東京23区の新築分譲マンション掲示板「都心のマンション分譲価格上昇するの?」についてご紹介しています。
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けん [更新日時] 2006-05-31 16:36:00
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友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか?

[スレ作成日時]2005-12-19 09:20:00

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都心のマンション分譲価格上昇するの?

  1. 322 匿名さん 2006/03/25 02:14:00

    大地震がきたら・・・まずいですよね
    3年後か30年後か誰にも分かりませんが
    Cashとマンションの優位性はどちらでしょうか

  2. 323 匿名さん 2006/03/25 02:18:00

    大地震なら、一軒家に住んでても危険でしょう。

  3. 324 匿名さん 2006/03/25 02:24:00

    >318
    港南なんて、住宅地(人が住む場所)じゃなかったんだから
    元々の地価が安いから、上昇率も高いのは当たりまえ、上昇率じゃなくて
    地価で見ないと意味がない。
    麻布とか赤坂の人が、一緒にされると迷惑だと思うよ。
    新聞の公示地価にも港南は、住宅地として掲載されていないよ。
    汚泥処理工場もあるから、当たり前か?

    よく考えると豊洲もそうだね、商業地としか載ってない、人が住んでいなかった証拠。
    工場もガスタービン発電所なんてあるからね。

  4. 325 匿名さん 2006/03/25 02:27:00

    さすがに、大きな工場とか発電所があるところを
    都心なんて言えるのかな?
    俺だったら、ちょっと恥ずかして言えないな・・・

  5. 326 匿名さん 2006/03/25 02:41:00

    外国の社会の教科書で

    「日本の首都の東京では、都心部には発電所、工場、汚泥処理施設が同じ町内の
     住宅の近くに立ち並んでいます、日本は公害対策が進んでいる先進国なのです」

    なんて書かれちゃいますね。

  6. 327 匿名さん 2006/03/25 03:19:00

    人が住んでなけりゃ都心でないなら、丸の内は都心じゃないね。

  7. 328 匿名さん 2006/03/25 03:48:00

    港南と芝浦との比較であれば、芝浦のほうが環境がいいよね。
    まあ、どっちもどっちだけど。

  8. 329 匿名さん 2006/03/25 03:51:00

    似たようなものに思えるが

  9. 330 匿名さん 2006/03/25 05:00:00

    でも、地価公示で示されているの港南(3丁目のパシフィーク品川:コスポリとフェイバリッチに挟
    まれているローソンが入っている12F賃貸マンション)の周辺地利用現況と地価は以下のように変遷
    してきていますね。

    2002年 660千円/㎡ 事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
    2003年 660千円/㎡ 事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
    2004年 713千円/㎡ 配送センターとマンションが混在する地域
    2005年 729千円/㎡ 配送センターとマンションが混在する地域
    2006年 900千円/㎡ 新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域

    今年は、とうとう住宅地域になってしまいました。
    これを見ると2003年ぐらいが土地の仕入れ時で2005年前後に売り出されたマンションが一番
    買い時だったのかな?

    同様に、芝浦(2丁目:芝浦パークタワー付近です)

    2002年 743千円/㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
    2003年 717千円/㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
    2004年 700千円/㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
    2005年 700千円/㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
    2006年 765千円/㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域

    ちなみに芝浦(4丁目の日航ビル隣:アイランドの西です)は、

    2002年 1030千円/㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
    2003年  995千円/㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
    2004年  958千円/㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
    2005年  958千円/㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
    2006年 1030千円/㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域

  10. 331 匿名さん 2006/03/25 05:09:00

    港南の2006年度の公示地価は付け間違えじゃないのか?
    良くあることだと思うが。
    冷静に考えれば、いくら何でも23%上昇というのは普通無いだろう。

