分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

管理侍さん
フロントの方は、もう少し勉強されて自分の仕事に関係のある、特に管業については最低限必要でしょう。
NO.295の実態をみてどう思われますか。あの取得率をみて、フロントとはそういうものだと思われますか。
管業すら取得してないものが、組合に対して助言や相談事に乗れますか。そういう者がマン管と聞いただけで拒絶反応をおこすんです。これを書くと反論されそうですが。
他資格を取る前に仕事に直接関係のある管業を取らずに、どんな立派なフロントになれるのでしょう。
実務があるから大丈夫ですか。基本的な知識はなくても。
マン管とか他資格は資格取得までいかなくても、勉強すれば済む問題かもしれませんが。
マン管の１ヶ月云々は流れでレスしただけです。

>>299
難関大法学部かつ、宅建１０月受験し１１月マン管ならば、１ヶ月で可能。難易度は、決して合格率とイコールではないですよ。
話を少し逸らしますが、医療系免許取得率は６０％。受験者は優秀な学生が医学を中心に知識を吸収し問題を解く。誰でも受験できないのです。　　社労士は短大大卒以上で８％。行書は誰でも可で８％。
フロントさん、居住者に『マン管あります』で通用しないのよってことは念頭においておいてください。
居住者からみれば所持なしフロントより『マシ』の次元です。居住者がフロントを指名してよいとしてくれるなら、同額払うなら、保有者を・・・という程度です。っというか、マン管資格保有は当然であり前提。地デジ、保険、修繕、判例・・・そんなの業務中にちゃちゃっとやっておしまいでしょって感じです。
それ以上を期待しているのですよ。分かりませんか？仕事のアフターに自己啓発、または勉強嫌いなら、大物のコネつくって何かの時に、居住者にいいものを安く提供できるよう人脈づくりに励めって言っているのですよ。

医者の言うこと、弁護士のいうこと、信じるのはなぜか？それは、難関資格を突破したからです。
マン管資格を難関資格とは若干知識のある居住者は思ってない（理由は↑３行目～）。だからよほどの誠意を日頃から示さなければ、信頼関係は築けないのです。
委託料もらっているなら、もっとあらゆる面で勉強してくださいな。このレス参加フロントは、精神論も学習したほうが顧客のハートを捉えることができ、役立つかもしれませんね。
マン管だけにこだわるフロントの情報レベルは、的外れ、期待外れでいつもがっかり。
悪いけど、大手金融機関の場合、君達みたいな人（マン管取得で満足）は、間違いなく　ガラス越しから見えるあの東京夜景を決して目にすることはできない姨捨部署行き人材だよ。

>>303
299ですが、私はフロントではありません。マンションの住民で、理事が廻ってくるので資格をとっておこうと思っただけですよ。１ヶ月云々はどうでもいいことですよ。
ただ、あなたは医者とか弁護士であればすべて正しいし、信じられると思っておられるのですね。又、難関大学や難関資格者は全て信じられる人なんですね。私も難関大卒なんですけど、信用していただけます？
それにマン管が難関資格とかはいっていませんよ。
フロントのマン管保有は当たり前じゃないのは、NO.295をみればわかるでしょう。
あなたの理論、少しずれてますよ。

>>302さん
その通りですよ。
私はあなたのご意見を否定していません。
フロントのにとって管業の取得なんて当たり前。マン管も同様です。そんなことは言うまでもないでしょう。しかし>>295が実態であり、専門の資格ですらこの取得率ですから管理業界はレベルが低いと言われるのです。事実私もそう思うところがあります。
繰り返しになりますが、フロントが管業、マン管取得するのは当たり前。更なる成長のために何が有効かの話です。

管理侍さん
管理会社に勤務するフロントの方が、マン管・管業取得するのは当たり前といっても、>>295を見る限り、現状は大手の取得率をみても、管業２６．８％、マン管７．６％と程遠いですね。
フロントのみなさん、頑張って勉強してください。

>>306さん
その通りです。もっと勉強すべきなのです。
まぁ295のデータは管理員を含めた全従業員数ですから、フロントに限ればもっと取得率は高いですけどね。結論は同じです。

資格は無いよりあった方が良いですが、内容ですよね。資格は持っているけど、知識は無いのでは訳に立たない。
つまり、資格を取得するのが目的でした勉強はほとんど役に立たないですよ。実際に仕事していく経験で、いろんなことを覚えていくのです。管理組合員のみさなさんも、「資格者」を望んでいるのではなく、親切で、一所懸命な対応をするフロントなのでしょう。要は「人」です。「資格」でも、「会社」でもないですよ。
ただし、当然にフロントなら主任者資格は必須です。（法的に必要という意味。）

>>299 >>304さんが難関大学かを、このようなネット環境の場で想定し、推測し、追求することは無駄で無意味。信用するか否かのコメントは控えさせていただきます。失礼な想定をしては申し訳ないですからね。
尚、フロントでないことも前文で説明されていたので承知してます。改行しなく誤解させました。恐縮です。

＞マン管保有は当たり前じゃないのは、NO.295をみればわかるでしょう。
これを問題視していただきたい。なぜ、難易度の低い試験でありながら、本業のフロントがこの情けない結果なのでしょうか？ＩＱ不足ですか？やる気不足ですか？多忙環境だからですか？試験機関の採点トラブルですか？

＞マン管が難関資格とかはいっていませんよ。
299＝苦労した
他者＝低合格率。弁護士・税理士と同視。他資格へ目を向ける余裕がない。等々
これらコメントから読み取れることは、フロント達の”意識として”難関であると訴えています。
そのため私は、”資格試験レベル”として難関ではない　と指摘し、彼らの向上心を仰ぎ願っているのです。

299の読解力、少しずれてますよ。

なぜ大手管理会社のフロントのマン管所持率が低いのか。
それは、手当てがつかない。やくにたたない。知ってる人が少ないからです。
ここに顔を出している熱心な組合員さんたちは、よーく知ってるんでしょうが、大半の組合員の
反応は、「マン管士ってなに？」です。あまりにも知名度が低い。それなのにいっちょまえに勉強
しないと通らない。しかも取得しても会社的に評価は上がりません。
所持していないひとの言う「使えない資格」というのは言い訳だと思いますけど、所持してても
「使えない資格」というのはかわりませんね。

あと、ここを読んでいると思うのが、皆さんフロントに結構高望みしてますね。
委託業務の内容と、自分たちが支払っている委託費を比較したら、フロント業務としての取り分なん
て微々たるものですよ。フロント＝窓口　なんですから、そんなに高度な知識やらサービスを求められ
ても困ります。過剰な要求はやめてください。
組合運営の補助がお仕事です。コンサルではないのですよ。私たちがいったいいくらの報酬をもらって
いると思っているのですか。そして、いったいどれだけの仲間たちが過剰なサービスの要求に耐えられ
なくなって、うつ病やら自殺やらで消えていっていると思っているのですか。
組合員さんの考え方をもう少し変えていただきたい。
「自分たちが支払っている費用と求めている要求のバランス」
管理委託契約書をもう一度よく読んでください。
そりゃ管理会社側にだって足りない部分があります。それは是正させる必要はあるでしょう。
ただ、我々にも契約を超えた要求に対して是正していただくよう、申し入れる権利はあります。

さいわい私が勤める管理会社では、組合の特色も利益率算定に考慮されます。
よって、多大な要求がある組合は値上げ交渉をし、飲んでいただかなければこちらから解約申し入れ
をしています。
ただただ戸数を増やす時代は終わりました。お客も選んで管理してます。いい会社です。
でも、みなさん安心してください。どこでも引き受ける管理会社は絶対になくなりませんから。
ま、そういうところのフロントは定着率が悪いですけどね。

>>310
不採算マンションの契約はお断りする、これからの時代当然であり賛成です。
どうせならもう一歩踏み込みませんか？更に高い報酬を組合に納得して支払って頂くには我々はどうすべきか。業界として、企業として、個人として。
一方で、自分は管理業界の枠を度外視して見たときに、一企業人として一体どのあたりのレベルにいるのか。管理業界を離れても通用する人材か。そういう意識で日々を過ごすことが個々の成長となり、会社、業界の成長につながり、結果として個人の市場価値も高めます。
少し話がズレてますが、マン管士は確かに使えない資格です。しかし業界にいるものとして取るべき資格だと思いますよ。いつ受けても合格できる知識のある方は別ですが。

ふーろーんーとさんへ
＊管理会社に勤務している者が管業の資格を有するのは、仕事をしていく上で必要ではないんですか。マン管については、絶対必要とはいいませんが、それに携わる仕事をしているのなら知識として知っておく必要があるでしょう。
マン管は役に立たない？手当てがつかない、知名度がないというそんなレベルではないのではないでしょうか。
管理組合を運営していく上では最低の基本ですからね。
マン管に限らず、管業も取得率が低いので、フロントマンの奮起を期待します。
マンションの住民にとっては、マン管士の知名度は高いですよ。又、知らない者がいてもいいじゃないですか。

