管理費滞納住戸対策

(参考様式例3) 東京都都市整備局
マンション管理組合会計処理細則(例)抜粋
一 納付期日から1カ月を経過し、必要な費用の納付が為されない場合は、理事長または管理業者から口頭連絡の上、請求書を発送する。
二 理事(会計担当)又は管理業者より、組合員別の未収金状況を毎月理事長に報告する。
三 納付期日から2カ月を経過し、必要な費用の納付が為されない場合は、理事長又は管理業者から、再度口頭で督促の上、内容証明にて督促状を送付する。
四 納付期日から3カ月を経過し、電話・催告書等では対応できない場合は、管理組合理事長名により督促活動を開始する。その際、理事会は、管理業者にアドバイスを求め、法的措置を検討することができる。

>>480
管理委託契約書だか、（管理会社との）重要事項説明書だかに書いてあるだろ。

「通常の督促業務を行っても納入されない管理費は、その責を免れる」みたいな事が。
通常の督促業務っていうのは、最低限が通知の送付。
そっから先のグレーゾーンはサービスでやってくれるかもしれないがあくまでフロントマンの善意。
どっちにしろ、理事会が動かないと何もやらないのは当然で、それは管理会社の責任ではない。

管理会社が滞納者に対する督促は、電話での督促、訪問しての督促、督促状による督促までです。
それ以上は、組合がやります。

＞１か月分の方から、入居時から一度も払わない人…そのうちの２名は理事の役員です。。。

この不景気に、別に滞納者がいても不思議はないです。
理事の役員は、どうせ輪番制で理事を仕方なくやらされているんですから、理事だから滞納は許されないことではありません。
滞納金を回収するの理事長始めとする理事会の仕事ですが、輪番制の役員はその仕事を真面目にやる責任を感じてません。
自分の任期中にやらなくとも誰かがやるだろうと考えるのが、輪番強制で役員になった人の感情でしょう。
この状態ですと、滞納者は無能、無知な理事会が動かずに、管理会社任せですと益々滞納がし易くなり、人数も増えることになりましょう。
しかも、５年たって時効にになり回収出来なくなったら組合員皆さんの損害となりますが、輪番制の役員は皆さん自分の責任とは感じておりません。

滞納者に対する規約を作るべきです。
１ヶ月滞納者・・・・・・・・・電話督促・訪問
２ヶ月～３ヶ月滞納者・・・・・督促状・訪問
３ヶ月以上５ヶ月滞納者・・・・内容証明郵便による督促
６ヶ月以上滞納者・・・・・・・少額訴訟の手続き開始
規約に謳ってあればそれをやらなかったら、理事長の善管注意義務違反となり、法的にも責任を追及できるでしょう。又、次期理事長への先延ばしもなくなると思います。
しかし、あなたのところの組合は異常ですね。４０戸で７戸の滞納者がいるとは。それも入居以来一度も支払っていない者がいるとか。それも築３年という比較的新しいマンションで。
管理会社からの滞納者リストは毎月提出されるのが当たり前ですよ。どの組合でも。
なにもかも、めちゃくちゃなような気がします。
支払督促ではなく、６０万以下なら、少額訴訟の方がいいでしょう。訴額の１％と低額でできますので。
理事長が簡易裁判所にいき、手続きをすればいいでしょう。詳細はそこで聞けば丁寧に教えてもらえますので。
弁護士に依頼する必要はありません。自分達でそれぐらいはやれます。

＞滞納者に対する規約を作るべきです。

その通りですが、輪番制の理事では、それの遵守義務が無いどころか規約を読みもしないことが通例です。

理事長が管理者ですので、やらなかったら、理事長が法的責任を問われます。理事には責任はないでしょう、直接的には。

押しつけ理事長、管理者には一切責任はありません。

押しつけだろうが、何だろうが、理事長は管理者です。そんな法律を無視した論法をこういうスレでいったら笑われるよ。又、話しにもならなくなるけどね。冗談でいっているとは思うけどね。

