マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>5199 匿名さん
↑耐用年数なんかないよ。私は消防設備の有資格者だけどw

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火災報知器は長期修繕計画ガイドラインでは18年くらいで全部交換となってるが、
半年に一回点検してるから、壊れたら交換で問題はない。
法定の使用期限などはない。クルマも同じことで車検通れば何年でもつかえる。

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しかしまー、2回目の大規模修繕で、余力があれば専有部分に入らないで点検できる新型に換えてもいいかも。それを言い出したら、共用部の照明器具も全部交換が望ましい。余力があればだけど。

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植栽業界でも、職人さんが円満に独立した場合は、石材や植物の融通や、
時には職人さんの融通（一定期間の応援派遣）も行われます。

同一の組合に属する場合や同一の親方から独立した職人の間では、標準の価格・
作業日数に関する情報交換や口約束（価格協定）は行われています。
請負った現場の実績値（価格・日程・所要人員）についても同様です。
　
これらの行為・慣習によって形成された価格の情報は当事者が意図しなくとも、
広域の業者間に広まる場合があります。
そして、供給側の論理で支持され定着します。

植栽の技術伝承も主に口承による職人の世界ですから、
証拠能力を有する程の書類も存在する事は稀です。
　
又、価格破壊者的な業者が出現した場合、需給バランスにもよりますが、
その業者は淘汰される可能性が非常に高い。
　
よって、「大規模にやったら捕まる」という単純な解釈は、現実的では無い。

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>>5184
推測は良くないという点は同意だが、それなら「A社→B社→点検業者」だから割高や健全でないという主張もまた推測ですね。
B社にとっては、平日のみの点検は安くしてでも受注したいが、下手に安く提示すると、休日込みの値段の値下げ材料にされかねない。そのため、休日込みを定価とし直顧客へは値下げはしない方針というのはよくある話。

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>5202
そう熱感知器の寿命は一五年から二〇年といわれています。
うちの場合はインターホンの交換時期にきていたので一緒に室内に
入らずに消防点検ができるものに交換した。

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>5202
壊れたら交換すればいいというけど、壊れたかどうかの判定は
消防点検で不具合がチェックされたら交換とかをするが、築１５年を
経過してくるとその数がどんどん増えてくる。
その都度交換をすればいいんだが、一定の時期がきたら一斉に交換
した方がずっとメリットはありますよ。

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＞＞5205 匿名さん
＞＞割高や健全でないという主張もまた推測ですね。
推測というより仮説です。割高なのではと疑い、不適切と評価しています。
様々な可能性を想定しても、管組にとっては合理的では無い不条理な状況と捉えています。

ミクロと言われようと、自身の経験と知識を以て、思考し投稿しています。
しかも、複数回の異なる居住地での理事会役員時の経験も踏まえております。

Ｂ社の価格戦略と顧客交渉・対業者交渉の様態を語る事こそ、推測であると言える。
Ｂ社及び点検業者においても、土日の価格を割高に設定する背景・動機が弱いと考えます。
ご指摘の「よくある話」は、”Ｂ社にとっては”というより点検業者にとっての話のようです。
そして、土日価格と平日価格を明確に提示すれば、それで済む事でしょう。

既にＢ社にはヒアリングしましたが、週明けにはＡ社にも問い合わせします。
　
《点検業務の受発注フロー》 　※再掲
　■不条理：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 管理会社 B（再委託先） ⇔　点検業者
　■合理的：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 点検業者
　
《対象となる点検業務》
・消防設備点検
・給水ポンプ点検

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↑じゃあお宅が頑張って点検業者を探したらいいのでは？

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5208が業者を探してきたら、こいつが一番怪しいとか言われるだろうねw

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>>5209 マンション管理士試験上位合格者さん
そうしようかね。

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>>5210 マンション管理士試験上位合格者さん
怪しいって、誰が思うのかな？
またまた、主語が無いよ。

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>>5212 匿名さん

↑あほ

日本語に主語なんか必要ないんだよ
しらんのか？
文脈から他の住民からお宅が怪しまれると
読み取れんのか？あほ

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5212は教養が足らないから
貼り付けておこうw
http://shouyouki.web.fc2.com/shugo.htm

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>>5213 マンション管理士試験上位合格者さん
怪しまれるのは、背信行為を前提としていますね。
管理会社の反発はあっても、いずれ懐柔し長期に管組に利する状況を構築します。

合理的な手続きを、ただひたすらに適正に行うだけです。

その過程には、効力の無い資格など一切不要です。

最終目的が管組員に共有されれば、あとは最適且つ最短ルートを、適時検証しながら進むだけだよ。

ビジネスでも生活でも大事なこと
「まず、最初に結果報告を想定し、レポートを書け」です。

現実では、時間に逆申請はありませんからね。

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>5215
やはりあなたは教養が不足しているのかもしれませんね。
>最終目的が管組員に共有されれば、あとは最適且つ最短ルートを、適時検証しながら進むだけだよ。
>現実では、時間に逆申請はありませんからね。

ただ体のいい言葉だけを並べているだけで中身は全くありません。あなた自身も何をいわんと
しているか分っていないのではないですか。単なる抽象論を並べているにすぎません。
マンション管理とは？工事や点検業者の具体的な選定方法はとかを全く理解していませんよね。
マンション管理をしていく中で、現実的には住民全員を理解させることも関心をもたせることも
できません。
一度理事長になってマンション管理の実務というものを経験されるといいでしょう。

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>>5215 匿名さん
↑点検業者による専有部分での窃盗、セクハラなどの不祥事の責任を一身に背負うアホ

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管理会社Aがわざわざ管理会社Bの東急を経由して点検業者に発注したのは、点検でいろいろ苦情がきて経験豊富な東急を頼った可能性もあるよ。

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>>5208
>土日価格と平日価格を明確に提示すれば、それで済む事でしょう。
→それは委託元としてのメリットだけで、委託先にとっては一長一短だということが理解できないのか？B社のビジネス戦略によるってことだよ。

>既にＢ社にはヒアリングしましたが、週明けにはＡ社にも問い合わせします。
→ビジネスの世界では中抜き発注はご法度だから、B社へのアプローチは、A社への筋を通してからの方がいいよ。別に法には触れない思うけど、A社との関係が悪化することは管理組合にとってデメリットですからね。そもそも、あなたは既に具体的な行動に出ているようですが、ちゃんと管理組合代表(理事会)としての活動ですよね？

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>>5219 匿名さん
↑そのとおり。点検業者B東急の下請けが、間の業者を飛ばして安く受注するはずがないから、自分で業者探すしかありませんよ。

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そもそも営業協力金みたいなバックマージンと違って、まともに請け負って下請けに再委託してるんだから、間に入ってる会社は連帯保証してるようなもんですよ。管理組合が零細点検業者に直接発注し、裏で点検業者が一割の営業協力金を管理会社に支払う構図より遥かにマシです。

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点検業者におかしな人が紛れこんでて、専有部分で、れいぷ事件でも起きたらどーするんですか？

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>5222
そんなことが発生したら、当事者は逮捕され罰せられるでしょう。
管理会社を通しての正当な発注がされた点検の場合はそんなことは発生しない
ということでもないでしょう。
確率論だけでは解決できませんからね。
補償能力の問題もどちらがあるかというだけであって、事件を犯した業者の
職人側に補償能力があるかもしれませんからね。
仮定の話しも飛躍しすぎると本筋から離れてしまいますよ。

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>>5223 匿名さん
↑じゃあ自分が理事長になって業者探して発注したらいい。
理事会は、管理会社に頼んだ方がいいって人ばかりで
何にもできないことがわかるから。

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>5208
あなたは自分の知識や経験に自信をもっておられるんですよね。
だったら管理組合→管理会社→業者ではなく、管理組合→業者の構図もできるん
ではないですか。
同じ条件での相見積を取ればいいんですから。業者を知らなければ、ネットで
調べれは簡単に検索できますよ。地元の大手の消防点検業者から話を聞けばいい
でしょう。
総合管理で委託していれば、紹介はしてもらいませんでしたが、管理会社に若干の
手数料を支払ってもいいでしょう。管理会社との関係を悪化させないためには。
私は管理会社にそんなに気をつかうこともないと思いますけどね。

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>5224
当然うちの場合はそうしていますよ。
理事会で実際動くのは理事長でしょう。一般の理事が業者探しまではしません。
理事長が業者を探して相見積を取り、説明を聞いて理事会に諮るんです。
管理会社からの見積もりも同時に取りますけどね。

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>>5226 匿名さん
↑うちってあなたどなた？
東急が管理会社Bで気に入らないひとかい？
注文するとき管理会社Bへの再委託は認めないとか注文書に付記しといたらどうですか？

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>>5219 匿名さん
発注主体の意向で進める案件です。

受注サイドの思惑や商慣行を踏まえた対応を採りますから。

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５２２２さんは、管理の事を熟知していますよね、表現は辛らつな部分は有りますが、？
本音を言ってくれて助かります。悪徳管理会社や、悪徳組合員からは排除される存在でし
ょうが、、

こんな人物を組合が取り込むことに成功したなら、間違いなくマンションはよくなるでし
ょう。

管理費等も節約してくれるでいょう。

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>>5228 匿名さん
↑はっきり書かないってことは理事ではないね

