ゼネコンボーイさんマンションなんでも質問スレ

↑上記引用の>>386.は>>376.のミスでした。

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なんと。　まだモデルルームが有る物件の話だったのか。
しかも、そこには閲覧可能な設計図書が置いてあって
見難いとはいえ、各部仕上げを示す凡例まで明記されている、と。
そうなると「減額目的の設計変更」があったかどうかは関係ないのでは？
契約前に仕様を確認する方法があったのに、気付いたのは契約後だった。
今となっては気になって仕方がない。・・・・それだけの話だと思うんですが。
こういう事を書くと、また「デベの工作員」とか何とか言われちゃうのかな。
購入者なら誰しも負っている責任とリスクというものがある。
そこを自分だけが「特別に」スポイルできると思っている人、このサイトには
すごく多いと思う。

「バルコニーの外柱」というから、バルコニーの外側に構造柱が位置しているとか
マリオンがあるとか、そういった類の事を指しているかと思っていたけれど
物件サイトで間取り図を見てみたら、どうもアウトフレームでは無い様だし・・・・。
私なら、この物件で柱の仕上げを気にするなら必ず図面で確認するか
売主から何らかの回答を得ておくと思う。
そもそも、モデルルームでバルコニー周りの仕様は表現されてなかったんだろうか？
もしも、そこで表現されていた内容と実際の施工が異なるというのであれば
正面切って喧嘩をすればいいのだ。

ゼネコンボーイさんとやら。
優しいアドバイスだけが「技術者の正義」なんだろうか？
貴方がレス384で書いた、11〜13行目がこの話の答えだと思う。
しかし依頼者さんには、まだ正確には伝わっていないように見えますよ。
もっとビシッと言うのが貴方の役目では？

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402.の方へ
実際に販売をしたことがないので、契約時の重要事項の説明の範囲はよくしりませんが、書類上の話しとして、>>376.さんの記載が正しいとすると、購入者にそれ以上の質問や、ましてや、一般の方には必ずしも100％情報を伝わる訳ではない、ＭＲの設計図書を閲覧する義務などないでしょう。
＞引用：>>376.の後半より
６．建物工事完了時における形状、構造、その他国土交通省例で定める事項：
　形状、主要構造部、内装、外装、設備および建物配置等については、
　別途パンフレットおよび別途敷地配置図記載の通りです。
添付図書：
②Ｍ．Ｍ．ＴＯＷＥＲＳ　ＦＯＲＥＳＩＳパンフレット
〔各階平面図、立面図、間取図、概要、仕上表、価格表、
　住宅金融公庫のご案内、ホームローンのご案内〕、敷地配置図
＞引用終わり

＞フォレスト関係者の皆様へ
今後、各購入者がどのように対処されるかは、専用の板でご議論ください。
ＧＢの本件に関するコメントは、これまでとします。

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>>369.の方へ
大変遅くなりました。
＞①なんで、こっちの居間のスラブは１８０ｍｍで、となりは２００ｍｍなのでしょうか？
ＧＢ：設計者が最小スラブ厚さで設計しているからです。より経済性を追求したものですが、今では200mm以上が標準です。
＞②　短編６８００ｍｍには、６８００／３０＝２２７ｍｍのスラブ厚が必要だと
＞思っていたのですが、考え違いでしょうか？
ＧＢ：確かに、スラブ設計に関する建設省告示（平成12年）では、スパン／スラブ厚さ≧1/30が示されていますが、別途解析して検証した場合はこの限りでないとされているます。16年前の設計は、たぶん大梁の内法寸法を使用し、当時の建築学会のＲＣ規準で判断したと推測します。今の規準でみてもぎりぎりの感じがありますが、小梁があるのであれば、また別の話になります。
＞③この時代のフローリングは堅く、かなり響くのですが、ＬＬでどの程度のものが使われて
＞おりましたでしょうか？
ＧＢ：これはかなり難しい質問ですね。16年前＝1990年ぐらいで、仕上げ厚さ60mmの直敷きＦＬが一体どのような構成なのか、よく知りません。
＞④最上階角部屋だからかもしれませんが、重量衝撃音が回りこみ（？）天井やら、
＞あらぬ方向から聞こえたりします。これは、防ぎようが無いのでしょうか？
ＧＢ：一般に、角部屋は妻側に開口部が多い分、下階の音も空気音として窓を経由して伝搬したり、外壁面のＧＬ工法の面積も増えて、よく響くことがあるようです。将来的にマンション全体が全面改修となる際は、サッシュを防音仕様にして、ＧＬ工法の内壁はやや部屋が狭くなっても、独立支柱のふかし壁にすればかなり改善されると思います。

