大成サービスはどうですか？

末端業者において、一人親方及びアルバイトの寄せ集めで作業している場合、更に、１０～１５％削減できそうです。結論を言えば、肉体労働で汗を流している方(最下層業者)は設計価格(定価？)等半値以下、管理会社発注金額の３０～５０％ぐらいかも知れないです。建設業界もこんな感じだと思います。

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どんな業界でもいえることかも知れない。再委託が二層三層構造になっていて、末端業者以外は、実際に汗をかかず、経費の中抜きで利益を上げていく図式が透けて見えそうです。実際、ス―パ―ゼネコンは、万単位の社員・職員がいたとしても、直接雇用の現場職人は、例外を除いてほとんどいません。[頭は使えど汗かかず]元請け→下請け、のシステムはそんなもんだと思います。これからは、逆請負いシステム(中小企業→大企業)を国は考えて欲しい。本当に汗をかいている会社と人間が元請けになり、儲けるべきと考えています。

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引続き、
大成サービスの管理委託費の値下げに成功した実績例の投稿、
お待ちしてます！

管理委託費の値下げにトライする管理組合は、少数派なのかな？

元々、日本では、個人所有の集合住宅はなく、管理費等を徴収することはなかった。江戸時代の長屋は賃貸ですが。一軒家だと、管理費も修繕積立金も、代わりに、自分で草むしり・ペンキ塗り等をします。マンションは、それを、管理会社に依頼します。それが妥当な金額か、感覚的に検討がつかないのです。一軒家だと、草むしり・清掃等で月１万円、修繕は、外壁塗り替えで月１．５万円は必要です。説明は省略しますが、一軒家のほうが結構費用がかかったりします。

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>805
単に、他のマンションの管理委託費を知らないからでは？

新築分譲時から10%より大きく管理委託費を下げることができた
大成サービス管理マンションにはないのかな？
確かに
これでは、あのサービスレベルの大成サービスも、管理業界で
淘汰されるのには時間がかかるね。

あと、
リプレイスの実績例もアップしてもらえるとよい。
妨害工作のようなものはあったのか？なかったのか。
リプレイスにどれくらいの時間と労力をかけたのか？
リプレイス先は、独立系？中堅？大手？
などなど。

>リプレイスの実績例もアップしてもらえるとよい。
そうだね。
そういうのを読めば、「他社に変える理由がない」とか平気で言う、
なーんもわかってない理事会も少しは考えるだろう。

> なーんもわかってない理事会も少しは考えるだろう。
そう、考えてほしい。
何も考えずに、「他社に変える理由がない」というのは、
大成サービスがまさに狙うところ。
理事会がよーく考えるを、大成サービスのフロントはとても
嫌がります。適当にごまかして進めてきたことが、ばらちゃうからね。

よく、お分かりです。管理会社は、管理組合の補助であり、余計な提案などは、後々問題になったら困るし、自主的な提案は一切しないと徹底した方がいいという考え方があります。アドバイス・提案などは、組織・個人の能力が顕著に出るし、その辺で比較されると困ると思います。[提案なきとこに成長なし]なんですけど、つつがなく経営していれば、それでいいんじゃないですか。

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> つつがなく経営していれば、それでいいんじゃないですか
はい、大成サービスの側に立てば、ですね。
管理組合の側に立てば、大成サービスにつつがなく経営してもらう
だけでは困るし、「他社に変える理由がない」という理由にはならないと
思いますが・・・。

マンションの日常生活が問題なく過ごせて、特に、大きな不満が無ければ、殊更に騒ぎ立てて、リプレイス煽る必要がないでしょう。管理組合が判断する時期があります。まず、居住するマンションのことを考えることで、精一杯です。

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時期を待っていたら、組合はかなりのカネ（管理委託費）を損すると思いますが。

>814
その通り。
組合の損失分＝大成サービスの延命分
でしょう。

>813
> 特に、大きな不満が無ければ、殊更に騒ぎ立てて、リプレイス煽る必要がないでしょう。
要は、大成サービス以外を知らないので不満が出ないだけ。
他を知れば、以下に大成サービスのコストパフォーマンスが悪いか深く認識できます。
あのフロント・管理人レベルで、よくも大手以上の管理委託費をふっかけてると思いますよ。
リプレイスすれば、実感できます。
まだまだ競争原理が働かない業界なんですよ。
競争原理が働けば、大成サービスは今のままでは立ち行かない。

> まず、居住するマンションのことを考えることで、精一杯です。
それって、委託する管理会社も含まれると思いますよ。
だって、
大成サービスに任したら、アフターだって頼りにならない。
管理委託費の無駄金垂れ流し。
管理人は、素人同然。
フロントは、知らぬ存ぜぬ。
これって、居住するマンションのことだと思いますけど。

アイミツとってリプレイスを本気でちらつかせないと
彼らは変わらないよ。

理事会も意識を変えないといけないので本当に難しい。

輪番で１年、何事もなくやりすごしたい…と考える人がほとんど。
リプレイスして、新しい管理会社が良くなかったら自分らも批判される。
だから面倒なことには取り組まないと思うよ。

> 輪番で１年、何事もなくやりすごしたい…と考える人がほとんど。
確かに、ほとんどはそうかも。
でも1人でもいれば、変えることは十分可能っす。

> リプレイスして、新しい管理会社が良くなかったら自分らも批判される。
まあ、大成サービスをリプレイスする場合に、その心配はないね。
独立系へ変更しない限り、安心して変えてみなはれ。

役員は所詮 素人。
役員になったから管理の勉強をする…という人は稀。

このままじゃいつまで経っても「変える理由がない」のままだよ。

役員も少し勉強して、管理会社がよくないという事実に気付いてほしい。

管理費が安く、質が良いと判断したら、管理会社を変えてみる。何事も実行しないと分からない。大きな失敗はないでしょう。また、管理会社の環境が変われば、新しい発見があったりして、新鮮な気持ちを持てるようになったりします。小さな冒険だと思うし、冒険がないと、改善も発見もできません。

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もう、悪さ加減が出尽くしているみたいだし、この掲示板は止めたらどうです。疑問点は最初から掲示板を読めば分かると思います。復習してから書き込みしましょう。

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この業界に於いては、ス―パ―・コンビニ等のような価格・立地の競争原理は、簡単に起きません。１０年後に、業界再編が起きているかも！その程度です。はっきり言って、地元の小さな不動産・管理会社に頼んだ方が信用できます。職員は、地元の方ですし、顔が見えて信用できます。地元の彼らが悪さしたら、地元に住めませから！

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>822
> もう、悪さ加減が出尽くしているみたいだし、この
> 掲示板は止めたらどうです。疑問点は最初から掲示
> 板を読めば分かると思います。
そんなことないですよ。
あなたが、大成サービス関係者あるいは大成サービス親派なら別だけど。
合人社のスレ見れば、まだまだ打ち止めする必要なし。
もっともっとプレッシャーを大成サービスにかけないと
何も変わらないよ。

いずれ淘汰されるだろうし、あまり批判的なことばかりじゃね！ネットの掲示板は、もっと前向きな書き込みをしたら、世の中も良くなるし、明るくなると思います。人の本性は、日常的に、批判等をしたら、本質的に自分自身が嫌になることがないでしょうか？これを[天に唾する]と謂うのかな？吐いた唾が、自分自身の顔に帰ってきます。ほどほどして、適度の中庸な精神も必要ですね！完璧な組織も人もいないんですから。

