なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

住友不動産の新築マンションのＭＲを２，３回行きましたが、非常におっとりした
対応でした。三井なんかの良く教育されているけどガツガツした姿勢や、野村の
プライドくすぐり営業と比べると弱いのかもしれませんね。

仲介でも購入より売却に力を入れているように感じます、おっとりした営業なの
かもしれませんね。
具体的に商談された方はいかがでしたか？

このスレッドはご覧になられましたか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15375/

物件は良いけど売り方に問題ありだと思いますね

住友は完成１年後までは値引きしないとも聞いたけど、これが原因では。

>>04
ファイナルアンサーですな。
良くも悪くも営業や物件よりも最後はカネになりますね。

マーケットリサーチが不足ですな。賃貸単身者地域に分譲ファミリータイプを建てる。こんな感じの会社では。

値引きしないからいつまでも売れ残ってるんですよ。
実は住友はけっこうデザインが好きで狙っていたんです。
でも最近の売れ残りはひどすぎる。
東京の武蔵境のシティハウスの売れ残り物件を半年前に見に行ってあまりに
相場とかけ離れた値段を提示されてびっくり！　半年たった今でもまだ売れてない。
成城のシティハウスもしかり。いつまでも売れないままなので、逆にシティハウス以降の成城のマンションの
値段が下がってしまいました。
まともな経営判断できてるとは思いません。
新宿柏木のシティハウスに至っては販売員さえおいてません。
文京音羽の物件や一番町のグランドヒルズは住友自身が賃貸に出そうとしています。
しかもいまどき礼金２ヶ月なんていうから入る人がいない。
久我山ガーデンヒルズも半年たってもまだ売れ残りがたくさん。
営業が先日電話してきたので、てっきり値引きの話をもってきたかと思いきや、
「また見に来てください」だけ！　竣工から半年近くもたってるのに、ですよ？
早く売ってしまわなければ、どうなるんでしょう？
小石川のガーデンヒルズは延期になってますよね。
目白のガーデンヒルズも北側の貧乏棟には日が当たらないというひどい造りですから、
売れ残りは必至ですよ。見ていてください。東京の消費者の賢さを知らないんでしょう。
プラウドシリーズにしてから破竹の勢いで売りまくってる野村とは対照的。

値引きできないのは上の方針で営業マンに罪はないと思います。
物件は確かにいいですよ。ちょっとスペックで手をぬいてる物件もあるけど
（いまどきペアガラスでないとか）、デザイン性の高さや品は非常にいいのに、
売れないまま放っておくから、ますます消費者が離れていくんです。
竣工から半年たってる物件の営業マンが電話してきたので
「間取りが気に入らなくて・・・」というと、「入居してから改装する方もいらっしゃいます」
なんて返事。売れ残りを定価で売ろうとしてるうえに、改装すればいいって、どういう理屈？
近くの他の物件だと、値引きを提示したうえ、「その程度の改装ならウチのほうでやらせていただきます。
それがご購入の条件であれば」って話をもってきましたよ。
当然後者にしました。住友は気に入っていたのに、残念ですが、あの対応では買えません。

今の住まいの近くの竣工済みのシティハウスを狙っていましたが、他の物件より割高感があって
やめました。竣工から１年経つのに少しも割引がないのは問題では？？
１年経って新築時と同じ価格で買う人はいるのでしょうか？（外壁等が以前より汚れていて、
だんだん中古になってきていると思うのですが・・）

9に同感です。
しかも、他物件がどんどん値引きして売ってること、知らないみたいですよ、住友の営業って。
近くの物件を「あそこはｘｘｘｘ万です」なんて、値引き前の値段を言って自分のところの
物件が割高ではないって言いたいらしいんですが、割高感のある物件は売れ残るとさっさと値段を
見直して売り切ってます。この情報社会で、住友だけが情報に取り残されてる感じ。
売れ残りを定価で買う人なんていないでしょう。東京ではどんどん新しいマンションが出てるんだし。
ああやって返って資産価値を下げてるのに気づかないんでしょうかね？
住友の業績もどんどん落ちてるし、ま、いつまでやせ我慢を続けるのか、高みの見物ですね。

住友の営業が一番プライドが高い気がする。
いくら物件が良くても会社の社風変えないと今売れ残ってる物件のツケがいつか回ってくると
思われる・・・

久我山ガーデンヒルズを見に行きました。
完成してから何ヶ月もたっているので、当然お値引きを期待していきましたが、
全然そんな気はないようです。
外壁のタイルも汚れてきてるし、中古でしょ、もう？
売れ残りなのになぜ値段交渉できないのか？
やっぱ、みなさんが言われるように、ダメですね。
他物件を当たります。

売り方が駄目なことに早く気づいてほしいですね
住友さん・・・

関西系の我の強さを感じますねぇ。
モノがいいのは認めるけど、高値で強引に売ろうとしても・・・
しかも実質中古物件を値引きもしないなんて・・・
消費者が納得しなければ売れないんだから。
なんかズレてますよね。

本当ですよね。
いづれにてもいつかこの売り方では通用しなくなる時が来ると思いますね。
最近新聞にも出てますが、そろそろ土地も少なくなり、材料も値上がり傾向にあるので
これ以上住友さん高く値付けしたら本当にやばいですよね
早く体制を変えてほしいものです

もうとっくに通用してないです！（笑）
文京区のガーデンヒルズは延期になってますし。
だいたい、広尾のガーデンヒルズのイメージで
ロクでもない場所にある自社の物件を高売りしようというのが大間違い。
せっかくモノはいいのですから、そこそこ値引いてさっさと売ってしまえば
ここまで評判を落とすこともなかったのに。
売れ残ってる部屋はやっぱりそれなりの理由があるんですよ。
間取りとか向きとか値段とか。
定価で最初にいい物件を買った人はそれはそれでいいんじゃないですか。
問題は売れ残った部屋の処理がうまいかどうか。
野村みたいに「完売！」といっておいてコッソリ残った物件を
値引いて処理してしまう智恵もないみたいですし。

「1円も値引きしません！」
なんて高ピーな態度に出られたら
もうプライドの高い東京のユーザーは背を向けるでしょう。
せっかくお客が見にきても、
他社の営業マンと比較したら到底住友の物件は選ばないですよ。

ごもっともです・・・
どんなに良い物件でも入居を決めた人は一日でも早く完売してもらいたいものじゃないですか？
それを住友のように「値引きはしません。良い物件ですから空いていてもいつか埋まります」
じゃ困りますよね。
そういう意味では三菱、三井、野村はやる気がうかがえる気がする

住友が東京の状況を理解してないんでしょう。
マーケティングの失敗でしょうね。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20050609
これをみても業績の低下が明白ですが、
2005年は大和にも抜かされるのでは？

ほんとだ・・・
大京は確かに物件多いですね。
野村はプラウドがんばってるし。
住友が2005年に下落するのは目に見えてますね。

売れ残りが2年を超えると住宅公庫の利用が困難になるのでは、売れ残り2年直前物件はさすがに値引きするかも。

2年の売れ残ってるなんて・・・
ほとんど瑕疵物件ですよ。

>20
気になりますね
担当者に一体どんなこと言われるのかしら？

値段が安すぎたんじゃないのか〜
とか？

売っちゃだめとか？

久我山ガーデンヒルズは良い物件だと思います。
でもお値段と駅からの距離が少しだけアンバランス。

大京のフォレストヒルズひばりが丘も似た感じの
低層棟が複数あり本当にすばらしい物件でした。
でも駅距離と価格のバランスから２年間売れ残り、
バルクされました。

多分、ここに書き込んでる方の多くは、住友の物件自体はすごく良いと思っている
でも、売り方にものすごい疑問がある、そしてこのままだといづれ経営的にまずくなる事に懸念を感じている
と思う。
物件が良いんだから売れ残っても全然平気〜っていう態度
本当に早く変えていかないといくら良い物件売っても消費者からみはなされると思うんだけど・・・

売れる商品こそ良い商品ってことがわかってないようだね
大名商売じゃだめだよね
建設にブランドっていうのはないよ
それが理解できないらしい

シティハウスのMRを見に行きました。営業さんは色々説明してくれましたが
マンション自体センスが悪いです。外壁に変な色を使ったりルーフバルコニー
に出るのにすごく段差があったり、おまけに値段が高すぎ！売れませんよ。

