていた時代は、とっくの昔に終わったそうです。
現在のマンションでは直床・二重床を問わず配線や給水を通せる二重天井が常識となり、直床でも排水管メンテが必要な水まわり部分には二重床を採用しているため、この部分のメンテナンス性に差はないようです。
詳細は以下をご参照ください。
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-49.html
この記事を読んで良かったです！
勤務地の関係で新宿線沿線で探しているのですが、この板は最近活発ですね。
田無、花小金井、久米川も検討してますが、仕様や立地を考慮し、お安くなっているのならここが一番気になってます。皆さんどういった物件と比較されているんでしょうか？
>>2458 マンション検討中さん
うちは花小金井のパークハウス、中村橋のプラウド、練馬高野台のブリリアと比較しました。
花小金井は戸数が多すぎるのと近隣での供給が多いこと、中村橋はお墓隣の立地、練馬高野台は部屋の広さがネックで石神井台が第一候補です。
駅まで行かなくてもスーパーがあるのと、石神井公園が好きなので…
でも2459さんの、パークホームズ田無も良さそう！ハイサッシなど魅力的ですね。
田無ってもっと遠くて田舎のイメージでしたが、意外に便利で住みやすそうですね。
23区に拘らなければここ良いですね！
駅前の充実度と開発具合は上石神井よりも田無です
上石神井もいづれは同じくらいになるようですが、10年、20年は昭和臭漂う今のままなのでしょうね
再開発が決まってうれしいけど、終わるまで何年かかるやら
どうしても上石神井駅を発展させたくない人がいますね(笑)
わたしもあまり期待はしていないですが…このマンション検討中&購入の人たちも期待せずに、他の条件が合って…だと思いますよー。
営業さんもこの件については、控えめな営業トークでしたし。
>>2463 通りががりさん
発展させたくない気持ちを語ってるのではなく事実と現実を説明してるだけです。私個人的には発展しようがしまいがどちらでも構いません。
ただ、ここを検討する人はここの土勢は知っておいたほうが懸命だと思いますよ。
随分昔から外環道路計画地ではあったわけで凍結中もそれは有効でありそれは今もそうですよね。
このせいでこの辺りは建築に制限がかかるし土地取引でも当然重要事項として記載されます。この道路計画ってのは厄介でしてね。即座に道路が出来るわけじゃないのは皆知ってるものの何時迄使えるかどうかもわからない、時間がわからない時限爆弾のようなものですから。
結果としてこの辺りは昔からの地元民が建て替えなんかもせずにそのまま行けるところまで行くかと言うことで古く汚い区画、建築基準で使い続けてるのが現状です。そしてそれは今後も続きます。
青梅街道インターもある意味楽しみですね。周辺がぽつぽつと用地買収進められてますがはてさてあちらもあと何十年かかる事でしょうか。
再開発ってのはきちんとしたマスタープランがあり、予算があり、期日が定まっていないとなかなか相乗効果を発揮しながら官民同時に勧められないのでいいものはできません。
外環本線が地下になってしまったので地上部開発はその2と防災観点の立体事業になってしまいましたが、都主導でまったりやるしかありませんから練馬区がこの計画に便乗して大規模再開発をできるチャンスはすでに逸ししているわけですよ。
それに練馬区は今は光ヶ丘とかそちらにお熱のようですしね笑
やはり西武線沿線で検討してる人が多いんですね。
田無のパークホームズも良いですよね。けど通勤時間も気になるので悩み中です。鷺ノ宮あたりにお手頃な新築ができれば良いんですけど。
それにしてもこの板には地勢についてすごく詳しい人がいますね！業界の方かな？上石神井以外の地域についてもお詳しいんですか？
以前、ディスポーザー付きのマンションに住んでいましたが、ディスポーザーは全く使っていませんでした。
ディスポーザーのデメリットは、
電気代・水道代が掛かる
ディスポーザーを使用することで、電気代と水道代が掛かります。
消費電力や水量は製品によって異なりますが、1日3回の使用で、電気代・水道合わせて毎月数百円～1,000円程度の上昇になる。
維持管理が必要
ディスポーザー使い続けるためには、排水処理設備の定期的なメンテナンスが必要です。
維持費用は毎月の管理費・共益費に反映されます。
田無や花小金井を検討するならひばりヶ丘エリアや、東久留米のプレミスト、清瀬のレーベンなんかも比較検討していいと思います。
昨日は試しに有楽町駅から石神井公園駅まで初めてSトレインで帰ってみましたが、30数分乗り換えなしの座席指定車の移動はとても快適でした。毎回追加料金というわけには行きませんが、疲れた時にこういう選択肢があるのはいいなと思いました。
やはりいくら線路が地下に潜って踏切がなくなろうとも路線自体の利便性が向上する計画が何一つない西武新宿線はキツいと改めて思いました。（池袋線はこれからも色々な計画あり）
毎日高田馬場で朝夕乗り換え、帰宅時間帯は西武新宿からの乗客で席は埋まっている、その西武新宿駅も新宿駅から離れたターミナル駅、高田馬場は埼京線や湘南新宿ラインなどが停まらない、乗り入れはないのに末端の支線（拝島線・国分寺線・多摩湖線）の影響を受けて遅延も多いなど、毎日新宿線を使っている身としては、正直しんどいです。
最近は朝夕の遅れも常態化してます。西武鉄道の力の入れ具合（=投資の割合）も池袋線とは雲泥の差で、石神井公園と上石神井の駅を比べればその格差は一目瞭然です。（必ずしもそれだけが理由ではありませんが…）
新型車両なども最近は池袋線へ入れて、こちらは後回し。そのせいか知りませんが、車両故障や信号機故障などが一時期頻発してました。
新宿線にも投資しろと株主総会で批判されて無理して走らせたのが拝島ライナーですが、そのほかの一般列車が減らされて通過待ちなどで影響を受けてますし、混雑も酷くなりましたね。小江戸だの拝島ライナーだの都内区間をスルーする有料列車がやたら多いです。
線路を増やす複々線化や、乗り入れ計画、新宿駅延伸などが具現化しない限り、この辺りの利便性や人気が上がるのは厳しいでしょうね。
東横線やメトロの車両が高架複々線化された区間を頻繁に行きかう池袋線を見て複雑な思いになりました。
>>2470 匿名さん
西武鉄道自身が客数の伸びが多く開発余地の多い西武池袋線に注力しぎゃくに新宿線は現状維持という方針ですからね。でもビジネス判断としては懸命でしょう。
中央線という比較にならない強力な輸送力、駅力、利便性を持つ者がすぐ南側にいますからね。ましてや何一つターミナル駅に接続しない西武新宿線はそこを解消しない限りは複々線化や立体化をしたところで何も変わりません。やるなら当初計画のあったルミネまで延伸させてるでしょうがもはや今となっては不可能ですからね。
井荻駅付近の立体化や井荻トンネルがそうであるように恩恵を被るのは車で「通過」したい人だけですね。住民にとっては出来るまでの長い時間は工事で不便をしいられてできたら今度は気軽に行き来しずらい分断化がされるだけ。ま、期待を持っている人はむしろ完成してどう良くなったか現認してからのほうが良いでしょう。相当先ですけどね笑
にしてもどうやって立体化するんですかね?
