港区港南　WORLD CITY TOWERS 12

>>76
11年目に予定されています。
当初は修繕一時金数回あり、5年毎に毎月分も上がって行く予定でしたが、
2年前の総会で、11年目に毎月分を大きく上げて、
一時金一切無し、30年目までは一律金額の形に変わりました。

部屋の面積によって金額は違うので、
詳しくは仲介会社に確認ください

>>81
詳細を回答頂きありがとうございました。
仲介会社に確認をすることにします。

マンションと品川駅を結ぶシャトルバスの件で質問です、
1回100円と伺ったのですが、定期券等はありますか？
また、住んでいてメリットを感じる部分はどこですか？

>>83 さん
９月から120円に値上げされます。値上げは初めてです。以前は月¥5,000の定期券がほとんど利用がなく廃止されました。
住むメリットはマンション内がとにかく快適ということ。買い物は少々不便ですが（マンション内のスーパーの品質がイマイチ）。

>>84
回答頂きありがとうございました。
バス料金が値上がりするとの事ですが、バス利用者が少ないという事でしょうか？

>> 83 = 85さん、
はい、もともとコストや消費税分の値上がりをなんとか吸収していたのですが、品川駅までの道路が改良されて距離が短くなり歩く方が増え、一方バスの所要時間が信号の関係で若干伸びてしまったために、利用者が漸減傾向にあります。

>>84
利用者減への備えも多少ありますが、現状赤字にはなっておらず、
今回のバスの料金の変更は国土交通省の下記通達に
従う必要があった事が最大の理由です。
http://www.jkb.co.jp/shinunchin.pdf
先日の総会で説明ありました。

バスに乗ったらよくわかりますが、バスからホームに歩く時にそれなりに混雑しているので、
バスがなければ駅までの歩道も渋滞になりそうな勢いです。

シャトルバスは、中日臨海バスの独立採算なので、値上げは勝手にどうぞ。だけど、マンション住民専用が前提なので、一応、管理組合の承認を得ておきますよ、ってことだと理解しています。
言い換えると、マンション住民の金銭負担は、値上げ後でも一回120円の乗車賃だけなので、イヤなら使わなければいいだけのこと。
実際、最近、まっすぐ道路がきれいに整備されてから、バスを使わず歩いている住民が増えている気がします。
でも、やっぱりシャトルバスは存続した方が便利と思う方は、中日臨海バスに撤退されないよう、極力バスを利用してあげて、採算を維持してあげた方がいいということ。
要するに、地方のローカル線と同じ。
普段使わないのに、なくなったら困るとか、そういうわがままな人が多いと、ある日突然撤退されます。
代わりのバス会社がすぐに現れればいいけど、10年頑張った中日臨海の代わりは、そう簡単には見つからないと思う。
だから、120円値上げはしょうがないし、シャトル存続のためには、みんなで使ってあげましょう。

確かに、あのシャトルバスの運行はマンションの資産価値に貢献していると思うし、特に炎天下や大雨の日などは便利。

しかし、整備されたまっすぐ道路では歩行者と自転車が区分されていたり、電柱がなかったりと、思った以上に空の広い気持ちの良い道で、普段の日なら駅まで（というよりは、駅から）歩くのが（個人的には）まるで苦痛でない。

運賃値上げは当然だと思うけど、値上げが需要を萎ませて運行をさらに難しくする面もある訳で、マンションが本当にシャトルバス運行を維持したいのなら、何かしら管理費からの出動を考える（もしくは増額する）必要はあるだろうね。

共用施設の部屋番号について　情報共有

ココクルの誰か教えて！質問掲示板に共用施設の部屋番号を書き込みました。
友人を呼んだり、ケータリングを依頼した時に、部屋番号が判らなければ
リモート開錠が出来ないので、情報共有させて頂きます

シャトルバスの件について、みなさん詳しく回答頂きありがとうございました。
最後に夏場や日中の暑さはどの程度でしょうか？
(バルコニーやリビングの向きによる変化です。)