真面目な話です。押しつけ強制の役員に義務、責任はありません。

又、冗談いってる。押し付けだろうが、強制だろうが受任したら法的にはもうあかんぜよ。
それが法律というもんじゃ。
禁治産者や準禁治産者の場合は、無効になるけどね。

＞又、冗談いってる。押し付けだろうが、強制だろうが受任したら法的にはもうあかんぜよ。

有難い事を云って呉れますね。押しつけや強制に受任はありません。

>>492さん
理事長が押し付けであなたに決まったとしましょう。総会の出席率が少ない現状に於いてはその通知は回覧板で住民に知らされるでしょう。住民の大半は、それでアナタが理事長であることを知ります。既成事実がそこでできあがってしまっているのです。
そして、委託業務費の支払や業者の支払はあなたの印鑑がなければ、銀行から預金がおろせず
支払が滞ってしまい、場合によっては、遅延損害金が発生します。また、滞納金が催促等をしないで、時効に至らしめた場合、管理費等が回収されなくなります。まだまだ日常管理で理事長が判断しなければならないことがたくさんあります。
そういった事故や金銭の支払等を善管注意義務違反でおこした場合は、理事長個人が損害賠償金の支払をしなければならないのです。
それを防ぐためには、あなたが理事長は受任していないと、裁判所に提訴して理事長職を降りなければなりません。押し付けでなったのだから、理事長は無効だといくらあなたが主張しても、裁判所は発生した不法行為や善管注意義務違反に対しては当然責任ありと判決するでしょう。
押し付けだから理事長には責任がないという、子どもじみたことを、大の大人が真面目にいうものではありませんよ。委任は受任がなければ成立しないが、それを組合が認めてくれなければ、裁判で決着をつけるしかないでしょう。そうしないと、問題がおこった場合、間違いなくあなたが損害賠償義務が生じます。

>禁治産者や準禁治産者の場合は、・・・

↑今は被後見人・被補助人・被保佐人という。

あっ、あと総会の成立は組合員総数の半数以上ね。過半数じゃないのであしからず。
１００人いるマンションで半数以上は５０人、過半数は５１人。

>>493さん、分かりやすいご説明ありがとうございます。
>>492さんもぐぅの音もでませんね！
理事長になってしまったら観念して職務を全うしましょうね…

＞委任は受任がなければ成立しないが、それを組合が認めてくれなければ、裁判で決着をつけるしかないでしょう。そうしないと、問題がおこった場合、間違いなくあなたが損害賠償義務が生じます。

長い話の結論がこれですか。組合が認めないとは誰がですか、一般組合員ですか理事長を頭とする役員ですか、曖昧な
用語で尻つぼみになりましたね。強制押しつけの結果を誰が提訴するのですか輪番役員は勿論、その押しつけ制度に泣いている一般組合員も明日は我が身なんですよ、具体性がありませんね。

>>497
ところであなたは理事ではないんですか？架空の話しなんですか。将来押し付けられる可能性のことを考えて。
組合は、二人以上の区分所有者がいれば、必然的に成立しますが、理事会設置に関しては、民法にその規定はありません。それでは困るので、標準管理規約で理事会は規約で設定することにしたのです。
そして、規約はそのマンションでは優先され、マンションの憲法であり遵守しなければなりません。
ただ、法律論になれば、規約より法律が優先されます。だから規約の無効を主張するには、裁判で争うしか方法はないのです。
それより、理事会はマンションになくても構いませんが、全員が理事にはなりたくないといった場合、日常の管理は誰がするんですか。故障した場合、工事や設備の点検は誰が判断し、誰が業者を選び、誰が支払いをするんですか。
押し付け制度で泣いている一般組合員云々といっているが、単なるエゴじゃないですか。
誰もやらなければ、マンションの管理は成り立ちません。だからいっているでしょう。選ばれた以上はやるか、拒否するかです。それでも規約で決められているから拒否できないとするのであれば、後は裁判で決着をつけるしか方法はないでしょう。そうしないと、損害賠償の責任は、あなたが取らなければなりません。
組合が裁判で負けた場合のエゴ組合員対策としては、理事の報酬を高額にすることです。そしてその為に管理費のアップを総会で図ればいいでしょう。