＊委託契約以外の過剰なサービスはする必要がないでしょう。ただ、組合員は、フロントの方をよきパートナーとしての相談相手として、頼っているところはあるんです。
組合員が、分からない、知らないことを相談するのを過剰サービスとはいわないんじゃないですか。それに応えるのがプロのフロントマンではないでしょうか。百貨店の販売員が商品知識を身につけるのと同じことですよ。
プロのフロントマンを目指して日々研鑽していってください。
企業が利益を追求していくのは当然ですが、それに伴う付加価値を身につける努力も必要でしょう。

ふーろーんーとさんへ
もう一点あなたのレスで疑問点があるので追加します。
フロント業務の取り分は微々たるものといっておらますが、われわれはあなた方へ委託業務費を支払っているんですよ。そして、それであなたの会社は営業が成り立っているのではないですか。
そういった、微々たる委託費でやってやっているんだから、相談はするな、という発想ではフロントと組合が旨くいく筈はないでしょう。
では、相談するな、そういう場合は自分達でやれ、それでも難しければコンサルに相談しなさいといいますか。
マン管士が介入してくるのは、管理会社としても煙たがっているじゃないですか。
フロントの方は、マン管士は役に立たない、すぐやみくもに、部分委託や値下げ交渉をしてくるとかいって批判しているじゃないですか。
でもね、マン管士も毎年増えてきているのは事実ですよ。マン管の協会もどうしたらマン管士が活躍できるか考えていて、徐々にではあるが、それで生計を立てている者が増えているのも事実です。
ただ、批判するだけでなく、管理会社も腰を据えて管理会社の今後はどうなっていくのかを検討する時期にきているんではないでしょうか。マン管士を含めたコンサル対策も。

ふーろーんーとさんへ
フロントのスレだから、もう少しフロントの方からの反応なり、反感があると思ったけど、意外と大人しいんですね。
マンションの住民でさえ、マン管の資格を持っている者がおり、その者が理事となり実務経験を身に付けていっているんですよ。
マン管士は実務経験がないと批判する前に、フロントの方も努力すべきでしょう。
フロントは資格は必要ない、組合からの相談も受けないというのであれば、実務経験云々は何の役にも立たないし、益々組合員との差が広がっていき、フロントは単なる窓口としての役割しか果たせなくなります。
そんなことをしていれば、将来管理会社は行き詰ってくるでしょう。
管理会社にかわる新しい形態の会社が台頭してくるかもしれませんよ。コンサル・大規模修繕・工事の施工等をひっくるめた管理形態の会社とか、自主管理の形態をサポートする会社とかが。まだまだいろんな形態が予想されますが。

314さん
>>管理会社にかわる新しい形態の会社が台頭してくるかもしれませんよ。コンサル・大規模修繕・工事の施工等をひっくるめた管理形態の会社とか、自主管理の形態をサポートする会社とかが。まだまだいろんな形態が予想されますが。

どれも既にありますよ。組合側のニーズと本当にマッチしているかどうかは別として。

皆さんに質問です。

収支報告をよく見たら予算が合わないです。

駐車場の収入が管理の収入に入っており、年度末に約５００万の80％が修繕費に移行と管理規約に書いてあるのです

が、管理費の予算に組み込まれてます。（要は予備費がたりない）

予備費が５０万なので管理費の予算が足りないことになるのですが、これは管理規約に違反していることになるのでしょうか？

もし違反しているなら国土交通省にいけばいいのでしょうか？

それとも私の認識不足でしょうか？

教えてくれますか？

元々駐車場収入は、管理費に組み入れ、残った分を修繕積立金へ振り返るのが普通ではないですか。
５００万の８０％を修繕積立金に移行と規約に記載されているということですが、駐車場の修繕費等が予算よりオーバーした時は、管理費から回すことになると思います。そうすれば、その予算は計上されていないと思うので、予備費から充当しなければならないでしょう。駐車場の修繕工事等が計上されており、予算内に納まればいいでしょうが。管理規約違反というより、その規約自体を変更しなければならないのではないでしょうか。
予備費が足りなくなり、管理費も足りなくなれば、各区分所有者から別途徴収することになります。それを防ぐ為に駐車場収入を充当したのではないですか。
不正でなければ、裁判等やっても意味ないでしょう。
蛇足ですが、そういった問題を国交省にもっていってもだめでしょう。コンサルだったら分かりますけど。

>>315さん
確かにNPO管理組合連合会とか、そういう実体があるのは分かっていたんですが、まだまだそれ以外に新たな形態がいろいろ考えられると思ったものですから、戒めの意味で書いてみたのです。

>>315さん
特に私が、胡散臭いと思っているのが、ＮＰＯ法人の名を借りた連合会等です。
ＮＰＯだから非営利の活動は当然やらなければならないのですが、２～３ヶ月に１回ぐらい、勉強会や無料相談会等をやり、大半は営利活動として、コンサル、劣化診断、大規模修繕工事の受注等を行っていることです。
会員には、ＮＰＯを強調し、勉強会や無料相談会をやるからといって、会員の募集を行い、賛助会員として、点検業者、清掃業者、管理会社等を組み入れ運営していくやりかたです。
組合としては、ＮＰＯという名前を信用して、会員になったり、安いというイメージで劣化診断を頼んだり、コンサルを依頼したりするんです。
価額的には決して安くはなく、むしろ割高であり、当マンションも見積もりの段階でカットしました。ただ、当組合もその会員になっていますので、優先的にそこに注文しようという考えだったのですが、値段が他所より高すぎたのが断った理由です。勿論ＮＰＯ法人には、営利活動も認められてはいますけどね。
ＮＰＯ全管連に加盟している法人は、現在全国で１８団体、約５００万戸あり、毎年増えてきています。
この法人にマン管士が経営者となり、又マン管士が無料相談会や派遣相談を行っています。

317さんへ
316です。

説明が下手ですいません。

予算で

例
収入　管理費６０００万　駐車場　５００万

支出　委託管理費　４０００万　エレベーター保守点検費　２５０万　自治会費　４００万　予備費　５０万　等

支出の予算　６５００万

となってますが年度末に修繕組み立てに駐車場の80％が移行と委託管理規約に載っています。

そうすると最初から足らない予算を組んでいるということで違法にはならないですかね？

管理会社は適正に予算を組んでいることにならないと思うのですがいかがでしょう？

私は理事会のメンバーなのでそうしようかと思ってます。

>>320
317さんが既に書いてますけど、
「違法」でなく「管理規約にマッチしていない」だけです。
管理規約は、317さんを含む組合員が定めて、組合員（管理組合）が守るべきものです。
予算についても、原案は管理会社が作ったとしても、それらを理事会内で精査した上で、総会で組合員の承認を得るものです。

管理会社のせいにしてはいけないと思います。
管理組合＝理事会の問題です。

321さんへ
316です。

まだ今年入居したばかりで、なかなか実態がつかめないんですよね。

つまり管理会社が不透明な収支報告を作成しても違反にはならないということなんでしょうね。

私から見れば詐欺に見えますけど現実はそうなんですね。

もちろん管理会社任せにはしていかないつもりなのでこれを理事会で説明して、全体で見守っていこうと思います。

＞となってますが年度末に修繕組み立てに駐車場の80％が移行と委託管理規約に載っています。
＞そうすると最初から足らない予算を組んでいるということで違法にはならないですかね？
＞管理会社は適正に予算を組んでいることにならないと思うのですがいかがでしょう？
＞私は理事会のメンバーなのでそうしようかと思ってます。

理事さんなら言葉使いに気をつけましょう。委託管理規約とはないでしょう。
管理会社は資料提供するのみで、予算を総会に建議するのは理事会の決議です。
管理会社に任せっきりにする体質は拭いましょう。

確かに、予算は総会の決議事項であり、組合員が責任をもたなければなりません。
しかし、元々収支予算書は、予算と実績で構成されており、次期収支差額はゼロにならなくてはいけません。
最初から予算で足りなければ、借入金の項目があり、それで調整されていればいいんですが。
だが、そのような不備のある予算書案を作成する管理会社の考えも判りません。
これは収支予算書の場合です。

今度は、決算報告書の場合です。
決算報告書の場合は、次期収支差額は実績はゼロにはなりません。予算はゼロですが。予備費はゼロとして計算され、合わない分は、次期収支差額で調整され、実績と予算があうようになります。
決算報告書については、監事の監査が必要なんですけど、それも総会で監査報告がされている筈ですから最終的には、やはり組合の責任ということになるでしょう。

蛇足ですが、予算外の支出をする時は、予備費からの支出、特定の科目間での振り替え、補正予算の作成の順で対応していかねばなりません。尚、予算変更するには、臨時集会の決議が必要です。

予算書であれ、決算書であれ理事長、会計担当理事が最終案を作り理事会で議案として決議し、それを監事が監査し、コメントを付けるのが一般でしょうに、どうして管理会社を責めるのか理解に苦しみます。管理会社の収支報告の良し悪しは、既に毎月の収支報告で理事長、会計担当理事が訂正、修正を指示できるし、しなければなりません。どうして出来ないのでしょう？

最終的な責任は組合にあるんですよ。しかし、管理会社は委託業務費を貰って、事務管理業務としての、出納業務を基幹事務としてやっているんでしょう。プロとして仕事をしているのに、予算案・決算案を理事会に提出するのに、いいかげんな決算書類を提出するのは、管理会社にも責任の一端はあるでしょう。
もう少しプロとしての自覚をもちなさい。
このスレは管理会社に勤務している者が多いので、都合が悪いことには、すぐ抵抗してくるからね。