>>92 さん、
東向きリビングは日中エアコンつけっぱなし、夜はベッドルームの窓を開けられないのでこちらもつけっぱなし。海に近いので夜のバルコニーは風があれば快適デス。

A棟南側高層階。

2012年暮れに港区からの助成金を得て
熱線遮断フィルムに貼り替えました。

さすがに行政からの助成金が出る代物だと、
2〜3人で居間にいる分には28度、風量強の設定で
エアコンを入れっぱなしにしておけば、
猛暑日でもそこそこ快適に維持してくれます。

別途シーリングファンは回しっぱなしの状態で、
帰宅直後などは室温設定を一時的に低くしますが。

プール委員長がまたぞろ動き出したようですね。
ココクルにアップされた理事会の議事録によると、
保留となっているプール赤字削減を検討したいとの申し出があり、
共用施設部会内で検討していくそうです。

検討は勝手にどうぞですが、一事不再理。
検討のため、アンケートの再実施とかで管理費を無駄遣いさせないよう、
今後の動きを注視していく必要がありそうですね。

総会の議事録を拝見して、理事選定のやりとりにびっくり致しました。プールの人、不信任がすごく多いのに、理事長になられるおつもりだったんですね。

そもそもプールがマンションに必要なのか。
プール利用者のエゴだと思います。
こんなお荷物（管理費の垂れ流し）を作ったマンション販売会社に責任ですが。

お隣のマンションでは託児所の存否を巡って理事長解任請求訴訟が起きています。

共同原告を募集して管理者解任請求をしませんか。
組合員のなかにプール反対の弁護士がいないでしょうか。
５分の１総会（プールの予算削減ーー事実上の閉鎖）呼びかけはどうでしょうか。
組合員がお荷物のプールを欲しているとは思いません。

>>97さんやプール賛成派の方の意見は大変参考になります。

私は資産価値の観点からプールは残したほうが良いと思っています。
プールを廃止することにより、プールの維持コストよりも大きなマンション価値減を招くからです。

入居後の利用実態は別として、プール・ジャクジーなど差別化された共有施設に惹かれてマンションの購入を決める層は一定数います。私もそのクチですが、一昨年あたりアップされていたプールの利用実績を見ると、少なくとも全体の3%はいるのではないでしょうか。
当マンションは比較的流動性が保たれている物件なので「資産価値変動=需要変動÷3」とすると、需要が3%減ることにより資産価値は1%のダメージを受けます。1戸あたり約50万、マンション全体で10億円です。
「自分は部屋を売るつもりは無いから資産価値が減っても関係ない」と仰る方もいますが、資産価値は「今すぐ解約はしない定期預金」のようなものですので、長期的には所有者全員に関係する話です。

私もここ5年ほどプールからは遠ざかっていますが、「利用しないから無くそう」ではなく「せっかくあるので活用しよう」という方向で、昼間だけでなく夜間に初心者プール教室やアクアビクスを開催するなど、住民の生活の質を向上する形で動いていけばいいなと思っています。

>>98

全く同意です
>昼間だけでなく夜間に初心者プール教室やアクアビクスを開催するなど、住民の生活の質を向上する形で動いていけばいいなと思っています。

>>97

おやおや、訴訟沙汰とは穏やかではないですね。
エゴといいますが、プールを使わないからいらないという方がエゴではないでしょうか？
そもそもプール付きのマンションを決めたのはあなたでしょう。

訴訟もいいですけど、暗躍していていないで表に出て議論してもらいたいですね。

プール無用人さんへ

貴方がプール無しのマンションへ引越せば、
貴方自身の不満は解決しますよ。
どうぞお早めに

また、プールの存在は理事長の責任ではありません。

＞＞１００

プール付きのマンションを決めたのはあなた、、、のご意見に大賛成です。

> 97さん

98さんのような計算式に至らなくとも、プールを閉鎖・放置するのは見た目にも資産価値にも悪影響だろうことは想像されて腰が退けます。でも、使用の度合いがたった3％程度の「お荷物のプール」で管理費を食われるのは、確かに嫌ですよね。

