マンション管理士の活用・・・

マン管士を有難がる理事は即刻辞任しましょう。理事になる能力が欠如しています。

マンションライフに何も問題はありません。

何か問題が生じた時にみんなで考えればよいこと

マン管士は規約を替えさせて３８条の雇用条項からウイルスに様に入り込みます。

760-762
はいはい、そうですか（笑）

しかしマンション管理士をなぜここまで必死で中傷するんでしょう。根拠も具体的事例もなく「こうに決まってる｣的な決め付け、訳のわからん釣りばかり。
ほんとにこの人たちは○呆ですか・・？

>>756
マン管士に大規模修繕の業者選定方法や修繕周期の優先順位、劣化診断の仕方等を相談したとしても
５万いないで納まるでしょう。
もしそれをやらずに、管理会社や施行業者まかせにしたらいくら工事費やバックリベートが必要でしょうか。
マン管士への経費は微々たるものですよ。
それにそういったことをマン管士に依頼した場合、どんな酷い目にあうことがあるんですか。
マン管士に手法を教えてもらったことを、それを工事施行業社や管理会社にも確認すればいいでしょう。
そのような依頼をするのに、経済的基盤とか罰則規定とか、ペーパードライバーとかは全然関係ないことでしょう。
全て判断して取り入れるのは組合が主導権を握っているのですからね。
マン管士は情報は提供はしますが、強引に自分の主張を押し通すことはないでしょう。
管理会社に勤務しているマン管士の資格取得者はそれ以外のマン管士とは全然考えが違いますよ。
そんなことも分からないのですか。尤もマン管士は管理業務主任の資格は殆どもってますけどね。

>>756
マン管士に大規模修繕の業者選定方法や修繕周期の優先順位、劣化診断の仕方等を相談したとしても
５万いないで納まるでしょう。
もしそれをやらずに、管理会社や施行業者まかせにしたらいくら工事費やバックリベートが必要でしょうか。
マン管士への経費は微々たるものですよ。
それにそういったことをマン管士に依頼した場合、どんな酷い目にあうことがあるんですか。
マン管士に手法を教えてもらったことを、それを工事施行業社や管理会社にも確認すればいいでしょう。
そのような依頼をするのに、経済的基盤とか罰則規定とか、ペーパードライバーとかは全然関係ないことでしょう。
全て判断して取り入れるのは組合が主導権を握っているのですからね。
マン管士は情報は提供はしますが、強引に自分の主張を押し通すことはないでしょう。
管理会社に勤務しているマン管士の資格取得者はそれ以外のマン管士とは全然考えが違いますよ。
そんなことも分からないのですか。尤もマン管士は管理業務主任の資格は殆どもってますけどね。

だぶってすまん。

理事会を丸投げすることしか考えていない管理組合は、
管理会社の仕事をチェック出来ないのと同様、
マン管士の仕事ぶりもチェック出来ない。
マン管士の名の下に、
口先だけでは組合の側に立つようなことを言っておきながら、
自分と親密な業者に利益誘導しているだけのマン管士も少なくないのが現実。
理事会のチェック機能が働かなければ、
結局のところ組合本位の運営など出来ないのであり、
管理会社任せと変わりはない。
管理会社とダブルコストとなる分だけ、
管理会社任せより悪いとさえ言えるかもしれない。
最悪の場合、
マン管士の力量や人格に問題があり、
組合内部に混乱をもたらしてしまうことすらあり得る。
人物の見極めが出来ないのに、
ここまでのハイリスクを背負い込んでまで、
マン管士に仕事を依頼するかどうか…。

>>765
管理会社はバックリベートを取る、マン管士はバックリベートを取らない…。立派な決めつけですね。
マン管士はみんな正義の見方と思ってるの？おめでたいというか、世間知らずというか…。マン管士にとっては最高のカモだね。もしくはあなたはマン管士さんかな？

