駐車場収入は管理費から別口座へしたほうがいいの？

23区の80戸のマンションに住んでいます。
全部平置きの駐車場収入は、管理費に組み入れています、だから他と比較して管理費が割安です。
3年に1度、余剰金を修繕積立金に組み入れます。
以前は、駐車場収入は修繕積立金会計に繰り入れていましたが、管理費が赤字になるので
結局同じ事で規約改正しました。結局は積立金会計も管理費会計もおさいふはひとつです。
駐車場使用料が平均2.5万円程度なので、駐車場の設置率が高いと、
管理費が割安になるのはメリットです。
郊外で駐車場使用料が1万円未満のところは、将来の機械式交換の費用で別会計にした方が良いでしょう。

駐車場の管理（メンテや敷地内清掃等）に対する経費も必要なので
一般管理費と駐車場使用料の口座を明確に分けて管理運営していくのは煩雑だし難しいと思います。
02さんのように、駐車場使用料を含めた管理費の余剰金を修繕積立金に組み込むのが分かりやすくて
住民の理解も得られやすいと思います。
私の考え、いかが思われますでしょうか。

03さんの意見にだいたい賛成です。
当初は管理費を安く設定するために駐車場料金が管理費に入るようになっていました。
が，それでは長期修繕の時破綻しますので（2/3が機械式のため）駐車場大は修繕積み立て口座に
毎年移し，その分管理委託料を下げさせました。

駐車場の収入を管理費に組み入れるのは、
デベが販売するときに見せかけの管理費を安くできるということと、
管理会社も管理委託費を高く設定できるというメリットがあるからだと思います。
住民側にはメリットはないでしょう。
平置きの場合は管理費に組み込まれていてもほとんど問題ないと思いますが、
機械式の場合はきちんと修繕積立金に計上するようにした方がいいと思います。
早く見直さないと将来大問題になる可能性もあります。

同じマンションに長く住む気のない住民に取っては、
駐車場の収入を管理費に組み入れてもらった方がメリットになります。

　理事会で駐車場収入を管理費から独立したりするのも、現実的には手間もかかりますし、他の人たちを説得するにも時間かかりますしね。わたしも、同じマンションに長くは住まないと思っていますので、理事の役員にはなって、マンションの内情を常に把握しながら、売り時を見極めていきたいと思っています。やはり理事にでもならない限り、内情って掴みづらいですし。
　１２年目の中規模修繕から２５年の大規模にかけて、値上げがありそうですね。不動産はなかなかすぐには売れないので、タイミングがむずかしそうです。

無駄遣いするなら別だけど、管理費会計も、積立金会計も結局財布は一つなんですよ。

駐車場使用料を管理費に入れて、資産価値が下がるわけないでしょう
中古のマンション検討したことないから、そんな想像が生まれるんだと思いますよ。
資産価値は、立地と住戸の位置で決まります。

駐車場収入が管理費に組み入れられていると、機械式の場合は将来駐車場が維持できる保証はありません。
駐車場がきちんと整備されていなければ当然資産価値も下がりますよ。
受益者負担の原則が守られていなければ払わない人も出てきますからね。

＞０８さん
　第２９条のことかと思いますが、修繕積立金に全額組み入れるとは書いてありません。
　「管理に要する費用に充てるほか」を読み飛ばしてはいけません。

例えば、長期修繕計画等で機械式駐車場の修繕が計画的に組み込まれており
更にそれ相当額が修繕積立金に上乗せされていたら、管理費にこだわる必要もないのでは？
もちろん、その分だけ修繕積立金は割高にはなりますが・・・。

わからない人が若干いますね、積立金会計だろうと一般（管理費）会計だろうと、
組合としての財布は同じです。理事会で金額が大きなものである程度自由に使えるのは
小修繕費くらいで、それにしても総会で予算組組みの議決をしますし、設備の変更なら
やはり総会の75％議決を必要とします。
一般会計で剰余金が出たら、理事報酬を増やすとか、その他大盤振る舞いしなければ
積立金会計に繰り入れるのが普通でしょう。
駐車場代を積立金会計に入れるメリットがあるとすれば、インフレで管理費が不足した場合
値上げ提案をしやすいことぐらいだと思うけど、大規模ならなかなか出来ない話です。