>24さん
そうでしょうね。売れ残りは問題ですが、竣工前あまりにも早く完売するのも
上から怒られるだそうです（住友に限らず）。本来もっと高値で売れたはずなので。

今まであんまり住友のスレッドって野村みたいに盛り上がらなかったらそれなりに良いデベなのかなあ
と考えてましたが全然ですね。

>29さん
ルーフバルコニーは通常屋根を広く作らないので段差は大きくします。
そうしないと雨が強く降ったときに室内に吹き込んでしまう危険性があるからです。
それは住友の落ち度ではないですよ。いわゆるフルフラットなバルコニーへの出口とは別の話ですから。

しかし、住友の営業には私も疑問あり。いきなり初めてかけた電話で「いくらいくら値引きします、とか
中小の業者さんに言われても、結局ローンの金利が大手より高かったりするから
信用しないほうがいいですよ」なんて、言われました。
値引きしないことをいろいろお客さんに言われていて、先回りしたのかもしれませんが、決して
感じよくないですよね

>32さん
そうそう、値引きしない＝うちの物件は最高ですから！というアピールが強いですよね。
この前も「カラーセレクトも、間取りももう出来上がってしまってるんで選べませんが
この間取りでこのカラーでこの価格で良いという方が買ってくれれば良いんで」と住友に
言われました・・・
どう思います？

三井から住友への買い換えをしましたが、満足度は高いですよ。
三井には無かった営業員のフォロー（年賀状等）もあり、売りっぱなし営業
ではない姿に誠実さを感じます。
値引きありきの考えの方には、高飛車でいい営業ではないのでしょうが。
基本的に住友の物件は立地がいい（幹線道路沿い等が少ない）ですよね。
中小規模は竣工直前の現地売りだから、竣工時完売は最初から考えていない
のでしょう。

値引きしないのは自信と誠意のあらわれだと思いますけどね。すでに買った人には不誠実でしょ、値引きって、やっぱり。そういうものを求めない顧客だけを相手にして、それで商売成立してるんだから、いいじゃありませんか。あ、僕は住友買ってないですけどね。あくまで印象として。

＞33
高ピーだと思います。そういう大名商売が成り立っているうちはいいけど、
すでに成り立ってないから1年以上売れ残りなんて物件があるわけです。
自信を持つのは勝手ですが、売れなければ結局資産価値は下がりますよ。
値引きなしに買った客は最初にいい部屋を選んでいるんです。
竣工後何ヶ月もあまっている物件はさっさと値引いて処理してほしい。

ところで住友不動産はガーデンヒルズを名乗るマンションを
単独で分譲していますが、元の広尾ガーデンヒルズは、三井
地所、住友＋αの４社共同事業だったはず。単独でガーデン
ヒルズを使っていいのかな？志木で三井＋地所が名乗った例
はあるみたいだけど。

あと野村の前のブランドのヒルズもガーデンヒルズを連想させ
ていたよね。

良くも悪くも広尾ガーデンヒルズは高級マンションとして有名な
ので、そのイメージに便乗ってことですよね。

＞36さん
本当にそう思います。
物件自体を完売にすることが営業の仕事の一貫でもあるような気がするんですけどね。
良い物件だからといって高ビーな態度とって良いかっていったら違うと思いますよね。
良い物件だからこそ買っていただきたいと思って売ってほしいです。

結局値引き交渉に応じられないから
個人個人の営業マンは手詰まりになってしまうんですよ。
値引きできなければ、「よい物件ですから！」で押すしかなくなりますからね。
経営サイドの問題だと思います。
営業マンはむしろ板ばさみの被害者
だからだんだんやる気がなくなって活気がなくなるんです。

営業マンも大変だな・・・
確か住友不動産の上の住友商事に問題あるのかも？

まあ、見ていてください。
このままだと2年以上売れ残り、なんてのもざらになりますから、
いずれ投売りされますよ。

ブランド作りに失敗したってことだと思います。
住友は値引きしない＝信頼できる
というルートにしたかったんでしょうけど、
それが返って資産価値を下げ、潜在顧客に対するイメージを悪くしてしまったのでしょう。
でも、まだ間に合いますよ。
モノがいいっていうのは、だいたい誰もが認めている気がします。
がんばれ、住友！

住友物件は高いですよねー。
ブランド料なんでしょうか？
でもそれだけ高いんだからペアサッシぐらいにはして欲しい。
購入を考えている物件は、ペアサッシではないんです。

目白ガーデンヒルズもですよ。
9000万もして、しかも窓が大きい、なのにペアじゃない。
なんでこんなところで手を抜くんでしょう？　北側の窓は冬結露するのは必至でしょう。
あ、でも久我山ガーデンヒルズは全部ペアだったと思います。
物件によりけり・・・
私は住友の物件は、タンクレストイレが少ない点、
洗濯機の目隠しを作らない点が気に入りません。

買ってみれば、わかりますよ。ウチもペアサッシじゃないけど、それを割り引いても
住民の満足度は高い。
あと、住友凄さはゼネコンに対する力かもしれない。ちょっとした修繕にも快く応じてくれますよ。
業界大手デベ物件からの買い替えですが、あっちはすぐに言い訳して逃れる体質でした。
ゼネコンの対応を見ていると、住友は売った後の顧客満足を強く意識しているように感じます。

でも、ここ1—2年、売れ残りが多すぎる気がします。
売った後の顧客満足がそれほどよいのならもっと評判が高まり、
人気が出る気がしますが、売れるのはむしろ施工の不具合？で問題になった
プラウドのほう。売った後のことを意識するのはりっぱだけど、
まずは本当に売ってもらわないと・・・

実際に住んで当事者にならないとわからない事も多いんですよね。
私も、もともとは、デベはやっぱり二つのＭが理想でしたから。
どちらにしても、いつまでも空家のまま管理費負担し続けるのも
むりでしょうから、後１〜２年そのままなら、何らかの動きがあるのでは
ないでしょうか。

実際すんでみたけど、可もなく不可もないというところでしょうか。シティハウスシリーズだからもともと高級とはいわないものの、施工、防音などはしっかりしているようです。
住民層も入ってみて変なのいないかな。でも他財閥系でさえ売れ残ると値引きの話しましたがここはあくまでせず、売れ残れば賃貸にするようですね。無責任な住人が増えるよりは値引きで買っても自分の財産と大切にしてくれる方のほうが同じ屋根の下で住むには良い気がしますが。。。。

住友はモノのわりに、値段高いと思いませんか？

４８さん、私が検討している物件もシティハウスです。
高級じゃなくても、欠陥住宅でなければよいと思っています。
施工、防音がしっかりしているということで少し安心しました。
上下やお隣の音は聞こえませんか？結露なども大丈夫でしょうか？
もっとも、個々の物件によっても多少差があるんでしょうけれど。

>無責任な住人が増えるよりは値引きで買っても自分の財産と大切にしてくれる方のほうが同じ屋根の下で住むには良い気がしますが

同感です。住友のように1年以上売れ残りの物件では中古になったときには
もっと売れないということだし、賃貸が入っていればなおさらです。
しかも、住友の賃貸、なかなか人が入らないんです。高いから。
こういうデベの物件は不安で買えません。

>住友はモノのわりに、値段高いと思いませんか？

これまた同感です。土地を高買いするので有名だとライバル会社の営業マンはいってました。
最近の売れ行き不振で高買いもできなくなってきてると思いますが。

だから立地がいい物件ばかりなんですよね。
結局、立地で選ぶ人が多ければ、満足度は高くて当然ですね。

>50さん
別なスレの書き込みで音が聞こえると書いてありましたが、ウチは大丈夫ですよ。上階は小さなお子さんが二人いるとのことで入居前すごく心配でしたが、ひとりで静かにしているとかすかに物音が聞こえることがあるものの、まったく問題ありません。
華美でもなく、チープでもなく、エントランスや設計は上品ですよね。でも一つ一つの仕様はとくに高級というわけではないのですが。内覧会のとき設計士の人に調べてもらいましたが、精度は非常にしっかりしていて、サーモグラフィーでも断熱なども問題ないといわれました。
施工は東海興業です。よ同業者からはよく言われないと（住友の物件は手がけたくないと）の書き込みも他のスレで見ましたが、45さんのいうとおり、管理も厳しいのでしょう、内覧会のときの住友と施工主のやり取りを見てそう思いました。したっぱにクレームつけても大企業なので対応遅く感じるかもしれませんが（そういう書き込み見ますが）、上に直接言えば対応早いようです。

