第2工区はもっと後からの販売かと思っていたのですが、今回L棟などが販売開始になっているようです。
あちら側は最寄り駅の井荻まで少し遠めになりますが、価格設定はどうなのでしょうか?
ご存じの方いらっしゃいます?
>>379
>周囲の他物件には無い物が満載なのは確か。
周囲とはどこまでかわからないけど、立地的にはインザパーク荻窪(2005年3月施工:既に完売)と
目と鼻の先、施設的には久我山ガーデンヒルズ(2005年1月施工:残あり)と、酷似して
いると思うけど...(あと大泉ね)
インザパークは駅遠物件だが関東バスに救われ完売したものの、全戸入居しても駐車場70%完備で
1割近く余っているし、久我山ガーデンヒルズは竣工1年経っても1割近く売れ残っている。
「すげー画期的マンション」ってほどではないと思う。
インザパークを例にみると都外と違って駐車場は100%いらない。6割埋まったとして、
200台以上のスペースあると、年4800万円管理費への組入れがショートする。よって
各戸7万円弱/年分を、大規模修繕等のときなどに負担しないといけないかもしれない。
デベはそのあたりまで考えているのかなー
それと、通勤時間帯の井荻→荻窪バスは青梅街道に入るまでは時間読めないから、
中央線での通勤・通学を前提にはできないかもね。
ただ、類似の2件に比べて徒歩圏にスーパ・コンビニ・比較的飲食店も多いので
便利そうな気はします。(桃井のQ伊勢丹はコンビニ価格なので除外)
【荒れる原因となると判断しまして削除させて頂きました。管理人】
■セールスポイント
-西武新宿線井荻まで徒歩10分以内
-緑地多い(内外に公園あり)
-24時間有人監視
■懸念事項
-将来管理費を圧迫するかもしれない共有施設
(託児施設・カフェ:有人なら人件費かかります)
-駐車場多すぎ(区内は6〜7割完備で充分なハズなのに10割完備。
埋らない場合は管理費/修繕積立の予定が狂います)
-深夜も交通量多い幹線道路に隣接(騒音・排気ガスなど大丈夫?)
-杉並中継所の影響(気になる方は気になる)
普通に考えたらこんな感じじゃないかな?
管理費が計画通りにいかなければ、不採算なものを切り捨てればいいと思うけど。。
それくらい自治会で認められているんじゃいのかなぁ。。ここのマンションに限らず。。。
なんか無理やり「ここはだめ」にしたい人と、「ここがいい」って言う人の争いな希ガス。。
関係者同士の争いみたいで参考にならんな。
>>408
メリットの方が大きい(重要そうな)気がします。
(もちろん自分にとっては)
細かいことはさておき、この物件特有の問題点は杉並病をどうみるかですが、
(そのほかは他物件も大体一緒じゃないでしょうか?
管理費の計画は感覚ですが、ひどい計画にはなっていない気がします。)
地図上の距離と、大体のこれに関するWEBを見る限り、ここまでは及ばないと判断しました。
(これも自分の主観ですので)
ということで、契約することにしました。
別にNGな物件といっているわけではないですよ。
どの物件であろうとも、購入に際して、
なんか高額な買物に浮き足立って、諸手をあげて「最高!」
ということなく、客観的に物件みて取捨選択して、納得して
買えたらよいなーと思ってるだけです。
皆で「ここ最高!」っていう雰囲気はどうも苦手...
吉祥寺まで自転車で行ったらどれくらい時間がかかるのでしょうか?
車で行くと駐車場が満車でなかなかツライ。
自転車のいいルートがあれば教えてください。
久しぶりに来たら削除が多くて何がなんだか分かんないな。
機械式駐車場の多さが最大の問題だろうなぁ。次の問題は多分ペットだと思う。
杉並病は最近の推移見ると神経質にならんでいいような気がする。
契約しました。
いろんな物件と比較して、広広としているし駐車場や管理費もリーズナブルで良いと思いました。
駅から遠くはないけれども、女の子が1人であるくにはちょっと。。。と心配してます。
684世帯入るから、賑やかになるかなとは思うのですが。
住宅街を通るより環八どおりを歩いて帰った方が、安心でしょうか。
アレルギーって抗体が体に蓄積されていって、限度を超えると発症するので、
しばらく住んで大丈夫でも後々健康被害が出てくる可能性があるところが怖いです。
ここは発症してもあきらめのつく、高齢の方が多いんでしょうかね。
子供にこういったリスクを負わせるのは酷な気がします。
>428
グランドメゾンではなく、競合する物件の担当者に「杉並病」の話を聞きました。
周辺住民から苦情が来て問題になった後、処理施設は圧縮時にガスが漏れないよう完全に整備しなおしたから、今は小学生の社会化見学なども受け入れているそうです。
そっちよりも環八の排ガスのほうが気になるけど、グランドメゾンは環八から少し入ったところにあるし、
木が沢山植わっているから、健康には問題ないと思います。子供にはめちゃイイ環境でしょう。
駐車場が多すぎるという指摘はもっともだと思いました。
管理予算書によれば、駐車場の使用料収入の70%が管理費に組み入れ、10%程度が修繕積立金に組み入れられています(10%は最初から不稼動を想定)。どのたがおっしゃっていたとおり、この想定を超えて空きが出れば、修繕積立金に不足が発生するか、管理費を上げなければならないというこですね。そもそも、駐車場使用料の管理費組み入れ率70%というのは妥当な比率なのでしょうか。
将来こうした問題について管理組合が問題解決へ向けて住民の意思統一などを適切に実施できるのかについて、ここのような684戸もの大規模で心配です。大規模のマンションにお住まいの方で、管理組合の運営にご経験のある方にご意見を伺いたいのですが。
本当にあまるようであれば部外者に賃貸しすればよいだけでは?
