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この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
【スレッドタイトルを変更しました 2013/08/05管理担当】
[スレ作成日時]2008-04-01 14:13:00
この古い団地の建替えは、今どんなお話になっているのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
【スレッドタイトルを変更しました 2013/08/05管理担当】
[スレ作成日時]2008-04-01 14:13:00
事業協力者の収益影響による値上げであれば、今回の建替事業
全体の影響把握が必要なので、後工区影響を試算しました。
試算の前提条件
分譲専有面積：
先工区 20,345坪 ～24/3/31 資料 7ﾍﾟｰｼﾞ
後工区 7,712坪 ～22/9/11 資料 13ﾍﾟｰｼﾞ
分譲単価相場影響：
分譲相場上昇 52.4億円 ～相場上昇(280-212)x7,712坪①
決議時212万円/坪 LaLa南船橋 ～23/1/15資料 3ﾍﾟｰｼﾞ
今回 280万円/坪 PH南船橋3期 説明会時デベ発言
工事費上昇影響：
後工区工事費増 21.2億円～先工区増加57.9億円x37.9%②
後工区と先工区全体の面積比率で試算
後工区7,712坪 / 先工区全体20,345坪=面積比37.9%
１工区の工事費値上り額 57.9億円～24/3/31 資料12ﾍﾟｰｼﾞ
保留敷地売却： 影響 0億円～決議時 約27.5億円 - 今回 約27.5億円 ③
24/3/31資料 12ページ
後工区の、決議時 → 今回 の環境変化影響額
分譲相場上昇による収入(=利益)の増加額 ： 52.4億円①
工事費上昇による原価の増加額 ： 21.2億円②
保留敷地上昇の影響額 ： 0.0億円③
事業協力者の環境変化の利益増加額/①-②-③ ： 31.2億円
結論：
事業協力者の後工区事業利益は、建替決議時想定より31.2億円増加
影響試算から言える事
１．先工区で6.2億円の権利者負担増額を求める事業協力者の
本建替事業の利益額は、２工区だけで31.2億円増加する。
２．建設用地の付加価値上昇(分譲相場上昇)で見込める上記
利益増加に対し、今回保留敷地売却額は据置きの0円。
上記は、全て建替組合からの配布資料及び前回説明会時にて
事業協力者が発言された数値を基に試算しておりますのが、
念のため、試算の検証をよろしくお願いいたします。
マンション建替え円滑化法
（役員の職務）
第二十四条
３ 監事の職務は、次のとおりとする。
一 組合の財産の状況を監査すること。
二 理事長及び理事の業務の執行の状況を監査すること。
三 財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは
定款に違反し、又は著しく不当な事項があると認める
ときは、総会又は都道府県知事等に報告をすること。
四 前号の報告をするため必要があるときは、総会を招集
すること。
実は建替組合で一番権限を有しているのは監事です。
収支報告書は監事の署名捺印がなければ、議案に諮る
こともできません。
事業協力者･建替組合理事会･都道部県知事･国交省等に、
個々で要望書を提出するより、監事を通して一本化し
協議に持ち込む方が合理的かもしれません。
こんな便所の落書き見て投票する人はいません
>>2661 匿名７さん
後工区の試算ありがとうございます。工事費高騰で後工区のほうが収益環境が厳しいと思い込んでおりましたが、驚くような結果になりましたね。
前回の前工区の試算では、17.3億円の利益増加が見込めるという結果でしたが、後工区の分譲収入の増加を含めると、48.5億円の増益となりますね。むしろ権利者に還元してほしいような数字です。
もちろん後工区は2031年竣工となるため、さらなる工事費高騰や市況悪化などのリスクもありますから、その程度の糊代はほしいというのが開発者の理屈でしょうが。とはいえ、マンション価格のさらなる高騰も当然予想されるわけで、影響はニュートラルと見るべきでしょう。
>>2661 匿名７さんの試算結果から見えるのは、権利者に増床負担増によって捻出される6.8億円程度（正直この数字の根拠もよくわかりませんが…）は全く必要ないという「不都合な事実」です。説明会ではこのあたりを厳しく追求したいですね。
これだけの数字が積み上がっているのに、建替組合は住戸選定説明会を強行するのででしょうか。もしそうであれば、説明会の後の質疑応答の場で疑問点ならび追加説明会の開催を求めるしかないですね。