外環本線は地下。南北道路(その2)が地上。
やるなら線路を高架化するか道路を高架化しないといけないですが前者の見込みは薄そうですね?
っとなると井荻駅のように道路のほうに立体橋でもかけられて交差させるんですかね?
そうなると通過する車の人は問題ありませんが徒歩や自転車の人は南北が今以上に面倒になりそうですね。
いまだに練馬区側からはイメージ図(笑)しか出ていませんが計画の見通しや現実性よりも先に用地買収だけしておきたいのですかね
ま、目先のことしか考えない練馬区らしいですけどw
がまぁ仮に今から15年後、20年後に外環本線のトンネルが完成し開通したら青梅街道インターからの出入りに北側の南北道路がネックになりそうなので利用する側の私としてはさっさとやってほしいところではありますけどね。
実際に住んでいる身からすると、現状の道路事情が悪すぎるので歩道が整備されて開かずの踏切が解消されるのは大変喜ばしいです。
ネガティブなご意見は参考になるのですが、それでも現状よりは大分マシと思います。
なにより住民の意見を汲んでの再開発です。ご意見のように悪い面ばかりでしたら反対されて延々と決まらないでしょうね。
>>2468 マンション検討中さん
マンションのメリットはスケールメリットですから個人レベルが思う不要、必要は関係ありません。
マンション自体が小さな自治体と考えられるのでみんなでお金を出し合って運営していくだけですので。
自分が欲しいものやいらないものが自分でコントロール出来ないと嫌な人はマンションという形態自体に向いてません。
一方でこのマンションの問題はそもそもスケールメリットが出せないところにあります。歪な土地形状と用途地域の混在、接道状況からきています。ここは多棟型ですがそれぞれの棟の大きさなどの条件が違いすぎる建物群になってるのもそれが理由ですが、そのせいでスケールメリットが出せず結果として管理費も高くなってしまっています。
多棟型(団地型)の場合は条件がほぼ同等の建物で配置しないとスケールメリットが出せないばかりか後々の管理費および修繕費の負担割合や拠出割合でどうしても不公平感が出ますからね。原始規約通りにやったところで個々の住民が抱く不公平感というのは拭えませんから。
民主主義とおなじで多棟型のマンションを考えてる人は買うなら条件が揃ってるそれの物件を選ぶのが賢明ですしどうしてもここのような大きく不均衡性になってる場合は一番大きな棟にされるのが無難になります。
>>2473 ご近所さん
ええ、ですからいまだに今の状況が続いているのですけどね笑
住民の意見などはとても都合が良いものですよ。誰だって広くて綺麗で快適なものに整備するといえば反対はしませんよね？笑
が、魔法の杖はありませんから。お金もかかるし立ち退きもあるし工事期間中も含めた利便性、環境の維持だって必要になるわけでだからこれまで永遠とイメージ図という名のコンセプト画像だけでやってきてるんでしょう。で決まらない。
どうなるか見ものですね
>>2469 匿名さん
ってことはこのマンションを買われる人はこれから長い期間工事中になって環境が悪化する時期に住まうことを意味しますね。
マンション購入される時期で一番多いのは子育て世帯だと思いますがその時期がずっと工事中、完成する時期(10ー15年)後はもう子供も大きくなってるってことになりますね。
これから測量したり用地買収したりでますます住環境が悪化するってのはすでに住んでる地元民にとってもこれからしまう人にとってもありがたい話どころかマイナスだと思います。整備された後に大いなる期待を持ってる人はむしろ整備後の完成をしっかり見届けてから改めてマンション検討したほうが合理的でしょうね。
あれだけせまい道路にさらに工事車両が出入りして取り壊しに土砂、瓦礫運搬が続き、いたるところにフェンスや防塵防音シートが覆わるのを何十年も過ごすのはちょっと辛いですね。ちょうど今現在は大泉あたりが外環工事でそういう状況ですが。
道路事業はほんと長いですからね。それに一般には15年から20年経過したら資産性があるうちに住み変えますし一番家中心生活で住環境が要求される子育て時期に住環境が悪化する工事になるってのはあまりいいニュースとは一般的にはなりませんよね。
ましてや複々線化とか鉄道利便性が上がる話でもないので資産が上がる話でもないし。
整備後の環境に期待される事はいいと思いますけどその整備期間中、つまり工事期間中にほとんどの人は子育て時間を費やし羽目になるっていう現実の方を先に考えたほうが賢明な気がします。
道路整備着手っていうポジティブ情報が出た途端に、急にこういう人たちが増えたよね。面白いくらい。
>>2477 口コミ知りたいさん
いや、マンション業者ではないと思うよ。ずっと前から上石神井関連の板にだけいるから。
ただの不動産オタクだと思う。検討者じゃないのにしつこいよね。参考にはなるんだけど、とにかくしつこい。
>>2478 口コミ知りたいさん
道路整備着手がポジティブか？ 自分が住まいたいと検討してるエリアがこれから長い期間、10年-15年スパンで工事されて住環境も利便性も安全性も悪くなるのに？
駅のトイレ改装みたく、３ヶ月の工期でその期間仮設トイレで、なら一時的なモノで片付くけど10年、15年ってスパンは都市計画事業者からすれば普通だろうがすまうものからすれば子供が小中高過ごしてしまえるぐらいの期間だね
むしろ事業化決定はこの辺りにしまう人からすれば悲報だろうね。よかった、って思えるのは完成して、それがすまう人にとって便利かつ安全安心になったことが確認された後の初めて分かること。
>>2481
立体交差事業とセットでやるんでしょ？（笑）
駅前広場の事業主体は練馬区なのね。
今回やろうとしてる南北道路（外環の２の一部）の事業主体は東京都なのね。
南北道路の肝は鉄道と道路の立体交差にあるわけで、事業主体が東京都であってもステークスホルダーとして当然「西武鉄道」がいるわけ。
が、池袋線とは事情が違う。池袋線の立体交差事業自体は同じく東京都が主体だが、
もともと社是として池袋線の輸送力、利便性向上を掲げていた西武鉄道株式会社は
池袋線の複々線化の事業計画をしており、上手いタイミングで都の立体交差事業プランがあり、
両者の利害関係が一致したから事が上手く進んだ。池袋線の高架化事業は実質的には複々線化＋立体交差という官民一体プロジェクトにだったんだよ。実際西武鉄道側も複々線化や立体交差事業に関係がない鉄道利便性向上部分に対しては費用負担をしてる。
一方、西武新宿線では事情が全然違う。まず西武鉄道側は西武新宿線はすでに中長期経営計画でも「Stay（現状維持）」を表明してる。理由は西武新宿線の将来性が人口減、沿線住民増加率を見ても定常的に下り坂だから。西武鉄道自身がすでに西武新宿線はただの現状維持モードに入っており新たな投資をする予定はない。
したがって、今都が同じく立体交差事業の都市計画でやってる野方付近の地下化ってのは純粋な都の事業。西武鉄道がわからすれば、「今のビジネスに影響を与えない事」が要件でありそれ以上でも以下でもない。
が、こうなると事業が長期化、遅延するのは至極当然。民間がビジネスすること（＝きちんといた根拠や期日をもとにPayすること）を大前提としてあらゆるプロジェクトをするのに対し、国なり都がやる公金注入の事業は期日はただの「予算都合上の口実」でしかない。御役人ってやつはお金をどれだけ長く、多く使うかってのを目的としてるからね。それが公共事業の醍醐味（お金が末端に回るだろ？っていう上から目線）だと本気で思ってるからね。