  11. 332 匿名さん 2006/03/25 05:40:00

    だめだよ。現実から目をそらしちゃ。

  12. 333 匿名さん 2006/03/25 06:00:00

    >324
    港区の商業地を除く住宅地と準工業地のうちマンション、共同住宅、など住宅地域の公示地価を高い
    順に並べてみました。

     赤坂1丁目  2,110,000(円/m2) マンションに大使館、ホテルも見られる住宅地域
     赤坂6丁目  1,540,000(円/m2) 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
     六本木5丁目 1,500,000(円/m2) マンションに大使館等も見られる閑静な住宅地域
     元麻布2丁目 1,410,000(円/m2) マンションのほか学校、病院が混在する住宅地域
     赤坂8丁目  1,360,000(円/m2) マンションに大使館も見られる閑静な住宅地域
     南青山2丁目 1,280,000(円/m2) 事務所兼共同住宅、一般住宅等の混在する地域
     南青山4丁目 1,170,000(円/m2) マンションのほか一般住宅が混在する住宅地域
     元麻布3丁目 1,050,000(円/m2) 中規模一般住宅の多い住宅地域
     白金4丁目  1,040,000(円/m2) 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地
     赤坂7丁目   931,000(円/m2) 一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
    ★港南3丁目   900,000(円/m2) 新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域
     高輪2丁目   892,000(円/m2) 一般住宅、マンションが混在する住宅地域
     南麻布4丁目  889,000(円/m2) マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
     虎ノ門丁目   873,000(円/m2) 一般住宅、マンションが混在する住宅地域
     六本木3丁目  865,000(円/m2) 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
     高輪4丁目   855,000(円/m2) 一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
     白金台2丁目  830,000(円/m2) 中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
     白金台4丁目  695,000(円/m2) 一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域
     西麻布2丁目  685,000(円/m2) 一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域

  13. 334 匿名さん 2006/03/25 06:09:00

    俺もバブル時じゃあるまいし、20%以上の上昇はありえないと思う。
    333のカキコ見ても付け間違えの可能性大。
    誰が港南が六本木や麻布よりも高いと思うのか。

    参考
    ■公示価格はどうやって決めるの?
    1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新
    の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。さらに、地点間や地域間
    のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。

  14. 335 匿名さん 2006/03/25 06:14:00

    容積率が大きく使える場合、専有面積あたりに直せば大した負担にはならないから、
    実際に取引価格(入札とか)ではとっくの昔に 1ha 100億超えているでしょ。
    坪300万超えだって、容積率600%とか使えれば、50万/坪に過ぎないもの充分
    価格競争力のあるマンションが建てられる。 取引がマンション用地中心に
    なってくれば、そういう取引中心になっても何の不思議もないと思うんだが。

  15. 336 匿名さん 2006/03/25 06:18:00

    港南住民出現
    ヤダヤダ
    港区から隔離

  16. 337 匿名さん 2006/03/25 06:23:00

    汚泥処理工場や清掃工場のあるところが何で住宅地域なんだ。

  17. 338 匿名さん 2006/03/25 06:30:00

    まタワーマンションとかは大抵住宅地域じゃないから建てることが可能になっているんだけど。
    ご存知だと思うけど、工業専用地域以外はどこに家建てても許されているんですよ。

  18. 339 匿名さん 2006/03/25 07:09:00

    >333
    表参道ヒルズや六本木ヒルズなど港区にはもっと地価が高い所があったと思うが。

  19. 340 匿名さん 2006/03/25 08:05:00

    市街化調整区域でも家建てれるんだ。。

  20. 341 匿名さん 2006/03/25 08:44:00

    本当だ、路線価を見ても高輪、品川よりも港南の方が遥かに高い。
    住宅地と工業地、商業地の違い、道路幅も違うからかな?
    確かに路線価図は、相続税や贈与の基礎数字だから正しいんだね、失礼しました。

    平成17年路線価図
    http://www.rosenka.nta.go.jp/main/index.htm

  21. 342 匿名さん 2006/03/25 10:07:00

    港南2丁目   3200,000(円/m2) グランコモンズ北側
    港南2丁目   1510,000(円/m2) 食肉市場東側(港南3丁目寄り)
    (これは平成17年度、平成18年度はこれより10%程度上がっている)
    実際の取り引き価格はこの3倍程度、再開発の用地は少なくなっているが、
    既にマンションの立地としては地価が高くなり過ぎている。
    今後、中日新聞社などで再開発が進んでもオフイスになると考えられる。
    港南4丁目(wct)の平成18年度の路線価は不明だが、港南中央公園の建設や海洋大学前道路の
    直線化による整備などで今後も地価の高騰は続く。
    将来的には東京の南の玄関として東京駅周辺程度には地価が上昇すると考える。

  22. 343 匿名さん 2006/03/25 10:56:00

    >342さん

    桁間違えていないですよね?
    グランコスモスを試算すると
    320万円×3.3=1056万円(坪単価)×3倍=3,168万円(実勢坪単価)

    これじゃマンション用地にならないでしょう、バブルの頃だって
    さすがに坪単価3,000万円は少なかったですよ。
    これを分譲すると、坪単価500万円とか1,000万円になるんじゃないですか?
    (バブルの頃は、確かにこういう坪単価のマンションは麹町とか目白ではありました)

    港南地区のマンションの100㎡で1億5,000万円〜3億円になるのかな?
    港南地区で、この価格だったら魅力はないと思いますが、
    都内のほとんどの高級住宅地でもっと広い、低層マンションが買えると思いますよ。