53=48です。

48さん、早速のお返事ありがとうございました。大変参考になりました！

一体いつになったら住友の人たち自分達の売り方で消費者から
これだけ批判が出ている事に耳をかたむけるんでしょうね

>56
傾けないんじゃないですか？　（笑）
だからどんどん業績落ちてるでしょ？

皆さんの意見を拝見していると、

　「住友は売り方は下手だけど、物自体はそこそこ良いよ。」

ってことなんでしょうか？
地方ですが、住友のマンションで気になるのがあるんです。

ついでで申し訳有りませんが。一つ教えて下さい。
その物件は直接基礎なのですが、それは“手抜き”（経費削減！？）なんでしょうか？
それとも（設計）性能評価は付いている ＝ 直接基礎でもOKだから　ってことなんでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

よくも悪くも殿様商売なんですよね。でも購買者はちゃんと大切にする会社なんじゃないかな？当たり前だけど。割高な価格は信用を買ったって感じ。不満はないが、売れ残りは住人としてはたしかに気になる、もっと心配しろって。

>58
直接基礎か杭を打つかは地盤の問題。
杭を打たなくてよいほど地盤が強固なら、その方がよいのでは。
設計図書で地盤のN値を確認しましょう。

＞６０さん

便乗質問になってしまい申し訳ありません。
「支持地盤となるのは、N値35以上を示す地下約4.5〜5.2m以深の砂礫層です。」
となっています。

＞＞５９
その当たり前が出来ない会社は多いよ。
販売戸数と業績が連動するわけじゃないし、株価を見ても大丈夫でしょう。
結局は賃貸にまわす等々あったけど、逆に管理費滞納は絶対にないから、
かえって住民にはプラスでは？高い家賃払う人にめちゃくちゃモラル欠ける
人は少ないでしょうし、持ち家意識がなくて部屋を汚しても、住民には何の
影響もない。

公表ベース売れ残り戸数（IR資料より）
470(15/3) -> 967(16/3) -> 1496(17/3)
最大手三井不でも17/3で490だから、この数は半端じゃない。
でも会社もアナリストから叩かれているので危機感は
持っているとは思うのですが、業界一の強気派だから
どうでしょうかね。
物件自体は最近の一部を除けばオーソドックスなものが
多いと思います。値段は高めですが。

値段、高いですよねー。それだけ良いものを使っているのでしょうか？
仕入れが下手なだけかな？

土地を高買いするので有名みたいですよ。
最近の不振でそれもできなくなってきてるかもしれないけど。

しかも、営業やる気ないしね・・・
住友のHPって本当に更新遅いよ・・・

>58,61
地方とは札幌ですか？中心部は地盤が固いので直接基礎が適当なのですよ。4，5ｍでN値50以上ですから、ずっと。

＞68さん

58、61です。札幌ではなく仙台です。

「支持地盤となるのは、N値35以上を示す地下約4.5〜5.2m以深の砂礫層です。」
と記載されていましたが、N値35以上で直接基礎は問題有り（ちょっと心配）でしょうか？

>69さん
直接ボーリングの結果見せてもらってはいかがですか？阪神大震災後、トップブランドがもっとも基本の耐震で手を抜くとは思えませんよ。
ちなみにどの物件ですかね？HP見たいな。

＞70さん

69です。
直接ボーリングの結果ですか、今度モデルルームへ行って聞いてみます。

HPは　http://www.nagamachi-shintoshin.com/　になります。
ご意見よろしくお願いします。

住友の物件なら、早めにいい部屋を買ったほうがいいですよ。
シティハウスはだいたい良質の物件だと思います。
最高級とはいいませんが・・・
売れ残りが指摘されている住友ですが、
いい部屋（南東角部屋など）はすぐに売れて、ゼッタイに余りませんから！

＞72さん

71です。
私も仙台の他の物件を沢山見ましたが、確かに“庶民派”の中ではとても良質だと思います。
設備・仕様は仙台の標準レベルを満たしていますし、なにより“立地”と“価格”は
とても評価出来ると思います。
その中で唯一“直接基礎”だけが気になっていました...
ただ（設計）性能評価はおりていますし、問題ないのでは... とも思い始めています。
数値的な「N値35以上」と言うのは、実際どうなのでしょうか？

>71,73さん
http://www.jiban.co.jp/oseshusama/tisiki02.htm
というわけでマンションの場合、支持層に基礎を築かなければ許可が下りませんから、まして住友のMSではおかしなことするはずありませんよ。
わたしは契約する前にボーリングの結果を見せてもらいました。一番はっきりすると思います。直接基礎ですむということは地盤がしっかりしたところにたっていると考えていいのではないでしょうか。

広瀬河畔通って、墓地を埋め立てた道路だったりしませんよね？

>73さん

72です。
基準を満たした数値だと思いますが。
構造物の基礎に関しては、野村より住友のが信頼性が高いと思います。
施工の不具合で大騒ぎになったこともないのでは？
ただ、住友の物件の場合、都内と地方では、たとえば床が直床とか、
ちょっとしたグレードダウンがあるのでは？　と私はそのほうが心配です。
窓ガラスがペアでない、ということもあるようです。
北の部屋だと結露が心配…
でも、デザイン性の高さではピカイチ。
心配な部分は徹底的に聞いて、納得できたら、後は早いもの勝ちのよい部屋を選んでください！

＞74さん

リンク先拝見しました。
役所への建築確認申請は通っていること、住宅性能表示制度による性能評価を受けていること
を考慮して、ちょっと安心しました。ありがとうございます。

＞75さん

どれくらいまでさかのぼって話しなのかは分りませんが、私の知る限りでは
あの近辺は墓地ではなかったと思います。
もう少し上流の方（仙台青葉城の辺）に行くと、昔の墓地などがあり、
正宗の幽霊が出ると言われてるところはありますよ。有名です。

＞73、76さん

ありがとうございます。安心しました。
確かに都内の物件と比べると設備・仕様は劣りますね。
いろいろ調べましたあ、それは地方（仙台）のその他メーカーの物件全てに言えるようです。
直床に関しては、スラブ厚200mmで、住友の同仕様の違うマンションでいろいろ試させて頂きました。
人によって感じ方は違うと思いますが、私としては十分満足できる物でしたので、
将来のリフォーム（水周り含む）を考えていないので、妥協点と思っています。
窓ガラスに関してはペアガラスでした。
その他、劣る点としては床暖房やトランクルームの有無しょうか。これもいろいろな条件の中では
妥協点としました。

>78
地域差はありますね。首都圏と同じに考えるのは間違いと思います。他の財閥系デベでも言えることですから。
収納スペースは重視したほうが良いように思いますが。。。

二重床でも、階高を十分にとらないと、圧迫感のある部屋になります。
将来のあるかないかわからないリフォームのために、この感覚と24時間
ご一緒するのはごめんです。
私は、直床の解放感のほうを選択します。
まあ、理想は、二重床（もちろん二重天井）で、階高十分の設計なのでしょうが。

いわゆる太鼓現象で二重床はかえって音が響くともいいますしね。

>81

それは直床にしたデベのいいぐさ。
「いやーー、革シートは夏あつくて冬さむいですから」
とビンボー車を客にすすめるディーラーと同じ。
都内のちょっとしたマンションは高さを犠牲にせず、
二重床・二重天井にしてますよ。

>82
地方（札幌）では三井三菱もみんな直床なんですよ。

＞79さん

78です。

地域によるスペックの差は仕方がないと納得しています。
仙台でも東京並みのスペックのマンションもあるんですが、立地と価格が条件に合わないので。

収納スペースに関しては、標準的な収納率を満たしているのであれば、オプション等で収納を
増やし、せっかくの居住スペースを潰してしまうより、“無駄な物は買わない・置かない”
“不要な物は捨てる”など、生活で工夫していこうと考えています。また実家も近いですので
大きな物や捨てられない物は、実家に預かってもらおうとも思っています。
トランクルームに関しては、他の条件を優先させましたので、妥協点としました。

そうですね。
トランクルームを設けるということは
それだけ管理費や修繕積み立て金もその分あがるということだと思います。
コストとの兼ね合いで判断するといいと思います。

パークスクエアシリーズはどうですか？

パークスクエアは、わりにどっしりした
マンションらしいマンションです。
多彩なデザイン性で展開しているシティハウスシリーズより
オーソドックスな外観が多いのでは。
文京音羽のパークスクエアを見ましたが
重厚な感じでよかったですよ。
小手先の派手さに走らずしっかり作ってる感じがしました。
ただ、やっぱり売れ残りは多いですよ。
住友のＨＰって竣工がいつだったか書いてない物件も多いので
半年以上たってるようなものは買わないほうがいいのでは。
値づけが高く、あまり良くない部屋しか余ってませんから。

