- 掲示板
ことらは、分譲マンションの管理会社に勤務している人。（そのうちいわゆるフロントマンと自認している人たち）専用の雑談・意見交換の場です。
ここでは、購入予定者や、すでにマンションにお住まいの方々が多数見ているにもかかわらず、全て本音で語っていただける、正直者のみ参加願います。
「きれい事」「建前」は不要です。
[スレ作成日時]2009-02-19 23:40:00
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分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換
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283 匿名さん
資格は種類問わず無いより保有しているほうがよい。しかし単数資格保有者は視野が狭く応用力がないため、結局使えない人間が多い。関連資格を複数保有している者は、あらゆる角度・視点から物事をとらえられるため応用力を活かし結果として信用できる。また関連資格も、無関連資格も保有している者はあらゆる分野で発想・ひらめきに優れており一目置かれる。しかし、残念ながらこのような優秀な人材は３Ｋ仕事・営業・フロント・接客など他人に媚びる仕事は選ばない。
結論としては、分譲マンション管理会社に勤務しているフロント・管理人・支店営業所事務員は期待できる人材は存在しないということだ。
優秀なのは、社長・秘書・一部の人事部・一部の企画部に所属している者だけで、顧客にはなんのメリットもないと
いうことだ。『マン管資格あります』を売り文句にしている管理会社の手口に惑わされないことだ。弁護士・税理士・建築士・電気管理士・宅建・ＦＰ・行書・税理士・簿記２・秘書・土地調査他 保有していれば信頼してよいと思うが。まずいない。 -
284 匿名さん
私は管理会社の者ではないけど、資格を一つしかもっていない者は視野が狭いというのは偏見じゃないですか。
それまでの人生・社会経験があるんですよ。
一つしかないといえば、弁護士でも建築士でも税理士でも一緒ですよ。それしかなければ、視野が狭く使えないという論法はすこしおかしいのでは。
フロントにも優秀な方はおられるでしょう。それをすべてダメという考えには無理があります。 -
286 匿名さん
>>284
やはり応用力がなく、解釈が狭い。使えない人材のようだな。
マンション管理士と、弁護士・税理士を単純比較するとは。
弁護士資格１つ、または税理士資格１つで、他業（例えば社労士業など）を兼業できるのだよ。
難関資格は、それだけ科目数も多く、深い知識が必要なのだから当然だ。マン管レベルとは雲泥の差なのだよ。マン管はマンション関係しか通用しない。
マン管資格１つ所持しているだけ、或いは業務管理主任＋マン管理程度で誇示する人は、その程度の能力なのだ。脳みそがそれだけでパンパンってことだ。ある程度のＩＱなら、もっともっとと知識に欲深くなるものである。
Ｗライセンスという言葉を耳にしたことはないのかい？マン管～宅建～行書～文章検定～簿記～接客検定, 社労士～行書,ＦＰ～簿記,旅行管理～ＪＲ時刻検定～土地検定～語学検定 ・・・他。
悔しければ、資格知識をより増やし本物になれ。
実務なんてものは環境によりけりで当てにならぬ。ぬるま湯に浸かり続けたものは結局何年いてもつか使えない人材だ。 -
289 匿名さん
>>288さん
>>286は >>284に対する批判をしているんですよ。だから287で答えたんだけど、あなたはその意見に99%も同意するんですか。
あんな内容のレスをする者に対して。
マン管士はマンション関係にしか通用しない。それでいいんじゃないですか。その為の資格なんですから。
税理士は誰に対して通用するんですか。司法書士、弁理士、建築士等みんな資格以外の分野に通用するんですか。
そして、彼等はすべて他資格を数多くもっていますか。
管理会社勤務者は、管業・マン管士をもっていればよく、その分野を奥深く勉強していけばいいんですよ。
勿論、他資格をとりたければとるにこしたことはありませんが。
あなたは、自分の職業を軽視されたのに、反発しないんですか。管理会社には期待できる人材は存在しないとまでいわれたんですよ。そしてあなたまで、せめて優秀な奴は殆どいないにしてくれといっているんですからね。 -
290 管理侍
>>289さん
まず大前提として私は管理会社の業務に誇りを持っていますよ。