三重のセキュリティを売りにしているマンションで、不採算の駐車場をカバーするために部外者に賃貸するというのもトホホですね。
背に腹は変えられないですが、高セキュリティを売りにしている
マンションには、外部貸し出しはハードル高いですよ。
新聞屋に鍵渡すのでさえ「?」ならばなおさら...
かといって「駐車場値上げ」とか「管理費等値上げ」も賛同
えるのにかなり、大変かな。
駐車場は確かに多いかもしれませんが、この価格帯であれば、
都心から近いこの地域ではあっても、10割近くは持っているような気がします。
全住戸が延々と売れ残ったら問題になるかもしれませんが。。。
まあほんとにいらないのなら、少しづつお金出して、壊しちゃえば?
そしたら維持費も減るんじゃないの?
たいした問題じゃない気がするけど。。。
それより428の方がどういう根拠で言っているのかが検討者としては気になります。
428の言うとおりにしたら山奥にしか住めん。
この物件いいと思うんだけど、一番のネックは出来るのが来年ってとこじゃないかなぁ。
金利上がるだろうからね。
内部で2台希望もある程度はいるんじゃないかな。
子供が成人している家庭も多いと思うし。お金持ちもいそうだし。
>439
アレルギーの記述だったので張った。欲しい情報と違ったなら謝るが。。
田舎に行っても杉山に近くなって花粉症になったりするので注意が必要。
井荻は十分田舎なので細かく心配しても仕方ないよ。
アレルギーの記述 : 井荻付近に限定する根拠なし
井荻は十分田舎 : 基準は??
なんでそんなに否定したいの??
>437
うーん どうだろうね。入居しないとわかりませんが複数台借りるお宅は
700戸のうち10戸もあればよい方のような気がします。
車がないと生活できない郊外じゃないのだからどうでしょう;;
成人した子供が同居している家庭が多いとか、お金持ちもいそう
といった根拠がまったくないないですね。
どちらかというと、価格的にも、立地的にも、プランとしても
ファミリ向けだと思うのが順当だと思います。
どうしてそんなに井荻を都会だと思いこみたいの?
基準は??
うちはお買い物カーとお出かけカー2台の構成予定です
23区の掲示板には上がっていますが、
一種の郊外物件ととらえてよさそうですね。
今週末にも契約を検討していたのですが、当初認識していなかった杉並病等環境の悪さが気になり、見送ろうかと思っています。地元住民の方はどう思うのか聞きたいです。
このスレ見てると一家に車2台ということに執着してる人が約1名いるみたいだね。
>>114
>値段の上がり具合を見るなら同じ積水+長谷工で中身も似たりよったりの東京テラスあたりでしょ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
In the Parkで駐車場が余ってるという情報がありました。あそこはこの物件より交通条件がいいからなんでしょうか。価格帯もあそこと較べて、この物件が特別高級というわけでもなさそうですが、一家に2台という世帯がどれほどなんでしょうね。駐車場100%というのは、販売会社の営業促進策なんであって、売り切ってしまえば、あとは住民のリスクで、というかなり無責任な姿勢ではないかと思ってしまいます。
446さん、地元といえるかどうかわかりませんが、井草の森公園から600メートル程北西より、練馬区の住民で、この物件に関心をもってます。ここ最近はあまり被害を聞きません。化学物質過敏症のひとにはリスク要因であることには違いありません。問題の中継所近隣の小学校や幼稚園などでも、特に被害を訴えるというようなことは聞いていません。この近辺では新築マンションの売り出しは結構ありますが、この問題が販売に影を射しているという話もあまり聞きませんが。
駐車場の数ってそんなにオオゴトですか?
よく話題になる杉並病とか、構造とか、各家族にとっての立地とかのほうがよっぽど大事でしょう。
杉並病が大きく話題になってたころは身近な植物に影響が見られたけど
最近は全然そういうことはないよ。井草森公園の鳥や植物や蛙見ててもその後
変なところはないし取り合えずうちは気にしてない。
気になるなら地元の小児科来て見ればわかるけど、他のエリアに比べて
具合の悪い子供やアレルギーの子供が多いってことは全然ない。変に根拠なく
不安煽ってる人ってなんか意図があるのかな?
駐車場は外部に貸すと収入になっちゃって税制上色々問題になるので
不可能ではないけどたぶん無理。だから駐車場埋まらないで管理費や
修繕費足りなくなっての値上げを見込まなくちゃいけないような気がする。
駐車場埋まっても機械式の修繕費は全然足りないような気がする。
条件違うだろうけど他のマンションで機械式で月1万円取って全額修繕に
あててどっこいどっこいってのを小耳に挟んだ。誰か詳しい人いないかなぁ。
>>451
>駐車場の数ってそんなにオオゴトですか?
杉並病:既知 個人差あり
構造:問題あっても積水なら相手にとって不足なし
立地:既知 個人の判断
購入に浮かれていると気にならないかもしれないけど
管理費や駐車料金の値上げが、試算で各戸1万円/月アップ
するかもしれないことはかなりシビアだと思うけど...