    銀座の三越の前とか、新宿の高のフルーツパーラー前が基準地価になっているけど
    これは、あくまでも理論地価、取引事例がない。

  23. 344 匿名さん 2006/03/25 11:03:00

    路線価は公示地価よりはずっと安いはずですよ。 多分1桁0が多くなってます。
    実際には、路線価の3倍以上なんて取引がざくざくあるというのは本当です。
    容積率で割れば、土地の仕入れ単価は 60万/坪ってとこでしょうから
    港南地区でさすがに100m^2ぽっちで3億ってのはないと思いますよ。
    おっしゃるとおり、低層住専地区の低層マンションと勝負になりません。

  24. 345 匿名さん 2006/03/25 11:04:00

    最近では虎ノ門タワーレジデンスの坪単価500万ってのには驚きました。
    議員さんとかお金持ちっているんですね (^^;;

  25. 346 匿名さん 2006/03/25 11:18:00

    狂乱地価のバブルの頃、千代田区麹町でマンションの分譲価格が
    坪単価/1200万円位の記憶は、あるよ。

  26. 347 匿名さん 2006/03/25 11:29:00

    >344
    320万円/平米で正しいです。
    ただこれはグランコモンズという商業地での路線価です。
    公示価格90万円/平米に相当する港南3丁目の路線価は56万円/平米です。
    この基準地隣に建つフェイバリッチタワーが約2300平米強ですから
    56x2300=12億8800万円
    総戸数223戸ですから
    単純に1戸あたりの持分を出すと
    12億8800万円/223=578万円
    実勢3倍、売主30%の利益とするとマンション価格の
    578x3/0.7=2477万円は土地代
    マンションの平均価格を5000千万円とすると残り2523万円が建物代
    こう見ると妥当なところではないでしょうか。
    ちなみにフェイバリッチの分譲平均坪単価は220万円弱と港南地区で一番安かったようです。

  27. 348 344 2006/03/25 12:48:00

    有難うございます。タワーってなかなか原価計算から価格読みにくいなぁとか思って
    いました。 高さが60m以下なら、建設単価60-70万/坪(専有面積)ですから、
    (土地仕入れ坪単価/容積率 + 60-70)*1.4 で一発ですが。
    路線価300%仕入れを仮定すると、70万ほどの建設費で建ってしまうことになるので、
    式の上では同じになりますね。実際にはもう少し安く仕入れがなされていて
    土地分相当金額は少なく済んでいるということはないのでしょうか?
    タワー型と60m以下で建設坪単価が同じレベルというのはちょっと考えにくいかな
    と思ってしまうのですが。 詳しい方のようなので、もう少し解説願えれば。

  28. 349 匿名さん 2006/03/25 14:58:00

    >347さん

    そういう計算なんですね、既にマンションが建設されている土地に
    路線価の3倍とは、ちょっと高めの評価だと思いますが、2.5倍位なら問題ないでしょうね
    (資産価値を高めに思いたい気持ちはわかりますが・・・)
    単純に計算すると、山手線沿線のマンションの、平均よりやや安めという感じですか。

    ちなみに、私の山手線北方面の駅の、10階建てのマンションは
    建て替えの試算をしたことがありますが、
    路線価2.2倍換算で持分から計算すると80㎡で土地代が約2400万円になりました、
    あなたの資産の路線価の3倍とすると3300万円位になりますよ、
    近隣の新築坪単価は基準階で、280万円〜ですか。

    港南のマンションは、山手線の安めの駅と同等くらいなんですね。

  29. 350 347 2006/03/25 15:22:00

    まずお断りしておきますが、別に私の住まいでは無いので資産価値を高めようなんていう気持ちは毛
    頭ありません。
    単に公示地価ポイントの隣の売り出し中のマンションで資料が手元にあったからです。

    それでは、349さんのおっしゃるように、港南という立地から路線価の2.5倍で計算し直して見
    ましょう。
    578x2.5/0.7=2064万円
    物件価格5000万円の約4割ですから、おっしゃるとおりちょうど良い塩梅ですね。
    ちなみに試算の対象としたフェイバリッチは港南地区で一番の安マンションです。
    他のマンションはフェイバリッチより3,4割は高いのであしからず。

  30. 351 匿名さん 2006/03/25 15:50:00

    >350さん
    同じ地区で4割も高いマンションが売れるんですか?
    基準階で220万の4割り増しだと、300万円になりますよね、
    高層階なら350万円〜くらいですか。
    75㎡で8000万円近くなりますね、凄いところだ港南地区は。

    それと素人なのでよくわかりませんが、デベの利益30%は理解できるのですが
    土地の持分を0.7で割ってしまうと、持分が42%も増えてしまいすよ。
    これは、どういう仕組みなんでしょうか?
    路線価×3倍×1.42となり、路線価の4.26倍になるのは不思議です。