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> 完璧な組織も人もいないんですから。
そんなの当たり前だと思います。
だからといって、管理組合が管理会社に対して変に分をわきまえて
ものを言わなきゃいけない、はおかしいですよ。
基本、管理組合は、管理会社のお客さんです。
客がお店のことを慮って遠慮してたら？？？
まあ、お店の常連、親派のお客は違うでしょうが。

> ネットの掲示板は、もっと前向きな書き込みをしたら、
これまでだって管理組合から見れば前向きです。
大成サービスから見ると、前向きに見えないだけです。

要は、
大成サービスの側に立って物事を見ているのか、
管理組合の側に立って見ているのか、
の違い。

825さんは前者ですよね。

引続き、
大成サービスの管理委託費の値下げに成功した
実績例の投稿、 お待ちしてます！

手っ取り早いのは、大きなミスを見つけてつつくことです。

が、優秀な組合員がいないと無理です。
みなさん、規約、区分所有法等を勉強し、優秀な組合員になりましょう。

規約と委託契約書を読み、自分の職場で他の管理会社の評判や管理人の仕事ぶりを聞けばOK。

お店の常連及親派で成り立っていたら、それでいいんじゃないでしょうか！[物言えば唇寒し]です。言い過ぎは、ある意味で善くないこともあります。京都等では[一見さんはお断り]と謂うのも、いまだにあります。その辺も考えて、ほっとくのも大切です。淘汰されるまで、儲けさせるのは、法にも違反してないでしょう！ただ、競争に負けるだけですが、負けるのを煽ってどうするの？ほっとくんです。余り扇動しないことをお勧めします。

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余り扇動すると法に触れることも考えた方がいいですよ。よく考えて、書き込みして下さいね！

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大成サービス親派は無視して、
大成サービスの管理委託費の値下げに成功した実績例
および
リプレイスに成功した例
の情報をお待ちしてます。

大成サービスをほっておくと、管理組合の損失です。

大成サービスに管理委託しているマンションで、管理委託費を10%以上値下げさせた管理組合はないのかな？

↑貴方の言っていることは、ある限度を越えると、組織防衛の意味からも、堪えきれなくて営業妨害になるかもしれません。他にも、似たり寄ったりの管理会社はあるでしょう。覚悟をもって書き込みしないと大変なことになるかもしれないでしょう。しつこく、クレームを煽るのはいかがですか！

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↑貴方は、管理会社による損失の事実を具体的に証明できますか？できないと、裁判の被告になっても泣くだけかも知れないです。断定的な批判は身を滅ぼすこともあります。

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>834,835,
あなた、大成サービス関係者？
管理費値下げの実績やリプレイスの実績を挙げてもらうことが
営業妨害？？？
ここの掲示板のルールを読みなはれ。
あとね、ここ以外の管理会社の掲示板見てみるとよい。
あなたの過剰反応です。

管理組合の損失とは、814さんも書いている通り、
無駄に支払った管理委託費ですよ。

結局、大成サービスを守ってあげたいだけなんだな。
だから、大成サービスのための提言を書いてあげてたのね。
もっと、管理組合のことを考えた提言しましょう。
何度も言うが、
あのレベルで大手と同じ管理委託費は、ありえない。
あのレベルとは、あのフロント、管理人のレベルね。

> 不動産業者および関連業者の方へ
> 問題の根源
> 不動産業者様において、「お客様」および「従業員」に対して誠意が欠ける接し方をされている
> 会社があるために、その事実を当サイトのような不特定多数が閲覧する場で伝えることで、
> 同じようなことを減らしたいという気持ちが働いているようです。
ということかな。

> 他にも、似たり寄ったりの管理会社はあるでしょう。
例えば、合人社や日本ハウジングでしょうか？

>834
> 覚悟をもって書き込みしないと大変なことになるかもしれないでしょう。
>835
> できないと、裁判の被告になっても泣くだけかも知れないです。
大成サービス関係者として、脅してるつもりかな？

>>833
20％削減したって、だいぶ前に書いたけど・・・

>841
見落としてました。
発言No教えてもらえますか。
差し支えなければ、総戸数と新築分譲時(値下げ前)の
管理委託費を教えて下さい。
値下げ交渉する管理組合の皆さんの参考になると思いますので。

総会出席者と委任状提出者の集計ぐらい、まともにやってもらいたい。

うちは管理委託費値下げ10%まで。もっと粘って20%まで下げさせる
べきだった。いきなり20%まで下げさせることできました？
あるいは、アイミツ先の値下げ幅を言って引き出しました？

ここから他の管理会社へ転職したフロントの方、いらっしゃいましたら
ぜひ投稿下さいませ。
フロントから見て、この管理人・フロントや会社の実力は如何ほどでしょうか？

この業界は、程度の差あれ、[五十歩百歩]です。敢えて言えば、他の業界も同じです。

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>>842
そのくらい自分で探しましょうよ。

>差し支えなければ、総戸数と新築分譲時(値下げ前)の管理委託費を教えて下さい。
詳細は書けないって言ったはずですけど。
何度も言われるとイラッとします。絶対に書きません。

どこの管理組合でも、参考デ―タはあります。そんなに情報を知りたければ、他の複数・掲示板にも当たり、統計デ―タの分析したらいかがですか！それを公表すれば、皆さん喜びます。

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> この業界は、程度の差あれ、[五十歩百歩]です。
大成サービスとそれ以下のところしか知らないわけだ。
[井の中の蛙大海を知らず]ですな。

743と744を見ると、
20%は、当て推量のように読めましたが、違ったのね。
3,000万円→2,400万円

> 敢えて言えば、他の業界も同じです。
他の業界も同じって・・・・・。
なっわけないっすよ。

>どこの管理組合でも、参考デ―タはあります。
どんな参考データが公開されているのでしょう。
管理委託費低減のデータなんて、こういった掲示板
で公開・共有しないと手に入らないと思いますよん。

>>850さん、いい感じ♪

ネットが発達して、物の値段ってだれでも比較して購入できるようになりました。
管理委託費もいつの日かそうなるでしょう。
そうすれば、受けているサービスに見合う価格かどうか、比較検討できる。
20%下げてもやっていけるのなら、最初の管理委託費の設定でどれだけ、
管理組合が損失を被るか、誰の目にも明らか。
もちろん、受けるサービスに見合うかの視点が重要。
でも受けるサービスレベル考えると、大成さんの場合20%下げてもまだ見合わない気がするね。

リプレイスの話を出すと、合人社や日本ハウジングなどの独立系よりも
管理委託費は高いが、自分たちは彼らよりもサービスがよい、
という主張を一生懸命にしてました。
でも、それって、下の下と比べてるだけなんだよね。

ageて怪しい動きを牽制してみる。

855さん、うちもそんな感じだった。

857さん、
でしょ。
所詮、大成サービスのベンチマーク相手は独立系管理会社。
大手には太刀打ちできない。
でも、
それを認めたがらないのです。
逆に、それを認めないから、今後もサービスレベル改善は
期待できない、ということになるのだ。
自分たちのレベルを正しく認識すれば、延びる余地があるかも
しれないが・・・。

> 大手には太刀打ちできない。
結局、
・フロントと管理人の採用時にいい人材を採用できるか
・教育システムが整備されているか
・他マンションのフロントや管理人との間の情報共有がなされ、
　会社として管理ノウハウが蓄積され、それがフロントや管理人に
　フィードバックされているか
の違いが大きい。
大成サービスだけしか知らないと、他の業界と比較して変な気がする、
くらいしか感じないのだが、リプレイスすると業界と言うより、
大成サービスの問題であることを実感せざるを得ない。
50歩100歩といったら、他社が怒るよ。
　