ちょっとググってみたらこんなのあったわ。
マルチ投稿する不適切なURL20050409
>機械式(2段・多段):建設コスト(100万円/台〜250万円/台)、
>月あたり維持管理費(2,000円/台〜4,000円/台)
真ん中の金額を取って、リプレースに175万円/台、メンテに3000円/台
とすれば、175万÷20年÷12ヶ月=7300円だから合計\10300/月。
やっぱ小耳に挟んだ1万円/月を全額修繕にまわすくらいの計算。
そう考えると元々駐車場料金安すぎなうえに管理費に回しすぎな感じが
するんだけど、なんか計算間違ってる?
>454
関心ある人がたくさん見ていそうな機械式駐車場スレで聞かれたらどうでしょうか?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/
でも自走式の方は月1万円以上の設定ですし、実際の稼働率(平面vs機械比率も影響しますね)はまだ分からないので、正確な計算は難しそうですね。
この物件は今のところ最もお気に入りなのですが、子供や家族のことを考えると杉並病等の大気汚染が気になります。やはりそういったリスクを考えると避けるべきなのではと思ってしまうのですが・・・お金の問題以上に気になります。
杉並病はネットで検索すると情報出てきます。
それで各自判断するしかないですよね。
気になる人は避けておくほうが無難かも。
なにが原因かわからない体調不良の際に、このせいかもと思うだろうし、
そうなると心理的ストレスにもなって、
アレルギー疾患にはさらにマイナスでしょう。
賃貸ならすぐに移れますが、買うとそうもいかないですし。
>月1万円アップくらいで生活に影響が出るって問題にする人って
>少数派なんじゃないですか??
マンション全体の為に必要なのに、
・修繕積立金の不足分を払わない(えない)人
・月数百円負担の駐輪場有料化に反対の人
なんてのはよくある話だと思うけどな。
>その程度の価格上昇リスクは想定内でしょう。
管理費・修繕積立金が3万円→4万円/月
もしくは駐車場代が2万円→3万円/月
これだけ急に上がることを「想定内」と殆どの入居者が
考えているのなら無問題です。
ただし、こういったランニングコストが近隣の相場と
逸脱していれば、個々の都合により賃貸に出すにしろ、
売却するにしろ大きなデメリットであると思うけど、
それも「想定内」ですかねー
>>458
>杉並病はネットで検索すると情報出てきます。
ネットでも他のマスメディアでもどれを信じて良いのかわからない位情報がありますねー
終結したことにしたい自治体関連 煽るかの如く問題視する市民団体 どちらの情報を
ピックアップするかは個人の判断によります。
より都心に住みたいから私は前者の情報を選択することにしました。
こうした余剰駐車場から発生する経費増とは全く別に、売主の作成した30年の長期修繕計画で、毎月の修繕積立金は将来かなり引き上げられることが、すでに計画されています。追加の一時修繕積立金の拠出負担やこうした経費増の可能性を気にするかどうかは、個人によるでしょうが、少なくとも私は気にします。そうでなくとも、台風や地震といった自然災害リスクへの備えは必要で、管理費や修繕費の増加には神経質にならざるを得ません。
長期修繕計画は数年毎に見直しを行うのが普通。駐車場や共用施設の状況によっては総会を経て
管理費や修繕積立金の見直しを行うこともあります。これぐらいの規模になると理事会も力の見
せ所ですね。
話は変わりますが、二次取得者が多い場合は「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性も
あるので、希望の間取りが後でキャンセルで出てくる可能性もありますよ。
>これぐらいの規模になると理事会も力の見せ所ですね。
なんかこういう他人事みたいな住民ばっかだとヤダなー
>>462
見直しを検討する必要があるのはどのマンションでも共通だろうけど、
すんなり値上げできるものではないですよ。
値上げ決議に必要な票数の組合員が、危機感をもっている必要あるし
一般的には、値上げの前に現状の支出を抑える算段も必要。
また、通常は1年毎に理事交代、かつ理事会の開催は2ヶ月に1回程度だから
なかなか話は進まない。値上げ絡みの議案だす理事なんて、他の住民から
逆恨みされそうだから皆好んで推進せず、「次期理事に委ねる」とかいって
延び延びなんて話は珍しくないですね。
>「買い替え不成立」によるキャンセルの可能性
ちなみに、他のマンションの販売員に伺ったらそういうリスクもあるが、
2次取得者は停止条件付であれば、提携販売会社から売却進捗とか情報入るし
適切なアドバイスを購入予定者にできるので、販売側では問題視あまりして
いないようです。
どちらかというと、非提携不動産屋経由で売却しようとしている客や
現金で購入しようとしている個人事業者が多い方が、引渡し直前のキャンセル
多いそうです。
>454
ここを先日契約しているのですが、我が身のことととして気になったので管理予算書を見てみました。
まず、ここの場合は年間 4,347,000円 がメンテ料金(年4回)です。
月額 1,023円/台です。 354台という規模もあって1台当たりでは割安のよう。
次に、長期修繕計画書を見てみると 30年で5億円が機械式駐車場で予定されています。
この費用で、354台分のリプレース工事に足りるのかどうかはよく分かりません。
新規建設ではないので足りるのでしょうか?ここは機械式でも屋根付きですが、それで
リプレースが必要な時期が延びるのかどうかなどの要素は不明です。
最後に駐車場収入は100%稼働時の70%が管理費(保守費はこちらから支出)に、10%が
修繕積立金に組み込まれるように読めます。
つまり総収入の80%確保を前提に、長期修繕計画書が作成されていると考えれば良いのでしょうか。
その場合の稼働率ですが、平均稼働台数70%でシミュレーションを考えてみました。
330台の自走式は便利なのでこちらはほぼ埋まると仮定した場合では、総収入の82%が確保できます。
稼働率が台数ベースで70%を割ると計算上は新たな負担もしくは値上げが必要そうです。
ざっと素人目で見てみたのですが、日常的には今の計画に不足はないように思えました。
不安要素は入替工事を含めて5億円という費用見積もりが妥当かどうか判断できない点でしょうか。
あと駐車場の契約書を見てみましたが、やはり部外者への貸し出しは禁止しています。
これを変えるには管理組合の総会決議が必要ですけど、これはムリでしょうね。きっと。
私も投票するなら反対しちゃいますし。それなら値上げの方がましです。
???
