管理費の使途

>>13×yz
＞従って、不法行為そのもで、損害賠償をする義務があることは当然です。
教えて下さい。
いろんなスレで損害賠償を引き合いに出されていますが、損害賠償の成立要件はありますか？
共同所有ですから、住民が納得すれば対象にはならないと思うのですが....。
裁判になると、提起するかどうかの総会決議も必要になりますか？（普通or特別？）
総会を経ないで個人として理事長を提訴した場合は、所有権に応じた取り分になるのでしょうか？（こうなると実質的には泣き寝入りになるのでしょうか？）

無償提供ではない事は分かってます。
予算が出ているんですね。確認してみます。

確かにいろんな価値観の人がいるんですよ、3年目理事会さんの書き込みをみてると私とはやっぱり違います。
あるお金(管理費)をどう使うか・・、ぎりぎりでマンションを買ってローンもまだまだ。という人と余裕を持って買った人とでも、価値観は違うと思いますよ。（私は前者です・・）
管理費を有効に大切に使ってほしいのです。

管理費等は住人全員が協力して払っているのです。
クリスマスツリーの件は共用部分の管理行為にあたると思うので
事前にアンケート等を取り、更に総会で過半数の賛成を得るべき
だったと思います。それを行わなかった理事長は共同の利益に
反する行為になるのでは？と思うのですが。

＞教えて下さい。いろんなスレで損害賠償を引き合いに出されていますが、損害賠償の成立要件はありますか？

要件としては、繰り返しになりますが
1．区分所有者が理事長（管理者）を選任するのは、共用部分等の管理、使用に関する事務処理を委託するためであるから、区分所有者との関係は委任ないし準委任の関係にある。
２．区分所有者は全員で、マンション及び付属施設の管理を行うための団体を構成しており（区分所有法３条）、理事長（管理者）は総会の決議で選任され、就任の承諾によってその地位に就くので、理事長（管理者）は「団体」の受任者であり「団体」との間に委任ないし準委任の関係にある。
３．理事長（管理者）には委任の規定が適用されるので、その職務権限を行うにつき善良な管理者の注意義務を負い、その義務を怠って或は故意・過失で、区分所有者に対して損害を与えたときは、これを賠償しなければならない。

＞　共同所有ですから、住民が納得すれば対象にはならないと思うのですが....。

勿論、係争する人がいなければ対象にはなりません。

＞裁判になると、提起するかどうかの総会決議も必要になりますか？（普通or特別？）

損害賠償請求訴訟ですから、個人でも集団でも出来ますが、総会で提起する場合は、使用禁止、競売、占有者への引渡の訴え以外は普通決議です。

＞総会を経ないで個人として理事長を提訴した場合は、所有権に応じた取り分になるのでしょうか？（こうなると実質的には泣き寝入りになるのでしょうか？）

２．の通り、「団体」への債務になります。

理事長が無知な人だと、こういうケースの問題が起こり易いと
いう事が良くわかります。うちのＭＳでも新築当初に理事長が
何の断りもなく突然に「○月○日防犯カメラの設置を行いますので
ご了承願います」というチラシを掲示板に貼ってあったので、いつ
決めたのか直接聞いてみたら、「管理会社にすすめられて他の人も
たぶん必要だろうと思って決めた」との返答がありました。
確かに必要かも知れないけれど総会もなしに自分の判断だけで
決定してしまう理事長に不信感を抱きました。その後規約を確認して
もらい臨時総会を開いて決定しましたが二度とこのような事が起こら
ないように時々ＭＳの有志だけで勉強会を行っています。

xyzさんありがとうございます。
手続き的不備があったにしても、まずは過半数の人が異議を唱えないとどうにもならないんですね。

しかし、これでは過半数の賛同が見込めれば「やったもん勝ち」のように感じます。
正規の手順を踏んでいないにも関わらず、正常な運営を求めるには過半数の同意が必要な点が、しっくりこないんです。
そんなものでしょうか？

＞正規の手順を踏んでいないにも関わらず、正常な運営を求めるには過半数の同意が必要な点が、しっくりこないんです。そんなものでしょうか？

総会で良かれと思い選任した経緯もありましょう。
しかし、総会に訴えたい場合は、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有する者は、理事長（管理者）に目的を示して総会の招集請求できますし、２週間以内に請求日から４週間以内に総会招集しない場合は、この請求をした区分所有者が総会を招集できます。

