熱海に買いたい。古い物件はどうですか。　その2

貴重な情報をありがとうございおました。
熱海プラザは理想的なんですが、予算オーバーなのでバス便１０分ぐらいで探してみます

588さん
湯河原、伊東の候補ということであれば
その予算で選び放題です。

今年くらいから
熱海は異常に高値で売りに出されているものがあり
またそれを買う人がいるので、
相場がバブルになっています。

「掛け流し」は難関で、
毎日湯入れ替えなど細かい基準を満たさないと
掛け流しと名乗れないので、
熱海では掛け流しなのに名乗っていないところもあります。
温泉にこだわるなら管理人などに詳しく聞いたほうがいいです。

また過去レスにもありますが、
熱海プラザは、雰囲気が、とか、
築深は色々個性がありますよ。
私は駐車場無料と付帯設備（プールとか）に
こだわりましたが、
そのへんは人それぞれですからね。

私も源泉掛け流しにこだわって昨年探して苦労しました。
古くてもバブル期、駅まで現実的に徒歩圏で2LDK、予算2000万で探しましたが該当物件がなさすぎて大変でした。
結局、露天風呂だけ源泉掛け流しのソフィア熱海ビューヒルズにしました。
大浴場の源泉掛け流しは清掃時間が足りないので無理とのこと。
ソフィア熱海デイサスは当時でも予算が足りなかった。
今はもっと上がってるが。
バブル期の物件は肝心の温泉が微妙だったり立地が微妙で困る。

大規模で共用設備が充実しているとなるとやはりクリフサイドあたりですかね？

クリフサイド、サニーハイツ、熱海プラザ、クレストタワーあたりかな。
個人的には温泉が充実していてゲストルームあれば充分だけど。
卓球台はあると地味に嬉しいが。

熱海駅近だと機械式駐車場ばかりで嫌ね。
機械式駐車場は順番待ちもあるし停電もあるし故障もあるしメンテが割高で管理費が高いし。
平面駐車場で便利な所ありますかね。

咲見町ハイツの前あたりに駐車場できるらしい。
平面式かは知らない。

593さん、いいときに買ったんじゃない？
51平米2180万で売りに出てる、高いねえ。

>>598 匿名さん
眺望が悪くはないが、微妙な分安かったのです。
眺望が悪い部屋は広くて安くても売れ残ってる、１年近くかそれ以上、値下げもしたのに。

横から失礼。
２月に内見でソフィア熱海ビューヒルズ内に入った者です。
驚きましたね、ここはこの１０年間分の全理事会議事録が自由に閲覧できるんですよ。

私が最も関心があったのは、長期管理費滞納者は今いるのか？　修繕積立金は今いくら有しているのか？　の２点。
最長２ヶ月までの滞納者はたしかに記載が（たまに）ありました。然るに長期はゼロ。また積立金は億を超えていましたね。全１００戸で築１８年で大規模修繕工事を２回やってもなおも１億を残しているのは立派じゃないですか？

市内ならいざ知らず伊豆山地区で値を上げているのはここぐらい、という理由がわかったような。
最近NHKスペシャルや週刊誌のアエラで限界マンションの話が特集されていましたが、ここは今の段階では無縁ですね。

２月の内見時に同行した不動産業者は、「熱海でも南の地区には長期管理費滞納率が１割を超え、積立金ゼロのマンションが複数以上ありマンション管理士がコンサルに頻繁にやってきている。湯沢、石打、苗場の話は他人事ではない。駅近や市内中心部の熱気のある威勢の良い話を分けてやりたい」と南熱海地区の近い将来を憂いていたのが新鮮な記憶。

中古マンションを選ぶとき、確かに温泉なら温泉に徹底してこだわって選ぶと後悔も少ないのですが、それ以前に長期滞納者はいるのか？　修繕積立金は不足していないか？　の２点にも絶対にこだわるべし、というのは私の持論です。　

数字では表れないですが駅までリアルで歩けるか？という点では評価高いのです。
高低差非常に少ないので。
眺望と駅へのアクセスについてはライオンズマンション熱海の方が基本的に上ですが花火が見える点が強みでしょう。