何かしらの「閉鎖後のプール室使用案」、いわゆる対案のようなものがあると話が進み易いかもしれませんね。

プールが不要なお荷物なら、ラウンジもコモンホールもゲストルームも全廃しちゃえば？
少なくとも私はいずれも使ってないので、いるかいらないかといえばいらないよ。
だけど、そういうことじゃないよね。
このマンションの共有施設は、収益を目的とした営利施設じゃないし、赤字垂れ流し施設となることを承知の上、このマンションを購入した私としては、プール廃止の意見には、賛成できません。
ついでに言えば、プール利用料金も、年齢制限も、一部の住民のエゴに振り回されることなく、分譲時に提示された規約どおりの運用を続けてほしいと思います。

金食いプール
賛成派はお金持ち、私は貧乏
ごたごた理事会、嫌だなー

貧乏とか金持ちとか関係なく、プールはこのマンションの付帯施設。
なので、理事会でもプールの存続をめぐるごたごたはないでしょう。
プールの存在を容認できない方は、住み替えをお奨めします。

プールの年間のランニングコストは約2000万円なので一戸当り年間1万円の負担です。
プールの存在が資産価値に反映していることを考えれば私はランニングコストは安いと思います。

そもそも、WCTの管理費は規模の経済が働いていることなどから他の財閥系マンションと比べても割安です。

私もプールは当然維持すべきかと考えます。

最近、欧米人の住人の方が増えてませんか？
以前より見かける事がかなり増えた気が。

WCTは、プールも、ジャグジーもあるし、
運河沿いのウォーターフロントの立地は、
確かに好まれそうではありますが。

＞＞109
2000万円/利用者数＞ウン万円/回か。
噂には聞いていたけれど。

これを容認できるほど私は馬鹿じゃない。
というか見栄っ張りの金持ちとは付き合えない。
やめた。

No.108さん
住民なら良いのですが、
Airbnbでの民泊だったら規約違反で問題です。
湾岸エリアでも投資目的でマンションを購入し、
民宿営業をしている例がかなり増えています。
WCTでも営業していたようです。
今後、問題にならないように理事会でも注意してほしいと思います。

>>110
理事会名で内容証明を送って止めさせたことが以前ありました。

＞１１０

会社の仲間を泊めさせて出張費を浮かせて飲む。
ホテル代の差額をねらったビジネスは容易に想像できる。

利用者一覧表をチェックすればどの組合員が頻繁に利用しているか判りますよ。
不自然であれば第三に使用さていると考えられ注意する。

不正利用防止策は簡単です。

>>112様
利用者一覧ってどうすれば閲覧できるのでしょうか？

なんかAirbnbで所有している部屋を民宿にするという話と、
ゲストルームを又貸しするという話が混乱しているのでは。
ゲストルームを同じ人がたくさん予約を入れるという話は総会でもあったと思います。
一覧表の閲覧は理事でもない限り無理ではないでしょうか。

私は理事のとき閲覧して不正利用防止策を講じました。

・理事会に実情を報告させ
・閲覧請求権を使って閲覧する
・監事に監査させる
理事会が利用者名簿を開示できない理由は無いと思います。
不正をしている理事長は変な理屈をこねて閲覧させませんが。

ご参考
ラウンジをほぼ毎週使う人がいました。
これは営業目的（ネットでワインサロンと称していた）と判断し注意したところ使用しなくなりました。

東芝製の洗濯機について質問です。

先日、乾燥が出来なくなったことや以前からドアロックがきちんとされないことから修理を頼み、直してもらいました。
出張費込みで約32,000円程度かかりましたが、次回故障したときには交換を検討しています。

各戸でも故障が出始めていると思いますが、同製品をオーダー注文するのが良いのか、あるいは天板を加工または取り外して、より大型の洗濯機に変えた方が良いのか悩んでいます。
あと３，４年使えればいいと考えていますが、既に入れ替えた方などからご意見いただければ幸いです。

