長谷工コミュニティはどうですか？

>>No.289

No.286さんは「長谷工はサービス・価格を含めて満足度は決して高くありませんよ。」と言ってるだけです。

「委託費が高いから悪い管理会社という観念は」少なからず貴殿が持っているのではないでしょうか。
「口座引きですから、意識もしてない」なんて本当に考えているなら貴殿は相当なお気楽者ですね。

貴殿が長谷工コミュニティの関係者でないことを、皆で祈ろう！！

>>290
私のところの管理会社について、委託業務費の件について検討しようということは今まで一度もおこっていません。
委託費が高いとか安いとかいう問題は、修繕積立金の値上げの時に発生してくるものです。
修繕積立金の額を抑えるためにはどうすればいいのか。修繕周期や工事の優先順位の検討もあるでしょう。
それに部分委託や自主管理もあるでしょう。管理費の値下げも検討した中で値上げを提案していかねばなりません。
通常の管理の中でフロントマンや管理員に不満がなければ、委託業務費の値上げの問題はまず発生しません。
管理会社の対応に不満があれば当然委託費にも目が向けられてくるものです。
長谷工が他所と比べて高いかどうかを判断するのはそこの住民ではないでしょうか。そこの住民が相場を知らなかったとしても、高いと感じていなければそれでいいのではないでしょうか。
相場というのは比較が難しいですからね。それにお金の問題ですし、最初に了解したのに、たいして変らないんだったら今のままでいいんじゃないかという住民も多いと思いますよ。

>>No.290

＞無知・無関心な管理組合をコントロールして、骨の髄までしゃぶりつくしています。

どこの管理会社でも管理組合をコントロールしようとします。
でないと住民の言い分をいちいち聞いていたら身が持ちません。
コントロールできないのは、フロントマンとしての能力が不足している証拠。
ましてやボランティアで仕事をしている訳じゃないので、利益を追求することは当然でしょう。

「骨の髄までしゃぶりつくしています。」は言い過ぎです。

>更に言うと、長谷工は日常管理の委託費のみならず、修繕関係の費用も超割高です。無知・無関心な管理組合をコントロールして、骨の髄までしゃぶりつくしています。

290さんの言うとおりです。
長谷工のマンションに住んでいますが、管理会社は変更しています。
近くにある築年数、規模とも同程度の長谷工マンションで管理会社が長谷工コミュニティ、管理費で40％高、大規模修繕では2倍、（総会資料で比較）でした。

大規模修繕を管理会社に仕切らせる事がそもそも間違い。管理組合しっかりしましょう。自分のお金ですよ。

長谷工云々ではないよ、結局、担当になったフロントマンがしっかりしているかどうか。
それだけでしょ？

＞管理組合しっかりしましょう。自分のお金ですよ。

その通り！
ダメと言われる管理会社だって、うるさく言えばしっかりした対応もするし、仕事のできる
フロントマンも置くんですよ。特に大手の管理会社はそんなもんだよ。
ただそれだけ・・・。

>>292

＞私のところの管理会社について、委託業務費の件について検討しようということは今まで一度もおこっていません。
　そうですか。でしたら分譲当初の割高ままの設定になっている可能性が大ですね。

＞委託費が高いとか安いとかいう問題は、修繕積立金の値上げの時に発生してくるものです。

　別に修繕積立金の値上げ時でなくとも、問題に関心を持つ役員が取り組めば幾らでも問題に出来ます。

＞修繕積立金の額を抑えるためにはどうすればいいのか。修繕周期や工事の優先順位の検討もあるでしょう。

ということは、単に修繕費が高いというのみならず修繕周期や工事を過剰に提案していることを告白しているようなものじゃないですかｗ。

＞それに部分委託や自主管理もあるでしょう。管理費の値下げも検討した中で値上げを提案していかねばなりません。

自主管理にすれば費用が大きく下がるのは当たり前です。ただ、自主管理という形態が長い目で見て本当に望ましいものなのかをよく考える必要があります。部分委託についても、組合が直接契約している業務について、各専門業者とトラブルがあった際に管理会社が対応して貰えないリスクも付きまといます。

＞通常の管理の中でフロントマンや管理員に不満がなければ、委託業務費の値上げの問題はまず発生しません。

フロントや管理員、その他サービスに不満がなくとも、他社との費用の比較の中で長谷工が割高であるという事実は何ら変わりません。表面上問題がないように見えているだけで、水面下で着々と問題が進行しているのが実態です。

＞管理会社の対応に不満があれば当然委託費にも目が向けられてくるものです。

対応が悪ければ目を向けられるのは至極当然のことです。

＞長谷工が他所と比べて高いかどうかを判断するのはそこの住民ではないでしょうか。そこの住民が相場を知らなかったとしても、高いと感じていなければそれでいいのではないでしょうか。

だから、そういう考えが甘いと言っているのですよ。これからは管理会社が提供するサービスと価格が見合っているかがますます厳しく問われ、選別されていく時代です。そんな考えではいずれ時代に取り残され、どんどん他社に変更されていきますよ。

＞相場というのは比較が難しいですからね。それにお金の問題ですし、最初に了解したのに、たいして変らないんだったら今のままでいいんじゃないかという住民も多いと思いますよ。

最初の了解事項が自明のものだとする考え方は崩れていっているのに、未だにこの程度の認識だから駄目なんですよ。大して変わらないなんていうのは、真っ赤な嘘です。他社に見積取ってみればすぐに分かることですから、無駄な抵抗はしないことです。

>>296
私達の住民が高いと思っていないので別に検討することもないのでは。
お金のことは心配しなくていいといっているのですよ。
他所より高くても現状の管理会社の対応に満足していればそれで十分。
早くいえばお金で済む問題、たいしたことじゃない。それだけですよ。
お金のことより、いい管理をしてもらえればそれでいいのです。
そういうマンションもあるのですよ。

>>297
それならゴチャゴチャ書かないで、最初からそう言えばいいだけのことですよ。
幾ら長谷工に貢いででもとにかく面倒なことは避けたい、という考えなら全然構わないと思いますよ。
大規模修繕の時に積立金が足りないことが初めて分かって、組合内部で揉めなければいいですけどね…。

＞お金のことより、いい管理をしてもらえればそれでいいのです。

本当にいい管理をして貰えているのかどうかも分からないのに…ｗ

>>299
住民が満足してればそれでいいでしょう。

>>298
大規模修繕の積立金も余裕ですよ。
長期修繕計画分以上に計画されてますので。

>>300

＞住民が満足してればそれでいいでしょう。

でも、他の会社の管理を知らないのでしょう？
低いレベルの管理に満足している可能性だって十分考えられますよ。
井の中の蛙大海を知らず、という状態でなければいいですけどね…。

＞大規模修繕の積立金も余裕ですよ。
＞長期修繕計画分以上に計画されてますので。

事実かどうか確認のしようがありませんが、それは良かったですね。
組合の財布の中身を知ってしまっている長谷工が、長期修繕計画書や実際の積立金額比べてどのような金額・内容で提案してくるかが楽しみです。

>>301
私のところは東福互光さんといってるでしょう。
他の会社の委託費の相場や設備点検費の相場とかは私が把握してます。
そのためにマン管士の資格取ったのですから。
住民の中にマン管士やそれに準じる者がいれば、管理会社や点検業者への抑えにもなるでしょう。

>>302
委託費や設備点検費の相場の把握など、マン管士の資格取得に関係なく幾らでも可能ですよ。
まったくおかしなことばかり言う方ですね。
私があなたと同じマンションの所有者だったら、管理会社や設備業者の前に、顧客満足度No.1なる特定の管理会社の宣伝文句を無批判に振りかざすマン管士資格保有者のあなたを抑えることが肝心だと考えるでしょう。