住民からマン管士の仕事に不信感を持たれた場合、
マン管士の起用を提起した役員（特に理事長）の責任が鋭く問われるもの。
あるいは、役員（理事長）とマン管士の癒着関係を疑われることもあり得る。
最悪の場合、住民から問責された役員（理事長）は、
マンションから出ていかなくてはならない可能性だってあり得る。
素人だからと言って、提起する以上そうそう失敗は許されないのが現実。
マン管士の起用を考えるなら、
これくらいのリスクを想定しておくべきである。

769続き

それが出来ない管理組合は、
安易にマン管士の活用など考えないのが無難であり現実的である。

771
771は770の続きだった。

770，771，772　なんか可哀想なぐらい必死...
「ドンだけマン管士否定派なんだよ」って感じ、読んでて笑える。

もし773がマン管士ならば、
間違いなく契約を避けるべき人物としか言いようがない。
業界の現実を受け止めず、改善の意欲に乏しく、
問題点の指摘を否定してかかるような人物に、
事態を打開し問題を解決する力など到底期待出来ないからである。

繰り返しになりますが、>>753さん>>754さんに同感です。

＞とにかくここでいい加減な想像憶測だけで言い合ってもしかたありません。
＞判断は管理組合がします。いい加減うるさいです。

もう講釈は結構ですので、今後は経験、事例だけお願いします。
管理組合の私たちとしては、実績があり管理組合の立場に立つマン管理士との付き合いを前提に考えてるのであり、抽象論で「悪い可能性」など指摘されても的外れもよいところです。
いい加減五月蝿いです。

>管理組合の私たちとしては、実績があり管理組合の立場に立つマン管理士との付き合いを前提に考えてるのであり、抽象論で「悪い可能性」など指摘されても的外れもよいところです。 いい加減五月蝿いです。

本当の現役理事であるならば、理事の能力欠如の不適任者ですから即刻辞任すべきです。
「マン管理士との付き合い」の前に役員になろうとするものは区分所有法と管理適正化法くらいは熟読すれば、この様な情けないコメントは言える筈が無い。特に、それをせずにマン管理士にたよる役員は、管理会社におんぶにだっこは当然と思う様な無知蒙昧な人間であるから、区分所有者の選任する方も悪いが、理事自身が辞任するのが当然である。
もし、総会議案に理事会が提案する場合は、当然にこれを主張すべきだ。

>>776
釣りですか。管理組合のことに無知な方はご遠慮ください。

しかしマンション管理士さんのお仕事は年末年始から大変ですね

マン管センタの掲示板も閉鎖されるほどですから

マンション管理士という資格の必要性が無いってバレバレですね

リスク管理に無頓着で鬱陶しいこととしか考えられない組合は、
迂闊にマン管士の活用など考えないのが身の為だね。
マン管士は組合の味方などという思い込みは捨てた方が良い。
それがマン管士の現実。

＞釣りですか。管理組合のことに無知な方はご遠慮ください。

反論出来ない人の最期の捨て台詞。ここでも情けないコメントしか言えないのですね。貴方は増々理事には不適格者です。

>>770
あなたはもしマン管士にコンサルをする場合、何を相談するのですか？
何を相談すれば、住民から後ろ指を指されるというのですか。
何をコンサルすることさえ分からない者がマン管士を批判・警戒するとはお笑いだね。
マン管士と理事との癒着云々は管理会社・工事施工業者と理事との癒着と同じだよ。
まあ単なる釣りだろうがね。