案の定野方の地下化事業は大幅に遅れてる。
さて、上石神井駅付近のこの工事、やはり都が主体。でもステークスホルダーとして当然西武鉄道の了承も必要だし、今の西武新宿線のビジネスは保ったままの工事となる。
が、いまだにどう立体化するのかすら決まってない。特に車両基地があるからそこの問題の解決なくして本来の目的である立体交差事業がなしえない。
それはこれから議論するだろうが、面白いのはそんなのが決まる前に予算がついてどうも練馬区は早く進めたいようだよね。
するとどうだろう。きっと用地買収を先に進めたいんだと思うよ。「どのみち必要だから」って理由で。するとちょうど良いサンプルが大泉学園あたりに揃ってる。まだ認可されていないところも含めて用地買収に走ってる。周りから歯抜けにしていけば、「焦りで出て行下ざるを得ないでしょう作戦」ってやつだね。
道路だけの問題じゃない。これからこの近辺はこうやって個別の用地買収が行われて過疎化が図られることになる。長いよ、その期間が（笑
民間事業者だったら「絶対にやらないしできない」ような、お金を時間と手間がかかるような文字通り個別の非効率的、長期間にわたる用地買収や、まったりした「仮説、移転、スポット工事」ってのが何十年にも渡って継続されることになる。目的は駅前や道路整備することじゃない。長い期間お金を使って公共事業をするために、ね。
工事がされない北側駅前通りが無傷だとでも？（笑 ただでさえ貧相で活況がないところにこれからポツポツと消えて「東京都（外環用地）」とか「練馬区管理」みたいな歯抜けが出てきて弱体化、過疎化、がさらに進められるんだよ。確かに楽しみだね
>>2477
ネガティブ？どこが？（笑
住むことを前提にしてる人にとっては、住環境ってとても大事だと思うけど。
近くにコンビニやスーパーを作る計画がーっていうならまだわかるよ。何十年と工事しないからね（笑 それに利便性も上がるわけだし。
道路計画や再開発ってそういうもんじゃないからね。
それに、「完成後の世界」が”ここのエリアに住まう住民”にとって今よりも「良くなる」って言えませんよね。
例えば、今の駅前道路は確かに狭く危ない。が、同時にさして事故も頻発してない。なぜでしょう。
簡単ですよ。駅前にロータリーもないから一般車が停留しない。タクシーもかなりの限定数しかいない。
狭い道路に歩行者と自転車が多いから車もバスも思いっきり徐行してる。歩行者、自転車、車、全ての人が危ないという認識があるからこそ徐行するし一般車は基本的に避けてるから交通量もさほど多くない。良くも悪くも均衡を保った結果では？
で、今後駅前広場や22m幅員の車歩道分離で道路ができて便利になる？どうかなぁー
車道として魅力的であればあるほど交通量は増えるだろうし、交通量が増えれば横切るのに信号機もできるでしょ。そして今のような道路とは言えない一通の道とは違い、東西で分断もされるだろうね。
ただでさえ過疎ってる上石神井周辺がさらに南北道路で東西分断されてさらには青梅街道ICができて分断されて、と「車で通過だけする人」が受益するのはわかるとして、このエリアで住まう人にとって今より良くなるとは言い切れないのでは？ もちろん、良くなるかのせいも秘めてることは否定しませんよ。でもそうなるとして、それが完成して機能するまで十数年、まぁ外環道含めてあと最低20年ぐらいですかね。その工事中のエリアに住まわないといけなくなるわけで。
既にここに長く住んでる住民だったら別にそれも仕方がないと割り切りうこともできるでしょう。既に長く住んでるわけでね。流れ行く時代の流れの変化ってだけである意味それもまた日常でしょう。
が、住環境重視でこれからここのマンション含めて検討してるような子育て世帯がわざわざ選ばないといけない理由がある人ってそんなに多いですかね？湾岸再開発やムサコみたいな大規模再開発であれば住むこと前提ではなく単なる投資・投機先として青田買いする人もいましょうが、このエリア、ましてや西武鉄道自体が鉄道利便性向上とセットで協同推進事業してるわけでもないのにわざわざ何十年という工事による住環境悪化、および"見えない完成後のデリメリ"というリスクを背負ってこのエリアにしなければならない人ってそう多くはないと思いますし、何より目先の15年程度の生活を考えることってとても大事だと思いますよ。前向きであればあるほど、「１５年以上先の見えない世界」よりも目先の１５年以内の方が。
この長文氏、以前は隣の上井草の地所物件に常駐してたな。
とにかくマンションにケチつけたくたたまらない人。
真夜中眠れない隠居老人か、外に出たくない人（）か。
>>2486 匿名さん
役所や不動産会社にもネチネチとケチつけて嫌がられてそうだよね。
事業着手についてこんなに否定的に捉える人もいるんだ、程度に思ってれば良いと思うよ。参考になることも書いてくれるし。
長文で自分の意見の押し付けが凄いから気に触るのは分かるけど。
１から読みました。なんだか色々と・・難しい方々が・・
まだ途中なんですが・・・
>>2489 検討版ユーザーさん
事業着手は前向きに捉えてるよ
もともとこの辺りは外環道路計画のために長い時間止まったままだからね
都市計画ってのは実際の工事が着手されるよりもはるか前から開発を抑止してしまう。凍結期間中もね
それがようやく事業着手のなったのだから大きな前進といえるだろう。
が、長いのはこれからだからね。破壊してリビルドにもたいそうな時間がかかるから。整備計画の良し悪しよりもこれからここにその破壊とリビルドの長い期間の生活を考えるほうが前向きでは？数年じゃ済まないわけですから。
>>2489 検討版ユーザーさん
事業着手は前向きに捉えてるよ
もともとこの辺りは外環道路計画のために長い時間止まったままだからね
都市計画ってのは実際の工事が着手されるよりもはるか前から開発を抑止してしまう。凍結期間中もね
それがようやく事業着手のなったのだから大きな前進といえるだろう。
が、長いのはこれからだからね。破壊してリビルドにもたいそうな時間がかかるから。整備計画の良し悪しよりもこれからここにその破壊とリビルドの長い期間の生活を考えるほうが前向きでは？数年じゃ済まないわけですから。
なんだか工事が決まったら荒れてきましたね(笑)
たまには全然関係ない側面から…
近所に住んでいますが、このマンションの良いところはローソンが目の前、ライフとサミットがそれぞれ徒歩5分位で使い分けできることかなぁと思います。
ちょっと良いもの買いたい時は自転車やバスで石神井公園や荻窪のクイーンズ、吉祥寺の東急まで行ったりします。
幼稚園も徒歩圏にいくつかありますし、小学校中学校も国立私立含めて通えるところ多いですし、専業主婦ならば駅に行かなくても日々の生活を完結できるところがなかなか良いですよ。
毎日駅を使う場合はやはり西武新宿線より池袋線の方がもちろん便利ですけれど…ね。
まぁその辺りは過去に出尽くしているので。
>>2494 近隣住民さん
そうですね。やはり生活の中心が中央線側になるので西武新宿線沿線南側、できれば青梅街道以南が便利でしょう。
もしくはおっしゃる通り西武池袋線でしょうね。その場合は旧早稲田通り以北。
バスにしろ自転車にしろ生活中心に行きやすいほうが楽ですからね
まぁ結局この辺のエリアでは吉祥寺は外せませんからねぇ
また西側から都心向かうのに新宿駅もかかせません。