>>303
普通のマンションの住民がマンション管理に関心を持つには資格にチャレンジするのが早道なんですよ。
それが証拠に今まで総会に一度も出たことがなく、理事も妻まかせにしてたのが、総会にも積極的に出るように
なったし、いろんな情報（例えば近隣住民に対する地デジの対応、修繕積立金の計算方法、自主点検の仕方、
規約改正のたたき台の作成、法改正等）を理事長に流すこともやってるし。
相場にしてもマン管士の資格を取らなければそんなこと調べるはずもないしね。
マン管士だから更にみんなの役に立てるよう研鑽を積むんですよ。
だからといって私がマン管士ということは理事長だけしか知りませんし、その資格を吹聴するようなこともしてません。
マンションの住民にとって、マン管士の勉強をすることは間違いなくいい方向にいきますよ。
区分所有法だけでは殆ど役にたつこともないでしょう。
総体的なマンション管理に対する勉強が必要なのです。そのためにはマン管士の試験勉強が一番ですし、
資格をとるという目的意識があれば励みにもなります。
資格とはそういう力も引き出す不思議なものですよ。

>>303　追伸
長谷工についての批判をされますが、長谷工に委託している全ての管理組合が、長谷工は管理が悪く
委託業務費が他所より高いと思っているでしょうか。
それこそ偏見以外の何ものでもありません。
中にはそのような管理組合もあるでしょう。しかし、全てそうだというのはおかしいですよ。

>>304
あなたホントに大丈夫ですか？
297では長谷工が高いと思っていないと長谷工管理物件の住民をのように書き込んでおきながら、
302ではいつの間にか東福互光管理物件の住民になっていますね。
あなたの書き込みは論旨に一貫性がなく支離滅裂なばかりか、事実関係も滅茶苦茶ですね。
それから、287さんの質問に早くお答えになって下さい。
まともに答えられないのなら、要らぬことを書き込まないことです。

＞普通のマンションの住民がマンション管理に関心を持つには資格にチャレンジするのが早道なんですよ。
管理に関心を持つきっかけは人それぞれです。マン管士資格の取得だけがきっかけではありません。
もっと広く視野を持ちましょう。

＞相場にしてもマン管士の資格を取らなければそんなこと調べるはずもないしね。
マン管士の資格など持っていなくても、よく調べている人は沢山いますよ。

というか、このスレではマン管士資格取得の話はスレの趣旨から大きく逸脱していますし、どうでも良い話です。

>>305
現時点で長谷工が管理していて、余程資産に余裕があり、少しの手間も絶対避けたい人達ばかり集まっている管理組合には長谷工は打ってつけの会社だと思いますよ。298でもそう書いているでしょう？反論するなら他人の書いたコメントをきちんと読んで下さい。

いずれにせよ、こんな独り善がりなマンション管理士が管理組合内部にいると、厄介な存在になること請け合いでしょう。外部顧問なら契約解除で追い出すことも可能ですが、同じ区分所有者の立場だとそうもいきませんからね…。

No.287さんのご質問は以下の通りです。
まだご回答を頂いていないようなので、転記致します。

＞①顧客満足度NO.1の記事やデータの具体的出所を教えて下さい。
＞　もし言えないのであれば、あなたは嘘つきと呼ばれても仕方ありません。
＞②経営方針を教えて下さい。
＞　因みに長谷工コミュニティの全役員は、長谷工コーポレーション出身者です。
＞　長谷工コーポレーションといえば10年前に約4,000億円もの債務免除を受けた、ゾンビ企業の代表格です。
＞　あなたはそれでも自信を持って経営方針を語れますか。
＞　この期に及んで堅実経営・共存共栄などと言わないことをお願いします。

管理委託費のうち、エレベーター保守費用、防犯カメラリース料等について、管理会社は各保守会社に再委託を行っていますが、通常その契約は５年から６年の期間となっており、期間満了後は初期契約よりかなり値引きが生じていますので、委託費の減額等管理組合から管理会社に対し申し入れのタイミングと思います。減額に応じなければ、その程度のものは、管理組合にて直契約の打診等効果もあるかとおもいます。（この部分は、管理会社の設備保守がほとんど必要ない部分ですよ。）

長谷工が顧客満足度NO.1と宣伝してきた方、皆の質問や反論に答えられないのですか？

>>306
297は私ですが、高いといってないのも事実ですが、どこに長谷工といってますか。
私は、レスの中で東福互光に管理を依頼していると前レスでいっていますけどね。
それに長谷工のことは知らないともいっていますよ。
反論するなら人の書いたコメントもしっかり読んでください。
ＨＮのない者同士のスレだからどれが誰のかわからないでしょうが。無責任なスレ同士だからしょうがないですがね。

>>309
長谷工が顧客満足度NO.1というのはどこで見たのか忘れました。ただ、長谷工自体を知らない者が
その情報を見て「ああ長谷工が顧客満足度NO.1の評価なんだ」とその時思いました。
2008年の顧客満足度という項目で調べれば、長谷工は６位ですけどね。
それでも大手の中ではトップクラスですよ。
高い評価がされているのは事実です。
NO.1じゃないじゃないかという意見があるかもしれませんが、その時みた情報では確かに１位だったということです。その情報も確かにどこかにはある筈です。

　１位　日立ビルシステム　　　２位　近鉄住宅管理　　３位　中銀インテグレーション
　４位　星光ビル管理　　　　　５位　日鉄コミュニティ
　６位　長谷工コミュニティ

　あなたの管理会社がこの中にはいっていますか。

>>310・311
＞それに長谷工のことは知らないともいっていますよ。

長谷工のことを何も知らないあなたが、何で長谷工の問題点に対して反論出来るのですか？
あなたの言っていることはまったく支離滅裂です。

＞長谷工が顧客満足度NO.1というのはどこで見たのか忘れました。
＞その時みた情報では確かに１位だったということです。その情報も確かにどこかにはある筈です。

顧客満足度No.1の根拠もいい加減だったんですね。
No.1、No,1とさんざん持ち上げてきたのはどなたでしたか？
少しは恥というものを知って下さい。

＞2008年の顧客満足度という項目で調べれば、長谷工は６位ですけどね。

このソースも一体どこから引っ張ってきているのですか？
主張するならちゃんと根拠を示して下さい。

>>312
顧客満足度で調べなさいといっているでしょう。
それに私は長谷工が顧客満足度第１位ということしかいっていません。
それに対する反論だけです。一貫性はあるでしょう。
それをやれ長谷工の社員だとか、長谷工は全て委託費が高いとか全ての組合ではサービスが悪いといっているのはあなたたちでしょう。

313さん、長谷工顧客満足度No.1のソースを早く示して下さい！答えられないのですか？

根拠も示さずに、顧客満足度No.1顧客満足度No.1と何とかの一つ覚えみたいに連呼しているだけでは何ら進歩がないだけでなく、何の反論にもなっていません。

>>314
だからどこでみたか探したけどわからなくなったといっているでしょう。
代わりに６位のは示しているでしょうが。
あなたの会社は６位にも入っていないのでしょう。
長谷工は６位でもすばらしい評判じゃないですか。
まだ、長谷工の満足度についてのスレ続けます？
長谷工褒めると困るのでしょう。
人気のない管理会社としては。

>>315
何だ、結局根拠を示せないんじゃないですか。顧客満足度No.1をひたすら連呼してきたのは誰ですか？それなのに、突然No.6で良い訳がありません。もう一度言い聞かせましょう。少しは恥というものを知りなさいと。