317さん
>駐車場の収入が管理の収入に入っており、年度末に約５００万の80％が修繕費に移行と管理規約に書いてあるのですが、管理費の予算に組み込まれてます。

管理規約にこういった事が載っていることの方が、変だと思います。規約というのはルールであって、守らなければならないものです。毎年５００万円の８０％を積立金に回せる保証が無いのに（現に回せてないようですし）、そのようなことをルールにする方が間違っていますよ。

だから、管理会社に問題点があるとすれば、予算案・決算案が規約に合っていない事そのものではなく、それが規約に合わないこと・規約を変えなければならないことを説明するのを怠っていることだと思います。

私の知っている限り、そういった剰余金処分の額まで決めた規約は聞いた事がありませんが、どのような経緯でそれが規約になったか分からないでしょうか？（最初からあったのか、途中で付け加えたのかなど）

最近はお客さんがずいぶん勉強しているから、気が抜けません。
私が入社した１５年ほど前はかなりいい加減でしたが、それでも解約なってほとんど聞いたことがなかった。
やることの範囲もあいまいで、部屋の中だろうがマンション外の近所の祭りのことだろうがなんでもクビを突っ込んでやってましたね。
お客さんもあんまり細かいこと言わなかったし、理事会後理事長のお部屋で一緒に晩酌したり、お客さんの娘さんとのお見合い話が舞い込んだり、理事長の部屋で酔いつぶれて泊まっていったり、今考えたらありえない状況だったな。
今みたいな対立関係な図式はほとんどなく、なんか和気藹々というか一緒にマンションのことをゆっくり考える仲間のようでした。
その原因のひとつは、コンプラがうるさくなりすぎて、事務量が増大（特に本社向けの書類が激増）し、組合の方向をみる時間が減ってしまったことも大きいと思います。昔はお客さんが満足してるんだったらどんなやりかたでもいい。みたいな感じでしたね。
どっちがいいのかよく分らないですが、今となっては担当を持つこともないので、今現役のフロントを見ているとかわいそうだな。って思いますね。

やはり、マンションの管理がややこしくなってきたのは、マン管士の資格が生まれたからでしょうね。
それができたことにより、マンションの住民も資格を取ろうとしたり、組合運営をしていく上で勉強するようになってきたんです。
これからも益々お互いに勉強していかなければならないでしょうね。

いやいや、マンション住民の管理離れは、益々ひどくなり管理会社に依存体質は強まりますので、おいしい話は増加する事となりましょう。

管理組合はマンションがある限り、永遠に続きます。
そして、理事会も存続していくでしょう。その理事達も、経験を重ねていくうちにどんどん知識がバージョンアップしていくのは間違いないと思います。
管理会社依存体質は、今後も続いていくと思いますが、その中で要求する内容は、知識のアップと共に、変わっていくでしょう。
マンション管理の流れが変わっていけば、儲けさせてくれない組合、要求内容のハードルの高い組合を管理会社がカットしていくことはできなくなるのではと思っております。
そうならない為に、今後の管理会社は進むべき方向性を見極めていかねば、サバイバルに勝つことはできないでしょう。
委託業務費についても、その額は最初に設定した金額から、いずれ値上げをしていかねば、企業として経営が難しくなります。しかし、現実は、値上げどころか、部分委託や値下げ交渉すらある状態です。
管理会社の方も、プロとしての自覚を持ち、組合に対して付加価値をつけることによって、始めて値上げ等が検討されてくるのだと思います。

どの業界も今は厳しい。マスコミが公務員や政治家をメスを入れ追求する姿勢が、一般企業へも浸透してしまったことも一因でしょう。ですが、それはそれで良いのではないのでしょうか？
幼少の頃から『嘘つきは泥棒のはじまり』と教えらてていたのに、大人になり『嘘つきは儲けの一歩』と歪んだ思考になってしまった事を正し、安部元総理の目標としていた”美しい国日本”にしようではありませんか。
国民全体が”正直に清く強く生きよう”としているのです。ですから、フロントさん達のように『少ない儲けだから怠慢や多少の詐称は当然。姑息な儲けを』など思考の持ち主は、”浮島”と周囲（居住者）からは見えてしまうのです。
310フロントに対する311さんの回答は、まさしく居住者の代弁をしてくれています。
このコメントを活かすことで、大きな信用を得、正当な管理委託料の収支バランスが成立するのではないでしょうか？サービス提供と、報酬のバランスが正当化するということです。フロント側と居住者側の感覚が反発しているようです。居住者側からすると『フロント・管理人の、この程度の働きで、この報酬（管理委託料）は高額すぎる』と思っているほどです。ＭＳ居住者は、管理委託料の頭打ち（最高金額限度）をそんなに低く設定してませんよ。あるていどの支出を見込んでＭＳ購入を決意してますから。支払いを拒むのは、何度も記述しているとおり『管理会社の働きが悪く、低脳で低能だから』です。

325さんへ

うちは組合が発足して1年以内なので理事長や組合員の責任にするのはなかなか難しいですよ。

管理会社がトラブルを報告せず、契約書の内容は理事長にこっそりいい、組合にも相談しないで決まっていく。

組合の人も管理会社が理事長、会計等役割を教えないとなかなか自分たちで行動を起こそうとする人は実際に出てこず、管理会社に頼りがちになります。


その状況の中管理会社や組合員に注意や指摘をするのはなかなか難しいです。

管理組合が理事長、管理会社をどのように思っているかを監事が把握しないで発言すると、一人だけ浮いてしまう。

だから周りの反応を見ながら徐々に発言するしかないのです。

なるべく問題は報告せず、随意契約になりがちな管理会社で基本トラブルの報告、未払いの報告、修繕の見積りを取ったりアドバイス等をしない管理会社はなんのための管理会社かわからないのでそういう会社はやはり管理会社が悪いのではないのでしょうか？

>>333さん
こういうスレでのご質問は、質問者の状況全てを把握できないため、よくわからない部分は想像で答えざるを得ないんですよね。そうすると管理会社の人間は管理会社の立場から判断し、管理組合の方々は管理組合の立場で判断して返答するので意見の食い違いは事実よりもかなり大きくなる気がします。
正確な事実がわからないから>>325さんも>>333さんも、ある場面ではどちらも正しいご意見だと思います。
結局は問題が発生した時に管理会社と管理組合、どちらにも責任は生じるのです。責任を負う相手が異なるのであり、管理会社は管理者に対して責任を負い、管理者は組合員に対して責任を負う。その違いだと思います。

最近、管理会社と管理組合で結託し、結局は管理費で清算し、一件落着としておしまい。
役員任務より我が給料。会社優先。

334さんへ

333です。
そうですよね。お互い立場が違うからしょうがないですかね。ついでにいくつか質問していいですか？

1　私のところの管理会社は入居して6ヶ月ですが未払いの報告はまだ1年と経過していないので報告はしばらくしな　くてよいというのは正しいですか？
2　住民のトラブルは管理会社は理事長だけに報告して理事会にはほとんど報告しないのもありなんですかね。

3　エレベーター保守点検も管理会社が理事長だけ相談して実際おこなっているけどそれも普通でしょうか？

4　収支報告は理事長だけに配布してまったく理事会では報告しないのですが正しいですかね
（私は自分で要求してもらえることになりました）

以上のことは私は必ず理事会で管理会社が発表して問題があれば理事長がみんなに聞いて決断するのだと私は思ったのですが全く違うので実際はどうなんでしょう？やっぱりどこもこんな感じですか？

正直戸惑っています。

久しぶりに覗いたら、色々盛り上がってますね。

特に、駐車場使用料の話は興味深い！
管理費口と積立金口への配分比率を、管理規約で明確に規定しているなんて初耳です。
竣工１年目とありましたが、本来はもっと駐車場収入があるはずなのに、残住戸が多くて５００万
しかないという落ちではないですよね？

ちなみに、駐車場使用料の設定について、当社では下記のような基準（ルール）があります。
　①管理費口への繰入れは、台数および金額で５０％以下にする。
　②駐車場付置率や周辺環境を勘案し、管理費口にも積立金口にも繰入れない、ノーカウントを設ける。

＜例＞戸数：１００戸　駐車場台数：１００台　駐車場付置率１００％　駐車場使用料：１万円／台・月
　　　車利用率が高い地域（駅遠物件）

　　（最大）管理費口：５０台（５０万）　積立金口：３０台（３０万）　ノーカウント：２０台（２０万）
　　（最小）管理費口：０台（０円）　積立金口：８０台（８０万）　ノーカウント：２０台（２０万）

　　　上記幅の中で、デベの意向（管理費の設定額）や経験則を考慮して決定します。

>>336さん
1は明らかにおかしいですね。1年経過していないという問題ではないし、未収金が無いなら無いという報告があって然るべきです。
2、4はまず理事長に報告するというスタンスは間違ってないと思います。あとは理事長がトラブルの内容によって管理会社に理事会での報告を指示されればよいと思います。
収支報告も「毎回理事会で報告するように」という指示をしておけばよいと思います。理事長によってはご自身で報告される方もいらっしゃいますので。
3はもともと契約されていなかった保守点検契約を理事長が独断で締結して実施されている、ということでしょうか？第1回目の総会で説明はありませんでしたか？