ただ>>286さんのご意見は一企業人として広く考えたらすばらしい考え方だと思いますよ。
彼は資格そのものに価値があるとは言ってないと思います。資格を取得する過程で得られる知識を評価しています。それが一つより二つ、三つと異なる資格を取得すれば、その過程で得られる知識は幅広く、より深くなります。それを資格を持たない者が否定するのは＊＊＊の遠吠えでしかありません。ある知識をとことん深めるには、他を知ることも重要です。そうでなければ偏った考え方になる恐れがあります。資格論としては100％頷けました。
ただ管理会社、とくにフロントに対しては極端なご意見でしたね。しかし私もフロント経験者ですが、管理会社・フロントの業務は客観的に考えて私自信、決して高度な知識や技術を要する仕事ではないと思ってます。そういう意味でも286さんのご意見に賛同しました。ただ、レベルの高い仕事ではないが、管理業をしている者の中にも、どんな業界でも成功しそうなずば抜けた人間もいますからね。少数ですが…。
以上が私の意見です。 -
291 匿名さん
しかしみなさんフロントマンなのか、マンション住民なのかなんだかしらないけど、えらく真剣に考えてるんですね。
びっくりしました。
私は某管理会社のフロントをやってますが、資格は、管業・マン管・宅建・保険代理店特級・FP２級・区分所有管理士をもってます。全てアホでも取れる資格ですよ。私は高卒で勉強嫌いですが、それでも取れました。
しかし普段はまったく使いませんね。（管業以外ね）それでも、組合とは仲良くやれてるし、知識や資格なんて対していりませんよ。この商売は。
所詮営業的センスがないと勤まりません。たま～～～にマン管士を総会に出席させている場合がありますが、センスがなさすぎて、何しに来たのかかわいそうになります。やはり、営業センスがない人は何をやっても無駄ですね。
ま～フロントの皆さんには釈迦に説法ですが、資格なんて所詮飾りですよね。っと言うかマン管くらいでステータス感じてる人っているのかな？少なくとも管理会社の社員にはいないだろうな。
おそらくだけど、マン管の受験生が全員フロントの場合は合格率２０～３０％はあるだろうね。 -
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292 ふーろーんーと
>>277
すみませんが、うそはついていませんよ。
マン管士が「私が所属する支店では約半数」と言っているのですよ。具体的に言いますと、フロント１１人中５人です。（ま、事務員は抜いてますけどね）
あと、マン管士の台頭と言いますが、どこに台頭しているのでしょうか？我々は、正直言ってマン管士より、日本ハウとか合人のほうが怖いです。
マン管士＝ヤカラ、独立系＝敵 という認識ですね。
あと、すみませんが、管業は持ってますよ。それと、マン管は１ヶ月勉強すればというのも、可能です。
住民さんみたいに０から勉強なら３ヶ月はかかると思いますが、フロントだったらそれくらいで取ってもらわないと恥ずかしいですね。私の部下なら確実にC査定です。 -
294 ２８９です。
管理侍さん
直接関係のない他資格をあれこれ取ることよりも、まずその道を究めることの方が大切ではないでしょうか。
確かに他資格はあればそれにこしたことはありませんが。
その道を究めていく中で、関連することを勉強していけばいいと思っております。
フロントの方は、組合から相談された場合の提言やアドバイス、情報提供も必要です。
例えば
＊新法が施行された場合の情報提案
＊地デシ化に対して、電波障害地域に対する対応はどうすればいいのか。又、他組合の取り組み例とかのアドバ イス
＊保険について
＊大規模修繕計画や自主点検のポイントの説明
＊滞納金対策 判例は
＊その他諸々
このマンコミのスレだけでも、いろんな問題点や考え方があり、勉強する価値がありそれが見識を広げられると
思います。
税理士・ＦＰ・社労士・行書等の資格をとる努力をするよりも、ずっと仕事に役に立つだろうし、仕事の幅もでて
くると私は思っております。 -
295 匿名さん
>>292
東京の管理会社の資格取得者（一応大手）
管理会社名 マンション管理部門従業員数 管業取得者 マン管士取得者
伊藤忠アーバンコミュニティ １，４１８名 １６７名 ５２名
コスモスライフ ２，２６９名 ４５７名 １２２名
住友不動産建物サービス １，０５５名 ３７６名 ８４名
総合ハウジングサービス ５６２名 ３７名 ９名