>702
> ◆管理委託について
> 　提案１：契約更新6ヶ月前には、管理委託費の相見積もりをとる。
> 　提案２：契約更新3ヶ月前の大成サービスからの現条件での管理委託契約更新申入れ(書面)は
> 　　　　　保留の上、管理委託契約書の内容や、他の管理会社を検討する期間を確保する。
提案３：管理委託費は、新築分譲時に対して20%値下げ（最低でも10%。ストレッチ目標25%）を
目標として交渉する。

PS
PS
どうも、また大成サービス関係者が他のスレッドに無意味な投稿して
目くらまし作戦に出ているような･･･。

大成サービス関係者がこのスレをみているのだとしたら、
スレ下げ作業に夢中になるより、組合員の思いを知り、
サービスの向上、ミスの撲滅に努めていただきたい。

皆さん、よく頑張って勉強されました。確かに、一次下請業者見積金額８０円×１.２５倍(２５％増)＝１００円、が最初の計算式のようです。でも、新入社員又は中途採用社員は、何の指示も無ければ、業者見積りに(×１.２５倍)するようにと教わるんです。そこには、管理費も工事費の区別もありません。この係数は、恐らく、グループ又は親会社から、亡霊のように伝承されていると推察されます。今、係数が(１.３～４倍等)変更なっているかも知れないが、伝承されいるようなので、遵守していると思います。また、素人社員が見積書を作成する時、物価版を見ても理解できないし、材料原価も、当該作業の人工数もイメージできないし、業種人工単価も分からないんですから、業種見積書に、(×１.２５倍)すれば楽だし、早く作成できます。個人には責任ありません。そのようなシステムになっているみたいですから？心配なのは、二次下請けの原価です。予測ですが、＝１.５６２５(×１.２５×１.２５)倍、半値以下かも知れないです。それでも、末端業者は利益を出すんです。管理組合の手間は、ほとんど変わらないでしょう。主幹業務以外は、直発注の道を探りたいですね！

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会社名の[サ―ビス]名を変えたらという話も、飲み会などでも、冗談を交えながらでも、真剣な目をして話をして欲しい。前からある話らしいですが？もしかしたら、何にも[サ―ビス]してないんじゃないのか？そのような真剣・真摯な議論を、ゼネコン係独特な？[飲み会]の中でもいいから期待したいと思います。

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定価・設計価格に、×１.２５倍しないように。業者が定価で見積り単価を出してくる時があります。×１.２５倍したら、管理組合への見積り単価が定価を越えます。よく調べましょう。

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見積書の全項目を業者見積り単価×１.２５倍することがあるとしたら、作成は楽だけど、各項目間の調整が必要です。経費は、会社によって、それぞれ考え方が違うから、業者の経費に１.２５倍しないで、物件の特徴及び重要度などを加味して、赤鉛筆を舐めながら、汗を流して作成することが大事なことです。

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> もしかしたら、何にも[サ―ビス]してないんじゃないのか？
言えてる。

どうやら管理委託費の新築分譲時からの値下げ要求は25%でよさそうですね。
あとはどこまで大成サービスに対して管理組合というか理事会が頑張れるか。
20%減を落とし所にして、最悪でも10%減を勝ち取ることが目安でしょうか。

TVとかで40%－50%は当たり前と言っているのは独立系へ
リプレイスする場合かな。

新築物件の場合は(×１.２５)は最低ラインだと思います。それを下回れば、上司も見積決済書に、押印できない仕組みになっているみたいかも知れないです。亡霊のような係数みたいです。上司も部下も、何故その係数なのか？深く追及・議論してないのかな！あまり、そんなことを議論しても、時間の無駄かも知れないからね！ですから、会社実績を上げるために、１.３～１.５倍もありと考えて、管理会社の反応を視るのも一考の余地ありです。

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一般的な管理会社に対して、独立系を除いて、３０～５０％管理費低減は当たり前だし、それで、会社は十分に利益が出せると思います。

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>独立系を除いて、３０～５０％管理費低減は当たり前だし

50％も上乗せされてぼったくられている組合があるってことですか？

>868
> 会社実績を上げるために、１.３～１.５倍もありと考えて、

>869
> 一般的な管理会社に対して、独立系を除いて、３０～５０％管理費低減は当たり前だし、
> それで、会社は十分に利益が出せると思います。

マジ？
独立系へリプレイスすれば30-50%は当たり前と思っていましたが、
大成サービスでも、新築分譲時に設定した管理委託費を30-50%値下げしても、まだ
利益が残る、そんな暴利を貪っているのですか？
こりゃマジで許せんぞな。

所謂、最初の一時下請業者の設定単価が高いのが原因だと思います。二次下請けは、半値レベルでやっていることもあるでしょう。要するに、主幹業務以外は、直発注の道を考えた方がいいですね！管理組合の手間は、ほとんど変わりませんし、半値レベル？ですよ！

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直発注しなくても、管理委託費が30-50%下げられるなら
管理委託でokかも。
なんだかんだで、直発注って管理組合の負荷が増えるでしょ。

大成サービスで、新築分譲時に設定した管理委託費を30-50%値下げさせた
実績がある管理組合ありますかね。

直発注でも、委託発注でも、管理組合の負荷はほとんど変わらないと思います。この掲示板を最初から読めば、その疑問に答える箇所があったようです。復習しましょう。

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最近、このスレやたら伸びてるから、過去レス探すの大変だぁ～！

↑[努力に勝る天才なし]。暑いけど、冷房が効いた喫茶店に入って、頑張って下さいね！

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> 直発注でも、委託発注でも、管理組合の負荷はほとんど変わらないと思います。
負荷は変わらないかもしれないが、何かあった場合に直発注と委託発注で
違いでますよ。
逆に違いがなければ、基本直発注すればよいのですが・・・。

何かあった場合のリスク管理もほとんど変わらないと思います。掲示板の何処かに書いてあるみたいです。

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> 何かあった場合のリスク管理もほとんど変わらないと思います。
と思いますよね。
でも、違うのです。

↑その意味合いは、掲示板の何処かに書き込まれています。復習しましょう。

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> ↑その意味合いは、掲示板の何処かに書き込まれています。復習しましょう。
はい、読んでますよ。
意味合いは、意味合いです。
実際には、理屈どおりにはいかないのですよ。

↑少なくとも大成サービスの場合には、ね。

新築分譲時に設定した管理委託費を30-50%値下げさせることが
できるようなので全委託でよいと思うよ。
50%値下げなら、大成サービスの提供サービスレベルと釣り合うかも。

安かろう悪かろう、に金と満足の釣り合いは無しかな？このデフレの世の中、高くても、いいものを目指す、ための議論・提案をしたいな！

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サービスを改善する気など、大成サービスにはさらさらない。
管理委託費を目いっぱい下げて、独立系のサービスよりましです、
が狙う線ではないだろうか。

数少ない良い人材は、大手に転職してしまうですよん。

とすると、残っておられる人材は？

やっぱり、リプレイスするか管理委託費半減コースの二択か？

大京のスレッドですが、ここにも当てはまる良いことが書いてあります。

> マンション管理業界の闇の部分もインターネットによって
> いろいろ表に出てきています。理事も無関心層だけではなく
> 知識と経験を持つ人が増えてきました。
> 繰り返しますがマンション管理業界にも長年こんな業界に
> どっぷり浸かったフロントにも先なんかありませんよ。