管理侍様

返答ありがとうございます。私はたまに場違いな意見をしてしまう監事なんですけど

1　そうなんですよね。よく３か月滞納したら管理組合で手続きを開始すると聞きますよね。１年目だからそこまで対策はしないにしても毎月報告はするべきだと思うんですよね。だから私がまとめて報告するように理事会で話しました。
でもよく見ると委託管理規約に管理会社は毎月報告すると載っているんですよね。

2、4　まず理事長に報告するのはわかるのですが管理組合のも報告するべきだとは思うんですよね。
理事長は意外に話さないことが多く、自治会発足や総会の要望等管理会社が指示した内容のみ議題に取り上げるんですよ。

3　総会では全く言わなかったですね。
理事会のメンバー紹介と掛け捨てから積立保険（しかも１社のみ）の変更、管理委託報酬の承認のみです。

エレベーターの保守点検にしてもそろそろ始まると私が疑問に思い集合をかけ理事長と３人で話した時は見積もり５社ぐらい出すはずだったのにいつの間にか契約しているみたいなんですよね。
大部分はどちらかというと管理会社に押され理事長が契約している感じなんですよね。
理事長はおとなしい人なんですよね。

上記のような管理会社ではなく親身なところもあるんですかね？

入居済みさん
2はトラブルの内容にもよりますね。個人的なトラブルならプライバシーの問題もあり理事長だけの報告に止めて様子を見るかもしれません。
エレベーター点検の見積りを５社くらい出すはずが、いつの間にか契約しているというのはまずいですね。マンションを購入される時点で最初の各種契約を誰がどのように決定するかについて、何ら取り決めもなかったんですよね？
当然、もっときちんとした仕事をする管理会社はあります。親身というより、まずは当たり前のことをやるべきですよね。
その会社は名の知れた会社ですか？

横からですが。

>入居済みさん
１は、報告させるべきでしょう

２は、まず管理組合に対する苦情や意見・要望として上がっているかによると思います。
トラブルの当事者が「理事会に伝えてほしい」と言っているのなら、理事長だけではなく理事会で報告すべきですし、そうじゃないなら、そもそも理事長に伝えるべきではないと思います。

３は「エレベーターの保守点検にしてもそろそろ始まると私が疑問に思い」とありますけど、入居開始後１年目に管理組合が設立されたとすれば、その時点で既に点検業務は始まっていると思うんですが。（管理組合設立前の、管理会社が管理者をしている間に契約を済ませているはず）
いずれにせよ、最初の総会で報告すべきことですよね。

４は、理事長に「収支報告を理事会で報告して下さい」と意見すればいいと思います。拒むようなら、監査報告に「適正に運営されていない」と書いてもいいくらいです。監事をされているのなら。

なお、管理会社から出さなければならない収支報告書は、理事長宛（組合宛）の一通だけです。
うちの場合、コピー機が置いてあって管理員がいる組合さんの場合は、管理員に現地でコピーを取ってもらうようにしています。
コピー機がないような小規模なところなら、サービスで理事の人数分刷って持っていく場合もあります。まともな管理会社なら、そのように指示すれば、それくらいはすると思います。

＞『分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換』
　いつの間にか、レスをはぐらかしている。
　これだから、管理会社は不信なのだ。フロントをはじめ、管理会社全体としての能力向上についてのレスは一体どこへ？向上心がないから、これ以上の議論は無理ということか？この程度の連中に、管理委託料支払うのは本当に馬鹿らしい。もっと優秀人材の賢人のみ残し人員削減し、効率化を図り、サービスと管理委託料の、正常な需要曲線を描いてくれ。

グチを言うのではなく、自主管理したら如何かな。

今度は今度で何なら自主管理やってみろ、という逆ギレ脅し文句ですか…。そんな調子だから進歩がないのですよ。

管理侍様、一フロント様
お返事有難うございます。339です

管理侍様いろいろアドバイス有難うございます。管理会社はここ5年位前に設立して、デベロッパーとしては最近なかなか知られてきていると思います。（売主と管理会社が一緒の所は危ないと言われてますが本当に住民のこと思っているのかな？と感じます）
トラブルの内容で報告しなければいけないのではと思うのはエレベータに自転車で乗った子供がいて、小さい子供に怪我をさせてしまったのが一番の内容ですかね。
それに苦情にしても中には丁寧に文章を書いている住人に対して全く知らされないのはいかがなものだろうかと思いました。

一フロント様
2に関しておっしゃるとおりで中には管理組合宛の手紙もありました。それから内容も本当にいちゃもんから切実な問題まであります。（手紙は4ヶ月で15通ぐらいですね・・・後は管理日誌に書いてあるようです）

3については普通は総会で報告するのは全く知らなかったです。有難うございます。実際管理人さんから6月から契約した聞いているので詳しいことは後日理事会で聞きますけどね。

4に関しては点検報告もなく、予算をオーバーして駐車場の積み立ても全く無いので、今月から理事長に提案して
全員に配布してもらうように理事長から管理会社に指示をしてもらいました。
管理会社は非常に面倒だと言ってしぶしぶ承諾となりました。

以上私は管理会社も企業なのである程度は儲けてもいいと思ってます。でも肝心なことを報告しないことに不安を抱き収支もぎりぎりでこれからもっとかかるだろうと予測されます。
（1年目は無料点検が多いのでそんなにかからない場合が多いので）
いろいろな情報を教えてもらい有難うございました。

>>343　>>344
＞そんな調子だから進歩がないのですよ
これは、３４３　３４４自身のことだな。

＞グチを言うのではなく、自主管理したら如何かな。
　そのような時代に是非しておくれ、自ら倒産しておくれ。役所・銀行が倒産したら困るが、管理会社なんぞ、そもそも不要だ。清掃会社と警備会社さえあれば、MS管理なんて充分だ。それなのに何故君らが設立されたのか分からん。説明できるか？
>343・>344のようなコメントを平気でできるのは悪徳管理会社の証拠。
君らはもしや、独立系のあの悪徳管理会社かい？それとも、中堅の貧窮財力の　あの悪徳管理会社かい？早く市場から撤退しておくれ。

入居済み住民さん
第１期は何かと大変かと思いますが、頑張ってください！
管理会社と良好な関係が構築されるとよいてすね。

>>342さん
あくまで『雑談・意見交換』というスレですが、何か趣旨に反してますか？
「はぐらかしている」という表現は悪意に満ちてますが、雑談にはぐらかすも何も無いと思いますが。
しかも「これだから管理会社は不信」とのこと。理解に苦しみます。雑談のスレで雑談をしていたらはぐらかしていることになり、信頼できないと？
あなたの業界はよほど高尚な方ばかりなのでしょうが、残念ながら管理業界は賢人ばかりではありません。だからこそあなたが言われる通りレベルアップの検討が必要なのです。
大なり小なりどんな業界でも同じではないでしょうか？賢人だけの業界があるなら是非教えて頂きたい。

348さん
　まず、雑談とは『さまざまな内容のことを気楽に話すこと。また、その話。とりとめのない話』であります。
　そのように解釈する限り、>>316『皆さんに質問します』・>>336『いくつか質問してよいですか』の問いに”回答”するスレに変化してるため指摘しました。悪意を意識するなどは決して持ち合わせていません。

　尚、レベルアップの意思を決意されたのであれば、業界人としての認識が必要。
　質問者もこのような気楽なレスでの質問です。ならば尚更、的確に簡潔に回答するべきです。
　１質問に対し２回答で済むよう、自信のある回答者のみレスするべきです。そして似たような回答はこのような場ではよほどの反論でない限り避けるべきです。質問者は管理侍さん回答のみで充分理解でき、管理侍さん宛にお礼を告げています。他の回答は無駄であるにも関わらず、横から無駄な回答・レスを継続する傾向があります。
　素人同士のレスであれば、だらだらレスをし、試行錯誤で回答を導き出すことも理解できますが、皆さんはプロです。そこをわきまえるべきではありませんか？そういう常識が欠落しているからトラブルが多い事をいつまでも学習できないのです。その点を気づき改善していただきたい。
　どこの業界も賢人ばかりではないことは私も承知です。しかし他の業界は、管理会社業界のように適材適所を無視するような採用・配置はしません。フロント・管理員に不向きな人材も見極めず、顧客側に立たずに配属はさせません。管理会社人事の採用者が、自社の儲けだけを優先させてばかりいることが問題なのでしょうか？。フロントと営業を混在させ、無能な管理員を採用しリベートを期待する。顧客相手をする商売としてあってはならない悪質な思考がトラブルの原因なのです。

349さん
>>　１質問に対し２回答で済むよう、自信のある回答者のみレスするべきです。そして似たような回答はこのような場ではよほどの反論でない限り避けるべきです。質問者は管理侍さん回答のみで充分理解でき、管理侍さん宛にお礼を告げています。他の回答は無駄であるにも関わらず、横から無駄な回答・レスを継続する傾向があります。
　素人同士のレスであれば、だらだらレスをし、試行錯誤で回答を導き出すことも理解できますが、皆さんはプロです。そこをわきまえるべきではありませんか？そういう常識が欠落しているからトラブルが多い事をいつまでも学習できないのです。その点を気づき改善していただきたい。