>>600 マンション管理コンサル駆出し人さん

基本的に自動引き落としだから。
マンション価格維持してるなら最終的に売却して回収という手段とれるので数百万程度ならそこまで心配いらない。
ほぼ数万円の延滞までで抑えてくれてるのは大変安心ではあるが。

>>600 マンション管理コンサル駆出し人さん

重要な情報ですな。熱海のリゾマンの所有者なんてほとんどが高齢者。日常的に相続問題が発生するはず。素直に相続してくれるとは限らない。子供が相続拒否したり、管理費支払い拒否したら回収は難しい。弁護士費用だって馬鹿にならない。スラム化目前ですな、一部は。誰が貧乏くじ引くかのロシアンルーレットですね。

>>600 マンション管理コンサル駆出し人さん

でもさ

リゾマンの管理組合なんてなおざりでしょ。管理会社が盛ってませんかね。積立金も通帳のコピーがある訳では無く、幹事の承認が当てになるか。どこでも良くあるけど理事長の積立金使い込みなんてほとんどがばれてませんよ。数億あるはずの積立金が実はゼロだったなんて良くある事件。

築18年で大規模修繕2回って多くない？普通は15年に1回かな。新築時の工事に問題があって直後に大規模補修が必要だったとか。

良心的な仲介会社なら進んで情報開示に前向きです。
見慣れてくると管理費と修繕積立金の金額と築年数を照らし合わせてマンションの内情が
見えていますね。これはリゾマンも実住のマンションも同じですね。
どうしても管理会社にやられてるところは修繕積立金が高くなる。
また購入前にマンションの経歴を知らせる事も知ろうとする事も大切です。
この前、投資目的で三軒茶屋に中古マンションを購入したのですが
一回目の大規模修善時に積立金が足りなくなり金融機関から借り入れを起こしてる物件も
あります。古くなると管理がすべてなので状況を知ることは大事な条件です。

＞６０５さん
確かに18年で大規模修繕は回数が多いです。
１５年が普通です。二回目は多少、短くなっても当初は１５年です。
じゃないと修繕積立金が貯まらないでしょう。
管理会社主導で強引にやっている可能性があります。
特に理事長が持ち回りだと金で抱き込まれる人が出てくる。
理事長の１年分の管理費、修繕積立金を無料にしちゃうんです。

リゾマンなんて管理組合総会や理事会を東京でやったりするでしょ。
え？修理が必要？じゃみんなで現場を見て確認しようが出来ないですよ。遠いと。
管理会社の言いなりになるな。

管理費高いところあるよね。
あれ、ここ良さげなんて見ると管理費月9万。げっアパートが借りられる・・・

熱海のリゾートマンションの理事会の多くはリゾートマンションで行われているかと。
わざわざ東京でやる理由もない。
サニーハイツに飯食いに行くと大人数で理事会やっててびっくりした。

>>609 匿名さん

広くて豪華そうなのに安いのは管理費の高さが嫌われてるから。

>>607 匿名さん

最近の大規模修繕は細かくやるから回数増える。
大規模修繕というより中規模修繕複数回のイメージ。

中規模修繕って足場を組むのかね。足場は高額だよ。しかも眺望は悪いし、窓も開けられない。中規模修繕をちょこちょこやるより、大規模をまとめてやってくれた方が良いよ。やっぱり管理会社にやられているな。高齢者が理事会に出ても地蔵みたいだし完黙の人がほとんどだからな。

温泉の出が悪くなったので再掘、ポンプ交換。
屋上の防水工事、給水管ライニング工事、エレベーターの部品交換による延命と最終的な交換。
足場組まない大規模修繕などいくらでもある。
昔は管理会社主導でまとめてやってたけど今の時代必要なもの見定めてという感じ。
温泉自前ではなく買ってるならポンプの問題等はなくなるが、その分管理費負担か温泉の量控えめか。

温泉施設は大変ですよね。管理が。金もかかる。配管がもたない。
熱海みたいな海沿いだと塩にやられてベランダも痛みそう。
普通のマンションでも管理費が積立金込みで月3、4万かかるのに、温泉施設があるのに管理費が月3万とか聞くとウヘ～と思うよね。
エレベーターも海沿いだと痛みますかね。
理想は温泉は自前で無く目の前とかに外来温泉施設があると管理費が安上がりで良いんだけど。
熱海は少ないんですよね。どうしても自前の共同温泉施設を売りにするから。