  31. 352 匿名さん 2006/03/25 16:09:00

    港南は売れ残りばっかり。
    PT品川なんて1000万円値引きらしいぞ。
    ベイクレも以前から一声500万円と言われているし。

  32. 353 348 2006/03/25 16:21:00

    ))347さん どうも。

  33. 354 348 2006/03/25 16:24:00

    >>351 むしろ 土地仕入れ+建設原価 に40%足して売らないと、
    利息負担・販売経費・MR建設費・宣伝費+利益が確保できないと思ったほうが
    よいかと思います。 デベロッパーもまぁ慈善事業でやっているわけでは
    ないでしょうから。

  34. 355 匿名さん 2006/03/26 00:10:00

    >352
    今回の公示価格の発表やそのほか何やらで
    地価上昇トレンドが市場のコンセンサスになったら
    港南の売れ残りマンションの状況もあっというまに変わるでしょう。

    別に港南のファンでも何でもないけど、
    予算の関係で都心で港南以外の物件を検討できないグループは
    さっさと決めておいたほうがよいのでは?

  35. 356 匿名さん 2006/03/26 01:18:00

    後輩;ローンがきついけど、今度やっと都心にマンションが買えました、。

    先輩;おお、よかったな、頑張ったな。どこに買ったんだ?

    後輩:分不相応なんですけど、港区なんです。

    先輩:それは、すごいじゃないか頑張ったな、羨ましいよ、そりゃあ凄いな。
       高輪とか麻布なの?

    後輩:いいえ、人気の港区の港南なんですよ。

    先輩:港南?あまり聞かないけど・・、もしかして海沿いの倉庫街、工場の跡地?

    後輩;そうなんですよ。

    先輩:何であそこが都心なんだよ、変なこと言うなよ、俺だからいいけど
       そんなこと気軽に人に言うなよ、大恥かくぞ・・・
       

  36. 357 匿名さん 2006/03/26 02:24:00

    見得より実利。
    麻布がどうたらこうたら言うような、分不相応なことはしないほうがよい。
    庶民でお金がなくて、郊外バス便ではなく交通至便で通勤時間の大幅カットを
    願うなら港南で我慢するべき。

  37. 358 匿名さん 2006/03/26 02:28:00


    その通りだと思うよ。
    ただ一つ、それを都心だって言わなければね。

  38. 359 匿名さん 2006/03/26 02:38:00

    実利だったら、港南より、芝浦、豊洲でしょ。

    ・固定資産が高い
    ・(五十歩百歩だが)環境は最悪
    ・頼みの交通の便だが、ホームまでの距離が長いので、総移動時間がかかる

    港南は、デフレ時代の遺産だよ。虫食いの開発だし。
    これから庶民は、総合的な開発がされていて、環境の良い、新浦安・武蔵小杉がいいでしょ。

  39. 360 匿名さん 2006/03/26 03:02:00

    自治体の財政状況も重要なファクター。
    港区港区というのは、単なる見得だけではなく
    人口も企業数も増えて財政が豊かな区からの
    メリットが期待できるから。

    千代田区中央区、それと浦安みたいに
    企業からの税金で安定的なキャッシュフローが
    期待できるところと、それ以外のところの差異は
    これからかなりきいてくる。

    二極化、格差拡大のスピードはこれから
    すさまじいくらいに早くなると思うね。

  40. 361 匿名さん 2006/03/26 03:21:00

    土地は生き物なんです。
    その価値は、時代によって、また日々刻々と変化します。
    昔を語るより未来を語る方が大事です。

  41. 362 匿名さん 2006/03/26 03:41:00

    バブルまでは「土地は下がるもんじゃないから」と言ってたなぁ。ほんと変化しますね。

  42. 363 匿名さん 2006/03/26 03:51:00

    歴史は繰り返しますね
    どうしても波があると思います

  43. 364 匿名さん 2006/03/26 04:02:00

    今、東京の都心と言ったら新宿が都心でしょう。
    都庁は新宿にあるんですから。
    こう書くと日本の首都としての都心は、中央政府のある霞ヶ関だと言われそうですが。
    要するに「都心」という言葉に明確な定義なんて無いんです。
    関西人から見ると23区内は全て都心だと思っています。
    ちなみに私は1300年前の都に住んでいます。
    それも朱雀門近く、超都心というところでしょうか(笑)
    でも今は当時の繁栄の見る影もありませんが...