467>
スレッド違いですが・・・
なにやら色々なスレで駐車場ネタで攻撃をしかけている人がいるようですね。
攻撃をしかけているようにしか思えない時点でアレだな。
>>470
この物件に関わる根本的な議論はまったくせず、
複数の物件に対して、表層的な共通した攻撃をしかけているようにしか見えません。
ま、参考にはしますけど、どうみても検討者に見えないし、そういうことを言ってる人は注文建築の一戸建てにしかすめませんね。
井荻の森に住まうって感じでしょうか。
樹木が多いと気持ち良いですよね、でも夜はちょっと怖いかな。
ま、どう見ても検討者じゃないよね。
ここは水害ハザードマップでは問題ないようですね。
すごい反応の速さ。。常時監視体制ですね。
まぁまぁ、皆さん
ここはタメの友達サークルでも、2chでもないのでお互いに尊重して書き込みをしましょうよ。
近所に複数の有名な漫画家のお宅やショッカーの秘密基地もあるらしい。
>>466
インザパークに知人が住んでおりましたのできいてみました。
正確な数字ではありませんが、
・全450戸に対して7割弱の駐車場が準備されている。 300台分
・30台位あまっているらしい。
よって、試算上は「全戸の60%あればOK」ということになります。
やっぱちょっと赤字スタートかも;;
私は、この物件の近所ですが、品川港南口のオフィス街に通勤するのに、関東バス阿50系の阿佐ヶ谷行きまたは西武バス荻11系の荻窪行きで、JR中央・総武線で新宿経由山手線を利用しています。ここに移っても、やはり旧早稲田通の八成橋(関東バス)か環八の八成橋から阿佐ヶ谷または荻窪を経由しようと思ってます。東西線も利用可能です。
in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を解説したんだそうですね。全450戸で可能なら684戸のこの物件でも、千川通りを挟んだ向かい側の西武バスの南田中車庫発荻窪行き増発してくれるといいですね。これって、デベロッパーの力量次第でしょうか。関西系積水ハウスには難しいか。
駐車場のコストって、やっぱり住宅のコストの一部ですから、これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。
すいません。解説=>開設でした。
>>482
>in the Parkは、関東バスが新たに荻窪行きの路線を開設したんだそうですね。
一民間マンションのためというよりは、日産跡地として開通したのだと思いますよ。
跡地としては、インザパーク・ロイヤルパーク(大和賃貸)・プロムナード(UR)で
確か1000戸近くできたのですから...特に、公団が絡んでいるので開設しやすかったのでは
と推察します。
また、あそこはこちらと違い一番近い西荻窪駅も徒歩10分以上ですから...バスは必須。
>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。
なかなか気に入っているけど「すぐに管理費/修繕費があがるかも」を覚悟
しとく必要がある ということだけだと思うけど...
>>484
納得。ありがとうございました。
朝は、井荻始発荻窪行きのバスがたくさんありますが、この物件が完成したらバスは結構混雑しそうですね。西武線を利用する人はあまり関係ないかも知れないけど。
練馬高野台に順天堂病院がある関係で環八沿いの
バス便の設定を望む声が多いですよ。
練馬区役所にもバス便の要望が寄せられているみたいです。
ここも600以上の世帯が入居するので
相乗効果でバス便の新設・増便されれば良いなぁ。
>これを批判的に検討するのが『攻撃』になるのかな。
攻撃と感じたのはデベの人では?
>>482
公団が買い上げ、民間(三井・大和)に払い下げた形での開発だったので
新しいバス路線実現したようです。バス停の配置含め全て計画が建設着手
(売出し前)できていたようですよ。>プロムナード荻窪路線
そういった意味では、こちらは計画ないようですからかなり期待薄いかと...
個人的には、井荻〜荻窪って時間読めないので好きではありません。
井荻/荻窪だと環八が不確定要素だが、逆に井荻/西荻窪だと裏通りなので
ある程度読める。
わたしも現状ではこの3つです
プラウド南荻窪とか見たけど、内容の割には高い、吉祥寺北町も高すぎる。
で、3つ見に行きました。
ガーデンはつくりでは1番でしょう。ただ、駅から徒歩が遠く、スーパーとか遠い。
テラスは、僕にはでかすぎ、あと周りが1種でない。なんか、あのテラスの中で一生埋もれるなら
って感じ。メゾンは、現場へ行くといいと思うのですが、やはり少しチープなつくりと、所詮練馬なのにあと150万は抑えて欲しい(抑えないなら、設備内容の細かいところを高くして欲しい)
ってかんじで、ガーデン85点、テラス70点、メゾン83点って感じですが・・・・
松ノ木も待ってみますか・・・・戸数少ないけど。
今思うと、グランノア上井草は買いだったなあ・・・
>495
かなり幅広くご覧になられていますね。
プラウド南荻窪も検討に入ったなら、完売したけどスタイルハウス荻窪って
選択肢もあったですね。ガーデンが良かったなら、新百合あたりも検討に
入るのではないでしょうか?