熱海のマンションは以外と海沿いでも塩害少ないです。
海抜高いので潮風が届かない。
海抜ゼロメートル地帯はもちろん塩害だらけだが。
海抜が60メートルもあると塩害も津波も怖くない。

昼間仕事して夜パソコンを開いてみると驚き、レスが１６も進んでいました。結構皆さん熱海にご執心なのですね（笑い）。

このソフィア熱海ビューヒルズに居たのは２時間ばかりですから情報の精度はそれなりであることを前提に以下ご返事です。
なお私ですが、このマンションのＰＲはやるつもりなどなく、あくまで長期管理費滞納は許さない、修繕積立金は潤沢にあるべし、という私の物件選びポリシーにここがたまたま該当していた、ということから紹介しているものです。

６０２様
早期に売却できればいいのですが、現実はそうならないことが多々です。５９０さんが４０年物で管理の良いマンションを４件あげられていますが、そのうちの一つに滞納額が大きく売値を上回ってしまったことで組合としてニッチもサッチもいかなくなっている物件があるのを知っています。まさしく石打のリゾマンで７室１０万円でも捌けないところと同じ。長期管理費滞納は１戸でも許すべからず、逆に１戸でもあるならスルーすべしが私の持論です。

６０４様
業者から頂いたこのマンションの昨年の定期総会＝９月開催の議案書を見ると残高証明書４件あり。Ｍ銀行・・支店７３００万円　Ｍ銀行・・東京営業部１０００万円　Ｓ銀行１０００万円　Ｒ銀行７００万円とあります。
改ざんはうかがえません。実際に３年前に自家源泉井戸掘削で３０００万円、２年前に温泉冷却・源泉化工事で１０００万円をポンとキャッシュで払ったそうですから、まさしく潤沢な組合であるのは疑いないところ。

６０５　６０７　６１２様
私の記述が不十分でした。前述の総会の議案書に添付されていた長期修繕工事計画を見ると、築１５年で最初の大規模修繕工事を実施、２回目は中規模修繕工事を今年の１月に実施（予定）とあります。

６０６様
良心的な仲介会社は情報開示に前向き、のご意見には同意です。ただいずこも基本はネガティブなものは出したがらない。自殺等の事故物件、あるいは大浴場でレジオネラ菌による重篤患者輩出事故、滞納を含めた金銭事故・・。売買に妨げとなるものは出し渋り、当然といえば当然です。

６１３様
このマンションの第１回目の大規模修繕工事では足場を組まずロープ工法を採用したとのこと。８０００万円ほどかかるということでマンション居住専門家が集まり委員会を作り何度も議論、ロープ工法の採用で６０００万円以上の節約につなげたとの話でした。

６０７様
管理会社に（理事会が）強引にやられているのじゃないか？　という御懸念ですが、部外者には事実は分かりづらいところ。ただ２月に行ったときに掲示板に数日前に開催されたばかりの理事会の議事録が早くも掲示されていましたので、これは組合・理事会は強いぞ、管理会社を完全にコントロールしているな、と、うなった次第。管理会社は議事録など出したがらない、にもかかわらず２、３日で書き上げさせるのですからね。

以上です。乱文はお詫びします。

尚このマンションの詳細なところは実際に居住されている５９３様あたりにお尋ねを。

源泉の露天風呂と循環ろ過の内湯で実際に違いは感じられるのですか？
ソフィア熱海デイサスでは、「体を洗わずに入浴する者が多い、ペット可のマンションで毛が付着した体をよく洗わないで入浴など不潔で残念」という書き込みがありますが、入浴マナーはそちらはいかが？　

等は私も知りたいところです。

　
　

ソフィア熱海ビューヒルズは当初ペット化の物件として販売されましたが、詳細不明ですが激しい闘争の末現在はペット不可となっています。
そのため売却した方もいるとか。
おそらくペットで問題起きたのでしょう。
入浴マナーは問題ないとは言えませんが、マシな方ではないかと。
そもそも利用者少ないことも大きい。