大手のある程度のグレードのマンションは、5年後10年後の修繕積立金の値上げを最初から
計画して販売しています、その他に10年後、20年後に積立金の一時金徴収も計画して
販売していますよ。こういう計画ががないマンションも多いのでしょうかね。

マンションによって事情は異なるとは思いますが、常識的にいえば駐車場料金は修繕積立金に
組み入れるべきもので、管理費に組み入れるメリットはほとんどないと思います。
もちろんメンテナンスにかかる費用は管理費に充当してもかまわないのですが、
平気で全額管理費に回しているところも少なくないと思います。

>一般会計で剰余金が出たら、理事報酬を増やすとか、その他大盤振る舞いしなければ
>積立金会計に繰り入れるのが普通でしょう。

標準管理規約第61条「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌
年度における管理費に充当する。」が普通です。標準管理規約のままの組合であれば、
修繕積立金会計への繰り入れには議決が必要となります。

駐車場使用料は管理費、修繕積立金どちらに組み入れることもできますし、
実際、駐車場には通常のメンテナンス、数年毎の修繕どちらも必要でしょう。
駐車場設置率100％のマンションであれば、どちらも通常の管理費、修繕積立金
からそれぞれ支出することに異を唱える人は少ないと思います。
しかし、駐車場率が低く、また機械式といった場合、駐車場に関する収入、支出を
別会計にし、適性なのかどうか明らかにして管理するというのは、
面倒かもしれませんが、良い方法だと思います。

よくわかっていない方がいるようですが、「財布は同じ」というのはほとんど意味があり
ません。標準管理規約で修繕積立金に組み込むことを推奨しているにもかかわらず、あえ
て管理費に組み込むということは、その方が管理会社にとって都合がいい（管理委託費が
高く設定できる）からです。しかし、それよりもっと深刻な問題なのは受益者負担になっ
ていないことです。管理費に組み入れれば、機械駐車場を使っていない人にも高額の修繕
積立金や一時金を払わせることになります。「財布は同じ」ですから、個人が払う総額は
同じですが、そういう理屈が通じない人もいるでしょうし、投資目的で賃貸に出している
組合員なんかは、それを理由に支払いをしぶる可能性もあります。大規模修繕の時になっ
て払いたくないと言い出す人もいると思いますよ。

別に、ここは理事会ではありませんから、その分理事会運営の書物を読んで勉強してください
ある程度、共通の知識で話し合わないと、理事会はうまくいきません。
この掲示板は、一次取得者＆新築マンションに入居したばかりの人が多いので
マンションの将来のことは、個人的な想像やネットの知識で頭でっかちになりがち。

修繕積立金を日々の管理に使えるわけないでしょう、よく管理規約を読むとわかりますよ

駐車場収入の管理費への充当は
管理会社の安定的な財源確保以外のなにものでもないと思います。
分譲系列系で競争原理の働かない搾取し放題のマンションは
多々あると思いますし理事会は輪番性なので完全に管理会社の思惑と
管理下にありますのでなぜ現状で良いかを素人相手に淡々と説明し
現状維持されているのが現実です。
なぜ皆、自分の家計の問題だと常に何事も比較検討し10円
1円単位まで節約意識を働かせるのに、マンション全体のことだと
面倒なことは自分が理事でない時に・・・という意識が働くのでしょう？

22さん他、皆さんのおっしゃられているご意見はよく分かるのですが、
実際問題、駐車場使用料の全額を修繕積立金として貯めこんでしまうと
駐車場の日常のメンテナンス費用はどこからお金を出すのですか？おそらくは管理費から出しますよね？
全戸分の駐車場があるならまだいいですが、そうでない場合、一部の住民のための駐車場の管理・運営費を
みんなから集めた管理費から出していたのでは、それこそ説明がつかないと思います。
その点は皆さんどうお考えなのでしょうか？

