（管理会社）住友不動産建物サービスって

日八とは日本ハウジング？
合人社とは何ですか？略称ではなくてお願いします。

＞780さんが仰る通りすみたては信用出来ません。
悪どい商法にはうんざりです。
当マンションは危うくすみたてに変わる所を
住民や、反対理事の力で阻止しました。

皆さん、すみたての悪徳商法に苦労されている状況がひしひしと伝わってきます。
我がマンションもすみたての管理失敗まで高い業者を押し付けられ、ダブルの被害にあって来ました。小さな応急処置（「小修繕」）は家庭内の日曜大工の残り資材で出来るものもあります。彼らの工事費はすみたてのマージン額（25～30％）確保がまずありきで、マージン＋業者の手取り＋税額が管理組合への請求額になるため、ン百円やン千円に余計な作業を肉付けして5万、10万の請求額に仕立てるのです。本当に専門家に依頼すべき工事も、管理組合が直接交渉すれば何割も安くなります。すみたてが提案して来た工事は、単価が高いか、余計な作業が入っているから、先ずそれほどの工事が本当に必要かを調べつつ、入居者にも広く相見積取得を呼びかけてみて下さい。それだけでも、費用はそれなりに下がります。

埼玉県において、3年前に築30年の100戸程度のマンションを購入しました。
管理会社は、住友不動産建物サービス株式会社です。

管理費が高い上、昨年管理会社に言われるがまま言い値で修繕工事を行い、今では借入金が1億円近くになりました。
住民は高齢者が多く可愛そうになりましたが、戸当り100万円の借金ではさすがに売却を決めました。

住友不動産建物サービスであれば、管理会社の変更を検討した方が良いです。
この会社は自分達の利益しか考えていないです。

783さん、その大事なお金はすみたての利益になってしまいましたね。彼らの工事費見積は私も精査してみましたが、不要で過大な作業内容・経費の二重取り（本来現場管理費や共通仮設費に入っている電気・トイレ・水道代も更に別途計上し、それでいて共通仮設費や現場管理費等は割高設定になっています。）等々です。彼らの工事見積書を見たら、工事前であれ、工事後の決算書類であれ、内容精査して総会で問題提起すべきです。彼らの目的は管理組合のお金をいかに使わせて自社の利益に結び付けるかにあり、マンションの為など微塵も考えていません。

>>784のおすすめ管理会社はどこですか？
自治会に管理組合口座を使うようけしかける管理会社は、最低最悪だと思いますが、こちらは違います。

784です。お勧めの管理会社という固有名詞は差し控えさせて頂きますが、すみたてはそもそも建物管理・清掃・工事元請等の何種類かの事業を行い、それぞれの事業について収益目標を立てている会社です。工事提案をしてくるのは、管理会社としてのノウハウ提供ではなく、工事部門の収益のために管理部門が持っている顧客（管理組合）に対し、営業をかけているのです。サービスではありません。100万の工事よりも200万の工事を提案した方が一工事での収益が大きくなります。そして額が大きくなると、積立金会計からの支出を持ちかけてきます。その工事項目、本当に必要なものでしょうか、

＞786さん
本当にお詳しいですね。
このサイトは大変参考になります。
すみたては阻止出来て本当に助かりました。
すみたてにして恩恵を被りたかった役員は
引越しに追い込まれました。
住民はすみたてに関しての情報は
何も知りませんでしたから…
このサイトに投稿して下さった方々に
深く感謝いたします。

ここで多くの人が書いてることだけど、それでもこの会社はおかしい、

管理人コンシェルジュから上層部にいたるまで、だれも仕事はしていない。
やってることは、ただ時間をつぶしてるだけ。それだけ。

この人たちにできることは、自己保身と言い訳だけだよ。

ただ働き場所としては、この上なく、楽でいいよね。

はい、おかしい会社です。すみたてにとって管理組合はマーケット（ターゲット）ですから、会社に利益が出るよう「提案」という名のセールス攻撃をするのです。「提案」とは「管理組合のお金をいかに合法的に引き出すか」にあり、一旦支払承認してしまうと支払の責任は管理組合に移ってしまうところに、大きな問題があります。積立金は大規模修繕等に備えてわたしたちが毎月毎月払っている大事なお金です。「今、積立金がたまっているから、そのお金で間に合うので、新たな支払は不要です」と言って来たとき、それは大規模修繕積立金の取り崩しであることを思い出して下さい。もちろんすみたては、「提案」を押し付けたあとは、下請けに工事を丸投げして25～30％のバックマージンを取れば、これで一件落着です。本当に楽な職場ですね。