ありがとうございます。
相手が馬の耳に念仏だと、総会の招集請求までしないと正常な運営を訴えることはできないんですか....。（総会で無罪と出る可能性は大いにあり！？）
総会で選任したと言っても、法外な事をやるとは想定外です（←これを差す法律用語ありますよね）

正規の手続きがあって、賛成者も見込める（見込めない場合はさらに問題）、でもそれをやらない。

ただ法令を遵守して、正常に運営して欲しいだけなのに、苦情を言うくらいが関の山とは.....。異議を唱えるのがゼロ人でも法令遵守で臨んでほしいのです。それじゃ賛成が過半数もへったくれもないですよね？

怠けようと思うと臨時総会なんてまるで開かない事も可能になるのではないのですかね？
管理会社は契約義務違反になると思うのですが、対処としては同じですか？

管理会社を管理者にしているＭＳは他人まかせの管理をしている為
利益優先の悪質な管理会社にあたると利用され損害を被ることがあり
ます。また仲良くなり過ぎて、なあなあになってもいけませんし。
他人まかせの管理でもやはり居住者と連携をとって対処していきたい
ですね。

>>26さん
＞決定してしまう理事長に不信感を抱きました。その後規約を確認して
もらい臨時総会を
＞開いて決定しましたが二度とこのような事が起こらないように時々ＭＳの
＞有志だけで勉強会を行っています。
↑これは、最強ですね。
肩書き「理事長」でも、直前までは普通の組合員だったのでしょうから、意識高い組合員が活動してくれるのは、理事会側からすると歓迎すべきことだと思います。

理事会を敵視しないで、あらゆる面でバックアップしてくれる管理組合は最強だと思います。

でも、なぜか理事や理事長へは皆さん立候補しないんですよね？(笑
そして、その他の理事や監事への不満も出にくいのは何故なのでしょう。

理事長さんをはじめ、組合活動をされている方々には感謝してますし、皆さんマンションの為に良かれと思ってやったことがツリーの設置だということは分ります。
でも、大規模マンションから収集されている管理費はかなりの額であるけれども、それを使って何かするには、住人の賛同を得る必要があったのではないかと思うのです。
マンションに住んでいても、どういう流れであの大きなツリーや外部にも飾り付けするようになったのか、他の住人はそれを見てどう思っているのかは全然分りません。
文句を言おうとは全然思っていません。
ただ、こちらの書き込みを読んでいると私の疑問も間違ってはいないのかな、でも何らか反対の姿勢を出すには、ひとりで問題提起しても住みにくくなるだけなんだろうと思いました。

＞管理会社は契約義務違反になると思うのですが、対処としては同じですか？

管理会社は契約によって、「管理事務を行う為に必要な時は、管理組合（理事長）に代わって、区分所有者や占有者に対し、法令、規約に違反する行為などの中止を求めることが出来る。」程度で、マンションの管理の主体は管理組合自身にあり、自立的運営が求められ、この種の管理組合の内部のことに関与する権利も義務もありません。

xyzさんありがとうございます。
つまるところ、善意で行われた行為については、打つ手が無いのですね。

>>10
＞規約違反は明白で、その結果、管理費に損害を与えました。
>>13
＞公金流用に過ぎない。
＞不法行為そのもで、損害賠償をする義務があることは当然です。
>>17
＞「植栽費」にも該当しない予算外支出の規約違反に過ぎません。

語気を強めて発言された、>>10>>13が、実質的にはxyzさんの知識をもってもどうしようもない事だと言う事が残念でなりません。

ありがとうございました。

＞語気を強めて発言された、>>10>>13が、実質的にはxyzさんの知識をもってもどうしようもない事だと言う事が残念でなりません。

法律や規約は、関係者の自覚と努力なしには正当に機能はしません。

＞＞大規模マンションから収集されている管理費はかなりの額であるけれども、それを使って何かするには、住人の賛同を得る必要があったのではないかと思うのです。

上の意見に私も同感です。
同じような事があった新築の私のマンションも800戸を超える規模です。意見書を理事会に投稿するポストもありますが必ず記名式なので、情けないのですが反対意見の場合は投稿するのに躊躇してしまいます。また反対しているのが他にもいるのかどうかわからないので、よけいに躊躇してしまいます。それだけ今の理事会に（現在全員立候補者です。）不信感を抱いています。せめて、早く輪番制になってほしいです。