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>5229さん
彼は偏った部分では能力を発揮するでしょうが、理事長として実務を
管理していくには不向きな人物です。
意外と体制側には弱いようですから。それにマンション管理の日常の住民の
苦情や要望とかにはタッチしませんよ。
マンション管理の主流は日常の管理ですからね。工事はいつも発生するもの
ではありません。場合によっては、１年間で全くない場合もあります。
点検業務については、毎年路線が敷かれているのでその通りにやるだけですよ。
そんな退屈な理事の仕事には向いていません。

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彼のマンションの修繕積立金はお粗末なものですよ。
積立金は不要で必要があれば借り入れをすればいいという考えですからね。
そして、４０年後とかには解体というのが彼の考えのようです。
だから大型設備の更新工事は不要ということになります。

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>>5231 匿名さん
↑あほ
理事、理事長などは長くやるものではない。
輪番任期中にほとんどの問題は解決可能である。

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第３号議案　（議事録（３５０戸分譲マンション、築３年目）
１）積立マンション保険の加入について

質問、組合員：積立金が５．１００円もお金を支払って、何か事故がありお金が必要に
なった場合、どうするのですか。

回答、管理会社：何かあった場合は、積立マンション保険を担保にしてお金が借りられます。

質問、組合員：もし保険会社が倒産した場合、お金は保障されるのでしょうか。？

回答、保険会社：当社が養蚕することはないと思います

質問　組合員：積立保険ではなく、掛け捨ての保険料を５弁分一括して支払えば、その分
保険料が安くなると思うので掛け捨ての方がいいとおもいますが。？

回答，保険会社：５年分一括」で支払うと１年分くらい安くなります。

質問、組合員：保険会社は００火災保険会社さんで決定ですか。？

回答、理事長：００火災保険さんは積立マンション保険の説明に来て頂いているだけで、
保険会社の選定は、数社見積もりをとって新理事会で決定させて頂きたいと思います。

質問、組合員：新理事会で一任するのではなく、臨時総会等を開催して決定したｓ方が
よいとおもいます。

回答、理事長：年１回も定期総会の出席表を回収するのも大変だのに、積立マンション
保険だけで臨時総会を開催しても総会が成立しないと思います。また、管理会社に臨時
総会の費用を別途請求されても払わないといけないと思いますので、臨時総会は困難だ
と思います。


上記総会案に対する質疑応答の感想をお願い致します。（この案は普通決議事項です）

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>>5232 匿名さん
↑曲解してデマを吹聴するあほ

大規模修繕は築15年目、35年目の二回で十分であり、築55年から築60年で解体すべき、
というのが私の主張である。
修繕積立金は事前の積立金ではなく、事後の返済分担金とすべき、というのが私の主張である。
事後返済であれば、死んだら払う必要がなくなる。
超低金利の現代では、前払いは電車賃と風俗くらいのものである。

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>>5232 匿名さん
↑自分の死後でも築100年でもマンションを維持したいアホ

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>>5234 匿名さん
↑総会議案書で組合員に感想を求めるアホ。
出資者を舐めている。
理事を長期間やるとこういう勘違いが起きるから、理事は輪番が望ましいだろう。

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>>5237
総会議案は「積立マンション保険の加入」であり、最後の質疑応答に対する問いかけはこの掲示板に対するものだろ。それくらい解釈してやれよ。

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５２３４ですが、議案書の保険会社と総会出席。で回答している保険会社は別会社です。

悪い管理会社と役員の共同作業でしょう。筋が通らない、次回の理事会に一任すると議
案の内容が変更されたことになる

理事会で決定して総会で組合員の総意を得れば可決で、次期理事会に一任することは必
要ないでしょう。

理事長の回答はあほ丸出し。順番製のあほ理事長。

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＞＞5225 匿名さん
＞＞あなたは自分の知識や経験に自信をもっておられるんですよね。

自信はありますよ。これも既述ですが、過去の複数の物件での管組理事会長・副会長・監査等の経験と実績があります。
振り返ると、強運であった事も、最近は自覚しています。
投稿行動での憂さ晴らしを自認している方とは違います。

具体的な実績として、ごく一部ですが披露致します。
金額換算可能な成果（修繕工事費）は、3000万以上でしょうか？
居住者は皆さん好意的でしたよ。
●首都圏屈指の人気エリアの駅近3分の物件（物件は駅の北側・改札は南口のみ）を購入後、北口新設運動を提唱し、3年後には北側に新改札口が開設した（駅近1分となり資産価値も更に向上）。それを想定しての物件選定であったが。

●駅近故に、物件前の朝夕の送迎車両増加による渋滞・無断駐車が多発。警察署に折衝し、駐禁と時間限定の一方通行化を実現。

●東北震災後の2012年初冬、居住の首都圏マンション外壁タイルが一部剥離・脱落した。施工会社と事業主は「震災の影響だ」と主張し瑕疵を認めず修理費用見積もり500万を提示してきた。一時、管組負担の方向で推移したが、当方が再検証を要請。
翌年（2013年）、副理事長に就任し周辺マンション及び被災地と非被災地の剥離状況等のデータ収集等により、施工側の瑕疵を認めさせ全外壁の無償点検・修理と社長名の謝罪文書の提示・総会での役員の謝罪を実現した。事業主系列の管理会社フロントと管組員を巻き込んで、最適解を実現した。

●同年（2013年）、消費増税可決が濃厚と判断し、第一回大規模修繕の2年前倒し実施を推進。先の全外壁点検・修理の為に組んだ足場をそのまま利用して修繕を実施（足場が必要な修繕工事のみ）。消費増税分のコスト削減が実現した。もとより堅実であった修繕計画は保有額も増えた。報道等で取り上げられた様に、増税直前迄の約８ヵ月間は、駆け込み工事が殺到し、足場用の資材及び人足需要が高まり、結果的に前倒しを断念し8％消費税を丸呑みした物件とは大違い。

不動産の専門知識が無くとも、充分成果は上げられます。
企業でも、未経験の部署に異動しても、新たな切り口・発想・手法で明確に成果を出す人いますよね。
スタッフも自然と協力してくれますよね。

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>>5240 匿名さん
首都圏屈指の人気エリアだったら
分譲価格も高額であり、
平均年収も高いですから
人材も豊富で、
ほっといても誰かがやりますよ
おたくの手柄ではないです。

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>>5239 職人さん
理事会一任にするのは総会で突っ込まれるのを防ぐためです。恐らく大規模修繕でも理事会一任にされてるんでしょう。
自分でやってみればわかりますが、理事会一任にしたほうが楽でいいですよ。
輪番ならやむを得ないでしょう。

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＞＞5219 匿名さん
既述内容を再度繰り返す事となりますが・・・。
同一の「匿名さん」かどうか不明ですが、それこそ抽象論で語られているようです。
自明の事柄を、揚げ足取りの如く追及するのも有意義とは思えないですね。

Ｂ社への問い合わせは、告知ペラに社名と電話番号と問い合わせは直接行う事を促す文言があったからです。
故に、この事態を認識したのですよ。

今後、管理会社Ａに「不条理と思われる再委託フローの説明」を求めます。
当然、管組の代表としての理事会を介して説明を要請し、その回答は文書或いは臨時総会（通常総会前に実施）で共有するのが妥当でしょう。
　
そもそも、私は土日と平日の同一価格を前提とする立場。
更に、当マンションは平日の在宅率が高いようなので平日点検でよしという見解です。
特定の土日が居住者に歓迎される事も、多くの世帯が土日の点検時に在宅可能とも限らない。
しかも、今月行われる２種の点検の日程は事前のヒアリングも、事前の年間スケジュールも提示されない中で、いきなり告知ペラが配布されました。

土日が高額か否かは、Ａ社に対し「点検作業費に関する情報」として問えば解決します。
貴方の発想では、土日フィーが上乗せされて請負費用も点検費用も高額に設定されているという事？
その仮説が是なら、実態が不明でも平日に実施する事で解決します。

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＞＞5241 マンション管理士試験上位合格者
＞＞首都圏屈指の人気エリアだったら
＞＞分譲価格も高額であり、
＞＞平均年収も高いですから
＞＞人材も豊富で、
＞＞ほっといても誰かがやりますよ
＞＞おたくの手柄ではないです。

全くそのとうりです。初めて意見が一致したのかな。
たまたま、私が言い始めただけで、もう暫く沈黙していたら別の誰かが動いた筈。
自分は、主導したのでもなく、ファーストペンギンでも無かった。
肝に銘じて精進しますよ。
明日9時からも場は荒れそうな、沈下しそうな雲行きですしね。
でも、絵は描き手は打ってあります。

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>>5243 匿名さん
管理会社Aは具体的にどこなんですかね。
三井、住友なら東急を下請けに使ってもいいのでは？
もともと管理人一人の経費で月55万くらい払ってるでしょう。
木を見て森を見ず、とは5243みたいなのをいうのである。

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＞＞5245 マンション管理士試験上位合格者
では、此の事態において 貴方が考える「森」とはなんでしょう？
問いかけましたが、ご返答はご無用です。

事象の検証には、両側面からのアプローチが必要かと思います。

それこそ、「まず、最初に結果報告を想定し、レポートを書け」の発想で
最終の目的は捉えていますよ。

いずれ、何らかの方法で結果をご報告出来ると考えます。
通常総会開催後に。

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「まず、最初に結果報告を想定し、レポートを書け」って
格言ですか？
東京地検特捜部みたいですね。