>>776
まあしかし、この男は組合管理に関する知識が全然ないようですな。
もう少し勉強しなさい、笑われますよ、そんな幼稚な知識では。

マン管士を批判している愚か者たちよ。

君たちは大規模修繕時、管理会社が工事総額の３％から１０％のバックリベートを取っているのをご存知
ないのでは。
全ての管理会社がバックリベートを取っているとはいわないが、大半の管理会社がバックリベートは取って
いるでしょう。そして、そのことは管理会社もいわないので、理事も知らない。
管理会社の皆さん、この事実を否定できる方はどうぞここのスレに参加して否定してください。
これが現実ですよ。
だからこういったことを排除し、修繕積立金の有効活用をしていく必要があるのです。
工事は修繕周期というのがあるけど、いくら早くやってもきれいになることについては問題はないでしょう。
バックリベートが欲しい管理会社としては、１年でも早く、又できるだけ工事に費やす額を高めたいと
思うでしょう。
こういったことを自分達でジャッジできればいいけど、それができなければマン管士にコンサルしてもらわ
なければなりません。
工事についてはプロに依頼した方がいいと思っているようでは積立金はいくらあっても足りなくなります。
工事施工業者等は工事をしなければ営業になりませんので、工事をすることを推奨してくるでしょうからね。

>>781
そもそも相談相手としてマン管士は不適当と考えているのだから、相談したいことなど何もありはしない。話が分からん人だね。

785
おまえが不適当と考えるのは勝手。他人にそれを押し付けるな。適当な管理士の判断は管理組合がする。

>>785
だから仮定の話しをしているのだけどね。話しがわからん人だな。
何を頼んだらどういう弊害があるのかといっているんですよ。具体的に。
あなたの組合では大規模修繕時はどうするつもりなんですか？
管理会社まかせで施行業者を決めるのですか。
自分達で決めることができるんですか？業者の選定方法しってます？
修繕周期の優先順位も業者まかせですか。劣化診断も業者まかせですか。
当然自主点検の仕方知らないでしょうね。
７８４も参考にしてね。

またまたマン管士批判的な意見者に対しては、おまえ呼ばわりかい？全く大人げないねぇ。意見を押し付けるも何も、私の見解を述べているに過ぎないのだが？また、マン管士は相談相手として不適当と判断している私も管理組合役員なのだが？管理組合はマン管士を必要としているという一方的な思い込みは甚だ傲慢かつ迷惑としか言いようがない。

>>787
管理会社任せにしないからと言って、何もマン管士に頼む必要などない。
設計事務所や大規模修繕コンサルタントの方がその道にかけてはマン管士より詳しいのだから、
マン管士の出番などないのが現実。
管理会社でも、多くはないにせよ施工元請にならない会社だってある。
管理会社もリベートを取っているが、マン管士もリベートを取っている。
マン管士は正義の味方とでも言いたげなあなたこそ胡散臭いとしか言いようがない。

>>784

＞こういったことを自分達でジャッジできればいいけど、それができなければマン管士にコンサル＞してもらわ
＞なければなりません。
＞工事についてはプロに依頼した方がいいと思っているようでは積立金はいくらあっても足りなく＞なります。
＞工事施工業者等は工事をしなければ営業になりませんので、工事をすることを推奨してくるでし＞ょうからね。

あなたの実際にコンサルして有益だった実績を皆さん知りたがってますよ。
一般論はいいので事実を聞かせて下さい。宜しくお願いします。

788
もう一般論の批判は結構。不適当という根拠があまりに薄弱なのですよ。現に知識も実績もあるマンション管理士の方も少なからずおられる事実の前に「相談相手に向いてない」と言ったところで何の説得力もない、それだけのことです。
789
他にも優秀な専門家はいる、だからといって優秀なマンション管理士に依頼してはならないという理由もありません。理屈になってないのです。だれもすべてが正義の味方だの優秀だなどと言ってません。
また建築士等の個別の専門家を選ぶとき、管理会社を査定するとき等、マンション管理運営についての専門家はやはりマンション管理士です。