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訂正：>>400.・外部仕上げ：吹き付けタイル→吹き付け塗装。

>>336ことwakkuさんへ
これまた大変遅くなりました。
＞Ⅳ　【さや管ヘッダー方式】について
＞　　以下カタログの引用です。
＞　　『給水・給湯管には熱に強く、錆や腐食の心配がなく
＞　　　耐久性に優れたポリブテン管を採用。』
＞　　と有りますが、《ポリブテン管》とは良いものなのでしょうか？
＞　　また、通常さや管自体は洗面室の床下付近に有るものなのでしょうか？
ＧＢ：ポリブデン管は、架橋ポリエチレン管と共に、1990年代より集合住宅を中心に普及してきた熱に強く耐久性のある樹脂管による給排水工法の一役を担っています。これにより、現場も楽になりました。ＧＢも確か1997年頃に現場で目撃しましたが、一住戸の配管をすべて工場製作して、現場ではそれを広げるだけになり感嘆したものです。（今から思うと、ヘッダー方式ではなく、分岐方式でしたが）wakkuさんの質問の鞘管ヘッダー方式とは、各蛇口への給水系統を１カ所のヘッダーから、個々につなぐ方式で、さらに管の取り替えをヘッダー部分より行えることで、維持管理機能に優れたものです。また、分岐工法と違って、複数の水栓使用時の流量変動少ないことも利点です。このヘッダー用点検口は、給水竪管近傍のどこに設置してもよいのですが、水まわりの中心である洗面所の床が多いようです。

＞Ⅴ　【１階床下点検スペース】について
＞　　以下カタログの引用です。
＞　　『共用配管などの保守点検時に基本的に住戸内に入ることなく、
＞　　　点検やパーツ交換ができるように、
＞　　　床下点検スペースを設けています。』
＞　　と有りますが最近では当たり前なのでしょうか？
ＧＢ：たぶん、今も昔も当たり前です。（昔の低層マンションには、気にしていないケースがあるかもしれません）

＞Ⅵ　【杭打ち】について
＞　　以下カタログの引用です。
＞　　『支持地盤は地表面から約39m。
＞　　　拡底アースドリル工法により、
＞　　　杭を122本打ち込んでいます。
＞　　　（一部の杭はアースドリル工法）』
＞　　場所打ちのアースドリル工法は、他の
＞　　杭打ち工法に比べ優れているのでしょうか？
ＧＢ：マンションや事務所ビルにように高層で各柱の軸力が大きい場合に、この現場造成杭で大きな荷重を支えます。「打ち込んでいる」という表現は、やや不正確で、現場造成＝場所打ち杭は地盤に孔をくって、そこに鉄筋コンクリートの籠を入れて、コンクリートを流し込んでいます。
　場所打ち杭には、他に「リバースサーキュレーション」が主な工法ですが、大型工法であると同時に、砂利の多い地盤には不向きなので、主に臨海部埋立地で使用されます。また、既製杭工法としては、あらかじめ工場製作した鋼管やコンクリート管を現場でジョイントしながら、圧入していく工法もあります。鋼管は臨海部の大型工事で使用されることが多く、またPHC杭などは、あまり重たくない建築に多用されますが、昔と違って、ディーゼルハンマーでたたき込み訳にはいかないので、掘削しながら杭を押し込んでいく手法が多くなります。
　マンションでは、このアースドリル工法がほとんどであり、バケットを掘削孔に投入しては、一定量の土を掘り出していき、杭孔は崩壊したないように、ベントナイトというものを混ぜた高い比重の液とすることで安定させます。拡底杭とは、バケットに工夫がしてあり、杭先端を広げた形で掘削できるようにしたものです。これで杭の支持耐力をあげることが可能です。杭孔が支持地盤にまで形成できた後に、鉄筋籠を挿入し、上部よりトレミー管を挿入して、コンクリート打設を一気に行います。（他の工法に比較するもなにも、通常はほとんどこれしかやっていない。もちろん地盤状況や立地条件によっては、アースドリル工法が使用できないケースもある）