  44. 365 匿名さん 2006/03/26 04:08:00

    今後住みやすいというのなら場当たり的に多種業者があちあち勝手に作るマンションに住むより
    359さんの言うように地区全体で総合開発するほうが良いでしょうね。
    行政主導よりも民間が主導する方が開発業者も知名度やイメージが良くなりますから。
    港南地区も勝手に作らずに開発業者が束になって地区開発すれば魅力的な街になったろうにね。

  45. 366 匿名さん 2006/03/26 04:38:00

    芝浦や豊洲などの整然とした街並みに較べると港南の雑然とした街並みは逝かんともし難いね。
    商業施設は皆無だし、マンションの間に配送センターがあったりして人が住む場所という感じがしな
    い。
    それに、都営住宅や公団などの比率が他より多いというの惹ける。
    あれであの公示地価というのが信じられない。間違えでしょ。

  46. 367 匿名さん 2006/03/26 08:17:00

    知人はバブル期の痛手のため今は地価暴落主義者なんだけど
    最近の公示価格の上昇の話なんかしても
    「それはおかしい、地価が上がるはずがない。現実が間違っている」
    なんて言っている。そう言われてもね。

  47. 368 匿名さん 2006/03/26 12:38:00

    うちの近くに建つマンションの広告をみてびっくり。
    不当?と思えるような値段がついていました。
    あんなに高くて買う人いるのかな?と人事ながら心配したりして。
    でも、ババを掴む人はいるのでしょうね。
    これからもっと、分譲価格は上がると予想しています。

  48. 369 匿名さん 2006/03/26 13:05:00

    既に、普通のサラリーマンが都心のマンションを購入出来る価格帯では
    なくなっています。
    都心にもマンション用適した土地はあるけど、マンションとして販売しても
    価格が高くなって売れないので大規模な新規購入は控えているようですね。

  49. 370 匿名さん 2006/03/26 13:29:00

    そのとおりかもね。
    たんねんに探せば、今年いっぱいくらいは中古でいい物件に出会うかもしれないけど
    来年以降はそれもなくなりそう。

    来年からあと5−7年くらいは普通のサラリーマンが都心でそれほど無理なく買える
    物件はなくなると思う。まあ、この数年間が神様が与えてくれた
    ん十年に一度のチャンスだったと思うけど、ボトムの時って
    後になってみないとわからないなから。


    これから10年くらいはマンションを買わなくてもよいという層は
    10年後にまわってくるチャンスを待ったほうがよいと思う。
    それが待てなければ、この半年に勝負をかけるしかないが。

  50. 371 匿名さん 2006/03/26 13:33:00

    370さん

    同意です。

  51. 372 匿名さん 2006/03/26 14:16:00

    同感ですね。

  52. 373 匿名さん 2006/03/26 14:29:00

    そんなことはない。
    都心の物件には値上がり傾向が見られれものの全体的には、今の上昇は一時的なもの。
    3,4年後には、元に戻っているか、反動で値下がりしている可能性の方が大。
    デベの言葉には騙されないように気をつけよう。

  53. 374 匿名さん 2006/03/26 14:35:00

    豊洲のタワーのスレッドなどを見ると、
    デベの値付が間違っていて、すごく売れ残るだろうとか言う人が多いのですが、
    買えるかもと期待していたら自分の収入が低い現実に直面したというのが現実なのに、
    なぜいきなりデベの値付が失敗したという結論に飛躍するのかよくわかりません。

  54. 375 匿名さん 2006/03/26 14:36:00

    豊洲の駅を降りてみたけど大きいばかりで、整然とした街には見えなかったなぁ。。。

  55. 376 匿名さん 2006/03/26 14:38:00

    土地の仕入れ価格情報を見ていれば、2-3年先のマンションの分譲価格は読めますよね。
    2-3年後までの上昇だけは間違いないと思います。 (都心というよりは湾岸地区の話ですが)
    もう上がりすぎてマンションにしても、軽く全戸250万/坪強なんてのしか作れないとこまで
    いってしまったので、取引数そのものは減ってきていると思いますが、だからといって
    土地取引価格が値下がりしているわけではないですから。 

  56. 377 匿名さん 2006/03/26 14:45:00

    >>374 豊洲は都心ではないですよ。もともと”都心には近い”のに200万/坪下で
    『庶民向け』のマンションの供給のあった場所です。 200万ってのは23区の平均に
    過ぎませんから、基本格安路線だったのです。 PCT板での不評は、皆それがまだ
    続いていると錯覚してきたせい。 今後は晴海・豊洲でも230万/坪程度が相場になって
    いくと思います。 当然より好立地と考えられるところが落ちてきて、差がなくなる
    というのは考えにくく、待って得になることは考えにくい(10年とか待つなら別ですが)
    と愚考する次第。 これから購入しようかなというものとしては、これは外れてくれた
    ほうが嬉しいですけれども、願ったからそうなるというものでもないので。