>116
うちは天板を取り外して、どんなタイプの洗濯機も置けるようにして、その上に乾燥機を装着しました。
天板の取り外しは住不リフォームに頼みましたが、たいした費用ではなかったです。

>116様

ココクルで情報共有しています。
ご参集してください。

洗濯機の修理ですが、うちも３年ぐらい前にドアロックできなくなって修理しました。
家財保険に入っていれば、保険対応できると思いますよ。

>>117,118,119

ご回答いただきありがとうございました。

今回は修理しましたが、同製品の買い替えは高くつくこと等から、次回故障した際には天板の取外しや改造を検討しようと思います。
天板スペースが使えなくなるのが不便ですが、洗濯機を選べるのでやむを得ないのかと考え直します。

>>120さん、
未だ壊れてませんが安心感に代え難く、何れ必要と考え嵩上げ工事しました。
10万弱で施工半日。吊り戸棚あり空間は狭くなるも、改造がほぼ判らない仕上がり。コンセント増設。
過去スレの「洗濯機マン」様の投稿が参考になろうかと。

うちも数年前に洗濯機のドアが閉まらなくなる故障があり、修理で18,000円ほど掛かりました。

洗濯量が多かったり、ベッドパッドなどを洗おうとするときに、脱水段階に入らないことがあるイライラは当初からありますし、当初の予定洗濯時間を遥かに超えてようやく終了することも多いので、電気代への影響は多大だと思いますが、今のところそのまま使っています。

天板は当初から一番高くした状態で設置しています。洗濯機の高さとは拳一個ぶんくらいの隙間があります。

ぜんぜん知りませんでしたが、運河ルネッサンス計画の区域が2012年に変更になっていて、
新たに加わった区域が下記に書いてあるんですけど、追加になったのは完全にWCTのボード
ウオークです。
いまから何か変えるとしてどういう計画なんでしょうかね。個人的には、水上バスの乗り場
なんかが出来ると良いなと思いますけど。

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/seisakujouhou/h24/runet_hp.html

> 123さん

WCT桟橋南側に城の土台みたいに石が積み上げられています。
この変更に関係あるのかもしれませんね。

水上バスはありがたいですが、公開空地とはいえ
「分譲集合住宅敷地内に、公共交通機関の停留所を作る？」
という感じはします。

124さん

運河の石積みは単なる堤防の補強だそうです。

WCTの周囲は公開空地だから、どんどん活用してもらったほうが良いと思いますよ。
緑水公園と直接つながっているのもそのおかげですから。

しかし、わざわざ追加指定した意味は何なんでしょうね？

追加指定は、例の桟橋の用途変更とかに関係あるんじゃなかったかな？

住民用なので何も変わらなですよね

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/kanko/runesansu/02h26tennouzu.pdf

タワーパーキングの皆さん、アイドリングストップしてください。
息苦しくなる。

タワーパーキングの利用者ですが、同感です。
なぜエンジンを止めないのか、理解に苦しむ。

タワーパーキングって待ち時間が心配ですがどんな感じですか。
朝と夕方は違いますか。
解決策はありますか。

出庫には平均2分〜2分半掛かります。自分の前に人が待っていれば、その待ち人数に2分半を乗じたくらいの時間がさらに必要になりますが、一人くらい待っていることはありますが、二人以上は気になるほどの頻度ではありません。

入庫は目前のパレットが空いていれば待ち時間はゼロです。そうでなければ平均2分〜2分半掛かります。自分の前にクルマが待っていれば、その待ち台数に2分半を乗じたくらいの時間が必要になります。一台くらい待っていることはありますが、二台以上は気になるほどの頻度ではありません。

入庫・出庫とも待ちがある場合が、大型連休の始まりとか終わりの時などにあります。皆さん順番を譲り合って、全体として効率良くクルマを出し入れできるようにされています。