総じて、批判する方々は根拠なし、論理的でない、議論を歪曲する傾向が強すぎます。

>>789　>>790
私はマンションの住民でマン管士の有資格者ですよ。
去年の１０月から現在も大規模修繕工事をやっています。
大規模修繕については、専門委員会を立ち上げ修繕工事の優先順位、自主点検、劣化診断、今後の修繕積立金
の見直し等を考え工事に臨みました。
特に、工事施工業者については、管理会社に頼らず委員会で募集し、委員会のメンバーで工事施工業者を
きめました。バックリベートや業者に頼らず自分達でジャッジすることが必要だからです。
その為に、総合評価方式で採点し、一番点数の高かった大手ゼネコンに決定しました。
あなたは当然、入札評価の計算方法はご存知ですよね。
そういったことが出来ればマン管士は必要ありません。
私はマンションの住民として自己啓発としてマン管士の資格を取りましたが、こういった知識は必要だったと
思いますよ。
管理会社の建築士や設計事務所の方が詳しいのは、技術的なことでしょう。
修繕積立金を住民目線で考える意識は低いし、組合管理自体を良く理解もしてないでしょう。
それにマン管士のバックリベートは考えられません。実際専門委員会の長をしている私のところにも一切お礼等はありません。
工事は専門家にジャッジしてもらえばいいという考えでは今後の積立金の増額が増えるだけです。

＞マン管士は相談相手として不適当と判断している私も管理組合役員なのだが？管理組合はマン管士を必要としているという一方的な思い込みは甚だ傲慢かつ迷惑としか言いようがない。

全く同感。この期に及んでマン管士に相談するとの管理組合役員は、辞任すべきだ。

＞私はマンションの住民でマン管士の有資格者ですよ。

だからどうしたの？
管理組合の人間として評価されないので、虎の威を借りたつもりならその考えは甘いね。
評価はそんな所には存在しない事が、後10年経つと分かりますよ。

はやりマン管士炎上してる

馬 鹿が無根拠に批判を書き込んでるのが「炎上」の実態。

>>794
792だけど、私は７９０さんのレスに答えただけなんだけどね。
マンションの住民の立場として、マン管士の知識は役にたつといっているんだよ。
評価はもう出ているよ。積立金の有効活用ができたと喜んでもらえてるしね。
それに大規模修繕工事を業者まかせにすることなく、自分達でもジャッジすることができるんだという自信
が湧いてきたとね。
マンションの住民にマン管士がいてもいいんじゃないの。それに建築士がいればもっといいけどね。
そんなにマン管士を批判する前にあなたも勉強して資格を取ってみたらどうなの。
人生観が変るよ、批判しかしない生き方は寂しくない？相手を認める度量も必要。

>>792=797
　有り難う御座います。

　経験は自分マンションとのこと

　あなたの仰ってる「総合評価方式で採点」ってすばらしい
　業者選定方法の様に思われますので、是非、
　素人にも解るように具体的なご説明を頂けますか？
　今回それを適用されて通常の選定と決定的なメリットがあった事を
　お聞かせ願えれば皆さんの参考となります。
　
　既レスの様ですが？そのレスを示して頂ければ幸いです。

　また、入札評価の計算方法についても具体的にお願い出来れば。

　私は官公庁の入札方式かな程度の知識です。
　工事金額のみの評価ばかりでなく、工事のソフト面も評価に入れるような
　事だと思いますが、マンション工事への評価適用は条件が限られるので
　マンション専門工事業者ではそんなに違いは出ないとは思いますが、
　実施されて業者間で大きな違いが出ましたか？。

　是非、そのご経験をお聞かせいただければと思います。

　そのような事を聞きたくてこのスレを参考にさせて貰っています。

マン管士スレ炎上

マン管センタ掲示版は閉鎖できたけど

こっちは閉鎖できません

マン管士擁護に躍起です。

>>798さん
総合評価方式・・・１００点満点で評価します。

　＊施行業者選定協議（業者のヒアリング時）・・・・６０点満点
　　　　施行計画・・・工程管理に係る技術的所見、品質管理に係る儀出的所見、施行上の課題に係る儀出的所見、
　　　　　　　　　　　施行上配慮すべき事項に係る技術的所見、住民コミュニケーション及び環境対策