三井不動産住宅サービス ９７３名 ４４８名 １００名
ユニオンシティサービス １，０３０名 ７５名 １６名
長谷工コミュニティ ７２０名 ４４８名 １３１名
東急コミュニティ ５，８６５名 １，１４５名 ４１２名
大成サービス ５９５名 １９２名 ２９名
これを合計すると １２，４８７名 ３，３４５名 ９５５名
取得率 ２６．８％ ７．６％
マンション管理部門の従業員数には、事務職含む。
これを見ると、長谷工、三井不動産には優秀な人材がいるのかな。
１ヶ月程度勉強すれば誰でも取れる資格であれば、それを仕事としているのであればもっと取得者が多くていい
のでは。数多くの資格云々より、まず必要な資格をとるべきではないの。
これは、ある程度大きな企業の平均だけど、小さい管理会社をいれれば、当然取得率はもっと下がるよ。 -
296 入居済み住民さん
>>294
申し訳ないですが、その程度の列挙事項ならば居住者でもできますし、逆にフロントへ情報流してあげてますよ。
極めるというのであれば、”日本全国”の管理会社、ＭＳを調査し追及してくださいね。。世界中での調査結果ならばもっとよいです。294さん管理会社と他数社との比較ではないですから、ご注意くださいね。
できますか？
サンプル収集方法、過程、着眼点・・・これらも応用力の差で答えが大きく変わりますよ。そして、信頼度に差が生じ、管理会社への評価として結果がでると思いますよ。
お料理と同じで、カレーライス研究についてカレー粉ばかり研究するよりも、他品からのヒントの方がよりおいしいく簡単にできるものでしょ。これと同じではないかな？カレー粉の種類ばかりあれこれ試すより、チョコレート・牛乳・アイス・マヨネーズ・納豆・ビール他色々。調理方法も、一旦、速冷凍してしまう等々。
食べ物に人それぞれ好みがあるように、ＭＳ住民もそれぞれ考え方が違います。深く少ない引き出し持つフロントより、適度な深さで沢山引き出しもつフロントの方が、多数相手にするＭＳフロントとして必要だと思います。
戸建なら前者（深く少なく）の方でもよいかもしれませんがね。ＭＳフロントは おまとめ役でもありますからね。 -
298 匿名さん
>>296さん
それぐらいといいますが、地デジ対応についていえば、総務省見解の基本的なものは調べれば簡単に分かるでしょう。
では具体的にどうすれば一番いい方法かはいろんな見解が分かれており、総務省もあいまいな部分があり組合の対応としては難しい局面にたたされているのが実情です。
電波障害に対する調査はどうするのか、又すぐやるべきかどうか。電波障害施設の改修をやめて一時金方式で対応する方法がいいのか。現在補償している住戸で障害がなくなった場合のアナログ設備撤去をどうするか、そのままにする方がいいのか。
マンションが出来た時、電波障害をひきおこし、補償していたが、アナログに変わり障害が取り除かれた住戸に対する扱いとその後建設されたビルとの補償割合等はどうするのか。等々まだまだこの問題は数多く残されています。
フロントでこの問題で答えられる方がどれくらいおられるんでしょうか。 -
299 匿名さん
>>297
私も一応難関大学の法学部にいましたが、マン管士の試験合格するのに苦労しましたよ。幸い１回で合格できましたが。通信教育で８ヶ月かかりました。１日３時間以上は勉強しましたよ。
区分所有法やマンション管理適正化法、都市計画法、建築基準法、建物・設備等は勉強したことはなかったですからね。民法や会計にしたって全然授業とは違いますし。
標準管理規約、不動産登記法、宅建業法、簿記等も勉強しなければなりませんし。
それは別にして、マン管士の資格をとる者の場合でしょう。フロントや自己啓発として取る場合のことをいっているんでしょう。それが１ヶ月でとれるといっているのがおかしいんです。
関係者の資格取得状況ですら ２９５の通り低取得率ですよ。管理侍さんは高く評価されてるんですね。１ヶ月の勉強で合格されたんでしょうね。 -
300 匿名さん
所詮このスレはフロントの者が数多くおり、部外者の私が頑張っても、反発されるだけでしょう。
フロントの方も、もう少し人の意見に素直に耳を傾けることもしないといけませんね。
フロントの社会的地位を上げることが、会社の発展に繋がってきますので。 -
301 管理侍
>>294さん