経済条件変更に反対意見の方は、Zoomではなく、会場に参加してはっきり意見を述べる必要がありそうです。すでに住民は退去して分散している状態なので、反対意見の集約も簡単ではありません。匿名さんの監事を通じた交渉が有効というご助言を実現するためにも、次回説明会では反対派の参加と意見表明と今後の交渉への組織化ががきわめて重要と考えます。
本当は、建て替え組合が自主的に元の経済条件に戻すのが、雨降って地固まるでよいと思うのですが…
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
>>2665 契約者さん2 さん
もし、根拠とする数値や計算に不審な点が
ありましたら、事実に基づき定量的な数値を
持ってご指摘、ご批判を是非頂けるよう、
よろしくお願い致します。
この後、先行、後行合わせた、建替事業
全体のまとめ版をお示しさせて頂きます
このアジェンダは、地権者全員の財産に
関わる重大問題ですので皆さんが100%
納得出来る結論を得る必要あると考えます
年寄りばかりなのに数値だの根拠だのわかるわけないだろ
負担が増えないのが大半なんだから早くすすめてほしいと思うのは当然
一部の欲の皮が張ってるやつらのエゴに突き合わせるなって話
法律専門家さんによると、
新経済条件の定款変更の特別決議に地権者の４分の３以上の賛成が必要ですから、必要得票数は576戸中432戸。
建替計画の総会議決では５分の４以上の賛成(特別多数議決)が必要ですから、必要得票数は576戸中461戸。
一括建て替えは８割ギリギリで成立しました。増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回るでしょうから、いずれの議決も否決される可能性があります。建替委員会は建替中止につながる提案は撤回すべきです。
仮に理事会が新経済条件は定款変更の特別決議が不要で過半数で可決した場合、決議無効の確認訴訟が出る可能性が濃厚です。最も重要な経済条件の大幅変更に特別決議が不要というのはかなり無理筋ですから、裁判では無効になる可能性が高い。ツミですね
>>2668 契約者さん2 さん
お年寄りの方々が、オレオレ詐欺のような、
めに合われないよう代わりに試算させて
頂いております
お年寄りだけが対象ではありませんが
面倒な計算は、組合、事業協力者の方に
ご理解頂き、お年寄りの方々は、結果の
購入金額のみご確認頂ければ、よろしいか
と考えております
建て替えやっぱなしだけは本当にやめて欲しい。
[No.2673と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
「言い回しに対する言いがかり」といった
スレ趣旨逸脱のいくつかのリプを削除依頼しました
もう多少の値上げはいいから、年単位での延期と建て替え中止だけはやめて。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
>>2669 権利者さん
不動産会社が儲けてどこがいけないの？？
あなた、反対したあとどうするの？反対派の人は早く振り込まれた２００万円を返した方がいいよ。もう、反対しても修繕とかできないよ。修繕積立金とか返してしまったのだから。今から賛成派の人たちが管理費・修繕積立金を払うと思う？２００万円返金すると思う？反対派の人たちだけで集めて住んでね。
賛成派の人たちのお金をあてにして管理しないでね。
『増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回る』って、3月31日の説明会ではそうは感じなかったけど。そのくらいのお金で、もめるなんて、若松団地の層は違いますね。そのお金を用意しないで、ボロボロの団地に住み続けるなんて素敵です。反対派の人とか、何人か売却していると思うよ。
建替え計画は5分の４以上でギリギリ成立したって言ってたけど、法律改正されて4分の３に緩和されるから、2～3年たてばまた、成立するんだよ。せいぜい頑張って！！
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA153260V11C23A1000000/
建替え条件は延ばせばどんどん悪くなるよ。
提出資料から客観的に計算できるシミュレーションでは、マンション価格の高騰で、40億円以上の増益が見込めるのには、権利者には最大1000万円の負担増というのは納得いかないですね。しかもマンション事業者は増収増益で来季も史上最高益を確実視されていますから、そこまで利益追求しなくてもよい経済状況です。
デベロッパーによる禁じ手のてのひら返し、建て替え後のここまで露骨な条件変更は前例がなく、これが知れわたれば、主幹事の野村不動産にブランドイメージを深刻なダメージがでそうですね。社会的な影響も大きいでしょうから、マスコミもこぞって取り上げるでしょう。