＞押し付け制度で泣いている一般組合員云々といっているが、単なるエゴじゃないですか。
役員をかって出る人、役員になりたくない人がいるのが自然です。
＞誰もやらなければ、マンションの管理は成り立ちません。だからいっているでしょう。選ばれた以上はやるか、拒否するかです。
そうそう。選ばれた人がやるのが自然で、やりたくない人がいるのを認めるのが自然と言っているのです。
それを規約で、或は総会決議でこの自然な姿を壊して、全員がやれと押し付けることに問題があると言っているのです。
管理費は区分所有者が誰でも負担しなければなりませんが、これと同様に、誰でも管理組合の役員をやれ、又やる義務があるとは言えません。それを強引に押し付けているのが輪番制なのです。

>>499
誰一人として、やりたくないと言ったら？

>>499
やりたくない者が多くいるのは判りますよ。
理事は規約で決まっている以上やらなければなりませんが、本人の事情は当然斟酌すべきでしょう。
ただなんとなくやりたくないという、エゴは除いて。
ところであなたは、やりたくないといっているけど、理事に選出されたらどうするんですか。規約で決まっている以上はやらなければならないのですが、裁判にもっていくんでしょうね。
あなたの見解はただダメというだけで、法的な根拠は全然だされないんですね。エゴ丸出しの偏屈男とはアナタみたいな者をいうんですよ。それでよく今まで生きてこられましたね。
規約の重要性を認識してくださいね。
決まったことを守らないと、メーしますから。

＞誰一人として、やりたくないと言ったら？

管理組合が機能しなくなったら区分所有法で継続することになりましょう。

＞ところであなたは、やりたくないといっているけど、理事に選出されたらどうするんですか。規約で決まっている以上はやらなければならないのですが、裁判にもっていくんでしょうね。

どうして裁判にもって行くのですか、輪番制は拒否が出来ないのですよ。
輪番制で強制指名された役員は義務も責任も無いと言うことです。

>>502
区分所有法で継続するとは、全然区分所有法ご存知ない方なんですね。
勉強して出直してきてください。

>>503
たぶん>>502さんでしょうね。ほんと法律オンチな方ですね。よくこのスレに恥ずかしくもなく参加されてますね。
輪番制、規約で拒否ができないんでしょう。それだったらやるしかないでしょう。それだけです。
義務や責任がないというのは、問題がおこったらその時、対処すればいいでしょう。あなたが困るだけですから。
屁理屈だけいっていては、問題の解決になりませんし、時間の無駄です。
この件は、これで終わりですね。あなたが法律論でレスすることができるようになったら、又スレしてください。

>輪番制、規約で拒否ができないんでしょう。それだったらやるしかないでしょう。それだけです。

輪番指名されるだけです。名前は残りましょうが、承諾していないのですから、義務も責任も生じません。

＞区分所有法で継続するとは、全然区分所有法ご存知ない方なんですね。

管理組合が機能しなくなったり、解散したら、区分所有法の３条団体で継続すれば良いだけのことです。

>管理組合が機能しなくなったり、解散したら、区分所有法の３条団体で継続すれば良いだけのことです。
区分所有法の３条は、管理組合の事を指しているのだが。

指名されるだけで受諾していないから義務は生じない。

これを主張できるのは、輪番制導入の是非を議論していた時点までだね。

輪番制が総会で議決された時点で、組合員にはそれに従う義務が生じる。
自分は賛成しなかったから従う義務はない、という論法は通用しない。

さらに言えば、自分以外の輪番役員就任については異議を唱えてこなかったとすれば、
その役員によって管理組合が運営されてきたマンションに自分も住んできた以上、間接的に輪番制の恩恵を受け入れてきたことになる。