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>>5243
あなたが聞く耳を持たず、まともな反論もしないから同じような指摘になるのでしょう。

>Ｂ社への問い合わせは、告知ペラに社名と電話番号と問い合わせは直接行う事を促す文言があったからです。
→それは、点検内容や日程等に関する問い合わせの窓口でしょう。点検工事の受発注関係について問い合わせるとか、常識なさすぎ。

>管理会社Ａに「不条理と思われる再委託フローの説明」を求めます。
→「と思われる」とは付けているが、現段階で「不条理」は攻撃的過ぎる表現です。普通に「再委託フローの説明」でいいでしょう。

>多くの世帯が土日の点検時に在宅可能とも限らない。
→これまで「休日のみでの点検」なんて誰も言っていない。「平日+休日の点検」ですよ。

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＞＞5247 マンション管理士試験上位合格者
数ある思考法？行動規範の一つなのでしょうね。

二十数年前、富士山麓での「地獄の特訓」に自主参加した際に、講師から参加者に対して提示された教訓・メッセージの一つです。
恐らく、ドラッカーとか著名な成果創出者の言葉に由来するものでしょう。
過酷な合宿トレーニングの中で、受け止めた言葉なので、その場の空気感とともに脳と心に深く刻まれました。

「結果で語るな。取り組んだら達成せよ。」って事ですかね。
最終目標（ゴール）必達を見据え、逆進しない時間軸を意識してＰＤＣＡを徹底せよの意だと解釈してます。
実際に、課題や業務に取り組む際に実践すると、これが意外にハマります。
その進行過程では達成に更に貪欲になり、失敗した時に他責にする事や後悔する事は激減しました。
　
チームメンバー皆で、これを理解し意識し実践するとチームの連携度・勢いが例外なく増します。これだけが原因ではないですが。
往々にしてありがちな、プラン作成に比重がかかって現実の行動がおろそかになるという状況も減りました。
成功時も失敗した時も、予め作成した報告レポートに照らして、経過を検証する事が冷静に出来ます。
何より、業務完了後の面倒な報告書作成の時間も軽減され、結果が良くも悪くも気持ちの切替えも早まります。
通常は業務完了後に作成する面倒な報告書の原板？が既にあるのですからね。気ラクです。

本社での製品開発等の会議進行とその議事録作成を担当した際には、会議の前にはシミュレーションを繰り返し、2パターンの議事録を作成して会議に臨み、会議終了3時間後には事後調整も終えた上で議事録配信を行い、関連部署の情報共有と事後対応が早まり成果を上げました。周囲からも高評価され模範とされましたね。
　　
ただ、頭の思考の中では日常的に行っている事なのです。
例えば、登山やドライブで、予定時刻に到達する為の段取りや天候・渋滞等を想定してプランを立て行動するなどです。

経時の評価で、事が終わった後に結果を語る事も、尤もらしい言い訳は誰にでも出来る。
板にも散見される「たら・れば」で語る行為ほど空しく無意味なことは無いと思っています。
実際に、自身と家族の人生においてもです。

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管理会社Ａに委託してるのに、再委託先がライバルの管理会社B東急コミュニティーで、そこの名前で案内文出してたら奇異に感じるのが普通かもね。管理会社Aの再委託先が東急コミュニティー点検サービスとかいう名前のいかにも現業子会社だったら別にいいけど。

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>>5249 匿名さん
↑長文すぎますねw
私が理事長やったときは、理事会開催前に議事録を先に作って理事に配布し、理事会では議事録を読み上げて進行しました。
多少は意見が出るから修正、追記はしますが、直すのは一割くらいですかね。
ですから、ほとんど私の筋書きどおりに進行し、議案にはみんな賛成してくれましたよ。

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>>5250
B社なのは案内文の発信元じゃなくて、点検時の問合わせ窓口でしょ。全戸に配布する案内文は管理組合(理事会)名とするのが一般的です。連名で管理会社が記載されているケースもあるでしょうけど、再委託というのは流石に考えれない。

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>>5248 匿名さん
まともな反論・意見交換は、FtoFでの討議ならば、私も期待するところです。
が、媒体が板ですし、まともなそれが、儘ならないのはお互い様です。

助言頂いた労力に感謝致します。
が、今後の私の行動を変える程のモノでは無いようです。
今後、私の行動が管組員に指示されない場合は、沈黙致しましょう。
それが、表現ほかを含めて、現実的な適否の判断となると思います。

さて、
⚫常識とは、その解釈は人によって異なります。
いくつかの板を見るにつけ、その解釈の歪曲の酷さには驚嘆します。
が、それが現実です。

又、非常識を装って真実に迫る行為は禁じられていません。
告知の紙に再委託先を記載したから発覚したのだと、私は何度も記述しましたよね。
"ばか正直"故の、自己責任は再委託先ともども、適切に果たして頂きたいですね。

⚫不条理は適正を欠いてますかね？
ならば、再委託を隠蔽、秘匿しようとしたとでも表現を変えましょうかね？
これまで何ら実態を公表していませんからね。
会計報告時の点検業務費の見積もり及び領収証は、発行元は東急コミュで手数料(マージン)も記載されたモノを予定していたんでしょうかね。
であれば、隠蔽は言い過ぎとなりますが、当該事象が暴露される状況に至ったので、隠蔽を画策した疑いは消滅しません。
が、常識に照らして
「非常識と思われる再委託のフローの説明」と言い替えましょう。

⚫貴方の認識として、投稿は「平日＋休日」だろうとも、価格設定が土日と平日とで異なる見解を提示したのは"貴方"なのですよね。
それはつまり、選択肢として「土日のみ」「平日のみ」を肯定している証左でしょう。

土日に働いている方々の職種をわざわざ書き連ねたのも"貴方"ですよね。
些末な事に拘る事もありますが、この流れで意味ありますかねえ。
記憶違いだったら謝罪します。

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>>5251 マンション管理士試験上位合格者さん
普通そうしますよね。

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>>5252 匿名さん
何度も事実を誤り無く記載していますよ。

よーく考えてみて
再委託先の「東急コミュ二ティー」の社名が
記載されていたから、発覚したのですよ。

「考えられない」事が起きているのです。

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お疲れ様です。
あるマンション理事の一人です。

修繕費の事で教えてください。

マンション6年目に修繕計画通りですと値上がりの予定になっています。今は5年目で、もう少しで総会があります。

値上げ幅は購入時の修繕計画にある通りですが、修繕費の値上げについて、総会の議題に上げ、住人の賛成を得る必要がありますか？

管理会社の担当者は計画通りなら、不要と言っています。

それとも、30年後まで段階的に値上げの予定となっており、総会で都度都度、承認が必要となりますか？

すみません、個人的には最終的な値上げ幅が大きいので、一定段階で反対票を入れたいのですが、議題にならないと反対もできない訳で、そもそも修繕費の計画的値上げが議題に上げる必要があるのかを知りたいと思いました。

ご存知の方いましたら、よろしくお願いします。

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>>5256 匿名さん
私はいらないと思うけど、長期修繕計画ガイドライン、修繕積立金ガイドラインでは
総会決議をその都度とるように書いてたと思いますよ。

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
http://www.mlit.go.jp/common/001172736.pdf

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そもそも、計画どおりに工事はしませんからね。
計画どおりに支出しないわけですから、積立金値上げも、その都度判断すべきだと思いますけど。
最初の5年なんか直すところないとは思いますが。

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ありました。
清水みちこ弁護士見解
相談事例3
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol05_2312.html#s03
しかし、フロントがいらないって言ってたら難しいですね。最近の管理規約なら、値上げは普通決議だし、間違いなく通りますからね。文句言うのは時間の無駄ではあります。

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>>5254 匿名さん
↑普通はフロントが議事録書くのでは？

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5256です。

5257さん、
リンクありがとうございます。
軽く読んだ感じですが、決議の所が見つかりませんでした。

第一回総会で長期修繕計画を段階的値上げを含めて承認しているから、計画通り値上げならば決議は特に触れていない=決議不要な感じに見受けられました。


5258さん、
そうですね、まだ実際の修繕工事は計画でも7、8年先になっています。管理会社の人も実際は計画よりも先になる事が多いと言っていました。

一応、エレベーターとか植栽とかの保守会社の相見積もりとか、保険の見直し等をやりました。

なので長期修正計画通りなら少し値上げ幅が大きいなと感じています。

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5256です。

5259さん、
調べて頂きありがとうございます。
普通決議でも、修繕費の計画的値上げについて、議題に上げて決議する事を推奨されている感じですね。
確かに普通決議なら、おそらく問題なく通ると思います。

但し第一回総会で長期修繕費の計画を承認していたら、計画通りなら決議不要でしょうか？

管理会社の人がそう言っていると、議題に上げらない方向になりそうです。もちろん理事会で決める事ですが、必須で無ければ議題にならない流れになっています。

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＞＞5251 マンション管理士試験上位合格者
＞＞理事会開催前に議事録を先に作って理事に配布し、理事会では議事録を読み上げて進行しました。