ほんと、そう思う。

この管理業界はなんか変だな！また、この会社は特殊だと思うし、会社自身でもその様に同様に思っているのではないではないでしょうか？マンション住宅管理の創設を自負しているらしい。グリーンハイツ系の名前の物件らしいですね。グリーンハイツ系物件は、会社の管理戸数のかなりを占めており、絶対に手放さない過去があるみたいです。築年数が建替え時期を迎えている折、他のデベロッパ―も注目しているみたいですが、簡単に手を出せないみたいです。それには、今のマンション新法では考えられない訳があるみたいです。マンション新法の無い当時の区分所有法に逸脱しているかは、知りませが、簡単には、グループ以外のゼネコン及びデベロッパ―では、建替えできない状況らしいですね。グリーンハイツ系は築年数が古いし、保守的？でもあるし、難しいかも知れないですが、古い物件の建替えも含めたプレゼンをする必要がありますよ！管理をリプレイスさせるためには、建物の建替えの提案を入れた方がいいでしょう。それがなければ、このグループには勝てないと個人的に思います。

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グループに於いて、過去に建設したマンションのうち、今のマンション新法に適合していなければ、適法に戻すことが肝要です。消防法は、遡及、建築基準法は遡及しないと言いますが、優良(ス―パ―？)ゼネコングル―プの社会的・道徳的立場に於いて、他のデベロッパ―に対して、その姿勢を示し、日本国のゼネコンの先駆けになるべしです。このグループは、それができるはずです。目先の１０～２０年の利益を考えていないし、地球温暖化防止及び海洋開発、環境問題等を考えて将来を考えているはずです。信用しています。

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古いマンションは、敷地が広いから、容積率に余裕分があります。例えば、既存５０００戸→建替１００００戸、となります。１万戸×１５００～２０００万≒２０００億円、です。ス―パ―ゼネコン社でも、無視できない完工高です。

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↑これからのマンション再生・建替に於いて、パイオニアになれるグループだと思う。枝葉・木だけを見ないで、森全体を見て、この辺の議論等をしましょう。そしたら、この業界も良くなると思います。

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> マンション再生・建替
結局、大成建設だよね。
管理分野の大成サービスは、ダメダメ、でしょ。

これが、親会社が、あるシステムを開発してて、それを発展したら凄いです。それに、気が付かない子会社もおかしいけどね。知っててやらない感じかな！まあ、上から下まで、今の状況を維持するか、少し上向きするという目先の売上・利益を考えているから、しょうがないね。所詮、グループのトップ以下、全部とは言えませんが、サラリーマンだし、自分の業務の責任を金銭的に取りませから。その点、創業者及び中小零細企業の経営者は偉い。破産覚悟で経営し、失敗したら破産します。

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箱ものはできても、いわゆるソフトの部分は厳しくない？
管理会社って、サービス業でしょう。

結局、親会社及びグループ社の下請け感覚のイメージです。悲しい限りです。各社、お互いに、将来を考えた話が出てきません。お互いに[餅は餅屋]の良いところがあるのに勿体ないです。[職業に貴賤なし][グループ会社に上下なし]。福沢諭吉の言葉を思い出して下さい。グループのエリートらしき諸君よ！生活の為に、上司及び会社の考えに従順になるな！人としての志しを持とう！この文章は、ちょっと難解でしたら申し訳ない。言葉なければ、ニュアンスが伝わりませんね！

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グループ幹部諸君に告ぐ。[天気晴朗なれど浪高し、皇国の興廃この一戦あり、諸君奮励努力せよ]。秋山真之中将の執筆、東郷平八郎元帥の発令。この発令文の前に[敵艦隊見ゆとの報告あり、各艦出動せよ]との、艦隊将軍又は艦長の電信連絡があったが、秋山少佐？か中佐(当時の地位･役名)が発令文を書き直して、再発令文としたそうです。この発令文は、今の社会のいろんな場面に通じます。このグループの創業者は、そのような時代の感覚を得ている方だと思います。部分的でいいから、小さい時の創業精神に戻ろう。取り敢えず、若い方の意見・提案を、有難たがり、採用・重用・採用することです。失敗したら、またチャンスを与えるんです。失敗を恐れるから黙して語らずになります。過去の有史・歴史を再勉強して欲しいし、それを踏まえて、人としての、経営をすることが大事です。[目先のことを考えるな][負けて勝とう][損して得とる精神]。小さい時の創業時代の気持ちに、諸君各自の力で戻りましょう。幹部は、積み上げてきたキャリアがあるから、自己保身はしょうがないんです。上司は、中々、戻りませんからね！若い貴殿方が戻るんです。創業精神に！

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グループ幹部諸君に告ぐ。このグループで、この数十年、叩かれながら黒字を計上している子会社を守りましょう。グループでは少ない黒字会社です。皆さんの本気の手助けがあればすぐに変わります。手助けがなくては黒字にならけど、質的に変化すれば、本当の意味での独立の一歩になると思う。まず、本音の平等目線から始めて欲しいですね！

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８９９の修正。誤：[諸君奮励努力せよ]→正：[諸君一層奮励努力せよ]。お詫びして訂正します。

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このグループの各社には、結構いろいろな会社があります。それぞれ、良いノウハウがあるんです。それを結集すれば、世界的な企業になりますよ！

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> グループのエリートらしき諸君よ！生活の為に、上司及び会社の考えに従順になるな！
> 人としての志しを持とう！
はっきり言って、普通の社員に言っても無理だと思う。
大成建設およびそのグループは、結局ハードが売りなのだから、
不慣れなサービス業から手を引くのがよいのではなかろうか。
これまで黒字だったのは、管理業界のぬるま湯が続いたから。
管理組合側が目覚め、いかに管理委託費をぼられてるかに気づき、
管理委託費の他社比較が一般的になれば、大成サービスは淘汰されまっせ、いずれ。

> このグループの各社には、結構いろいろな会社があります。それぞれ、良いノウハウがあるんです。
少なくとも大成サービスに、ノウハウが蓄積されているとはおおよそ感じられませんねー。

結局、口を開けてれば上から美味しい新築分譲物件がふってくるから
何もしないんだよ。する気もない。それでこれまでは生きてこれたからね。
でも、
その調子じゃ、今後きつよね。

長谷工の板に次の投稿あり。
> 普通にちゃんとやるんですが、それ以上に管理委託費が高いんです。
> 居住者の有志で他社に概算を出してもらったら、本体で3～4割は違う。
> 独立系だけじゃないく大手と比べてもかなり高い。
ここもそうだけど、大手と比べても高い管理委託費の設定ってどうなんだ？

小提案:グループ会社から物件の管理委託費の積算は、会社の方針道理だと思います。取り敢えず、競争がないから、そこでは上司の受けの良いように出すだけでしょう。その結果は、管理開始以降の支店・担当者がクレーム処理及び、とんでもないような対応をさせられたりしているような気がします。要するに、自分の業務をスル―したら、後は関係ないんだと思います。この会社は、中小企業ですが、これは大企業病ですね！現状では、この会社は、グループの支援がなければ成立・生存できないかも知れないが、グループの下請け及び天下りセ―フティネットなどのような感じがしてなりません。それでしたら、みっともないし、親会社の一部問・部署にしたら、どうでしょう。親会社の直轄[建物総合管理本部]なんかの名称なんか、いいと思います。皆さん、親会社の職員になり、喜びますよ！

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↑[人は本来、金などの、物欲で動くものではなく、心・志しで動くし、それを信じたい]。企業は[人垣なり、石垣なり]です。ちょっと、故事の表現を変えましたけど、内容は同じです。お客様を大事するためには、職員を大切することです。製造業でも建設業でも知識産業でもない、基本的な建物総合管理業です。職員を優しく育て、有能な方は、すぐに分かるから、引き上げて欲しい。それと、ネゴシエーションで、押し込まれる、中途採用のとんでもないような親会社の親族は、断る勇気を持って下さい。新卒採用といえども、殆んどグループ関係者の紹介とかの噂を聞きます。そんなことがあったとしたら、各大学・学生諸氏に失礼ですね！