練馬の新宿線沿線なら鷺宮か上石神井、武蔵関あたりが良いなぁ。
それか立野町も良いけど、最寄が吉祥寺になるし供給ないね。
本当は中央線沿線がいいんです・・・
でもって荻窪・・・・
スタイルは早めの完売でついてけませんでした・・・
「松ノ木」待つかなあ・・・
メゾン、よいけど、歩いてみるべし。
やはり西武沿線は大人しいのは事実。
んんんん、資産価値がああ。。。。
そうなんですよね
でも、やっぱすぐ青梅街道ってのはね・・・
って、環境考えてしまうので、レクセル阿佐ヶ谷ならありかなと。
でも、レクセルって検討してなかったので、いわゆる建物価値(構造)は
どうなんでしょうか?評判ってあんまりきかないし、三鷹の見たけど、
正直つくりダサかったという感じです。
構造がダサイって変でない?
内装や外観がダサいなら話わからなくもないけど...
長谷工のココがありなら、UFJ信託という看板を信じるという
考え方はありかと...なんか貴方の基準がよくわからない。
つくりがダサイとは言っているけど、構造がダサイとは言ってないのでは?
この物件のWeb上にある物件概要みましたが、第一期3次分譲予定戸数って20戸なんですね。
今までの累計では200戸強売ったという計算でしょうか。
物件そのものは悪くないだけに、上げ相場も織り込んでの、高めの価格設定の影響が大きいのでしょう、きっと。
全戸竣工まで後1年半あるので、広告も激しくは打たず今はあわてずじっくり売るという印象がします。購入検討者の立場からすると焦らずにじっくり検討できますね。
耐震偽装ヒューザー・姉歯コンビもびっくり!
なんと長谷工は鉄筋も通っていない「中空の梁」を作りました!
「姉歯を上回る耐震強度0」という見出しが踊るのかな?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48005/
505の人、あなたはなんでそんなにひねくれているのですか?
どこかの販売の方?もしかして買えない人?
504の人、そんなのないと思いますけど・・・
ただ梁がないだけのことでは・・・?
環八が開通しましたね。
>全戸竣工まで後1年半あるので、広告も激しくは打たず今はあわてず
>じっくり売るという印象がします。
気のせいですよ。毎週末広告新聞に折り込み広告入っているし
関東バスにも車内広告...かなり激しいと思うけどな。
契約者だけど、聞いたら結構売れゆきはいいってさ。
(だいぶ前に契約したけど、久しぶりに聞いた)
・・・どれくらい売れてるのか具体的に聞いてくればよかったね。
検討者の人聞いてきて。
>511
違いますよ。
デベの人がネガティブなこと書くわけないと思いますけど・・・
私がここ半年くらいで検討した他の物件に比較して広告が少ないな〜と思った主観です。
チラシにしてもDMにしても、有料Web広告などにしても規模しては量が少ないと思いました。
例えば、ここ最近まではNIKKEI住宅サーチとかですら掲載していませんでしたよね。
どうでもいいけど、もう契約してしまった私としては早く住みたいなぁ
まだ1年以上も先なので気が遠くなってきます。
>514
同じ気持ちです。
金利も読めないし、ここより早く入居できる魅力的物件が続々登場してるから心乱れます。
引越しは確実に決まっているから、せめて子供の学校の都合もあるし3月末に入居出来たらイイのに。
>チラシにしてもDMにしても、有料Web広告などにしても規模しては量が少ないと思いました。
>例えば、ここ最近まではNIKKEI住宅サーチとかですら掲載していませんでしたよね
積水ハウスだからねー あまりマンション販売のマーケテイングわかってないんでない?
金のかかる広告が少なめって印象はあるね。都内物件は値上がり傾向が
顕著だからもう少しして割安感が増してきたころに集中的にくるんじゃ
ないかな?
>518
同じ考えですね。大泉が完売したあたりから本格的に開始するんじゃないかなと
思っています。しかし環八のバス出来ないかな、練馬高野台から高井戸までバス
が走れば便利になるのだけどなぁ。目と鼻の先の久我山に行くのに新宿回りで
小1地時間はつらいね、吉祥寺回りも結構時間かかるし。。
う〜ん。久我山までバスでいったら、電車と同じくらいかかる時もあるだろうな。。
というかあんま南北のバス需要は多くは無いのでは??
吉祥寺行きのバスがあるとうれしいかな。休日用に。
株価を見ればわかるように、景気はこれから確実に落ちる。
ここで高値でつかむと後悔するよ。。。
マンション価格が上がるか下がるか分からないけど、
景気が落ちるって予測している人、ほとんどいないよね。
予言者??
千川通りを走ったけど、新しいマンションが結構建ちそうだね。
いい町だと思うけどな。
8ライナーより環八バスの営業が先だね。
南北移動は短距離が多いと思う、長距離は現在の鉄道で十分。
購入を考えている者ですが、すべての棟の間取りを見てから購入したいのですが
、販売中の部屋はなくなってしまっていくし。
なかなか、決心ができません。東向きは日辺りや駅まで距離はどうなのでしょうか?