その「予め作られた議事録」とは、アジェンダの類では無く「台本」ですか？
舞台は理事会の会場、役者は理事会メンバーと管理会社のフロント。
理事会開催と同時に役者達（理事会の出席者）に配布して、三文芝居の開幕ですね。
　
会議の「台本（シナリオ）」は進行担当者や出席者各々が、思考において思い描くものです。
事前に根回しして、スムースな議事進行や想定議決への誘導を企図する事はあります。

出席者が可視出来る「既成の台本」は、自由な発言や意見交換の会議の場や出席者に、バイアスをかけるだけですね。
理事長の作成したシナリオに沿って、出席者はロールプレイを担うだけの存在と化します。

自称マン管士の理事長自らが、会議の形骸化を行っていた事実を板上で吐露したのですね。
マン管士の皆さんは、上位合格者と同様に会議をコントロールするのですか？

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>>5263 匿名さん
↑あほ
輪番の理事会なんかそんなものだろう。

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>>5263 匿名さん
↑あほ
地方議会も台本を読み上げているだけ。
しらんのか？
国会はパフォーマンスで予定以外の質問もしてるが、揚げ足とりにしかなっていない。

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そもそもだが、管理組合主導の運営とは理事会議事録を理事長が自ら書くことである。
旧ソ連など共産圏でなぜ書記長が一番偉い役職だったのか調べてみたら良かろう。
理事会議事録をフロントが書けば理事会が傀儡化するのは自明のことだ。あほ

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＞＞5265 マンション管理士試験上位合格者
国政の場でも地方でも、議会（運用原資は税金）の効率運営の為に、事前に質疑を提示します。

理事会と地方議会を同列に論じる君は議員のつもりなの？
君以外のマン管士に、意見を求めたらどうですか？

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>>5253
>>5255
まずさ、散々指摘されているが、「管理会社A→管理会社B→点検業者」となっていること自体は、現時点では法的にも契約的にも倫理的にも全く問題がないと理解しているのか？「隠蔽」とか「発覚」とかいうこと自体が行き過ぎなんですよ。鬼の首を取ったように言っていますが、管理会社両社にとっては、理事でもないアナタに言われても「？」という感じでしょう。
現時点で問題視するとすると、「多段発注となっている事実を理事会、監事は認識していたのか？認識していたなら、割高になっている可能性等の問題視をしているのか？」ということです。
それとも契約で再委託が制限されている事実や管理会社Aから理事や監事に忖度料等が支払われている事実でもあるのかい？

>記憶違いだったら謝罪します。
謝罪してください。
私以外の投稿も有りましたが、共通して「休日を含む点検」と「平日のみの点検」の比較論でしたよ。理由は、「全戸休日しか対応できないマンション」は現実的ではないことと、前提となっているのが「点検日が複数日となる中規模以上のマンション」であることです。私ではありませんが「金土の点検～」という投稿が有りましたよね？
平日と休日の価格差の話も、管理会社Bの内部的には原価(点検業者への支払金額やB社の管理者の手当て)の違いや最大許容原価率の違いがあるでしょうが、点検日単位の話であり複数日の契約の金額はその合計で決まる。そもそも管理会社Bが最終顧客である管理組合に対して、バカ正直に「休日込み」の費用と「平日のみ」の費用を分けて出さず、高い「休日込み」の費用を定価として出す戦略もあるだろうという話ですよ。

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>>5268 匿名さん
繰り返します。
新築の第一期の通常総会は数ヵ月後です。
点検業務の告知文書の配布は１月。
その文書の記載内容から、管理会社Ｂへの再委託が判明した。
現時点では、Ｂへの問い合わせをした。
(所要時間の確認のついでに。オペレーター以外の、対応した人物は当物件が東急コミュニティー管理と思い込んでおり、他社管理の点検請負に懐疑的であった)
今後は、理事会を介して説明を求める予定。
推測での価格戦略を論拠に、Ａは勿論 理事会に検証等を要請する予定はない。
ただ、曜日別の価格を理事会を介してＡに問うだけ。

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>>5265 マンション管理士試験上位合格者さん
質疑の事前提示はあっても、応答を記載した台本が有るとは初耳です。

何処の地方議会で行われているんですか？
アホ・知らんのかと投稿なさるのだから、ご存じなのでしょ。

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理事長経験のない者が正義ぶって書き込みをしていましたが、そもそも消防点検を
業者発注するときに、平日価格とか休日価格とかでの話しはしません。
所謂請負契約でやるのが普通でしょう。
消防点検を計画する時には、業者が決定したら普通は理事長がフロントや業者と話し
合い期日、時間等のタイムスケジュールを決めてそれを配布しますよ。
詳細は理事会ではなく理事長が業者等と調整して計画表は作成します。
そして不都合があれば業者か管理員に連絡をして変更してもらうでしょう。
只、それだけのことをいきなり告知ペアが配布されたと反発してもそれが住民に指示
される筈がないということが分かっていない非常識人なんだろう。
論点は管理組合→管理会社Ａ→管理会社Ｂ→業者の構図に矛盾を感じるということでしょう。
当然管理組合→管理会社→業者（若しくは管理組合→業者）が経費的には削減できるのでは
ということでしょう。何故そうなったのかは理事長に聞かなければ分からないでしょう。
ただそれだけのことなのに大仰に書き込みをしただけにしか思えない。

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>>5267 匿名さん
↑あほ
管理組合での合意形成は政治そのものであり
運営が統治行為であることに変わりはない。

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>>5268 匿名さん
↑べつによそのマンションだからそんなにムキになることはあるまい。
点検の下請けに上場してる大手管理会社東急コミュニティーの名前がでてきたら奇異に感じるのは普通の感覚であろう。べつに問題はないが背景はいろいろあるかも。

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>>5270 匿名さん
↑おたくが寡聞なだけ。日頃から世間の動向に関心を持ちましょう。あほ

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>>5271 匿名さん
↑普通は、というのは、うちでは、と言い換えるべきだろう。おたくはよそのことそんなにしらないでしょ。
普通は、消防設備点検は半年に一回だからいちいち見積もりなんかとりません。
当然のように理事長のところに注文書がきてハンコおせ、ってくるだけですよ。
暇な理事長は見直しとかするかもしれないが、専有部分に入るリスクがあるから、変な業者選ぶと理事長の責任になるから見直しするとしても最後にやるべきもの。

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点検なんか定期的にやりますからね
何月の第何週の何曜とか決まってるんですよ。
しかし、突然かわることがある。うちは平日のみにされたので、どうしてか聞いてみたら新しいお客さんが増えたからだと。
文句言ったら元に戻したけど、何にも言わなかったら業者の都合のいい日になるのは当たり前。

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>>5268 匿名さん
ちゃんと読んでみてね。

"まずさ"、土日に働いている方々の存在を一々記載した事を指していますよね。
些末な事に拘る事も・・・と記載しました。
それが、貴方の為さった行為だと推測しています。
同一の投稿者名からは、特定が出来ませんからね。
愚行の主体が貴方では無いという証明は出来ないのは残念ですね。

誤読した上に、不用な自身の主張を展開しています。
この流れで再度展開するのは、的はずれです。
私の投稿では、土日と平日とで価格が異なるとしても、推論であれこれ論じる事は不要と記載しましたよね。

自身の推論に裏付けが在るなら、是非ご提示くださいまし。

結果として、平日に点検する動機・合理性が高まり、私の立場を援護していただくことにつながります。
よろしくお願いいたします。

鬼の首と表現されていますが、貴方の投稿内容こそそれに該当するのでは？
私の投稿をよく読んでくださいね。
「非常識と思われる再委託のフローの説明」と言い替えましょうと結んでいます。

それを混ぜ返す意味ありますかね。
執着・粘着体質も時に厄介なものですが、いずれ報われる事もある。
私自身も、執着する対象は他にも有形無形で沢山あります。

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>>5277 匿名さん
↑たぶん今回の点検で東急コミュニティーの名前が初登場したんですかね。
今回初登場なら、以前の業者になにか問題があったと考えるべきですね。
前回と料金は同じなのか聞いてみたんですかね？

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>5262さん
分譲しやすいように修繕積立金は低く抑えてあり、段階的に値上げをするのが普通のようです。
ただ、長期修繕計画があるのであれば、３０年間の総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金が
計算されているでしょうから（資金計画）値上げ額は多分間違いはないと思います。
積立金の値上をするときに総会決議が必要かということですが、総会で承認をもらっておいた
方がいいと思います。
総会での議案書の予算書では、値上げされた金額が計画されますが、そこには値上げ案として
の議案はないけど、値上げした金額が記載されていますがそれで承認頂けますかという分り
にくいというか、まやかしのようにも思えます。
値上の議案がなければ反対もできませんが、反対するとしたら予算書に対しての反対ということ
ではないでしょうか。
長期修繕計画の予定価格は余裕をもって組んであります。又、３０年以降には大規模修繕工事
とは別に大型設備（エレベーター、消防設備、給排水管、玄関扉等）の更新工事が必要となって
きますので、１回目の大規模修繕工事が終わった時点で長期修繕計画の洗い直しをしなければ
なりませんが、計画の洗い直しをすれば、最初に立てた３０年間の段階的な値上げの数字は無
意味なものになってしまいまいます。
そうであればやはり修繕積立金の値上を行うとすれば、総会決議が必要となってきますので、今回
も総会決議をしてた方がいいと思います。
普通決議ですから間違いなく承認されますよ。ただ、議案にすればいいだけですから。