都内では700戸以上の大型団地、神奈川では1300戸以上の超大型団地の管理組合が建て替えを検討しているといわれますが、経済条件を１年未満で反故にするデベロッパー各社にはお声がかからないでしょう。ブランドイメージの毀損だけではなく、将来的に失われる経済的損失も計り知れないものになりそうです。
この程度は受け入れて、早く建て替えすすめませんか？
揉めたら更に、建築コスト、家賃かかります
もう、建て替えは永遠にできずに、
朽ち果てて資産価値なくなります
2000万で売却できるから、売ったらどうですか？建て替え頓挫したら、500万ですよ。
よく考えて下さい。
デベロッパーは、分譲価格高騰で、建築高騰を差し引いても投書よりも40億円以上増益する可能性があるのに、さらに地権者に６億円程度の負担は強いるのは、さすがに強欲すぎますよ。
マンション価格は想定以上に高騰しており、当初想定利益から相当の上乗せが期待できます。うまくいけば100億円近い収益が得られるのですから、もったいですよ。建替えが頓挫したら、100億円どころか持ち出し分が赤字になるだけですからね。
また、建替えが中止になれば、今回のデベロッパーさんの評判は地に落ちて、今後建替え事業を依頼する管理組合は皆無でしょうから、将来の逸失利益は甚大なものがあります。
私がデベロッパーだっら、無理筋の見直し案はいさぎよく撤回して、一括建て替え決議時点の経済条件に戻します。それでも十分に儲かるのですから。
下手な条件変更もやらないほうがいいですね。経済条件の変更はいずれにせよ4分の３以上の特別決議が必要なので、問題の解決になりません。唯一の解決策は、見直しの撤回のみです。
南船橋駅前のポテンシャル向上、ララアリーナ開業、ららぽーと北棟の竣工などで、南船橋駅前の大規模開発は、若松団地の建替え事業は鉄板案件になりましたら、野村不動産が撤退してももっと良心的なデベロッパーがすぐに引き継いでくれますよ。それこそ三井さんに主幹事になってもらえばよいのでないでしょうか。建替え事業で評判のよい旭化成さんや東京建物さんもいらっしゃいますし
>>2683 権利者さん、じゃなくってデベの方
どうして法律通り決まった事を一方的に
反故に出来るのって言ってんじゃない？
法律通り決議した通りに進めりゃ、誰も
文句言えないんだから、決まった通り
さっさと進めろって言うのが、真っ当
じゃネｪ？
デベの言うがまま、他人に金払えって
神経分かんないけど
説明会では、マンション分譲価格もあがっているが、建築費高騰に追いついていないと一言で済まされていましたが、それが本当にそうなかという話ですよね。
決議時、想定販売坪単価 212万円/坪というが相当控えめな数字だったので、現在の市場価格280万円／坪との差額で、じゅうぶん建築高騰を補ってあまりがある状況のはずです。デベはこのあたりを、具体的な数字や試算で詳らかにする必要があります。
それと問題になるのは、先のスレにあるとおり、居住者に修繕積立金200万円を支払い、引越し後の住宅の家賃の支払いが発生し、もとの住居に事実上戻れない状態になって、唐突に経済条件の変更を持ち出している点です。
条件変更を断れない状況になって条件変更を持ち出すのは、独占禁止法が禁じる「優先的地位の濫用」です。
https://www.jftc.go.jp/houdou/panfu_files/yuuetsu.pdf
通常は企業間の取引を想定していますが、公正取引委員会は、個人への適用もあうりると話しています。こちらに相談してみるのもありかもしれませんね。
いずれにしても、コンプライアンス的にも問題ありありで、訴訟になれば、間違いなく裁判官はかなり厳しく追及してくるはずです。
発表会当日になって資料配布、権利者の同意なき状態での住戸決定、一括建て替え決議時点で工事費見直しの事実上の「サボタージュ」など、ツッコミどころ満載です
なんか法律的には住民側に正当性有り！みたいな論調になってるけど、デベがこういうリスクを織り交ぜない文言で組んでるとは思えないんだよね。
>>2694 契約者さん8さん
「変更になる可能性があります」は以前からしっかり書いてあるんですよね
多少の変更は覚悟していました
ただ決議後に経済条件や工期に、ここまで大きな変更があるとは思ってなかったので
最終的に呑むことになるにしても
今後建て替えを検討されてる方々には、ここの例をしっかり参考にしていただいて
決議後に不利にならないよう、細かいところまでしっかり詰めていただきたいです
そうなんですよねー。プロですよ。
流石に社内で法務整理はずですよね
若松団地建替事業全体での決議後の環境変化影響
建替決議時/2023.3月 vs 現在/2024.3月時点
