大京アステージの苦情？！

777さん
どうやって一部の役員を味方につけるんでしょうか？
結果マンション修繕積立金が枯渇するわけで、自分にも跳ね返って来る事が理解出来ないというと事自体が信じられません。

と、業者の言い分もわかる。

単に面倒だから任せたい居住者もいると思いますが、業者にある程度、マンション買わせてる事例があると思います。

管理戸数がこの会社だけ全然増えないのも、取引が切れて、怒ったそういった方々が次々とマンション解約をさせているのが原因とも聞きます。

戸数が全然増えないと見られるのが嫌で、ついにワンルームまで受注し始めたみたいですね。

https://www.cityindex.co.jp/cc-warabi/

こんなんじゃ、満足に利益も出せないから、現場どんどん腐ってくのに。

>>669 匿名さん
管理会社は受託業者に当然上乗せしています。
受託業者のレベル、コスト対応力が高いと問題ないとは思いますが
余分な工事、更新頻度を上げて管理会社は利益を最大化すると思います。
試験結果なども不要な交換を促すような数値を出して来ます。
理事会で息のかかっていない受託業者を入れるのも手ですね。

大規模修繕工事などは一斉にやるから安いのだという
間違った認識を持ち込み余分なところまで修繕させて
積立金を吸い取ります。

理事の方の一部が、それに加担しているフシがあるのだが、証拠が無い。管理会社も邪魔されて変えられない。

>>715 口コミ知りたいさん

エレベーターの法定点検は年一度となっています。
行政はエレベーターの製造許可を出す際は、年一回の保守点検で十分な規格で許可している筈です。
健康保険の治療と同じで、高度では無いが十分な機能を満足している筈です。
それがメーカーは毎月保守点検をしなければならないとか言って来ます
その根拠として財団法人昇降機とかの指針をだして来ますが、ここはエレベータ業者利益団体ですよね。
毎月保守点検しなければならないのはメーカーが規格を守ってエレベータを製造してなかったか？過剰な保守を要求しているからかも？

管理員室にエアコンを導入するにあたり、大京アステージと費用を折半する事で担当者と合意した。
いつまで経っても折半費用を支払わない。
問い合わせると会社に稟議書を出しているが通らないの返事。もう2年以上が過ぎている。
次に来た担当者に確認させると稟議書等は出ていないとの返事。
前担当者が口から出任せに費用を折半すると嘘言った可能性あり。
更に稟議書が通らないと嘘の上塗り。そのまま隣の区に課長として栄転。
証拠のメールも有るので大京アステージに訴訟で裁判して立替金を支払わせ事にしている。

金払いが悪いことが特徴ですけど、典型的な事例ですね。
そんなもの、支店長レベルで決済できると思いますが、この会社では一般社員は稟議の書き方を知らないので、おそらくそこの課長が稟議申請していると担当者に嘘をついたのでしょう。
顛末確認と支払について、支店長を理事会もしくは総会に呼びつけ、再発防止策とペナルティをどう考えているのか書面で出させるのが良いでしょう。

ちなみに、議事録はないのですか？
記載が無いならそもそも、理事会支援もできていないので、委託費返さないといけないですよ。

エレベーター保守会社選定で感じた事
メーカー系保守会社は部品が製造停止で保守が出来ない。
リニュウアルしなければと言う。
それなら、メーカーは違っても同等品が有る筈。
サードパーティで同等品を提案してくる保守会社を選択した方がいい。
サードパーティーでもやたらリニューアルを言う保守会社はやめたほうがいい。

>>718 通りがかりさん
このレベルの事は日常茶飯事ですよ。壊れた排煙窓の受託業者が部品発注で対応中と担当者に言われて時間稼ぎ。その受託業者に電話したら見積りすら取っていなかった。瑕疵担保責任で対応できる範囲だったので修理費用支払い拒否したら理事会を悪者扱い。新任の理事会で全額払わされた。