自分だけは輪番制の対象外だと主張するからには、
自分だけは他の組合員と異なる地位を有する
ということを証明しなければならないでしょうね。

＞輪番制が総会で議決された時点で、組合員にはそれに従う義務が生じる。

規約、総会の議決による管理費負担の義務は生じるが、役員に強制就任の義務は生じない。

話しぶった切って申し訳ないのですが、滞納者から分割で支払いたいと申し出がありました。
なかなか連絡のつかない相手なので、今回の面談を機に勤務先とか聞き出そうかと思いますが、その際
①第3者の保証人を取り付けていいか？
②勤務先を聞いていいか？
③分割に対して、利息を取るような提案をしていいか？
④支払いが履行されない場合の罰則を約束すべきか？

アドバイスよろしくお願いしますm(_ _)m

>話しぶった切って申し訳ないのですが、滞納者から分割で支払いたいと申し出がありました。なかなか連絡のつかない相手なので、今回の面談を機に勤務先とか聞き出そうかと思いますが、

分割の申し出を受ける反面、連絡がつかない相手とは組合側の積極性が感じられませんね。
挙げ句の果てに認めるつもりとは、総会決議又は規約、細則に規定がなければ出来ません。
滞納者に理事会の対処法が試されている様ですね。その内に、滞納分はそっちのけにして、今月分から払い始めますとの申し出もあるでしょう。
輪番制の理事さん達は、勝手な判断をするのではなく、管理規約、区分所有法を読み返すことから始めたら如何ですか。

①保証人→付けて欲しいですが、難しいでしょうね。
②勤務先→聞きます。正直に話すかは別ですが。
③利息→管理規約規定の遅延損害金を徴収します。
④罰則→罰則はなしですが、遵守されない場合は期限の利益を失い強行措置（強制競売）に移行します。

□滞納６ヶ月まで
うちでは６ヶ月以内の延納申請ができ、申請されない場合や、それ以上の長期の場合に遅延損害金が発生します。
即ち、滞納開始時より一度も話し合いの場が持たれないのは、滞納者にも不利益があるという事です。

□滞納３０ヶ月まで
督促、訪問、内容証明、共用施設の使用禁止、氏名公開などの滞納措置を執行します

□３０ヶ月以上
強制競売の準備を行います。
（実質的に分納の話が出てくるのはこのあたりです）

分納許可についての権限は確かに理事会にはありません。
しかし、いちいち総会を開いていては話が進みません。
そこで、理事会では"黙認"という形をとります。

両者の話し合いの下、管理会社が分納計画書を作成
滞納者が署名押印して理事会へ差出します　←ポイント
分納計画書には、損害金の支払い、および支払が１度でも遅れると強行措置（競売）に移行されても致し方ないと明記されています。
理事会はそれを"黙認"し計画書通りに履行されている間は、強行措置を保留します。

無論、総会などで断固分納不可との意見が出れば、分納を中断し一括納付を求めなければならないでしょうが、曲りなりともコツコツと支払っている隣人に対してそのように声を荒らげる人は今のとこおりません。

>>510さん
まず、滞納者から支払い猶予の話しが出ているので、ひとまず時効の中断の心配はなくなりましたね。
履行遅滞が生じた場合、遅延損害金の請求は、当然法的にも認められています。金銭債務の場合は、不履行があれば、常に履行遅滞となるのが原則ですので、規約に規定があればその額を、規定がなければ法廷通りの５％ということになります。
管理費については、分割払いは法的には認められていません。一括払いが原則です。但し、少額訴訟等の判決による支払命令に対して、裁判所は、判決の言い渡しの日から、３年を超えない範囲で、支払猶予、分割払い等を免除することはできます。
滞納金に対する先取り特権は、民法の共益費用の先取り特権と同じに扱われますが、債務者の全財産を対象とすものには劣後します。つまり、住金や銀行ローンには劣後するということです。
保証人をつけたり、給与差し押さえも実態としては、銀行等との絡みもあり、難しいと思われます。
滞納金に対して、分割を組合として認めるとしても、その期間以降の管理費等については、定額通り納めることが前提となるでしょう。
上記のことが守れないなら、少額訴訟にすべきです。これは以外と簡単にできるし、費用も訴額の１％で済みます。
ただ、支払督促にして、最終的に強制執行も可能ではありますが、銀行等には支払いが滞っていなければ、競売は難しいと思います。