組合員の管理意識が問題です。
住民の中に、マンション管理に、詳しい人間を探しましょう。

理事会の理事の資質も大切です。

管理組合の理事長の資質も大事住み込み管理員やフロントのいいなりじゃ話しになりません

790、791、792の皆さん　そうなんです。結果的にすみたてにやりたい放題を許しているのは、住民の無関心と理事達の資質です。管理会社が色々提案して来て、総会の段取りや議事録作成もするのを、サービスと誤解させられていますよ。サービス業という産業分類に入っている事とサービスが提供されているかどうかは分けて判断しましょう。
前にも書きましたが、提案はマーケット（ターゲット）に対して羽根布団や電動マッサージ機など次々売り込みするのと同じですし、総会準備も、議事録作成も、お金の入出金処理も、報酬を取って受託している事で、サービスでやっている訳ではないのです。委託契約の内容は日ごろから適切に実行されていますか。総会で取り上げても、「はいはい、次から気をつけます」でチョンにされて何も変わらない日々の繰り返しになっていませんか。

サービスとは、無償

有償はは、サービスではない。

分けて考えて、下さい。

＞793さん
仰る通りです。
住民の無関心、管理組合にお任せの姿勢がすみたてと一部理事に付き入る隙を与えてしまいました。
水際で阻止出来た教訓を今後は生かして行きたいと思います。

>>786
>>工事提案をしてくるのは、管理会社としてのノウハウ提供ではなく、工事部門の収益のために管理部門が持っている顧客（管理組合）に対し、営業をかけているのです。サービスではありません。

大幅に間違えていますね。
私は管理業歴17年目の現役のフロントです。
工事提案しているのは、不具合を見つけているのにもかかわらず提案しなかった結果、何かトラブルがあった際に管理会社の責任を問われるからです。
管理委託契約書にも記載されていると思いますが、管理会社より書面をもって提案したにもかかわらず管理組合が放置した場合は免責とうたっています。
ようするにリスク管理の為に提案しているんです。正直工事をするかしないか、どこでやるかは管理組合が考えればいい事であって、我々は善管注意義務に基づき不具合を発見し補修方法を提案するのがお仕事です。
高いとか言われましても参考に出しているだけですので困りますね。工事専門会社でもありませんし、こちらが自発的に発見した事案ですからね。常に他社との攻防をやっている会社と同じレベルの価格を求められても困ります。

796さん、さすが自社とご自分のリスク回避なんですね。でも、自分たちのリスク回避が先ず出てくる会社には大事な住まいを管理して頂きたくないです。工事専門会社でもありませんとのご意見ですが、当マンションのフロントやその上司は大規模修繕工事とか、金のかかる工事には、大変ご執心でしたよ。
なるほど、なるほど、そうすると、横浜の傾いたマンションはどうなんでしょうね。管理組合が10年もかけて訴えていた時すみたては何をしていたのか、いつも気になりますが、あの傾きが何故目に入らなかったのでしょうね。

天下の住友がわからないことをわかる会社なんて無いんじゃないのでしょうか？

結局不動産の子会社の子会社の一部のセクションみたいな会社なんです
出世もできないし、親会社から怒られたくないにきまってるでしょ
財閥の中に三井住友建設もあるけど、会社の規模が小さすぎて発注なんてできません
グループ会社が三井とくっついていく中、住友不動産様はまだ頑張っています
住友不動産販売様も業界ではトップクラスです、東急リバブルなんて目じゃないくらい儲けてるんですよ