悪いですけど、私は何も困りませんよ。ただ、とても顧客満足度No.1とは考えられない長谷工の実態を知る者として、いたずらに顧客満足度No.1を振りかざすあなたに反発しているだけです。しかも、あなたはまともにソースも示せないことに開き直っているのですから、輪をかけて問題なのですよ。

顧客満足度NO.1の長谷工コミュニティを批判する同業者がいるようだけど、単なるやっかみだね。
悔しかったらその顧客満足度第１位になってみろって。
今度はあんたの会社が批判されることになるよ。
勿論あんたの会社が１位になることは考えられないがな。

「あんたの会社」も何も、私は一介の区分所有者に過ぎないのですが？
なので、「やっかみ」も何もありません。
批判＝同業者なんて決めつける発想がいかにも短絡的です。

長谷工が管理会社の一番人気の会社なんだね。
批判もあるけどNO.1だから批判も甘んじてうけなければしょうがないかな。
まあ有名税みたいなもんだから。
管理会社変更の時はこういう管理会社をえらばなければだめだよ。
批判される会社ほど、実はいい会社なんだから。
他の管理会社の連中は生き残るために必死だから、何でもしてくるけどね。

>>319
早く顧客満足度No.1の根拠を示して下さいよ。
それすら示せないのに、またNO.1の連呼ですか？
あなたがおかしなことばかり言っているから、批判が高まっていることに少しは気付いてはどうですか？

>>320
それしかないの？
いい加減認めなさいよ。
前出ていたスレを真剣に探す気にもならないよ。以前みたことがあるといっているでしょう。
それでいいじゃないですか。認めたくない気持ちは分かるけどね。
６位でも十分じゃないの。
それだけ長谷工はいい管理会社なんだからね。

勝手に不貞腐れられても困るのですが？
認めたくないも何も、顧客満足度No.1とさんざん喧伝してきたのはあなたですよ。
そのあなたが、きちんと根拠も示すのが当然じゃないですか。
それに、６位の方の根拠だってあなたは示していませんよ。
それでもあなたは杜撰かつ粗末な自分を恥じないのでしょうね。

322は321に対してのレスです。

>>322
６位は「顧客満足度」で検索しなさいといってるでしょう。
もし１位がみつかったらあなたは次は何というのだろう。
決して認めるようなことはしない性格だからな。
それを知ってどうするの？

>>322
捜したけど残念ながら１位のはみつけきらなかった。
しかし、５位のはあったよ。
「管理会社顧客満足度ランキング」で検索してみてよ。
５位に長谷工はなってるよ。
その前に調べたのでは６位のもあったけどね。
しかし、１位でも５位でもいいけど、それがわかったらあなたは何をしたいの。
自分のマンションの今後の管理会社の検討にするとでもいうのかな。
それとも単なるバッシングだったの？

>>324
あなたが主張するのなら、あなたがきちんと根拠を示すべきですよ。自分が主張しておいて人に調べさせるなんて、あなた常識がなさ過ぎます。それもNo.1の方のデータについては調べるようにも言えないのですよね？自分の言っていることを少しは考えてものを言うべきです。

熱烈長谷工ファンのかたは申し訳ありませんがこれには食いつかないでください。

経費の内訳って請求すればもらえるのでしょうか？
なんか委託費ですがあまりにも大雑把なのでこれでは確認のしようがないんです。
またどこまで開示請求できるのでしょうか？　各項目ごとに具体的に誰がどれだけの工数を使いまたその人の勤務表とかも確認できるのでしょうか？　そういうとこまで見ないと判断できないと思いますので。

>>326
あなたが知りたいのなら情報を提供したのだから自分で調べなさいよ。
それでそのランキングを確認したらあなたはどうしようというのかについては答えないんですか。

ランキングとかどうでもいいんんじゃないですかね。
大事なのは今の管理費に対して実際の管理体制に満足しているかどうかが問題で、他社と較べてなんてそんなこと現実的に住んでみないとできないわけで。住んでみて長谷工に不満を感じるからここに書いてるだけです。

長谷工に不満をもつ住民はおられるでしょう。又、いい管理をしてもらっていると感じておられる方もおられると思います。
長谷工が全て悪いと思われているんなら、長谷工の将来はないでしょうし、管理を委託する組合が激減して
いくのではないでしょうか。
長谷工もいろいろ考えて経営をされていると思います。持続性・継続性は当然第一に考えていかねばならない
問題として取り組んでおられる筈です。

根拠も不確かなのに、顧客満足度NO.1顧客満足度NO.1と連呼してきた方は本当に無責任かつ卑怯ですね。
幾ら掲示板だからとはいえ、自分の言っていることに少しは責任を持つべきですよ。
この方は実社会でもこんな感じで通してきたのでしょうか？
こんな方が実社会でまともに通用してきたとは思えませんが、
マン管士の資格を盾に管理組合を振り回されては、
他の区分所有者・居住者の方達がとても気の毒だと思います。

自分達のマンションの管理に無関心かつ面倒を嫌うばかりで、
マンションが抱えている問題に気付いていない管理組合が圧倒的多数ですからね。
でも、理事会がまともに機能し管理費や修繕費の使い方に目を向け出したら、
今後も長谷工と付き合っていこうなどとは到底考えられないのが現実ですよ。
日常の定額及び定額外の管理委託費、大規模から小修繕に至るまでの修繕費用、
全てが半端なく割高なことに気付かされ、驚かされるからです。
長谷工に管理も修繕も依頼し続けたのでは将来財政破綻してしまうことになるべく早く気付き、
他の役員や区分所有者達に警鐘を鳴らすことが必要です。
管理組合（理事会）をうまくコントロールし、
住民に要らぬことを考えさせないようにするのが物件担当者の役割ですが、
彼らのガードを突破して組合本位の運営をしていかないと、
長谷工に利益を吸い取られるだけ吸い取られ、しまいには財政破綻してしまいます。
余程財源が豊富だったり、幾ら金を積んでも面倒なことは避けたいという管理組合なら、
現状のまま長谷工に管理を続けさせれば良いでしょう。
多くの組合においてはそんな悠長なことを言ってられないのが現実であり、
何も手を打たなければ将来の財政破綻への道をましぐらに進むでしょう。
そうなっても、今までさんざん美味しい思いをさせて貰ったのだから…
などと長谷工が温情をかけてくれる訳ではありません。
最後はあっけなく見捨てるだけです。

>332さんのご意見は何も長谷工に限った話ではなく、全ての管理会社に通じる共通の問題点です。

理事会は、任期中何事もなく過ぎることのみを願っている人達の集合体。
管理会社におんぶにだっこの状態。

この様な管理組合が圧倒的で、20年後の修繕積立金の大幅な不足何んて考えても見ない。
後悔先にたたず路線を突き進んでいてスラム化しないと気が付かない。

だから管理会社は人材が少なくとも何とも思わないし、サービスのレベルアップなんて考えていない。

みんな鳩山さんや小沢さんと違うんだから、いつの間にか何十億円も入金されていたなんて事は絶対におこらない。
何割の管理組合が生き残れるかと考えるとぞっとするね。

>>331はスルー　私は長谷工を褒めてた訳じゃないので。ただ顧客満足度NO.1の会社という記事を読んだだけのこと

>>332
確かにデベ系の管理会社については、大規模修繕時その会社に工事を依頼する確率が高くなると思います。
適正かつ公平な競争が行われない可能性も高いでしょうし、管理会社にバックリベートがいく可能性も高いでしょう。
委託会社にしてもデベ系同士ということでその管理会社に普通はなるでしょう。
問題は、大規模修繕だと思います。しかし、この点については長期修繕計画を管理会社の提示以外にマン管センター
なりに頼んで比較すればいいでしょう。３～４万でやってくれるはずです。
それにそって工事を計画してやればいいのですが、問題は修繕周期の優先順位のジャッジを管理会社まかせに
するのではなく、組合独自でジャッジすることです。
それから、施行業者を５～６社組合で募集し、業者選定を総合評価方式や入札評価の計算方法を使い、組合だけで
決めていくことが必要になるでしょう。
その為には、住民の方もマン管の勉強をやるべきです。素人でも大概のことはできますよ。
管理会社にしてもできればデベ系の管理会社じゃない方が自由かつ低料金でやれると思います。
私のところは東福互光さんへ管理を依頼してます。勿論デベ系じゃありません。