  57. 378 匿名さん 2006/03/26 14:47:00

    東京圏の人口は3000万人くらい。それくらいの人間が
    都心およびその界隈に勤務するサラリーマンとその家族。

    世界中のほかの大都市を見ても、そういう巨大都市に勤務する普通のサラリーマンが
    埋め立て地であろうが環境が悪かろうが、door to doorで
    数十分から1時間以内にそこそこのマンションを買うのは
    よほどの高額所得者でなければほぼ不可能なのが現実。

    もちろん日本は人口減という特殊ファクターがあるけど
    その前に、団塊ジュニアの住宅取得時期の到来、
    多くの退職金をもらって逃げ切った団塊退職層の
    都心回帰という増加ファクターがある。

    まあ10−20年たったら地価が下がるけどそれまでに
    かなりの上昇は避けられない。

    それでも地価の下落を期待してマンションを
    都心やその界隈に買いたいという普通の庶民は
    そういう考えはすっぱりやめて一生賃貸でいくような
    つもりで人生設計を変えたほうがよいと思う。

    それでもどうしてもマンションを買いたければ
    将来への淡い期待などいだかずに
    今検討している物件について現実的な判断をして
    決めたほうがよい。

  58. 379 匿名さん 2006/03/26 14:50:00

    三井不動産の値付けは、ちょいっと先行く相場師的でうまいですよね。
    373のような慎重派には懐疑的かもしれませんが、
    積極派には納得価格なのかも。

    私は前者の懐疑派ですけ。

  59. 380 匿名さん 2006/03/26 14:53:00

    豊洲で坪/250万円というと、買う人は限定的になりますね。

    都心のマンションは、新築でも騰っていますが、中古は自由競争なので
    急騰と言っても過言でないくらいだと思います。
    築30年75㎡の物件も、ついに4000万円近い物件が出始めました、
    設備は見劣りしますが、立地だけは新築より遥かにいいですね。
    築浅とか、築年数では判断できない時代になるのかもしれません。

  60. 381 匿名さん 2006/03/26 14:57:00

    >380
    特に地価上昇期はそうですね。
    ただ、まだ地価上昇を100%織り込んでいない中古物件も
    あるかもしれないので(売主が何かの都合で売り急いでいるとか、たとえば
    新築マンションへの買い替えとか)、まだチャンスはあると思います。

  61. 382 匿名さん 2006/03/26 14:58:00

    埋め立て地のタワーに注目しています、10年も経つと現在の郊外の中古物件ように、
    相場が崩れそうな気がします、その時は買い得だなと思うのですが、
    中古価格が相当安くなれば、賃料はそこそこ取れそうなので投資にはいいと思います。

  62. 383 匿名さん 2006/03/26 15:01:00

    新築の話が多いですが、都心の駅から近い中古物件はここ5年で30%以上値上がり
    という感覚なのですが、どうでしょうか?

  63. 384 匿名さん 2006/03/26 15:21:00

    貧乏人が多いせいか湾岸の話ばっかりだね( ´△`)ハァ-

  64. 385 匿名さん 2006/03/26 15:23:00

    ありがちな煽りがちらほら・・・

  65. 386 匿名さん 2006/03/26 15:25:00

    いい加減、湾岸が都心だという妄想から醒めてください!!
    話がちっとも前に進まない、東京の郊外と同等の立地、分譲価格だけが高い

  66. 387 匿名さん 2006/03/26 15:35:00

    >>386
    話をどう進めたいのか分かりませんが、湾岸は都心ですよ
    どこにアクセスしたいかにもよりますが、一度豊洲、晴海あたりから銀座ぐらいまで歩いてみてください
    きっと都心を体感できますよ
    新宿とか池袋にステイタスを求めるなら話は全く変わってきますが

  67. 388 匿名さん 2006/03/26 15:43:00

    たしかに銀座まで歩いたら、銀座が都心だということは体感できると思います。

  68. 389 匿名さん 2006/03/26 15:44:00

    港区でも、線路の向こう側はなにしても構わないところだったという経緯もありますし、
    豊洲あたりは、都心に近い城東のイメージですね。 湾岸を都心扱いというのは
    ちょっと無理があると思います。 いろいろ議論してきましたが、そういう意味では
    スレ違いかもしれませんね。 誰かが湾岸地区のマンション価格上昇するの?
    って板を作って、この板は450レスで引っ越すときに、 湾岸地区”以外”とか
    限定したほうがお互いハッピーな気がします。

     あくまで私のイメージでは、庶民というか普通のサラリーマンが買えてしまう
    ようではやはり都心ではない。(私自身は”庶民”です)
    マンションだったら平米100万はしないと、人に都心ですと威張れる立地かというと
    ちょっとねぇとか思います。 