でも、みんないつ三井とくっつけられるか不安で仕方が無いんですよ
三井とくっついた時にきちんとイニシアティブ取れるかどうかなんです

って感じなんでしょうね
管理会社がリスク回避を行なうのは当然ですよ
これはどこも一緒です。ですが、言い方はあるでしょうね
見積を提示して、そのままの仕様で他に流せば値段は出ます
調査していないから値段だけなら人件費もかからないから安くなるでしょう
結果的にミスがあれば、お金をもっとくださいとなりますが、住友を責めればいいだけです
まぁ補填するわけないですけどね

住友不動産のお高いマンションを買っていただいている方々が
どうでも良い、一日1万円で使われる職人の給料を8000円にするために頑張る必要は無いと思いますが
気に入らないなら自分で何とかしましょう
iPhoneとかプレステ分解して、保証とか全部投げ出すことになるかもしれないですけど
安いんだからいいでしょう
自分で納得して決めたんだからいいでしょう
ゴネればなんだってできるんじゃないんでしょうか

>>797
ネガティブキャンペーンだと思われたら困りますので念のため言っておきます。
私は住友さんの社員でもありませんし勤務していたこともありません。
（元同僚は３名ほど住友さんにお世話になっていますが）
私は管理会社歴は２社あります。
前職は某独立系大手に８年ほど勤めた後、現在は某旧財閥系にいます。

そもそも管理会社は自社で施工能力もなければ職人をかかえてるわけでもありませんから、結局は言葉は悪いですが丸投げですからね。他の専門会社と比べて安くなる道理がありません。

また、こちらも商売なので、組合さんが直接他に発注したら安くて同程度以上である事は目に見えてみても、それを聞かれてもないのにわざわざ組合さんに話すなんて酔狂な事はしませんよ。
そもそも会社に対する背任行為になりますから。
ただフロントとしては売り上げをいくらあげたところで歩合がつくわけでもなので、お客さんとはいい関係でいたいですからね、なんだかんだ言って会社には顧客から強い要請があったとか、顧客から業者を紹介されて断れないとか適当な理由付けて自社で請けないようにしてますよ。個人的にはね。
だいたい自社で請け負ってもそのあとのトラブルとかを全面的に負わされるわけで、しかもその苦情の矛先は確実に担当フロントですからね。
フロントとしては工事なんて請けたくないですよ。

＞天下の住友がわからないことをわかる会社なんて無いんじゃないのでしょうか？
有り得ません。単に住友が不誠実なだけです。

＞グループ会社が三井とくっついていく中、住友不動産様はまだ頑張っています
住友不動産販売様も業界ではトップクラスです、東急リバブルなんて目じゃないくらい儲けてるんですよ
三井住友建設は小規模ながら丁寧な仕事をしています。
最高レベルのパークマンションシリーズを手掛けています。
住友が最高レベルと称しているグランドヒルズシリーズとは比べものにはなりません。
「様」を付けるなんておかしいですね。
住友関係者の投稿でしょう。

住友販売が儲けているのは仲介の際に買主より売主側にたって半ば騙しのテクニックで悪どい商売をしているからです。
営業マンの資質にもよりますが当方も騙され損した一人です。
参考迄に住友不動産住宅販売のサイトをご覧下さい。

住友不動産建物サービスは管理会社を変更してくれたら
大規模修繕計画は見直し住友独自でやる、だからコストが大幅削減になると言いました。
具体的にどこがやるのかは明言しませんでした。

当マンションは規約により施工会社が25年後迄の修繕費用を案として計上しています。

すみたてによるコストカットの修繕計画など不安で不安で信頼出来ません。
すみたてとスーパーゼネコンどちらを信用するかの問題になります。
勿論、スーパーゼネコンです！

＞798
何と言っても三井は最大手です。
住友は株価だけは高いですが…

天下の住友が良い方は住友のマンションを買えばいい。
そうすれば管理はすみたてになりますから…

中古物件は住友住販から購入をすればいい。

＞799
＞そもそも管理会社は自社で施工能力もなければ職人をかかえてるわけでもありませんから、結局は言葉は悪いですが丸投げですからね。
当然です。しかし、すみたてには独自ルートがあるのではありませんか？
住友のマンションには住んだ事がないので詳細は判りません。
住友のマンションだけは住みたくありません。