　＊企業の技術力　　　　　　　　　　　　　・・・・１５点満点
　　　　過去５年の同工事の施工実績、ＩＳＯ等の取得状況、当工事における会社の熱意・誠意

　＊企業の経営力　　　　　　　　　　　　　・・・・１０点満点

　＊配置予定技術者の能力　　　　　　　　　・・・・１５点満点
　　　　過去５年の主任（監理）技術者等の同種工事の施工実績その他当工事における労災発生の有無、
　　　　当工事における担当者の熱意・誠実さ

入札評価の計算方法
　　①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中　何点か
　　②得点評価　　　　　　　　　　３０×①/１００　　加算店　　満点３０点
　　③技術的評価点　　　　　　　１００＋　②
　　④入札額（円）　　　　　　　　消費税抜き価格
　　⑤入札評価値　　　　　　　　③/④　×　1,000,000

　　　　⑤の最高得点を出した業者を中心に契約をする。
　　　　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。

※大体こういった要領で専門委員会のメンバーで採点します。
　私のところでは、候補施行業者は７社でした。その業者に時間を決めて説明してもらいました。

>積立金の有効活用ができたと喜んでもらえてるしね。 それに大規模修繕工事を業者まかせにすることなく、自分達でもジャッジすることができるんだという自信 が湧いてきたとね。

これがマン管士のお陰の実態なのですか？
お寒い現実ですね。それらは戸建なら全部自分でやるのが常識ですよ。
どうするの？　戸建管理士なんていないですよ。

800です。漢字の間違いはご容赦ください。

>>801
あんたには何をいってもだめだね。
あんたの組合はどうなってもいいよ。

＞総合評価方式・・・１００点満点で評価します。

現代っ子のマニュアル人間の典型で評価にも値しない。
私なら総会に雁首並べて一問一答方式で人気投票で決めるね。
一般的には安い業者に関心が集まるので、役員は特に技量、品質、下請け、瑕疵保証、アフターケヤーに重点的に質問することが必要になるね。

このスレが立ち上がったのは、2006年6月でしたね。
レスの内容に、マン管士使ってこの様な効果有ったよ。又はこの様に役に立たなかったよ。

と、具体的な経験談をスレ主は知りたいと言っている。しかし、経験談は皆無に近い。
ここに参加している方々のマンションは、管理組合がしっかりしているのでマン管士は必要ないという現実は分かりました。

だから、今後のスレは誰かが言っていたが経験談だけで行こうよ。私も投稿の資格無し。さらば。

正月早々の仕事しながらでのレスですみません。

>>800さん
有り難う御座います。

⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

③は満点の会社では１億３千万（分子）
④は入札額（円）　消費税抜き価格は業者によって異なる。

１億円の見積ですと１．３点、同じ業者で高い見積１億３千万円
なら１．０点で、高い点数で判断をする。
この様な具体的な方法は非常に参考になりました。

＊施行業者選定協議（業者のヒアリング時）・・・・６０点満点
これの点数判定が難しかったのでは？

７社の入札評価値で大きな数値の違いがでました
最低～最高値はいかがでしたか？

マン管士さんの具体的な数値、意見は非常に参考になります。
いろいろ教えて下さい。

>>800さん
　
　正月そうそうに、いろいろ有り難う御座います。
　
　実は我々管理組合は管理組合側に立つったマンション管理士さんには
　期待をしています。またその目的で制度が創設されたと認識しています。
　しかし、管理組合側はマン管士さんの実情が理解出来ていない為に
　期待が半分と不安が半分です。
　組合が不安としている所を払拭するには、実情を知ることと実績を知る事と思っています。
　
　何も開業していてその実績が必要なんてことは思ってません。
　またマン管士の資格を取得されたからと言ってオールマイテイに業務をこなせるとも
　思ってません。自分が資格を取っても最初は何も出来ないと思います。
　マン管士さんのその立場において、こんな事した、あんな事した
　取ったばかりだが、こんな事を話して喜ばれた、そのような事実は管理組合の
　人にとっては非常に参考になります。