  69. 390 匿名さん 2006/03/26 16:01:00

    >>388 そらそうだ.. (^^)

  70. 391 匿名さん 2006/03/26 16:18:00

    だから都心は中央区千代田区港区これで決定です。
    これに渋谷区文京区新宿区で都心6区です。

    もうこれ以外にほかが入る余地はないです。残念ながら。
    港区の湾岸以外が都心ではなく、港区全体が都心なのです。
    土地の景観や開発に限らず、港区という住所が書けるというだけで都心なのです。

    銀座から近い城東地区の豊洲周辺が都心ではなく、中央区が自体が都心になっています。
    銀座は中央区ですよね。だから銀座は、都心なのです。

    いくら豊洲が銀座から近くても、あくまで城東地区の江東区は一生変わりません。
    もし、豊洲中央区に運よく編入できて、豊洲の住所が江東区から中央区になれば都心です。
    もし銀座が、足立区に編入されたら銀座も都心ではなくなります。

    残念ながら、都心とは区で決まっているのです。(不動産上で決まっています。)
    だから下手な希望や考えだけでの意見はどうかと。

  71. 392 匿名さん 2006/03/26 16:19:00

    地価が変動するように、都心の定義も変動するのでしょうね。
    そのうち浦安だって都心だ、なんて言いだす人も出てくるかも(笑)。
    個人的には都心のマンションというと山の手線内で坪350〜400くらいのイメージです。
    私に買えるのはせいぜい坪300くらいなので、都心で買えても、
    あまりいいところは買えない。

  72. 393 匿名さん 2006/03/26 16:43:00

    一般的には、品川ナンバーの範囲を都心と言っています。
    目黒区品川区も都心の中に入ります。
    文京区新宿区などより、目黒区品川区のほうが民度が高いです。
    また、港区の海側の工場街より目黒区内のほうが洗練されているのは明らかです。


  73. 394 匿名さん 2006/03/26 16:53:00

    品川ナンバーは、東京都のうち、千代田区中央区港区品川区目黒区大田区世田谷区渋谷区の各特別区と、
    島嶼(伊豆諸島・小笠原諸島)の自動車のナンバープレートに表記。
    393はテキトーなことを言っているのか。
    港区の海側の工場街は、何ナンバー?

  74. 395 匿名さん 2006/03/26 17:38:00

    >新宿とか池袋にステイタスを求めるなら話は全く変わってきますが

    都内で生活するには、こちら方面が中心の様な気がしますが。
    都内は、いろんな面で西高東低なのは、都民なら気が付くでしょう。
    銀座で用が足りることの方が少ない気がします。

  75. 396 匿名さん 2006/03/26 17:41:00

    >港区の湾岸以外が都心ではなく、港区全体が都心なのです。
    >土地の景観や開発に限らず、港区という住所が書けるというだけで都心なのです。

    ここまで来ると、さすがに・・・・
    来客は、きっと驚くだろうな!!

  76. 397 匿名さん 2006/03/26 17:43:00

    自分の思い込みと、世間の常識は違うことをいつの日か痛感するでしょうね。
    今まで、なぜ倉庫、工場、都営住宅しかなかったのか考えたらわかる。
    土地不足のバブルの時代に、なぜ開発されなかったんでしょうか??

  77. 398 匿名さん 2006/03/26 17:46:00

    >391
    逆だって(w
    都心といえるエリアが先にあって、それを含む区が「都心3区」なの。
    だから、銀座が江東区に編入されたら(足立区は無理だろ)
    江東区は都心4区の一つになる。

    ついでに、山手線に話を持っていこうという人もいますが、東側以外は広すぎ。
    中央線より北、東京タワーより南西のどこが都心だ?

  78. 399 匿名さん 2006/03/26 17:49:00

    長々と続いている浦安のスレでは、
    浦安は、千葉から離れて将来東京都合併すると妄想を抱く人が多いです。
    なぜか、城東地区は見下して、浦安よりも遥かに落ちるらしいです??

  79. 400 匿名さん 2006/03/26 17:50:00

    >>東京タワーより南西のどこが都心だ?

    南東ではなくて? 大阪の人?

  80. 401 匿名さん 2006/03/26 18:37:00

    本当の都内、都心の範囲はどこまで?
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6151/

    皆さん、ここのスレッド読んだら。

  81. 402 匿名さん 2006/03/26 23:11:00

    ”都心に住む”http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/toshin/honshi.html
    に載っている地域を不動産業界では、都心と言っています。

  82. 403 匿名さん 2006/03/27 00:06:00

    あの雑誌、直近に載せて欲しいって物件があると、城東地区のまで載せたりしていますから、
    402の定義だと、広告費払って載せてっていえばどこでも入れてもらえるってことに...