西武新宿線は頑張ってルミネまで乗り入れるべきでしたね。このマンションから自転車で石神井公園駅向かうのも辛いですからね。高低差あるし北側は外環工事真っ最中だし笑
この物件の売れ行きが鈍いのもそういうところにあるんだと思いますよ。無論、最終的には価格に集約されるため高いと判断されてるんでしょうがね。
今年の4月までの商戦が終わったらそろそろ公式な値引きもされそうな気がします。すでに実交渉下では値引してるでしょうが。
去年暮れには早速使用済中古が4000万円ほどで売りに出てましたしね。ま、価格的には4500万円前後が妥当な物件だとは個人的に思います。あまりマンションに適したエリアとは思いませんけどね。車もたれる人も多いエリアですし。子供の塾通いを考えてもバスか車が必要な場所です。
小規模ですが石神井公園駅近のもマンションができるようですし、同じブリリアだと三鷹駅バス便もあるようですね。
ま、バスが充実してるエリアですからあまり無意味な駅近信仰にとらわれずの住環境と実益重視で現実を見たほうがいいと思いますね。自転車使うにしても高低差もありますし踏み切り面倒ですから笑
>>2493 匿名さん
そうでしたか。てっきり反対されているのかと思ってました。失礼しました。
ただ、工事期間中の不便はあっても、完成後を楽しみにトータルで歓迎しているも多いと思いますので、断定的な書き込みは止めた方がよろしいかと思いました。掲示板が荒れる元にもなりますし。
>>2497 検討版ユーザーさん
口コミ版ですからお気になさらずに。それに別に荒れてませんしね。
完成後がどうなるかもわからない状態を楽しみにしながら長い工事期間を確定させるもよし、さけるのもよし、それは個人の判断です。また道路整備事業の是非を論じる場でも無いのでしていません。
ここはこのマンションの検討スレですから。すまう事前提で考えた場合住環境は大事ですからその工事期間の現実は変わりません。それも2年3年程度の話じゃないですから。15年とかの期間が一時的な辛抱、とは普通にならないでしょう。ましてや子育してる世代ではその時間って貴重だと思いますよ。それにこのマンションは駅から見て計画道路の外側に分断されるところに位置しています。
例えばですが、これから立て替え事業が始まるマンション、工事が長く続き、完成後の住環境が読めない、というところに主にすまう目的で買われる人ってどれぐらい多いでしょうね。
近隣に都市計画事業があると皆さん慎重にならざるを得ないんですよ。それはね、見えない不安やリスクをギャンブル的に大事な家族がすまうものに投じる事は出来ないからです。投資家が投資目的で物件買う場合は別ですけどね。
あと、上石神井駅への道路は駅前広場だけではなく北側の練馬区の道路計画もすでにずいぶん前からありまして一部すでに工事中なのもありますよ。2012から着工した外環本線工事のシールドがようやく去年ぐらいから動き出した事もあってこれからこの界隈は長い工事期に入ることでしょう。外環を期待してる人は実際多いと思いますし私もその一人。早く開通すればいいなと純粋に楽しみにしています。外から眺める分にはただ楽しみに待っててばいいだけですが工事エリアにいる住民さんはそういうわけにもいきませんしね。だからよく反対運動があるのでは？
少し前に上石神井の駅前通りはそのままなのだから、と言ってた人がいましたが工事していく過程では資材置き場、暫定迂回路、臨時道路や標識、信号、など周辺を巻き込んで作っていくんですよ。一度に全部できませんからね。その過程でこれまで通らなかった道に一般車は工事車両もくることになります。それは新青梅街道やこのマンション付近にある生活道路も間接的に影響を受けざるを得ませんよ。それを含めて、「工事期間」なのですから。
前向きに検討されてる方はまさにそういうところをしっかりと検討されてると思います。ギャンブル的に家を買うわけにはいかないですからね。
住宅選びは難しいですね。開発されて便利になっていくことは良いですがその場合は必ず変化を伴います。良し悪しは別にして。
安定してる事は住環境では大事ですが逆に言えば変わっていかない変化に乏しいとも言えます。何を求めるかは人によっても違いますし家族構成は家族の年齢によっても違ってくるでしょうね。この界隈の練馬区側は計画道路がたくさんあります。陸の孤島の汚名を返上したい練馬区としては今がまさに絶好の機会なのかもしれないですね。杉並区、世田谷区、武蔵野市、三鷹市あたりが地上その2の計画に慎重で着手しないのに対し練馬区だけは進めていますし青梅街道インターがまさかのハーフインター、一番使うであろうと思われる東名側を断念してでもその2を通すその姿勢がよくわかります。
長く止まっていた針がようやく動き始めたエリアと言えるのかもしれませんがその針が安定的にときを刻んでくれる時期がいつになるのかはまだまだ未知数ですね。
>>2479 マンコミュファンさん
え、じゃあ買うつもりもないマンションについて、自分に損得もないのにひたすら揚げ足とってるってこと？そんな人がいるのか……。私には理解できない文化だわ。世間って広いんだね。
でもそんなに暇だと思うと羨ましいな。
いつ完売するかな
>>2499 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。
要するに未知数なんですよね。南北道路にメリットはありません、なんて断定されてたので荒れそうだな、と思ったので。
そういうつもりじゃなかったのなら良いです。失礼しました。
西武新宿線を通勤に使わない環境ならここは素晴らしいと思いますよ。
今日の帰りも下落合～中井で2回の踏切安全確認と急病人と信号確認で20～40分遅れです。
乗り入れで他線の影響を受けないのに、遅延と混雑が年々悪化してます。
公式のアクセスのページですが、購入者様の声の箇所で「池袋、新宿、大手町、六本木が20分圏内で仕事にも買い物にも便利です」とありますが、長年西武新宿線を使ってますが、池袋と新宿以外、明らかに30分超えないと到達できてませんよ。
大手町はギリギリ30分で行ける時もあるかもしれませんが、2回乗り換えの六本木は絶対に無理です。
まして朝は確実に遅延しますし。本当に購入者の声なんでしょうか…
それ以外の住環境はとてもいいと思いますよ。
上石神井、南北道路、駅前広場開発、新宿線高架化と、本当に楽しみな駅ですね！20年後に売却する際が楽しみ！
朝は定時で17分ですよ。しかし混雑だなんだと数分遅れが常態化してますね。
それどころか昼の急行も今のダイヤになってから高田馬場到着が2～3分遅れますね。
各駅停車を減便（10分間隔に）した代わりに上石神井から高田馬場までの間での退避（追い抜き）をなくしたので、各駅停車の乗降がいつも手間取って後を追いかける急行は野方あたりで朝と同じくらいノロノロです。
思うんですけど、上石神井から徒歩10分と記載するより、あたご橋や早稲田高等学院のバス停から大泉学園、石神井公園へバスで10分とメインで書けば印象が違うように思います。
同じブリリアの三鷹は、実際関町なのに三鷹へのバスアクセスを売りにしてます。
近隣に住んでますが通勤では西武新宿線を使いますが、レジャーでは石神井公園に出て池袋線を使うことが多いですね。
横浜まで直通ですから、みなとみらいや中華街に遊びに行ったり、ちょっと足を延ばして三浦半島や鎌倉まで行ったり、有楽町線で新木場まで出てディズニーランドへ行ったり。