確かに、横から話に入った割には、似たような回答だったかも知れませんね。書き込んだ時には自信たっぷりだったのですが（笑）
ただ、少なくとも本音で答えているということだけは理解してほしいです。

あと、自社の儲けだけを優先させているのは、どこの業界でも、基本的には同じです。そうしないと生き残れませんから。他の業界に比べて、それを目立たないようにする努力を怠っているとは思いますがね。

>>350
＞自社の儲けだけを優先させているのは、どこの業界でも、基本的には同じです
　その過程が皆さんの管理会社と違うので。皆さんは、儲けが優先。
　他業者は皆さんと違い、第一に”誠心誠意”、顧客第一、これが大前提です。その結果、顧客から寄り添ってくるのです。経済学を勉強する必要もあるようですね。曲線の原理も研究しましょう。マン管士資格だけでは、まだまだ青い。

＞少なくとも本音で答えているということだけは理解してほしいです
　それが伝わらなく逆効果であるため助言しているのです。顧客を相手にする場合（今回は素人の簡単な質問）、使えない回答は単なる汚し、無駄、邪魔となるだけです。情報や言葉を吟味し伝えましょう。無駄を発言されても信用低下となるだけです。顧客も無駄な時間は割きたくありませんからね。せっかく回答するのであれば、より視野を広く持ち、魅力のある回答をしましょう。
　それを可能にするのは、自己啓発が必要です。だから、多種の資格に挑戦したり、学識を深めたり、他人の意見に耳を傾け、できるだけ多くの情報交換ができる人材をめざす。日々の努力が反映されるのです。頂点を高く志しましょう。そうでなければ、プロ（報酬受）失格です。顧客居住者と同レベルでは認めてもらえません。

>>351
>>第一に”誠心誠意”、顧客第一、これが大前提です。
仕事上関わる業者、個人的に客になった業者、その他見聞きしている範囲で、顧客第一の会社というのは見たことはありません。
例えば、大手企業の協力会社で、その大手企業だけが顧客なら、そういった会社も有り得るかもしれませんが、少なくとも不特定多数を相手にしている業種なら、顧客第一では企業が成り立ちません。
ただ、そのように見せかける能力において、管理会社は圧倒的に劣っているとは思います。今後はそういう訳には行かないでしょうが

>>それが伝わらなく逆効果であるため助言しているのです。顧客を相手にする場合（今回は素人の簡単な質問）、使えない回答は単なる汚し、無駄、邪魔となるだけです。情報や言葉を吟味し伝えましょう。無駄を発言されても信用低下となるだけです。顧客も無駄な時間は割きたくありませんからね。せっかく回答するのであれば、より視野を広く持ち、魅力のある回答をしましょう。

回答が役に立つか、役に立たないか判断するのは、質問した人だと思います。
あと、本音を明かしたことで信用低下になるのなら、それは信用低下ではなく、元々過信していただけです。業界関係者が魅力ある回答ができないのなら、それが実力であって、そのような回答を業界関係者に求めることがそもそも間違っているということです。
あなたが一区分所有者であるなら、管理会社に過度の期待を抱いているだけですし、業界関係者なら、代わりに気の効いた回答をすればいいだけの話です。

351さんへ

今回は管理侍さん一人の意見だけではなくフロントさんの意見も聞けて参考になりました。

たしかに私は素人ですがフロントさんのアドバイスは助かりました。

場違いだとは思いましたがここは管理会社さんが見ているだろうなと質問をさせていただきましたので同業者として

の見解が聞けたのは良かったです。

私の返信でフロントさんの発言が逆効果だと思いました？経済学まで強要するのはどうかと思います。

私から見てあなたが一番人の意見に突っ込んでしかも要領を得ない発言をし、説明不足だから他人にダラダラと解説

しているように思います。

管理侍さん、フロントさんありがとうございます。がんばります。

悪いことをする人がいるから、お金の預かり方の法律を代えると言う業界は管理会社以外にないでしょうね。
油断も隙もあったもんじゃないとは、このことだろう。

>>342さん
>>349>>351を読んで貴方の言いたいことが理解できました。
『適材適所』、『フロントと営業の混雑』のお話など、貴方のご意見は厳しくも考えさせられる内容であり、また『頂点を高く志す』という考え方、そのための自己啓発等は個人的に賛同します。
ただレスの内容のみで『管理会社は不信』と発言されるなど、やや個人的な決めつけによる発言のような印象を抱きます。
察するに過激な言い回しで刺激を与え、業界の成長、業界関係者の奮起を期待されてのこと思いますが、やや刺激が強すぎますね。

>>353
このMSコミュニティは、某新聞に顧客への情報提供サイトとして紹介されていた。
このように、私を含め顧客も閲覧できるレスで、基本的なことを繰り返しレスをし合う事にうレベルの低さを感じる。低次元を気楽に業界人間でレスできる、専門サイト（PW導入制の会員サイト）や、事務所共通端末機の接続、或いは共同勉強会や交流の場はないのかと疑問を抱く。
そのような環境のない？？管理会社業界人を気の毒であると斟酌したいが、頭を働かせれば、それなりに上手に儲けることができる業界（定期的な委託料収入・リベートあり）であるため、人材育成・情報入手の経費投入充分可能なことであり、それを考慮すると、やはり君達（組織全体としても）の努力不足をのみ感じること判定できる。
このサイトは、先述のとおり、新聞紹介の実績もあり、大きな宣伝効果を期待できる場である。上手に利用してほしい。
上手に利用するとは、賢さをアピールすることで、宣伝効果も上昇するということだ。そして、君達の知識も深まり文章能力、説明能力も上昇し、後には、応用版として顧客へのサービスにつなげる　相乗効果を期待できる大切な機会なのだ。
『３５３＝同業者＝入居済み』と自己紹介をしている。もう少し独学（周囲の同僚に聞くなど）をした上で、必要であれは質問すればよい。そうすることで、高度な質問と高質な回答のレスを期待できる。
このレス参加フロントは、私の契約管理会社ではない可能性が大きいが、君達、管理会社全体の能力向上は、
一顧客である私へ、いかなるか反映（管理費の無駄削減）される、重要なこと。広視点で助言している。
このPC前に座り打ち込む事が、私の時間の無駄にならぬ事を願いつつ、、、。

>>351さん
あなたの考え方は、いい表現をすれば合理的、悪くいえば屁理屈屋さん、ですね。
自己啓発は必要でしょう。しかし、マンション管理については、マン管や管業の資格があれば、たいていは解決できるのではないでしょうか。
あなたが、どんな職業に就いておられるのか分かりませんが、他資格をもたなければ適切なアドバイスや見識は備わらないという考えですよね。
他資格を取ることは、視野・見識を広げるのには有効でしょう。しかし、その道を究めることも大切ですし、マンション管理については、他資格云々より、関連する資格で十分対応出来ると思いますので、その道を究めていった方が、マンション管理には役に立ち、いいお手伝いができるんじゃないでしょうか。
あまり関係のない、特に難関資格にチャレンジすれば、それに対する時間が取られ、肝心の自分に直結する勉強ができなくなるでしょうから。それに、他資格を追い続けることはきりがなくなりますからね。

それから、一フロントさんがいわれている顧客第一の会社は見たことがないというのは、私も偏見かなと思っています。マーケティング論にもあるじゃないですか、「お客様は常に正しい」「お客様は神様です」と。
信用第一・顧客本位そして共存共栄の精神が必要です。
お互いに、仕事をしてやっている、金を払っているといっていたんでは、いい信頼関係は築けず、益々対立していくことになるでしょうから。
蛇足ですが、ハンドルネームを使われてなく、いろいろレスされておられるので、できることならＨＮ使われたらいかがですか。

＞信用第一・顧客本位そして共存共栄の精神が必要です。

お願いします。共存共栄はごめん被ります。
マンションは６０年近く建つことになりましょうが、管理会社は適社生存、不適社死滅が世の常ですので、勝手な考えは止めて頂きたいです。

>>356さん
>>353さんのような方も一組合員、あなたのような方も一組合員。そこに管理業務の最大の難しさがあるのです。
また、マンションで発生した問題の解決方法は一つではありません。つまり正解が一つではないのです。そういう意味では、レスが複数出やすい業界と言えるかもしれません。
あなたのご意見はいろんな意味で勉強になりますね。今後ともご指導をお願い致します。

何も一緒にマンション管理に携わっている者が、いがみあうことないじゃないですか。
共存・共栄の精神大切ですよ。
フロントと組合、そんなにいつも対立しているんですか。何を対立してるんでしょうね。
組合はどこも、部分管理だ、自主管理だ、値下げ交渉だといっている訳ではないでしょう。そんなに、無理難題を要求されているんですか。
私のマンションでは旨くいってますけどね。別に管理会社のいいなりや理事の能力がないとも思えませんし。