パークスクエア成増見ました。
造りは清水だし良かったです。87さん同様どっしりした造りで派手さはありませんでしたが。
ただ・・・もう1年以上もたっているのにまだ空いてます。
しかも値引きなし。金額も高いです。
買う気には到底なりませんでしたね

>88さん
やっぱり1年もたってても引かないんですか。
そのうち賃貸に出すんじゃないですか。
文京音羽のように。

＞89さん
文京音羽賃貸出してるんですか？？
購入者にとっては本当に失礼な話ですよね・・・
けっこう住友の物件検討した事あるけど営業マン本当に態度良くない人が多かったです。
野村、三菱あたりは良い人に当たったから余計そう感じたのかもしれませんが・・・
買いたければどうそ〜のあの姿勢がムカつきます。

渋谷のマンション計画ではとなりの小学校に長い日影ができるとPTA連合会の強力な反対を受けていた。
で、ついに34階建てから20階に計画変更。
思い切った策に出た。
企業イメージを大切にする大企業らしい決断か。

しかし社会的責任を果たそうとする企業姿勢は立派。それなりの企業なんですねやっぱり。
隣人を大切にする企業なら、顧客も当然大切にするはずだから、たぶんマンションも優良でしょう。

>90さん
文京音羽だけではないですよ。↓
http://www.sumitomo-rd.co.jp/heights/shinchiku/

隣人を大切にするデベが
http://www1.odn.ne.jp/otowa-kohinata/frame2-hp.html
こんなこと書かれますかね？

＞買いたければどうそ〜のあの姿勢がムカつきます。

同感です。
だから半端じゃない余り方してるんですよ。住友のマンション

＞92さん
ありがとうございます。拝見させていただきました。
もう開いた口が塞がりませんね。本当に・・・新築賃貸って・・しかもこの金額・・・
購入者の人が見たら悲しみ怒りますよ。マジで・・
物件がいくら良くったって、高いお金を出して住友から買う気になれないのは
うちだけですか？

しかも

敷金…3ヶ月（ペット飼育の場合は4ヶ月） 　礼金…2ヶ月

って…(苦笑）
賃料の安い大阪ならまだしもねえ・・・
賃貸も借りてくれる人がいないからずーーと
出てるんですよね、この広告

販売でもダメ・・・
賃貸でもダメ・・・
いい加減気づけ！住友！

あのね。
住友ってのはそういう会社なの。
竣工前に売り切ると怒られる会社なの。
確信犯で高値追求なの。
広告も他のデベと比べると圧倒的に少ないし。
それが彼らの戦略。
ビルだって竣工時、テナント半分決まってれば良いって会社だから。
流石にマーケも出来ないほど馬鹿じゃないよ、一応財閥デベなんだから。

公表ベース売れ残り戸数（IR資料より）
470(15/3) -> 967(16/3) -> 1496(17/3)
↑
では、どうして住友だけ雪だるまのように
在庫が増えてるのでしょうか。
「財閥」だからですか？　（笑）

竣工から1年以上売れ残りを出すと
誉められる会社なのでは？　

売れ残りを大量に出して経営を悪化させ
アナリストの評価を落とす戦略とでも？

どうして竣工前に売り切ると駄目なんですか？
そうすること(竣工前に売れ残る)によって、住友はどういうメリットがあるんですか？？？

>101さん
つまり、竣工前に売れてしまうようなのは
「値づけが安かったんじゃないか。もっと高く売れたのに！」
ということですよ。地上げ屋的発想がいまだに残ってるんです。
結果、自分の首をしめてる。バカなデベですよね。

102さん、なるほどー。ありがとうございました。
先日、住友物件で買おうかと思った部屋がありましたが、価格が高すぎて止めることにしました。
他の会社の多くが階数によって少しづつ価格に差を設けていると思うのですが、
この物件は４階が同じ価格なんです。
例えば１２階から１５階まで同じ価格、１１階から下まで（何階までかは不明）同じ価格、
そして11階と12階の差は500万！
ちょっと値のつけ方が乱暴じゃないかと思いました。

>103

１２階から１５階までが同じ値段で何か問題でもあるのでしょうか？？
階が上がる毎に必ず値段があがるってのもなにかおかしいような気もするのですが。

＞102さん
今時そんな発送の人まだいるんですね。
本当にバカなデベ・・・

＞103さん

私が見た住友の物件は5階建てで、階が上がるごとに200万ずつ高くしてました。
でも別に階が上がれば眺望がよくなるわけでもないので、
普通人気のある最上階はやたら売れ残ってるという状況でした。

逆のパターンですが、値づけが適当だってのは、うなづけます。
103さんの物件みたいなパターンなら11階を買った人は
お買い得感があるけど、一番下だと逆にお買い得感がないですよね。

＞104,106さん
話ずれるかもしれませんが、前に聞いたんですが住友不動産の上の住友○事が値段のつけ方、売り方が
おかしいって言ってましたよ。
例えば南向き、東向きと建物が建っていたら普通売り方としては南、東適度なばらつきで売るじゃないですか？
でも南を全て売り出してその後東を売り出すとか、値段もけっこう適当に高くつけてるらしいです。
本当に＊＊すぎて消費者をバカにしてるとしか思えませんね。

なんで住友商事が住友不動産の上なんだ？

言い方が違ってました。申し訳ありません・・・
住友不動産　　販売
住友○事　　　土地売主　　の場合です

>>98
供給数が増えてるからでしょ。
販売はゆっくりなまま、供給増やせば
在庫増えるの当たり前だよね。
まあ、ゴールドクレストなんかだと
今後は基本的に竣工販売なんだと。
なんでかって言うと、土地の仕入値が高騰してるから。
今後の相場の高騰を睨んでのことだとさ。
>>107
他の大手デベでも良くある売り方。
基本的に高い所から売ってきますから。
大京さんなんかは1期で南向き上層階しか出さないこと多いし。

住友って「土地が上がってるから」とかいって
在庫を増やしてますが、人気のある土地の物件は高くても売れる
そうでない物件はまったく売れずにスラム化という現状をわかってないみたいね

＞110
野村なんて首都圏での売れ残りは数十件ですよ。
供給増やして在庫も増やす？
需要がないなら供給をしぼるのがふつうでは・・・

＞111＞112さん
同感です。
結局消費者思いじゃないって事ですよね。

あえて名は伏せますがうちのマンションの売れ残り方は半端じゃ有りません。3ＬＤＫ26室のうち1年内販売済みは10%
以下、それでも立地はきわめて良く購入しました。売れ残りは値段が高すぎたのかもしれませんが、入居してみると値段相応の価値はあったと思います。

＞１１４さん、
それって住友の物件？
購入者として売れ残りが多いと不安になりませんか？

賛否両論あるけど、立地が気に入ってる人にはほんとに、買って後悔しない物件
売ってると思いますよ。
株価をみても市場では、在庫を問題視してないみたいだし。長い目でみてもいいんじゃないかな。

長い目でみたら収益悪化、株価下落以外ないでしょう。

各社マンション需要はまだまだあるとみてます。
野村の在庫が少ないってのは、土地が買えてないだけ。
営業力が業界№１というのもあるけど。
野村の営業が大挙して用地取得部隊に異動してるし。
ただ現状、あまりに土地が値上がりして各社買えてない。
狭小なクソみたいな土地にもファンドが平気で高値で突っ込んでくるし。
このまま行くと、高いと思ってた住友の在庫が安くなるかも。
例えば豊洲、1年前は東急、東建あたりの売ってたのが坪170万
これから出てくる住友、三井あたりは坪220万〜
仕様が違うとはいえ、価格が完全に切りあがってる。
ワールドシティータワーズも竣工するころには
お手頃価格に見えるかもね。

ほんとですよね。しょーもないところにマンション作って、売り切れずにがんがん値引いて
売ってるデベが多いけど、あれで利益でてるのかな。建築費削ってるか、購入者無視の売りっぱなし営業
してるなんてことは．．．