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親会社のご子弟でも、親会社には当然・優秀でなければ入社できません。入社試験・面接等が厳しいから！子会社にご子弟を、取り敢えず、ネゴシエーションで押し込もうという感じがあるとしたら、可笑しいです。親会社の社員・親御さん・ご子弟の両方のセ―フティネットに、この会社をしたらダメだと思います。[会社は社会の公器]かな？一般の公募の中で、選択して欲しい。

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とにかく、親会社のご子弟は勉学心・向上心などがないような気がします。いろいろな意味で！そのようなに、育ったんだと思います。長くいれば幹部になれるとしたら、恐ろしいですね。

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９０５さんへ。グループ会社からは、口を開けてなくても管理依頼がくるようです。羨ましい限りですが、グループ営業は、営業本来の受注営業ではなく、受託契約事務のお手伝い[事務屋]のようなものではないですか？

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> とにかく、親会社のご子弟は勉学心・向上心などがないような気がします。
> いろいろな意味で！そのようなに、育ったんだと思います。
> 長くいれば幹部になれるとしたら、恐ろしいですね。
大成サービスどころか、大成建設も大丈夫か？？？

> 新卒採用といえども、殆んどグループ関係者の紹介とかの噂を聞きます。
実際、大成サービスのコネ入社はどの程度の割合なんでしょうねー。
殆どって、7割から8割がコネってこと？

教育制度が全くなっていない大成サービスで、こんな採用してたら
いつまでたっても、まともなフロントは期待できないな。

3月の震災後、管理組合が各戸に『専有部分、バルコニー、玄関まわり等の被害状況の報告』を依頼。
報告書の用紙は配られず、自分で勝手に作って出して下さい…だったからか、被害が無かったからか、提出した住戸は少なかったようだ。
その報告を元に、来期の予算で『調査』『補修工事』をする…として、総会に諮り、承認された。

でもなんかおかしい。
・調査をしていないのに、なんで工事費の金額まで総会に諮れるんだ？
・専有部分の被害も修繕積立金から補修する…って、それって公平な使途じゃないよね？
　直してもらえる人は、みんなのカネで直してもらって、超ラッキー！
・その専有部分の破損は、本当に震災による被害なのかを見極められるのか？
　（もっと前から壊れていたが、便乗して直してもらおう…ってこともありえる）

まぁ、理事会がそう判断したから、総会に諮ったのだろうけど、管理会社さんがどうアドバイスしたのか、とっても気になる。

>914さん、
よく確認した方がよさそうです。

９１３･９１４さんへ。新卒社員の内定→入社の、そのコネ、グループ関係者ご子弟・関係者等の入社占有％は、会社で分析しているでしょう。また、中途採用の占有％も押して知るべきで、特に新卒社員の占有％は、相当、高いと思います。但し、グループ関係者ご子弟の所属部署は住宅・マンション関係(フロント担当は皆無でしょう？)を避ける傾向にあります。また、マンション関係で潰れていても、いろんな選択肢を用意されていたりすると聞いています。グループ関係者のご子弟を一時的に、断る勇気が求めたいですね！それなりの立派なグループなんですから！他にも言いたいことがありますが、細かいことは言いたくない。小提案:普通の独立した会社、もっと言えば、創業者の一人及び数人で会社を起こしている気持ちを持ち、やって欲しい。真似するだけでも良くなると思います。他社の良いところを謙虚に研究し、真似するぐらい、楽だと思うし、やって下さい。

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９１４さんへ。管理会社は、マンションの共用部と占有部の区別を勘案し、全ての業務を組立てます。聞きましたら、担当者の知識がないんだと感じました。担当者の上司に相談して下さい。担当者が知識を習得するまで待てないでしょう。

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中提案：日本の管理会社トップ企業の教えを乞う。グループとしてのプライドを捨てて、管理の勉学に励んで欲しい。管理では負けていると思います。業務提携・合併等のいろんな道があるでしょう。それを模索しながら、質的向上一点に絞って考えることが必要な時期に来ているようです。

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この会社は、今、ネットで注目を浴びている、Ｇ社、Ｈ社とも、まったく違います。その成り立ちも生い立ちもです。ですから、何で一緒にされて、何を言われているか、恐怖に晒されているような気がします。要は、会社のトップが、坊っちゃん育ちだと思います。その内に、グループトップが気が付いて、真剣に改革しますから、皆さん待ってて下さい。

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> 管理の勉学に励んで欲しい。管理では負けていると思います。
まじで、大成サービスは、大手に対して管理レベルが低いという正しい
現状認識の下、管理サービスを改善していくべきだろう。

親会社からの転籍・出向者が中長期的な視野に立って考えないイメージです。今までのトップの方々の経験の中での個人的な[思い付き・アイデア]が全てです。どうして、他の管理トップ企業を深く調査し、自らの会社の為にしないのか？不思議でなりません。短期的な転籍で、すぐに定年退職されるでしょうけど、目先の利益等より大切なことがあります。人・人生の先輩としと[遺す教え]ができる方に、トップ及び役員になって欲しい。取り敢えず、売り上げは少ないけど、利益確保の隠れた優良子会社としてではなく、管理業界のトップを目指す気持ちで、会社を経営されることを望みます。

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ぐずぐずせずに、早く、本物の改革をしましょう。[光陰矢の如し]です。定年になったら、あとの誰かがやるなんて、甘い考えをもたないで下さい。今、貴方が改革をしなくて、誰がやるんですか？親会社の転籍出向者諸君よ！

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本物の改革者がいなかった。これが旧態依然たる要因だと思います。短期的なトップ・役員・幹部等に振り回されながら、上司を取捨選択し、生き延びていくすべを持っている子会社の諸君(所謂プロパ―と称する)が、役員レベル未満になっている感じです。寂しい限りです。だから、進言・直言もしないし、当然、耳障りなことも隠すでしょう。無礼講と言いながら[物言えば唇寒し]は止めて、本物の改革をしましょうよ！

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数十年来、存続している会社に於いて、社長・役員はのみならず、支店長人事も、一部の特別な事例を除いて、プロパ―社員の昇進・昇格・配属はないと聞いています。これは、差別的人事ではないでしょうか？日本の一般的な会社では聞いたことがありません。これでは、プロパー社員の向上心を欠くし、改革等の話は、彼らの話題にもなり得ませんよ。

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長年、株式公開しないし、職員組合がない。意識的にそうしている感じがします。すぐにできますよ！公に出さないで、隠して企業経営しているとしたら、社会公器の企業として恥ずかしいし、社会的損失に値すると思います。

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↑貴方は可笑しいね！株式公開なんて簡単ですよ！要するに、親会社及びグループが本気になればいいんです。親会社が本気で手続きに入れば、大手証券会社でも、幹事会社を断ることはないし、競争になるでしょう。質的な問題は、仕組み・手法等の原理に従えば、取り敢えず解決します。まあ、親会社・グループ関係者の天下り及びご子弟の就職は、社会の競争原理で、かなり制限されます。そこを我慢して、管理業界に打って出るか？隠されたグループ優良会社でもいいよ！と甘い判断するかです。株式公開会社でも、いい加減な会社はあるんじゃないのかな？ス―パ―ゼネコン・グル―プが、子会社を株式公開すれば、いい加減なことはできません。社会的・道義的にも！そこが、Ｇ社・Ｈ社等とは、本質が違うと思います。