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>5277
あなたのいいたいことは下記のことなんですか？
>結果として、平日に点検する動機・合理性が高まり、私の立場を援護していただくことにつながります。
これだったら、平日だけにする根拠はみつかりません。全戸点検をするのが前提条件で
あるならば、平日に参加できない者のことも考慮すべきです。
やはりあなたはあまのじゃくですね。住民からの指示は得られないでしょうね。

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>>5279 匿名さん
↑すでに
長期修繕計画ガイドライン
修繕積立金ガイドライン
弁護士回答
まで貼り付けてありますよ。

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>>5280 匿名さん
↑こういう国土交通省ガイドラインを盲信するひとは
国土交通省が言い出すまで問題を認識できない致命的な欠陥がある。
いまの喫緊の問題は自分の仕事のマンションの維持管理ではなくて限界マンションの取り壊し円滑化なんだけどね。

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>>5280 匿名さん
↑こういう国土交通省ガイドラインを盲信するひとは
国土交通省が言い出すまで問題を認識できない致命的な欠陥がある。
いまの喫緊の問題は自分の死後のマンションの維持管理ではなくて限界マンションの取り壊し円滑化なんだけどね。

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>>5269：
>新築の第一期の通常総会は数ヵ月後です。
>点検業務の告知文書の配布は１月。
>その文書の記載内容から、管理会社Ｂへの再委託が判明した。
ちょっと待て。新築で第一期の通常総会はまだなの？設立総会もまだということ？そんな時期に点検なんて普通するんだっけ？追加発注でなく基本の管理委託契約に含まれている点検なの？
ひょっとして、引き渡し後に分譲会社が主体(発注元)で実施する点検なんじゃないのか？「分譲会社→(管理会社A)→管理会社B→点検業者」という流れ。それなら、発注元でもない管理組合(つまりアナタを含む組合員)が口を挟む余地は全くないですよ。

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>>5280 匿名さん
もとより、"指示"は期待しません。

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>>5284 匿名さん
↑あほ
文脈からみて
第1期の通常総会とは新築から丸一年経って
一年目の決算を承認する総会のことだろう。
設立総会は強いて言えば0期の総会となる。

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>5283さん
限界マンションというのは新耐震基準に合致してなくて、完全に新耐震基準に合わせる
ためには経費がかかり過ぎるのと、元々積立金に対する関心もなく、積立金の額も低く
抑えられているマンションで、高齢者が多く値上げや借り入れもできない者が多く住ん
でいるマンションをいうんだけどね。当然、空室、滞納も目立つけど。
現在分譲されているマンションは、給排水管も含め建物の寿命は格段に延びているのを
ご存知ないのかな。
マンションの１００年寿命というのも現実味を帯びていますよ。
建替えの方がずっと非現実的です。
私は何も自分の死後のことまでの話しをしているのではないですよ。
快適なマンションライフをおくるにせよ、売却や賃貸に出すにせよ、子供に相続するに
せよ、建物設備の維持保全には努めるべきと思っています。

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>5286
うちの場合は１期の総会は分譲後２ヶ月後だったけどね。
会計年度にあわせるのが普通なんですよ。

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>5285
一つ書き忘れたのでいっておきますが、総会は理事会議案に対して
承認するか承認しないかを問う場ということをお忘れなく。
ただそれだけのことです。
総会の最後にその他の質問とかがあればただ聞きおくというだけで
終わりますよ。
勿論反対の意思表示をするのは構いません。理事会での継続審議とかにも
ならないでしょう。承認されるのは間違いないでしょうから。

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＞＞5280 匿名さん
私自身の稚拙な表現、説明力の低さを痛感します。殊、貴方さまに対しては。

最もお伝えしたい事は、以下の1行です。
「自身の推論に裏付けが在るなら、是非ご提示くださいまし。」

　
「結果として、・・・」の文章は、その１行を踏まえての想定ですからね。
自身の反論の為に、誤読してしまったり、都合のいい箇所を切り取ってみたり・・・。

貴方では無いかもしれんが、「ちょっと待て・・・」と早とちりする方もいらっしゃる。

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>>5288 匿名さん
じゃあ第1期の決算承認は第2期の通常総会でやったのかい？

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区分所有法で義務付ける決算報告を行う年一回の総会が通常総会であり、
分譲してすぐに行う総会は通常総会とは言わないのが普通じゃないの？おたくの管理会社どこ？

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＞＞5289 匿名さん
自明の事を、相も変わらずツッコむねえ。

まず、理事会を介しての手順を踏みますからね。
いきなり、異議申し立てなんかしませんよ。

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>>5287 匿名さん
若い人はお宅が死ぬまで住んだマンションなんか購入して住みたくないよ。
新築買うに決まってるでしょう。
毎年100万戸新築住宅建設してる経済政策とかも考えてねw

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とりあえず、既出なら申し訳ないが、事案を上げている本人が以下を明確にしてくれないか？
１．現在の管理組合・理事会の状況
　・設立総会前で理事会は組成されていない
　・設立総会実施済みで理事会は組成済み。第１回の定期総会前

２．問題の点検工事の発注元
　・分譲会社
　・管理組合(基本の管理委託の範囲内)
　・管理組合(追加の発注)
　・不明

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>5291
当然そうでしょう。
最初の予算書とかは管理会社が作成したとしても、その決算承認の是非はしなければ
ならないでしょう。

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>>5288 匿名さん
普通って、なに基準で言ってるの？

統計結果でもあるの？

「私は普通です」って強調して言う人に
普通じゃない人がいますよね。

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>5292
分譲後１年経過後に通常総会を開催するのであれば、その間の会計の
支出とかの決済は誰がするんですか？
それまでは暫定の理事会が結成されるでしょう。
理事は総会で承認されなければならないが、分譲時はそれが不可能です。
分譲時は一斉に全員が入居する訳でもありませんからね。
管理会社が一般の住民に出金の押印を依頼しますか？
総会の議案書とかも管理会社が住民の意見とかも聞かず勝手に作成しますか？
分譲時には管理規約、管理委託契約書、第１期の予算書までは承認して全員が
署名して契約しますけどね。
それから先の経費の移動等については暫定理事会が押印とかの判断はすることに
なるでしょう。

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>5294
ということはどこかの時点で解体ということになりますね。
しかし、現実にはあなたのいう解体時期がきたとしても、住民全てが
それに応じられますか？
今の若い者もいずれ建物と一緒に劣化していくんです。
建て替えがいかに難しいかはお解りでしょう。現実に建て替えがされた
マンションは稀有ですよ。

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>>5297 匿名さん
だから、通常総会は法定のやつですよw

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法定の決算報告するやつね

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>>5298 匿名さん
↑だから世間では普通に
分譲したあとすぐ総会を開くが
それは通常総会ではなくて、
設立総会と呼んでるでしょ。

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>>5296 匿名さん
↑意味わかってないね。第1期の決算承認は第1期の通常総会でやるもんじゃないのかって聞いてる意味がわからんあほ

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>>5299 匿名さん
↑建て替えにこだわるあほ
私は建て替えなんて一言も言っていない。
取り壊しって意味わからんの？
定期借地権を敷地にしてるマンションの取り壊しがモデルケースになるはず。

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>5304
又あほが出てきたね。
消防点検の書き込みの時は、相手に圧倒されたのかいつもと違う
丁寧な書き込みを必死にやっていたけど、見ていて滑稽だったよ。
取り壊しも建て替えも同じこと。できないよ。
やっぱりあんたはあほだね。

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>>5295 匿名さん
不要な情報は提示しないよ。

過去レスを確認すれば、必要十分 な情報はとれるでしょう。

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>>5305 匿名さん
↑あほ
建て替えと取り壊しは同じではない。
まず、かかる費用が全くちがうでしょ。
定期借地権付きマンションは50年で取り壊して更地になる。
つぎに立てるマンションはいまの住民とは関係がない。
私が言ってる取り壊しは、清算続きのことだ。あほ

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>>5305 匿名さん
↑定期借地権付きマンションが約定のら50年を経過しても年寄りが居座るなどの理由で取り壊しできないと思い込んでるあほ。
年寄りがゴネて数年遅れるかもしれないが、代わりの安い賃貸など紹介されたら退去は避けらまい。

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>5302
通常総会も設立総会も同じことでしょう。名称が違うだけです。
その設立総会で理事は承認されるんでしょう。暫定だろうが。
うちの場合は契約時の署名押印後、所謂設立総会後に暫定理事会は設立されたけど。
ただ、その設立総会は契約時に全員から署名押印をもらうことであって
実際に総会を開催するのではないでしょう。

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想定される限界マンション取り壊し円滑化法は
特別決議で一定期間後の建物取り壊し、管理組合解散を決議できる制度である。
管理不全のマンションは美観上も取り壊してしまったほうがよい。

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>>5309 匿名さん
↑だから分譲して二カ月後に第一回通常総会があったというひとがいたから
そこの管理会社の認識がおかしいんだろう。
通常総会と設立総会はタイトルも内容も全くちがうものだ。あほ

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>>5309 匿名さん
↑このひとにかかると
通常総会も設立総会も同じ、
建て替えも取り壊しも同じ、
となるみたい。
あほあほ言われて傷ついて錯乱してるみたいw