でもこのサイトにはすみたて管理のマンションに居住されている
体験に基づいた投稿と理解しております。

>>803
正直言いまして、ここのサイトは自作自演や業者による書き込みが大多数だと思いますよ。
実際に社としてここでネガティブキャンペーンを繰り広げているところもあるようですし、ステマに使っているところもあると聞きます。
業界に長くいる人間としては、何らかの意図があって書き込んでいるのが手に取るようにわかります。

まあ、所詮ネットのしかも匿名掲示板ですから。情報の取捨選択が出来ない方は見ない方がいいと思いますよ。

ここに書き込まれている常識はずれの机上の空論や全くのでたらめを意気揚々と語る仁がおられましたが、わざと総会まで回答を引き伸ばし、根拠を示した上で総会の際に大勢の前で大恥をかかせてやりました。

業者の投稿であろうとネガやステマであろうと関係ありません。
参考になるのは事実ですからね。

＞804
不動産業者さん
何をもってでたらめと仰るのか？
このサイトは内部告発とか情報が盛り沢山で良く見ています。

804
＊＊＊の遠吠えに聞こえます。

机上の空論？
これ程詳しく書ける人は居ないと思います。

何をもってデタラメか。
事実と異なるからデタラメです。簡単な話ですよ。
何の遠吠えですか？伏字にしても＊＊＊しか言葉がありませんよ。
何に対して負けたのか？誰とも争っていませんしね。
まあ参考になる意見や事実も多少はありますが、私が言いたいのは取捨選択出来ないならという前提がありますからね。
何も知らない人はそれすら出来ない訳ですからかえって読まない方が身のためだと言ってるんです。
あげあしとりしか出来ない程度の知識レベルで言い返してきなさんな。
みっともない。

＞809さん

＞ここに書き込まれている常識はずれの机上の空論や全くのでたらめを意気揚々と語る仁がおられましたが、わざと総会まで回答を引き伸ばし、根拠を示した上で総会の際に大勢の前で大恥をかかせてやりました。

これってどう言う意味でしょう？

>>810
ここっていうのはマンションコミュニティ全体を指す言葉であって、このスレ単体の事を言っている事ではありません。
ようするに、ここの掲示板には素人が適当な思い込みで書き込んだ情報や、１つの法令知識しかない状況で書き込んだ解決策（その他の関連法令を全て無視）などが非常に多く見受けられる。
それを読んで真に受けた組合員が、意気揚々と管理会社に電話を掛けてきて吠える。
私はそれをその場では指摘や訂正をせずに「回答は総会の場で致します。」と伝える。
そして総会の大勢の場で、好きなだけ持論を展開させる。その後きちんとした法的根拠等を示して大恥をかかせる。
それだけの事です。
まあ、１対１で会話するとどうしてもこちら側が不利ですからね。周りを巻き込んだほうがこちらが話す機会を作るのが容易ですから。

＞811さん
良く解りました。色々有難うございました。

＞好きなだけ持論を展開させる。
総会では事前に通知した議案しか審議できないよ
このフロントはそんなことも知らないのか
それとも知ってて知らぬふりをしているのか
いずれにしても管理会社変更の対象だな

811さん、総会というのは、そのような目的で議論する場ではありませんし、回答を総会の場まで引き延ばし、大恥をかかせるための議論をさせる管理会社などもってのほか、報酬を取っての受託業務には総会支援事務業務も入っている筈ですから、私もこのような管理会社は変更対象とします。

1対1で話に勝てないフロントはザコ
先に住人側で根回ししても誰とも仲良くないから解約が決議されてから判明

まぁ管理会社なんてまともな人間いないけど

ちょっと言い過ぎでは…
管理会社にとっては住民が絶対ですからね。
当マンションも理不尽な住民の犠牲になり異動や退職に
追い込まれた優秀なスタッフがいます。許せないですよ。
明らかに住民の非であっても管理会社には
止められない事もあります。

管理組合にも限界がありますから…

>>813
貴方のところの管理組合は質疑応答すらしないのですか？
あと、そんな基本中の基本知らないわけないですし、馬鹿にしてるんですかね？

>>814
組合運営の進行の妨げになるような方は一度そういった形でお灸を据える必要もあるんですよ。実際に理事会メンバーの方々は後で良くやってくれたと喜ばれてましたよ。
どうぞ変更でもなんでも勝手にしてくださいな。
もちろん理事会がそんな議案上程するわけも無いですし、5分の1の賛同すら得られないですから。

