組合員からの問い合わせに対する対応

書面の内容によると思います。
管理組合が対応すべきこと（共用部分の破損、規約違反への対応）など
であれば、放置することそのもののに問題が発生する場合があると
思います。
書面にするほどではない内容であれば、電話連絡等でも問題ないと
思いますが、電話で回答した日時、内容については記録を残しておいた
方がよいでしょうね。相手が書面で回答して欲しいとする理由は
色々とあると思います。
書面の内容が、管理組合としての回答にそぐわない内容であれば、
その旨を回答すればいいように思います。。。
無視する理由があるのでしょうか？？？

住民代表としての理事会として、信義に反するだけです、
多分、質問者は神経質な組合員ですから、口頭で回答すればいいでしょう。
無視するのは、何か理由があるのかもしれませんが、問題ですよ。

無視し続ければ、質問しているほうとしては、回答要求＝＞最終的には規約や法に則った手続きになるのは予想すべきでしょう？！
いきなり、法的処置をとる組合員は少ないと思いますが、管理組合規則に基づいた手続きをされた場合に無視すれば、より面倒なことになるのは間違いありません。

03さんが意見されているように、組合員と組合代表＝理事会は誠実な関係であるべきだと思います。
内容によっては面倒なこともあるかもしれませんが、なんらかの回答をするべきでしょう。

書面での問い合わせに対して、きちんと書面で返答するのは、組合代表として、というよりは社会人として当然しなければならない義務だと思われます（自分を守るためにも）。

組合員と管理組合との訴訟も最近は増えてきているようです。

管理規約に基づいて誠実に対応すれば何も難しいことではないように思いますが、、、、

ただ面倒くさいと思っているだけで無視しとけばいいだろうなどと思っておられるならば、法的措置をとられた場合、痛い目にあうのは火を見るより明らかです。

“実務的”には、「では、あなたが理事長をやってください」ですむこともあるのでは？
みずからやる気はない者＝たんなるクレーマーには、黙殺もやむなし。

06さんパターンは現実的には無理ですね。理事長はあなたですから。立候補して理事長になられたのであれば、極めて不誠実、輪番でなられたのであればやる気のないのはお互い様、せめて任期中はきちんとやりましょう。

偶然なんですが、私も昨日、管理組合理事長宛てに文書で問い合わせをし、
管理会社・売主に事情確認後、文書で回答いただきたいとしました。
中身は共用部分の不具合についてなのですが。
後々問題が起こりかねない事で、しかも共用部分の事なので、口頭説明を
受けるより、証拠というと大げさですが何かあった時のために残したいから
文書でとお願いしました。

スレ主さんがうちの理事長ではないと思いますが、無視する・・・なんて考え、
信じられません。よほどひどい組合員で、ひどい内容なのでしょうか。
それであっても、何かしら回答はすべきだと思います。

>08
あなたが理事長で、文書で組合員から回答を迫られたら、いい気持ちがしますか？
組合員が200名以上いて、毎月10通近くも文書で投書の回答を求められたら
無給の理事長なんてやってられますか？
まあ、こんなところですよ。

文書で回答を求めるのは、掲示板に掲示してもいい内容とか
本当にトラブルで証拠を残したい場合ですよ。

理事長の責任なんて、辞任するくらいしか責任はとれないものですよ
横領とかなら話は別ですが、一般的なことで経済的に損害賠償なんてあったら、
誰も理事長になり手がいなくなります。

文書での回答要求は、管理会社、売り主は仕事ですからいいでしょうが、
理事長は住民代表であり仲間なんですから、いたわってあげてください。
理事を何年か経験すると、この気持ちはわかると思いますよ。

無視するのではなく、かなり個人的な内容でなければ、
理事会議事録とかで回答でよいのでは？

いろいろと姑息なこと考えて頭悩ますぐらいなら、普通に書面回答すればいいのでは？

>>11

私宛の書込みではないかもしれませんが、
丁寧に回答するのは、ボランティア理事には面倒ということなのでは？
理事会議事録は署名付だと思うので正式回答になると思うし
姑息ではないと思いますよ。