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>5307
やっぱあほだな。
いつの間にか定期借地権付きマンションにすり替わっている。
マンションの建て替えとかの話しをする場合、定期借地権付きのマンション
を想定しての書き込みはしないよ。
限界マンションの取り壊しを特別決議で承認されればの話しでしょう。
５分の４以上だったかな？３分２以上？４分の３以上？
それができない環境にあるのだから、取り壊しはできないといっているん
だよ。

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取り壊し決議は５分の４以上ですね。
ハードルは高いですよ。
蓄えのない老人がマンションを追い出されたらどこにいきますか。
上位合格者さんは自分のことを中心に考えるのではなく、他人のことも考え
てやらないんですか？何のために資格をとったんですか？そして何にその
資格は役に立てていますか。
私は自分のことではなく、ボランティアとして将来のことまで考えて皆さん
のためにいかにしたらいい環境でマンションに住めるかを考えて行動して
いますけどね。

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>>5306
これまで散々、繰り返しでも書き込んでたのに、急にトーンダウンか？やっぱり分譲会社が発注元の点検だったんだろうね。
自分の勘違いさに事前に気付けたようで良かったね。拳を振り上げたら最後、被害妄想のモンスター住民化する人も居るようだし。
今回の点検工事のことでは騒ぎ立てず、今後の管理組合から発注する工事が適切な費用と体制で実施されるよう、理事会へ要望し、モニタリングすればいいよ。

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>>5314 匿名さん
↑必要なのは現行制度とは違うものでしょ。
イノベーションが必要なのはおたくさんの好きはハードではなくて法制度などのソフト

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>>5313 匿名さん
↑いきなり取り壊しはできないから猶予期間として一定期間経過したあと取り壊しするしかあるまい。そのとき定期借地権付きマンションがモデルケースになる、と言ってるのがわからんあほ
定期借地権付きマンションで期間満了したマンションはまだないから、第1号物件は注目すべき事例になるだろう。

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もともと土地を貸したら返ってこないと言われ、
それでできたのが定期借地権制度。
期間満了後に行き場がないひとの処遇は、行政が社会福祉問題として取り扱う問題である。

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>5317
やはりあほだね。
仮想の話ししかしてなかったんだね。
定期借地権付きマンションがモデルケースになって法律が改正される
ということかな。
それにね、もう一つ築５０年経過したマンションが全て建て直ししなければ
ならない状態まで劣化するとは限らない。特に最近のマンションやグレード
の高いマンションが５０年程度で取り壊されることはないよ。
六本木ヒルズは現在築何年かな？東京タワーは？
マンションだけでなく、丸の内のビルも５０年程度では取り壊しはしないよ。
要は建物設備の維持保全をしっかりやっていればの話しだけどね。

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>>5319 匿名さん
↑国土交通省が言わないと問題を認識できないあほ
国土交通省に問題を認識させる活動はおたくにはレベルが高すぎて理解できないみたい。
タワマン協会のスレで全日本マンション管理士協会の取り組みを書いておいたから見ておくといいだろう。

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>>5319 匿名さん
↑新築が毎年100万戸建築されても
古いマンションを永年維持管理したいあほ

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>5321
人口が減少している中にあって、目先のことだけ考えてマンションやアパート
を作り続けているが、いずれその傾向も下火になると思うよ。
マンションやアパートも５年もすれば中古物件となるからね。
売却額も賃料も値下がりし、空きも出てくれば作ることの無意味さが分かってくるよ。
今一番困っているのが賃貸のアパートだよ。
みんな新しいアパートや新築のマンション、中古マンションに住み、空きが目立ちはじめ、
当初の目論見が外れて資金難に陥ってきている。当然改装とかの余裕もないしね。
まず最初に音を上げ問題化してくるのが中古アパートだろうね。
ヨーロッパの建物はマンションや民家でも築１００年２００年というのもあるからね。

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>5320
ちょっとみてみたけど、つまんないこと書いてあったよ。
何の参考にもならない。夢物語。
実現性はゼロだね。

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＞＞5315 匿名さん
＞＞やっぱり分譲会社が発注元の点検だったんだろうね。
その推測は誤りです。
間が空いたのは、この板よりも、場の成行きをみている必要があったのでね。

しかし何故、そのような解釈に辿り着くのかな。
早とちりや思い込みやら、誤読・思考特性？
貴方は、たかが二日程前の投稿も確認する事が出来ないのかい？
相手からの反応が無いと、都合よく解釈するんだね。

　
＞＞5208 匿名さん　[2018-02-03 23:24:04]
※以下は再再掲
■不条理：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 管理会社 B（再委託先） ⇔　点検業者
■合理的：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 点検業者

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消防点検は毎年年２回やってるでしょう。
以前と発注方法や業者が変更になったのですか？
そしてあなたは管理組合員として何をどうやりたいのですか？
単なる批判だけなら貴乃花と同じですよ。改革改革といいながらみんなに
何故改革をしなければならないかを訴えなければ何の価値もありません。
理事会も総会も急に提案されても関心のない者や反発を抱く者もいますからね。
会社やマンションにも気難しい屁理屈をこねる嫌われ者がいますが
そういう人種なんですかね。そういう者は住民には指示されないでしょう。
それがわからないんでしょうね。

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>>5323 匿名さん
↑あほ
また四月に国土交通省と国会議員同席で意見交換するらしい。匿名掲示板が関の山のおたくとはレベルが違いすぎるw

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>>5325 匿名さん
↑あほ
5324は説明してるよ。
いま一年目で最初の点検なんでしょ。
からんでるわりに、どこみてんだい。

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>5327
自分が書き込んだものが真剣に読まれていると思ったら大間違いだよ。
理事会も同じこと。理事長が一生懸命取り組んでそれを理事会で説明
したとしても大半の理事はただ聞いているだけでしょう。

たいした内容ではないんでざっと読むだけだし、前ページの書き込み
まで遡って検索して書き込むことはないしね。

それから５３２６の書き込みはまだ何の結論も出てないんでしょう。
法改正でもあればその時に考えればいいことだし、あなたが頑張っても
単なる傍観者の一人なんでしょう。力まないこと。

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＞＞5325 匿名さん
ここで、偉大なる親方”貴乃花”の名を出すなんて・・・。

自身がほんの数日の投稿も記憶せずに、その場その場で的外れなツッコみや
誰の益にもならない見解を述べていらっしゃるのでしょう。

明確なのは、読解力と想像力が無い故に、核心にも触れない質問を繰り返して
しまう習性を自覚していない事です。
引き続きその愚行を飽く事無くお続けなさいな。

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まだ国会議員と官僚が話し合うという段階なんでしょう、それから委員会が設置され
まとまれば国会に法案が提案される運びになるでしょうが、果たしてそこまで辿り
つけるかどうか。
どちらにしても先の長い話しですね。
委員会での検討段階になった時に、取り壊しをどのレベルにするかでひと悶着あり
ますよ。
それに、今度は現場レベルで果たしてそこまでの承認がえられるかが問題です。

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>>5330 匿名さん
↑取り壊しのことは、ベストセラーの限界マンションって本に書いてあるから読んでみたらいいでしょ。
全日本マンション管理士連合会の取り組みは
民泊とか悪徳コンサルタントとかの話で
取り壊しなんてまだまだ先の話だよ。

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>>5328 匿名さん
↑あほ
5324は私じゃないよ
おたくはどうしてもコテハン嫌みたいだね。
やたらと絡むくせにつっこまれたらボロがでるのがそんなに怖いのかい？

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>>5328 匿名さん
↑築100年でもとにかく国土交通省ガイドラインのとおりに修繕したい力みすぎのアホ

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このままいくとマンション解体に公費助成制度ができるのは確実。修繕積立金を潤沢に持っているマンションほど解体が遅れるだろう。
年金より生活保護のほうが高いのと同じ不条理が生まれるだろう。

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>>5324
発注元が間違いなく管理組合ということは分かったが、その点検は基本の管理委託契約内の話か追加の契約の話かどちらなのかね？
そして、第一期の理事会は設立総会で組成済みなんだろ？
「第一回の通常総会がまだだ」とかいう本論に一切影響しない話を出すからややこしいんだよ。

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>>5335 匿名さん
↑それは初回だからどっちでも関係ない。
管理委託契約に含んでなくても管理会社が注文書にハンコおせって言ったら初代理事長は相見積もりなんかとるとは思えない。
すでに注文書だしてるから案内文がきたんだよ。

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消防設備点検は有資格者が必要なので
管理会社が元請けってなんかへんだね。
社内に消防の有資格者くらいいるとは思うが、
そいつの名前でやると責任あるからね。
それで東急使ったのかも。

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たぶん管理会社Ａは間に入ってないよ。
管理組合から管理会社B東急に発注だね。
理由は管理会社Ａの支店内に消防の有資格者が揃わないから。

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>5332
何故コテハンにしないかの答えは簡単だよ。
まず第一に全ての書き込みに全力投球はしたくないこと。
第二は真面目に書き込む時はいいけど、感情的になったときに暴言とかを
書き込むこともあるからだよ。そうなると今まで信頼してくれた者に対して
失望感と信頼感がなくなるからね。
気楽に自分の意見等が書き込めるから皆さん匿名なんですよ。
匿名掲示板とはそういうものではないんですか。