>531
担当の営業さんにそのように相談すれば、設計図書持ってきて見せてくれると思いますよ。
私はすでに契約しましたがそのようにして、いつ申し込むかを考えました。
日当たりも、デベにはどこは何時から何時まで日が射すかが分かる資料を持っているはず
ですので確認可能と思います。
駅までの距離は場所にもよりますが、東向きのL棟などは当然少し遠くなりますよね。
ざっくり計ってみたところ、L棟からグランドエントランスまでは約130m位。
グランドエントランスからB棟のエントランス(井荻駅最短地点)付近まで同じく
約130m位のようです。計260mなので、+徒歩3分といったところでしょうか。
シンドラーのエレベーターは日本での市場占有率が1%程度、
官公需が多いので、民間のマンションでの採用例は稀だろう
と思っていましたが、この間の新聞に藤和の物件で9件くらい
あったという記事がありました。
どなたか、この物件のエレベーターは、どこのメーカーか尋ね
られた方いますか。
今朝、通勤途中の西武池袋線の車窓からクレーンの飛び出している、このマンションの現場の方を見ていたら、ちょこっと足場らしきものが見えてきていました。
この見えてきた部分って何階くらいなんでしょうね?6F位でしょうか?
お近くに住んでいる方、ご存じでしたら教えてくださいませ。
>539
そうですね。入居まであと1年か。施工状態を確認させるようなイベントをするデベロッパーもいるそうですが、積水はやらないのかな。
引越しのことを考えると、トラックは敷地南側の一方通行路に集中して駐車することになるんでしょうね。
今週発売の日経ビジネス(6月26日)の特集『まだまだあった売りっぱなしの罪』マンション編は、アフターサービスに対する消費者の満足度を比較して、15の商品分野で他の「追随を許さぬ低評価」だそうです。
積水ハウスは調査対象に入っていないようでしたが、長谷工は、満足度マイナス3.3、18社中下から3番目でした。他の工場で大量生産される工業製品と異なり、一件一件手仕事の工事ですから、手直しはやむを得ないことも理解できますが、これはちょっとヒドイです。長谷工ネタで煽るつもりは毛頭ありません。積水も長谷工も、購入者にこんな不安を抱かせないような、苦情対応をしっかり整備してもらいたいものです。
梅雨とはいえ、それほど雨も降り続かず工事は順調に進んでいるようですね。
ところで、新宿線上りホームから大江戸線への中井駅乗換は実質何分くらいかかるのでしょうか?
今利用されている方がいらっしゃれば教えてくださいませ。
東京テラスはあと3戸じゃないんですか。関係者さんですか。
昨日うちに東京テラスのセールスから電話ありましたー。もう買う気ありませんかって。
お断りしましたが、少しキャンセルが出ているのでしょうね、きっと。
週間ダイヤモンド(7月15日号)の特集『マンション底値買い』で、首都圏今買える「割安マンション」ランキングにGM杉並シーズンが、堂々割安度4(5が最高)でランクインしてました。櫻井幸雄先生のご託宣です。
ほんとに今が買い時なんでしょうか。
私も当物件を購入検討しております。
見学にいったときに、色々と希望を話して、これから販売される棟がいいかなぁって漠然と考えておりました。すると、営業の方が、「実は既に契約したところでご希望に合うところががキャンセルになりました。」とおっしゃって、色々と薦めてきました。ちなみに女性の営業の方でした。
なんか、偶然を感じて購入に傾いてきましたが、これって営業戦術なのかな?どうなんでしょう、実際?
そもそも、この物件は買いなのですかね?周辺環境は申し分ないし、緑が多いのは希望に沿っているのですが。価格や実際の利便性、周辺環境も含め、ご助言ください!!お願いいたします。
むー、発表当初は「割高!」という意見しかなかった物件がいまや「割安!」かよ。
>>552
これから販売される棟って第二工区?個人的には第一工区のほうが駅やスーパーにも
近いし駐車場との位置関係も良いので第一工区で良いのが残ってたらお買い得な気は
する。でも第一工区でキャンセル物件だともう間取りのオプションとかは出来ないかも?
>552
女性の営業の方でした…ってそれパートだから。。。
こーゆー大規模は営業の人なんてでてこないでマックみたいにパートの人が販売してるよーなもんだよ。。営業戦術かどうかはわからないけども、大規模な団地みたいなとこは必ず最終まで残るトコがあって安くするんだから待てば??
契約したところでキャンセルになった→ローンキャンセルかな?多分それはないんで。。普通ローン組む前にわかるから。。多分契約していないところも契約済みですとかウソついてんでしょ。ありがちです。。だまされないで。でも希望に見合うとこがあるんだったらラッキーじゃないですか?
>552
買うのはあなた。
こんなところで「どーなんでしょうか。」などと聞いてみたところで
どうしようもないのでは?
他の競合物件と比較検討して総合的にこの物件が勝っていると思えば
購入したらどうでしょうか?
>554さん
あの・・事実確認もせずに無責任にいい加減なことかかないようにお願いします。
そういうケースもあるようですが、どこかの例を頭に浮かべて一般論で言わない
ようにしてくださいませ。
少なくともGM杉並に関しては事実として女性営業=パートは成り立っていませんので。
>552さん
おわかりかと思いますが契約済みでも転勤をはじめとして、購入の前提条件が変化して
キャンセルがでることは特に売出しから入居までの期間の長く、かつ戸数の多い大規模物件
では普通に必ず出てきます。
紹介された間取りがキャンセルものなら抽選などでヤキモキする必要もなく、契約できるので
もし本当に552さんの検討条件に近く、気に入るのなら何かの縁と考えて、真剣に考えるチャンス
だと思いますよ。
もしかして、前の方が手付金放棄だとすると契約時選択済みオプションがタダで手にはいるかも
しれませんが確認されましたか? 特に設計変更がすでにできない階以下だったりすると
キャンセル後もオプションがそのままになってる可能性大かと。
利便性、周辺環境については主観に左右されるので難しいですよね。
ここが都会という人も、郊外という人も、田舎風という人もいたりするようですので。
アイデアですが、モデルルームでもかなり周辺についてよく調べてある情報がまとまった
冊子やリーフを貰えると思うのでまずそれを吟味されたらどうでしょうか?