書面で欲しいヒトの心理って「検討してもらい（○期理事会から）正式な見解をもらった。」
ということでしょうから、事足りていると思ふ。

>09さん
私も最近まで理事をやっておりましたので、理事の大変さはわかります。
うちは約400世帯あって、投書数も月間5〜10通程度ありました。
投書に対しての対応は、大抵は管理会社（管理員）が電話や対面で対応する、
議事録に審議結果を記載する、掲示板で知らせる…という様な形をとりました。
しかし、内容によっては理事長が直接訪問して対応したりすることもありました。
また、無給の理事長が自分で文書を作成しなくても、管理会社に作らせれば済む
ことなのでは？うちは、理事長名で出す文書は、ほとんど管理会社が作成し、
配布前に理事長がチェックするという形をとっていましたが。
だから私への回答文書は、管理会社担当者が作ってくるだろうと思っています。

理事って実際にやってみると、連絡のほしい昼間は会社勤めの方がほとんどで、
電話連絡をもらえるのは土日に限られていることが多かったです。
理事同士の連絡でさえ、文書をポストに入れてやり取りする方がお互い楽でした。
なので、別に理事長を困らせたくて文書回答をお願いした訳ではないという事を
09さんにはわかってほしいです。

>13さん
それは失礼しました。

私も中規模で古いマンションのため、人材不足（？）で
出たり入ったりで何期も理事をやっています。
同じマンションですから投書も似たようなものが多いです
投書に対しては、プライバシーに配慮して掲示板に文書で
回答を掲示するのが楽ですよ。本来共通の問題が多いですから。
個別の問題は、理事会の検討の対象外ということが多いです。

管理会社の担当者にもよりますが、現在の担当者はフットワークが
軽いため、議事録も以前は書記の理事が書いていましたが
担当者がまとめて、掲示してくれます。
担当者におみやげあげたりしてよくしてあげると、ホイホイやってくれますよ（笑）
管理会社の担当者を、上手に使うのも理事の技量かと思っています。

前にこのスレに書き込んだのを思い出して来てみました。

昨年8月に管理組合理事長宛に出した質問状の回答がいまだにありません。
議事録に、関連する事が載っていたこともあるのですが、私の質問に対して
の回答としては全く的外れであったため、1月に再度回答を求める文書を提出
しました。
その後、1月の理事会があり、その議事録を読んだのですが、またもや答えに
なっていない内容であり、呆然としてしまいました。

内容は、共用部分、バルコニーの避難ハッチの不具合です。
しかも設置位置が消防法上まずい位置であったことも判明したため、管理組合
にしっかりしてほしかったのですが、売主・施工会社からの報告を聞くだけの
理事会には本当にがっかりしました。

もう一度、催促をしようかと考えていますが、それでもきちんとした回答が得ら
れなかった場合、どうしたらよいのでしょうか？

定例理事会の場に乗り込むか、
監事に相談するか、
公開質問状の形にすりか、
次回の総会で挙手して質問するか。など。

バルコニーの避難ハッチが本当に消防法上まずい場所にあるなら、最寄の消防署に相談するのも吉。
防火責任者っていう役割もＭＳ内のどっかに居るはずです。

言っていることが正しい正しくないは別として、理事会で交わされている人物評は、「困った人」、ですよ。

みなさん、早速のレスありがとうございます。
>16さん
いろいろなアイデアを出していただいてありがとうございます。
また「理事長か防災理事から消防署に確認してもらえないか？」と前回催促した時にも
書いたのですが、返答なしです。発覚してすぐ、私自身が消防署に相談したのですが、
「管理組合に話してみてください」とのことだったので、組合に投げかけたのですが。
バルコニーの避難器具が共用部分であり、組合がタッチすべきであることを理事の方々
はご理解していないのか・・・？
もう少しがんばってみます。