>>334

＞私は長谷工を誉めてた訳じゃないので。

さんざん長谷工を持ち上げてきたのに、今更こんなことがよく言えたものですね。
結局、自分の主張に責任を持たなかったってことで終了ですね。
本当にスルーならあえてスルーなんて書き込まなければいいのに…。

>>335
以前も書いてたんだけど、私は長谷工とは全然関係のない者だと、そして顧客満足度NO.1の記事を読んだ
とレスしてただけと。
それを顔を真っ赤にして反論するもんだからおもしろくて満足度の高い企業と評価されているといってきただけと。
そんなに真剣に考えなくてもいいんじゃないの。

延々とこんな投稿を繰り返してきたくせに、長谷工を褒めた訳じゃないとか言っている335って…ｗ

No.93 by 匿名さん 2009-11-15 20:24
何故人気の高い長谷工を変えるんですか。
それ以上にいい管理会社は少ないですよ。

No.109 by 匿名さん 2009-11-18 09:33
>>108
長谷工いい会社じゃないの？
地方都市なもんで長谷工はないもんでね。
しかし、顧客満足度１位だからね。
そこを悪くいえば、それより下位の会社はどんだけといいたいね。
やっかみかな？それとも下位の管理会社の者？
顧客満足度第１位の栄光は認めてやるべきだね。

No.148 by 匿名さん 2009-11-24 15:30
長谷工コミュニティはいい管理会社には違いないけど、フロントや管理員は当りはずれもあるからね。

No.152 by 匿名さん 2009-11-24 21:38
やっぱり長谷工がいいよね。健全経営だから。
管理会社は長谷工にしなさい。

No.154 by 匿名さん 2009-11-26 09:48
長谷工が健全でなければ一体どこが健全なんですか。
一般的には、顧客満足度NO.1とかの評価も多いに参考になるのでは。
顧客満足度２０位とかの企業と１位の企業のどちらを信用しますか。

No.155 by 匿名さん 2009-11-26 09:57
今まで長谷工コミュニティを顧客満足度１位ということで持ち上げてきたけど、実はこの会社は
私の街にはなくてどういう会社かは知らないんです。
少々おもしろ半分でレスしてました。
しかし、１位という事実は重いですね。
中にはフロントや管理員でばばを掴まされているマンションもあるでしょう。
しかし平均的には評価の高いところがいい会社だと思います。


No.164 by 匿名さん 2009-11-28 11:07
いい企業であり続けるためには、それなりの経営努力をしていかねばならないでしょう。
少なくとも共存共栄、適正利潤は必要でしょう。
委託業務費に相応するサービスができていれば顧客はついてくるし、顧客拡大にも繋がってきます。
それを実行しているのが、顧客満足度上位の管理会社だと思います。

>勤務時間は一応決まっているが、休日・夜中を問わず入居者からの電話はお構いなしにかかってくる場合も珍しく　>ない。 まさしく24時間365日待機状態なので気が休まることは滅多にない。

私のところのマンションではそんな無茶なことはやっていません。理事会や総会の時は管理員に対しては残業手当
を組合で支給します。
全て契約として割り切った付き合いをするのが普通でしょう。過剰サービスを期待してはいません。
無理して組合に参入した管理会社は、過剰サービスとかがあるのかもしれませんが。
人が代わればサービス内容が変るようなやり方は長続きしませんよ。

No.195 by 匿名さん 2009-12-04 13:10
しかし、管理会社を変更したいとき、その候補を選ぶ時は顧客満足度NO.1とかの情報を
参考にするでしょう。
知識がなければそういう情報は参考になりますので。
多分長谷工はいい管理会社だと思います。
これを否定しているのはライバル社なんでしょうね。

No.235 by 匿名さん 2009-12-12 09:46
>>234
スレ主の主旨を勝手に変えちゃだめだよ。
長谷工の管理情報等も聞いているのだから、長谷工という会社のことも触れて当たり前のこと。
長谷工の管理は顧客情報NO.1だからいい管理がされている筈ですよ。そして、フロントマンはマンションの
管理について良く勉強してます。その根拠は資格取得率の高さにあらわれています。
この情報をスレ主に提供しただけのこと。
ライバル会社か知らないけど反発したくなる気持ちも分からないではないけどね

No.247 by 匿名さん 2009-12-13 09:13
長谷工を褒めるレスは全然出てこないけどいいとこもあるでしょう。
何故いいことはレスされないのかな。
王者の貫禄・余裕？

337ですが、

＞延々とこんな投稿を繰り返してきたくせに、長谷工を褒めた訳じゃないとか言っている335って…ｗ

335じゃなくて336に置き換えて読んで下さい。

>>338
全て私じゃないけど、一環して顧客満足度について述べているじゃない。
評価の高い長谷工をどうみるのかの論点でしょうが。私は長谷工の評価が高いという情報を見てそういってただけ。
ただそれだけを一環してレスしてたのですよ。
いいじゃない長谷工は高い評価がされているのは事実でしょう。
ところであなたは一体何者？
何故長谷工の評価が高いことにそんなにむきになるの？
337みたいにいろいろ調べてご苦労さん、良くがんばりましたね。おりこうさん。
来年はもっと違うことにその労力を使ってね。

>>339
長谷工を常軌を逸するほどさんざん礼賛してきたあなたに、褒めた訳じゃないなんて今更言わせませんよ。
いいかげん自分の無責任と卑怯さを認め、この場を引き取っては如何ですか？

＞ところであなたは一体何者？
私は一介の区分所有者に過ぎないと、318で述べていますが？
また、無批判に長谷工を礼賛擁護するあなたの姿勢が許せないから反論しています。
マンション管理の適正化に努めるべきマン管士資格保有者なら尚更です。

>>340
私は長谷工は知らないけど、あなたは長谷工のことをすべて知っているの？
何故あなたは長谷工のことを批判したいの。
長谷工にもいいところはあるはずでしょう。
私は何も長谷工の全てや管理内容について褒めた訳ではありませんよ。
顧客満足度でいい評価をされているのだから、当然いい管理がされている筈といっているでしょう。
それ以上でもそれ以下でもないんです。
長谷工と全然関係ない私がたまたまこのスレを覗いたのは、顧客満足度第１位というのをみたからなんですよ。
それでそのことをレスしたら、反発がすごかったので、ではその評価は何なんだというように反発した、それだけ
ですよ。おもしろ半分の気持ちもありましたけどね。
そんなにむきにならずに、冷静になってね。
そんなにかっかしてるといい年は迎えられないよ。
でもおもしろかったよ。