つまりは資格を取得する順序のお話ですね。自分の仕事に無関係な資格から取得する人はいませんから、当然自らの業務に直結する資格を取得するのが先ですね。私がお話したのはその次のステップです。業務に直結する資格を取得し、実務を行いながら極めていく、その過程の中で関連する別の資格を取得することは、業務を極める上でとても有効だと思います。とくにフロントのような不特定多数の方を相手にする仕事では、あらゆる知識を習得していることは営業的な観点からも意味があると思います。資格習得はそのための手段に過ぎません。
ちなみに私は優秀ではありませんので、マン管士は１日３時間４ヵ月程度勉強して合格しました。１ヵ月は私には無理ですね。１ヵ月で合格可能な人がいることも否定はしませんが。 -
302 294です。
管理侍さん
フロントの方は、もう少し勉強されて自分の仕事に関係のある、特に管業については最低限必要でしょう。
NO.295の実態をみてどう思われますか。あの取得率をみて、フロントとはそういうものだと思われますか。
管業すら取得してないものが、組合に対して助言や相談事に乗れますか。そういう者がマン管と聞いただけで拒絶反応をおこすんです。これを書くと反論されそうですが。
他資格を取る前に仕事に直接関係のある管業を取らずに、どんな立派なフロントになれるのでしょう。
実務があるから大丈夫ですか。基本的な知識はなくても。
マン管とか他資格は資格取得までいかなくても、勉強すれば済む問題かもしれませんが。
マン管の１ヶ月云々は流れでレスしただけです。 -
303 匿名さん
>>299
難関大法学部かつ、宅建１０月受験し１１月マン管ならば、１ヶ月で可能。難易度は、決して合格率とイコールではないですよ。
話を少し逸らしますが、医療系免許取得率は６０％。受験者は優秀な学生が医学を中心に知識を吸収し問題を解く。誰でも受験できないのです。 社労士は短大大卒以上で８％。行書は誰でも可で８％。
フロントさん、居住者に『マン管あります』で通用しないのよってことは念頭においておいてください。
居住者からみれば所持なしフロントより『マシ』の次元です。居住者がフロントを指名してよいとしてくれるなら、同額払うなら、保有者を・・・という程度です。っというか、マン管資格保有は当然であり前提。地デジ、保険、修繕、判例・・・そんなの業務中にちゃちゃっとやっておしまいでしょって感じです。
それ以上を期待しているのですよ。分かりませんか？仕事のアフターに自己啓発、または勉強嫌いなら、大物のコネつくって何かの時に、居住者にいいものを安く提供できるよう人脈づくりに励めって言っているのですよ。
医者の言うこと、弁護士のいうこと、信じるのはなぜか？それは、難関資格を突破したからです。
マン管資格を難関資格とは若干知識のある居住者は思ってない（理由は↑３行目～）。だからよほどの誠意を日頃から示さなければ、信頼関係は築けないのです。
委託料もらっているなら、もっとあらゆる面で勉強してくださいな。このレス参加フロントは、精神論も学習したほうが顧客のハートを捉えることができ、役立つかもしれませんね。
マン管だけにこだわるフロントの情報レベルは、的外れ、期待外れでいつもがっかり。
悪いけど、大手金融機関の場合、君達みたいな人（マン管取得で満足）は、間違いなく ガラス越しから見えるあの東京夜景を決して目にすることはできない姨捨部署行き人材だよ。 -
-
308 匿名N
資格は無いよりあった方が良いですが、内容ですよね。資格は持っているけど、知識は無いのでは訳に立たない。
つまり、資格を取得するのが目的でした勉強はほとんど役に立たないですよ。実際に仕事していく経験で、いろんなことを覚えていくのです。管理組合員のみさなさんも、「資格者」を望んでいるのではなく、親切で、一所懸命な対応をするフロントなのでしょう。要は「人」です。「資格」でも、「会社」でもないですよ。
ただし、当然にフロントなら主任者資格は必須です。（法的に必要という意味。） -
309 303です
>>299 >>304さんが難関大学かを、このようなネット環境の場で想定し、推測し、追求することは無駄で無意味。信用するか否かのコメントは控えさせていただきます。失礼な想定をしては申し訳ないですからね。
尚、フロントでないことも前文で説明されていたので承知してます。改行しなく誤解させました。恐縮です。
＞マン管保有は当たり前じゃないのは、NO.295をみればわかるでしょう。
これを問題視していただきたい。なぜ、難易度の低い試験でありながら、本業のフロントがこの情けない結果なのでしょうか？ＩＱ不足ですか？やる気不足ですか？多忙環境だからですか？試験機関の採点トラブルですか？