>>35
できもしない事を言ってたの？

＞法律や規約は、関係者の自覚と努力なしには正当に機能はしません。
任意法規（任意規定）の場合はそうですが、強行法規（強行規定）は別。

>>39
削除依頼板に意見させていただきました。

このスレは、貴方のものではありません。
ご自分に対する反対意見を貶めたいのであれば、別の場所で行って下さい。
スレッドの趣旨に合った進行を期待します。

>>37-38は至極まっとうな意見だと思うが。
関係法令に詳しいのは結構なことだが、その知識が適切に使えないようではねぇ。
程度や背景事情も勘案せず、ルール違反はことごとくルールに従い厳格に対処するという考え方では円満な管理はできませんし、そのような人にリーダーの素質はありません。（法令アドバイザーならいいかも）
ルールも踏まえた上で、どのように対処すれば円満に解決出来るかを考えるべきです。
刑事事件だってすべてが起訴されるわけではありません。むしろ起訴猶予となるケースの方が多いでしょう。

ついでに言わせていただくと、「携帯的、ゴキブリ的」とか下品ですね。「先天的な精神的不全」とかいうのも危険ですね。

法規は、事情や背景の斟酌など、だれもが納得するような適切な運用ではじめて生きてきます。社会的常識・良識に欠ける裁判官の判決がいかに教科書的で優れていても、内容には肯いがたい表現が見え隠れいたしましょう。
まして素人がいかに「おれの解釈が正しい」といっても、それだけで納得するほど組合員の皆さんは愚かではありません。
この方は他の複数のスレで繰り返し、例えば懇親費用的な出費は、すべて「呑ん兵衛が公金不正流用したいだけだ」といった、管理組合の現場の頑張りやまじめな思いに無知な意見を攻撃的に書き散らしています。
私はこの方のコピペはともかく、講釈になってくると話半分で読んでいます。

＞＞ついでに言わせていただくと、「携帯的、ゴキブリ的」とか下品ですね。「先天的な精神的不全」とかいうのも危険ですね。
＞この方は他の複数のスレで繰り返し、例えば懇親費用的な出費は、すべて「呑ん兵衛が公金不正流用したいだけだ」といった、管理組合の現場の頑張りやまじめな思いに無知な意見を攻撃的に書き散らしています。

その都度、理屈には理屈でどうぞ。
反論が出来ないことも影響して、ちょっと挑発にのると、雨後のタケノコのように出て来ますね、しかし同根です。

>>44
＞私はこの方のコピペはともかく、講釈になってくると話半分で読んでいます。

私もそうしてます。どのような法規があるのかだけ参考にしています。
実際の運用となるとあまり有益なコメントはないので、今後も法規情報だけ参考にさせていただこうと思います。

＞あ、ホントだ。削除依頼したxyzのレス（39）が逆に削除されていますね。

３７、３８を削除したら３９も削除する様に依頼しました。
その内、暇になったら掃除します。

＞No.46 by 匿名さん　2007/12/02(日) 14:15
>>44
＞私はこの方のコピペはともかく、講釈になってくると話半分で読んでいます。
私もそうしてます。どのような法規があるのかだけ参考にしています。
実際の運用となるとあまり有益なコメントはないので、今後も法規情報だけ参考にさせていただこうと思います。
No.47 by 住まいに詳しい人　2007/12/02(日) 14:23
>>45
反論できないと、すぐに開き直り、人を見下した下品な捨て台詞を書き込むのですね。
ちゃんろ論理的に言い返せばいいのに、言い返せないからといって
中傷的な発言をするのはどうかと思いますよ。
非常に程度の低い思考だと思います。
No.48 by 審判　2007/12/02(日) 14:33
XYZという人の「ゴキブリ発言」が削除されましたね。
やはり正義は勝つということです。
XYZは悪ということになりました。
今後もこのXYZという子の書込みには注意しましょう。
No.49 by 匿名さん　2007/12/02(日) 14:39
あ、ホントだ。削除依頼したxyzのレス（39）が逆に削除されていますね。