公式見ると石神井公園（駅ではなく公園自体）に近くて身近に自然を感じられることと、西武新宿線のアクセスの良さを売りにしていて、
こんなに都心に近くて緑も多くて、それでいてこんな価格で広い敷地に住めるなんてお買い得だって感じですが、
これを鵜呑みにする人はいるんでしょうかね。
>>2512
確かに石神井公園からバス10～15分なら今度できる東久留米の駅前のプレミストなんかと通勤通学時間は同じでしょうね。
逆に言えば上石神井徒歩10分はそれぐらいの価値でしょうね。
アクセス面では。
高田馬場までの所要時間を敢えて都心まで10分とか山手線駅まで10分とか言い換えてますけど。
ディベロッパーも中央線ならともかく、池袋線だったら新宿線を全面に出した方がいいと思ってたんでしょうが、
西武鉄道がFライナーだSトレインだと、池袋線に石神井公園にも停車する都心直通の利便性の高い列車を打ち出して来ましたから、今では池袋線の方が格上になってしまいましたね。昔は新宿線の方が高かったんですが。
乗ってる人の雰囲気も池袋線と新宿線では違いますね。
>>2514
そうですね。
西武池袋線の石神井公園駅や大泉学園辺りはそれなりの高級住宅街もありますし、そのほか東久留米、富士見台や江古田、練馬といったあたりは住宅だけではなく生活の中心エリアがそれぞれありますからファミリー向きですし、ファミリーが住んでるからそこに人が定住・定着して行きますよね。
一方新宿線の方は学生、単身者、お水商売向け（歌舞伎町行き）のための住宅（アパート、寮）が多いですよね。池袋線と大きく違う点はそこかな、と思います。池袋線は定住型、新宿線は仮暮らし型。だから西武新宿線沿線には住宅はあっても生活や文化の中心地がありません。
そのまま南に行った駅、つまり中央線側にそれがあります。そういうところが雰囲気の違いにも
顕てるものだと思われますけどね。
特にこの上石神井駅周辺のエリアはやはり外環による都市計画による開発抑止力の影響は大きかったものだと思います。なまじ都市計画道路としての指定自体は早かっただけに、ね。
急行が止まる、終電の最終駅でもある割にはこの有様ですからね。
例えば駅直結してる西友。あの品揃え、陳列の仕方、あの低クオリティ。まぁシングル向けで休日の家族がおとづれて楽しむための買い物なんかすることがないだろうから、というあの割り切り方からくる、コンビニ的感覚はすごいものがあります。西友関町店とはそういう意味では大違い。
家族で上石神井駅やその周辺商店街で、休日の買い物や外食、美容院とか利用する人っているのでしょうかね？って思わせるあの寂れようも仕方がないものと思いますよ。
都市計画道路なんてものがあれば、いつ何時発火する時限爆弾を抱えてるようなもの。もともと期間限定での仮暮らし、一時暮らしをしてる学生や単身者、寮であれば何の問題もありませんが、いざ定住しようと思っていても巨大な高架道路（当時は。しかも幅員40M級）ができてしまうと制限がついちゃったらね。
結局は昔ながらの地権者が建て替えとかそういうことをせずに現状維持を継続していった結果こういう寂れぐらいになってしまったのかなと思います。無論、西武鉄道自身がリゾート型で、あまり都市開発や駅前商業開発といったハイリスク系は好まなかったのも多いの影響はしていますけどね。
まぁ、先にも書きましたが良くも悪くもそれが西武新宿線、上石神井駅という特徴、地勢かと思いますよ。
ファミリー、特に子育て世帯を持ってるご家庭においては、どうしても子供中心になるますし、子供が小さければ小さいほど生活圏が家中心です。従ってそういうご家庭では生活・文化の中心（都心部という意味ではない。自治体含めてそういう環境が揃ってる中心エリア、という意味）に近いエリアを選択されるのが賢明でしょう。この近辺で言えば、北側であれば石神井公園駅や大泉学園駅近辺
がいわゆる生活中心部、ということになります。南側であれば青梅街道以南がそういうことになります。
逆に、新青梅街道以南、青梅街道以北に挟まれたいわゆる西武新宿線沿線部分はどちらにも属さない狭間のエリアになりますからファミリーにとって不向きです。子供に適した良いレベルの歯医者、内科、皮膚科、眼科、小児科も中央線沿いか池袋線沿いに多く存在しますので、結局はどちらかに出向くことになるでしょう。
一方、生活の中心が家にはならない人、単身者、DINKSと言った人にとってはこのエリアは安く住めるということでお得です。が、その場合はこのマンションは選択肢から除外されることになるでしょう。このマンション自体がファイリーむけで設計されており単身者やDINKSに向いていないという点とこのエリアの売りである安さがこのマンションにはないからです。
っとまぁ検討者もその辺りはわかってるからこそのこの売れ行き状態なのかなと思います。
買われてる方の多くは地元・地縁需要でしょうね。
逆に地元ではない、地縁もないような人の場合はなかなか決め手に欠けるので成約に結びつくのは
難しいかもしれませんね。
個人的にアドバイスをするならば、このエリアで検討されてるのでしたらバスを使うことを前提に
バス便として便利な場所。立地を選ぶことでしょうね。
首都圏ではどうも駅近信仰のバイアスが強いようですが、上石神井駅徒歩1分の立地よりも荻窪駅や西荻、吉祥寺までバス停1分、バス10分、とかの立地の方がはるかに便利で価値が高いですね。
また使用済み中古がSUUMOで売ってますね。南側のA棟3F、73.88m2ってことでA-75 Oタイプでしょうかね。4790万円だそうです。新築時はこのタイプだと5480万円ぐらいで売ってた感じですかね。
にしても、竣工後すぐに住んだとして2017年8月ごろに入居したとして1年ちょっとで700万円近くの下落ですか。売り手にしてみたらこれに仲介手数料+150万円ほど追加されることになるので850万円ほどの資産下落ですかね。
が、中古だとしてもまだ高い金額ですね。購入時の仲介手数料込みだと5000万円近くになりますからまだ割高感がありますね、
また、まだ未入居の残部屋がまだかなり残っているようなので部屋の棟、タイプ、階数もある程度選べますから今の状況だとやはり東京建物から買う方がいい気がします。価格に関してもそろそろ交渉の余地が多分にありそうですし、東京建物から買えば仲介手数料も不要ですしね。引き渡し時期も個人の中古を買うと相手側の引越しや買い替え時期と相談しながら決めないといけないのも面倒ですしね。ま、その分価格交渉の余地も大きい可能性はありますが。
しかしこの中古の物件概要を見ていてわかりましたが現状駐車場は一杯のようですね。
このマンションがファミリー向けであること、このエリアでは車必須のエリアであることを考えれば
需要は高いことはわかっていましたが既に空きなし、ってことはこの中古マンションを買う人は
「今の枠（つまり空き０）」に従う必要があるので駐車場が使えないことになりますね。
このマンションはまだ東京建物（売主）がまだ多数の未契約住戸を保有しているため恐らくは
駐車場自体の枠の何割かはこの未契約住戸のために残しているはずですから購入時に駐車場も
必須って人はこういう中古から購入するよりかは売主から契約時に交渉してみるのも手かもしれませんね。