>17さん・18さん
そう、理事会にとって面倒な事を言ってくる奴、しかもド素人でなく、管理について
ちょっとかじったことのある奴が何か言ってくると、理事会の方々はそう思うのでし
ょうかね。
うちの今の理事さんたちは、月1度の理事会をとにかく短時間で終わりにしたいらしく
（2〜2時間半で終了しているらしい）、居住者からの提案箱の投書に対しての審議時間を
削ったり、審議を先延ばしにしたりしているそうです。
私が以前、理事をしていた頃は、居住者の生の声を拾える提案箱は時間延長してでも
丁寧に審議してきただけに、年度が変わるとこうも違うのか…と嘆きたくなります。

「困った人」でもいいけど、理事会もやることはやってよ…と思います。

あんまりやりすぎると管理会社（当然、理事会メンバーをうまく取りこんでいるはず）からの嫌がらせなどあるかもしれないのでお気をつけて。

>>20
そんなことは「普通」は無い。
あるＭＳのほうが怖いかも。

理事会にオブザーバーとかいう名目で傍聴に行けばいいのに、何か理由があるのでしょう、
行けない理由が何かあるんでしょうか。
理事会の傍聴まで禁止している理事会は、ないと思いますけど。
ただ、理屈っぽく文章で回答しろというのだと確かに「困った人」ということになるかもしれない。

理事会は個人に回答はしたがらない、掲示板に張り出すような全体の問題についてなら回答するでしょう。

>>１９
バルコニーの避難ハッチが消防法上まずい場所にあるなら、管理組合というよりも消防法違反の建物を売りつけた売主の売買契約違反です。
自分の住んでいるマンションでも、以前同じことがありました。避難器具の点検業者から点検のたびに不備を指摘され、仕舞いには消防署から改善指示書が出されました。
理事会で売主と設計事務所を呼び出して改善させましたが、設計事務所の担当者は、法律よりも使い勝手を優先させた結果だと開き直っていましたよ。
法的に改善はしたものの、結果的には使い勝手が悪くなり、居住者からは余計なことをしたと言われ、疲れましたよ。

管理会社から、ていうか管理人からの（理事会との関係がよくない住民への）嫌がらせはよくあるみたいだよ。

理事会、管理人、双方にとって面倒な住民はうっとおしい。

08さん、私も同じような経験がありました。
もち、うまくいく場合もあって、結果オーライとなれば問題ないのですけど。

08さんがいない所で、「大げさ」に言うと欠席裁判のようなものが、マンションでは起こり得るの
で、気をつけたほうがいいですよ！誰も知らない間にそうなってしまう。。という感じですかね？

問題児にされる可能性は高いです。それはマンションだけでなくどこでも起こり得ることですが、マンション内だと簡単にそうなってしまうし生活の場ですから、なかなかつらいものがありますよね。

ある住民が言っている事は「どうしてなんだろう？」と好意的に受け止めてくれる人がいるか、いないか？です。普通（？）は皆さん、自分の生活のことで忙しいので、そこまで意識が巡らないし、面倒くさいのですよ。管理会社もそういう住民は、いないほうがいいしね。。というふうに関係が捻じ曲がってしまう。。

書面にするとある意味正式になってしまうので、文書以外の方法でスンナリいく場合もあります。。
マンションでは正しいことは通用しないという言い方もあるようで。。。気をつけてください。

>>19
>月1度の理事会をとにかく短時間で終わりにしたいらしく
>（2〜2時間半で終了しているらしい）

うちの理事会も月一度で2〜3時間で終わってるんだけど、短すぎるのかな？

共有部分の問題なら、全体の問題だから個人に文書で回答するのもおかしな話ですね
掲示板に質問内容と、理事会の回答を合わせて掲示するのが正しい方法なのではありませんか？
もちろん、質問者には了解を取った方がいいですね、掲示板に質問内容を掲示されて困るようなことは
普通ないと思いますけど、念のため。