>>677 通りがかりさん

元々の長期修繕計画自体、100戸以下のライオンズでも20年、30年経つうちに億単位の赤字が組み込まれています。
その頃になると購入者の給与は60歳を超え半減、医療費増大、年金消滅、専用部分修理続出になります。管理費もURを借りるのと同額に。
今からでもそうならないような施策を打って対応していかないと全員憂き目に遭うでしょう。
大規模は10年＋数年で実施する、大規模修繕はまとめて実施するから安い、そう言った神話を崩していく必要がありますね！
台風で吹き飛ぶ足場を組まずに屋上に簡単な吊るしのためのやぐらを設置して作業してくれる業者が増えると良いですね。

>>722 評判気になるさん
677です。
10年以上前に理事長として大規模修繕をやった経験から投稿しました。
今でも管理会社は大規模修繕するのが時期ですとうるさく言って来ます。
できるだけ大規模修繕は先延ばししてやらないようにしています。
通常の工事でできる筈なのですから。
大規模修繕工事で組合の修繕積立金の全てを注ぎ込む様な馬鹿な事はしないつもりです。

>>722 評判気になるさん

ゴンドラはゴンドラで色んな申請なども必要ですが、実際に作業とすれば、やってないのと変わらないか、やらない方がいいくらいのものですよ。
国も警鐘を鳴らしていたような気がします。


某テレビ東京で報道されていた会社で、ゴンドラで施工したマンションを見たことがありますが、数年前に修繕した外壁はエフロで真っ白、理由は元々施工したデベロッパーに聞いてくれとのこと。
自分達で施工したのに、保証もせず、あげくのはてにはデベロッパー。
知識無い人達が騙されるんだろうなと思います。

とはいえ、大京の管理会社は、状況に関わらず大規模修繕を12年でさせたり、部品供給期限はまだまだ先のエレベーターを25年でやったりと、顧客のことよりも、自社の利益を重視する傾向にはありますので、他の管理会社に変えることなど、他社の意見も聞きながらやっていった方がいいでしょうね。

>>724 匿名さん

全国、北は北海道、南は沖縄まで全て同じ。どこも保険も怪しい。修理代金も不正。
全てダメ！適当にやっている事が明白。

会計が崩壊寸前の管理組合であるのに、
様々な見直しに協力すべきなのに、
不正とも言える言い訳で管理組合を騙し、
更に一般会計から積立金への組み入れを要請しています。
そもそも有り得ないほど高額な修繕費。
馬鹿高い管理費。アステージの社員がマンションに来た事ほぼなし。
なぜ年間800万もかかる？おかしいだろう。
大規模修繕で管理組合の資金を奪う事が目的と言えます。今すぐに建物診断士、マンション管理士、弁護士を入れてください。
値上げに応じても建物はドンドン傷み汚れが増していくだけです。建物の事など住民の事など、微塵も考えていませんから！

自分達へのボーナス

６７７さんのおっしゃる通り、大規模修繕工事に乗ってしまうと、赤字転落しその後管理組合は復活の機会を失う。その頃から各区分所有者の専有部分の補修も増していく。更に管理組合は築20年後の共用部の水道管交換工事費用、災害時の備えや突発的な事故への予算に対応不能となり、
管理会社は、更に管理費の値上げを迫る。 その繰り返し。友人のマンションもそう。ローンが終る頃、管理費と修繕積立金が更なる値上げ。
過去に1万値上げ更に再々の値上げが繰り返され、現在管理費と修繕費トータル5万に到達。
値上げ後の引き下げは容易では無い。

理事会を開けば管理組合の思考をアステージに読み取られるだけかと。
管理組合に寄り添い将来の建て替え費用等、検討するような管理会社ではない。
むしろ、泥棒猫が隣に座ってると考える。残念。
高い管理費を支払っている意識の元、アステージを信用し任せきりの管理組合にも責任はある。今後は、有識者を雇うことで公平かつ建築の適正な価格を知り驚愕する事だろう。