5種類くらいあったと思いますがぜんぶ貰われましたか?
逆に言うと資料群はかなり綺麗によく編集してあるので、それ以上は期待しないという
前提で見た方がいいかもしれません。営業ですからね〜彼らは。
そこで分からない部分は①ご自分で行ってみる ②ここで質問してみる の順がよろしいかと。
あと価格は、それこそ人それぞれの懐具合にもよりますが、本当にこれも悩みどころですよね。
比較論で言いますと、昨年までの底値相場から見ると10%位高く感じます。
一方で今年の秋口からと言われている”新価格(23区内で2〜3割一斉上昇)”から見ると10%以上割安になると予想されるようです。でもこれは秋まで待たないとわかりませんね。
以上、良い物件探しの参考になれば幸いです
うちはもう決めてしまったので色々悩まれているのがちょっぴりうらやましいです(笑
>551
わたしも週刊ダイヤモンド見ました。割安度4というのは2006年後半以降の予想価格と比べて「15〜20%未満割安」という意味なんですね。
6千万の部屋だと最大1200万ほど割安ってことですか・・・。
ホントか〜??? とにわかには信じがたいですが、記事を読んでると信憑性が無いとも
言い切れず複雑な気分です。ちなみに東洋経済の方の特集みても価格上昇傾向は同じような
予想でしたよ。
それにしても湾岸系はすごいことになっていますね。個人的には住みたくない指数100ですが、
投資する資金があるなら買いたくもなる過熱ぶりですね。
久しぶりにまともな事を言う人たちが出てきたな。
556さんに拍手 拍手。。
第一工区の購入者です。確かに、ここのコストパフォーマンスがよいとは思えませんでした。しかしながら物件そのものは気に入っていましたし、立地も配偶者は希望通りだったようで、いまでは納得しています。自分の住む処は、同じ資産といっても株や美術品のような投機の対象ではないので、それ自身の使用価値が、その所有者を満足させるなら値ごろだということになるのでは。昨年の株高が、あっという間に剥げ落ちたように、今の土地騰貴にも危ないものを感じます。
皆様ありがとうございます。
554さん
確かにラッキーかもしれませんね。こういうのも何かの縁と捉えれば。
556さん
ご丁寧にありがとうございます。とても参考になりました。いただいたアドバイスはいくつか実行してみたいと思います。分からないところはクリアにしてから、納得して購入したいですからね。
556さんはすでに決められたということですが、グランドメゾンに決めたのですか?
ちなみにオプションは前の方が既に申し込まれたみたいで、そのオプションで既に工事を進めてしまっているらしく、オプションは変更したものでという条件でした。タダではありませんでしたしたが・・・。
利便性でいうと、これまで東急線沿線に住んでいて、西武線になじんでいないので、正直ピンときておりません。井荻は各駅停車しかとまらないのはちょっと難点だなぁって感じております。けど、慣れたら関係ないのかな。周辺環境は、緑も多いし、気に入っているのですけどね。
あと、価格はちょっと高いかなぁって思っております。懐が寂しいので(笑)
ちなみに私は、新宿線の上石神井(急行停車駅)。井荻駅の各駅は、かなりの難点だと思いますよ。
かならず、通勤時とかで体験したほうがいいと思います。かなり時間もロスしますし、鷺宮で急行に乗ろうとするとかなりムリしないと乗れないし、各駅で馬場までいくとしても、すいているわけではありませんので。いちおう電車の便はあまり期待しないほうがいいと思います。
ご参考までに。
私はこの物件のグレードやランドスケープはいいと思うのですが、正直周辺の町に活気を感じられず購入に踏み切れませんでした。
西武線沿線になじみがないので、井萩から新宿まで通勤時に電車にのってみたり、いろいろ検討はしてみたのですが、、、
やはりマンションは今の住居と同じ沿線で探すと満足度が高いと聞きますが、なるほどなあと思いました。
正直、井荻の駅周辺の雰囲気はイマイチ。
ならば下井草や富士見台・練馬高野台を使えばよいのでは?
>562さん
はい、検討した結果グランドメゾン杉並シーズンに決めました。
オプションの件はちょっと残念ですね。562さんにとってあまり魅力的な物でないなら交渉して
オプション分引いてもらうとかできるといいのですが。 まだ完成まで先が長いので営業さんも
まだ焦ってないから難しいかもしれません。
井荻各停のみの件は同感です。駅数は多いですが時間は短いということで我が家は受けいれました。
朝も10時すぎれば各停でも高田馬場まで9駅あるのに15分でついちゃうしということで。
帰りは都心からの距離もほどほどなので結構疲れた時はタクシーで帰っちゃおうかと。
上石神井の方が便利ですけど、上石神井に同じ様なマンションを求めてもないので
グランドメゾンがいいかなと思いました。
西武線は田舎っぽさが好きです。都心にこれだけ近くて緑が多いいのは
環境としてはかなり恵まれてると思いました。
独身の時の賃貸ではキツイ立地かと思いますが、永住すると考えるとバランスの
取れている物件だと思いました。
通勤する身としては上石神井にこの物件あればベストだったが、現実はそうもいかない。
井荻前の環八はきっちり車道・歩道分かれてて他の駅の駅前通りより通行に危険が
無いのが子供のいる家庭としてはプラス。八成小学校までの道路も安全この上ないし。
通勤時の混雑で言うと、小田急や田園都市線に比べりゃ天国>>西部新宿
井荻は急行・準急が停まらないというデメリットがあるものの、碁盤の目状に街並みが整っているというメリットは捨て難い魅力だと思いますよ。鷺ノ宮や上石神井は急行・準急は停まり便利ですが、井荻のように碁盤の目状に街並みが整っている場所はありません。
566さん
ご連絡ありがとうございます。グランドメゾンに決められたのですね。私も前向きに検討いたします。一応、申し込みはいたしました。決まりましたら宜しくお願いいたします。
西武線がもし東西線まで乗り入れるようであれば、かなりポイント高いですね!