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>5332
今までいろんなコテハンでの書き込みがいろんなスレでもありました。
しかし、誹謗中傷等に耐えられず、又コテハン故に徹底的に調べていい加減な
書き込みはできないと思いマンコミュから姿を消していきました。
管理侍さん、前期高齢管理士さん、匿・名Ａさん、マンション管理士Ａさん等
現在姿がみえません。
匿名で書き込みをされているのかも分りませんが。

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>>5339 匿名さん
↑まじめに匿名で答えるあほ
議論したいならせめて5回くらい匿名Ａとかで書いてみたらどうだい？あほ

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>>5340 匿名さん
コテハンが去ったのは割れ問論争に敗れ、一斉に姿を消したのが大きい。

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コテハン成りすましはたぶちゃんの得意技だが、
たぶちゃんはみらい平放射線研究会を主宰していたからここで実名を暴かれ、コテハン攻撃を始めた。実名で書いてみろという嫌がらせなのだが、実名を晒されたたぶちゃんとしては仕方がないことである。

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>>5340 匿名さん

↑私は国土交通省ガイドラインを信じる、
って名前はどう？

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大規模修繕は
UR賃貸が18年周期
一般賃貸住宅が20年以上の周期なのに
国土交通省ガイドラインを信じて
12、13年周期で大規模修繕し、
取り壊し時期を考えたくもないわけだから
＊＊＊＊＊なものである。
信ずるものは救われる、あほ

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原発とタワマンは共通してるよね
どーやって取り壊すか
考えたくもないってことで。あほ

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>5344
昔は管理侍さん、匿名Ａさん、前期高齢管理士さん、マンション管理士Ａさんと
バトルを繰り広げている時はコテハンを名乗っていましたよ。
相当調べてから書き込んでいましたから疲れましたけど、勉強にはなりました。
あなたとは大規模修繕工事での書き込みはいろいろやってますのであなたの考えは
理解してますよ。
私の書き込みも大体は分るでしょう。
ここは私が立てたスレなんですよ。これ以外にもこれと似たようなスレを１０程度は
立てています。現在はここだけですが。
自分が立てたスレですのでスレが静かになった時は問題提起とかをしています。
それを続けておれば又質問や問題提起がされますので。ここのスレはマンション管理で
困っている方のためとなればと思っています。
余談ですが、来年マン管の５年講習の時期になりますが、うちのマンションでの改革は
殆どできましたし、来年を期に資格は返納するつもりです。
資格があるとどうしても何かやろうとしますからね。

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http://judiciary.asahi.com/fukabori/2016031700004.html
↑マンション解体費用を誰が出すのか？
解体は建て替え時しかありえない、
建て替えは合意形成できないから、
マンションは永年維持管理するしかない
と考えるアホが出てくるのは
国土交通省の問題だと思う。
原発の解体もできないんだから、
タワマン解体も無理かもね

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>>5347 匿名さん
↑あほ
そもそも管理侍の部屋作ったのは私。
管理侍がいないから、質問部屋が乱立しただけの話だ。

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>5345さん
うちの場合は１３年周期で計画していますが、敢えて早めの周期にしています。
自分の部屋の改装と一緒ですよ。
畳とか壁紙の交換をする場合、早めにやる者といつまでたってもやらない者
がいるでしょう。
長期修繕計画で建築士と検討した時もその話がでました。２回目の大規模修繕工事は
１回目よりコンクリートが固まっているので周期は延ばしてもいいのではとの
提案でしたが、より快適なマンションライフを送るためと資産価値をできるだけ落と
さないために同じ１３年周期で計画しています。

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>5349
わたしは管理侍の部屋のスレを立てたとはいっていませんよ。
それには参加しただけです。

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>>5350 匿名さん
↑ライオンズマンションは10年周期です。
おたくの負けw

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>5349
管理侍さんは管理侍の部屋にはあまり参加してなかったけど、
私が立てたスレには参加していましたのでね。

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>>5351 匿名さん

だから、いなくなって似たような部屋を乱立したのがあなたなんでしょ
スレ主の自負があるんだったらスレ主の名前で書いて仕切ってみたらどうですか
私が思うに
管理会社B東急の話は面白いが、おたくの突っ込みがあまりに稚拙で
議論の邪魔ではないかと思うわけ

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>>5353 匿名さん
↑あほ
十分回答してますよ、

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>>5353 匿名さん
管理侍はコテハンで書くように言ってましたがおたくは匿名だったのかい？随分と失礼だね、あほ

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>>5353 匿名さん
↑理事はやるが理事長はやらない、
スレを立てた自慢はするが、匿名でしか書かないこいつは間違いなく、インポ野郎である。肝心なとき立たないインポ野郎

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ちなみに合人社も大規模修繕は10年周期です。
もうかるからねw.

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>5348
解体費用はだれが出すのかを簡単に読ましてもらいました。
まとめてみますと、マンションの建て替えには限界があるということ。
被災マンションや耐震不足のマンションに限っては建て替え円滑化法で物件を
除去することを目的としたが一般のマンションに適用されるものではないということ。
解体するには１戸当り２００万円程度の費用がかかるので、解体費用を前もって
積み立てておく必要があるとのこと。
神戸大震災で全壊判定されたマンションでも解体は難しかったとのこと。
こういった点を考慮すると現実的には解体は難しいのでスラム化を防止するために
必要な修繕を行い、資産価値を維持し中古としても魅力的な物件にしていく努力が
必要との内容でした。
要するに建物の維持保全をしっかりやりなさいということですよ。

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しかし、リアルで理事長やれと言ってるわけでもないのに、
たかだか自分がスレ主だと言ってる匿名掲示板で
スレ主と表示して投稿できないって
なんなんですかねw

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>>5359 匿名さん
↑解体を考えたくない、
原発廃炉も考えたくもないあほ

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まー、おたくは余命10年くらいだからね
しかし、もう少し責任感持つべきだろう。
いい大人なんだからw

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自分の余命を考えて、永遠はありえん、とか悟り、般若心経を唱え出すのがあなたの世代。
そういう意味ではまだまだ若いねw
掲示板で負けるのが嫌で匿名投稿とか
若すぎるねw

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>>5338 マンション管理士試験上位合格者さん
それが是ならば、給水ポンプ点検は？

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>>5364 匿名さん
↑うちの管理会社は点検は管理組合から業者に発注する感じ。
植栽も。
悪いがポンプは専門外。消防ポンプではなくて、給水だよね
全部管理会社が元請けになる総合管理ってあるらしいが、必要な資格はどうしてるんだろうね。管理会社に聞いてみたら？

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＞＞5335 匿名さん
＞＞「第一回の通常総会がまだだ」とかいう本論に一切影響しない話を出すからややこしいんだよ。

当事象では、本論に大いに関係ある事柄と考えます。複数回の投稿で触れています。
（新築物件・点検の再委託情報は開示されなかった・1期の通常総会で活動/会計報告を想定している状況を共有する為）

又、勝手に ”ややこしく”してしまったのは、他でもない貴方です。
流石にもう自覚していますよね。
”匿名さん”は、別の場面でも似たような状況がありましたね。
一人で踊るのがお上手でいらっしゃる。「好きこそものの・・・」って事ですね。
”匿名さん”からは、又 私の文章力の低さも指摘されましたが、正確に状況を理解して下さった方々もいらっしゃいましたよ。
　
それに、自身の解釈で「本論には影響しない・・・」と捉えたのなら、そのコメントは無視すればいいでしょう。
「第一回の通常総会がまだだ」という、解釈が 誤変換 であり 歪曲 ですよね。
　
"アタリや" 的なツッコみや日常行動は、自身も疲弊するだけですよ。

以下を再確認してくださいね。
＞＞5269 匿名　　[投稿：2018-02-05 08:42:17]

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↑貴方って言ってる5335は
管理会社B東急を疑問に思ってる人じゃないでしょう
議論したいならおたくがスレ主って名乗って投稿したらどうですか

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>>5366
いらんとこに食いついて話をややこしくした点は謝るが、話を戻すと、そもそも再委託の何が問題なの？理事会と管理会社Aの契約が、再委託時に事前許可が必要な契約になっているとは思えない(少なくとも標準管理委託契約書では不要)し、仮に理事会が再委託の件を認識していたとしても組合員へ通知する義務も必要性も無いでしょう。
まぁ総会の場でも理事会宛でも、管理会社Bが何故点検の窓口なのかの質問をするのは自由だけど、「開示されてない」とか「不条理」とか被害妄想をばらまくのは止めた方がいいよ。新築間もないのに、モンスター住民確定ですから。

あと、どうでもいいが、「第一期の通常総会」と「第一回の通常総会」は誤変換でも歪曲でもなく通常は同意ですよ。「第一回の総会」は設立総会のことなので意味が変わって来るが。

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>>5368 匿名さん
↑うちは新築入居二、三カ月めに第1期の通常総会やったって言ってるひとがいたからでしょ。それは普通は設立総会なんだよ。べつにその管理組合がそう呼びたいならそれでもいいが、その場合、第1期の決算報告をするのは第2期の通常総会になる

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管理会社Ａは管理委託契約の
第三者との契約事務をやってるだけで
管理組合は管理会社Ａが紹介した管理会社B東急に発注してると思われる。

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第１回でも第１期でも言葉の解釈はどうでもいいことじゃないかな。
どちらにしても、第１回目の総会で決算報告がされる訳じゃないから。
それから東急とかの名前を出しているがそれも単なる推測であって
本筋とは関係ないよ。
問題提起者は会社名はいってないんだから。