>>341
まず、長谷工そのものもさることながら、サービスに見合わない超割高な管理・修繕を繰り返している
長谷工をそれも不確かな事実を以て擁護しているあなたを批判しているのです。
私は自分自身の経験においてもそうですが、他の管理組合やマンション管理の関係者の方からも
これまで長谷工のそうした傾向を見聞きしてきました。
なので、無批判に長谷工への礼賛を繰り返すあなたの言動に強い憤りを覚えるのです。
それもマン管士の立場でありながら、そうした言動を繰り返すなどもってのほかだと考えています。
あなたが本当にマン管士なら業界の状況をもう少し勉強して書き込んで欲しい、と言いたいですね。
他の長谷工管理のマンション住民から指摘されているのに、ひたすら長谷工を擁護するあなたは、
マンション管理の適正化とは正反対の方向を向いていることを自覚すべきです。

>>342
長谷工の管理内容が全て悪いと思っている住民ばかりではないでしょう。
長谷工の社員の方も一生懸命仕事されているんでしょうからね。
中には悪い社員もいるかもしれませんが、それはどこにもいるでしょうしね。
偏ったものの見方ばかりではいけないですね。
もう今年も終わりに近づいてきましたのでこのスレはやめますけど、又、何か機会があったら
あうこともあるでしょう。
あまりこういったスレで真剣になることはないですよ。
顔も素性も分からないので、無責任な書き込みがあるのは認識しないと人生疲れますよ。
来年はいい年が迎えられ、いい年になるといいですね。
グッバイ！

>>343
＞長谷工の管理内容が全て悪いと思っている
こんな書き込みはしたことないのですけどね？
あなたの勝手な印象で論旨をねじ曲げないで下さい。
完全にあなたの読解力不足です。

＞偏ったものの見方ばかりではいけないですね。
あなたの長谷工擁護こそ、その偏りぶりは異常という他はありません。
この言葉をそのままあなたにそっくりお返しします。

ついに、顧客満足度No.1の根拠の説明責任を果たさずに終わるのですね？
来年こそはあなたが長谷工擁護の書き込みをされないことと、
健全なマンション管理士になっていくことを期待して、
一連の応酬に終止符を打ちたいと思います。

熊本にも、長谷工ありますが、可もなく不可もなくというところでしょうか？

［ザ・ヒルズ秦野レジデンス」からパンフレットが送られてきました。ここも長谷工コミュニティですが。
　　　　　　　　　　　　　　どうでしょうか？


　　　　　　ｋ
　

長谷工が全て悪い訳ではないでしょう。
たまたまフロントや管理員が悪いところがあったのでしょう。
それはどの管理会社にもあること。
電化製品に当たり外れがあるのと一緒。
総体的にはいい管理会社です。

長谷工は顧客満足度NO.1です。しかし、以前見た記事を探せないので、５位でもいいでしょう。
長谷工を批判する者もいますが、出る杭は打たれるということで、他の管理会社は嫉妬もあり
徹底的に反発してきますけどね。
長谷工がいい管理会社として現在も立派にやっておられるのに、絶対そんなことはないといって猛反発
する者もいますが、もしそうだったら長谷工は倒産に追い込まれるはずですよね。
批判する者は単なるライバル会社の意見と思ってください。

349は管理組合の側に立つべきマンション管理士にも関わらず、特定の管理会社を援護しているまことに不思議な人物です。この人物、自分の居住するマンションの管理会社は東福互光で、長谷工のことは何も知らないと本人も認めています。にも関わらず、長谷工は顧客満足度No.1だから良い管理会社と繰り返し絶賛するばかりで、果ては顧客満足度No.1の根拠すら示せずに昨年末このスレから退却しました。

今回、少しの時間をおいてまた長谷工絶賛を再開しようとの魂胆なのでしょうが、本当に恥知らずなマンション管理士だと言わざるを得ません。長谷工批判をする人を他のライバル会社だと349は非難していますが、ここまで執拗に長谷工を擁護する349の言動が変だと考えられるのは至極当然です。

３５０、又出てきたね。
あなたが出てきて、長谷工を批判すればするほど長谷工擁護をしてるのが分からないの？
あなたをからかっているんだよ。
真剣に反論するからおもしろくてね。
でもあなたは何故長谷工が嫌いなの？
長谷工の粗捜しのみをして批判ばかりしているよりいいのではないの。
私は褒めてるんですからね。いいことをいって批判されるてるんですからね。
長谷工の社員の前であなたは批判できますか、私は褒めることはできますから何もびびることなく
褒めることができますが。あなたはできないでしょう。やましいことしてるから。

>>351
あなたは長谷工のことは何も知らないしと書いてきたでしょう？それなのに、顧客満足度No.1だから良い管理会社との宣伝に執着するのは何故？

あなたのやっていることはあまりに不自然です。

351は何の擁護にもなってないようなw

>>352
私は長谷工とは全然関係ないし、何もしらないんだよ。
長谷工がどうなろうと私には全然関係ない。
ただ、何かの資料で長谷工が顧客満足度NO.1というのを見て、このスレを覗いてみたらあなた達が
長谷工の批判をしていたから、顧客満足度N0.1の会社なのに何故批判するの？ということから発展して
いったんだよ。
何も不自然でもないね。
私はただ顧客満足度の記事をみたと一環してそのことをいってるだけなんだけどね。
あなたはそれにくいついて、やれその情報はどこにあるんだとかいってるからね。
確かに一度見たその情報は見つけられなかったので、私も残念だけどね。
ただ顧客満足度５位はあるよね。５位でもいい会社であるのには間違いないでしょう。
何の関係のない者が長谷工を盛んに擁護してるので会社としてはプラスになっただろうがね。

>>354
そもそもソースも示せないなら話にならないんですよ。現状はあなたがあやふやな記憶に基づいて顧客満足度No.1だと吠えているだけでしかありません。

それから、その種の満足度調査なるものがどこまで妥当なものかも疑ってかかる必要があるのではないですか？これは何も長谷工に限った話ではなく、他社も含めての話です。満足度調査と言ったって、それこそ他社と比較して回答している人は少ないでしょうし、回答者の年齢や性別、職業、知識の有無、マンションの築年数や立地、規模、運営状態等々の状況や回答数によっても全然変わってきます。所詮、満足度調査などその程度のものなのですよ。参考程度に留めておくくらいのもので、鵜呑みにすべきものではありません。

また、このスレでは長谷工の管理物件に住んでいたりかつて住んだ経験のある方から長谷工に対する疑問の声が寄せられていました。にも関わらず、長谷工は顧客満足度No.1だから良い管理会社であり、批判するのはライバル社だとしてあなたは非難しました。
マンション管理の適正化の為に創設され、管理組合の側に立つべきマンション管理士なら、満足度調査なるものへの疑義を持ち、長谷工を批判する管理組合の側の声に真摯に耳を傾けるのが筋のはずです。

率直に言いますが、長谷工そのものに対する批判以上に、無邪気に特定の管理会社を擁護するマン管士のあなたに対する批判だと受け止めて下さい。

>>355
顧客満足度の結果をあなたが判断すべきものではありません。
それを信じ参考にする者もいるのです。
いい管理会社を選ぼうとする場合、管理組合は管理会社ランキングとかを参考にするのは当たり前のことです。
いろいろ情報を収集するのが普通ですよ。
管理組合が管理会社を変更しようとする場合、どうやって調べますか。まさか管理会社には聞かないでしょう。
だから、顧客満足度も大きな影響力があるんです。
それを一方的に批判し、あれは信用性がないというのもおかしいでしょう。
では誰に聞けばいいのですか？他所の組合に電話して聞きますか、委託業務費の分析や管理内容を比較検討したり・・・
確かにそれもありですよ。
しかし、週間ダイヤモンドの顧客満足度の調査報告も参考にする組合もあるんですよ。それをあれは当てにならないとかいって否定し続けているアナタもおかしいのではないですか。
長谷工に住んだことのある者からの意見を絶対視するんですか。より多くの意見があれば別ですがね。