それとも私の理解不足、勘違いでしょうか？
そもそも、みなさんのおっしゃる”駐車場収入”という言葉は、
駐車場使用料の総額から日々のメンテナンス費用相当分を差し引いた金額を意味しているのでしょうか？

どうにも私の中でつじつまが合わないので、ご教示願います。

「駐車場が全員の財産」っていうのはどうも…

>>25
じゃあ誰のものだと？

駐車場をどうしても使用したくて、かつ売却するさいにそれを
売出価値に包含して売却を図ろうとする人

＞２５

この方は「区分所有法」を勉強したほうがいいね。

特に７・１９条かな？

まず管理費を下げようという基本的インセンティブが確実に減少するね。
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060313A/index.htm
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20051026d3000d3.html

例えばの話ですが、機械式駐車場だとして、その寿命が１０年で買い替えあるいは修繕の費用が２００万円かかったとしたとします。その費用はどこから捻出すりのがよいのか？現状どうなっているのか？を考えたいですね。受益者負担とすると駐車場代から出すのがよいかと思います。管理費はちがうかなと思います。（個人的な意見ですが）

＞30
修繕積立金です、共有設備は全てこうなります。
駐車場代も管理費も積立金も、全部管理組合の収入ですから
実質的に差はありません。
駐車場も含めて共有部分ですから、受益者負担という発想もおかしな話です。
ルーフバルコニーや専用庭と同様です。
昔の規約では、バルコニーは無料で専有使用していいから修繕は自分でやりなさい
みたいな規約がありましたが、現在はありません。

>31
確かにそれは正論なのですが、
残念ながら実際の現場ではどんなに正論を振りかざしても通用しないこともあると思います。
たとえば私のマンションでは３０戸の小規模マンションですが、
２０年後の大規模修繕時に機械式駐車場をリプレイスするのに2500万円かかる見込みです。
大規模修繕に際して、一時金として一戸あたり平均100万円を払うことになっていますが、
単純に計算すると、このうち約80万円は駐車場に消えることになります
（あくまでも単純に計算するとということですので、
計算の仕方がおかしいという指摘はご容赦ください）。
このとき駐車場を利用していない人の中から一時金の支払いをゴネる人が出てくるのではないか
ということが理事会で懸念されています。
これを解決するためには駐車場使用料を修繕積立金に入れればいいだけの話なのですが、
管理会社がなかなか応じてくれないので困っています。
修繕積立金に入れることで何か不都合が発生するのならともかく
特に問題がないならなぜそうしないのか。
管理会社へのは不信感が募るばかりです。

駐車場料金が適正な料金でありさえすれば、移そうが移すまいがどっちも一緒。
移さなければ管理費会計は毎年大幅黒字でどんどん貯まる一方になるってだけ。
深刻な問題が出ることは特にない。
定期的に移すか修繕直前にどかっと移すかの違いだけ。

ここで散々「移した方がいい」と言われているのは、
定期的に移した方が誤解が生じにくくなるというだけ。
皆が了解していれば、別に定期的に移すこともない。
面倒だし振替手数料がかかるからね。
極端な話、修繕直前に一度だけ移せば十分だろう。

駐車場収入を管理費に入れてしまうことに反対する人を
納得させる根拠がどれも乏しい

どっちがいいかと言えば、修繕積立金に入れておいた方がいいでしょう。
それならそうすればいいのに、なんで管理会社の言うとおりに管理費に入れちゃうの？
管理会社のおもうツボだよ