同根の雨後のタケノコです。

管理費の運用についての話、聞きたかったのに・・・
クリスマスツリーの話はどっかいっちゃった・・・

>>51(XYZさん)
それだけ同じ思いの方が多いということですね。
残念ですが。

それで、XYZさんのマンションではクリスマスの装飾は実施していますか？
どの程度の規模のマンションで、どの程度の予算を使っていますでしょうか？
また、その予算はどのような手法で決めていますか？
教えて下さい。

XYZ氏
>>37がなんで「貴方自信への中傷」なんですかね。
ここの管理人はしっかりされてますね。

>>45
>その都度、理屈には理屈でどうぞ。

理屈に反論できなかったのは貴殿のほうだが。（失笑）
というよりも、自分が他人の反論の趣旨を全く理解できないのを棚にあげて、何と言う言い草か。
だから話半分にしか読まれないし、だれにも信用されないだろう、と言われるのですがね。
これも貴殿にかかれば「中傷」なんでしょうな。

>>45 XYZ
>＞この方は他の複数のスレで繰り返し、例えば懇親費用的な出費は、すべて「呑ん兵衛が公金不正流用したいだけだ」といった、管理組合の現場の頑張りやまじめな思いに無知な意見を攻撃的に書き散らしています。

>その都度、理屈には理屈でどうぞ。

「懇親費用的な出費＝呑ん兵衛が公金不正流用したいだけ」ってのの、どこがどう理屈なのか？一つ覚えの管理対象物のコピペが出てきただけで、だれもまともに取り合ってなかったと思いますが。
少し他人の言うことに謙虚になられてはいかがですか。

XYZさんには特に>>43>>44の指摘を真摯に受け止めていただきたいものです。法令や規約を杓子定規に読むだけでは適切な組合運営はできません。

本題に戻れば、然るべき手続を踏まずに経費を流用することはもちろん問題です。
しかし、理事会を強く責めたり非難したりすると、クリスマスの飾り付けを企画するなど活気やサービス精神のある理事会が苦情をおそれて何もしなくなり、次の年度は誰もが文句ばかり言うが理事は引き受けないという状況になるでしょう。その結果、管理組合の質が一気に低下することとなります。
それでも厳しく責任を追及する必要があるのか、すなわち悪質な事案なのか、極めて重大な過失といえるのか、損害賠償をさせなければならないほど重大な被害が生じているのか、多くの組合員が非難している状況なのか等々を良く見極める必要があります。
いずれにしても予算執行の適正化（不適切な流用の再発防止）は必要ですが。

＞XYZさんには特に>>43>>44の指摘を真摯に受け止めていただきたいものです。法令や規約を杓子定規に読むだけでは適切な組合運営はできません。

「役員は法令及び使用細則その他細則並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。」ことが常識ですので、苦情を恐れない理事会は正常ではありません。
問題は、貴方の云われる「いずれにしても予算執行の適正化（不適切な流用の再発防止）は必要ですが。」に尽きるのです。
管理組合と町内会の目的と趣旨の混同への注意が更に、必要です。

＞管理組合と町内会の目的と趣旨の混同への注意が更に、必要です。
管理組合と町内会の趣旨が一部重複しているので、仕方がない部分があると思います。

＞管理組合と町内会の趣旨が一部重複しているので、仕方がない部分があると思います。

仕方が無いの問題なのではなく、かたや区分所有者のみが区分所有法に基づく団体的拘束を受け、共有財産である物の管理する団体であるのに対し、一方は法律的裏付けのない、地域の居住者が加入、脱退の全く自由な、人物主体の全く別の組織です。勿論、扱う関連費用も別会計であるべきもので、これらの区別が理解出来ないとは困ったものです。

「一部」重複と言いましたが....。
管理規約読みましたか？

>>57
＞「役員は法令及び使用細則その他細則並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。」ことが常識ですので、苦情を恐れない理事会は正常ではありません。