はじめまして、投稿させていただきます　
長谷工管理物件に住んで1年未満なもんですが、実際に住んでて感じること

・この企業の正社員、顧客（管理組合）に対し、当たり障りない程度の事しかしてないと感じた

・管理人さん（派遣かな？）は、ハキハキして、問い合わせ等もしっかり応対してる。

・日常清掃の方も毎日一生懸命やっていただき気持がいい。

・クリーニング屋からピンハネ。長谷工→中間業者→クリーニング屋の構図、
　過払いになった事で発覚、問い合わせ3週間後に代金は戻ったがこの企業
　から説明・連絡もなし（そもそもこれでは説明できないだろうが、、、、）
　返金と謝りに来たのも結局末端のクリーニング業者で気の毒になった。　

・業務委託費は再委託が多すぎること、また内訳があいまいであるため金額高めと感じる。

企業として利益を追求することは当然でしょうが、クリーニング屋の事例からしても
長谷工コニュニテイの企業体質はこんなもんだろうと感じました。

マン管士のあなたには悪いですが、週刊ダイヤモンドの顧客満足度調査やらランキングを真に受けているマンション管理士（専業でやっている方）や管理会社の営業担当者なんて皆無でしたよ。私もあの種のものには一応目を通していたので質問してみると、異口同音にあんなモノはアテにならないとの回答でした。

実際に色々な管理会社に当たってみると、各社の管理に対する姿勢が浮き彫りになりますよ。顧客満足度やらランキングがロクにアテになりはしないことくらいよく分かります。

まあ、あなたは管理業界の経験がある訳でもなく組合から有償でマン管士の仕事を受けてもいないようなので、業界の事情に詳しくないのでしょうが、ネット掲示板とは言え、そんな様を晒してるのは恥ずかしいということにどうか早く気付いて下さい。マンション管理士としての洞察力に欠けていると思われても仕方がないと思いますよ。

358は356に対してのレスでした。

357さんの感覚は至極真っ当ですよ。長谷工などそんなレベルの会社に過ぎません。

長谷工を知りもしないのに絶賛している１名の感覚こそが異常なのです。

又、長谷工叩きが始まったな。
よっぽど怨みがあるんだろうな。
長谷工の者はどう思っているのだろう。
間違いなくこのスレは見てるはずだから。

>>357
委託業務で再委託しているのは殆どの管理会社がやっていることだよ。
何も長谷工だけじゃないからね。
そして、手数料をとっている（ピンハネではない、契約）のも全ての管理会社がやっていること。
設備点検費、ＥＶ保守点検費、清掃費、管理員人件費等全て管理会社が上乗せ請求しているよ。
それがいやなら、自主管理とか部分委託すればいいんですよ。
クリーニングの件についても、管理員がその取次ぎ等に何らか関与しているんではないですか。
管理委託契約書に管理員の仕事としてクリーニングの取次ぎ等の役割が明記されてれば別ですが。
他所のマンションもみんなそういう契約をしてますよ。

>>357
362です。
私が答えなかったら、長谷工が不利なスレはそのままだったでしょうね。
あなたのレスは全ての管理会社に該当することですので。

357の投稿者です。

掲示板のタイトルとおり「長谷工コミュニテイどうですか？」について
現時点で思った事、感じた事を単に書いただけ。

長谷工不利、叩き？？？　同業他社でもないし、どうでもいい。

>>364
あなたは管理会社との委託契約についてあまりにも疎い方なんですね。
部分委託とか分かります？
通常は再委託が殆どです。そしてそれには当然手数料等が加味されているので、直接契約するより
高いのは当たり前のことです。
それが嫌だったら部分委託で契約すべきです。それだけのことです。
できるかどうかわかりませんがね。

>>364
再委託がイヤというのであれば、自分達でするだけです。
お金で全て責任もってやってもらうか、自分達で雇い・契約して管理までするかですよ。
部分委託にすれば管理員もそのことについてはタッチしませんよ。マンションの住民が全てやることになるだけです。

高い委託管理費を請求しておいてそれでまた、各作業の手数料をとっている（ピンはね）していたらそれは法的に問題ないのでしょうか？
止めさせるにはどうしたらいいですかね。うちの担当者も相当調子いい奴なので。

>>367
事務委託費と部分委託費とは別問題です。
委託業務費の内訳には
　事務管理業務費　　　　　　　　　　　管理手数料
　管理員業務費　　　　　　　　　　　　管理員業務費
　清掃業務費　　　　　　　　　　　　　清掃業務費
　建物・設備管理業務費　　　　　　　　建物・設備管理業務費（ＥＶ保守点検費、消防設備点検費等）
　管理報酬

　　部分委託費、例えばＥＶの管理は自分達でするといえばその部分をカットすることになるのです。
　　組合でＥＶ会社と契約を結び、自分達で立会いをするとか、交渉をするとかが入ってきます。
　　この部分を管理会社に委託すれば当然手数料が取られるでしょう。これはピンハネではありません。
　　クリーニングの件も一緒でしょう。事務管理の仕事内容にそれがプラスされていれば別ですが。管理員の
　　手を煩わせることになるのであれば経費が伴ってきます。組合ではやれないでしょうからね。

　※管理会社の肩をもつようですが、私は管理会社の者ではありません。マンションの住民です。

管理会社あてに見積もりを出したら上乗せしますよね。商売だから当然ですが・・・。しかし、管理組合あてに工事の見積もりを作成して直接契約書を交わす場合でも私たち下請け業者は管理会社あてのバックリベートが必要なんです。いずれにしても長谷工に限らず管理会社に手数料は住人が負担しています。およそ安い管理会社で５％、高いところでは２０％ものバックリベートを要求されます。

>>369
下請け業者さん支障が無い範囲で教えて下さい。

　管理会社とは関係無い設計事務所やコンサルタントと管理組合が工事監理契約をして
　その上で数社の工事見積もりとなった場合、その見積もりは管理会社の事を配慮したものと
　なるのですか？
　さらに、その工事を受注して請け負った場合、コンサルタントや設計事務所、管理会社に
　対してリベートを含め、その他の何かの配慮をしますか？
　次の仕事のための営業費としたら安いのかもしれませんが？

　業者さんの本音を聞きたいところです。支障ない範囲で宜しくお願いします。
　

こんな記事があるよ。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100120A/

管理会社によっては、相見積もりをとったように見せかけて、私たちのような専属の下請け業者に仕事が行くように、別な業者名でダミーの少し高めの見積もりを用意するように指示させられた事がありました。
専属の業者を守るためと自社へのバックが入るためです。また、競争入札でどちらも取引のある管理会社同士がバッティングしても、途中で降りてやるから獲得したらバックを出すようにと要求してくる管理会社もあります。
管理会社だけではなくコンサルも設計事務所も似たり寄ったりですね。住民が言われなきマージンを負担しているか、下請け業者が泣いているかどちらかです。

>>370
見積り施工会社を組合で５～６社募集してその業者からヒアリングして採点を行い、組合（専門委員会）が
独自で業者を決めることが大切です。その募集については、管理会社に相談しないことです。
評価の仕方については、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法がありますのでそれで評価し、点数の
高い業者に決めればバックリベートからは逃れることができるでしょう。
設計事務所が施工業者や設計・監理会社と繫がりがあれば元の木阿弥になってしまいます。あくまで自分達で
業者は決めるという姿勢が大切です。