まあ管理費口座の通帳管理を管理会社に一任している管理組合では
その心配があるんだろうけど。
通帳管理を理事長がやっている管理組合では別に管理費のままでもその心配はないな。
もっとも理事長の方が管理会社よりも信用できるかと言えば
それもケースバイケースだろうけど。
一般的に言って、管理費の通帳管理には諸方式
（原則方式、収納代行方式、支払い一任代行方式）があるんだが、
結局のところ、管理会社の方が信用できるか、理事長の方が信用できるか
という選択だな。
で、これは一概には言えないし、１００％の方法があるわけではない。
中小企業経営の理事長が資金繰りに困り、すぐ返すつもりでつい・・・
という事例も過去にあったことがあるし。
まあ修繕積立金に入れるにしても、修繕積立金口座の通帳管理をどうするか、
そこの方が重要問題であることに変わりはないんだけどね。

>>37
ん？
通帳管理の話は関係ないんじゃないの？
それに通帳は管理会社、印鑑は理事長が持っているのが普通だし。
使い込みのことはここでは問題になっていないよ。

駐車場使用料を管理費収入に入れたって管理会社の思う壺になるわけないじゃん。
３６さんの理事会では管理費等の入出金の流れを月次で検討したり話し合われないの？
もし思う壺になりたくなかったら管理組合（理事会）がしっかりすればいいだけなんじゃ
ないの？

当然、年一回は総会開催して管理組合が決算報告もしてるんでしょ。

それで問題があれば是正していけばいいし、是正できないような管理会社であれば
解約すればいいじゃん。それができないようであれば３６さんが役員になれば
いいんじゃないの

>40
つまりしっかりしていない管理組合だったら管理会社の思うつぼになるということですよね

通帳管理の話は関係あるんだよ。
どうしてかというと、「管理費通帳」と「修繕積立金通帳」で通帳管理方法を変えている
マンションが少なくないからだ。自分のところもそうだが。

自分のところに関しては「管理費通帳」は利便性重視で管理会社一任。
理事長が印鑑なんて言うけど、いちいち請求が来る度に
印鑑を押すなんて面倒なことをやっておれるかっていうの。
そんな面倒なことをやらなくてもいいために管理会社に金を払っているんだから
そんなことをするようじゃ本末転倒。
どうせ管理費通帳は仮になくなっても常時入っている金は
（１戸当たりにすれば）大した金額じゃないだろ。

しかし、「修繕積立金通帳」は別だよ。
この通帳はセキュリティー重視に徹すべきで、
修繕積立金通帳は理事長管理（印鑑は別の役員保管）。

>>46>>36

う〜ん。面白い解釈をする人だね。

管理会社の思うつぼと考える人は、次には「理事会」次には「管理組合」の思うつぼ
と考えそうだね。

緊急避難的支出は別としても、殆どの管理会社は事前に手順に則って支出するんじゃ
ないかなぁ。誤解をあたえるような言動はしない方がいいよ。
また、何で駐車場使用料が管理費収入に入金されただけで「管理会社の思うつぼ」
という解釈になるのか疑問だ。
もう被害者意識は止めにして、主体的な言動が必要な時代だと思うよ。

>43
それでは43さんにききますが
標準管理規約で修繕積立金に入れるのが望ましいとされているにもかかわらず
なぜ管理会社は管理費に入れようとするんですか。

ちなみに管理会社が使い込みをするなんて誰も言ってませんよ
その方が管理会社にとって都合がよいと言っているだけです。

>>44は　>>36であると理解して良いのかな。

「思うつぼ」という言葉と「都合が良い」という言葉とは受けるイメージが随分違いますねぇ。

　　確かに駐車場使用料を修繕積立金収入のみに入れるのは望ましいことです。

しかしながら、それができる組合は良いでしょうが、できない組合があるのも事実です。
どうしても駐車場使用料収入を一般会計に組み入れないと日々の管理組合運営業務が
立ち行かない組合もあると思います。

もし、今現在の管理費だけで管理組合運営業務を実行するとして・・・・・・・

①サービス低下につながる事（例えば日勤管理員が隔日勤務になる等）
　を総会で承認されるか。
②サービスの低下がいやなら管理費を増額するか。
③現管理費で今まで通りのサービスをしてくれるよう現管理会社と交渉するか。
④現管理費で今まで通りのサービスをしてくれる新管理会社を見つけるか。