ただ、このマンション、２６６戸数に対して駐車場数が80台(内4台分はカーシェアや来客用等なので実質76台）しかないため、どのみち駐車場競争率はかなり高いでしょう。全戸数に対して３割切ってるのは都内では都内では特段普通ですがこのエリアでは鉄道利便性がよろしくなく車社会ですから車の保有率を考慮すると車を持たれる人は多いのではないかと思いましたね。特に新築時から入居してる人の多くは小さな子供がいる子育て世帯であることを考慮すると向こう１０年ぐらいは車を保持される人が多いでしょう。バスが充実しているエリアなだけにできればいろんな系統がつ帰るバス停が
近くにあればよかったのですが、残念なことにここは、バスでも不便ですので余計に車がないときついかなと思います。
購入時に駐車場交渉をされる人はぜひ平置きを選んだ方が良いでしょう。
このマンションの良いポイントとして機械式だけではなく平置き駐車場も用意されてるところでしょう。車をよく使うエリアになりますから機械式だと不便極まりないので平置きで交渉されるのが良いと思います。
この辺で車必須なご家庭なら戸建ても検討されては？
マンションより安いし、駐車場はただで付いてくる
駅徒歩距離が同じで延べ床面積が同じなら戸建ての方が安い地域です
（一流ハウスメーカーだと高い場合もあります）
>>2519
もともと西武新宿線沿線は駅近から一種低層が広がる戸建に適したエリアですから実際のところ多くの人がそうされてると思いますよ
ただ、ここはBrillia石神井台のスレですし、マンションにはマンションの優位点もありますからね。
ここも大規模ですから共用設備もありますし戸建にはない利便性もありますよ
駐車場が契約できないと厳しいでしょうね
価格見直しが功を奏し、完売が見えてきたようですね。おめでとうございます！
埋まってからが大変なような気がします。
定価購入組と値引き購入組で同一マンション内に良好なコミュニティが作れるかという問題が、住民板の方に書かれてありましたか、なるほどと思いました。
そういうのを拝見すると小規模物件で探そうかなと思いました。
スーパーの客層で例えると、栄養価が高くて添加物や農薬を使ってない新鮮な食品をお金を出しても買う層と、
とにかく安くて半額の見切りシールが貼ってあるものを買う層は違うと思います。
マンションは住居ですから、買って消費してお終いではなくて、何十年と日々の生活を積み重ねていくフィールドで、嫌でもマンション内の付き合いというのは出てきます。
単なる安物買いの銭失いでは済まされません。
買い物や通勤の利便性とか、そういうことも重要ですけれど、それ以上に仕事や学校から帰って来た住居は心安まる場所であって欲しいですから
同じ水準の人たちが集まるマンションの方がいいなと思いました。
都心のタワマンなら億単位の違いもあるでしょうが、ここならせいぜい1000万程度ですよね。4000万か5000万程度のファミリーマンションで違う水準といえるほどの差が生まれますかね。
また価格でそのあたりを判断するというのもどうかと思います。1馬力年収1000万と2馬力年収500万×2では、同じ価格の購入者でも考え方は異なるかもしれませんよね。因みに私は1馬力で定価購入しましたが、スーパーでは半額見切り品を狙って買いに行ってます。笑
あとそもそもですが値引きは公にはしてないので、ここを定価で買える人が普通に見に来て（値引きの後押しもあって）購入されてるのだと思います。きっと2523さんの仰る水準は似たような人たちだと思いますよ。
世帯収入が高くても非常識でルールを守らない人は、集合住宅でご近所に迷惑を掛けてます。騒音、真夜中の洗濯、車のアイドリングなどです。子供と犬の躾が出来ない世帯も大迷惑です。世帯収入とは無関係ですね。ご心配なく。
世帯年収高くなくても、頭金多く入れて購入した人だっていますよね。
値下げ関係なしに所得の差はそもそもあるのでは。
デベの値引き程度では収入差による住環境の悪化はありませんよ
そんなことを心配してる人はむしろここの地勢、相場からくる水準と、現在の販売価格との乖離を
心配しておいたほうがまだマシです。
既に築浅中古（２年以内）でも5500万円程度だったのが4800万円程度で取引されていますからね。
中古市場はまさに時価。ブランドも新築もありませんからね
70m2、3LDKでざっくり3800万円ぐらいが相場なところがもともとなので、そういう水準になるだけの話だと思いますよ
上石神井駅の再開発についてご存じの方いますか？
野方みたいに地下になるのか、高架化するのか…
地下になるのなら、天気に左右されず人身事故が減るため、通勤のストレスが軽減されるのでポイント高いのですが。
ここ買うなら池袋沿線のマンションのが良いな、ひばりヶ丘の方が住みやすそう
>>2525 匿名さん
全く同意します。
夜中の掃除機、部屋での子供の飛び跳ね、ほんと迷惑です。
集合住宅ということを理解してないのではないでしょうか。
民度低くなると心配されてる方もいますが、今はどうなんでしょうか。
>>2531
> 夜中の掃除機、部屋での子供の飛び跳ね、
っていうのがあるのが集合住宅なわけですから、理解されていないのはむしろあなたでは？
民度、とかいう用語を持ち出す人の方が民度がないというのと同じですよね
まずは「社会」という用語の意味やその現実を理解された方がよろしいかと思います。
>>2532
常識と言う言葉を理解した方が宜しいかと。夜中の掃除機、洗濯、子供の飛び跳ねは集合住宅で問題となります。非常識な大人が起こす問題です。
貴方が住民であれば、引っ越しをお勧めします。検討中であれば、来ないでください。
そんなに音が響く物件なんですか！？
>>2532 匿名さん
2531さんではありませんが、
＞夜中の掃除機、部屋での子供の飛び跳ね、
ということを周囲に対して配慮し合うのが成熟社会における集合住宅のあるべき姿かなと思いますが。民度や水準という用語に関しては私も同意見です。
こんな時間にあんなことそんなこと。
やっぱり一戸建ちが良いのよ。
このマンション検討していましたが、検討板ないし住民板も民度が～所得が～等とばかりで購入意欲が低下気味です。
購入してもこういった方々がご近所さんになるのかと思うと気が滅入ります。
>>2535 匿名さん
あるべき姿、理想を言ったところでいろんな人がいるわけですから問題は起きるでしょう。
集合住宅であれば建物共有してるわけだからそのことによるスケールメリットもあるし、逆にデメリットもあるわけで。ここでマナーがどうのこうの言っても始まらないし、価格が高いマンションにしてもそれはやはり起きるだけですよ。
>>2533 職人さん
はい、問題になりますよ笑 で、それが集合住宅のあるあるじゃないですか。何か誤解されてるようですが私はそういう行動を是としてませんが。ただ、いくら規約に記載しようが貼紙しようが法律でしばろうがそれは起きるしそういうの含めて集合住宅だと言ってるだけです。
で、そうやっていろんな人と生きて行くのが社会ってだけ。このマンションだけの話ではないしこのマンションだけが特別おかしいわけでも優れている訳でもない。
それにあなたの常識は他人のそれではない。あなた自身が社会の一員であり迷惑かけてるところもありますよ、誰でもね。
ネット銀行は住信SBIの変動金利を使う予定です。金利0.39%です。不動産の営業は、どこに行ってもネット銀行は審査に２か月掛かると言います。急がないと、期末に間に合いませんとプッシュしてきます。ネット銀行のサイトを見ると１０日と書いてあります。ケースごとに違うのでしょうか？駆け引きかな～
>>2541
不動産営業と住宅ローン会社の関係は双方にとってWinWinであるためにほぼ全ての不動産会社は提携金融機関がありますし、そこを紹介します。そしてその提携先にネット銀行はほとんどありません。取引がないからです。