＞マン管が難関資格とかはいっていませんよ。
299＝苦労した
他者＝低合格率。弁護士・税理士と同視。他資格へ目を向ける余裕がない。等々
これらコメントから読み取れることは、フロント達の”意識として”難関であると訴えています。
そのため私は、”資格試験レベル”として難関ではない と指摘し、彼らの向上心を仰ぎ願っているのです。
299の読解力、少しずれてますよ。 -
310 ふーろーんーと
なぜ大手管理会社のフロントのマン管所持率が低いのか。
それは、手当てがつかない。やくにたたない。知ってる人が少ないからです。
ここに顔を出している熱心な組合員さんたちは、よーく知ってるんでしょうが、大半の組合員の
反応は、「マン管士ってなに？」です。あまりにも知名度が低い。それなのにいっちょまえに勉強
しないと通らない。しかも取得しても会社的に評価は上がりません。
所持していないひとの言う「使えない資格」というのは言い訳だと思いますけど、所持してても
「使えない資格」というのはかわりませんね。
あと、ここを読んでいると思うのが、皆さんフロントに結構高望みしてますね。
委託業務の内容と、自分たちが支払っている委託費を比較したら、フロント業務としての取り分なん
て微々たるものですよ。フロント＝窓口 なんですから、そんなに高度な知識やらサービスを求められ
ても困ります。過剰な要求はやめてください。
組合運営の補助がお仕事です。コンサルではないのですよ。私たちがいったいいくらの報酬をもらって
いると思っているのですか。そして、いったいどれだけの仲間たちが過剰なサービスの要求に耐えられ
なくなって、うつ病やら自殺やらで消えていっていると思っているのですか。
組合員さんの考え方をもう少し変えていただきたい。
「自分たちが支払っている費用と求めている要求のバランス」
管理委託契約書をもう一度よく読んでください。
そりゃ管理会社側にだって足りない部分があります。それは是正させる必要はあるでしょう。
ただ、我々にも契約を超えた要求に対して是正していただくよう、申し入れる権利はあります。
さいわい私が勤める管理会社では、組合の特色も利益率算定に考慮されます。
よって、多大な要求がある組合は値上げ交渉をし、飲んでいただかなければこちらから解約申し入れ
をしています。
ただただ戸数を増やす時代は終わりました。お客も選んで管理してます。いい会社です。
でも、みなさん安心してください。どこでも引き受ける管理会社は絶対になくなりませんから。
ま、そういうところのフロントは定着率が悪いですけどね。 -
311 管理侍
>>310
不採算マンションの契約はお断りする、これからの時代当然であり賛成です。
どうせならもう一歩踏み込みませんか？更に高い報酬を組合に納得して支払って頂くには我々はどうすべきか。業界として、企業として、個人として。
一方で、自分は管理業界の枠を度外視して見たときに、一企業人として一体どのあたりのレベルにいるのか。管理業界を離れても通用する人材か。そういう意識で日々を過ごすことが個々の成長となり、会社、業界の成長につながり、結果として個人の市場価値も高めます。
少し話がズレてますが、マン管士は確かに使えない資格です。しかし業界にいるものとして取るべき資格だと思いますよ。いつ受けても合格できる知識のある方は別ですが。 -
312 マンションの住民
ふーろーんーとさんへ
＊管理会社に勤務している者が管業の資格を有するのは、仕事をしていく上で必要ではないんですか。マン管については、絶対必要とはいいませんが、それに携わる仕事をしているのなら知識として知っておく必要があるでしょう。
マン管は役に立たない？手当てがつかない、知名度がないというそんなレベルではないのではないでしょうか。
管理組合を運営していく上では最低の基本ですからね。
マン管に限らず、管業も取得率が低いので、フロントマンの奮起を期待します。
マンションの住民にとっては、マン管士の知名度は高いですよ。又、知らない者がいてもいいじゃないですか。
＊委託契約以外の過剰なサービスはする必要がないでしょう。ただ、組合員は、フロントの方をよきパートナーとしての相談相手として、頼っているところはあるんです。
組合員が、分からない、知らないことを相談するのを過剰サービスとはいわないんじゃないですか。それに応えるのがプロのフロントマンではないでしょうか。百貨店の販売員が商品知識を身につけるのと同じことですよ。