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今まで通り[グループに囲われた管理会社]だとしたら、それは都合いいし？それを継続するのか？親会社の指針・指標であるグループ方針の解釈に則り[世界・日本に開かれた管理会社]を少なくとも目指すのか？の単純な判断・決断です。素朴な判断です。子供に失礼ですが、選ぶのは一つだと思います。このままでいいのかな？余計なお世話かも知れませんね！

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ここ同じ人ばかり書き込んでる？

改行しない人のは読みづらいから、最近読み飛ばしてるんだ。
携帯からなのかな？
改行してくれたら読むよ。

↑[枝葉末節]の言葉の極みです。書き込みするしない、読む読まないは、本人の勝手です。差別的な言葉になるかも知れないが[女・小人(匹夫)扱いがたし]と論語にあります。そんな幹部・上司はほっといて、静かにするのが肝要です。

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アルバイト・契約社員・専任社員(今、主流かつ得意の採用方法？)の中に、隠された人財がいると思います。その方を、いかに見抜いて引き上げるかが、現状の処方箋でしょう。社員昇格(それでも一般職？)が、全国で一桁人数とかの場合は、社員未満の方々はは本当にやる気をなくすと感じています。全社員の１％未満の昇格率じゃないでしょうか？

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[枝葉末節][木を見て森を見ず]等、故事には、いろんな諺があります。諺は無数にあります。挨拶の時の即席スピ―チで、直前に、探して採用するのもいいですが、やはり、中国古代史→日本通史の勉強して、スピ―チに望んで欲しい。諺の意味だけではなく、由来を理解・解釈することが経営に役立つと思います。本物は違いますから、全てことに対して、目先の利得を追わないで、長い目で考えたいですね！

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>921
> どうして、他の管理トップ企業を深く調査し、自らの会社の為にしないのか？
> 不思議でなりません。
この点は、強く同意。
もう少し他社を研究した方がよい。
研究すれば、今のままの自分たちではダメだ、と気づくはず。

９３３さんへ。まったく、その通りです。貴方のような方がいたんですね！頼もしい限りです。他にも、この時代背景・状況に入社された、運悪く恵まれない職員にも、同じ考えの方もいるでしょう。勿論、同時に、役員・幹部クラスにも、密かに会社に対する憂いをもっている方もいると思います。この原因は、役員・幹部の人事権に全てがあると思わざる得ない。小提案:親会社の転籍・出向者には、プロパーの人事権を委ねない。プロパー幹部が行う人事権を最重要とし、親会社・転籍者幹部の関与は最低限とする。早い話は、役員及び支店長等の親会社・関係者辞令を減らせば済むことでしょう。役員・本部部長等・支店長・支店部長、顧問まであります。一体、親会社関係者の幹部総数は何人で、総人件費はいくらか？検討もつきません。もう、流石に、ワンフロワ―独占専用の普段ガラガラの非常勤役員顧問室はないでしょうが、有るなら、即刻撤収・撤去して欲しい。

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上記の総人件費(諸経費を含めて)は、数億円なのか？十数億なのか？もっとなのか？総人数が分からないから計算できないのは当然です。。詳しい情報は、本社中枢のみぞ知るでしょう。株式公開会社なら、株主指摘により明らかになり、是正の方向に進むのに、残念です。

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933です。
私は大成サービス関係者ではないので、私がいても頼もしくも
なんともないでんすが・・・。
大成サービスの社長・副社長は、大成建設の役員クラスですよね。
大成サービスの役員の話を聞いたことありますが、
私でも大成サービスなら十分役員務まると思っちゃった。

社長・副社長・上席役員は、親会社の本部長及び上席部長・室長クラスだと思います。親会社の役員は、余程のことがない限り、この会社に転籍させないでしょう。子会社でも、他の上場会社には役員を社長として、転籍させている可能性はあります。それだけ、グループ内での位置付けが低いだと思います。

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親会社の、課長・次長・部長クラスが、転籍し、特進により昇格(一階級等)する辞令があると聞いたことがあります。そこまで、昇進・昇格したんだから、それ以上の昇格は置いといて、後進に道を譲ることも心掛ける必要がありそうです。

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> グループ内での位置付けが低いだと思います。
それは確かにそのようですね。
元、大成サービスの職員から、そのように聞いたことがあります。

>937
> 社長・副社長・上席役員は、親会社の本部長及び上席部長・室長クラスだと思います
大成サービスの現在の社長は、大成建設では執行役員です。
また、現在は副社長はいないようですが、以前は大成建設の役員支店長でした。
今の専務は、大成建設では安全・環境本部理事のようですので、
大成サービスの役員は、大成建設で本部長クラスだった人の天下りポストなのでしょう。
まあ、
大成建設内の出世競争に敗れた役員も、それを迎える現場もやる気でないよね。

天下った社長、役員クラスなど、極めて無能な人物ばかり。
自分がいるときだけ給料がもらえればそれでいい。
会社がよくなることなど考えてもいない。また、考えるはずもない。
やることは、問題が表面化せず、無事に過ごせることが第一、
それで経営が成り立つのだから。
歴代の社長、役員もみんなそうしてきたのだから。

> 歴代の社長、役員もみんなそうしてきたのだから。
なんか、大成サービス、暗いね。
管理業界を取り巻く環境が変わりつつあるのに、
旧態依然では、いわゆる「ゆで蛙理論」ってやつだな。

大成サービスが、大成建設の天下り役員・部長の受け皿でしかないのなら、
管理組合は早く大成サービスに見切りをつけて、リプレイスするしかないのであーる。

今の現状を打破し、未来に希望をもつ経営をするためには、①職員組合の創設：社員及び職員の本音の提案・意見・不満等を拾上げて、会社経営に活かす。現状の業務懇談会はガス抜きに過ぎないと思う。②株式の公開：株式公開し、株主の指摘・提案等を受け、管理業界の中での競争に耐えられる組織・システム作りをする。また、社員・職員の持株会を創設し、会社の発展と共に、個人の希望も実現できるというモチベーションを全職員に持たせる。個人の持株比率・金額の上限は、社長以下の全職員同一とする。親会社の持株比率は５０％未満とする。＊いろんな問題点を検討する場面は沢山ありそうですが、上記を決断すれば、スタートラインに立てるし、職員が未来に希望を持て、閉塞感をある程度解消できると思う。

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株式公開・持株会は、ネットでいろいろ批判の受けているＨ社も実施しています。其れなり努力はしていんです。

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総会はやっぱり録音しているみたいだね。
質疑応答の記載を見ると、ほぼ発言どおりの言い回しで書かれている。

だけど、議長の二転三転した回答は、うまい具合に削除されてて笑った。

> ①職員組合の創設
> ②株式の公開
これって、H社はともかくとして、他の大手管理会社はどうなんでしょうか？
住友、三菱、三井なんかも株式は公開してないのでは？職員組合は知りませんが。

他の管理会社の心配をしている場合じゃないと痛感します。

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心配をしている場合じゃないと、
私も思います。
が、
他の大手管理会社も株式非公開、職員組合もなし、
ということなら、問題の本質はそこにはないということになりません？

問題の本質がそこにある考えています。。詳しいことは、この掲示板に、種々のことが書かれており、その内容及び意図を解釈してみたら如何でしょうか！掲示板を復習、読み返してみて下さい。