検討や意見交換は区分所有者との集会で行う。
管理会社は遠慮して頂く。

>>727 匿名さん理事会は大京アステージ抜きでやったらどうですか？
大京は単なる理事会の書記役の筈ですが？

管理会社は来ます。どう言えばいいのでしょうね？

>>729 匿名さんへ
理事会は自分達でやるので来なくて良い。送付だけやって下さいで良いかと思います。
管理組合と管理会社の関係で言うと、管理組合の仕事は多岐に渡り理事会メンバーだけは出来ない場合が起こります。
そこで有償で会社を雇い、組合の指示により組合の仕事を代行してもらいます。
その会社がマンション管理会社です。
ところが権限が無いにも関わらず、権限が有る様な振りして組合に物言して来ます。
騙されないで下さい。管理会社に組合を指導する権限などは有りません。

理事会にどうしても管理会社を呼びたい役員がいるみたい。

管理会社は出席して議事録案を作るのは仕事ですから、それはやってもらえばいいのでは？

ただ、こちらからの言及があるまで、一切口を開けるなといっておけばいいと思います。
下手に管理会社呼ばないと、管理会社を変更されると思って、あることないことどころではなく、ないことを言いふらされると思いますよ。
ただでさえ、管理会社業界の中で、大京の解約状況なり、退職状況なりはすごいと思われていますから。

>>732 匿名さん

何言いふらしますか？

>>724 匿名さん
情報ありがとうございます。ゴンドラ式は記憶では大京施工のタワーマンション、川口のエルザタワーで一部使われた記事を見た記憶があります。先日、100戸クラスのマンションで屋上に簡易櫓を組んで吊るしで人が数名降りて来て作業しているのを見かけ、修繕費の多くを占める足場の費用を省けると思いました。

大規模修繕サイクルの延長は必要不可欠です。管理会社を変えるのは並大抵でないので、他社に管理費の見積もり、大京の息のかかっていない業務委託業者(保険会社含む)に見積もりを取り、それを大京に提示するべきでしょう。

それを誰も敢えてやらないので、いいように扱われているだけだと言うのは間違った考えでしょうか？

>>734 マンション検討中さん
なるほど！

>>734 マンション検討中さん

タワーはむしろ足場使えないし、ほとんどリフトクライマーでもっと高い。

ゴンドラは清掃ならまだしも、工事はまだまだ。変な工法でやるのは簡単です。安くて問題出ないのなら、施工業者もそちらに流れる。流れていないというのは、問題があるから。

まだまだ技術革新が必要とは思いますが、実験台がいなければ技術革新もできないので、人柱になるつもりなら止めはしません。

保険会社はちょっと意味がわからないですね。
管理会社変えられないレベルの組合だと、なかなか先進的なことはできないですよ。

>>736 匿名さん

アステージは素人を舐めてますよ。 いづれ100倍返し必修。単なる資格あるだけ何も使える知識なし。人間としても残念。10年来ましたフロントマン…さようなら。もう来なくていいです。

>>737 通りがかりさん
確かに大京アステージは組合を舐めてる。
舐めるには舐めるだけの理由がある。
理事が所有区分法も読んだことが無い。全て大京任せ。自分の財産を守る意識がない。
こんなやり易い事は無い。赤子の手を捻る様なもの。
修繕積立金は直ぐに無くなる。

以前理事をやっていて、大京に味方は3名、中立1名、反対は2名。
オートドアの修理で結果的に200万円以上節約しましたが、最初に
大京の息のかかっていない業者に見積を取る承認を全理事にお願いしたら
一名返事なく何度か聞いたら、「やりたければ勝手やれば！」とメール回答。
総会で実行を保留にしたあまり意味のない追加設備を、その直後の
理事会で監事がしゃしゃり出て、自分も入れて強行採決して総会の議決を覆す始末。
書記は大京任せで良いように書かれる始末。最後の理事会で大京が出してきた報告数件が
全て誤情報、虚偽だった事を自分が証明してやっと大京派の理事達は何かオカシイという事に
気付きました。あまりに嘘ばかり言われるので反論で理事会の時間が取られると
監事がしゃしゃり出てきて、「あんた達同じ事を長々とやってないで早く終わらせなさい！」と
お怒りの指導が。大京とお互いのベネフィットを守りながら交渉することの方が
理事全員の賛同を得るより如何に簡単だったかという良い経験を以前させて頂きました。