>>357
＞ハンドルネームを使われてなく、いろいろレスされておられるので、できることならＨＮ使われたら？
名前は『匿名さん』または前投稿番号で投稿することが多い。”NH”と示唆する意味を教えてもらいたい。まさか日本ハ〇ジングという意味かい？ならば、見当違い。
自分と似たレスや、思考回路者を見ることが多い。自分もその他大勢のうちの一人なのだなと微笑ましくなる。君達も同様であろう。自ら同一人物であると表明しない限り、不特定多数の意思とレスしているつもりで参加している。色眼鏡をかけた余計な憶測は、つまらなくなるだけだからね。

>>358
＞共存共栄はごめん被ります
離合集散の付き合いが程よい関係であると思案しているが、356意見も充分理解できる。

>>359さん
こちらこそ感謝しております。長いものに巻かれず、そして社員教育の困難さに屈せず、ご活躍いただきたい。
359さんの力が必要に思います。

>>360
マッチングしていて何より。私が理事役員幹部の経験で学んだことだが、同MS居住者は皆そうではないハズ。おそらく承知であろうが、、。

>>351
管理会社と住民との日常の接触は管理員です。フロントの方とは、一般住民は深く接することはなく、会っても挨拶する程度でしょう。
意地悪なことをいえば、長いものに巻かれることも必要悪ですよ。程度問題です。
ＨＮについては、みなさん匿名だけでなく、名乗られている方が多いでしょう。匿名では、どのレスと同じ人物かがわからないでしょう。又、フロントなのか住民なのかも分かりませんしね。
ＨＮ使うぐらいで、論じる問題ではないでしょう。

>>351さん
それにあなたに君呼ばわりはしてほしくないですね。
どちらが年長者かも分からないし、普通常識的には、敬語をお互い使うべきでしょう。
理論家ぶってるあなたのことですから、そういう常識は当然ある筈ですが。

業界関係者の皆様
特定の『匿名さん』からのご意見に対して、様々な意見が出ておりますが、一つ言えることは、この匿名さんには管理業界はそのよう見えている、ということです。
異論、反論多々あると思いますが、少なくとも匿名さんは組合運営を経験された中で感じられたことをご意見として述べられています。
それについては業界関係者として素直に聞く耳を持ち、管理業界をそのように見ている人もいる、という事実は受け止めるべきです。その上で、個人の成長、会社・業界の発展を目指して何をすべきかを考えるべきでしょう。
どんなご意見にも学ぶべきところはあります(反面教師も含めて)。私自身『匿名さん』のご意見が全て正しいとは思いませんが、議論のきっかけにはなっています。
このようなスレに参加されている業界関係者は、基本的に意識の高い方だと思いますので、更に高いレベルの情報交換ができればいいですね。決して業界人以外の基本的なご質問を拒むつもりは全くございませんが。

君、あなた、彼、彼女、YOU、・・・・代名詞を用いることに異論が？理解できぬ。
もしも固有名詞として君の名前が判明きれば、もちろん敬称付きで呼称する。
このレス参加している数名は、フロントに不向きな者が多すぎる。意識が高いと評価の声もあるようであるが、私としては真逆である。無駄なエネルギー、無駄な時間を放出しているとしか伝わらない。
（因みに、私のこれら　アウト時間も無駄であると周囲の人間から忠告されている。充分承知した上で、将来の賭けとして参加している。君達が信頼できるフロントになり、それが私に還元される日のために）
インプット、アウトプットの繰り返しにより、成長すると思われるが、インプットが乏しい。アウトの時間（レス参加）の前に、もう少しイン（情報収集・机上勉強）に努めるべきではないかい？（このような加減調節の業を身に付けることは、多種資格に挑戦することで学べる重要なことなのであるが。残念ながら君達は敬遠しているようだがね。余裕がでたら、試してみるとよい。後悔はしないはずである）
君達に社内メールはあるかい？社内メールと同格な粗末なスレを、不特定多数が閲覧できるサイトで行う神経を疑う。数ヶ月前まで、私もこの『分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換』の題目を見て、覗く事すら躊躇していたが、新聞で紹介されるほど公の場だと理解した（遠慮不要）。楽しみに覗いてみたら、このレベル。がっかりと遺憾。このような連中に金を投入していることが馬鹿らしく思えた。おそらく、私と同様に、他の居住者がこのレスを覗きはじめたら、同様の事を感じるであろう。

別スレ『普通議決での議決されたものは何でも有効か？』で、とても気の毒な相談をされている方がいらっしゃる。
数件、回答があるが、ご本人は納得できていないようである。第三者からみても同感の回答。条文・事例をより列挙し、納得のできる回答を差し上げてほしい。尚、発想を転換し、例えば、転売も考慮し、補填をどう勝ち取るか等々アドバイスして欲しい。君達の手腕と、宣伝効果の発揮の場だ。

今日は、仕事が休みであった。外出先でも気になりレス参加している。
ハマリ込まないよう、そろそろ自分を律し退散したい。たまに覗いた時、くだらないレスをしていないことを願う。管理侍さんの統率次第であろうか？

>>354さん
>>悪いことをする人がいるから、お金の預かり方の法律を代えると言う業界は管理会社以外にないでしょうね。
>>油断も隙もあったもんじゃないとは、このことだろう。

お金を預かっていること自体が異常ですよ。
金融関係（証券や商品取引含む）以外で、これだけ多額のお金を、日常的に預かる業種が他にありますか？
人間が大勢いれば、必ず悪い事をする者が混じっています。不正を防ぐには、性善説では駄目で、システムを変えなければなりません。

本来なら、お金を預からないのが一番いいので、原則方式以外は禁止してしまえばいいと思うのですが、いろいろと差支えがあるんでしょうね、きっと。

>>356
こんなところで高度な質問や回答をもとめられても・・・
スレタイも理解できない人に言われたくないよね。
月々戸当りたかだか数千円しか支払っていない区分所有者に見下されているフロント諸君。
私は応援しているよ。元フロント・現カフェ経営者の区分所有者より。

>>366
あんたほんとにフロントか？
あんまりレベルのひくいこと言わんでくれ。恥ずかしい。

>>368
あなたはフロントですか？

>>365
君はいろいろ人のことを批判してるが、さぞかし、君自信はすばらしい能力の持ち主なんだろう。
別スレの件のことを述べているが、君は多種資格保持者ということだから、人まかせにするんではなく、君自信で意見をいうべきではないだろうか。
困っているものがいれば、多種資格保持者の君の見解を必要としているかもしれないので。
僕はこういったスレをみて、落胆はしていない。君はマンション管理に何を期待してるのか。こういう連中に金を投入してたのがバカらしく思えたといってるが、バカらしいんであれば、自主管理すればいいんだよ。
そして、期待するものがあったら具体的に何を管理会社に望むのかを明確にすべきだ。
君の述べているのは抽象論だけに過ぎない。

＞お金を預かっていること自体が異常ですよ。金融関係（証券や商品取引含む）以外で、これだけ多額のお金を、日常的に預かる業種が他にありますか？人間が大勢いれば、必ず悪い事をする者が混じっています。不正を防ぐには、性善説では駄目で、システムを変えなければなりません。

その通りです。管理会社も不況の影響は強く、従業員への給与待遇の締め付けが強くなれば、目の前の通帳、カラ請求書が気になりだして、つい一時的流用をするのが目に余る現象となり、適正化法施行規則の一部改正で繕っているが、それ以前に、管理組合側も輪番指名制で、無責任、無知な役員の大量生産して、管理会社任せの体質もその一因である。

>>370さん
＞君は多種資格保持者ということだから、人まかせにするんではなく、君自信で意見をいうべきではないだろうか。
そんな挑発に>365が便乗するかな？
365が、別スレ主さんから、お金を貰うか？だけど、直接アドバイスすることはあっても
フロントさん達や多数の人が、簡単にスレ回答見れて、タダでお勉強させてくれるようなそんなボランティア精神は365にはないと思うな。だけど、私も本心は私も365の回答を見たい。意外と勉強になるかもだし。

>>372さん
365はあれだけの大口を叩く人なんですよ。そして、フロントに対し、マン管・管業の資格しかもってない者はプロのフロントとしての見識は不足する、だから出来るだけ多種資格をとるべきといっています。これについては、当たり前のことではありますが。
何の仕事をするにしても、多種資格が必要といってますので、当然彼は多種資格保持者だと思います。
だから、自分で他スレをみてそのスレ主が困っているんであれば、多種資格保持者としての見解をのべるべきではないでしょうか。それを、フロントのみなさんよろしくお願いしますというのは、あれだけ、批判してたわりには、無責任のような気がします。
本当に実力があり、見識が備わった人なら、今までのようなスレをしないのではと思っています。私自身は、彼を高く評価してませんし、人格的にも低い評価しかしてませんので、少し偏った意見になっているとは思います。
370のレスは彼に合わせた文面になっています。

>>373さん
３７２＝３７０ということ？
ではなくて、真似しているってことですよね？
３７２は、素人なので、無責任でも仕方ないような気がしますが。見解レスするかな？？？？？
あのスレ主の件、面倒くさそうで、どっちも、どっちも・・・・って思いました。
スレ主にも非がありそうで、そこをかばうことをは、難しいそう。
冷酷な３７２なら放っておくような気がするなぁ。君が悪い！諦めたまえ！！って（笑