ペット可の場合、まず飼い主の躾が必要。

>>619 匿名さん
それができなかったのでペット不可になったのでしょう。
歴史あるリゾートマンションは禁止事項山盛りで過去相当トラブルあったのだろうなということを感じさせられることがある。
サニーハイツは確かペット禁止は当然として植物栽培禁止、ピアノ禁止、ベランダでの洗濯物干すの禁止とかかなりうるさかっあような記憶ある。

>>620 匿名さん

リゾマンにくつろぎに来ているのに、犬がワンワンキャンキャン、ピアノがうるさかったら泣きたくなるだろうね。

ウチのマンションも一応ペット可だったと思うけどペット連れている人見たことないな。
動物の鳴き声も聞こえない。
もっともたまにしか行かないけど。

ライオンズマンション熱海の高層階でてる。
相変わらず弱気な価格。オーシャンビューは綺麗だろうけど花火見れないとか温泉は循環ろ過で11時までとか、修繕積立金が少なめとか、既存不適格とか難はあるが評価低い。

出てるね。
H3年築か。築26年か。施設がね。誰も使わないアスレチックルーム。今時のシャンデリア。古臭いカウンターキッチン。見えるところでもこれなのに、見えない配管・エレベーター・電気系統・温泉施設配管はどんなか。自分の部屋だけリフォームしてもね。

↑見えるところといえば、大浴場前の国道に面した花壇に繁茂した大量のペンペン草、また最西側壁周辺から常時漏れ出る水がドロドロヌルヌルになって歩道に垂れ出すあの汚さ！　何とかならないですかね。住民の誰か一人でも管理会社に注意すれば、あんなもの簡単に直せるでしょうに。ここには高名な文化人の方が住んでいらっしゃるのでしょう？

資産価値＝リセールバリューをアップするには管理会社でない、まず住民の熱意がないとね。

ただ６２３さんのレスの中で一点弁護の余地はありそう。「循環ろ過」というのをかなり蔑視的に使われていますが熱海のマンションの９割はそれです。特長としては、多人数が入れる大浴場が作れる、温泉運営コストが押さえられる、レジオネラ症事故が少ない等があります。

源泉風呂は響きが良くてブランド志向の日本人にはピッタシなのですが、維持管理に細心の注意が必要です。駅近の源泉を売りにしているマンションがレジオネラ症事故発生で１か月の営業停止をくらったのはまだ記憶に新しいところ。熱海の保健所に聞いてみてください、源泉風呂はやめてほしいといいますよ。事故多発だから。

源泉＝お湯への加工なし＝加水・薬剤投入・ろ過機通過、これらが一切なしで、薬剤を投入しない代わりに毎日のお湯替えが必要になってきます。大浴場で毎日お湯替えなど運営工数・コストが大変。だから源泉風呂を有するいずこのマンションも源泉風呂は浴槽容量の小さな露天風呂や家族風呂でやっているわけです。ただし毎日お湯替えしても薬剤がないと浴槽の目地や配管内にレジオネラ菌はとどまっており、お湯替えを忘れたりすると一気に増殖し危険ゾーンに突入します。四国松山の道後温泉は、源泉と謳いつつ、義務付けられた塩素系薬剤を投入していますが、その苦肉の策の理由はここにあります。

ライオンズマンション熱海は、敷地に隣接したところにある毎分２５０リットル以上湧出という源泉井戸から温泉を購入していますが、住民の総意があれば露天の源泉化も可能でしょうね。ただ前述のように源泉化はリスクがあり（特に高齢者の場合はレジオネラ菌で肺炎に罹患しやすい）、ある意味「循環ろ過」方式は高齢者に優しく、かつ運営コストに配慮した良システムともいえますね。

どこの温泉も薬剤入り温泉ってことか
そんなのありがたがって、は～温泉だ～癒される～なんて入浴してたのか

>>626 匿名さん
正確には大半ですね。
循環ろ過で塩素投入すればよっぽど酷い管理でない限り事故起きないので行政としては楽でしょう。
熱海は週2回の掃除が条例で定められていますが、週1回のルールでかつ、それすらやってないところで初めて事故が起きてるくらいなので。

