マンション管理士に質問しよう！ Part2

築３０年の４００戸のマンションです。

専有部分７０㎡で。管理費２００円/㎡、＝￥１４．０００円
　　　　　　　修繕積立金３００円/㎡　＝￥２１．０００円
　　　　　　　駐車場使用料　　　　　 ＝￥　９．０００円
　　　　　　　　　　計　　　　　＝　￥４４．０００円

管理会社は０００ですが、役員が修繕積立金を持ち逃げしたとの噂あり。

グレードは普通のマンションである。

>>6226
それだけの修繕積立金があれば、大規模修繕工事費にプラスして
大型設備、エレベーター、給排水管、玄関扉、サッシ等まで含めて
全て十分できますよ。
専有部分の配管までできると思いますよ。
但し、工事費は適正価格でやった場合のことですけどね。
４００戸のマンションであれば設計監理方式でやり、同条件での相見積で
元請会社が選べますよ。
まずしっかりした長期修繕計画を建築士を雇い、委員と一緒に作成することから
スタートすべきです。
そして工事はそれにもとづいて事業計画を立て、それ以外の工事は急を要する
もの以外はやらないことです。

>>6228 匿名さん
これだけあれば、あるだけ使おうとするであろう。

お金はあっても邪魔にはならない。
積立金に余裕があればグレードを上げた仕様にすればいいだけのこと。
配管をステンレス管にしたり、サッシを樹脂製にして結露がでないようにするとかね。
築４０年ということだから、結露対策は外壁や屋上には施してないだろうからそれも
できるしね。
開放廊下のシートも高級感のでるものにすればいい。
玄関扉もグレードの高いものに替えられるし。
但し、工事費がぼられたりしないようにしなければならないけどね。
積立金は資金計画を立てて計画的に使えば、全然問題はない。
積立金は余裕があった方がマンションの資産価値は落ちないし、住民にもゆとりが
みられるからね。

↑だけど
現状の積立金では、６２３０の全てはできないけどね。
できる範囲でグレードアップ化をしていけばいいですよ。

>>6230 匿名さん
カモネギの発想。アホ

>>6233
その発想しかできないかわいそうな人だね。
そういったことができないように、大規模修繕工事の際の委員会や
大型工事の委員会の設置をすることによってチェックポイントとか
業者選定、相見積の取り方とかの基準を設定しとくんだよ。
お金があればすぐ使いたくなるにわか成金の発想そのものだね。
自分のマンションでできないから他のマンションではできないと
思い込んでいる偏屈者なんだろうね。
もう少し頭を柔らかくしないとみんながついていかないよ。
会社で企画担当は絶対できない典型的なタイプなんだろう。

>>6233
イエスの発想て知ってる？
ノーの発想ではものごとは解決しないよ。

もう一つ付け加えるなら、「人を信じ、信じられる人間になりなさい」
は通用しないひとなんだろう。

６２２６の３０年分合計金額

月　　合計　　　　　　４４．０００円×４００＝　　　１７。６００。０００円
年　　合計　　１７．６００．０００円×１２　＝　　２１１。２００。０００円
３０年合計　２１１．２００．０００円×３０　＝６．３３６。０００．０００円

では無いでしょう。値上げしたら３０年後６３億円位の収金になりますが、現状は
管理費等のの口座残高が　０　に近いので値上げする総会の案です。

因みにこの管理組合は理事長が暗証番号でインターネットバンキングで預金の収支を
行っております。この期の理事長は見当たりません。管理会社は０００です。

>>6236 匿名さん
↑イエズス会の発想w

>>6235 匿名さん
↑イエズス会の発想w

>>6239
どうせそれぐらいの知識しかないんでしょうね。

>>6240 匿名さん
↑歴史を知らないアホ

イエズス会=管理会社
白人宣教師=フロント
植民地=管理組合
現地人傀儡政府=理事会
黒人=区分所有者
東インド会社=大規模修繕業者

>>6237
築４０年のマンションで積立金がゼロの状態であったらそれだけの
大幅値上げをしないとやらなければならない工事に対応できないと
いうことでしょう。
積立金は読んで字の如く積み立てるものなんです。
積立をしてなくていざ工事をやろうとすれば大幅値上げとか借り入れを
しなければならなくなります。
預金金利がゼロに近いから借り入れた方がいいという偏った考えをもった
者もいますが、やはり着実にこつこつと積み立てていった方がみんなの
負担は軽くなります。