理事会議事録読むと、リニア工事のため品川駅のシャトルバス乗り場が移動するようですね。
乗り場が遠くなることはあっても近くはならないでしょうから、利便性と採算性が低下することは避けられないのではと心配しています。

逆に近くなると聞いていますよ。

この水上タクシーはマンションの桟橋使えるかな？
http://water-taxi.tokyo/

クリーンステーションにゴキブリがかなり出るのですが、皆さんの階ではどうですか？

私はこのマンションに引っ越してから一度も見た事がありません。
防災センターに連絡して駆除してもらいましょう

>136様

普段はカギがかかっているので、使えないと思います。
また、現在の規則では理事会で規約変更が必要かと...

>>135
バス内に掲示ありました。
11/16からシーズンテラス前に乗り場が移動、駅から徒歩6分。
遠くて帰りは使えない。

>>140
駅から徒歩6分って、、、、、。
普通は家に着いちゃう距離ですね。

> 140

帰りの乗客数が減少して財政的に立ちいかず、いよいよシャトルバス存続のための財政出動の話になりますね。

駅→マンションのバスの乗客はほぼゼロになると見て良さそうですね。
ついに廃止になるか。
主にマンション→駅ばかりですが、
わりと便利に使わせてもらってたので残念です。

>11/16からシーズンテラス前に乗り場が移動、駅から徒歩6分。 遠くて帰りは使えない。

バス会社の力不足なのか、それともやる気がなく撤退したいのでしょうか？
東横インの宿泊客用のバスが、港南口を乗車場にしているのが微妙にムカつきます。

国土交通省の指導の追い風があり、120円に値上げしたので、乗客が減ってもそれで継続してもらうしかないですね。
それにしても、乗車場を決めている団体はどこなのでしょうか？
署名活動して配慮してもらうわけにはいかないのでしょうかね。

>144様

署名って町の人に署名してもらうのですか？
もしくはWCTの住民ですか？

もし、住民を考えているなら、自治会からの申し入れの方がいいのでは？
WCTの自治会の参加者が少ないので効力も弱いかもしれませんが、
何とか全員参加にできないものでしょうか？

資産価値ちょい落ちですね

まあ、もともと品川駅→マンションは利用者少なかったですからね。朝は時間がないので困りますが降りる場所が変わらないなら無問題。品川駅からマンションは10分くらいで簡単に歩けますからね。

バス会社も少しは利便性を考えて場所の通知をして欲しいですね。
東横インみたく、がんばろうとしてないのかどうか…
誰があそこまで歩くのでしょうか。

最近マンション発のバスも、駅での停車場所がかなり前になる事が多く、なんだかなぁと思います。
先日はすき家より手前で降ろされた時は流石にイラッとしました。
都バスのバス停ガラ空きなのに…

シーズンテラス前の乗車場は、5年後の新駅開業を見据えるならば、良い決定かもしれないと考え直しました。
東京方面なら一駅手前で降りて、乗車場までのアプローチも近くなるかもしれません。
また品川駅降車とシーズンテラス前の降車のどちらかを選ぶこともできるでしょう。
ただ、あと5年後ですけどね。

マンションバスですが、以前「バス停を設置するからあの場所になる」という話を聞いたことがあります
循環バスは基本的にはバス停を設置しなければならないみたいです
　　
東横インはかなりいい場所を乗降所として使っていますけど、
バス停を設置してないように見えます
ウチのマンションもバス停を設置しないで、
東横イン方式をやればいいんじゃないかなって思うんですけど

法的な判断は専門家の意見を聞きたいですが、東横インは単に「宿泊客の送り迎え」だからバス停は不要にしても、乗車時に料金を徴収するWCTのシャトルバスは、二種扱いでバス停が必要になりそうな感じはします。