>>372
有り難う御座います。

１．管理会社を通しての２つ以上の工事会社の相見積もりは見積もりとして、意味が無くなるの　　　は理解できます。
２．管理会社同士のバッティングも他の現場をお互いに考慮して裏で調整しますね。
３．仕事を貰う弱い立場の下請けさんは、リベートは必要経費ですよね。
　　逆にリベートの無い仕事は自分で直接受注しなければならないですよね
　　リベートのない仕事ってどの位有りますか？
　　支障がなければザックリでいいので聞かせて下さい


　立ち入ってすみませんが３７２さんは長谷工の専属の下請け業者さん？

管理委託業務の契約について、委託費の値下げの交渉をする場合、ＥＶであれば、管理会社以外で、独立系のＥＶ保守会社に、管理組合から直接見積もりを取るほか、現行のＥＶ保守会社に対しても、管理組合から直接契約した場合の見積もりを取る（当然管理会社にその情報が伝わりますが）なお、その際当然中間に管理会社が入っているのだから、マージンが入っていることは考えている旨、提示金額を考慮しないのであれば、別に委託も考えている旨伝え、ゆさぶりをかけることも効果ありです。
それ以外に、各種部品交換（ロープ交換や、バッテリーなどの部品の交換等）の場合は、管理会社経由ではなく、その都度管理組合から、直で発注することが大事です。
それらの工事は、通常フルメンテ契約でなければ、当初より委託契約外の項目となるからです。
管理会社は、スケールメリットがあるので、直接発注より有利な条件となるなどと言って、それを拒む場合が多いですが、見積書の各部品単価は、メーカー系列の場合決まっています。なお、標準管理委託契約書に準拠していれば、大規模以外のそれらの保守等については、管理会社で管理組合支持のとおり、行うことっとなっているはずですよ。
国交省のマンション管理に関する標準委託契約書のコメントには、それに関する記載があったと思います。
うちの理事会は、保守系の個別補修について、管理会社に発注するなんて、絶対にないですよ。
まあ、少なくても３割ぐらいはマージンが言ってると思っています。

うちのマンションも長谷工が建築、長谷工コミュニティーが管理だけど、数年前あい見積もりを取っただけで、30％の削減額を出してきたよ。

その上、変更を計画していた理事長と副理事長に対する脅迫文や犯罪行為が頻発した。こうかくと、長谷工コミュニティーが犯人とはいえないではないかと言う反論が来るのは覚悟だけど、時間軸とか利益の損得を考えると、長谷工コミュニティ以外にそれをやって得する人が誰もいないと言う事や、個人情報を持っていたりしているのは長谷工コミュニティー以外ないから、ほぼ犯人は間違いないほど長谷工コミュニティだと断言できるくらい、当事者達は確信している。

まあ今度あたりに管理会社変更になるのは間違いないよ。あんなことをやったんでは、信頼も減った暮れもないからね

あげとく

376

長谷工コミュニティならあってもおかしくないと思いました。
うちのマンションでも長谷工の管理（？）でおかしなところ沢山ありますが、みな穏やかな住民ばかりなのかなかなか表面化しないです。

ここ見て私だけが長谷工に不信感を持っているのではないということが分かりました。
文句ばかりいってもしょうがないですけど、住民からお金をとる以上ちゃんと仕事していただきたいだけなんですけど・・・

ここは最悪の管理顔社です。
『当マンションは長谷工が建てた（設計・施工・販売）。しかもグループである長谷工コミュニティが日常の管理をしている。従って、このマンションのことならどんなことでも把握（熟知）しているのだよ。だからこそ修繕工事は長谷工コミュニティに任せれば安心（安全）でしょ・・・』
これが長谷工コミュニティが大規模修繕工事等に際して区分所有者（素人）を説得する際に使う常套句です。
勿論、専門的知識を有する方ならばこれが詭弁以外のなにものでもないことはお分かりかと。
十数年前のことになりますが大規模修繕工事の際に第三者機関を交えて同一仕様書に基づく見積りを十数社からとりました。すると、何故か一社だけ当マンション（仕様書）にはない非難はしごの項目が突然あったりして。で、この一社が当マンションを最も知り尽くしている筈の長谷工コミュニティだたりするものだから笑えなかったり。
また不思議でならないのは、区分所有者が相当入れ替わっているにもかかわらず（この25年の間）、長谷工コミュニティを不自然なくらいに推すグループが必ず湧いて出て来ることです。
私は実名を名乗ってこれまでの長谷工のデタラメの数々をを暴露しても良いとさえ思っている今日この頃です。勿論これまでの証拠資料並びに音声ファイルを公開して。

そこまでやっちゃう！？
相当溜まってますな～

掲示板なので少し誇張した部分もあるかもしれませんが、概ね379さんと同じよう長谷工コミュニティには失望しています。住民のみなさんはも少し真剣に管理業務について考えるべきです。月の管理費はたいしたことなくてもこの先一生つづくので相当な損失になるということを。

実際に長谷工コミュニティを追い出したとか事例があればぜひ教えていただきたい。

長谷工コーポレーションが施工し、長谷工コミュニティが管理する鎌倉市内のマンション（総戸数410戸、2006年3月竣工）に入居している者です。

当マンション内には管理費の勉強会があります。2月にこの勉強会が開催した管理費に関する説明会で、当マンションと同じく長谷工が施工して長谷工コミュニティが管理する平塚市内にある築26年、総戸数414戸のマンションの管理費と比較した結果が報告されました。

当マンションの管理費は年間75.7百万円ですが、これに対して平塚のマンションは59百万円とのことでした。ただ、勉強会の方によると、当マンションの方が新しい分だけ平塚のマンションにはない支出（CATVやインターネットほか）があるため、単純に管理費の総額を比べても妥当性の検証は難しいとのことです。

管理費の中で、長谷工コミュニティへ支払う「委託管理費」を比較すると、当マンションは年間40百万円に対し、平塚のマンションは29百万円と、これも当マンションの方が支払額は多いです。この費用の中には総合監視業務費（ALSOK)など平塚のマンションには無い支出があるし、定期清掃なども作業内容に違いがあるので、詳細が分からないと比較はできないとのことでした。

勉強会の方が着目されていたのは、委託管理費の中の「事務管理手数料」です。これは当マンションが年額7.4百万円に対して、平塚のマンションは5.5百万円でした。これを一戸当たりの平均月額で比較すると、当マンションは約1500円/月・戸に対して、平塚は約1000円/月となり、当マンションの方が5割も高いことがわかったそうです。

勉強会の方は、「事務管理手数料は『出納・会計業務費』と『管理運営業務費』という二つの費目から成り立っており、この名目から類推すると、築年数に違いはあるが戸数が同規模で5割もの差があるのはおかしいのではないか？　その理由を長谷工コミュニティに説明させるべきではないか？」と指摘されていました。

勉強会からの指摘に対して、理事会からは「当マンションの管理費は妥当である」という見解が議事録で示されましたが、あまり納得できる説明ではありませんでしたし、肝心の「5割高いことに関する説明」はありませんでした。

最近貼り出された理事会の議事録によると、「長谷工コミュニティから事務管理手数料について報告があった」として、当マンション(410戸、2006年3月竣工、1498円/月・戸）と他のマンションを比べた下記のような数字を記載して「安心してください。当マンションの金額は妥当です」という説明がありました。

①川崎、856戸、2007年2月、1702円、②川崎、411戸、2008年1月、1500円、③相模原、324戸、2008年8月、1550円、④川崎、358戸、2009年3月、1600円、⑤茅ヶ崎、2010年2月、123戸、1700円

私は、これを見て当マンションより古いマンションの数字がないし、残念ながら平塚のマンションより5割高いことについての説明は未だありませんので、安心はできないなと思っています。どちらかというと、理事会が長谷工コミュニティの説明を鵜呑みにしている感じがします。