　800さんも自分のマンションで活用されてる事実は誰も否定しませんし、逆に
　この事実によってマン管士資格を挑戦しようと感じた組合員も居ると思います。

　自分は今回、800さんは資格取得されて大規模工事に関わられていることに
　非常に興味を持ちました。
　先の業者選定の総合評価方式は精度の問題はあるにせよプロでも管理組合員でも
　使えますので参考になりました。

　今回の大規模工事にあたり、調査診断はどの様な業者に依頼して、その結果の判断は
　ご自分で、また修繕計画書の作成（修繕箇所のリストアップとその概算費用算出）
　もご自分で行われたのか簡単でいいので教えて貰えればと思います。
　
　そして修繕計画書の同一条件によって今回のご説明の業者見積、選定となる訳で。
　現在の工事実施の監理者もご自分で行っているのかも宜しければお願いします。

　暇な時にでも簡単で結構ですので

　800さんはご自分のマンションとの条件はありますが、我々がマン管士さんを利用する時の
　参考になると思いますので、いろいろとすみません。

　800さん以外でこの様な工事に関わったマン管士さん、その他参考意見がありましたら
　お教え下さい。

>>806さん　800です。
長期修繕計画は当然管理会社が基幹事務の一環として提出します。３０年の工事総額が出ているので計算すれば
１戸当り月の必要修繕積立金の額が分かりますので、それを見て積立金の増額を検討すればいいと思います。
来年からは法改正により、管理会社からの提案はなくなりますので管理会社か別業者に作成してもらうことになります。
劣化診断は地元の業者に依頼しました。そして、業者が行った診断をもとに専門委員会で自主点検を行い、積立金と
計算して工事の優先順位を決めました。長期修繕計画通りそれをやると積立金が不足してきますので。
当初１戸１００万の範囲内での工事（第１回目の相場は７０万程度）で計画しましたが、最終的には１戸８０万程度
で納まりそうです。

自主点検のポイント
　　屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段質の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　　　水はたまってないか
　　外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井を見る。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
　　電気設備・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況、配電盤は１５年～２０年で交換
　　給水設備・・排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを理容する。
計画修繕のタイミング
　　１）水道水の濁り、さび水が発生していないか。
　　２）排水の具合は
　　３）鉄部のサビが目立ってきた
　　４）ＴＶの写りが悪くなってきた
　　５）塗装が色あせてきた

私も去年合格しましてまだ実務経験不足なんですが、有資格者となったことにより、更なる研鑽を積むべく
インターネットでいろいろ勉強してきました。資格がなければここまではやらないと思います。
そういう意味では資格の意義は大きいと思います。
現在は、規約改正のたたき台をつくり、今年行われる専門委員会の立ち上げの準備をしているところです。

>>806さん
追伸　　
　　今回の大規模修繕工事では、施行業者とは別に設計・監理会社も依頼してます。

残念ながら、大規模修繕を数多く手掛けている設計事務所や大規模修繕コンサルタント、果てはマンション大規模修繕に特化した施工業者の方が下手なマン管士より役に立ことだって少なくないのだが。マン管士にも顧問として入って貰ったはいいが、勉強している組合員が判断出来る程度のことしか分からないので殆ど出番がなく、費用対効果を考えたらあまりメリットはなかったという話だって少なくないのである。マンションの修繕実績のある建設会社や設計事務所での現場監理の経験のある建築士でありマン管士でもある方ならいいのだろうが、特段建築のバックグラウンドがある訳でもないマン管士など、実際のところ素人に毛の生えた程度の俄か仕立ての実践なき知識があるに過ぎない。

マン管士だからと言ってマンションのことは何でも知っているはずだと思って依頼すると、とんでもない目に遭うと警告しておきたい。また、マン管士は総需要が少ないために本当はよく知らないはずの不得手な分野の仕事も無理して取る傾向があることも付け加えておく。しかし、管理組合が個々のマン管士を評価し得るだけの情報や材料が流通していないこともあり、活用に当たってのリスクを更に重くしていることも言っておかねばならない。

正月そうそうタイピングの練習ですか

マン管士の仕事はなんなんでしょうか