※事業全体把握のため後行工区保留敷地売却分含め試算
数値は、基本組合提示資料をベースに算出
～全体まとめ版～
結論：
分譲収入の利益増加が総事業費増加を大きく上回る。
先行＋後行 合計の差引利益増加見込み額： 47.8億円
利益増加額：17.0万円/坪 =47.8億円 / 全体面積28,057坪
駅前商業施設開発やアリーナ建設等の恩恵で南船橋の
新築マンション市況が大幅上昇している恩恵ですね。
先行工区 (現在 - 決議時点)
影響額②-①： 17.3億円④の見込み利益増加
算式：分譲利益増加 75.2億円② - 工事費増加 57.9億円①
※注１．② = (280万円-212万円) x 11,067坪
※注２．① = 24/3/31 第3回説明会資料 12頁
後行工区 (現在 - 決議時点)
影響額⑥-⑤ ：30.5億円の見込み利益増加
算式：分譲利益増加 52.4億円⑥ - 工事費増加 21.9億円⑤
※注１．⑥ = (280万円 - 212万円) x 7,712坪
※注２．⑤ = 先行工区工事費増57.9億円x面積比37.9%③
※注３．③ =後行 7,712坪 / 先行 20,345坪 x 100
・総支出増加率 ：＋21.2%(272.8億→円330.7億円)
・総分譲収入増加率：＋32.0%(212万円→280万円/坪)
以下、具体的な計算根拠
分譲専有面積前提：
先工区 20,345坪 ～24/3/31 第3回説明会資料 7頁
地権者取得占有面積 9,278坪～全体の45.6%を想定
分譲販売専有面積 11,067坪～地権者取得後残の想定
※取得者の実希望面積合計を確認し変更が必要
後工区専有面積：
分譲専有面積 7,712坪～22/9/11説明会資料 13頁
権利者が取得予定ないため、100%分譲となる
総専有面積：～地権者取得見込み + 事業協力者分譲分
28,057坪(A)～先行20,345坪＋後行7,712坪
総事業費の値上り影響：
先工区全体総事業費値上り 57.9億円①(面積20,345坪)
～24/3/31 第3回説明会資料 12頁
後工区想定工事費値上り 21.9億円⑤(7,712坪)
～先工区値上57.9億円x37.9%③(7,721坪/20,345坪)
※先工区と同率での値上り前提にて試算
更なる工事費値上り=更なる分譲単価値上りにて相殺前提
先行区 総事業費 の値上り：
建替決議時事業費 約272.8億円～24/3/31 第3回資料12頁
今回提示の事業費 約330.7億円～24/3/31 同上
値上り額 約 57.9億円～330.7億円-272.8億円
総支出上昇率 ＋21.2% (B)～57.9億円 / 272.8億円
分譲相場坪単価：
建替決議時点 212万円/坪 LaLa南船橋の 当時売出前提
～23/1/15 手続き説明会資料3頁
今回値上時点 280万円/坪 PH南船橋3期 売出価格レベル
～24/3/31 説明会時 事業協力者様の発言
分譲相場の坪単価上昇額 68万円/坪(280万円-212万円)
上昇率 +32.0%(C) (68万円/212万円)
先工区の環境変化影響額 (決議時点→今回値上通告時点)
工事費増加 57.9億円①～24/3/31 第3回資料12頁
分譲利益増加 75.2億円②～（280-212）x11,067坪
影響額②-① 17.3億円④ 事業協力者様利益の増加額
後工区の影響変化影響額 (現在 - 決議時点)
工事費増加 21.9億円⑤～57.9億円x面積比37.9%
分譲利益増加 52.4億円⑥～（280-212）x7,712坪
保留敷地売却 0.0億円⑦～24/3/31 第3回資料12頁
影響額⑥-⑤-⑦ 30.5億円⑧ 事業協力者様利益の増加
事業協力者への保留敷地売却額は、値上げ無く据置き
建替事業全体の環境変化影響額(先工区+後工区合計)
総工事費増加①+⑤ 79.8億円⑨～先57.9億円+後21.9億円
分譲利益増加②+⑥ 127.6億円⑩～先75.2億円+後52.4億円
保留敷地廃却 0.0億円⑪～影響後工区のみ0億円
事業全体影響⑩-⑨-⑪ 47.8億円⑫＝事業協力者利益の増加
言える事～決議時資料(23.1.15) → 現在(24.3.31)
・総支出増加率 ： ＋21.2% (B)
・総分譲収入増加率 ： ＋32.0% (C)
・総分譲収入上昇率-総支出上昇率 ： +10.8% (C)-(A)
分譲収入の伸び率が総支出伸び率を 10.8%上回る。
>>2659 権利者さん
権利者さま
先程、先行，後行合算での事業全体の
試算結果をUPしましたので、ご自身にて
一度ご確認頂き、プリントして質問書に
加えて頂ければ幸いです。
確認事項は以下の通りです
・この試算数値や算式に誤認、誤りあるか？
・あれば、具体的な誤り部分と正しい答え