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週末にでも調べてみようと思いますが、
株式非公開、職員組合もなしという管理会社でうまくいっているところはない
のでしょうか？
また、
株式公開、職員組合ありという管理会社は、すべてうまくいっているのでしょうか？
このあたりを検証しませんと、
大成サービスがダメダメな理由が、株式非公開、職員組合なし、にあるとは
言い切れないように思えます。

ダメな理由探しをしたら、際限が無いかも知れないです。其れの対処法では時間の無駄だと思います。長年、同じグループ内組織に依存してきているようだし、方向転換できなかったみたいですから！会社の形態などを一気に１８０度、半ば強引に方向転換させる。少し意味合いが異なりますが、日本海大海戦の[東郷タ―ン]→[肉を切らせて骨を断つ]。そのぐらいの勇気ある断行が必要不可欠と思います。

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謂わば、[明治維新]的な方向転換・転回をもって[人事を尽くし]、その結果の[天命を待つ]です。

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それができれば苦労しないです。
トップに優秀な人がいないだからしょうがないです。
改革やってできなくて、不評かって、それで終わり　が通常のパターンです。
だから、だれもやらないのだわさ。

> 謂わば、[明治維新]的な方向転換・転回をもって[人事を尽くし]、その結果の[天命を待つ]です。
大成サービスへそれを期待するのは・・・。
やる気のない天下り役員と、やる気のないフロント・管理員のまま、か？

↑そんなことは、組織の形態などが変われば無いでしょう。公開企業・職員持株会社になれば、客先・株主・職員・社会の目に晒される訳です。グループの従属会社のようなことがあるとしたら、できないし、修正・方向転換するようになります。社会的な責任があるし、今の状態に固執すれば、株主訴訟になり可能性があるでしょう。緊張感のある経営が組織を伸ばす所以です。本当に成長を目指すなら、形態を革新的に変えて、グループ内にこっそり隠れていないで、世間に晒されることが肝要かと考えます。

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９５１さんへ。失敗を恐れるから、今までの業務を前例に習ってする。[黙して語らず][物言えば唇寒し]。それのほうが楽だし、査定も程々です。其れを[サラリーマン根性][大企業病]と言うんだと思います。そのような雰囲気が蔓延しているかも知れないです。この状態で問題ないか？改革すべきか？其れを判断・決断できるのは、今まで経緯からして、親会社しかできないと考えます。この掲示板(全文章)を、このまま、親会社の会長・社長・上席役員に見せて、読んで貰うんです。何の解説・説明も要らないと思います。子会社の歴史・経緯及びその組織形態の程度を全く知らないかも知れない。親会社はス―パ―企業。そのトップは其れなりの志しと見識があり、我が身を切り・棄てて、組織の経営及び成長に専心していると信じています。だから、その地位に到達している。トップは今も経営の為に自ら精進している。きっと、気が付いて、改革の号令を出すと確信しています。親会社に直訴する方は、匿名でもいいですが、確実に文章が届く方が勇気をもってして欲しい。

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> 親会社に直訴する方は、匿名でもいいですが、確実に文章が届く方が勇気をもってして欲しい。
それどころか、大成サービス関係者と思しき人物は、一生懸命このスレを下げる
努力をされているようですよ。
直訴するくらいの気力がある社員は、とっくに他社に転職してしまっているのでは？
今、大成サービスに残っている方々は・・・、ってやつです。

改革・改善の気持ちは秘めているが、生活・先行き不安の為、大人しくされている方はいるんだろう。それはそれで、しょうがないけど、人として寂しいし残念です！

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> 長年、同じグループ内組織に依存してきているようだし、方向転換できなかったみたいですから！
それって、大成サービスは、すでに終わっている、ということでは！

此れが終わってないんですよ！グループが本気になれば凄いと思う。

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親会社トップの決断で、一度、方向転換・転回が決まれば、親会社には頭脳集団があります。戦略が決まれば、戦術は頭脳明晰・優秀な方々が迅速に実行に移すでしょう。親会社トップの決断次第だと感じています。決断できないのなら、他の戦略を考えていると思わざる得ない。

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親会社トップの決断及び指示がなければ、優秀な頭脳集団は、志しがあっても自ら動けません。サラリーマンですから！勿体ない限りです。

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[刀は使わなければ錆びる]。優秀な方々のプライドを考慮しつつも、若い内に、厳しいところで使わなければ、只の人になりそうです。技術系以外の優秀な方々を、親会社で内包しないで、早く、３０～４０台に、子会社に出向させ、修行させて、また、親会社に戻す。５０才台後半の短期転籍が長年継続され、慣習であるとしたら、グループ内の就職セ―フティネットでしかないと思うし、組織の若返りを阻害しているように感じます。

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> 親会社には頭脳集団があります
親会社は、所詮建設会社でしょう。
ハードは強くても、サービスのようなソフト面では、
どうでしょうね。
強みに集中するなら、早く大成サービスを売り払って
管理業界からは撤退した方がよくない？
大成建設の天下り先として、大成サービスを位置付けてるなら
別だが・・・。

> ５０才台後半の短期転籍が長年継続され、慣習であるとしたら、
> グループ内の就職セ―フティネットでしかないと思うし
まさに、大成サービスの存在価値はそこにある。
大成建設にとっては。
でも、
管理組合にとってはいい迷惑。

だから、客先・職員などには、何をやっても、短期で退職されるから、責任の所在なしと見えるんだと思います。

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> 責任の所在なしと見えるん
そう、問題を発生させても、誰も責任をとらない、
のが大成サービスですね。
管理組合は、早く目覚めないと！

考え方･言論は、管理組合が自主的にするものであって、押し付けることはできません。世論の動きなどを見て、気が付く迄は短期間では無理ですね。その時間が、管理会社にとっては、緩やかな変化だし、甘い経営に甘んじている原因かも知れない。急激な解約がないから、まぁまぁいいか！来年、頑張ろう！と言う感じです。役員自身も短期間で変わるし、なんとかなるんじゃない。本当に、幸せな方々のみが経営しているかも知れないですね！専任社員・アルバイトなどの苦労を真摯に調査して欲しい。[人は死ぬまで勉強です]彼らの業務を一週間でも実体験したら苦労が分かるでしょう！本物の人は、声を上げるべきでしょう！

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９６５さんへ。かなり、会社の実情に沿ったご意見です。

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今日、テレビ番組ありました。土光敏夫の現場主義を見習いましょう！

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> 急激な解約がないから、まぁまぁいいか！
解約しなければ、自分たちの至らなさに気づかないなら、
解約してあげましょう、大成サービス。

ここの管理人は、扉の開閉スピードを調整することもできません。
ドアチェッカーで調整可能なのに、「扉は静かにしめましょう」という
掲示を出しちゃう。
扉が煩いのは、住民が悪い、と言わんばかりです。
困ったもんだ。
ちゃんと教育してよね、大成サービスさん。

>969さん
> 人は死ぬまで勉強です
大成サービスは、勉強とは、学習とかいうこととは無縁です。
進歩ゼロ。

「扉は静かにしめましょう」
うちのマンションも貼ってある…

ドアチェッカーで調整なんて、素人だって知っているのに、
そんなことも知らない管理員をそのままにしてる管理会社って、
どうなんでしょうね、大成サービスさん！

機械式駐車場の故障と対策(53)
ダイワサービスってどうですか？(103)
に2週間ぶりにレスがつきました。
その書きっぷりも、ここの管理会社の関係者のようです。
本当に、真面目に仕事せいよ、大成サービスさん！