マンションの管理の適正化の推進に関する法律っていう名前の意味を考えてください。
この業界、以前はいかに適正でなかったか。いままで適正でなかったから、法律が出来たんです。
私は、もちろんフロントです。今年で１５年目になります。
私はいまいる会社を誇りに思っています。いろんな意味でね。

>>376
同じフロントとして、どの部分が恥ずかしいと思ったんですか？

管理会社の皆さん、最近、外人の区分所有者が増えていますので、当社は当面、管理規約、委託契約書の英訳、中国語訳版を用意してますが、これ以外の外国語訳の必要性はありますか？

>>376他
愚問、愚文を書く姿勢。

>>377

英語版・中国語版以外で必要なのは韓国語版でしょう。
地方自治体で用意している外国語訳の文書なども英・中・韓三カ国語のパターンが多いです。

>>377

外人の区分所有者が増えているくらいなら、居住者はもっと増えてるんでしょうね。
広報を翻訳するのが先かも知れません。あと、エレベーターに閉じ込められた時の対処法とか、避難タラップの使い方とかも。

長年日本にいる華僑とか在日韓国人なら分かりますが、日本語を読めないのに日本でマンションを買う人がどんな人なのか、そっちの方が興味あります。

>>377さん

ちょっと嫌な話をします。

管理会社としてそういった物を用意しておくというのは、良いことだと思います。
しかし、規約にしろ契約書にしろ、一度翻訳してしまえばお終いではなく、変更があるたびに翻訳をし直さなければなりません。それに、管理規約や委託契約書に目を通すくらいの人なら、総会の議案書や議事録も見せてほしいと言ってこられるでしょうし、そうやって作業量が増えると必ずコストアップになります。
増えたコストは、結局は、委託費の値上げや、翻訳の有料化につながります。そうなった時に、管理組合が、それを必要な費用と認めるかどうか、疑問が残ります。
さらに、そうやって、「外国人でも住みやすいマンション」になると、外国人が集まってきます。それを望まない組合員は、かなり多いと思います。

>>381さん
世界経済は中国を中心に回り始めていることはご存知ですよね？
日本への中国人観光客激増に小売店等も対応していっています。近い将来中国人富裕層が日本のマンションを今以上にどんどん購入し始めるかもしれませんよ。
一方、管理会社として海外進出を考えたことはありませんか？デベ、ゼネコンだけが海外進出し、管理会社が進出しない理由は無いでしょう。
一フロントさんがおいくつかはわかりませんが、まだまだお若いのでは？フロントとして日々の業務に追われている現実は理解できますが、もう少し夢を持ちましょうよ。せめてこんなスレの中くらい。

>>382

おっしゃる意味は分かりますけど、区分所有者は観光客とは違います。

彼らは、不動産を買ってこの国で暮らし、日本社会の一員として生きていこうとしているのです。人種や文化は、個人的にはどうでもいいと思います。しかし、少なくとも日本語が読み書きできない人を受け入れるだけのシステムはまだ国内には整っていないと思いますよ。

大体、売買契約書は日本語じゃなかったのか、登記申請は母国語で書いたのか、購入時の重要事項説明は母国語で受けたのか、と考えると、必ず誰か両方の言語を分かって、しかも、不動産に詳しい人物が間に入っているはずです。日本語が読み書きできるようになるまでは、その人が面倒を見るべきであって、管理組合が身銭を切って翻訳を頼む必要は無いと思います。

賃貸で入っているだけの居住者なら、一時住まい（＝お客さん）かもしれないし、実際にいろいろと支障があるので、居住者向けの広報などは、本当に翻訳が必要でしょうけど。

>>一方、管理会社として海外進出を考えたことはありませんか？デベ、ゼネコンだけが海外進出し、管理会社が進出しない理由は無いでしょう。
>>一フロントさんがおいくつかはわかりませんが、まだまだお若いのでは？フロントとして日々の業務に追われている現実は理解できますが、もう少し夢を持ちましょうよ。せめてこんなスレの中くらい。

海外進出は、考えたこともありますけど、まずは国内での競争に打ち勝ってからにします（笑）
それに、この仕事は広い範囲の分野の知識が必要ですので、法制度も物の考え方も、気候も、何もかも違う外国で、それらを１から集めていくのは、ちょっと気が遠くなります。自分は比較的若い方だとは思いますが、それでも腰が引けてしまいます。
２０歳前後の、右も左も分からない頃なら、勢いで飛び込んでいけたかも知れませんね

誰が観光客にマンション売ると言ってるんですか？
それに外国人区分所有者＝居住者とは限らないでしょう。セカンドハウス、別荘、ビジネスの拠点、あらゆる可能性があるのがわからないのですかね？
あなたが経営者なら国内ですら勝ち抜けないでしょうね。
たかだか外国語訳の文書作成にどれ程の経費がかかるのですか？それくらいもできない管理会社なんてつまらないですね。
外国進出するなら、買収、合弁とか手法はあるでしょう。『１から集めていくのは、ちょっと気が遠くなります』ってねぇ…。
そんな感じだから業界内外から低レベルと言われるのですよ。

>３８２ ３８４

このスレから離脱後も、参考になるので貴方のレスは読ませて頂いています。
しかし、３７７さんのレスに端を発した上記レスは、切れ味に欠けると思うのは私だけでしょうか？
いつもの様に現状の業界人の資質向上に寄与するコメントを期待しています。

管理会社の多くは、賃貸マンションの管理も受託しているのではありませんか？
その場合、外国人居住者用に「居住のルール」位　作成しているのでは？

一般物件の分譲貸しのケースでも、これを流用すれば済む事でしょう。
高所得外国人も居住する高級？賃貸マンションでは、契約書の段階から整備されています。

翻訳拒否するために、ここまで反発？呆れる。
単に、語学に堪能な人材がいないからと、言い訳かい？
>>377への回答なら、せめて仏語・韓国語くらい、候補にしておくれ。
やはり、企業集団の中、離島で生活する君達には、語学すら受け入れることはできぬか（笑

管理侍さんは、一般企業でも、充分通用できる思考の持ち主であるが、気苦労を察するよ。
あと１０年足らずで定年ならば、彼らに飲み込まれず、どうかご活躍を。
２０年以上あるならば、顧客側としては惜しいが、侍さんの他業界への転職を勧める（景気回復後）。
１０～２０年の残在勤期間ならば、微妙であるが、是非、賢者の仲間を増やし、低能君達へのリストラ対策
をお願いしたい。彼らは不要だ。
低能は、すぐ集団で、賢者へ歯向かい、押し潰そうとする思考しかなく、世の屑だ。散れ！！！

>>385
野次馬さん＝現役監事さんですか？いやー懐かしいですね。
私の刀も少し錆びたでしょうか？
実は今まで特定の同業者に真っ向から反論のレスをほとんどしたこと無かったんですよ。そういう意味では少し微妙な感情が入ったかもしれませんね。
また是非ともご指導ください。

デベの国際化は見るべきものがあるが、その配下？の管理会社は外国語と聞いただけで未熟をさらけ出しているね。
ビルの賃貸しには弁護士介在で何とか誤魔化せるが、分譲となると個人相手だから管理会社は右往左往し、それに任せきりの管理組合は異人排斥の明治以前の状態とは恐れ入りました。田舎ですね。

日本のマンションの戸数、いくらあると思うんですか。確かに、外国人が日本でマンションや別荘買うのは、増えてはくるでしょう。日本人がハワイやオーストラリアで買う感覚と同じですよ。しかし、日本人が外国で家を買うとき、日本語の契約書やマンションであれば、規約等に日本語を期待して買ってますか。それも各分譲ごとに。
そんなこと考えるより、日本での管理会社と管理組合の問題を解決していく方が先ではないですか。
フロントが全員マン管や管業の資格を保有し、よりプロ化するとか。よりよい組合管理をどうしたらサポートしていけるか。これからの管理会社はどう生き残りをかけて、どの方向に向かっていけばいいのか等を考えていく時じゃないですか。
発想としては、何も問題はないんですが、フロントの方のレスのやり取りとしては、ちょっと観点が違うのではと思いますけどね。

>>384
>>それに外国人区分所有者＝居住者とは限らないでしょう。セカンドハウス、別荘、ビジネスの拠点、あらゆる可能性があるのがわからないのですかね？

どんな使い方をしていようが、持分に応じて区分所有者として権利と義務を持つのです。規約によるでしょうが、少なくとも居住していれば理事にも理事長にも成れます。
総会の議案書や議事録、理事であれば理事会の開催案内・議事録・資料、全て翻訳するのですか？

と、ここまで書いておいて、今更ですが、私の最初の>>377さんへの回答が間違っていたことに気付きました。

↓が、私としては正しいと思う回答です。
「管理会社として、いつでも翻訳できる体制は整えておいた方がよいが、前もって翻訳しておく必要はない。その区分所有者から要請があったときに翻訳すればよいし、費用がかかるようなら、その区分所有者が負担すべき」

前もって、翻訳が必要な書類や言語を想定して翻訳しておくというのを、前提条件のように思い込んでしまい、話がおかしくなってしまいました。周りで見ていた方を含めて、お詫びします。