>>6242 匿名さん
↑歪曲してるアホ
預貯金がゼロに近いから借り入れるのではない。
足らないから借り入れるのだ。
借り入れを行うと工事費圧縮へのインセンティブが働くから、結局、負担総額は軽くなる。アホ

>>6243
>借り入れを行うと工事費圧縮へのインセンティブが働くから、結局、負担総額は軽くなる。

必要な工事はしなければならないんだよ。
工事費圧縮のインセンティブが働くとかいうのは又別の次元のものだよ。
しっかりした長期修繕計画を作成し、それに基づいて事業計画が進められて
いくのであれば計画外の余分な工事は行われないということ。
その進め方の基本論ができていないというお宅のマンションの恥をさらして
いるようなものだよ。
長期修繕計画や資金計画とかは作成されてないでしょう。いきあたりばったりの
工事しかやっていないようだけど。

>>6244 匿名さん
↑国土交通省を盲信するアホ

足りないから借入して工事業者に支払いました。今後の借入金の返済金に充当する
為の管理費等の値上げです。

賢い組合員はこれを予測して決議されるまえに売却しましたが決議後は売れなくな
り苦情が続出です。

マンションは地方都市の交通のアクセスが悪くて通常の専有部分で１０００万以下
でした。スラム化が進むでしょう。残りの組合員は必死です。

この事態を招いた組合員の責任追及が始まりました。管理会社０００には内緒です。

私も今のうちに少々安くても売らないと将来が不安です。買い替えるには自己資金
不足で悩みます。

この物件を中古で買った時は管理費等（管理費、修繕積立金、駐車場使用料、）で
２００００円前後でした。

総会の収支報告ではそれなりにお金は保管されていたようですが、管理費等の収納、
支払方法が理事長の暗証番号でのインターネットバンキングに変わった時点から引
き継ぎの役員が理解できなかったようです。（預金通帳が無い等）

当時の理事長と管理会社担当は遠方に転勤しているようです。

>>6246 匿名さん
↑自分でなんとかすべきであろう。知ったことではない

>>6245
やはり悪くならなければやらないんだね。
それで納得。
予防保全という考えは全くないんだ。
買い被り過ぎていたよ、ガックリだね。

>>6246さん
やはりしっかりした長期修繕計画を立て、それに基づいて工事をやり、
総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金を算出して早めに積立金の
値上をしていなかったつけがまわってきたんだと思います。
借り入れをすれば１０年で積立金から返済をしなければならなくなります。
今まで計画的な工事がされず、積立金もなければ大幅値上げにならざるを
えません。
足りないから借り入れをするという考えとそのときのために早めに積立て
ていくのがどちらがいいか分ると思います。
それが分らないのが>自分でなんとかすべきであろう。知ったことではない
という返答に表れているでしょう。

>>6248 匿名さん
↑ひとりで何役もやってるアホ

>>6247
６２４６さんの問題はあなたの持論なんでしょう。
その自論通りで工事を考えていけば結果として大きな問題になるんです。
>自分でなんとかすべきであろう。知ったことではない
こういう答えしかできないんですか。
あなたの持論通りしていればこういう問題に直面するんです。
それを否定するなら、解決策を答えてあげるべきです。
お宅のマンションではそこまで考えているんでしょう。

>>6251 匿名さん
6246が釣りだとわからないアホ。
普通のマンションの70平方メートルの部屋で
管理費と修繕積立金合計が4万以上までいくはずがあるまい。

>>6251 匿名さん
まー、国土交通省のウソも見抜けないんだから、ここの釣り投稿に引っかかるのも無理はあるまいw

６２４７さんの一言は的を得ています。貴方はこの問題が横領若しくは
着服である事を理解している。

>>6252
釣りでごまかそうとしてもだめですよ。
築４０年ということは、通常の大規模修繕工事以外に大型設備の更新工事の
時期がきています。
エレベーター、給排水管、玄関扉、サッシ、消防設備、高置水槽、照明器具等
の工事をすれば、莫大な金額が必要となり、それを借り入れればその値上げ額
は十分想定できる金額となります。
まずＹＥＳの発想で考えてみるべきですよ。