プロのフロントマンを目指して日々研鑽していってください。
企業が利益を追求していくのは当然ですが、それに伴う付加価値を身につける努力も必要でしょう。 -
313 マンションの住民
ふーろーんーとさんへ
もう一点あなたのレスで疑問点があるので追加します。
フロント業務の取り分は微々たるものといっておらますが、われわれはあなた方へ委託業務費を支払っているんですよ。そして、それであなたの会社は営業が成り立っているのではないですか。
そういった、微々たる委託費でやってやっているんだから、相談はするな、という発想ではフロントと組合が旨くいく筈はないでしょう。
では、相談するな、そういう場合は自分達でやれ、それでも難しければコンサルに相談しなさいといいますか。
マン管士が介入してくるのは、管理会社としても煙たがっているじゃないですか。
フロントの方は、マン管士は役に立たない、すぐやみくもに、部分委託や値下げ交渉をしてくるとかいって批判しているじゃないですか。
でもね、マン管士も毎年増えてきているのは事実ですよ。マン管の協会もどうしたらマン管士が活躍できるか考えていて、徐々にではあるが、それで生計を立てている者が増えているのも事実です。
ただ、批判するだけでなく、管理会社も腰を据えて管理会社の今後はどうなっていくのかを検討する時期にきているんではないでしょうか。マン管士を含めたコンサル対策も。 -
314 マンションの住民
ふーろーんーとさんへ
フロントのスレだから、もう少しフロントの方からの反応なり、反感があると思ったけど、意外と大人しいんですね。
マンションの住民でさえ、マン管の資格を持っている者がおり、その者が理事となり実務経験を身に付けていっているんですよ。
マン管士は実務経験がないと批判する前に、フロントの方も努力すべきでしょう。
フロントは資格は必要ない、組合からの相談も受けないというのであれば、実務経験云々は何の役にも立たないし、益々組合員との差が広がっていき、フロントは単なる窓口としての役割しか果たせなくなります。
そんなことをしていれば、将来管理会社は行き詰ってくるでしょう。
管理会社にかわる新しい形態の会社が台頭してくるかもしれませんよ。コンサル・大規模修繕・工事の施工等をひっくるめた管理形態の会社とか、自主管理の形態をサポートする会社とかが。まだまだいろんな形態が予想されますが。 -
315 匿名さん
314さん
>>管理会社にかわる新しい形態の会社が台頭してくるかもしれませんよ。コンサル・大規模修繕・工事の施工等をひっくるめた管理形態の会社とか、自主管理の形態をサポートする会社とかが。まだまだいろんな形態が予想されますが。
どれも既にありますよ。組合側のニーズと本当にマッチしているかどうかは別として。 -
316 入居済みさん
皆さんに質問です。
収支報告をよく見たら予算が合わないです。
駐車場の収入が管理の収入に入っており、年度末に約５００万の80％が修繕費に移行と管理規約に書いてあるのです
が、管理費の予算に組み込まれてます。（要は予備費がたりない）
予備費が５０万なので管理費の予算が足りないことになるのですが、これは管理規約に違反していることになるのでしょうか？
もし違反しているなら国土交通省にいけばいいのでしょうか？
それとも私の認識不足でしょうか？
教えてくれますか？ -
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317 匿名さん
元々駐車場収入は、管理費に組み入れ、残った分を修繕積立金へ振り返るのが普通ではないですか。
５００万の８０％を修繕積立金に移行と規約に記載されているということですが、駐車場の修繕費等が予算よりオーバーした時は、管理費から回すことになると思います。そうすれば、その予算は計上されていないと思うので、予備費から充当しなければならないでしょう。駐車場の修繕工事等が計上されており、予算内に納まればいいでしょうが。管理規約違反というより、その規約自体を変更しなければならないのではないでしょうか。
予備費が足りなくなり、管理費も足りなくなれば、各区分所有者から別途徴収することになります。それを防ぐ為に駐車場収入を充当したのではないですか。
不正でなければ、裁判等やっても意味ないでしょう。
蛇足ですが、そういった問題を国交省にもっていってもだめでしょう。コンサルだったら分かりますけど。 -
319 マンションの住民