当温泉はたっぷり塩素を投入してありますので安心してご入浴下さいませ

>>625 匿名さん
毎日のお湯の入れ替え、目地の補修、住人への注意喚起、定期的な強殺菌等源泉かけ流しが大変なのは事実ですが、小さな露天風呂でいいから頑張る気概を見せて欲しいところ。
塩素投入するなんちゃってかけ流しでも仕方ないが。
循環ろ過するとただのお湯と大差なくなってしまう。

そう思うならばあなたが毎日浴槽温泉施設を洗浄しに来てね

↑どうも話が極端ですね。

こういう例はいかがでしょうか？
　
６１７の方は「ソフィア熱海デイサスのお風呂においては、体を洗わずに入浴する人が多く、ペットの毛が浴槽に持ち込まれ不潔だ」という書き込みを見た、と書かれています。
（気になってどこに書いてあるのか私もかなりチェック、するとあるわあるわ、マンションノート「ソフィア熱海デイサス」にそれらしき記述が。５０代の実際の男性居住者の書き込みで、同マンションの良くない点、の項に）

デイサスといえば、源泉掛流し浴場が売りの一つです。つまり「塩素系薬剤投入」も「ろ過機」もないということ。そこに体を洗わずに入浴するということは、ペットの毛どころじゃない、人間のウンチまでお風呂に持ち込み、しかもろ過機がないことで浴槽全体にウンチがうようよ状態にあることと同等になります。ウンチといっても例のとぐろを巻いた形でなくウンチカスやペーパーの切れ端の類ですが、さらに言えば薬剤がないことでお尻に常在している大腸菌までうようよと泳いでいる！　一人ならまだしも多人数が洗わず入浴とは！　それをやれ源泉だ、といって有難がっている人々とは！

またレジオネラ菌ですが、空中に浮遊している常在菌です。特に土壌を好みます。そこで人体の衣服に覆われない部分、手足になりますがここに付着しており、体を洗わずに入浴することで浴槽にレジオネラ菌も容易に持ち込まれます。

なぜ保健所の方が「源泉風呂はできるだけやめてくれ」と言うのか？　その理由がこれなんです。源泉風呂は徹底した管理と、これまた入浴者の徹底したマナー遵守があって初めて成り立つお風呂なのです。とにかく源泉浴槽に入浴するときは、首から下の全身、手足の先まで石鹸でよく洗いましょう。（余談ですがデイサスのようなかなり高級な部類に入るマンションの住民がこのマナーレベルとは驚き。源泉であろうが、循環ろ過方式であろうが入浴前の体洗いは常識でしょうに）

皆さんももし源泉浴槽で体を洗わずに入浴する方を見られたら遠慮は禁物、その場で注意しなければね。


（続きはいつか。循環ろ過について）

お詫び
６３１は６２８さんに対するレスです。作成中に２つレスが増えているとは！
すみません。

そりゃ無理でしょ
リゾマンなんて高齢者が多い。高齢者定住者も多い。当然ボケる。ボケるのは当人の責任では無い。病気ですから。
彼らに身体を綺麗に洗ってから入浴しろ、尻の周りを良く洗えなんて。
中にはオムツしている人がいるかもしれない。

自称コンサルタントの無職は長々と駄文垂れ流しと自演し放題ですな。
要点も数行で的確に纏められないなら消えて、どうぞ。

また、
うだうだ長いのがきたのか。
なかなか
消えないな。

塩素って発がん性物質トリハロメタンの原因になるみたいね。

レジオネラ菌はジャグジーが一番やばいらしい。
循環ろ過自体はレジオネラ菌対策としてはむしろマイナスで塩素ぶち込んでる結果、源泉かけ流しより安全なよう。
ジャグジーの塩素濃度妙に高いとか疑問に思ってたが、それだけリスクが高いということと初めて知った。

リゾートマンションの風呂がいくら不潔か知らないが、旅館やホテルの不特定多数が入浴する風呂もあまり清潔ではないでしょう。
こうなりゃあ、各戸に引き込みしてあるマンションを検討するかな。

駅近の熱海サニーハイツはどうですか？住人の話ではここの管理組合の理事に９０歳のおばあさんがなったり、それを後押しする人達がいると聞くとちょっと空恐ろしい感じがあるのですが。

確かに今までの理事があまりにひどい人達がはいってきたので辞めしまったらしい。90歳の婆さんが入るとは常識では考えられない。家族もおかしいのでは？