>>815
管理会社にまともな人間はいない？狭い視野で勝手な決め付けはやめてもらえませんかね？
どうも管理会社を底辺のような捉え方の方が多いようですが、非常に優良なビジネスモデルだとおもいますがね。
某管理会社は日本の管理手法を中国に法律ごと持ち込んで日本の管理手法を確立させていく方針みたいですし、他の管理会社も東南アジアに進出していくようですし、スクラップアンドビルドからストック重視に移行しつつある日本でも、将来性のあるビジネスだと思いますがね。

偏見や思い込みで言い切るのは勝手ですが、そのような感覚で社会人が勤まっている事が疑問でなりませんね。

私は例え相手が顧客であっても言うべきことはいいますし、こちらが法令や契約内容を遵守しており、普段から適切な組合運営に努めているので何も後ろめたいことも、ましてや自分達の立場を必要以上に卑下するつもりもありません。

＞815
ザコとは何語ですか？
聞き慣れない言葉です。

>>818
恐らくザコ＝雑魚（種々入り混じった小魚のこと。価値のない小魚という意味）ではないでしょうか。

そもそも管理会社社員と管理組合員との間でなされる「会話」で勝ち負けを求める事自体が意味不明。
根回ししていないとも言っていないし、誰とも仲良くないとも書いていない。
勝手な妄想が爆発している残念な頭の持ち主なのだろう。

マンコミュサイトは色々な方が投稿します。
その中で共感出来る情報は参考にしてそれ以外はスルーします。
マンション購入に際してこのサイトはとても重宝しています。

その取捨選択出来ない人が殆どなので読まないほうが身のためです。
何を根拠に参考出来る情報と出来ない情報を振り分けるのか？
人生最大の買い物をするのに匿名掲示板を参考にするなんて悪いこと言わないから辞めなさい。
実際に自分の目で見て感じた事が一番です。
特に管理会社に対する苦言等はほとんどが他業者からの嫌がらせの書き込みか、書き込んだ人の無知によるものですから。

モデルルームに行かなくても内覧した方の投稿で解ります。

最近では一昨年夏にグラン千鳥ヶ淵が販売されました。
皇居が見渡せる唯一無二の物件でした。
でも掲示板で縁故販売があると判りました。
一般分譲は僅か22戸でした。
その後大変話題となりましたが即日完売になりました。

当方は賃貸物件が多い事やC国の購入者が多いとの
情報で申し込みは断念しました。

マンコミュサイトは大変役立っております。

検討板の話をされているようですね。
私が話しているのは一般知識板「管理組合」の話です。どうりでかみ合わないわけですね。

管理組合のサイトなんてあるのですか？
見た事はないです。
検討版と住民版しか見た事はありません。
今度見てみます。

いや、ここがまさにそうですよ。
正式には一般知識板の「管理組合・管理会社・理事会」っというカテゴリーですから。

ここはすみたてさんのサイトですよね。
当マンションの住民がこのサイトから引用した投稿を
見たものですから…
管理会社がすみたてに変わったら大変だと思って見ています。

はい、よく思い出して下さいました。私も以前投稿した事がありますが、他業者ではありません。すみたての管理するマンションの購入経験者です。内容から見て他にも経験者が書いておられると思われる文面を拝見して、「ああ、同じように大変な思いをされたのだな」と思いました。大変ヒートアップされている方は、すみたての社員さんなのでしょうか。住民のクレームが辛くとも、他業種でも顧客対応での苦労は色々ありますよ。

＞827さん
そうでしたか。有難うございます。
このサイトのお陰で継続審議になりましたが
未だに根強い住友支持者がおります。

新理事会にも住友派の理事が残留しております。
新理事会がどのように廃案にするかが課題となっております。

先ずは住民へのアンケートから始めます。

同じ思いや苦労をされた方との交流がこのサイトの
良い所ですね。

財閥系は三井、三菱、住友になりますが関西系の住友は敬遠されるでしょうね。
三菱は藤和と合併後、評判が悪くなりましたがそれでも住友よりはマシですね。

三菱も随分藤和色が消えてきましたからね。
ダブルスタンダードが解消されて良くなってきてますよ。

＞826スミタテのサイトというのは可笑しい。
スレッドというべきです。

サイトと言うなら、マンションコミニティです。

確かに上にスレッド名となっていました。

無事解放を祈りましょう。

https://m.facebook.com/IAmKenjiGoto?fref=nf&refsrc=http%3A%2F%2Fww...