ネット銀行の審査に関してですが、２ヶ月かかると言ってるのも別に嘘ではありません。どこから起算するかにもよりますが、仮審査、本審査、そして最終的な融資実行可能日まで含めて２ヶ月かかる場合もあります。（もっと短い場合だって当然あります）
ちなみに契約内容はあなたの属性、購入物件、借り入れ金額や期間など、様々な要因で変わってきますのでコレばかりは実際審査してみてやるしかありませんよ。
それに書類に不備があればそれだけ審査に時間がかかったり、出戻りがあるだけですから。
不動産営業マンが提携ローンを進めるのは取引がある金融機関の場合は事前にそういうリスクが回避できるだけではなく、ある程度のコントロールが不動産営業レベルでも可能なためです。
ま、何れにしても金利最安値を考えているならネット銀行になりますから、早い段階で仮審査は終えておき、また必要な書類作成などをご自身で行なっていけば問題なく契約と融資が実行されると思います。
>>2542さん
2541です。詳しく教えて頂きまして有難うございました。とても勉強になりました。事前審査は完了していますので、書類に不備がなく、早目に決めるようにします。いつ、どの物件に決めるか悩ましいです。
外環の2が事業化された時に、南北道路が今の踏切で分断はありえないので高架化も同時にあると主張したら散々ないないと言われましたが、想定通り計画発表となりました。再開発となれば上石神井、武蔵関あたりはこれから地価が上がってきそうですね。
計画案を提出しているだけで事業化されてないし計画案も通ってないとのことですよね
>>2550 匿名さん
貴方もお花畑ですね。通過儀礼は住民のためだと思ってるのかな？こらは2区と西武が都からの計画承認を得るための「住民への説明と意見を聞きました」という通過儀礼でもあるんだよね。貴方は既に事業着手となった外環の2の南北道路が今の踏切を残して分断したまま完成させると本気で思ってるの？
確かに上石神井の車庫をそのまま高架にはできませんよね
高架化も地下化も不可能
永遠に議論
部屋はとても良かったんですが、この辺りの住民の交通マナーが悪すぎて引きました。
自転車が歩道で猛スピードで突っ込んできたり、歩行者に対してどけとベルを鳴らされたり…
狭い道だからかわざと幅寄せしてきたり。
もう少し北の石神井公園の方は大邸宅街だけあって、こんなことなかったんですが。
土地の有効活用って観点の前の技術的な問題がまずあるんですよ
そして優先順位がね
そもそもこのエリアがずっと硬直状態が続いているのは、「順序的に先」である外環本線がずっと決まらなかったから。
で、その外環本線がまさかの地下化になった。しかも近くにインターと換気棟ができるせいで地上部ができた。地上部があるせいでこのあたりは地上部に上がってくるトンネルが出来上がる。
しかも杉並区側が反対したせいで、全て練馬区側（つまり上石神井駅側）に。
まずはこれができない限りは上石神井駅周辺は下手に工事など開始できやしない。優先順位が
圧倒的に外環本線が上
さて、そうなると困ったのが上石神井の立体化です。野方あたりでやってる地下化で軽く潜ってしまいところだができそうにない。っていうより、仮にできたとしてもその工事はまずは外環本線が完了
するまでできるわけがない。
だとすると高架化せざるを得ない。が、車両基地はどうする？
本線だけ高架化しちゃう？いやいや、そんなことをしたら西武鉄道にとってはただの迷惑でしかない。
都の立体交差事業ってのは税金で都民のために行うものだが、鉄道会社にとってその税金でプラス（複々線化する、など）なことをしてもいけないが「マイナス（鉄道会社の現状を毀損すること）」もしてはいけない。そんなことをしたらその毀損した分も税金で補填しなければならなくなる。
が、現実的に車両基地全部を立体化なども当然非現実的。第一、今の現状を維持しつつ立体化や地下化をするなら仮駅舎なり仮線路なり、それなりの土地を都が収用しなければならない。事前に。
まだそれもしていないどころか、そもそも土地がない。ギリギリまで住戸が詰まってる。（実際今の野方周辺の地下化工事ですら工期が大幅に遅延中。）
この工事は西武鉄道側が了承しない限り前には進まない。西武鉄道側を了承させるには都が今の西武鉄道の工事後はもちろん工事期間中も含めて西武鉄道側にとって一切の不利益がないということができる現実的な案ができなければならない。で、それが無いのが現状。
無いから先に進まない。
でも補助金頼みでとにかくなんでもいいから道路を作りたいのが練馬区（笑
むかーー氏からこのあたりの再開発計画草案、立体化素案（空手形）を作っては説明を繰り返すだけ。
現実的に最も簡単に立体化するなら鉄道ではなく南北道路の方を線路乗り越えるように立体化してしまえば良い。
が、仮にそれをしようと思ったら100%練馬区負担になる。お金がない補助金頼みの練馬区にはそんな度胸は０。あればもっと昔から上石神井駅周辺の再開発をとっくにしてる。
練馬区は補助金頼みで国か都の事業に「乗っかる」ぐらいしかできなくて、それが外環計画であり、都の鉄道立体交差事業、外環の工事がなんとか終わりそうなのが今からあと20年後。
はてさて、それまでに現実的な案がとの立体交差事業として承認されて外環工事後即座に工事着手ができてこのあたりの立体事業が完成するのがさらにそこから20年後、ってところですかな
今お子様がいるようなご家庭で言えば、もうその子供が独立して結婚し、さらに子供（孫）ができてその孫がいよいよ社会に出ようか、っていう時（＝あなたはもうなくなってるか、老人ホームか、もしくはもうこのあたりの再開発などどうでもいい)に、もしかしたら立体事業完成！って感じだろうね。
正解は永遠に出来ない
しかし外環はのんびりですねぇ
2003年に当時の石原都知事の大深度地下方式方針が出されてもう16年という年月が経ちましたが、ようやくシールドマシンが出来て掘削開始したところ。開通して使えるようになるまでこれからあと20年というところでしょうかね。いやー長い。
上石神井駅前の再開発ってのができるのはあと何年後でしょうかね
きっとできるよりも前に今このスレを見てる皆さんがお亡くなりになってる可能性の方が非常に高そうです。
その頃でもこの掲示板とこのスレが残っているといいなぁ
かつて、このマンションで南北道路と立体交差が実現するかどうか、するとしていつなのかを論争していたと。
正解はどうだったのか、ぜひ未来の孫の世代の方に見届けていただきたいですね。
その頃にはこのマンションって建て替え論争とかしてそう
そしたら再開発期待して購入はしない方がいいですね
残念です
再開発は期待できません。それに仮に再開発が実施されれば非常に長い期間に渡って工事が継続されることになります。
そしてそれは「工事中の環境」に住まう、ということを意味します。
実際に、今まさに行われてる外環本線の工事のために火中の大泉ICおよびその周辺は随分前から今現在でもずっと工事中です。また周辺は地上げのためにこれまた長い期間じわじわと地上げと解体、工事車両が常に出入りしての状況です。
湾岸エリアの再開発でもそうですが、再開発という言葉に沸き立つのは結構ですが現実的に再開発がなされるまでが長く、その期間にその場所に住まうというのは苦痛でしかありません。（そんなのを嫌っていうほどわかってるからこそ、地元住民は反対をするのです。地元住民からすれば、たとえその開発自体を賛成をしていたとしても自分たちの生活が何十年にも渡って不便を強いられるのはそう簡単に無視できるほど短くはないのです）