>>6251 匿名さん
↑こいつは最近は、修繕をどうするかはマンション次第とか言ってたんだよね。匿名でポリシーをコロコロかえるご都合主義のアホ

>>6254さん
積立金がゼロに近いということは横領も当然考えられます。
しかし、現時点で工事費がないのが事実だとしたら、それをカバーするには
大幅値上げしかないと思います。
横領があるとしたら、それは別の問題として裁判で争えばいいことでしょう。

>>6256
私は修繕工事に対する考え方は終始一貫してますよ。
あなたのマンションでの工事に対する考え方、悪くなったら工事をやり
工事費は借り入れで対応するといっているので、それはそこのマンションの
考え方次第でしょうといったまでのことです。

私の考えは、工事は長期修繕計画を立て、全ての工事を網羅した中で総工事費
から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出していくやり方を推奨しています。
この考えは全くブレていませんよ。

>>6257 匿名さん
↑ホントだったら警察でも裁判所でもとっくに行ってるでしょ。妄想だから掲示板に書いてるんだよ。アホ

>>6258 匿名さん
↑私以外の他人にマンション次第って言ってたのを忘れてるアホ。

>>6260
私の記憶にないことを執着するんだね。

>>6260
私の推奨している自論を受け入れられないというマンションは
そこのマンションでの判断ということになるでしょう。
当たり前のことではないですか。

>>5861 匿名さん
↑こいつは前はこう言っていた

>>6262 匿名さん
↑私の自論は持論の間違いだろうが
いつのまにか私の持論を前提にしてる

国土交通省の修繕積立金ガイドラインに比べると修繕積立金が足らない管理組合が大半だが何の心配もいらない。
修繕を積立金でやりたい人がどうしてローンを組んでマンションを買うのか？
後払いのほうが、いろんな意味で得だからである。
修繕で資金不足なら借りてやればよい。カネ余りの低金利の情勢では、後払いが得である。

１戸建てなどは、毎月の生活費を節約して、トラブルが有れば自費
若しくは借り入れで修繕する

相当年数が経て、古びたり、あき等が来たときは住戸を建て替えるか、
買い替えるかを、自費か借入等で計画して実行する。

わざわざ、拘束されてまで管理や修繕用に資金など貯えない。

さらに、大めに貯えて、どうするのでしょうか。横領や着服をされて
いるのにもきずかず、管理費等の値上げが倍以上になっても何も言え
ない。

管理費等の値上げは、区分所有者及び議決権の過半数が出席すれば成
立しその過半数で可決される。

これ等が否決されるようなマンションはかなりレベルが高い。

マンション管理士試験上位合格者さん以外の方はこれ等にどんな反応
をするでしょうか。？

>>6265
しかしあなたの人格が窺がわれるような書き込みですね。
どこの誰かも分らない者に対してこいつとかの表現を使う
あなたが信じられません。
会社勤務中はさぞかし冷や飯食いだったんでしょうね。
あなたの表現に対してアク禁をしたという方に対しては、
私はあまり気にしないでいいんではないかとのフォローを
したり、あなたが批判されたときは、少なからず仲間意識
をもっていたので助け舟もだしたりしてたんですけどね。

>>6267 匿名さん
↑正解。
昔は住宅を積立金で買っていました。
住宅が1000万なら333万積み立てたら住宅を買えて残金はローンで支払う仕組みです。
これを考えたのは殖産住宅相互会社。
住宅フルローンの普及で
倒産しましたけどね。