>>あなたが経営者なら国内ですら勝ち抜けないでしょうね。
>>たかだか外国語訳の文書作成にどれ程の経費がかかるのですか？それくらいもできない管理会社なんてつまらないですね。
>>外国進出するなら、買収、合弁とか手法はあるでしょう。『１から集めていくのは、ちょっと気が遠くなります』ってねぇ…。
>>そんな感じだから業界内外から低レベルと言われるのですよ。

国外の管理業界の事情は詳しくは知りませんが、その国で管理会社に対して何が期待されているのかが分からないと、買収にしろ合弁にしろ、どこを相手にすればいいのかさえ判断できないですよ。
最初から授業料と考えて、（現地の）会社一つ二つ潰す覚悟で行くならともかく。
その上で、現地のお客さん達の物の考え方や生活習慣、法制度、商習慣その他を理解して、さらに管理の仕事が良く分かっている人材がこちら側に必要です。そうでなければ、合弁・買収した先のコントロールができませんし、一方的にこちらのやり方を押し付けても失敗するのは目に見えてます。
そんな優秀な人材がいれば、国外進出する前に、まずは国内のシェア拡大に向けたいです。
マンションの新築も落ち着いてきて、管理会社同士での物件の取り合いも増えてきていますが、管理のレベルまで含めて考えれば、まだまだ国内市場は飽和していないですよ。

それに、現状の管理会社が、国外のことを考えるまでのレベルに達していますか。それだけの人材がいますか。
まず、自分の会社のフロントの現状をみてください。
まず足元からしっかりしていかねばならないでしょう。
私も企画にいていろんなアイディアを出したり、かなり飛躍した実現不可能なことでも提案したりしてましたよ。
しかし、そういった大胆な発想も必要ではあります。現実だけ見てたのでは、範囲が狭まり、おもしろい企画は出てきませんからね。
現状の管理会社のやるべきことは、まず足元をしっかり固めることが大切でしょう。それが現実です。
私は管理会社とは関係ない者です。

>>386さん
貴重なご助言ありがとうございます。
一言申し上げますが、業界関係者から様々な反論意見が出ておりますが、彼らは低レベルであっても低脳ではないと思いますよ。
私も長い間フロント経験があるのでわかりますが、フロントをやっているとどうしても『マンション』という狭い世界に閉じ籠もりがちになります。それは職人気質に近いものかもしれません。それがある意味では低レベルを招いているのですが、私は低脳では無いと信じたいです。

>>389
どちらが先とか順序の問題ですか？ニーズに対応する企業姿勢の問題でしょう。あなたが言われる優先順位の高い問題と同時に進めればよいのでは？
私も今すぐ全てのマンションで対応すべきとは言ってません。ただ、日本でマンションを購入するなら日本語くらい読めるべきだ、という考え方の会社は、はっきり言って国内の競争に勝てるのか疑問です。外国語対応の会社と日本語のみの会社、外国人が購入の際にどちらの会社を選択するかですね。
もう少しわかりやすく言えば、これはただ文書を訳しているかどうかの問題ではないのですよ。そういうところにまで気遣いのできる会社がどうか。企業姿勢の問題です。

横からになりますが
>>393
第一義的には、日本語の読み書きができない人が、問題なく権利を行使できるようにしなければならないのは、管理組合です。そのために、どこまでの事をするかを決めるのも管理組合です。
それを決める過程で、「こういった事ができます」「そのためにこれだけのコストがかかります」といった事を提案するのは、管理会社の役目ですし、決まった結果にできるだけ協力するのも管理会社の仕事です。

さて、ここで、管理組合に「日本語が読めない人でも買いやすいマンションにしたい。そのために費用をかけても構わない」という意思があれば、それは顧客のニーズと言えますけど、現状ではほとんど無いのではないでしょうか？

デベロッパーがそういうマンションを建てて売ろうとしているのなら話は分かります。そういった所から仕事を貰おうと思えば、当然外国人への対応ができないと話にならないですしね。この市場に参入しようとしない事を指して、低レベルだとおっしゃるのなら、その通りです。

個人的には、まだまだ先の話だと思いますよ。その前に、日本人相手に満足行くサービスを提供できるようにならないと。

私はこの業界と全く関係の無い企業を卒業しましたが、縁あってＭＳを取り巻く業界の実情を知る事になりました。
良く言えば、管理業界は大きな可能性を持っていそうです。（悪く言えば、改善の余地が余りにも大きい業界）

私自身ＭＳ住民ですので、区分所有者の立場でこの業界（日本のみならず一部の外国事情も）を見ています。
日本人の特徴は土地所有に対する価値観が、庶民と云えども異常に高い事にあります。
その延長に旺盛なＭＳ所有意欲があります。そのくせ少額の金銭に無頓着です。
（お金の事をうるさく言わないのが美徳と思っている？）

この環境が、大した努力をせずとも大方の管理会社を儲けさせており、レベルアップの必要性も感じさせてない？
しかし第一線にいるフロントはその恩恵に与っている？
私の知る多くの関係者は、自らをクレーム産業と自嘲しています。（失礼ながら高収入とも思えない）
まあ、経営者の責任でしょうが‥

どこの世界でも、経営環境の具体的変化を最初に感じ取ることが出来るのは最前線です。
フロントの皆さん、自ら感じ取った改善ニーズを経営者に具申しませんか？

戦後の日本を牽引した団塊の世代が続々とリタイヤしている昨今、管理組合も侮れなくなりつつありますよ。

>>390
あなたの会社の国内シェアが今どの程度なのかによっては、そういうご意見になるかもしれませんね。
ただあなたは今経営者ですか？違いますよね。国内シェアの問題など、今の経営者に任せておけばよいのですよ。
あなたは将来経営に携わりたいと思いますか？もしそういう夢があるのなら、10年後？20年後？あなたが経営者になる頃に業界はどうなっていると思いますか？
その頃の業界であなたの会社が勝ち組となっているために、今から何を目指し、どうすべきと思いますか？
そもそもあなたが経営者になるためには、今何をすべきだと思いますか？
将来国内シェアでは劣っていても、世界シェアではトップになる会社が出てくるかもしれませんよ。
私の話が夢のまた夢だということはよくわかってます。でも最初に言いましたよね？夢を語ろう！と。

>>396
私は、経営者ではありません。将来、幹部になることはあっても、トップになるのは避けたいと願っています。そういう種類の人間です。
世界を又にかけて活躍するのも興味が無いとは言いません。

でも、それよりも、マンションに住んでいた人が一生を終える時、「この家に住んで良かった」と思えるようにしたいと願っています。そこまでの道筋は、ひたすら現実の問題と向かいあい、一つ一つ片付けていく事の繰り返しです。

若く優秀な人材を引きつけようと思えば、夢を持てる業界にしないといけないでしょうが、一方で、ちょっとした機会に感謝されるだけで満足する人間もいるのですから。
地味な仕事ですけど、その中にも面白いことはいくつでもあるし、本当に人に喜んでもらえる事だってあります。私はこの仕事を気に入っていますし、（心の中で）誇りに思ってますよ。

もし経営者の視点に立つとすれば、お客さんと仲良くした上で、従業員が普通に家庭を持てるだけの給料を渡して、毎日家に帰って子供と話ができれば、それで十分だと思っています。それが夢と言うならば夢かも知れませんね。

>>397
あなたの志向がよくわかりました。お名前の通り生涯一フロント(職人)として終えられるのなら、それも良いでしょう。
ただ管理職としてメンバーを育成する立場になった時、それだけでよいのでしょうか？(既にその立場かもしれませんが)
『経営者の視点に立つとすれば』ということで夢を語って頂きましたが、全ての経営者があなたと同じ夢を持っていると思います。しかしこの時代その夢を達成し続けることがどれ程難しいことか…。そんなに簡単なことではないです。その夢を達成するためにどうするかですね。

>>398さん
理想論をいっておられますが、現実問題として、外国人対策についての取り組みは誰がするんですか？
あなたがされるんですか。それとも会社がするんですか。ただ、提案をするだけですか。
夢を語るのはいいんですが、もう少し具体的に誰がどうやって行動し、将来のあるべき姿はこうなるという夢を語らないと、単なる夢物語で終わってしまいます。
会社で自己啓発として、チームを結成し、将来の管理会社の進むべき道を研究するとかが、必要なのではないですか。外国人対策にかぎらず。

>>399
まさか私が辞書を片手に翻訳するとでもお思いですか？残念ながら私にそんな能力はありません。
そんなの専門家に依頼するに決まってるでしょう。そこまで説明しないと議論にならないのでしょうか？
理想を語れないのならリーダーの資質ゼロです。

>>400
理想を単なる理想・夢物語で終わらせるのか、理想をより現実的なものに結びつけていくのかという問題です。
単なる夢物語では、会社も動かないでしょう。
あなたが辞書を片手に翻訳しろとはいってないですよ。その行動に移すのを誰がするんですかといっているのです。
理想・夢物語が語れれば、リーダーの資質があるとは、又おかしな発想ですね。
理想をいかに現実化・具現化することこそが、リーダーの役割・資質ではないんですか。