>>833
そんなことより目先の管理の方が大切です。
くだらないもの貼らないでください。

日本人とは思えない。
冷酷は人に管理など語る資格無し！

こんな人に管理は任せられない。

管理会社の社員である前に人間として最低である。

すみたてらしい。呆れた。

＞831
細かい。
スレッドでもサイトでも掲示板でも解ればばいいと思います。

>>835
>>836
誰が管理会社の社員だって？
皆本当はそう思ってるだろ？どうだっていいって。
素直になれよ。

人命の重さ、尊さを理解出来ない人は孤立する。
緊迫している状況下、世界中に祈る人が多い中
極めて不適切な発言であると思います。

偽善的な意見は心に響かない。
なぜそこまで心配になれるのか？
彼がこうなる前まで何も知らなかったんじゃないのか？
人命が尊いのであればどこの国の人が同じ目にあっても同じ思いになるべきじゃないのか？
目に見える事柄だけにしか目がいかないくせに、何を偽善者ぶって不適切とか言ってるのか。
世界中に明日の命も約束されてない人たちがいるのに、毎日飽食し、遊び、笑い、欲望のまま生きてる日本人が何をほざくかと言いたい。

↑
意味不明

＞834

管理のお仕事ご苦労様です。

人の命を救うのに理由が必要か？
840さんの論理は理解不能です。

黙れ偽善者
堂々と言えばいいだろ？
別に本当はそこまで気にしてないと。
今だってニュースじゃなくアメトークを観ているとね。

日本人ではなさそう。
相手にしないでスルーしましょう。

先祖代々日本人ですが？
色んな考えがある。同じ日本人でも考え方の多様性は認めるべきじゃないのか？
発言に不適切も何もないだろう。個人がどう考えようが自由。言うに事欠いて外国人呼ばわりですか。そうやって自分の意見に合わない時は外国人のレッテルを貼るんですか？
あのね、周りを見てみなよ。知り合いでデモやってる奴いるか？
不安と心配で涙してるやつはいるか？
なぜこんな最中にも通常のバラエティー番組放送しているのか考えたことあるか？みんな飽きてるんだよ。需要があるからなんだよ。

決して何も行動せずに心の中だけで心配している「ふり」
をしている自分に酔ってるんだよ。
流されやすく自分がないんだよ君は。情けない奴だな。

管理人さん、この板に貼り付いていないで仕事しなよ。

管理人じゃないし。
くだらんツッコミとレッテル貼りとか程度がしれますわ。

皆さん色々大事にされているお考えがあるのですね。でも、ここはすみたての管理に関するスレッドなので、このあたりでまたすみたての管理問題に戻りませんか。私がこのスレッドを見るのは、私達がすみたてから提案を受けて実施してきた検査や改修工事等が、果たして適切かつ必要だったのだろうかと疑問を感じて、今後のために皆さんの経験談も参考にさせて頂いているのです。当マンションで言えば、例えば5年毎実施が標準の鉄部塗装工事を、一部省略した計画で提案され実施したため、何百万もかかった工事なのに塗装しなかったところは鉄錆がバラバラ剥がれ落ちて穴があき、見るも無残です。直すにも壊すにもお金がかかるのです。残念です。