理想ばかり述べられても・・・
もっと現実的にものごとを考えられませんか？
あるいは現実をご存じない？

＞No.61 by 匿名さん　2007/12/03(月) 19:58
＞それで、XYZさんのマンションではクリスマスの装飾は実施していますか？
実施していませんが、各居住区の玄関、窓の電飾が盛んです。
＞どの程度の規模のマンションで、どの程度の予算を使っていますでしょうか？
答える意味無し。管理費、修繕積立金の金額は統計をご参考に。
＞また、その予算はどのような手法で決めていますか？
前年度の総会で、次年度の事業計画とこれに伴う収支予算書案を審議、決議する。
具体的には、管理費は過去３／５年の補修費を含む実績（項目、金額）評価に基ずく、収支予算書を、修繕積立金は長期修繕計画書に基づく、個々の計画修繕項目の具体的評価、修繕仕様書の作成とこれに基づく相見積実施報告を含む収支予算書を作る。
No.62 by 匿名さん　2007/12/03(月) 23:32
>>57＞「役員は法令及び使用細則その他細則並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。」ことが常識ですので、苦情を恐れない理事会は正常ではありません。
＞理想ばかり述べられても・・・もっと現実的にものごとを考えられませんか？あるいは現実をご存じない？
規約通りに行う事が理想とは、何と情けない現実と感覚なのでしょう。
貴方の現実は、収支予算書はずさんなもので金額さえ決まれば、使用目的は何でもあり、その時の役員の思いつきで、適当に浪費できることでしょうか。この様に現実の予算流用を野放しにすることでしょうか。
理事会は、最高決議機関たる総会の意志決定の下に、執行機関たる理事長が具体的業務執行する際の意思決定機関であるので、構成員たる役員は規約の規定のほかは、前回の総会での決議事項を実施することが付託されているに過ぎません。

組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする
↓
苦情を恐れない理事会は正常ではありません。

みんなの為になる事を、正常な手続きで承認して、みんなの利益になる職務を遂行しているのに、苦情が入る理由が分からん。
苦情が入るという事は、「組合員のため」になっていない。
これは、合意形成、上程手続き、職務遂行のいずれかに落ち度があるのでしょう。
XYZのマンションでは話し合いが不足していると思われる。
管理組合の業務をよく勉強して、「法令で決まっているから」ではなく「どうしてそのような決まりになっているのか」「どうしてそれが必要か」と分かりやすく説明した方が良いと思う。

少しでも苦情が減るように頑張って下さい。

＞No.56で、「しかし、理事会を強く責めたり非難したりすると、クリスマスの飾り付けを企画するなど活気やサービス精神のある理事会が苦情をおそれて何もしなくなり、次の年度は誰もが文句ばかり言うが理事は引き受けないという状況になるでしょう。その結果、管理組合の質が一気に低下することとなります。」

上に関連のコメントでした。

＞XYZのマンションでは話し合いが不足していると思われる。管理組合の業務をよく勉強して、「法令で決まっているから」ではなく「どうしてそのような決まりになっているのか」「どうしてそれが必要か」と分かりやすく説明した方が良いと思う。少しでも苦情が減るように頑張って下さい。

は私には該当しません。残念でした。

＞苦情を恐れない理事会は正常ではありません。
×ysの言葉だろ。

56です。XYZさんは私の
＞理事会を強く責めたり非難したりすると、クリスマスの飾り付けを企画するなど活気やサービス精神のある理事会が苦情をおそれて何もしなくなり、次の年度は誰もが文句ばかり言うが理事は引き受けないという状況になるでしょう。
に対して
＞苦情を恐れない理事会は正常ではありません
とのこと。言い換えれば「苦情をおそれる理事会が正常」だと言うわけですね。その結果、（苦情をおそれて）理事会が消極的になり、理事のなり手もいなくなるのもやむを得ないという趣旨ですか？　なんとも情けない主張です。

引き続き56です。ざっとここまでのレスを整理してみたいと思います。
正規の手続きを踏まず予算を流用したことについて問題なしとする意見はなく、適正化が必要との見解で一致しています。しかし、起きてしまったことにどのように対処すべきかでは意見が割れているようです。