>>315さん
特に私が、胡散臭いと思っているのが、ＮＰＯ法人の名を借りた連合会等です。
ＮＰＯだから非営利の活動は当然やらなければならないのですが、２～３ヶ月に１回ぐらい、勉強会や無料相談会等をやり、大半は営利活動として、コンサル、劣化診断、大規模修繕工事の受注等を行っていることです。
会員には、ＮＰＯを強調し、勉強会や無料相談会をやるからといって、会員の募集を行い、賛助会員として、点検業者、清掃業者、管理会社等を組み入れ運営していくやりかたです。
組合としては、ＮＰＯという名前を信用して、会員になったり、安いというイメージで劣化診断を頼んだり、コンサルを依頼したりするんです。
価額的には決して安くはなく、むしろ割高であり、当マンションも見積もりの段階でカットしました。ただ、当組合もその会員になっていますので、優先的にそこに注文しようという考えだったのですが、値段が他所より高すぎたのが断った理由です。勿論ＮＰＯ法人には、営利活動も認められてはいますけどね。
ＮＰＯ全管連に加盟している法人は、現在全国で１８団体、約５００万戸あり、毎年増えてきています。
この法人にマン管士が経営者となり、又マン管士が無料相談会や派遣相談を行っています。 -
320 入居済みさん
317さんへ
316です。
説明が下手ですいません。
予算で
例
収入 管理費６０００万 駐車場 ５００万
支出 委託管理費 ４０００万 エレベーター保守点検費 ２５０万 自治会費 ４００万 予備費 ５０万 等
支出の予算 ６５００万
となってますが年度末に修繕組み立てに駐車場の80％が移行と委託管理規約に載っています。
そうすると最初から足らない予算を組んでいるということで違法にはならないですかね？
管理会社は適正に予算を組んでいることにならないと思うのですがいかがでしょう？
私は理事会のメンバーなのでそうしようかと思ってます。 -
322 入居済みさん
321さんへ
316です。
まだ今年入居したばかりで、なかなか実態がつかめないんですよね。
つまり管理会社が不透明な収支報告を作成しても違反にはならないということなんでしょうね。
私から見れば詐欺に見えますけど現実はそうなんですね。
もちろん管理会社任せにはしていかないつもりなのでこれを理事会で説明して、全体で見守っていこうと思います。 -
323 匿名さん
＞となってますが年度末に修繕組み立てに駐車場の80％が移行と委託管理規約に載っています。
＞そうすると最初から足らない予算を組んでいるということで違法にはならないですかね？
＞管理会社は適正に予算を組んでいることにならないと思うのですがいかがでしょう？
＞私は理事会のメンバーなのでそうしようかと思ってます。
理事さんなら言葉使いに気をつけましょう。委託管理規約とはないでしょう。
管理会社は資料提供するのみで、予算を総会に建議するのは理事会の決議です。
管理会社に任せっきりにする体質は拭いましょう。 -
324 ３１７です。
確かに、予算は総会の決議事項であり、組合員が責任をもたなければなりません。
しかし、元々収支予算書は、予算と実績で構成されており、次期収支差額はゼロにならなくてはいけません。
最初から予算で足りなければ、借入金の項目があり、それで調整されていればいいんですが。
だが、そのような不備のある予算書案を作成する管理会社の考えも判りません。
これは収支予算書の場合です。
今度は、決算報告書の場合です。
決算報告書の場合は、次期収支差額は実績はゼロにはなりません。予算はゼロですが。予備費はゼロとして計算され、合わない分は、次期収支差額で調整され、実績と予算があうようになります。
決算報告書については、監事の監査が必要なんですけど、それも総会で監査報告がされている筈ですから最終的には、やはり組合の責任ということになるでしょう。
蛇足ですが、予算外の支出をする時は、予備費からの支出、特定の科目間での振り替え、補正予算の作成の順で対応していかねばなりません。尚、予算変更するには、臨時集会の決議が必要です。 -
325 匿名さん
予算書であれ、決算書であれ理事長、会計担当理事が最終案を作り理事会で議案として決議し、それを監事が監査し、コメントを付けるのが一般でしょうに、どうして管理会社を責めるのか理解に苦しみます。管理会社の収支報告の良し悪しは、既に毎月の収支報告で理事長、会計担当理事が訂正、修正を指示できるし、しなければなりません。どうして出来ないのでしょう？