＞849さん
仰る通りです。
変人のレスは無視してすみたての管理話題に戻したいですね。

私共のマンションでは震災後の補修工事など
緊急性のあるものについては実施しそれ以外は
10年目の大規模修繕時に行うようです。

全ては理事会決議によりますが住民の方からの
ご意見も聴取しております。

鉄部塗装工事が省略された理由は何ですか？
築何年でしょうか？

鉄部塗装一部省略の理由はよくわかりません。大規模修繕の5年後ですから、全部塗装すべきだったと思われますが、一部省略した理由は提案の文書にも書いてないため全部実施されていると思っているうちに何年もたってしまいました。すみたての現担当者も省略の理由をわかっていなかったのか、わかっているけど知らん顔しているのか判りません。しかし、当時の総会議案書を見ると、確かに塗装箇所の記述が一部抜けています。何年か後の大規模修繕でどうにかするとしても、腐食して穴のあいた状態では普通の塗装では直りません。本当に残念で…

新築時の塗装からの塗り替えは、5年から6年で実施すべきだと思いますが、その時に選択した塗料によっては次回が必ずしも5年から6年で実施する必要はありませんよ。
常識的に考えると、劣化状況から勘案し、不要との判断になったんだと思います。
鉄部塗装は比較的工事周期が短いので例えば5年周期で行った場合と7年周期で済んだ場合では、長期的見てマンションが寿命を迎えるまでに、仮に70年目に建替とした場合、5年周期だと13回行うところ7年周期だと9回で済む事となりますので、大規模修繕工事との同時施工による工費削減効果よりもメリットがありますから。

853さんはすみたての社員さんですか？他社さんですか
状況はそんなものではないのです。もう10年以上も塗装されず腐食具合から鉄そのものがボロボロに崩れ落ちて使い物にならなくなっている個所も多く出ています。一方、塗装された箇所は錆も殆ど出ていません。5年が7年に延びただけというものではありません。そのような時期はとっくに過ぎているのです。腐食も1年や2年で穴があくほど早く進行するものではありませんし、10年経っても、腐食でボロボロになっても判断が正しいとは言えないと思います。そういう状況です。

なるほど。
新築時から10年以上放置されてた箇所があるということですか？
新築時はアクリル系の塗装が施されていると思いますが、アクリル系の場合は5年目には塗り替えをするべきです。
新たに塗り替えた個所はシリコン系でしょうか？
ウレタン系のさらに上の塗料であるシリコン系なら10年～15年程度は耐久性が見込まれます。

仮にアクリル系の塗装がほどこされている個所について、適正な塗り替え提案がなされていないとすれば、管理会社の善管注意義務違反にあたると思います。

ちなみに私は他社の管理会社のフロントです。すみてたさんにも元同僚は数名おります。

>>839
あのさ、湯川さんなんてだいぶ前から拘束されてるの皆知ってて気にもしてなかったのに今更心配して何言ってんの？って感じ。まさに偽善者。

855さん、他社の方なのに専門的な知識をご披露頂き有難うございます。大規模修繕時の塗装材はシリコン系ではないと思います。5年後の鉄部塗装の際の説明では4～6年毎に塗装をして行くとの事でしたが、一部塗り残す話は出ませんでしたので、私達は鉄部は全部塗装したものと思っていました。この時使用した塗装材はすみたての見積が○○工事一式の書き方なので、今となってはわかりません。

フロントで大規模経験があれば誰でも知ってるほどのごく基礎的な知識ですよ。
一般的には最低でもウレタン以上を使いますので、4〜6年で塗り替えになると言うことはあまり考えられないと思います。おそらく、長期修繕計画書の記載内容をそのまま説明しているものと思います。
正直、管理業界は深刻な人材不足ですので、あまり知識のないフロントが担当になるケースもありますので、フロントの言うことを鵜呑みにせず、自分の財産だという意識を持ってある意味時には疑ってかかることも必要だと思います。
残念な事でお恥ずかしい限りですがね。
私もまさに今から大規模修繕のための理事会に今から出席します。専門家の多いマンションなので予習が大変です。

ありがとうございます。そうすると、単独の鉄部補修工事時だけでなく大規模修繕工事時の塗装が不十分だった可能性も考えられるのでしょうか。どの工事がどういう割合の原因で腐食したにしても、何か所も腐食して穴が開いたり崩壊しているのは事実でして、これまでは単独での鉄部舗装工事時に塗り残した事だけが原因と思っていましたが、そういえば大規模修繕工事後は、ホール内の壁が紫外線もあたらず風雨もあたらない位置にあるのに数年後からボロボロ剥がれ、不思議な気がしていました。この大規模修繕工事も管理会社が総合元請になって実施されたものですが、塗装繋がりというか同じようなところに原因があるような気もしてきました。

