＜全体概要＞
所在地：東京都北区東十条1－13－1、王子4－348－9
交通：京浜東北線東十条駅から徒歩7分、南北線王子神谷駅から徒歩8分
総戸数：114戸
間取り：2LDK～4LDK、62.63～89.11m2
入居：2015年8月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス、日本貨物鉄道
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工会社：鍛冶田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ
【物件情報の入居予定日を修正しました。2015.4.10管理担当】
[スレ作成日時]2014-07-30 19:51:27
420
東十条を検討している人に限ってのことだと思います。
>413
>上野ラインで京浜東北線が緩和するってどこからの情報？関係ないでしょ。
常磐線でしょ、緩和するの。
常磐線の上野から東京方面行きは朝9時台からしかないんですよ。
上野発は９時台は9：05、9：22、9：45の3本、10時台は10：22、10：42、10：58（特快）の3本だけでそれ以外に特急電車が数本です。
なので常磐線ユーザーは今までと変わりなく使うでしょうが、大宮・浦和・赤羽からかなりの人が上野東京ラインに乗り換えるだろうと予測されています。
京浜東北線の上野→御徒町の混雑率が200％から180％くらいになると試算されています。
赤羽から上野までの宇都宮線・高崎線を朝に利用した事ある人は御存知だと思いますが、現在は結構空いてて快適です。
わたしは東京駅までです。
秋葉原で結構降りてますね。
ただ、御徒町で降りる人は少ないので、上野〜御徒町だけが混んでると新聞で言われるのが疑問です。
>>430
きれてないですよ。鉄道の利便性もマンション検討の重要な指標の一つですよね。
こういう匿名掲示板なのですから事実関係をしっかり押さえて誤解なきように議論したいだけです。
間違った議論のまま情報が残って勘違いして買われた人がいたらそれはよろしくありませんし。
432さん
なるほど。合点がいきました。
ありがとうございます。
結局、買い物件なんだけど、もう、部屋がないんだよね。
>>398
この物件は4面道路に接していますので比較的低層でも日当たりは良いです。
但し、西側の北より物件のみ前面9階建てマンションの影響で日照は制限されるので三菱さんの日照シミュレーションシステムでよく確認をされた方が良いかと思います。モデルルームで営業さんに確認すればデモを受けれるはずです。
また部屋（Cなど）によっては、前面T字路等で日照が確保されているケースもありますので現地もよく確認される事をお薦めします。
１階でも大丈夫？
>>442
部屋によっては一階でも日当たり良いですよ。
これだけ日照面で恵まれたマンションは稀ですね。
上を見ればきりがないのでこのご時世100点のマンションなんてないと思い踏み切って契約して良かったです。
みんなどうする？
だから、もう、部屋が無いんだって！
北区ってどう？
>446
区を一括りにして何を聞きたいのかな？
明治～戦前までは滝野川区も王子区も政治家や財界人の別荘地だったけど、戦後は別荘地がもっと西側の住宅地に流れました。
昭和２２年に２区が合併して北区になりましたが、まだ６８年です。
でも王子駅は１３２年、赤羽駅は１３０年の歴史があります。
高度経済成長期は人口爆発のためにものすごい人口数と人口密度があった事が北区の特徴です。
他区に比べたら、今よりも産業・商業がかなり発展してましたからね。
その後、人工分布が西寄りへ移行した事で廃れた感があり、やっと北区も再開発に本腰入れようとしています。
イメージは人それぞれでしょうけど、都心に近い割には都市化されてなくてまったりとしてます。
下町なのか山の手なのかもはっきりしない中間的な感じも良いです。
２３区北半分の外周区の中では立地的には申し分なく、地図見ての通り、鉄道・バス・高速道路などの公共交通網は最強です。
部屋ないって、あと10戸以上あるじゃないですか。。
まともな部屋がないってこと？
まともな部屋って、どんな部屋？
でも、パークハウスは昨今の価格上昇のなかでは、確かに頑張った価格で出しているとは思いますね。
あんまり売れ残っているマンション記憶に無いです。
まぁ、でもここは、どっちかの駅にもっと近かった方が良いとは思いますね。