しょーもない土地を高買いするという面では住友がナンバーワンでしょう。

＞このまま行くと、高いと思ってた住友の在庫が安くなるかも。

住友もそう考えて持っているようですが、
はっきりいって、ありえません。
ファンドの動きはほっておけばいいんですよ、
マンションってもうそんなに需要はないんだし。

マンションの需要がそんなないってどこからそう考えているの？

売れ残りが多くなって各社とも値引きしても売ってしまおうとしてる。

住み替えが難しい（ふるい物件が売れない。結果新しいマンションを買おうにも買えない）。

そもそも日本の人口はこれから減る。不動産価格は一部を除き下落すると考えてる人間のが多い
（例外は住友のようなバカなデベ）

>114
竣工から1年ってことですよね？26戸のうち10％というのは2,3戸しか売れなかったということですか？それはひどいですね。。。。
立地も躯体も素晴らしいというのにそんなに売れないなんてことあるのでしょうか？値段相応の価値があるのならなにかとんでもない理由でもあるんですかね？
私も住友ＭＳ住人ですが、そんなこと起きたらあせってしまいます。。。。。

不動産をもっておけばいずれは値上がりするって・・・
そんな素人でも見ない夢をみて在庫を抱えてるんですか？　住友って・・・
ましてやマンションなんてナマモノ。
1年もたったらまず定価では売れないと思うんですが・・・

　初めて書き込みする者です。住友物件に興味があって、ここ最近、住友の売れ残り物件（築後半年）
をよく見に行っています。構造も設備も周辺のマンションに比べいいもの使ってましたね。近所の野
村の大型マンションと比べても、全くひけを取らない内容だと思います。坪単価は野村の方が５万程
高いですが、標準仕様については圧倒的に住友の方がいい物使ってます。食洗もミストサウナも標準で
ついてます。ここまでなら明らかに住友の勝利なんですけど、ただ、野村の物件に比べると「細やかさ」
が足らないかな？と思います。野村のいい所はたぶん「女性受け」のするような細やかさが多いのかな？
と思います。あと、ここの物件だけかもしれませんが、建物の外観と間取りが懲りすぎて使い辛そうで
した。私は決してセンスがある人間とは言いませんが、私と妻の気持ちをくすぐる「何か」がなかった
のが残念です。

　営業については、たしかに執拗でないし、強引でもなく、こちらの言い分を聞いてくれる紳士的な方
でした。ひょっとしたら「当たり」の営業マンなのかもしれません。
　それに比べ、野村の営業マンは、押しが強過ぎ、回答に困るような質問については、適当な回答を平
気でする人だったので、その営業マンが大嫌いでした。「はずれ」の営業マンなのかもしれません。
　でも野村物件の方が欲しくなるっていうのは一体何だったんだろう？と今冷静に考えると不思議に思
います。何とも言葉では言い表しにくいですが、この辺に住友弱体化の答えが隠されているように思え
てならないです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　住友不動産　がんばれ！！

126さんに同感です。
高い、高い、といわれるのですが、坪単価で計算してみると
そんなにべらぼうなワケではない。
でも、結局私も野村のプラウドにしました。
何か違ったのか・・・　うーーん、126と同じくどうして
野村のほうが欲しくなったのかわかりません。
ただ、住友が売れ残りが多いのは知ってたので、
それはやっぱり大きなマイナスポイント。
竣工前に売れる物件のが資産価値があると思えるのは素人考えでしょうか？
住友は「わが社の物件はずっと資産価値を維持します」というのですが、
新築ですら売れない物件の資産価値といわれても・・・

＞127さん
お気持ち分かります。
自分も住友の物件と野村の物件で天秤にかけました。
住友は確かに施工会社とか1流だし、仕様も標準では良いかなっと感じたんですが、普通すぎてしまってこれはいい！
という部分がなかったんですよね。
野村は施工会社も1流でないんですが、仕様が良かった。細かい所に工夫があってキメ細やかに感じたんですよね。
素人だから、プロの人から言わせればこんな見方ダメなのかもしれませんけど。

なんか野村の宣伝スレになってしまいましたね。
でもデザイン性と（ほどほどの）機能は住友は悪くないと思います。
地所のマンションはとても素敵でしたがその分値段に返ってますよね。
手ごろで満足なら住友かもしれません。

住友物件を購入しようかと考えているんですけど、転勤の可能性もあるので、何年か賃貸に出すこともあるかと
思うのですが、その際に同じマンションで売れ残りがあると悪い影響あるのでしょうか？

＞１３０
うーーん、それは賃貸にはあまり関係ないのでは？
賃貸の場合は立地、仕様、それに賃料。
でも、一度賃貸に出すと、汚される場合が多いようですよ。
そのほうが心配かと・・・

某デベです、
横のつながりもあるので有名どころの事情は大抵わかります。
今、マンション全体的に売れ行き好調です。
各社売り物無くなって困ってる位に。
住友さんのやり方は興味津々です。
リスクはありますが、現在の市況は住友に追い風だと見ています。
ちなみにマンション需要ですが
しばらくは需要減らないと見ています。
人口減少はすぐそこまで来てますが、世帯数はまだ暫く増加します。
団塊ジュニアは今まさに住宅取得世代に入ったところですし、
50代以上の購入希望者は確実に増加中です。

>各社売り物無くなって困ってる位に。

それは都内在住の私の実感とかけ離れていますねぇ。
ちょっとクルマで走ればあっちこっちでマンションが余ってるのがわかります。

>リスクはありますが、現在の市況は住友に追い風だと見ています。

そんなふうに見ている同業他社はほとんどいません。
三井は「早めに売り切らないともっとさがる」と
どんどん値引きして売り切ろうとしています。
住友は2004年には販売戸数で野村に負けたし、
2005年はもっと業績下がるでしょうね。

住友も他のデベも基本姿勢に極端な差はいと思います。実際私の経験では１年以上完成在庫物件では有りますが、
立地、外観ともかなり良い物件で、「値段が予算オーバーで高い」と言ったところ、「お値段はご相談しましょう」
と言われたことがあります。

1年たたないとそれをしない、というのがすでに
三井に負けてる。
ちなみに三井は詳細なアンケートを送ってきて
必死にユーザーの意識調査をしてる。
2000円も商品券送ってきたよ。
住友にはそういう努力は皆無

そこまでばらまきしてるのに、１，２年売れ残ってる三井のマンションって
まわりに結構ありますよね？三井も努力が足りないね。

三井は品質一時期ナンバーワンデベのように言われて
強気の値づけをしたことがある。
吉祥寺と三鷹の間の駅から徒歩15分なのに
坪280万とかね。
その時期のが売れ残って、最近は安めにねづけするようになってる。
最近はむしろ売れ残りはすくないよ。
すくなくとも1000戸以上あまってる住友ほどじゃない。

ものは悪くないよ、間違いなく。昔すんでいた住友のマンション、このあいだ見に行きましたが30年以上経っても当時の風格そのままでした。
売り方に難ありは認める。

シティハウスの購入を検討中の者です。
138さんの「ものは悪くない」という言葉は検討している者からすると勇気づけられます。
高い買い物ですから、欠陥住宅だとショック大きいですからね。
最終的にどれくらい売れ残るのか蓋を開けてみなければわかりませんが、角部屋以外は苦戦している模様。
売り方を工夫して完売して頂きたいものです。
営業は調子がいいなーと思うときもありますけど、そこそこ熱心に要望に応えようとしてくれているので
合格点はあげたいと思ってます。

>138さんの「ものは悪くない」という言葉は検討している者からすると勇気づけられます。

確かに入居者からの不満って少ない気がしますよね。
アンチ住友派も主に営業に対する批判みたいですし。

＞売り方を工夫して完売して頂きたいものです。

同感です。

>139さん
私も某シティハウス見に行きました。
造りは良かったです。
ただ、内容（仕様）があまりにも普通すぎて（良く言えば余分なものがないのでしょうが）
購入意欲が湧かずやめました。
でも物自体はすごく良いと思います。欠陥住宅はつらいですからね。

141さん、そうそう、確かに普通すぎるんですよね。
普通なのに価格が結構高くて悩んじゃうんです。

いや、住友の肩持つわけじゃないけど
一見派手だけど、インチキくさい物件とはやっぱり違うと思いますよ。
ただ、マジでもう１つ魅力に欠けるものが多いのは事実・・・
やっぱねづけかなあ

＞143さん
そうですね。
値段がもう少し高いと購入者に思わせないくらいの値段のつけかたをして
もらえれば評価も良くなる気がしますね。

>144
ほんと、そう思います。
消費者は「ほんの少しのお買い得感」に敏感ですからねーー
よいものを売ってるはずなのに、こんなに不人気ってのは・・・
やっぱり、ちょっとしたねづけのくふうだとおもう