>576
アドレスの違いは大きいと思います。杉並と練馬では全然イメージも違いますし、資産価値にも影響すると思います。学区や行政サービスも違ってきますしね。だからたとえ杉並が1割だったとしても「練馬シーズン」ではなく「杉並シーズン」なわけで。
それから、駅前の雰囲気が井荻よりも富士見台の方が良好という理由は?
井荻周辺の歩道はゴミも散らかっているし
環八や古い団地があり、なんだか薄暗い印象がありますね。
ネーミング(爆笑
行政・教育は練馬のほうがよいと思うよ。
でも資産価値的には圧倒的に杉並。
578は何を言ってるんだか。。
まあ教育と行っても塾や私立に行かせるからいいんだけどね。
578はなんで上石神井がそんなに好きなんだろう??
悪い町とは思わんけど、バス通りと踏み切りがあってごちゃごちゃしてるよね。
おまけに操車場がすごい広いエリアを占めているし。
ブランドエリアでない限り杉並も練馬もたいして代わらないでしょ。
たしかに西武線の駅前は今ひとつですよね。
池袋線はかなり駅舎の建て替えが進んでいて変わりつつありますが
新宿線はまだ手付かずの状態ですね〜。まずは高架にしないとでしょ。
杉並は街が碁盤の目に整備されていますが、練馬の方は昔の農道がそのまま道路になったような感じで、街並みはごちゃごちゃ入り組んでいます。それだけでも杉並と練馬の資産価値は違うと思いますがね。
資産価値にはイメージという要素も大事なのですよ。杉並というのと練馬というのでは聞こえが全然違いますからね。
練馬は子供が増えすぎてちょっと大変。
行政が杉並というのはそういう意味ではいいかもしれない。
練馬の幼稚園はパンク気味、聖母は練馬からも通っているので
競争が激しくなる可能性はある。
585 同意。
589 良くわからない。
「どこに住んでいるの?」と聞かれて「杉並」か「荻窪の北」と答えるタイプだね。
590さん 練馬の幼稚園も新宿線沿いはそうでもありませんよ。あと 聖母は練馬からも通えます。
ここ3年くらいはそれほどの競争でもありませんでした。一昔前のの競争的な感じはいまはありませんね。ただ、こことか通学地区にマンションが増えましたからね。どうですかね。
ちなみに、幼稚園補助金とかは、練馬の方がいいみたいです。
いっそ高野台にあるインターナショナルスクールはどうかね?
589さんと同じ意見です。
うちは住み替えの場所を考えるときにプロアトラスなんかでいろいろ地図を見ていますが、
練馬に入った瞬間道がぐちゃくちゃに曲がっていて、ものすごく狭くなったりとひどいんですよね。
一歩杉並区に入った瞬間、区画と道路が綺麗になります。 皆さんもじっくり見てみてください。
これは雰囲気もそうですが、生活するにあたっても練馬〜東久留米・新座和光方面はまず生活道路で
車のすれ違いも気を遣ったり、見通しが悪かったり、歩道が突然まったくなくなったり、
子供が歩くのも危険だな〜と思うところが星の数ほどあり、これはホントに行政のミスと思えます。
少し価格の高い石神井公園エリアでも同じで、特に南側なんかもひどいですよね。
バス通りですらバス同士がすれ違うのすらギリギリだったり片方が待たないとすれ違えないほど。
それ故に距離は短くとも車での移動にかかる時間も長くなります。
約10年間で石神井〜大泉〜ひばりヶ丘のエリアで2回引っ越して住んでますが実感してます。
資産価値もそうですが、それ以前にやはり杉並区内はきちんと古くから都市計画で道路&区画が
整備されているので魅力です。
長くなりましたが、
静かで道路が整備されていて、幹線道路アクセスが良くて、公園・学校が近くにあり、
良い敷地内計画と建物計画という要素を持っているマンションであることは事実と思います。
練馬と杉並の言葉のイメージはみんな違うのでかみ合いませんよね。掲示板では。
私は都心育ちなので昔は”練馬”ってなにあんの?って聞かれたら
”えっ?よく知らないけど練馬大根で有名?”くらいのイメージしかありませんでした(笑
もちろん今は何年も住んでいるのでそんなことありませんが。
>591さん
やっぱり「どこに住んでいるの?」と聞かれて「練馬」より「杉並」と言える方がいいと思いません?
正確には住民票が杉並なだけ。
住んでいる場所は大部分が練馬なのだが。。。
あはは そうかも 596に同意! 世間の杉並のイメージではない。 いうとしたら、杉並の端っこ ていうかな。 別に悪いことではないからね。
>>594
私もそうだがこの物件買うのはかなり地元の人間が多くなる。そのうち半分は練馬で生まれ
育った人間だ。その最後のセリフだけであなたこのマンションで多くの敵を作るよ。
口に出さないまでも態度に出しただけでもうおしまい。