XYZさんは一貫して
＞不法行為に基ずく損害賠償の義務があります。（>>10）
＞不法行為そのもで、損害賠償をする義務があることは当然です（>>13）
など、理事会を強く非難し厳しく責任を問うべきだ（損害賠償させるべきだ）との姿勢です。その結果、>>67に書いたように、理事会が消極的になり、理事のなり手がいなくなるのもやむを得ないとの考えのようです。

それに対して
＞来年度以降の実施可否についてはちゃんと議論しなおしたほうがいいでしょうね。（>>06）
＞クリスマス装飾が好評で来年もやろうということになれば、会計処理上問題にならないよう次年度からは適切に予算を組むよう理事に働きかけましょう。（>>07）
＞一度、理事会に質問又は意見書を提出してはどうでしょうか？（>>11）
＞このケースの場合、理事会を責めたり損害賠償を請求するといった対応は良い結果を生まないでしょう。 （>>12）
ルールも踏まえた上で、どのように対処すれば円満に解決出来るかを考えるべきです。（>>43）
＞法規は、事情や背景の斟酌など、だれもが納得するような適切な運用ではじめて生きてきます。（>>44）
＞厳しく責任を追及する必要があるのか、すなわち悪質な事案なのか、極めて重大な過失といえるのか、損害賠償をさせなければならないほど重大な被害が生じているのか、多くの組合員が非難している状況なのか等々を良く見極める必要があります。（>>56＝私）
などは、（責任追求や損害賠償というのではなく）穏便に適正化を図りましょうという姿勢です。

ところでXYZさん、理事長やったことありますか？

＞スレの主旨に戻った意見交換・情報交換を希望します。
正直、自分は公正明大であるかのような発言であるが、>>10-13辺りは十分にスレの主旨に合ってたのだが無視されている。

上げ足をとっているのではないが、自分の事は棚にあげて、大上段にたたれては困惑してしまします。

どこのマンションでも、管理規約を措いといて個人の生活スタイルを守りたい人って多いんですよね。
うちのマンションでも、消防署から改善命令が出てるのに、みんなで罰金払えばいいんじゃんって言う人たちがいましたよ。
スレの趣旨から外れました。ごめんなさい。

まあ、結局XYZが自分の知識を自慢したいだけだったということですね。
質問の意図を履き違えて、法令のコピペの垂れ流し。
他の方は、ちゃんと体験談など有意義なレスをしているのに。
もう少し大人になってほしいですね。

私どものマンションでは、管理規約で管理者に訴訟追行権限を与えておりません。この場合、管理者は区分所有法26条4項に則り、訴訟追行権限の授権がなされた後に被告として裁判に臨むのが筋と思いますが、当マンションの理事長（管理者）は、集会に諮ることなく独断で代理人弁護士を雇い、被告として裁判に臨みました。結果として80万円以上の弁護士費用が管理費から支出されました。これまた理事長の独断で、弁護士に送金されました。我々区分所有者には一切意見を述べる機会が与えられず、多額の金が管理費から拠出されたことに納得がいきません。私どもは泣き寝入りするしか方法は無いのでしょうか？私どもにとっては、実につまらない裁判に貴重な財源を奪われ、多額の金をドブに捨てたような思いがしてなりません。何とか回収する手立ては無いものでしょうか？因みに管理会社の長谷工コミュニティの担当者からは下記の回答を得ております。


区分所有法第２６条第４項に「管理者は、規約叉は集会の決議により、その職務に
関し、区分所有者のための、原告叉は被告となることができる。」とあります。
管理者には通常は理事長が該当します。（通常は管理規約でそのように定めていま
す。管理規約をご確認ください。）
管理規約で管理者に職務権限内で包括的に訴訟追行権限を与えている組合もありま
す。このような規定のない組合の場合は、集会で個別の案件毎に授権を受ける
必要があります。（通常は普通決議でよいと思いますが、管理規約ではどのように
なっていますか？）
管理組合法人でない場合は、管理者が自己の名において訴訟の当事者となることが
できます。


以上、簡単ですが、回答とさせていただきます。
なお、公的機関として「（財）マンション管理センター」がありますので、活用されたらよいと思い
ます。

長谷工コミュニティ　業務部　山口清治