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皆様へ

本業が多忙なので、しばらく休みます。
急がないご質問は、記載されてかまいません。

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＞マンション購入本記載事項について　その１
＞「現場監督が暴く！欠陥マンションの簡単な見抜き方」　　山河宗太著
　一般的に、現職を離れて購入アドバイスの著述業になると、最新情報に触れることがなく過去事例の紹介になったり、また詳しくない部分は他の購入本からの受け売りとなり、的はずれな部分や間違いを継承した指南書となりやすい。この本はその典型例である。
・冒頭から、屋上の水道タンク内の話しが出てくるが、今のマンションでは地下ピットに組み込んだ受水槽からポンプ圧送することが、今や主流である。
・誰の影響か知らないが、アンボンド工法を盤振動とか、業界でも余り使用しない用語で、完全否定している。（著者の限られた体験や、他の購入本を鵜呑みにして記載してはいけない）
・「駐車場は、多くの場合、管理を理由にして所有権は売り渡されていません」という。いまどき、そのようなマンションは皆無に近いのでは。
・直床マンションを「いまは使われない古い工法であり、その工法では階上の音が階下に響くという例がいままでにたくさん報告されており、とても新築で購入するものでないので」友人に別物件を購入するようにアドバイスしたという。デベの採用度合いに西高東低はあるものの、直床は立派な床工法であり、重量も軽量も一般に二重床より遮音測定値としては優れている。（詳しくは次次回に説明）＊＊＊続く

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＞マンション購入本記載事項について　その２
＞「現場監督が暴く！欠陥マンションの簡単な見抜き方」　　山河宗太著
・構造スリットの説明の部分で、「地震が起きると柱はそれぞれ違った揺れ方をします」だから、スリットが必要という説明になっている。
　ＧＢ：構造設計の重要な前提事項に、地震時には柱が同じ水平変位をするということがあります。そのためスラブには、地震時の水平力を柱の剛性に応じて伝達する重要な機能があり、このことをスラブの「水平剛床」仮定と呼びます。よってこの表現はデタラメです。
　構造スリットは例の耐震偽装事件で、施工ミスの事例でも盛んにテレビに登場したが、要は‘80年以前の地震で特に学校建築で腰壁付きの柱の曲げ変形が拘束されて上部柱がせん断破壊する事例が多発したことにより、この短柱現象を緩和するために、’81年の新耐震基準で取り込まれたものです。
　つまり、マンションの桁行き方向は、柱をスリット付きの疑似純ラーメン構造とすることで、柱がしなやかに変形し、結果としてねばりのある構造が確保できる。他方、梁間方向はＲＣの戸境壁が一面に耐震壁として存在することで、地震時の水平耐力を確保している。（この本は、さらにスリットを壁下部に水平に設定しているイラストがあるが、そのようなマンションは見たことがない）
・巻末の用語集で、この「戸境壁」を「とざかいへき」と呼んでいる。
　ＧＢ：このような呼び方はあるかもしれないが、たぶん「こざかいへき」が主流であり、住戸の境という意味からも、この方が正しいだろう。
・他にも指摘事項があるが、これで終わりにします。

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＞マンション購入本記載事項について　その３
＞「安心して生涯住める　マンション　一発判定」2004.11　長嶋修＆さくら事務所＝監修
・ここで、「軽量衝撃音に強い二重床は可変性にも対応」の項目があり、直床より性能がよいとの記載がされています。
　ＧＢ：最近はややトーンが変わったようです。
　　　　　　　http://www.nikkeibp.co.jp/sj/column/g/13/02.html
　二重床と直床はほぼ同じ評価になっていますが、これは二重床が防振際根太の施工となっている場合であり、在来際根太の施工ではまずは１ランク（＝5ｄＢ）以上値が悪くなります。
　また、先のＨＰにある「現在のマンションで重量衝撃音が悪化したのは、梁をなくした工法によるところが大きいのである。」の記載は依然として、正しくありません。スラブ面積が増えても悪化しない事例はすでに、「建築技術」誌の2000年1月号ｐ.156に古くは記載があり、最近では「日経アーキテクチャ」2005-4-18号ｐ.90に同様な記載があります。長くなるが引用します。
●“スラブの固有振動数は梁で囲まれたスラブの面積や厚さ、固定方法などで決まる。固有周波数でスラブが振動すると、その周波数帯域で床衝撃音の遮音性能が低下する。つまりスラブの固有振動数がその帯域に含まれるかで、重量衝撃音の大きさは異なってくる。
例えば、スラブ厚さ250mm、スラブ面積を76.4m2、４辺固定とする大型スラブでは、固有周波数は16Hz帯域となりる。重量衝撃音の遮断性能を決定するのが63Hzなので、この場合は重量衝撃音の遮蔽性能が低下することはない。一方、スラブ厚さを200mm、スラブ面積を17.6m2、４辺固定とする小型スラブでは、固有周波数は63Hz帯域となるので、スラブが共振して重量床衝撃音の遮断性能が低下する。“●（引用終わり）