正しい情報こそ大事であり、関わりたくない人が大多数なので、将来自分に
返ってくる事を理解して貰うのに膨大なエネルギーと時間が必要です。

住民の無知、無関心、関わりたくないマインドを
食い物にしているのが大京という訳で
大京だけが悪いわけでは
無いという事です。

>>739 匿名さん
監事は採決に入れませんから、違法ですね。
意見を述べるのみです。

>>740 通りがかりさん

大京の担当者は監事が入れない等、基本的な事は知ってる筈ですが。
第三者機関に抗議したら如何でしょうか？

>>741 通りがかりさん
大京アステージの善管注意義務違反になり,対抗する強力な武器になります。
武器を持たずに大京と対等に交渉するのは難しいですよ。

私のマンションにも。
毎回、立候補をし、理事長、副理事、理事に。 現在はご自身で立候補され理事長をしています。この方が上記の方と同じく、現在も不可思議な対応を続けています。

マンション管理士の資格を持っている大京アステージの担当者が知っているのに注意しないと資格剥奪とかの処分になるかもです。

>>743 匿名さん

それは管理組合内部の話でしょ


監事も意見を述べることはできるから
これも管理組合内部の話

管理会社が、どうこうという話では無いような気がする

>>741 通りがかりさん
前大京担当者はその事を良く知っていても善意の誘導は一切せず、逆利用していました。重大事故を隠匿したり、虚偽の報告の連続、その為、理事会で保健所、国交省など第三者機関にも知らせていました。親大京派は過去大京に子供の粗相を保険対応で処理してもらったとか、利害関係がある方が多いようなので、個人の意見にはその温度感が反映されています。理事の意識や法令理解度、関心が上がらないと大京に良いように操られるだけですが、そこまで献身的にやる人は稀です。

>>745 匿名さん
議決権を有さない監事の暴走を大京担当が見て見ぬ振りをしても管理組合内部の話だから大京は悪くないというご意見ですね。

基本的に管理組合が主体であり、管理会社は管理組合から委託を受けているという仕組みです。組合が無関心であっても一部理事メンバーが故意であっても、管理会社提案の法外な修繕費用を決議したら、それは「あなた達が決めたんだから」というのが大京アステージのスタンスではないでしょうか。アステージは酷いと思いますが、その現実を受け入れた対応が必要。
まあ癒着の構造には腹が立ちますが。

>>748 匿名さん
管理会社は、意図的に良い意見を潰す仕組みを作ってます。隠蔽や不法行為により、管理組合の良質な意見を通さないようにしてます。

>>748 匿名さん
管理会社と管理組合との基本的関係を理解しないといけませんね。
管理組合は本来なら自分達でやらなければいけない事を報酬支払って管理会社にやらせている。
この事が基本です。
管理会社担当者には善管注意義務が課せられています。そのためにマンション管理士の資格を取らせ専門知識者として登録しています。
マンション管理士が不正行為と知って故意に見逃した場合は懲罰の対象になります。自らも行ったばあいも同様です。
大京アステージには善管注意義務違反がかなり有る様ですね。
その場合は事実関係を国土交通省に連絡しましょう。
かなり効くと思います。

どこまで腐ってる管理会社なのかと。

工事のマージンは100万円以下で30％でそれ以外は25％

つまり協力会社が出した50万円の日常の修繕工事の見積りに
15万円を事務的に加えて65万円かかる工事としてアステージが見積書を組合に提出

大規模修繕工事の場合は1憶が1憶2500万円
アスの仕事は、単なる中抜きよりも、実際もっとコストがかかる。
そのため、大型の物件では、他の管理会社に工事を依頼しているよう。
テレビでもやってた。
そっちの方が信頼性が高いし、値段も安いのだろう。