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>>5371 匿名さん
↑あほ。
会社名言ってるよ

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>5370
管理侍の部屋のスレを立ちあげたのはあなただったんですか。
そのスレを立ちあげたのは管理侍さんを崇拝して立ち上げたんじゃなかったかな。
その頃のあなたも当然そのスレに書き込みをしてたでしょうが、まだまだマン管取り立てで
勉強中だったんでしょう。侍みたいな鋭い切れ味はなかったと思います。
それから年月がたち成長したと思いますが、それと同時に書き込み口調も横柄になって
きたということですか。
力がついてくれば、地位が向上すればふんぞり返るタイプなんだね。
懐かしいのでゆっくりそのスレを読んでみますよ。

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>>5371 匿名さん
↑あほ
1期目の総会はまだとも言ってるよ
だから一年目の初回点検の話だ。
あほ

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>>5373 匿名さん
↑あほ
おたくどなた？

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>>5370
再委託の問題提議者さん、上位合格者さんのこの指摘に対してのコメントは？早く「不条理ぃぃ～ぃ」の図を貼り付けて反論しないと。
図星ならやっぱり貴方の勇み足だっただけですね。

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>>5373 匿名さん
↑あほ
第三者監事制度のスレッドを読み返して勉強するが良かろう。去年３月改正の標準管理規約に盛り込まれた話である。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/

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>>5376 匿名さん
↑消防の有資格者あつめるのは大変だと思う。管理会社が請け負うメリットないよね

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>>5371 匿名さん
私は、言葉の解釈の是非とかを指摘しているのでは無いよ。
かの人(5366)は同義だと言って逃げてますけど。
その言い逃れを投稿するお相手は、別の第三者でしょう。
私(5335)宛にコメントするのは、おかしいよね。
私自身は「第一期」という表現しか使ってないからね。

主旨は、状況を把握出来ずに、自信満々に投稿する姿勢というか思考を残念だ、板の閲覧者にも、5366にとっても 無益だという事です。

5371匿名さん、あなた自身も全く同じ。

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>>5376 匿名さん
第一期だからという大前提をお忘れ～なのかい。
あなたの解釈もまた、不条理ぃぃ～～ぃだね。

引き渡し寺には、再委託のフローを前提に手続きが、進行していた。
その時点で、理事会は、未だ存在も無く機能もしていない。
単なる物件購入者として、管理規約を承認しただけ。

しかも、複数の点検業務を再委託する事など説明はなされていない。

分譲の入居経験や理事会参画経験無くても
分かりそうな状況だと思うけどね。

尚、理事会を介しての管理会社への具体的行動はこれからですからね。
そんなに、焦らないでね。

傍観すべき時を賢明に判断しようね。

今さ、予想どおりの「下げ」で、場が面白くなってるからさ。

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期とはいつからいつまでをいうのですか。
例えば３月１０日に組合が設立されて会計年度末が４月３０日とすれば
その年の７月に総会を開催した場合は第１期の総会ですよね。設立総会かな？
設立総会は分譲時に契約時に管理規約や予算書とかが配布されそれに署名押印しますので
それが文書での設立総会になるんではないですか。
それともその年の７月の総会を設立総会というんですか。
そうだとしたら３月１０日から４月３０日までの会計期間は期でなくてなんなんでしょうか。

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期とは辞書によると、ある一定の期間、定められた期間をいいます。

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>>5380
第何期だろうと、設立総会で理事が選任されてるなら、当該点検業務の管理会社A(ひょっとたらB？)への契約・発注は理事会が承認したんだろ。素案作成が管理会社Aじゃなくて分譲会社だったかもしれないが、最終の承認が理事会なら大した問題ではない。
何度も言うが、理事会の点検工事発注の選定に問題があったり、実際の点検の品質に問題があるなら理事会に改善を要望すればいい。ただし、「管理会社AからBへの再委託が不条理ぃぃ～ぃ」とか「管理会社Bへの再委託(委託？)なんて組合員は事前に聞いていない」とかは無理主張だからね。とりあえず設立総会の議案書と議事録、理事会の議事録を読み返し、当該点検に関する記載を確認すれば？当然、それくらい実施済みの上で騒ぎ立ててるとは思うが。

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管理侍への質問部屋、３分の１ほど現在読ませて頂きました。
なかなかしっかりした受け答えがされていますね。
その要因は、管理侍さんが基本的には匿名には答えないというスタンスを
取っているからでしょう。
そのせいか、殆どの方がコテハンでやられています。
販売管理者さんがスレ主のようですが、彼も丁寧に受け答えをしているようです。
ただ今のところはあほという言葉は一度も発せられていません。
管理侍さんはすごく謙虚な姿勢で対応されています。やはり教養、知識、自信が
ついてくると謙虚になるんですね。

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>>5384 匿名さん
↑成長できないあほ

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＞＞5381: 匿名さん
「例えば３月１０日に組合が設立されて会計年度末が４月３０日とすれば・・・」

まず、そのような期間設定があるのかが疑問です。
答えは、”会計期間としては、「無い」”が、正解なのでしょ。　

その例としての期間設定は、「仮/想定」ですよね？
若しくは、過去レスでそのような物件が話題になったのですか？
　
貴方が住んだ若しくは関わった物件の「実例」としての知見が無いのでしょ。
実際にあるなら、質問形式で投稿しませんよね。
　　
・「例えば・・」の期間　⇒　2017/03/10～2017/04/30
・組合設立日前提の期間　⇒　2017/03/10～2017/02/末日（28ｏｒ29）

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5386です。
訂正致します。
・「例えば・・」の期間　⇒　2017/03/10～2017/04/30
・組合設立日前提の期間　⇒　2017/03/10～2018/02/末日（28ｏｒ29）

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>5386
会計年度の期末が4/30であれば、つぎの期は5/1～4/30が会計期間でしょう。
組合設立が3/10であれば、3/10～4/30までの期間はなんなんですか。

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うちのマンションでも１期は２ヶ月ぐらいだった。
だから１０期目は築８年程度だった。

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>>5383 匿名さん
ご忠告に感謝申し述べます。

媒体が媒体ですから、言葉選びも過激でしたかね。
FtoFの場面では、より慎重に対処しますよ。
目的達成が目標ですから、最適な手順を時にはロールプレイして進みます。
The Show must go on！

私は、理事会役員時に、既述の瑕疵対応修繕時に同時に第1回大規模修繕前倒しを実現し増税分の負担回避等々を機をみて実現させました。
想定利益獲得が明白であっても、反対する稀有な方は存在します。

多様性や多面性は常に意識しています。
利害の捉え方の違いや、共感も得られないのに異質な主張を徹底する人、何も意思表示をしない人の対応は何度も学習しています。

企業勤務時にも、上にも下にも標準分布理論の実例として、必ず存在する事も体験済みです。

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>>5388 匿名さん
あなたが同一の匿名さんなら、やはり粘着性向がとても高いよね。異常などとは言ってませんよ。
別の匿名さんならば、実例を示しましょう。

先の投稿を見てね。
そんな期間設定が無いのではとの立場ですからね。

これに関しては、仮を論じる事に意味はない。

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>>5388
>組合設立が3/10であれば、3/10～4/30までの期間はなんなんですか。
→第1期とでも第0期とでもお好きに呼べばよい。次の5/1で理事が変わるなら第1期が自然だし、変わらないなら第0期の方がしっくり来るんじゃないか？
それで、この話何か重要なのか？

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簿記も無知な人ばかり、呆れる。

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＞＞5393: 匿名さん
貴方は、原則どおりに3月末締めがまず前提だと言えばいいのでは。
もったいぶらずにね。

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連投で失礼します。
簿記の専門知識はありませんが、付け加えます。
　
管組が法人化している場合は、原則に縛られず任意に期間設定可能と認識していますよ。

《組合設立日前提の期間》
・2017/03/10～2018/02/末日　⇒　第一期
・2018/03/01～2019/02/末日　⇒　第ニ期
　　
《年度設定を、期末＝4/末日とする場合》
・2017/03/10～2017/04/末日　⇒　第一期
・2017/05/01～2018/04/末日　⇒　第ニ期

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あほくさ

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>>5395 匿名さん
会計期間は管理規約で決めること。
任意にって誰の任意かしらないが
会計期間の変更は特別決議である。
毎年４月１日から翌年3月31日まで
とかかいてあるから最初に二月入居なら
第1期は二カ月だけだし、
五月入居なら11カ月である。

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>5395さん
その考えでいいんですね、ありがとうございます。

>5391さん
私がこの質問をしたのは消防点検の問題とは全く関係なく、単純に
期の捉え方を聞きたかっただけです。
ただ、殆どのマンションは設立総会だろうと通常総会だろうと関係なく
総会は継続してますけどね。

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>>5398 匿名さん
↑意味不明だねw
総会は継続してる？
通常総会は第何期通常総会とか表記して年一回である。臨時総会をたまにやっても通常総会の表記には関係ない。あほ

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>5399
継続しているという表現はおかしいですね。
殆どのマンションはやれ設立総会だ、いや通常総会だという判断をする段階は
とうの昔に終わっているので、今さらそれを確認しても無意味だといいた
かったんですよ。

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