結局、中古になったときに検索されるのは駅からの距離なので。
>>450
7分なら昨今なら十分駅近ですよ～。
10分以上がわんさかあります。マンションは一度立ったらそのままだから新築後のほうが不倫。
戸建は一戸でも空けば新しく建てれるけどマンションは学校なり企業なり工場が開けてくれないとね。
7分は全然良い方ですよ。
東十条って 本当にいいマンションが今までなかったからね、今回、初めてだと思うよ
>>451
そりゃ10分以上もわんさかありますが、駅近求める人は、まず3分、次に5分で検索しますから。
7分が遠いとは思いませんが、もう少し近くてもよかったろうなと。道も寂しいですしね。
今後北区の人口推移の見通しは減っていくとなってるので、あまり東十条が栄えて行くのは期待できませんね。
あと王子神谷の団地は変わった方がお住まいみたなのでそれも気になりました。
総合的にリセール要素みて、私は見送りましたが家族で仲良く暮らすには良いマンションではないでしょうか。
>>454
北区人口が減っていくのはどちらの情報でしょうか。
私見ですみませんが十条及び東十条地区の再開発、昨今のマンション開発状況に目を向ければ地域的には人口は上向きと見ています。
資材、人件費高騰の状況下では今までのように駅近で高価な地代のマンションばかりでは価格が上がりすぎるため買い手がつかない状況が考えられます。
そのケースでは23区でも土地の安さと交通の弁をみてコスパの良い北区の開発は今後さらに増えていくのではないでしょうか。
価格、仕様的にも、かなりお買得マンションだと思うけど。
駅からだって、遠く無いし、これから、三井が始めるのは、ここより高いのは明らかだから、リセールも十分期待出来るよ。
>456
454さんの「今後北区の人口推移の見通しは減っていくとなってるので」というのは区全体的な見通しという話でしょ。
どの区も20～30年後の人口予測データを出してますが、人口予測データなんてこれからの再開発計画なんて織り込んでませんから。
「日本一の人口密度を誇る豊島区が消滅する」というデータがあるくらいで、ちょっと前に話題になってました。
こういうものはその自治体への警告を含んでると思うので、そうならないように努力するでしょうし。
２３区内でもスポット的には人口減少する場所が結構あると思いますよ。
でも、その中でもメジャー沿線沿いでマンションがどんどん建ち続けるエリアはそうでもないかと。
まあ、北区はこれから高齢者が亡くなって一気に高齢化率が下がるという分析もあるので、空き家も増えて一軒家は解体されて分譲＆賃貸マンションが建つ割合が高くなるのではないでしょうか。
よくよく考えたら、中央線・総武線よりも京浜東北線の方が都心エリアへの通勤が便利じゃないですか？
山手線と並走してて都心オフィス街を南北に貫く京浜東北線沿いが過疎る？なんて事があったら、東京というか日本そのものが危ういかも。
深夜の長文失礼しました。
459の補足ですが、北区の人口減少の原因の一つは高齢者の自然減だそうです。
現在は２３区で最も高齢化が高いと言われていて４人に１人が高齢者なんですが、その方々が２０～３０年後にはこの世に存在しないという計算です。
北区の人口よりも、このマンションの資産価値について話し合いましょう。
資産価値は微妙だな
上がらないけど下がりもしないんじゃ？駅近だし何とかなるッシ
いずれにせよ、王子神谷はあの団地がネックですね。
まぁ、パークハウスだし、そんな悪いマンションではないと思います。
この物件の良さは、四方接道の恵まれた日照と落ち着いた住環境に加えてJRと地下鉄の2駅7分の好立地ではないでしょうか。
都心のマンションは日照に恵まれたマンションが少なく1面接道物件が大半なので話題になりませんが、東十条フレシアはいわゆる一軒家の立地で言えば超好立地な気がします。
資産価値が上がる上がらないは分かりませんが、落ち着いた住環境と生活利便を求めて予算も抑えたいという方には良物件と思います。共感頂ける方と一緒に生活出来るのを心待ちにしています。
このマンションの共用廊下はちょっと さびしいですね。
わかってない人が多いけど、資産価値ってのは結局のところ、「売る時期」と「売る期間」によるんだよ。
例えばだけど買った1年後にこのあたりのエリアの価値が２割あがったとする。その時にタイミングよく
「自分も売りたかった（っていうか転勤等で売らざるを得ない状況になった）」って場合ならいいんだけど
世の中そう都合よくいかない。株やFXと違うところはそこ。金融商品は売買しても実生活に支障はでない。