>>6268 匿名さん
自我があるならコテハンでどうぞw

間違えた。

>>6268 匿名さん
↑匿名投稿なら過去の投稿に拘るべきでなく一球入魂ならぬ一投稿入魂とすべきであろう。インポ野郎w

>>6267さん
私は多めに積立金を積み立てるとはいっていません。
やらなければならない工事を全て包含した長期修繕計画を立て、その総工事費
から１戸当り月の必要修繕積立金の額を知ることからスタートしなければなら
ないといっているのです。
値上がままならないのなら、その計画から修繕個所を減らすかグレードを下げる
とかしなければならないでしょう。
>わざわざ、拘束されてまで管理や修繕用に資金など貯えない。
しかし、工事をするのに積立金が足りなければ借り入れをしなければならないでしょう。
それが決まれば強制的に積立金が口座引き落としされますよ。同じことです。
それに横領や着服がされているとのことですが、そんな犯罪を理事長とかが
やっているんですか。普通のマンションではそんなことは行われていません。
あなたが理事長になったら着服とかしますか？しないでしょう、それが普通なんです。
工事はいずれやらなければならないんです。だったら計画的に少しずつ積み立てて
いった方が楽ではないですか。
借り入れをすれば１０年で返済しなければなりませんよ。大規模修繕工事だけで
なく、エレベーターや玄関扉、給排水管、サッシ等もいずれ交換しなければなら
なくなります。
これが築４０年で交換するとなければ、４０年間かかって積み立てればいいんですが、
かりいれをすれば１０年返済になりますよ。当然積立金の値上をして返済することに
なりますが、大幅な値上げになります。
コツコツ積み立てるのがいいか、借り入れをした方がいいかは、そのマンションで
考えればいいことですが。

>>6272
ＨＮをいくつもお持ちなんですね。
私は削除希望はしてませんが、あまりにあなたの書き込みがひどいようだと
アク禁を要請するかもしれませんよ。その要領は分っているつもりですので。

管理費等の徴収は０円とする。必要が生じたときは住民の合意を得て、徴収する。
等の規約は有効でしょうか。それともで無効でしょうか。？教えてください。

>>6274 匿名さん
↑システムを理解できてないアホ

６２７３さん、そんな問題はマンション管理士の試験にでます。

であれば、建物の寿命を建て替えまでを計画の中に入れて修繕
積立金等を算出すればもっと満足しますよ。

私は、当面の維持管理費は強制徴収にして最小限にとどめて、
大規模等の大きな修繕費はその都度組合員に説明して一時金で
徴収するか、
借入を起こして返済に充てる為の管理費等の値上げを協議する
方がマンションから悪い弊害を防止できると思っております。

余計なお金は組合は貯えない方がいいでしょう。その分組合員は
各自貯えた方が管理意識も高まり管理会社任せはしなくなるでし
ょう。

>>6275 匿名さん
↑区分所有法を読んだことないアホ

>>6273 匿名さん
↑国土交通省のガイドラインがやらなければならない工事だと信じ込んでるアホ

>>6272
あなたの大規模修繕工事の考え方は、１回目が築１５年、２回目が築３５年で
３回目はやらず築５５年から６０年で解体ですよね。
そこであなたに聞きたいのですが、エレベーター、給排水管、玄関扉、サッシ、
高置水槽、消防設備等の大型設備の交換はされるのですか。
もしやるんであれば、２回目の大規模修繕工事前後で行われると思いますが、
借り入れをするとなるとかなりの金額になりますよ。
サッシは１戸当り６０万円超、玄関扉は１戸２０万円程度、これだけでも１０年
返済となれば１戸当り月６，５００円の値上が必要ですね。
これにその他の大型設備の工事費や通常の２回目の大規模修繕工事費用を考慮
すればいったいいくらの値上げをするつもりですか。
大規模修繕工事分は１戸当り１００万円とすれば１０年返済では１戸当り月8,000円
の値上が必要となります。月に2万円とかの値上げを住民が了承しますか。
多分大幅に工事をカットしなければならなくなるでしょうね。
専有部分の配管は当然各戸で負担するのでしょうが、まさか大型設備の更新工事は
やらないつもりではないんでしょうね。

>>6277 匿名さん
↑当然である。一戸あたり月1万でも12年144ヶ月で144万にもなる。20年240ヶ月なら240万である。国土交通省のガイドラインがいかに過剰かわからないアホは最近は減りつつある。