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＞マンション購入本記載事項について　その４
＞「マンションはこうして選びなさい」2004.5　碓井民朗、長嶋修他
この本で、「床の遮音性はスラブ厚さと梁間面積で決まる」という項目があり、小梁を他方の小梁からバルコニー側の大梁に渡しているイラストが登場します。このイラストが、先のその３の本や、達人の他の著書に継承されていますが、ＧＢはこのような小梁構成のマンションを見たことがありません。（荷重の伝達具合からしてあり得ない構成。また、大梁への換気口が設置できなくなる）
　ＧＢ：その３で紹介したように、小梁のあるなしは直ぐには、床遮音性の優劣につながりません。スラブ自体の厚さ＝剛性が一番大切です。その次に床の振動を拘束する大梁、小梁が近傍にあると有利ですが、スラブ全体としての１次固有振動数がどこにくるかも大きな影響要素になるので、小梁付きもそうでない無梁床板も似たような性能になります。（実際に統計を取ってもそのような傾向にあります）

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＞二重床の遮音性能　補足その１
　一般に、二重床は重量衝撃音では直床より悪くなります。空気層の太鼓現象があるからです。軽量衝撃音でも、一般には直床の方が測定上はよい値になります。二重床メーカーのカタログに、二重床の遮音性能として、ＬＨ50やＬＬ45等の記載がなされていますが、これは際根太のない状態の製品で試験したものを掲載しているので、現場ではほぼ必ず記載値より悪い値が測定されます。つまり、際根太がないから、太鼓現象が緩和されている。際根太がないから、軽量衝撃の際根太からの伝達がない状態で試験して、それをカタログ値にしています。スラブの素面に対して劣化しない二重床とは、例えば重量衝撃音では、厚さ8mm以上のアスファルト系制震シートが必要です。
　　http://www.nichieiintec.co.jp/system_floor/daizin/index.html
　　http://www.awaji-giken.co.jp/product/tokunin/t100.html
ここで、大臣特認でΔ＝0を得たと表現している部分が、素面に対して遮音性の劣化がないという意味です。（大臣特認は、品確法の性能標示に直結するものなので、厳格に際根太を設置して試験します）
　通常の二重床仕様は、20mmのパーティクルボードの上にＦＬ材直張りが多いですから、ほとんど素面性能を劣化させない直床の方が一般的によい値となります。

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＞二重床の遮音性能　補足その２
　次に、軽量衝撃音についてですが、よく購入本にグラスウールを敷設できる分、二重床の方が対策がしやすいという解説がされます。このグラスウールは内部の空気の動きを阻害するので、重量衝撃音においては逆効果という指摘はある程度そのようなこともあるかも知れませんが、それ以上に問題は、グラスウールを入れても余り軽量衝撃音は改善されていないという事実です。
　ＧＢのこれまでの実感としても、せいぜい0.5〜1ｄＢぐらいの改善効果でしょうか。この６月に開催される音響学会の春季発表会では、ＧＷは軽量の緩和対策になっていないという報告がされるという噂を聞いています。（当然、軽量衝撃音の決定周波数である250Hzから500Hzにおけるはなしで、高音域はそれなりの効果を示しているはずですが、その帯域は二重床自体で十分に減衰されています）
　これまで、さんざん二重床を攻撃しているような記載になりましたが、遮音性の部分はそのようになっているのが事実です。二重床の総合的な性能や購入者の嗜好を否定するものではありません。

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ゼネコンボーイさんの投稿は大変勉強になります。
さて、この物件↓の購入契約を先日済ませました。
http://www.u-ashiya.com/
そこで、質問です。モデルルームのフローリングは直張りとのことですが、歩行感がフワフワ
して少々気になります。フローリングの仕様をLL値を変えない条件で変更することは可能でしょうか？
リビング（32帖）だけでも変更したいと考えています。
よろしくお願いします。

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