でも自宅として買った場合、売れば当然「自分はどこか別の場所に転居」が必要になる。
さらに言えば、不動産ってのは大型の再開発等の要因がなければ特定のエリアだけ高騰、ほかは変わらずってことは
ありえない。例えばバブル時期なんかは程度の差はあっても不動産は全体的にあがってた。
今後世の中どうなるかは未知数とはいえ、このエリアだけ高騰、ほかは維持ってことはまぁない。
オリンピック需要で東京一帯、もしくはその波及効果で日本全体が好景気になって不動産価格が高騰ってのは
これはあり得ると思う。が、それがおきてここを売ったところで、次の住居が必要になるがそこも同様に
値上がっているだけになるだけ。
リセールってのは気にするべきとはいうが、結局のところ、売る時期にも左右されるし、もっと大事なのが売る期間。
カツカツでローンを組んで、２−３ヶ月以内には売らないと破綻するって人は足元見られて買い叩かれるし、売り出し時期が
たとえ悪くても１年でも２年でも納得いくまで売らないよっていうことができる人とは全然違ってくるからね。
>>475
正しいですが、当たり前といえば当たり前ですね。
市況に左右されるけど、そのときに安くしか売れないマンションと元値に近い値段で売りやすいマンションがあるわけでしょ。
地方で駅から遠ければ値段は激しく下がるし、駅近で利便性の良い場所なら下がりづらい。まぁ、王子飛鳥山みたいな騒音がネックになりそうなマンションもありますが。
ちなみに上の方で四方接道だから好立地とありますが、結局、自分の部屋の日当たりがよいかだけじゃないですかね？
日本人は南向きがすきなので、南向きな、売りやすいと思います。
>>477
仰るとおり自分の部屋が明るければ住む分には問題ありませんが、マンションのリセールバリューはマンション全体の市場評価で左右されます。
例えば東京でよくある駅近物件は、半分の部屋は日当たりや騒音含めて環境◎→即販売終了、半分の部屋は環境×→値下げしても売れず、環境悪いため買った人も直ぐ売りたくなり中古安売り。この場合、環境◎の部屋もリセールバリューは悪くなります。
四面接道のメリットは一面接道マンションに比べてマンション全体が環境◎になりやすいため、リセールバリューが安定する点があげられます。
東京のマンションは駅近、騒音ばかりに目を向けがちですが、マンション全体の環境面に目を向けると本当の資産価値が見えてくると思いますよ。
東十条フレシアは南向き物件少ないですが南西棟、南東棟共に全体見ても環境良くそれに対して値段も安く買い物件だとおもいます。
この物件の１階庭付きなんて魅力的ですが、売れ残ってるのみると、やっぱり、１階はやめておいた方が無難ですかね。
いいんじゃないですか。
目隠しや柵がある分、かえって２－３階より人の目は気にならないと思いますよ。
>>479
その意味だとこのくらいの規模で且つリセール狙いの人が少なそうなこのマンションだとそもそも売る人がすくないから、リセールバリューは、この地域のマンションの価格に左右されそうですね。
マンション全体の価値もありますが、この地域の資産性はどうなんでしょうか？
住まいサーフィンでみるといまいちですね。
まぁ、あれは信憑性よくわかりませんが。
>>482
一概に地域の資産価値を予想するのは難しいので私見ですが、長谷工800世帯物件はこの物件よりも高く販売されると見ています。時期の影響と若干供給過多となる懸念もあることから共有施設等をかなり充実させるためです。
一方で消費増税前後の販売となりますので駆け込み需要があります。また他地域と比べて明らかに利便性と価格のバランス、コスパが良いため順調に売れていくかと思います。
その時に東十条フレシアはどうなるか？
その物件次第ですが、余程人気が無く東十条フレシアより安く投げ売られるような事が無ければ資産価値が下がる事はないでしょう。
この地域全体としては人口増、平均年収増になることは間違いないかと思いますので東十条フレシアが良い管理体制でブランドマンションとして認知されていけばおのずと資産価値は上がっていくかと思います。
ここは次の第4期が最終期でもう2つだけなんですね。
そうすると残りが13ということなのかな？
今日の写真です。
写真
あ
すごく 綺麗ですね
写真どうもです！
なんか価格以上に高級感がありますよね。
ランドマーク的存在になりそうです。
結構、高級感がありますね！ 静かな三面接道にこんなマンションができるって、
町全体が変わりますね！