>>6280 匿名さん
↑カネ余りなのに十年返済しかないと思い込んでいるアホ

６２７８さん。区分所有法は見たことは有りますが、読んではいません。
何条にあるかを教えてください。区分所有法の強行規定でしょうか。

>>6277 匿名さん
↑目安は修繕積立金は7000円程度、駐車場から5000円程度で実質が12000なら全く問題ない。

>>6283 匿名さん
↑管理規約は国土交通省所管なんだよ。アホ

>>6279
では大型設備でやらなくていい工事はどれですか。築５０年～６０年間で。
エレベーター、玄関扉、サッシ、消防設備、高置水槽、給排水管、
照明器具、縦樋、外構の改修工事、インターホンとかで

>>6283 匿名さん
区分所有法で規定はないから民法253条が費用負担の根拠規定になるだろう。

>>6286 匿名さん
↑値段がピンキリだと知らないアホ
エレベーターでも1300万のもあれば600万のもある。
金物建具交換でもサッシまるごと交換から台車のみ交換とか工法がいろいろある。
カネが足らないと工夫して安くするんだよ。アホ

>>6288
エレベーターの更新工事で巻き上げ機はフルメンテの範囲だから
交換する必要はないでしょう。
基盤と三方枠だけでいいですよ。
１４階６名乗りエレベーターであれば、1,200万～1,400万円がメーカー
希望価格です。大手メーカー
実際の価格は半値8掛けとはいいませんが半額ぐらいにはなりますよ。
サッシの交換を台車だけかえるとかの知識もあるんですね。全く建築設備に
関しては知識がないと思っていましたよ。
工事費はピンキリありますが、並みで考えていますよ。
それから長期修繕計画の予定価格についても、建築士が考えている価格は
余裕をみていますので当然割り引いて考えていますよ。

６７８７さん、区分所有法に規定がなければ民法の規定に従わないといけないのでしょうが、
これは、根拠規定であるということは、強行規定であると解釈するのでしょうか。？

それとも。強行規定でなければ管理費等の０円の規約の制定は有効であると解釈は間違いで
しょうか。？

アホですから解りやすく教えてください。

もう一つ、管理費等が管理規約に０円の規定は無効であるとした時、極端な表現ですが、法
令では管理費等の額を規制してはいないから、管理規約に管理費等を１円は有効となります
でしょうか。？

>>6289 匿名さん
↑エレベーターが半値になるのはゼネコンが買い叩いたときで、管理組合が交渉して半値になるはずがあるまい。アホすぎる。
600万で買えるのは独立系エレベーター会社だよ。

>>6289 匿名さん
↑そんなに勉強してるならマンカンなんか楽勝だよねw

>>6290 匿名さん
毎月の支払いが出来ないから住めないのでは？火星に区分所有法が適用されるかとかと同じで、空想なら自分で考えてね。

あら、名前また間違えた。
上の3つは名前間違えた

余談だがゼネコンが買い叩いて新築のエレベーターが半値になるのは、フルメンテナンス契約でカバーできるからである。
メンテナンスを独立系に変えてるような賢い管理組合にエレベーター交換で値引きはありません。
アホ

管理費等には、管理費、修繕積立金、使用料をひっくるめて管理費等と
いっているのです。
管理費は毎月必要な額が決まっていますからそれを毎月個人から徴収
するとなると大変な作業になります。
管理会社に支払う委託費や管理員人件費、清掃費、電気料金、各種点検費用、
備品費等大体毎月金額は決まっているのが管理費です。

これに対して修繕積立金は建物の維持保全をしていくために必要な金額です。
例えば築５年経過したマンションで１０年後に工事をしますので１戸当り１００万円
前後となりますので１０年後に徴収しますので各自積み立てておいてください
といわれたらその時期がきたら住民全員が１００万円支払いますか。支払えますか？
それ以外に大型設備の交換の度に５０万円とか８０万円の徴収があったら困りませんか。
工事費は全員が支払わなければならないものです。一人でも未払い者がでることは
ゆるされません。
そうならないように前もって積み立てていくのが積立金なんですよ。

>>6295
良く知ってるじゃないですか。
その通りですよ。基盤とかの値引き交渉のテクニックとしては
フルメンテと抱合せでやるのが常道です。

>>6297 匿名さん
↑なんでメーカー保守したいの？
http://www.elevator.co.jp/index_rs2_elevator_hosyu_001.html
↑こっちが安い