さすがにシーズンテラスまで歩くなら歩いて帰ってくるわ。いったいなぜこんな場所に決まったのか？帰り利用する人いるのかこれ？

WCTのシャトルバスも無料にして管理費から賄うようにしてついでにバス会社も変えた方が良いのでは。

>WCTのシャトルバスも無料にして管理費から賄うようにしてついでにバス会社も変えた方が良いのでは。

受益者負担が原則です。乗車場の論点からズレていますね。
私はとりあえず、品川駅行き便が使えればいいです。
帰りは健康のため歩きます。

帰りは別に急ぐ旅じゃなし。普通に歩けば港南口から10分くらい。バスでも
今までより100mちょっと余計に歩くだけ。

大江戸温泉とかヤマト運輸とかホテル送迎とかいろんなバスがいるので、
ちゃんと乗降場を整備したらいいのにね。大きな駅によくあるタクシー
乗り降り場みたいに。

本当に11月からリニア駅の工事始まるんですかね。今は気配すらない。

となると、これからずっと品川は「工事中」の街になるのですね。

>>162
煽りだとしてもそうじゃないとしても過剰反応しない

> 162 & 163

161です。50代前半で、A2棟にもう9年半以上住んでます。

せっかく街がすっきりしてるのに、このリニアの工事関係であちこちに「工事中」の箇所が発生すると、ごちゃごちゃした雰囲気になって、工事の規模ゆえに、それが（自分が老人と呼ばれる年齢になるまで）ずっと続くのは「嫌だなあ」と思っただけです。

＞164
たぶん、地下工事なので地上への影響は少ないでしょう。山手トンネルの工事のときのように
地上の道路が仮設の鉄板敷きになるかもしれませんが。

>>164
お気持ちはよくわかります。
ダイナミックな街の変化を身近に感じられる、と前向きに捉えられてはいかが？

エアビーアンドビーで、アクア北向きのメゾネットを
貸し出してる人が居ますね。
資産価値維持、セキュリティ上大きな問題だと思います。
しかも姑息なことに、登録場所を港南小学校のグラウンドにして、
見つからないように誤魔化してます。

https://www.airbnb.jp/rooms/8462784?s=z8j3AVBx

共用施設の無線LAN設置について
掲示板で居住者の皆様には告知済みではありますが、各棟のエントランスと各スィートルームにWLAN設備が実装されました。
出来れば、地下にも設置してもらいたいものです。
本日、防災センターで暗号化キーのコピーをもらってきました。
出来れば、ココクルに掲示してもらえればありがたいです。

A+Kのプロフィールで２人で運営しているようです。
顔写真付きですし特定は容易かな。
防犯上、Airbnbは問題ですし、規約違反でもあります。

最近はこちら↓で営業されているようです。
A3の4階西向きメゾネット住戸です。

http://www.tripadvisor.com/VacationRentalReview-g1066854-d8638104-VIP_...

この部屋のオーナー規約違反なんで、
ココクル転載の上、防災センターに通報する感じですかね？

>>172
こういうの多分転貸だろ。
まあ責任は区分所有者にあるわけだがオーナーがやってるケースはエアビーの場合少ないよ。

>>172
よろしくお願いします。

AirBNB、また再発したんですね。
防災センターへ通報だけでなく、ご意見箱にも投書した方がいいですね。

エアビー転貸は礼金４ヶ月がトレンドらしいよ

それよりも、品川シャトルバスのバス停は何とかならないか？？
全く不便になりました。

シャトルバスはこのマンションの強みだっただけに悲しいです。昨日もついいつもの習慣で以前のバス停に向かってしまい…夫はこれを機会にと帰りのみ歩き始めましたが。

151ですが、シーズンテラス前の乗車場は、新駅開業の5年後には新駅からの利用でとても便利になるかもしれませんね。
今までは、品川駅からは遠くて殆ど利用していませんでしたので私的にはまあいいかな。

気になるのは、バス利用者の減少によるバス会社の赤字ですか、120円に値上げしたから大丈夫でしょう。

理事会でいろいろと検討し関係先と交渉しています。
もうしばらくお待ちください。