写真UPしてくれた人どうもありがとうございます。やはり実物できてくると質感もわかっていい感じです。
存在感と外観デザインはいいかんじです。形状がただの箱じゃないので余計にいいですね。
電鉄系の会社って地味だけど仕事は確実だしいいんですよね
1番高く売れる最上階の部屋を削って外観デザインを優先してるんですね。贅沢だな〜
斜線制限も知らないのか…。
>>497
知ってるよ、そんなこと。あのね、法律、建築基準法に準拠しながらもそれを生かし、うまく使うのがいい仕事なのね。
制限、制約をうまく使ってるからみんな関心してるだけ。おわかり？
>>499
すみません、斜線制限について詳しくないのですが都心のマンションよりデザイン性があって真四角で造るよりコストがかかるんだろうなと思ったので。
いずれにしても外観素敵ですね。
ぼちぼちな物件と評価して契約しました。
良いとこも、悪いとこもありますが、ぼちぼちだと思います。
ぼちぼちなので、人によっては90点以上、人によっては60点以下、マンションなんてそんなもんかと思います。
良い点、悪い点とわたしが、感じた点は12月ごろにこの板に記載していますので、よろしければ御覧くださいませ。
230に書いてました。
良い点は、関係者のトークか？と言われるのが怖くて書いてませんでしたが、当時はさっぱり板が盛り上がらず、ダメ物件か？と半信半疑でしたが、契約してよかったかな。。。？
他の方も仰るように北区の大手デベ物件としては久々の当たりだと思います。
都内でこの価格帯でJRと地下鉄一桁物件は当面出ないでしょう。
低層でも日当たり確保出来ますのでそんなに時間はかからず売り切るのではないでしょうか。
三菱の物件だし、安心感あるので、なんだかんだで、竣工前には完売するんじゃないですかね。
王子のタワーマンションよりは家族に良い環境だとおもいます。
11月に売りにだして、残り13以上っていうのが少し気になりますが、残り一割が売りづらいのはどこのマンションも一緒ですし、同時期発売のマンションでも完売はないですよね。
残りは3階以下の低層階が9つ、ルーフバルコニー付の上層階が4つみたいです。
この立地でこの価格帯だと低層階はすぐなくなりそうな感じですね。
高層階から売れるマンションは、低層階との価格差がすくなかったりしますから、あんまり価格差がないなら、少し時間かかるかもしれませんね。
まぁ、あと半年も有れば大丈夫でしょう。
パークハウス田端は安いようですが借地権ですしね。
もうすぐですね！なんか引き渡しが待ち通して楽しみです。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
王子のタワーマンションの方が価値があるかな。
施工会社は有名ですか？
私も王子タワーを検討したんですが、高すぎる。駅から1分はいいけど、あの仕様、騒音と外観でも資産価値はやばいと思う。
施工会社ですが、関西では有名らしいけど、関東ではそんなに実績がないかなと思う。
こんな、100戸、10階くらいのマンションはどこの施工会社が建てても一緒だと思う。
このマンション、施工会社は普通だけど、設計は日本１の日建ハウジングです。外観は綺麗のも設計と関係あるんです。
514
日建ハウジングって、日建設計のこと？
美しい設計だと思います。バランスだけではなく街と調和しているのが最高だと思いました。
なるほど、このマンション 設計には相当お金をかけてるんですね
外観の施工も素晴らしいとおもったけど。ムラがなく均質でしたよね
日建ハウジングが手掛けているマンションは 間違いなく、綺麗です。
匿名ってひとの書き込み多くて自作自演にみえる。。。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
埼玉県さいたま市南区根岸５-1428-1 |
|
4900万円台～6500万円台（予定） |
|
3LDK |
|
61.8m2～70.2m2 |
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総戸数 177戸 |
埼玉県さいたま市南区内谷４-130-1ほか |
|
3900万円台～5300万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
56.87m2～68.69m2 |
|
総戸数 54戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