匿名の投書だったら、理事会はこの手段を取るしかないでしょう。

ちょっと話が広がってきましたね．．．

うちは、月一度の定例理事会が長いほうだと思います。2時間以上は当たり前。切らねば永遠に続く勢いです。

理事会？管理会社？から組合員（居住者）への嫌がらせ？信じられません。もし逆の立場で私が当事者になったら徹底抗戦すると思います。(今は理事会側）

で、
今は19=08さんの「問題のありそうな避難ハッチを組合問合せ」が話題の本流ですかね？
どの程度の内容かわかりませんが、ご自分の避難に支障があるなら強くでるべきでしょうし、もしそうでないなら一旦冷静になった身近な人に相談するほうがいいかもしれません。＜変にストレスにならないように。

私は今理事ですが、08さんの立場で明らかにおかしいと確信もてたら、とことん追求する派です(^^ゝ

マンションでは正しいことは通用しない、ってどなたかがおっしゃっておられますが、マンション内はある意味治外法権です。

いかに正しいことであったとしても、理事会、管理会社、（無関心な住民）にとって興味がないかもしくは面倒なことであれば、通らないどころか厄介者扱いですよ。

理事会、管理会社と討論したところでますます孤立するだけなのでは？質問にまともに回答しない、っていう現時点で既に嫌がらせに近いですよ（相手方にその意図があるかどうかは別として、普通そんな態度とらないでしょう。）

質問をしてきた管理組合員の質問の内容によって、建築士、弁護士などの有資格者から回答を待つ場合、管理組合総会の議案とする場合など、いろいろな回答方法が考えられますけど、回答に時間を要する内容であれば、管理組合員に送付する理事会からのお知らせの中で、いつ、どのような方法で、調査又は議論の後の回答する旨を示すことが、理事会の姿勢として好ましいと思います。
質問の内容は、匿名にするかどうかはありますが、管理組合員全員に開示することによって、他の方の意見も出るかと思われますので、必ずしも理事長が答えなくてはならない義務は無いです。
理事長も管理組合員という立場では、同じ仲間ですからね。

たくさんのレス、ありがとうございます。

確かに怖いのは、理事の方が私の知らないところで「○号室の奥さんには困ったよ」
などと言いふらし、理事の奥様を通して、根も葉もない噂が広まることですね。
管理員さんや管理会社の担当さんとは、以前理事をしていたので友好関係にありま
すし、嫌がらせをするような方たちではないです。

私が理事会に対して疑問・不満に思うのは「質問への回答を私個人に出す気が無いの
なら無いで、その旨電話でも、管理員さんからの伝言でもいいから、この６ヶ月の間
に一言あってもいいのではないか。」「議事録には『売主より……と回答があった』
としか書かれておらず、設計・施工にミスがあったかもしれないのに、改善策も売主
まかせにして大丈夫なの？」ということです。管理会社・理事会共に不具合のあった
現場を見にきてもいません。
管理会社は売主と同系列の会社なので、管理会社としても波風立てたくないでしょう
から、自ら理事会にアドバイスできないのかもしれません。

理事会に傍聴に行けば…という話もありますが、過去に別件で傍聴したことはあります。
前理事の自分が何度も理事会に顔を出すのは、それこそ目立ってうるさい人扱いされそ
うだし、とにかく早く終わらせたいらしいので私が発言して時間をとると、悪者扱いさ
れそうに思うし、躊躇しています。
でも、最終的には理事長と直接会って話すか、理事会に出て行くかして話をしたいです。
前の理事長はとても忙しい方だったのに、理事会への投書をした組合員に電話で事情の
聞き取りをしたり、管理員さんから連絡を入れさせたりと気配りをされていたのを私は
知っているだけに、今の理事会の対応を不満に思う気持ちが大きくなってしまったのか
な…と思います。少し落ち着いて考えてから行動したいと思います。