・説明会では、工事費の値上がりのみ説明し
分譲価格上昇とそのインパクトの説明が
無かった理由。
・販売価格上昇で賄うシミュレーションは
行ったのか？
質問書には，理事長様若しくは理事会名で
書面での回答を求められた方が、よろしい
思われます
お手数ですが、よろしくお願いいたします
3月31日の説明会はzoom参加だった者です。建替え条件の幾らかの変更は想定していたものの、決議時の増床ルールである 60㎡超の部分から1.05倍の設定を、50㎡超1.25倍、75㎡超1.5倍への変更には愕然としました。これは公平なルール変更ではなく、反対者を少なくする為の策と勘ぐってしまいます。府中日鋼団地も所有しており、そこも野村不動産が主体で建て替えが検討されていますが、同じ轍は踏まないように決議前の質問にしっかりと取り組んでいきたいと感じました。もちろん、若松団地の件もこのまま賛成するつもりはありません。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
分譲価格高騰は人件費高騰と直結してます。建築に直接関わる職人さんはもちろん資材をつくって運ぶまでに何もかも費用が高騰してるので。
ゴネてる間にもジワジワと上がり続けます。
そして他の団地建て替えにはおそらく影響しません。価格高騰を受け入れなければ資産を目減りさせるだけって気づいてるから。
>>2697 匿名７さん
ありがとうございます！
貴重な試算、助かります。
あいにく、月曜日午前中に、若松第二住宅マンション建替組合に、経済条件見直しの撤回ならびにならび説明会開催を求める「要望書ならびに質問書」を送付申し上げてしまいました。
この問題は地権者全員にかかわる問題となるため、個人への回答ではなく追加説明会での説明とエビデンスとなるよう書面での回答の提出を求めました。
併せて、野村不動産ホールディングス法務部コンプライアンス部には
本件についての、経済条件変更がコンプライアンス面に瑕疵がないが確認を求める要望書を送りました。
船橋市役所 住宅政策課窓口には
若松第二住宅マンション建替組合と野村不動産ホールディングス法務部コンプライアンス部に送った書類の控えを送りました。
併せて独占禁止法の優越的地位の濫用に該当しないか、公正取引委員会にも調査依頼を行いました。
昨日いただいた試算は印刷して建て替え組合に追加資料として送付しております。
本件については、できるだけ多くの地権者が管理組合に意思表示を表明することが大切です。住戸選定説明会なのかそれとも追加説明会なのかはわかりませんが、見直し反対派も賛成派も積極的な意見表明をお願い致します。
>>2702 契約者さん8さん
総支出増加率 ：工事費値上がり
＋21.2% (272.8億→円330.7億円)
総分譲収入増加率：
＋32.0% (212万円→280万円/坪)
あれ、工事費より分譲価格の方が全然
騰ってる、て書き込んでる人いますよ。
建替組合さんの説明と逆ですね
今後、工事費じわじわ上がり続けそうですね
そして、分譲価格は爆上がり続けそうですね。
建替組合さんは、説明会で組合員にどう
説明するんでしょうか？
建築コストの値上がり以上に利益載せて地権者に請求するのは違くないか？
１．ネクストさんが先に決まって、
野村さんを連れて来た？
２。野村さんが、先に決まって、
ネクストさんを連れて来た？
どなたかご存知の方、ご教示下さい
いずれにしても、若松団地の建替えは
1回きりですが、野村さんのマンションは
これからも､どんどん建ってきますよね
やっぱり、主要顧客の意向に沿って
進めて行かないと、今後のビジネスに
影響出るとネクストさんも困りますよね
でも、コンサル料って誰が払ってるん
でしたっけ？
建替組合様
経済的な理由で、転出補償金1300万円を受け取り、住み慣れた場所を離れる苦渋の決断をされた方。
転出手続きせず住戸選定を行い、権利変換後に分譲販売開始のタイミングで
デベロッパー(参加組合員各社)に打診すれば、分譲販売価格に乗じた価格で取引できるかもしれませんよ。
海の見える上層階や広い角部屋を住戸選定しておくだけで、デベロッパーが2500万円以上を提示してくる可能性もあります。
住戸選定の優先権は住民にあるので、デベロッパーの欲する好物件を押さえておくのが肝要です。竣工前のこの時期なら、購入資金は一切不要。
実際、建替事業で横行している盲点なので情報提供させて頂きます。
>>2704 契約者さん10さん
駅前の三井の新築の坪単価持ち出して分譲価格上がってる主張はさすがに無理でしょう…
駅近のフラグシップマンションと、駅徒歩10分の団地とで坪単価が同じ上昇率のわけがない
コンサルって第三者的な立場じゃ無いと意味なくね？デベと利害関係にあるなんて最悪だと思うけど。
誰の味方なの？