ドアクロ―ザの調整方法は、一部の管理人･担当者･リニューアル担当者などしか知らないのでは？教わってないし、ましてや、個人的に勉強している意外は無理ですね！素人も勉強して玄人になります。そう言う意味では素人と同等か以下か未満ですし、会社に頼らず、自分の勉強も必要です。また、リニューアル担当者はメンテナンスが専門外だからしょうがない？[悲しいかな]！建物の建築設備保守メンテナンス管理をメインに管理契約しているのに、本社のみならず支店に、専任のマンション保守メンテナンス担当者及び教育･指導者が見当たりようにないようです。約４００億円企業が、そんのでいいのでしょうか？それを、管理人･担当者にさせるのは、知識的にも物理的にも無理かも知れないですね！

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>978さん
> ドアクロ―ザの調整方法は、一部の管理人･担当者･リニューアル担当者などしか知らないのでは？
えー、そうですか？
アパートでもマンションでも、自宅の玄関扉の開閉速度を調整しますよね。
私でさへ、自宅扉の調整で、知ってますよ。

横浜支店のフロントマンのレベルはどう？
いい人いますか？

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> 横浜支店のフロントマンのレベルはどう？
> いい人いますか？
大成サービスの中で横浜支店だけが例外、ということがない限り、
フロントのレベルが低いでしょう。

ドアクロ―ザ―の調整を管理会社を通して、業者に依頼すれば、壊れてない限り、１０分程度で終わります。もったいぶって調整しても、３０分ぐらいです。それでも、１人工(良心的な場合で０.５人工)と出張交通費及び管理会社経費が必要です。恐らく、地元業者を使い安くて１万円前後、高くて３万円ぐらいになると思います。簡単な調整なのに修繕と捉えて調整をしないのか？管理人の知識が無いからしないのか？貼り紙で住民の共用ドア使用上の注意喚起で済ます理由がよく分かりません。

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管理担当者はマンションを訪問する時、ドライバー等の最低限の工具をバッグに入れて、調整ぐらいしたらいいでしょう。特に、管理人不在のマンションは気の毒です。

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もしかしたら、管理人及び担当者には、共用ドア不具合の理由が分からないから、貼り紙の注意喚起で済ましている可能性があります。ドアクロ―ザ―だけが原因じゃなく、本体の歪み等の原因がありますが、大体、素人が見ても分かると思います。会社に頼らず、自分の勉強も必要です。

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いつだったか、共用部分のドアの鍵穴がうまく回らなくなった時、定年したおじさまが
油さして直してくれてた。
ドアが閉まる時にギイギイいってた時も、別のおじさまが道具持ってすっ飛んで行った。

管理員ではなく、居住者でしたね。
故障を通報されないと、管理員も気付きませんし、勝手に直しちゃうのもホントはどう
なのかなぁ…と思うのですが。

調整するにせよ、勝手に共用部分をいじるのは、厳密に言えば、マンション法及び規約違反です。理事会に、区分所有者の依頼があって、手を付けようにして下さい。間違った直し方をして、更に壊れるか、事故を起こすかも知れないです。[好意･善意で自主的にした行為が逆の結果になることがあります]。でも、急いでいて、管理会社に頼んでも、すぐにできない場合は、自主的に直したくなる気持ちは重々分かりますよ！

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管理人が常駐して入れてば、毎日、午前・午後等の定時に、館内を巡回してますから、共用ドアの故障は分かるはずです。直す予定でいたんでしょうか？

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>調整するにせよ、勝手に共用部分をいじるのは、厳密に言えば、
>マンション法及び規約違反です

調整とか油を差すのは保存行為だから区分所有者がやっても問題ないのでは？

> 管理人及び担当者には、共用ドア不具合の理由が分からないから、
> 貼り紙の注意喚起で済ましている可能性があります。
うちの場合は、本当に知らなかったので、教えてあげました。
そしたら、静かになって、貼紙はなくなりました。
なんとも、お粗末。

> 管理人が常駐して入れてば、毎日、午前・午後等の定時に、館内を巡回してますから、
> 共用ドアの故障は分かるはずです。
それが分からないのが、大成サービスの管理人。
決められたルートをただ歩くのが巡回と思っているようです。

巡回って、500戸とかあるマンションだと全部回れないでしょ？
どうしているんだろ？

５００戸くらい回れるよ
個別訪問でなく目視点検だけなら、お散歩と同じ

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大成サービスの管理人による巡回は、巡回でなくて散歩ってこと？

勤め人もデスクに一日中いるより、たまには外出すると気分転換になります。管理人も管理室にこもらないで、共用部分の目視点検することが大切です。また、気分転換になり、一挙両得です。また、大型マンションの場合は、１日の巡回で、全て点検できないこともあります。曜日により、巡回ル―トを変えれば、３日ぐらいで全館の点検ができるでしょう。点検は目視ですが、共用ドアの開閉、階段防火戸なども実際に開閉し、不具合の確認をしましょう。共用廊下を歩くだけでなく、全階段も歩くことが必須ですので、面倒臭がらず歩いて欲しい。その日々の積み重ね・努力が管理組合の好評価につながると思います。大袈裟と思いますが[ロ―マは１日にしてならず]です。通常、点検ル―トの要領は、管理開始時に、担当者と管理人が打合せして決めているはずです。確認して、決めてなければ、決めて貰うのが、マンションの為になります。思い付き巡回は、動物学的にもあり得ないし、必ず定期巡回ル―トはあると思います。それが適切かどうかを、理事会で検討するのも、一考だし、良質な検討議題･課題です。

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共用部分の巡回点検項目は、共用ドアだけでなく、沢山あります。点検項目リストがあるはずですので、鉛筆とリスト用紙を持って点検し、毎回の理事会で、リストと共に、担当者が報告すれば、更に、好評価になります。マンション管理の基本は[日々の努力の積み重ね]です。これが評価の過半を占めると、個人的に考えます。

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>点検項目リストがあるはずですので、鉛筆とリスト用紙を持って点検し

そうなんですか。
管理員さんが巡回中の札を出して部屋をでるのは、電球交換や球切れチェック、
共用施設の施錠時くらいかと思っていました。
脚立を持って歩いているのはよく見かけますが、リストを持って点検している
姿は見たことがないですね。
管理組合に投書して調べてもらいましょうか。

何にもなければ、管理室にこもるなんて、可笑しいし、建物管理をして入れば、一通り、定期巡回するのは普通の考えだと感じます。委託契約書に１日に１回巡回します、とか書いてなくても当然なこと！日本の契約書は履行できる(できそうな)ことは書いてあるけど、履行できないことは、否定的な表現になるし、明記しないケ―スが多い。巡回点検の要領が明記されてなければ、巡回しないが基本で、巡回しているのは、サ―ビス業務とされるかも！

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まあ、給料が安い？関係と人財採用及び会社の教育指導の兼ね合いもあり、あまり無理も言えないかも！

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あと２件で、１０００件です。出尽くしているようです。終わりにしましょう。ご苦労様！

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会社名の[サ―ビス]とは、契約事項の履行を謂うのではなく、契約事項を超えた、契約外のちょっとした[心遣いや言葉使い]などにあると思います。それは、契約事項を日頃から誠心誠意、遵守しているからこそ、相手の心に響き、この管理会社で管理して頂いて良かった、となります。感謝されたら、管理会社も管理させて頂いて有難う、となります。まず、管理会社は、自ら誠心誠意、努力して、その姿を見せる。謂わば、役者になることが大切です。役者と分かっていても、素晴らしければ称賛されます。第一義的には、お客様のことだけを考えることが互いに[ＷＩＮ・ＷＩＮ]になる秘訣だと考えているし、第二義的な会社のことは、その後に考えれば済むことでしょう。本質を見極めて努力して欲しい。

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