ご報告お待ちしております。

私も理事長をしていますが、話の通じない組合員がいて困っています。最初は丁寧に回答していたのですが、段々にエスカレートして、些細な事まで何度も何度も質問してきます。この１年間に３０通ものメールをよこして、答えるのは当然の様に迫ってきます。明らかに誤った認識が前提のものもあります。『判例もあり答える義務はないから今後は答えない』旨伝えても納得せず、質問は続いています。ここまでくると最早不法行為や犯罪行為になるのではないかと思っています。このまま続く様なら警察に相談しようかと思っているところです。

質問内容にもよりますが、？。どういう質問内容でしょうか、？。

築３４年のマンションで役員をしています。
理事長が代わってから、何だかおかしくなってきて、不満や不安を強く感じるようになったためです。

以前から組合は正常に運営されておりませんでした。
今のうちになんとか立て直さなくてはと思っていますが、住人の意識が低く、また賃貸での入居者も多く、規約違反者は多いです。

共用部分も私物放置が多いので、置かないようお願いをしても、分かってくれる人もいますが怒ったり、またその場では「はい分かりました」と言っていても陰で悪口を言われたりしています。

ごみの分別も全く出来ていないので、注意の貼り紙を貼ったりすると「上から目線」だの「自分でそっと処理する心遣いはないのか」、「昔に比べて融通がきかず住みづらくなった」などと言われました。
全て一人の老人ですが。

とにかく、文句ばかり言われて全く規約や法的な事を理解していないので言い返すと、個人攻撃を始めます。
ある事ない事、誹謗中傷ひどいです。

話が全く通じません。本当に何を言ってるのか理解できないのです。

組合員の話は聞かなくてはならないと思うのですが、このような組合員に対してはどう対処していいか分かりません。
無視すると、管理会社に電話して延々と文句を言うみたいです。

住民のマナーの問題は主に自治会長（町内会長）の分野ではないでしょうか。

>>36

①マンション管理に改善の余地がないと諦める、もしくはそんなことに時間と労力を割くのは無駄と考え、あなたがマンションを売却して出て行く。

②誹謗中傷されようが、駄目なものは駄目としつこく言い続ける。共有部に放置されている私物には私物放置禁止のステッカーを貼っていく。当該住戸の郵便受けに私物放置禁止の注意文書を投函する。悪質な違反者は理事会に呼び出して注意する。再三再四の警告にも関わらず改善がない場合は管理組合として訴訟を起こす。

③他の所有者や住民と波風立てて住み辛くなるのは嫌だからと、注意や改善要求などはせず、そのまま同じマンションに住み続ける。

マナー案件は自治会じゃないと思いますよ。
自治会長とかは強制力のある命令を出せる立場じゃないですから。
管理組合扱いしか方法がないかと。

３８さんの
③が通常のマンション。、徐々にスラム化を防止できない。
②をするとマンション内でクレーマーに仕立て上げられて孤立化は避けられない。

①資金にゆとりがあれば今が高値で売り時だから、住替える。

私は①を選択しました。

仮に①が選択出来ないとなると、概ね②か③かのラインでの選択にになると思うが、②の場合は余程慎重にやらないといけないと思う。

広報やイベント、防災訓練の実施などで住民に問題意識を持たせる機会をつくり、少しずつ味方を増やしながら、次第に規約を遵守すべきとの考え方の人が多数になるよう工作していく必要がある。

あまり性急にやり過ぎると住民の猛反発を買い、誹謗中傷を流され、管理の改善が頓挫させられる可能性が高い。問題の老人の味方をする人と、36さんの味方になる人と、どちらが優勢になるかが問題解決の鍵を握っていると思う。

３９さんマナーの問題は管理組合も自治会にも強制力はありません。

>>36
あとは急場しのぎで所有している住戸を賃貸に出すという方法もある。但し、これも貸せることや貸して他の所に転居出来ることが条件ではあるが。売却しない以上、依然として組合員の地位に留まることになるが、精神衛生上は良いだろう。