自社以外の工事を、なんて言ってるのに、そもそも自社の工事が無くなり、業者も逃げ出す始末。

ここは、会社として発展は見込めない。
アステージが組合に提案する各種サービスは管理組合のためというのは名目であって、本来はアステージが受けとる手数料収入が目的
レスキューとか承認サービスとかオリ電等々

>>753 匿名さんへ
タレコミですか？

タレコミではなく、
753さんは親切心での事でしょう。
大京アステージは更にマージンやキックバックも相当ではないですかね？住んでいると分かります。例を挙げると清掃。
その辺の主婦が掃除してるレベルで。
先日凝視したところ、非常に汚い雑巾で一階共用部を拭きあげています。かなり傷んだ薄汚れた雑巾はその後も交換せずに。清掃後のガラス部は見た目は筋汚れもなく綺麗ですが、ガラス部につく雑菌は半端ないでしょう。汚い。アステージがキックバックや上乗せ利益をするからこうなる。
正しい管理をする会社に早急に変更させたいです。住民が未だ無関心。

区分所有者への対応はフリーダイヤルで担当部署に連携させてるだけです。大地震や緊急事態であっても、フロントマンが来たことない。

2度目の大規模修繕工事をしたのだが、理事会が高齢化してきたのをいいことに、事前の説明会に聞いていた話と実際の工事内容は異なっていた。仕様のグレードも最低レベルだ。しかし営業担当者から「見積り通りだ」との説明。結果的に希望の工事は、追加工事となり費用を請求される。営業態度や対応はひどい。管理費の積立金を、大京アステージ営業に横領された。2度と大京が管理するマンションに住みたくないと思う。大規模修繕工事は他社に依頼することを薦める。
完全住人無視。利益優先
業務レベルも低いうえに、委託費が高過ぎる。
管理人さんが良いという評価をしている方がいらっしゃいますが、管理人さんは、大京アステージのグループ会社「大京ライフ」の社員です。私のマンションも、大京ライフの管理人さんは非常にしっかり管理して下さっています。但し、管理人さんだけで解決できない問題について、大京アステージに上申しても、大京アステージは何もやってくれない。一部の住民の利権絡みと思われる我儘と横暴により、管理会社を変えたくても変えられません。

>>757 匿名さん

大京ライフは無くなり、既にアステージに統合されています。
管理人の研修など、かなりレベルは低く、動画見るだけ、飲み食いするだけと聞きますから、会社ではなく、その人が良いのだと思います。
全社的にちゃんとしていれば、架空工事や印鑑利用など、管理人がチェックできますから、そんな何年も経つ前に、横領に気づけたとは思います。

管理会社変更では、居住者と理事会双方の評判が悪く無い限りは、次の管理会社が再雇用に応じないことは考えにくいです。

>>755 匿名さん

アステージの場合、マージンが多重になることが一番高くなる理由ではないかと。

大規模修繕工事など、下請けに特定メーカーを使うようにし、そのメーカーからのキックバックをもらいます。
キックバック分、下請け業者は安く仕入れられませんから、下請け金額自体が高くなります。
なんとかレスキューも、その利用料の他、工事があった場合の費用に関して、キックバックを要求することから、価格改定が必要になったと聞きます。

清掃員はそんなもので、単なる主婦がやるのが普通と思いますが、大京指定の雑巾が高額で、交換できないではないでしょうか。

大京アステージからの雑巾、
買いたくもありませんね。雑巾にもマージン3倍くらいでしょうか。

夏にエアコン「特別斡旋キャンペーン！」のチラシを各戸に入れてました。家電量販店で問い合わせましたら機種は廃盤寸前商品でしたし、店で頼むと半額以下です。取り付け料も無料でしたから、大京から斡旋するもの、工事も修繕も管理も全て覚悟の上の付き合いでと。