それにしても、川崎の856戸にお住まいの方は、戸数が多いのに事務管理手数料が他所より高いわけですから、これを知ったら納得のいく説明が聞きたくなるでしょうね。

というわけで、長谷工コミュニティの事務管理手数料について皆さんからの情報のご提供とご意見を期待しております。

私も長谷工コーポレーションが施工し、長谷工コミュニティが管理する相模原のマンション（総戸数324戸、2008年8月竣工）に入居している者です。
ここでは勉強会などはありません。でも管理費の勉強会ってこれ見て初めて知りましたが絶対大事ですよね、自分にかかわることですから。
マンション専用掲示板に事細かく管理費（委託管理費）を指摘している投稿がありました。確かになるほどという内容ではありますが、それについて他住民からの投稿は一切ありません。
かくいう私もそうですが、専用掲示板だから投稿が長谷工コミュニティに知られてしまいそうで心配です。376で「脅迫文や犯罪行為が頻発した」とありますし。
現状を打破するにはこちらもそれなりの覚悟が必要ということでしょうか。
長谷工コミュニティとしても問題になる前に取れるだけ取ってやれ的な感じが伺えます。

＞私は、これを見て当マンションより古いマンションの数字がないし・・・
　こういう都合のいい数字だけを平気で言ってくるのはあきらかに住民をバカにしています。
　また理事会にもしっかりしていただけなければいけませんね。同じ住民として代表で行っているわけで長谷工コミュニティのいいなりになっていてはむさぼりくわれるだけですから。

３７６です。
>>379
>また不思議でならないのは、区分所有者が相当入れ替わっているにもかかわらず（この25年の間）、長谷工コミュニティを不自然なくらいに推すグループが必ず湧いて出て来ることです。

当方でもそういう勢力がいて、ネットの掲示板では、今では存在しないマンション建設に反対した人達を誹謗中傷する書き込みを毎日続けています。最初はその目的が分からなかったんですが、自分達（長谷工関係者とそれにまとわりついてマンションのお金を貪ろうとする連中）が、自分達の妨害工作や陰謀を隠すためであることが判明しました。


当方では現在長期修繕に関する委員会？を立ち上げ、毎月２回会合を行っています。しかし出席者は全居住戸数に対して2％程度。この無関心さが長谷工コミュニティに良いようにやられている原因の一つだと思っています。


委員会では、色々な問題が話し合われますが、近隣の長谷工マンションの人達と連携して、お互い情報を交換し合って負担金額を削減するというようなことも話し合われています（築年数とか居住戸数など色々な違いがあるのは分かっていますが）。

一つのマンションだけでは力が弱くても、近隣が集まってやれば情報量も多くなるし、長谷工も下手なやり方ができないだろうという考えです。

私が不思議なのは、マンションって建てられてからかなりの年月が経っているのに、こういう横のつながりがあまり無いというのが不思議なんです。何故なんですかねえ？

>私が不思議なのは、マンションって建てられてからかなりの年月が経っているのに、こういう横のつながりがあまり無いというのが不思議なんです。何故なんですかねえ？

当マンションの勉強会の方は、長谷工コミュニティ管理の3つのマンションと連絡を取り合っているとのことでした。

この勉強会の方がOFF会を企画すれば、長谷工コミュニティが管理するマンションの方が参加していただけるのであれば、私から勉強会の方へ連絡するのですが、いかがでしょうか？

>>385さん

場所も関係あると思います。遠過ぎると中々話し合いも難しいかと思います。詳しく書くと、長谷工コミュニティーに嫌がらせを受ける可能性が高い（脅迫文、犯罪行為、怪文書のバラマキ）ので今は詳しく書けませんが、近々会合もあるのでそういう話もあったと話してみます。

ただみんなの意見では、デベが長谷工で管理が長谷工コミュニティーなので、この関係を打ち壊す必要があるということで一致してます。

これからは長谷工を外す方向で検討するということです。修繕でも長谷工はかなりいい加減で手抜き工事も多いようです。なんとかこれらを専門の人を雇って変えて行こうと努力している最中なんです。

>　場所も関係あると思います。遠過ぎると中々話し合いも難しいかと思います。詳しく書くと、長谷工コミュニティーに嫌がらせを受ける可能性が高い

確かにOFF会に対して嫌がらせや、長谷工関係者が潜り込むこともありえますから、実現は難しいかもしれませんね。

私はパソコンに詳しくないのですが、ネット上でTV会議はできないんでしょうか？

あるいは、各マンションで活動する勉強会や委員会で、ホームページを作り、情報発信してはどうでしょうか？

長谷工の人間はほんとにいい加減です、これは一人二人の問題ではありません。
みんなどこかで所詮住民には大したことできないぐらいにしか思っていないのでしょうか？
管理業務ってそんなに

＞これからは長谷工を外す方向で検討するということです。修繕でも長谷工はかなりいい加減で手抜き工事も多いよ＞うです。なんとかこれらを専門の人を雇って変えて行こうと努力している最中なんです。

応援しています、私も個人的には長谷工に設けさすこと自体不愉快です。
なんとか願いが叶うことを応援しています。

>>388
＞応援しています、私も個人的には長谷工に設けさすこと自体不愉快です。
なんとか願いが叶うことを応援しています。

ありがとうございます。
こちらもかなりやられましたので、みなさん恨み真髄に達していられるようで、必ず排除するという意思を持っていられるようです。自分としては心強い仲間です。

>>387
＞確かにOFF会に対して嫌がらせや、長谷工関係者が潜り込むこともありえますから、実現は難しいかもしれませんね。

ＯＦＦ会に対する嫌がらせはそう心配ではないですが、長谷工関係者の潜り込みには気をつけないといけないですね。情報が漏れると、必ず妨害が入りますから。

定期会合を最近行いましたが、１人の飛び入りが来ました。たまたま近くの大規模修繕を行っているマンションの方で、私は粗忽者なのですぐに資料を渡そうとしましたが、仲間にちょっと待てと合図されて話を色々聞いてから資料を渡しました。結局スパイではなかったようでこれからも情報交換をやりましょうということで帰っていかれました。

最後に仲間に聞いたところ、ＯＦＦ会や情報交換には賛成のようで、もしやるならどうしましょうか？

それと、上に書かれている事務管理手数料、その会合に出席していただいたマン管の人に最後に確認したところ、削減前は１軒当たり￥2000だったのが、その方や我々の仲間による削減により、１軒あたり￥６００代後半まで値下げしたそうです。

因みに当方は関東地区で築数年、世帯数は５００世帯以上です。

マン管さんのお話ですと、世帯数が多ければ多いほど、お金がかからなくなるのは当たり前だとの事です。

ですから上に書かれている事務管理手数料割高な印象がぬぐえません。

>　最後に仲間に聞いたところ、ＯＦＦ会や情報交換には賛成のようで、もしやるならどうしましょうか？

この話を勉強会の方に伝えたところ、場所を決めてもらったら週末に自分の方から出かけて行きますとのことでした。

「お互いの身分を確認できるもの（保険証と免許証）と、自分の住むマンションの管理組合の総会資料を持参すれば、そのマンションの住人であることがお互いに確認できるから部外者が紛れ込むことを防げるのでは？」とのことでした。いかがでしょうか？

>　削減前は１軒当たり￥2000だったのが、その方や我々の仲間による削減により、１軒あたり￥６００代後半まで値下げしたそうです。

すごいですね。こういうことを知ると、何もいわずに高いお金を支払っているマンションの住人は、いいカモなんですね。