もし、規約上マンションに住んでいなくても、管理組合役員に就任出来るなら、役員をやって引き続き管理の改善に取り組むことも出来る。その場合、住んだままよりは住民に注意し易い反面、問題の住民から住んでいない人の言うことなんか聞く必要などないと開き直られる可能性もある。

いずれにせよ、当面は36さんが突出する形ではなく、理事会の総意として規約違反の是正に取り組んでいるとの姿勢を所有者・住民達に示すことが大事だと思う。

築古のマンションを賃貸に出すとどうなるかを予想して下さい。まず、借地借家法、宅地建物業法、
お宅のマンションの管理規約、管理会社との管理委託契約の内容、等を精査して賃貸借にするかを
決めて下さい。

私は、経験上築古のマンションは借地借家法等を勉強すると、売って新築に住み替えた方が無難と
判断して、住替えました。

自分のマンションを賃貸に出して安心して継続的に安定した家賃の収入が見込めるマンションは、
最低条件として管理組合員の資質が良く組合役員にそれ相当の人物が住んでいるかがカギになり
ます。
大体築２０年位でオーナーは賃貸のままオーナーチェンジで売却するか、賃借人との賃貸借契約
が終了した時点で売却するケースが多いです。
築古になるとマンションは当初の組合員が半数位に変更しているはずです。トラブルが多発し出
す頃です。

平成１年の前後５年に建設したマンションで、ローコストマンションは永住する為のマンションの
仕様ではないので管理状態を十分精査されて賃貸につるか、売却するかを考えた方がよい。

>>42
>マナーの問題は管理組合も自治会にも強制力はありません。

管理組合「自体」も自治会「自体」にも強制力はありません、と書く方が
より正確になるかもしれませんね。
組合も町内会も基本的には警察などと親和性があります（防犯とかで）。
理事会や総会の決定にそって当局が動くということは起きています。
当初は「マンションの内輪もめなんか、持ってくるな」という対応でも、
管理会社等のプロの指南を受けて手順を踏めば、動いてくれます。

つまり、間接的な強制力はあるということです。
私のマンションでは警察とつながりのある自治会のポスト（青少年健全育
成等）に管理組合の有力者の夫人を当てたりして、巧妙な支配体制を構築。
自治会の隣組的機能を稼働させ、文書での回答を求める１名を孤立させて
います。９９．９％の構成員が彼（１名）の主張に無反応というわけです。

警察との親和性が有るのは分譲マンションンだけの問題ではないですよ。
警察は地域とはどこでも親和性があります。

うちなどは、自治会のポストである青少年健全育成等の委員のマナーがあまりにも悪いので
一組合員が証拠を添えて警察に改善よ要求した。改善されました。

もう二つ少年補導員と保護司のマナーが非常に悪いのでどうしようかを検討中である。

最近は人の上に立って模範となるべき人物の悪事は評判になっている。これからはこういっ
た事例が益々多くなるでしょう。

管理組合の役員の立候補制を採用すると、個人的恨みを晴らすために理事長に就任して色々
と画策する理事長が増えている。築古になるとこういった件が多いみたいです。

４８さん、あなた、頭いい。
いつかどこかの板に書こうかと考えていたことを冒頭で指摘されてしまいました。

４７の火種のひとつは、理事会がプロの指導のもと徹底して無回答をしたこと。
裁判所に言われてからは回答するようになっても中身をはぐらかし続けています。
隠し事がなければ、答えられない旨とその理由を誠実に記して・・・というのは、
軽率で理想的過ぎる考えなのか、私には判断できないのだけれども。

このスレは１０年ぶりに投稿が再開されたようですけど、
大事な点をテーマにしているから当然のことかと思います。

>34 温泉マンション理事長さん
裁判所には「調停」という費用のほとんどかからない選択肢もあります

へー