>>6296 匿名さん
↑ほとんどの管理組合が借り入れして修繕してることを知らないアホ

>>6295
一つ情報を与えましょう。
マンションの居室のリフォームでは３００万円あれば、分譲時に近い状態
まで回復しますよ。
壁紙、畳、襖、床、サッシ・網戸、玄関扉、トイレ、バスユニット、台所まで
全て交換できますよ。
但し、配管類は含んでいませんけどね。

>>6296 匿名さん
↑修繕積立金が足りていると、修繕積立金を使い切らせる見積もりが出てくること知らないアホ

>>6300 匿名さん
↑好きにすれば良かろう。おたくの専有部分に誰も興味はないだろう。アホ

>>6297 匿名さん
↑フルメンテナンス契約がぼったくりなのにそれとセットとは愚かすぎのアホ

>>6303
フルメンテの全国の相場ぐらいは当然把握してますよ。

>>6304 匿名さん
↑どっちにしても瑣末な話である。
エレベーターはピンキリ。

>>6305
エレベーターはシンドラー社製が問題になりました。
毎日使うものであるので安心感という意味では日本製の大手３社、
日立、三菱、東芝から選ばなければ住民が安心しません。
当然メンテもその３社に依頼。
対応は迅速かつ丁寧に会社の信用を背中にうけてやってくれますよ。
価格も高くはありません。
以前東芝の支店長に聞いたことがあるんですが、１４階６人乗りで
基盤、巻き上げ機、三方枠を交換した場合の価格は１基１，２００万円
とのことでした。日立はちょっとこれより高いようです。
値引きをすれば、建築士によりますと半値８掛けで買えるということでしたが、
１基６００万円～７００万円程度ではないかと思われます。
勿論巻き上げ機は必要ないのでもっと安くなります。
現在のフルメンテ料は１基４１，０００円です。１４階、６人乗り
管理会社とは総合管理委託契約。

エレベーターの交換で価格が違ってくるのは、１つの建物に１つの
エレベーターしかない場合です。
交換する場合は突貫作業が必要となりますので、どうしても割高になります。
エレベーターが動かないと、毎日が大変ですから。

>>6306 匿名さん
↑フジテックやオーチスがダメとか初耳だねw
どこで聞いてきたの？
アホ

>>6306 匿名さん
↑デマですね。
更新工事では東芝は値切っても1000万程度にしか下がりません。半値になるのは新築の場合。アホ

>>6309
東芝の支店長が嘘をいったのかな？
現在の状況での更新価格かと思ったよ。
突貫作業の話しまでしてたからね。

>>6308
フジテックやオーチスはメジャーではないからね。
グレードも下がるし。

オーチスはアメリカではメジャーだけど日本では一般人には
知られていないからね。
却ってシンドラー社の方が有名だよ。

>>6310 匿名さん
↑デマですね
ありえないね

>>6310 匿名さん
↑さっきは半値になる話は一級建築士の話だと言っていたw
急に支店長の話にすりかえw
アホ

>>6311 匿名さん
↑オーチスはパナソニックが展開してたからいろんなとこにかなり入ってるよ
おたくが知らないだけ。しかし、フルメンテナンス契約は異様に高いけど。

値引きは建築士談w

以前東芝の支店長に聞いたことがあるんですが、１４階６人乗りで
基盤、巻き上げ機、三方枠を交換した場合の価格は１基１，２００万円
とのことでした。日立はちょっとこれより高いようです。
値引きをすれば、建築士によりますと半値８掛けで買えるということでしたが

6310が匿名で書くのは容易に突っ込まれるからw

>>6317
匿名なのは気楽に書き込みができるからだよ。
ＨＮを使うと真剣に書き込みをしなければならないし、ちよっと忘れて
いたり確信がもてなければ調べてから書き込みをしなければならないでしょう。
それが面倒だからやらないだけのこと。
現在知っている知識を思うままに書き込めるのが匿名のいいところ。
殆ど調べたりして書き込むことはないからね。
パソコンと電話でのやり取りが忙しい合間に、時々暇つぶしにここに参加
しているんでね。

おいおいボンクラインチキ管理士さんよ、マンション何でも質問版の

マンション管理組合から無理な要請あって困ってるとか嘘っぽい話で盛り上がってんぞ

ちょっと注意してやれよ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/630801/