再開発に沸き立って青田買いするのは転売目的の投資家だけです。
上石神井駅周辺の整備されることはとても喜ばしいことでしょう。私も個人的に賛成です。
が、地元住民からすれば「自分たちが住んでる間にやってくれるな」と思ってるのもまた事実でしょう。１、2年我慢すれば完成する、ってなら我慢もできましょうし、むしろすぐやって来るその日（完成日）を楽しみにもできます。
が、これが20年後、とかとなれば話は変わります。これだけ長いと完成後の楽しみよりも、
そこまでに至るまでの苦痛と不安、そして環境がじわじわと変わっていってしまう（工事は同時かつ一気にできるものではありません。そのため、仮道路、暫定休止、仮移転、というようにじわじわと工程を進めることになり、そのために”暫定の措置”ってのが常に所々で発生することになる）ことの方が大きくなっていくのです。
また盛り上がってるね。
ちなみにこの匿名さん、検討者でもないのに都市整備関係の話題になると毎度毎度長文投稿してるけど、ついに嘘まで投稿しちゃったか。残念。
>>2570 周辺住民さん
その平成38年ってのは予算申請で出した期間です。予算確保のためには想定工事期間を出さないといけません。が、この想定工事期間は別に本当の完了予定ではありません。公共工事ってのは長くやることに意味があります(ずっと予算申請出来るから)
しかしまともに見積もって長すぎる期間をすると通りません(笑)
通るギリギリを攻めてでっち上げるのがいわゆる「出来る役人」です笑
現に野方に地下化工事も予算も期間も大幅遅延中です。ほぼ倍近い予算と時間がかかることになりそうです。
公共工事ってのはそういうもんです。
平成38年までまずは予算が通ったってことですからこの期間中に更にその後の予算申請が通るぐらいまでお金を使い、また申請するのでしょう。
にしても練馬区は下手くそですよね、いつもやることが。陸の孤島になったのも土勢の問題ではなく単に練馬区がばかなだけなきがします。
個人的には、この匿名長文さんが、上石神井が便利になると死んじゃう病気なのか、このマンションが完売してしまうと死んじゃう病気なのか、どっちなのかが気になる。
とはいえ、高架化と南北道路には期待しています。出来るまで随分待たされるでしょうけど定住民としては街が少しでも安全に便利になることは喜ばしいです。
高田馬場はまた別の問題だけど、通勤時間帯のホームは危険ですよね。不便だし。
>>2584 坪単価比較中さん
私も期待はしてます！
ただ、上石神井駅のホーム自体は別に大きくなるわけじゃないので狭くて人が溢れるのは変わらないですよ。
南北道路の方は完成すれば車歩分離もされてよくなると期待してますけど
ここ、どのくらい値引あんの？
具体的な金額がしりたい
［個別に提示される具体的な値引き金額の話題は禁止のため、削除しました。管理担当］
値引開始後からは売れだしたよう
お陰で完売近いらしいね
値引効果絶大だわ
物件概要だと残り12戸だけど実際どれくらいかな？
12戸以上ありますね。まだ、最終期の売り出し分が「次回以降」の部屋として、12戸に含まれてないです。「最終期」じゃないのが意外でしたよ。東建の決算期は12月です。値引き交渉頑張ってください。
[No.2589～本レスは､一部テキストを削除しました。管理担当]
定価で買った人がかわいそうですね
まぁ元々立地や中身を見れば700万ほど高かったのでようやく市場価格になったという事ですか
ひと声1千万円きとるね
公式で400万円ダウンの値下げ断行してますから4-500はやってそう
>>2599 値引王さん
皆返り討ちではないでしょうね。値引交渉に成功した人は成約に至っており、口外しない旨の誓約書に捺印するので言わないだけ。
ま、いきなり行っていくら下がりますか？的な人にはまともに取り合わないでしょうからね。そういう人は返り討ちでもなんでもなくたんに相手にされてないだけでしょう。
東京都小平市花小金井南町１-130-11ほか |
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4400万円台～8500万円台（予定） |
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1LDK～4LDK |
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44.46m2～88.92m2 |
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総戸数 162戸 |
埼玉県さいたま市南区内谷４-130-1ほか |
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3900万円台～5300万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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56.87m2～68.69m2 |
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総戸数 54戸 |
埼玉県さいたま市南区根岸５-1428-1 |
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4900万円台～6500万円台（予定） |
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3LDK |
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61.8m2～70.2m2 |
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総戸数 177戸 |
埼玉県所沢市西所沢１-2-10 |
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3638万円～7698万円 |
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1LDK～4LDK |
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41.52m2～82.38m2 |
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総戸数 81戸 |
埼玉県ふじみ野市ふじみ野２-14-4ほか |
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2998万円～4498万円（うち販売事務所使用住戸価格 2998万円） |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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62.18m2～67.88m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