すいません　あまりにもびっくりしたので聞いてください。
今日某まだ売り出し前のシティハウスからDMが届きました。少々検討していた物件でしたので、会員優先で棟内
MRを先日見に行きました。その時はまだ正式なパンフが出来ていないとの事で、出来たら郵送致しますとの事だったのですが
本日DM見てびっくり！なんとまだパンフも出来ていないのに「今週末より価格発表会、先着受付会」だそうです！
びっくりしました！！パンフも何もなくてまだHPも全然更新されていないのに売るつもりですよ
確かに物件自体造りは良いのかもしれませんがこの売り方には疑問を覚えます。
正直住友の物件は検討するのやめようかと思ってます。
長くなってスイマセン　あまりにも衝撃で。

＞146
どこのシティハウスですか？
なぜ某としか書かないのですか？

＞147さん
シティハウス成増ステーションです

１４６さん、私が検討していたシティハウスも同じような感じでした。
パンフは周辺環境の良さをアピールするものばかりで、建物の構造など設備関係は一切ふれていなく、
ＨＰも準備中のまま。不信感を抱きましたよ、やっぱり。
立地が良いので検討したくても検討のしようがない！！と思っていたのですが、その後HPも更新され、
それを元に建築士の方に相談したところ「標準的な仕様で問題なし」というコメントを頂いたので
購入しようかと思っています。
当初は年明け引渡しを予定していたらしいのですが、工事も順調で、ローン控除も年内だと優遇されることから
急遽、年内引き渡しできるスケジュールで販売することになった。パンフレットの納期がそれに間に合わなかった
という説明を住友から受けました。本当かどうかはわかりませんけどねー。

>146さん

なんか、住友、あせってませんか？
逆に「ゆっくり売るつもり」とか言ってる物件もあるみたいだし、
やることがムチャクチャ・・・

パンフについては「久我山ガーデンヒルズ」で
りっぱすぎるパンフを作って大オケしたので、
その後のパンフはだいぶ質素になりました。
といって、作らずに売るってのは、さすがにちょっと・・・　（笑）

しかし、億ションの目白ガーデンヒルズのパンフはおそます。
「3ツ星ホテルのような・・・」だって！
レストランは確かに3ツ星が最高ですが、ホテルの最高は5つ星ですよ。
３つ星ホテルじゃ、全然高級でもない、ただのビジネスホテルクラスだって！　（笑）
校正した人間が気づかないの？
実は編集関係の仕事のわたしにはこれが一番の衝撃でした。

＞149さん
他にも同じようなシティハウスあったんですね。うちはどうしても成増じゃないと駄目という訳ではなかったので
心おきなく検討をやめられました。
住友の物件は物件自体に魅力を感じるというよりは立地、その他の副要素で検討する感じですよね。
＞150さん
確かにあせってる気がします。言ってる事と行動は違いますが。
現にうちもMRに行った際「ゆっくり売るつもり」言われましたよ笑
物件に自信あるのは良いですが、もう少し購入者の気持ちを理解してほしいと思いますね。

住友不動産のコメントで「マンションの在庫には付加価値がある。」というのが傑作だと思います。
モデルルームと違って購入者が判断しやすいからだとか。
会社への印象はニュートラルですが、三井・三菱とくらべて背伸びをしているように感じるのは私だけでしょうか。

>152
笑わせていただきました！　久我山ガーデンヒルズの話で、竣工前の売れ行きが悪かったのですが、
「できあがってからのが売りやすい。見てもらえばゼッタイに納得してもらえる、
10年に一度のすばらしい物件」などといってましたが、竣工から半年たった今でも
売れ行きはさっぱりみたいです。カーテンもさがっていないガランとした部屋がたくんあります。
ま、モノは悪くないのは認めますが、
「10年に一度」とまでいえるほどすばらしーーものかどうかは・・・　笑

思うに、消費者は営業マンの情熱を買う、という部分も多いのでは？
たとえばトヨタが売れるのは、物がいいのはもちろんとしても
営業マンがすごくがんばりますよね。
それこそ、自分の取り分削ってまで。
住友の営業マンにはそういう熱意がない。
「自信がある」（しかも、その根拠は自分たちの
思い込み）だけで高ピーに出られてもね・・・
消費者の反感を買うのでは？

>154さん
そうですね。
熱意を感じたことは全くありません。
「売ってます！買ってください！」というよりは「ご紹介してます〜良かったらどうそ〜」
って感じですね。

>155
それって悪いことなの？しつこいDMや電話攻勢よりよっぽど良い気がするけど。

>156
悪いことだとは思いませんよ。
ただ、熱意がないと感じただけです

住友物件に住んでいる者です。

購入前にいろんなＭＲを回って思いましたが、住友さんはいい意味でやりやすかったです。
業社によっては、しつこい電話攻勢にうんざりしていました。「何で用もないのに、毎週Ｍ
Ｒに行く必要があるの？」って言い返してやった事もあります。
その点、住友さんはしつこくなく、離れる事なく上手に営業されてたと思います。
（担当の方によって違うのかもしれませんが・・・）
私の場合は、こちらのペースでゆっくり検討出来たのでとてもやりやすかったです。

しつこい業社に慣れてる人からすると、かなり物足らないのかもしれませんね。

実際、住友さんの営業スタイルで、あまり悪い噂を聞かないのは、こういう所
を会社全体で気を付けてるからでしょうか？私も知人から「住友ってどう？」
って聞かれたら、「営業の方はしつこくないし、こちらのペースで検討出来るよ。」
と伝えています。住友物件の購入者は悪い印象を持ってる方は少ないと思いますので、
悪い噂が出にくいのかもしれませんね。将来を考えるといい営業方針なのかもしれません。

　住友のマンションに住んで５年になりましたが、物件の質もとてもよかったので
今も何不自由なく暮らしています。ただ、入居して２年位売れ残りがありましたので、
「ここって何か問題でもあったの？？」って思うくらい不安になった時期もあり
ましたが、今になってはいい思い出ですね。

値引きせずに売れ残っていても、内容がいいものなら最後は売れるというやりかたはいいと
思いますが、今までのレスを読んでいると何かを勘違いをして『裸の王様』見たいに見えますよね。
ただ、こちらで評判がいいのかと思った野村不動産に関してこのコミュニティの違うレスを読むと
何これ！っていう感じを受けました。
見た目がよく、細かいところまで工夫を凝らしているといって購入しても、中身がそれほどでないもの
に飛びついた方が後々問題になることが心配だなと感じました。

>こちらで評判がいいのかと思った野村不動産に関してこのコミュニティの違うレスを読むと
何これ！っていう感じを受けました。

同感です。野村って売れてるからもっと評判がいいのかと思ったら・・
ま、ネットですから同じ人（グループ）がしつこくなんども書き込んでるってこともあるでしょうけど。

＞しつこい業社に慣れてる人からすると、かなり物足らないのかもしれませんね。
＞158
私はしつこい業者には慣れてはいませんが住友の営業はどうしても物足りなく感じてしまいました。
158さんは多分良い営業の方に当たったのかもしれませんね。総合的に見たら住友は良いデベなんだと
私も思います。物件自体も良いし、しつこくないという意味では。
ただ、売れ残りがすごくあるのにそれに対して「うちは売れ残るつもりでやってますから」
という態度はいかがなものでしょうか？
野村と比べられてるのはあくまでも営業の熱意だけだと思います。
内容、物件は住友の方が良いのではないでしょうか？
値段は高く感じますけどね

>ただ、売れ残りがすごくあるのにそれに対して「うちは売れ残るつもりでやってますから」
という態度はいかがなものでしょうか？

同感です。ましてや2005年問題などといわれるマンション供給過剰期に
これまでのやり方をとおして、結果3年で在庫を1000戸も増やし、
販売数でも野村に負けているという惨憺たる状況なのに・・・

関西で住友の物件を複数検討して、何人かの営業マンと商談した
ことがあります。っていうか、現在も、住友物件は有力な候補として
当方の生活＆仕事と条件の合うものを探しているのですが、
そのなかで私が感じた住友の営業の印象は、
「収入その他の基本的な条件がギリギリの人に、無理をしてまで
買わせなくてもよい。」
というものでした。「ともかくハンコ押させたら勝ち」みたいな
ギラギラしたところがないのが好印象で、私自身としては、
物件さえ良ければ（これが難しいが）、デベとしての信頼度は
上位にあります。