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1
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326 マンションの住民
最終的な責任は組合にあるんですよ。しかし、管理会社は委託業務費を貰って、事務管理業務としての、出納業務を基幹事務としてやっているんでしょう。プロとして仕事をしているのに、予算案・決算案を理事会に提出するのに、いいかげんな決算書類を提出するのは、管理会社にも責任の一端はあるでしょう。
もう少しプロとしての自覚をもちなさい。
このスレは管理会社に勤務している者が多いので、都合が悪いことには、すぐ抵抗してくるからね。 -
-
327 一フロント
317さん
>駐車場の収入が管理の収入に入っており、年度末に約５００万の80％が修繕費に移行と管理規約に書いてあるのですが、管理費の予算に組み込まれてます。
管理規約にこういった事が載っていることの方が、変だと思います。規約というのはルールであって、守らなければならないものです。毎年５００万円の８０％を積立金に回せる保証が無いのに（現に回せてないようですし）、そのようなことをルールにする方が間違っていますよ。
だから、管理会社に問題点があるとすれば、予算案・決算案が規約に合っていない事そのものではなく、それが規約に合わないこと・規約を変えなければならないことを説明するのを怠っていることだと思います。
私の知っている限り、そういった剰余金処分の額まで決めた規約は聞いた事がありませんが、どのような経緯でそれが規約になったか分からないでしょうか？（最初からあったのか、途中で付け加えたのかなど） -
328 管理会社社員
最近はお客さんがずいぶん勉強しているから、気が抜けません。
私が入社した１５年ほど前はかなりいい加減でしたが、それでも解約なってほとんど聞いたことがなかった。
やることの範囲もあいまいで、部屋の中だろうがマンション外の近所の祭りのことだろうがなんでもクビを突っ込んでやってましたね。
お客さんもあんまり細かいこと言わなかったし、理事会後理事長のお部屋で一緒に晩酌したり、お客さんの娘さんとのお見合い話が舞い込んだり、理事長の部屋で酔いつぶれて泊まっていったり、今考えたらありえない状況だったな。
今みたいな対立関係な図式はほとんどなく、なんか和気藹々というか一緒にマンションのことをゆっくり考える仲間のようでした。
その原因のひとつは、コンプラがうるさくなりすぎて、事務量が増大（特に本社向けの書類が激増）し、組合の方向をみる時間が減ってしまったことも大きいと思います。昔はお客さんが満足してるんだったらどんなやりかたでもいい。みたいな感じでしたね。
どっちがいいのかよく分らないですが、今となっては担当を持つこともないので、今現役のフロントを見ているとかわいそうだな。って思いますね。 -
329 匿名さん
やはり、マンションの管理がややこしくなってきたのは、マン管士の資格が生まれたからでしょうね。
それができたことにより、マンションの住民も資格を取ろうとしたり、組合運営をしていく上で勉強するようになってきたんです。
これからも益々お互いに勉強していかなければならないでしょうね。 -
331 マンションの住民
管理組合はマンションがある限り、永遠に続きます。
そして、理事会も存続していくでしょう。その理事達も、経験を重ねていくうちにどんどん知識がバージョンアップしていくのは間違いないと思います。
管理会社依存体質は、今後も続いていくと思いますが、その中で要求する内容は、知識のアップと共に、変わっていくでしょう。
マンション管理の流れが変わっていけば、儲けさせてくれない組合、要求内容のハードルの高い組合を管理会社がカットしていくことはできなくなるのではと思っております。
そうならない為に、今後の管理会社は進むべき方向性を見極めていかねば、サバイバルに勝つことはできないでしょう。
委託業務費についても、その額は最初に設定した金額から、いずれ値上げをしていかねば、企業として経営が難しくなります。しかし、現実は、値上げどころか、部分委託や値下げ交渉すらある状態です。
管理会社の方も、プロとしての自覚を持ち、組合に対して付加価値をつけることによって、始めて値上げ等が検討されてくるのだと思います。
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