すみふのせっかくのマンションの泣き所ですね、すみたては。

ところで、すみふはすみたてを、どう評価しているんでしょうね。一度正直な話を聞いてみたい。人間社会では「出来の悪い子ほど可愛い」とか言いますが…。

泥臭いやる気を評価してるマンションもありますが…
三井と住友は合併したけど管理会社は全く違う。
お互いにライバルだけど三井が一番。

>856
自己責任に尽きる。
真の勇気ではなく蛮勇である。

No.860
by 匿名さん　2015-02-04 21:41:30
すみふのせっかくのマンションの泣き所ですね、すみたては。
って
住不自体がおんぼろなんだが。瑕疵マンション、誤魔化し、リップサービスという詐欺に近い行為等々、
財閥企業だら国がつぶさないだけで、ブラック企業だよ。
パチンコ業界を警察がつぶさないのと同じで、国交省職員が甘い汁を吸っているのかな。

すみふだけではなく悪質なのは住友不動産販売の赤坂営業センター。
ここの営業マンはほんとに悪質、今はいるのか判らないが…
随分損させられた。

だったら、すみたても親や兄貴に負けていない。大規模修繕工事など、入居者の無知をいいことに口先の誤魔化しで受注して、ウン千万もポッポに入れながらやるべきことを全然やっていない。客を騙すのは手間もかからないしさぞ美味しいのだろうなぁ。美味しかったですか？すみたてさん。

ところで、すみふの横浜の傾いたマンションも、管理会社がすみたてじゃなくすみふと関係ない会社だったら、もっと早くすみふに補償を迫ってくれていたんだろうなぁ。あっ、だから、すみふは分譲時にすみたてを管理会社に指定するのかな。いつもすみふや下請業者の方を向いているもんね。

アホか。デベが系列管理会社選択するのは当たり前だろ。
なんで系列の管理会社があるのに別のところに委託する必要があるんだ。

＞867さん
全く同感です。
すみたてには誠意がないと言う事です。
一生の買い物で本当にお気の毒です。
親会社の責任も大変大きいです。

＞868
住友の関係者さん？
アホはどっちかな？

すみふもすみたても同じ穴のムジナ
故に絶対に買わない。

絶対に買えないの間違いだろｗ

こちらのスレッドは建築知識豊富な方の投稿があり大変参考になります。
当方、グランドヒルズ一番町を検討しておりましたが結局止めました。
施工は竹中さんで良かったのですが…

そうですね。私もこのスレッドでだいぶ勉強になりました。
確かに私もマンション購入時は、施工ゼネコンの評判・腕前は気にしましたが、管理会社の事は気にせず購入しました。でも、10年、20年と経って来ると、管理の良し悪しがはっきりと現れて来ましたよ。

最近では施工と管理会社を重視しています。
居住してからは日常生活に密接になる管理会社が重要ですね。

管理会社に対しては、厳しいチェックの目も必要です。すみたては何百万の工事も見積書は「〇〇工事一式」で内容を全く明示しない事が多いです。それでいて、見積条件には、「トイレを使わせてくれ」とか「電気・水道を使わせてくれ」とか恥ずかしげもなく書いてありましたが、これらは工事経費に含まれているのです。書くなら、工事内容の詳細を書け！

877に補足します。
すみたてが「〇〇工事一式」として内訳を書かないのは、書くとボッテいるのが素人目にも分かってしまうからです。
そのようなものは見積書とは言いません。見積書は積算という計算の積み上げで成り立っていて、何を使ってどんな作業をどれだけするかが書かれたものです。今度「〇〇工事一式」などどいう意味不明な書類を見たら、「ダメよ～、ダメ・ダメ」と却下しましょう。ちなみに、トイレや電気・水道は工事経費の中に入っているから、使用料を取らずに貸してはダメです。

大事なのは管理組合ですよ。勘違いしないこと。