  83. 404 匿名さん 2006/03/27 00:06:00

    >>399 狂 気..

  84. 405 匿名さん 2006/03/27 00:19:00

    都心に住む”http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/toshin/honshi.html
    に載っている地域を不動産業界では、都心と言っています。

    広告費を払っても、浦安まで都心とは言いませんし。
    ”都心のマンション”というキーワードにたいして、一般の人はあの雑誌をイメージすると思いま
    す。

  85. 406 匿名さん 2006/03/27 00:37:00

    てことは、港区湾岸地域も都心?

  86. 407 匿名さん 2006/03/27 00:40:00

    都心に住むなんて、雑誌があることをはじめて気が付いた、
    世田谷までも掲載されているから、大まかな区分けなんだろうね。

  87. 408 匿名さん 2006/03/27 01:00:00

    広告費払えば
    どこでも都心になれます

  88. 409 匿名さん 2006/03/27 01:12:00

    それじゃ、不当表示だね(笑)

  89. 410 匿名さん 2006/03/27 01:23:00

    まずは
    万人のコンセンサスがとれるとこが都心でしょう
    391,393などはダメ
    山手線内の
    千代田区港区中央区(ただし銀座は含める、あるいは昭和通り)
    なら誰も文句はない?

  90. 411 匿名さん 2006/03/27 01:29:00

    それじゃ、港南も入る。

  91. 412 匿名さん 2006/03/27 01:31:00

    ああ、港区山手線内か。

  92. 413 匿名さん 2006/03/27 01:41:00

    守旧派と改革派の戦いのような気がするね。
    古い価値観にこだわっていては儲けられないよ。
    今や港区湾岸地域も立派なものですよ。新しい感覚の人たちにとってはね。
    むしろ都心の範疇にこだわっているほうが感覚的に古いのかと。

  93. 414 匿名さん 2006/03/27 01:41:00

    都心って、丸の内、赤坂だけでしょ。広げて考えると、外堀通りの中。
    六本木あたりも都心って言いたいのかもしれませんが、”みやこの中心”ではない。

  94. 415 匿名さん 2006/03/27 01:45:00

    港区湾岸地域の矛盾

    ・新しい概念では、港南は立派な都心だよ。
    ・大崎、五反田、品川シーサイド、豊洲、有明は、古い概念の都心3区に属さないから、都心ではな
    い。

  95. 416 匿名さん 2006/03/27 01:48:00

    もう都心=皇居でいいんじゃない?
    414に賛成。皇居→内堀通り→外堀通りまで。
    それ以上は都心にあらず。そりゃそーだ。

  96. 417 匿名さん 2006/03/27 01:50:00

    都心三区は日本の中心かもしれないが、東京の都心ではないと思う。
    都庁も新宿に移転してから、東京は西高東低になりました。
    都心3区は、人口も極端に少ないので住みにくいんだと思うよ。
    人口減少も、バブル以降一番激しかった地区ですから。

  97. 418 匿名さん 2006/03/27 02:34:00

    >417さんの言うとおり!
    都心は新宿とその他都心になりたい区に差し上げましょう。
    千代田、中央、港は、
    都心ではなく選挙区そのままで東京一区とでもしていただき、
    山手線の外側の、東新橋(汐留)、芝浦、港南などは
    新しい区をつくるのは、いかがでしょうね。
    大企業もあり、裕福な人たちが多く住んでいるので
    憧れの区となることでしょう。

  98. 419 匿名さん 2006/03/27 02:48:00


    >東新橋(汐留)、芝浦、港南
    名実共に港区ですね!

  99. 420 匿名さん 2006/03/27 03:33:00

    >418
    大企業はの本店は圧倒的に千代田区ですよ、本店の所在地で税金を支払うんでは?
    支店や事務センターがいくらあっても、区は潤おわないと思いますよ。

  100. 421 匿名さん 2006/03/27 04:28:00

    銀行や三菱グループ等の主にオールドエコノミーに関しては
    千代田区本社というのが多いが、それ以外は果たして圧倒的かな?
    日本を代表する製造業と言えば電機・自動車。その本社所在地は

    電機セクター:
    千代田区:日立、三菱電機
    港区:東芝、NEC、富士通
    品川区:ソニー
    中央区:TDK
    渋谷区:カシオ
    目黒区:パイオニア
    大阪:松下、シャープ、三洋
    京都:京セラ

    自動車セクター:
    豊田市:トヨタ
    中央区:日産(近く横浜に移転)
    港区:ホンダ、三菱自

    その他、医薬品セクターは、中央区文京区が多いし。

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