が考えられます。
　だから、「管理会社の思うつぼ」だとか「管理会社にとって都合がよい」等と
言わないで、駐車場使用料を修繕積立金に組み入れられるような組合は、どんどん総会で
決議したら良いと思いますよ。

私達が契約主なのですから管理会社を主体と考えるのではなく、管理組合に都合の良い
ように管理会社に協力して貰おうじゃないですか。

>45
44(=36)です。
基本的にご理解いただいているようですね。
ただ、修繕積み立てに入れた場合には当然管理費は値上げしなきゃ無理ですよ。
修繕積み立ての方をその分下げるか、それともそのままの額を維持する（実質値上げ）かが
問題だと思います。

まあ、標準管理規約に、「修繕積立金に入れるのが望ましい」とまでは
書いてないんだが。以下の文章をどう解釈するかは解釈次第という気がする。

標準管理規約
第２９条　駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料
（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充て
るほか、修繕積立金として積み立てる。

コメント
第29条関係
機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要する
ことから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。

>>46

う〜ん。　　そういう事か？

「管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる」というのは、
かなり譲歩した表現と考えた方がいいと思います。
標準管理規約を作るときには住友不動産の偉い人もメンバーに入っていますからね。
これは双方の立場を考慮したぎりぎりの表現です。
事実上「望ましい」と読む取るべきだと思いますよ。

というか上記標準管理規約２９条は、
駐車場使用料は、管理費と修繕積立金の双方に充てなさい、
という条文だろ。
管理費のみに充てなさいという条文でもなければ
修繕積立金のみに充てなさいという条文でもない。

また、上記２９条付帯コメントは、機械式駐車場の場合には
管理費にも修繕積立金にも属さない第３の財布を作ってもよろしいということ。

文章は明確で、他の解釈の余地はない。

管理費というか、メンテナンス費という意味だけどね。

『修繕積み立てに入れた場合には当然管理費は値上げしなきゃ無理』
ここがみそ。
駐車場収入を管理費に入れておけばパイは広がり各戸の管理費支払い額も
減るので今の管理費が高いか否かを検証することなく個々の内訳や実際の
2次請け業者の価格帯を把握することなく管理会社に十分な利益をもたらす
ことが出来るのです。こんな簡単な仕組みを
『管理費を見直し削減しなければ』ではなく『管理費を値上げしなければ』
で片付けてしまわれていてみなさん本当にいいのでしょうか？

52さんのおっしゃるとおりだと思います。

管理費から駐車場使用料を抜くことによって、管理費の高さが露呈されることになりますからね。
管理会社は困ると思いますよ。

知り合いのマンションでは、駐車場の稼働率の８０％を将来の修繕費として管理費会計→積立金会計に繰り入れしているそうです。
残り２０％を日常維持費に当てることで駐車場を利用している方もしていない方も満足できるいい案だと思いますよ。これは某大手管理会社からの提案だそうです。
それよりも、修繕費用がかかるといいますが、修繕費用を算出する機械式駐車場メーカーは、自分とこの機械を入れ替えられることはほぼ無理だと分かっているので法外な修繕費を提示してくるのではないでしょうか？
管理会社よりもメーカーに問題があるんではないでしょうか？

結論はどうなんでしょう

機械駐車場使用料を管理費に入れているところは、管理費が異常に安いはずです。
そうでなければ、管理会社に管理費をぼったくられている可能性が高い。
駐車場使用料を修繕積立金に組入れ、修繕積立金の値下げと管理費の値上げを行います。
その際、管理委託費をはじめとした諸々の管理費の値下げ交渉を行うべきだと思います。
また、毎月の修繕積立金の値下げは安易に行わず、
修繕積み立て一時金を徴収している場合には、まずこれを廃止した方がいいでしょう。

機械式駐車場の入替えは２０〜２５年と聞きました。
それ以前にパレットやモーターも変える必要があるのでしょうか？

駐車場使用料の基本的な考え方
http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_10.html