収入その他の基本的な条件がギリギリの人に、無理をしてまで
買わせなくてもよい。
＞163
確かにね　前に住友の物件見に行ったら「頭金は諸経費抜きで1割以上ないと申し込みしても
審査とか難しいですよ」といわれました。
余裕のある人は買えということなんでしょう

>>164
結局、そのことによって、物件に標準を大きくはずれた家族が入居する
ことをある程度防ぐことになるから、早く完売しなくても、実際にそこに
住む人間にとっては好ましいことだとは思うね。
まあ、業界の人からは、現実を知らん理想論だ、って怒られそうだけど。

ＰＳ北大阪（三国駅前のビッグプロジェクト）から、残り８戸の最終販売を
してます、っていうＤＭ届いていたけど、便利だけどガラが悪いといわれる
同地域にあって、この物件のセキュリティラインの中は、別世界みたいに
良好なコミュニティだというウワサを聞いたことがあるよ。

私は住友には不信感をもっています。
明らかに売れ残ってる部屋を「販売ずみ」だなどと
平気で言います。
こんな体質のデベは信用できません。

>>166
それはどの地域ですか？
事実であるならば、伏字でもいいですからもう少し具体的に教えてください。
「即日完売」達成のために、買い手がつかなかった部屋にサクラの申し込み
をさせて、あとから「キャンセル住戸発生」なんていうようなことなら、
どこでもやってると思うのですが、それを越えるほどヒドイことなんですか？

167と同一人です。

それとも、166さんが「この部屋がほしい」と言ったのに、「販売済み」と
言って、166さんには売ってくれなかったということなんですか？

166です。
城西エリアの住友のフラグシップ物件です。
4月にマンション（すでに竣工ずみ）見に行って、
あるタイプの部屋のある階がそこそこ気に入りました。
予算的にもぴったり。「他の階はないのですか？」
と聞くと「全部売れています」とのこと。
ただ、営業の偉そうな態度に頭にきて
購買まではいたらず、そのまま放置。
最近になって言ってみたら「ある階以外は全部売れてる」
はずのそこが4月と同じようにガランとしてカーテンもかかっていなかった。
明らかにウソつかれたんですね。
そのマンションのスレもありますが、同じような話は他の人も書いてました。

この住友板に、住友の体質を問題視する前に客としてもモラルの低い人が少しいますよね。
１６５さんの意見と同じですが、誰かれかまわず売らないでおくのは、住む人にとっては
よい結果になるかもしれませんね。
客としても、その物件を買わなければいけない理由なんて無いわけだし、
営業の態度も含めてジャッジした結果気に入らなければ単に買わなければ良いだけだから。

私の場合、神奈川の三菱地所の某物件で１７０さんの言う客をあしらうようなことを
されたことがありました。物件は気に入っていたけど営業は最低だと思ったもんですよ。
けど、他の三菱地所物件では対応が全然違ったので、当たり外れはあると思います。
自己資金は価格の４割強用意していたし、自分ではなんで？と思ったけどね。
この営業と物件には縁が無かったと思って他にしました。

住友って大阪会社だったと思うけど、大阪エリアでは評判はどうなの？
三国駅前PJTのように、評判はいいわけ？

>>170

見てた見てた。削除板でも管理人に噛み付いていた
厨房みたいな＊＊だった。
そんな＊＊に売らなくて済んだのは住友としては
ラッキーだったわけだ。

163のいうようにギラギラした営業じゃないのは
良い点だが、＊＊客を帰すテクが甘いな。
その点は地所も同じ営業レベルかもしれんが
住友はもっと気張らんとだめだ。

どの物件の話ですか
教えてチャン

インコのチルを知らないようだね

１７１に同感です。

自分が気に食わないからって、延々と粘着書き込みする
気色悪い客には、売らないで正解でしょう。

ウンチクたれて、自分は客で偉いんだ的な態度で
信じるだ信じないだって、他の検討者や掲示板利用者、
既に購入している人に迷惑だって気がつかない、
自己満足に浸ってる１６６＝１６９のようなチル的な客を、
どう見抜くか、デベ側としても頑張って欲しいもんです。

>>176
だが、今回166のようなキティを回避できたのは住友の力量かどうかは不明だ。
というより、おそらく運が良かっただけだろ。
住友の売れ残りが多いのは、キティに売らないで済んだだけでは、済まされない
状況だから、違った意味で努力は必要だろうな。

実際、関西をはじめ首都圏のタワー物件とかでも、結構残っているだろう。
キティをモデルルームに呼ばないで、販売しつづけるのは至難だろうな。

大阪の人間です。
住友の物件は、手堅く纏め上げたものが多いので、「ハズレ」は
引かないと思いますが、立地の魅力に欠ける点があると思います。
というのは、とことん「資産価値重視」という感じで、駅前などの
交通至便な街には建てるけど、そうじゃない地域には、たとえそれが
成熟したコミュニティのある非常に住みやすい地域であったとしても
建てないような印象を持っています。
この点、野村（京阪神）は、地域住民との摩擦は覚悟の上で、
地元の人間が「住みやすさサイコー！」と思っているところに
挑戦的なプロジェクトをぶつけてきますね。
どっちがイイ、というわけじゃないけど、転勤族ではない私には、
野村の立地のほうが魅力的に見えたりします。
何度も例に出しますが、住友のパークスクエア北大阪、建物は
すばらしいですよ。ランドプランも傑出してます。でも、国道と
汚い川にはさまれた工業地域では、子育てを視野に入れたときに
腰が引けてしまわずにはいられないのです。

上で、「工業地域」というのは、周辺に工場が多く立地している
ということで、物件の行政上の指定がそうであるのかどうかを確認して
書いたわけではありません。
誤解なきようお願いします。

＞既に購入している人に迷惑だって気がつかない

粘着クレーマーもいかがなものかと思いますが、
そのクレーマーに粘着する購入者？もどうかと思いますよ
169（166）さんの話が事実として、
なぜ営業がそういうような態度を取ったのかわかりませんが、
「売れてもいない部屋を販売ずみ」だと言う営業マンがいる、
というだけで検討者には情報になります。
実はたくさん売れ残ってる物件をそうと知らずに
買ってしまわないように気をつけることができますから。

？？クレーマーに粘着してる購入者って、ここにいるのか？

都内在住のものです。
小石川のガーデンヒルズも延期になっています。
ライバル会社の営業には
「あまりの販売不振で身動きが取れなくなってる」
なんて言われています。真偽のほどはわかりませんが、
ありえるかも・・・　と思ってしまいます。
どうして、じぶんたちのねづけに固執するのかな？
1年以上売れ残ってるような物件はさっさとねびいて
売ってしまったほうがコスト的にもいいと思うのですが

住友に何をいっても無駄でしょ
他の新しい物件にしたほうがいいよ
出ない出ないといいながら出るのがマンションなんだから

>>182
小石川のガーデンヒルズは周辺の住民ともめたり
裁判で負けたりしてるだけで延期になってるだけだと思いますが・・・。
目白のガーデンヒルズ（億ション１００戸超）はきちんと工事していますし、
売れ行きも順調なようです。他にも進めているプロジェクトもたくさんあります
よね。今までと何も変わってないと思いますよ。

>売れ行きも順調なようです。

住友は全然順調じゃないのに
順調だというから信じないほうがいいですよ

>185
同意です。
別に住友の物件がやばいとかまずいとかは思いませんがどう考えても営業の仕方値段付けに不満があります。
だって、ありえないでしょ？買おうとしている人間に「買うか買わないかはお客様次第ですが
うちの物件はまあ〜どんな売り方しても売れますし、自信を持って薦められますから」
結構中年のおっさんだったけど。
どんなに物件良くてもこれじゃあ買う気にならないよ
一体何が順調なの？って聞きたい。完成して１年もたってる物件が何個も余ってるのに

>一体何が順調なの？って聞きたい。完成して１年もたってる物件が何個も余ってるのに

この週末ある物件を見に行って同じような感想を持ちました。
私「ずいぶん余っているようですが・・」
営業「この棟は最近売り出しましたので」
私「えっ？　最近って・・・　竣工は確か3月じゃ？」
営業（やたら自信にみちて言い切る）「そうです！」
私「.....」
3月に完成しているのに売り出したのが最近？
3月って最近でしょうか？？？
どういう感覚なんでしょう。一気に買う気がなくなりました。