＞あちこち荒らしまくっている輪番制バッシングマニアには正論、常識、良識は一切通用しません。論破しても同じ主張を蒸し返すだけなので、まともに相手になるだけ時間の無駄です。注意しましょう。

論破とは恐れ入りました。輪番制信奉者さん
貴方の所は、規約、総会議決、それよりに何となく？
断った場合の脅かしはどの様に潜ませているの？
是非教えて下さい。

輪番制の議論は輪番制のスレでやってくださいな

「規約に定めのない分納」の正式な対応としては、
　①規約に基づき拒否をする
　②分納でよいか総会に諮る（かなり時間がかかる）
のどちかになると思いますが、
競売にかかる提訴をした段階で、
規約を盾に話し合いを拒んでいるように捉えらると組合側はかなり不利になると思います。

＞②分納でよいか総会に諮る（かなり時間がかかる

やってご覧なさい、面白いですよ、分納が増えますよ。

うちは>>512に書いたとおりです。
総会にかけられても、そうそう増えるとも思えませんが....。

>>517さんのところは「規約に定めのない分納」はどのように対処してらっしゃいますか？

513さんがいってるが一般的な解決方法じゃないですかね。

>>512
> 滞納者が署名押印して理事会へ差出します　←ポイント
強制執行するなら、公正証書にしないとダメなんだけど…
プレッシャーとして使うのなら納得。

>>513
> 保証人をつけたり、給与差し押さえも実態としては、銀行等との絡みもあり、難しいと思われます。
その他の債権者には関係ありません。
連帯して保証する人がいればラッキー。
先取特権で給与を差し押さえることはできません。
債務名義が必要です。

>>521さん
債務名義は、公正証書や少額訴訟、支払督促による裁判所の支払命令です。
競売の場合は、その他の債権者と多いに関係が出てきます。
確かに、保証人は可能でしょうが、現実問題として、管理費の滞納金や今後の支払について、補償するぐらいだったら、金融機関から借り入れの保証人になるのが自然ではないでしょうか。

>>521
>強制執行するなら、公正証書にしないとダメなんだけど…
>プレッシャーとして使うのなら納得。

支払計画書に基づいて自主的に支払っているので黙認、という形になります。
実際に強制執行する時は、債務名義の取得から始めます。

＞滞納が一定条件になると、それらの有料施設が使えなくなり、さらに駐車場などの契約解除又は自動更新しないようになります。

いい加減な表現です。名目がどうであれ、罰則規定そのものです。が、規約で規定できる範囲に過ぎません。
断水、専用部分の使用制限など生活に直接被害を及ぼす罰則は無効ですし、規定することも出来ません。

>>524
罰則規定の何がいけないんでしょうか？

また、有料施設や駐車場は、専有部分でもなければ、生活への直接被害どころか身体、生命、財産にも影響がありません。
有料施設や駐車場の使用制限が出来ないという根拠をお願いします。

駐車場の規制は全然問題ありません。又、専有部分でも、使用制限は可能です。
しかし、水や電気・ガスを止めることはできないでしょう。

>>524、>>526
誰がライフライン止めるって書いた？
どこ見てるの？
いい加減なコメントは控えてもらえますか。

>>527さん
私はただ、一般論をいっただけで、あなたの書き込みをみてレスしたのではありません。強いていえば、524さんからの流れでレスしただけです。
そんなに、熱くならないでね。

＞有料施設や駐車場の使用制限が出来ないという根拠をお願いします。
出来ないと読めますか、日本語を習ってください。

>>528
一般的にライフラインを止めることはしません。
それから私は527より以前にコメントはしていません。

>>529も同じ人でしょうか？
>>524での、＞規約で規定できる範囲です。
というのは、規約に書いてなければ(駐車場などの)利用制限はできない、という意味ですね？