＞１８６

どんな売り方だったら買う気になるの？

私が行った竣工から1年以上たってる某シティハウスの
営業マンは、とーーてもダルそうでした。
別にこのスレで叩かれるような高ピーな態度では
なかったのですが、売れないのになれてしまっているのか
覇気が感じられませんでした。
見せてもらってあっさり退出。
まあ、しつこく年収とか職業を聞かない分
冷やかし客にはらくですが、あれじゃ売れないでしょうね。

>188
ちょっと釣られぎみですが
心の中でどう思っていようが良いんですよ「買いたきゃ買えば」とか何でも良いですけど
でもね、営業マンなんだから客商売なんだから「買って頂きたいです。色々お力になれればと思います」
くらい言ってほしいと思うんですよね。
実際某財閥デベはそうだったよ
こっちが聞いたことに対して親切に丁寧に話してくれました。
住友はこっちが聞いたことに対して回答はしてくれるけど、分かりづらいし、丁寧じゃなかったですね
もちろん物件を買うんだから物件自体が良ければ営業マンは関係ないって思う人もいるだろうし
実際それで物件買ってる人もたくさんいると思うけど、そうじゃない人もいると思います。
だからって訳じゃないけど、住友の物件が売れ残りが多いひとつの要素として
営業マンのやる気のなさがあるんじゃないかと思うんですよね。
もちろん価格もそうだけど。高くても買う気にさせるのが仕事でしょ？高くて買う気にさせられない
から売れ残ってるんじゃないの？と思うわけです。

189です。
190さんに同意します。
ただ、まあ、このスレ読んでると、値引きは会社として禁止してるみたいですよね？
だと、営業マンとしては売れ残り期間が長くなればなるほど「打つ手」がなくなって
覇気がなくなるんじゃないかなーー、と。
その一方、もうちょっとなんとかすれば？　せっかくちょっと興味もって
入ってきた客なんだから・・・　と首をかしげたくなる態度ではありましたね。
質問には一応答えるけど、答えてるだけでした、確かに。
三菱と全然違いましたね、熱心さが。

＞191さん
190です。実は引き合いに出した良いデベって三菱でした。
確かに打つ手がないんでしょうね。値引きは出来ない、サービスも出来ない、でも買ってとはいえない
みたいな感じでしょうか？
でもＭＲにわざわざ足を運んでる方にしてみたらもう少し買う気にさせてくれたって良いじゃんって
感じですよね。
例えばこの物件にはこんなに良い所もあります！こういう所が便利です！見たいな。
結局気が利かないんでしょうね

なんかチャットみたい?　笑
そうそう、まったく同感です。
三菱の営業マンは、それこそ汗だくになって、いろいろアピールしてくれました。
どういうふうに作り手が工夫したか、とかね。
なんか、感動しましたね。
住友の営業マンと全然違うんだもん。
住友のほうは、売れなくてもいいや、って態度にみえちゃうんですよ。
業績に差がでるの、当然ですよね。

本当にチャットみたいですね笑
うちも三菱の営業マンは本当に良かったです。すごく色々親身になって説明してくれて、若い営業マン
でしたけど、色々勉強されてましたし。
この前行った住友の物件で営業マンが言ってて笑っちゃいました。
「自分も最近マンション買ったんですけどね〜自社じゃないんですけど、けっこう良いですよ」
ぽか〜んって感じでした。
多分業績なんてどうでも良いんでしょうね。潰れると思ってないみたいです。

＞「自分も最近マンション買ったんですけどね〜自社じゃないんですけど、けっこう良いですよ」
ぽか〜んって感じでした。

お、おかしすぎますぅ！
じゃ、私も爆笑のエピソードを。
修繕計画について
営業マン「駐車場も100％で計算していないんですよ、ウチは。
100％で計算してるところは信用できないですよ」
私「ここの物件はどのくらい駐車場埋まってるんですか？」
営業マン（自信たっぶりに）「7割です。予想範囲内です」
で、しばらくたって、売れ残ってる物件（3つだった）の話をしているときに
私が興味をもっていた一番高い部屋のアピールをしたかったのか・・・
営業マン「この部屋は、駐車場の優先権がついているんですよ。
他の部屋にはついていないんです」（と、恩着せがましく）
私「は？　でも駐車場空いているんじゃ？」
営業マン「はい！　あいてます！」
？？？？？
さっき7割がたしか埋まっていないっていってた
駐車場の「優先権がついてる」って、それってアピールになるんでしょうか？
残り3件なんだから、別にそんなに恩着せがましくいわなくても
駐車場はある、ってそれだけだと思うんですけどね。。。
なんか「自分でいってることわかってる?　矛盾ってことば知ってる？」
と内心つぶやいてしまったのでした。

「はい！　あいてます！」
スイマセンあまりにもおかしくて書き込めませんでした（まだ笑ってます）

恩着せましいってすごくわかりますよ。
他のデベではけっこう普通にある事でも「うちはこうなんですよ！」と言ってくる。
それくらいしかアピール出来る所がないのかもしれませんけどね。
会社体質なのかもしれませんが、熱意とか、一生懸命とか、お客様の立場にたってとか
そういう気持ちはないですよね。
物件がどんなに良くても、どうしても買う気になれないんですよね。
やっぱり自分がずっと住んでいく家だと思うと、引っかかってしまうんです。
もし、住友の物件でどうしてもほしいと思う物件が出てきた時には入社して日が浅く
まだ住友に染まってない営業マンが良いなあと思ってます

>恩着せましいってすごくわかりますよ。

やっぱり結構そうおもっているひといるんですねーー。
あんまり書くと粘着クレーマーだとかいわれそうなんで
このくらいにしておきますが、
なんか、「それ、そんなに恩着せること？」
「そのぐらいの融通もきかないの？　きかせる気がないの？」
ということが多いんですよ。
「トランクルーム、見れますか？」
ときいて、いきなり
「トランクルームの前までならお連れで来ますが、
中はご覧いただけません！」
って大いばりで断られてしまったことがあります。
別に人様のトランクルームをあけろといってるわけではなく
個々のトランクルームの大きさを知りたかっただけなのに、
それすらダメだしするとは、どういうことなのか？
もう、面倒なんで「トランクルームの前」まで連れて行って
くれるようにお願いもしませんでしたが。
普通は向こうから、「トランクルームもご覧になりますか」
といってどんなものか見せてくれるものなんですがねえ。
「トランクルームの前」に連れて行ってもらうにも
お願い申し上げないといけないんでしょうか。
ヘキエキでございます。

なるほど、住友は営業マン（販売）に問題ありということのようですね。
私も見に行ったとき、いろいろ聞いたんですが、住友の販売員の給料は売り上げとは関係ないそうです。
良かったとの引き合いがあった三菱はどうか知りませんが、一度見に行ったら結構しつこいＤＭと「資産運用のおすすめ」なる、よーするにいまマンションが買い時という分厚い資料まで（しかも赤線つきで）送ってきました。何でもいいから売ってしまえば自分の給料があがる熱心な販売員がいいか、関係ないから無理にすすめない販売員がいいか、それはひとそれぞれの好みなんでしょうね。
ただ物件だけ見たい人もいれば、お客様が神様扱いされることが目的の人もいるようです。
とはいえ住友の販売員が決していいとはいえないけど。住友だけじゃないんだろうけど勉強不足だなって思いました。

住友もＤＭはかなりしつこいですよ。
それに「購入支援ガイド」と称する資料を送ってきました。
要するに金利があがったらアタマ金を多少貯めてもむだになる、
早めにローン組んだほうがいい、という内容。金利下がったらどうなるの？
と聞いたら、「今後はまず間違いなく上がります！」と自信たっぷりに言われました。
でも、その後、しっかり金利下がりましたけどねぇ・笑

＞関係ないから無理にすすめない販売員がいいか、それはひとそれぞれの好みなんでしょうね。

すんごい論旨の飛躍ですねぇ。笑わせていただきました。
ま、無理にすすめなくていいなら、これほどラクな
仕事はないですねー。実際それなら、バイトでもおいておけばいいのではないでしょうか。
「私は無理にすすめません！　そういう好みのお客様もいますから！」
って言っていればいいんですから。

＞ただ物件だけ見たい人もいれば、

あのぉ。「ただ物件だけ見たい人もいれば」って・・・笑
それなら、販売員なんておく必要ないのでは？

＞お客様が神様扱いされることが目的の人もいるようです。

誰もそんな話はしてないと思いますけど。

要はもっとうまく騙してよ ってことでしょう。