マンション管理士に質問しよう！ Part2

管理会社の求人広告を見てフロントとか管理人の月給を分析して見たらどう？
独立系だと最低時給で求人がでていたりする。
平日9時から５時まで出勤で月給13万ちょい。
管理会社に管理人経費として30万、40万払ってたら直接雇用したほうが得だろうw
再委託がそんなにいやなら検討すべきであろう。

年収800万円の管理人ってどこの管理会社？

>>5114 匿名さん
会議の進行役を担当しても、直前の発言しか意識出来ないタイプだね。

過去の発言やその意図や立場とかを、推し量る力が無いから、会議も踊る。
自分は上手く仕切っていると思い込んでいるが、誤った方向へ誘導し適正な解も得られない。

>>5121 マンション管理士試験上位合格者さん
どこの地域の給与額なのか？
全国展開の管理会社か、ローカルか？

人件費を語る際の基本的な大前提が欠落している。

単なる自分大好き、他者と隔絶されてる人間像が浮かぶ。

独立系の管理会社とデベ系の管理会社では、社員の給与に大きな差が
あるのは事実ですね。
それが影響して優秀な人材の卵は採用することができます。しかしその人材が
マンションのためにどれぐらいの仕事をしてくれるかは分りません。
どこの会社にも優秀な者もそうでない者もいます。ただいえることは、労働
条件のいい会社には優秀な人材（学歴）が多いのは間違いありません。
しかし、その給与水準を維持していくためには、管理委託費や工事の紹介料等
で収益を上げていかなければなりません。
問題はそれに見合った仕事をしてくれているかということになります。
費用対効果という観点からみて、デベ系に任せると流石高い委託費を払って
いるだけの仕事とサービスをしてくれてると住民が思えばそれはそれであり
でしょう。一流の管理会社に委託しているという安心感やステータスもあるでしょう。
独立系の管理会社にもいいフロントはいますよ。そういうフロントにめぐり
あえたらいいでしょうが。
デベ系と独立系のサービスの差って何で判断すればいいんですか？

>>5125 匿名さん
話題の対象は、社員と言うより管理人です。
その多くは、正社員では無い場合が大半を占めると思いますよ。

>5126さん
上位合格者さんがいっているのは、フロント、管理員のことをいっているんでは
ないですか。
収支報告書で掲載されている管理員人件費がそのまま管理員に支払われるのでは
ないでしょう。
その中には福利厚生費、教育費、管理会社の利益等が含まれるのは当然でしょう。
管理員に問題があれば、理事長が管理会社に交渉すれば教育や注意もしますし、
人事異動も行いますよ。
マンションにとって重要なことは管理員ではなく、フロントの良否が問題では
ないでしょうか。

>>5127 匿名さん
点検業務の再委託の適不適を論じていたと思います。

>>5121 上位合格者
この投稿では、地域も属性も想定不明のまま、具体額を提示してまで管理員(＝管理人)の給与に言及しています。

挙げ句、管理員の直接雇用？なる珍説まで、飛び出す程の厚顔。

本論から大きく外れている事は、明らかですよね。

>>5127 匿名さん
フロントの良否も関心事ですが、それを決定付ける企業の評価と選定が課題ですよね。

新築中古問わず物件選定時には、管理会社を選べます(通常は情報が公開されていますから)
でも、フロントは選べません。

入居後のフロント・管理会社の変更も、現実的には、理事会の判断能力と主導力の有無により様相が異なります。

点検を管理会社から点検業者に委託するのと、管理会社から別の管理会社へ委託し
さらにそこから点検業者に委託するのは、１クッションある分価格の上乗せが
あるのは当然でしょう。
だから再委託をしている管理会社は誠実な管理をしていないというか、マンション
にとって誠実な管理をしていないことにつながるのではと思っています。
それぐらいは管理を委託している以上自分で業者は探しなさいということです。
それが管理会社の役割でもあるのですからね。
管理員の給与自体云々はあまり関係ないのではないですか。再委託の話しは
管理員ではなく、管理会社、フロントの範疇での話しでしょう。

>新築中古問わず物件選定時には、管理会社を選べます(通常は情報が公開されていますから)
>でも、フロントは選べません。

この意味が良く分かりませんが、ただフロントは相手が決めることですから
選ぶことはできません。
しかし、どうしても問題があるのであれば、理事長名で管理会社宛に文書を
送付して交替してもらうことは可能です。
管理会社の変更については、それができる環境や人材がいるかどうかが大きな
分かれ道となるでしょう。

>>5128 匿名さん
↑あほ

同じ地域の同じ職種で求人の条件を調べてみたら良かろう。
沖縄と東京の給料が違うの自明のことだ。わからんのか？あほ

>>5124 匿名さん


同じ地域の同じ職種で求人の条件を調べてみたら良かろう。
沖縄と東京の給料が違うの自明のことだ。わからんのか？あほ

>>5130 匿名さん
↑あほ
直営より外注化したほうが安い場合もある。
問題なのは管理組合が発注するときに
どうしてそこにその価格で頼んだかである。
専有部分に入るのであれば価格より信用重視となるであろう。

点検とかよほどぼったくりでない限り、管理会社に頼んだ方がいいに決まってると思うが。
見落としてあとから事故になったような場合、中間業者、実際の作業者がどこであろうがあまり関係がない。横浜の建て替えマンションと構図は同じこと。保証するのは元請け三井不動産であり、下請け旭化成なんかは管理組合には関係ないことだ。

>5134
あほですね。
直営より外注の方が安い場合がある、そんなこともあるでしょう。
私は一般論を述べているだけですよ。
点検の場合専有部分に入るので信用云々は関係ないことです。

>5135
点検ごときで建替えとかに発展することはないけどね。
例えば雑排水管の高圧洗浄時に、下階が詰まっていてそれが原因で
漏水が発生した場合、賠償保険をどこのを使うかということになるが、
うちの場合はマンションの総合保険ではなく、業者の保険を使ったけどね。
これは業者が高圧洗浄は下の階から順に上の階をするのが普通なのだが、
上階から洗浄したために漏水が発生したのが要因ということだった。

>>5130
>だから再委託をしている管理会社は誠実な管理をしていないというか、マンションにとって誠実な管理をしていないことにつながるのではと思っています。
→可能性は否定しないが、これ単独で騒ぎ立てるのはちょっと行き過ぎでしょう。

>それぐらいは管理を委託している以上自分で業者は探しなさいということです。
→同じことは理事会(管理組合)にも言えますね。

>それが管理会社の役割でもあるのですからね。
→価格や品質等を考慮の上、適切な委託先を選定し契約するのは管理組合(理事会)の役割でしょう。あなたのマンションでは、そこまで基本のマンション管理委託契約に含んでいるのですか？

>>5131 匿名さん
評価が低い或いは過去の居住体験から、特定の例えば、109ｺﾐｭﾆﾃｨｰが管理する物件を徹底して忌避して物件選定・購入するという行為を理解する事は出来ますよね。

では、そのような方々が入居後に109ｺﾐｭﾆﾃｨｰが再委託を受けている事実を知ったら、残念に思いますよね。
それは、想像出来ますよね。

フロントについても、分譲の複数回の住み替えで、優秀なフロントしか接した事が無い場合は、自ずと期待値があがります。

想定以下の対応力のフロントだと判明した時は、残念に思いますよね。
状況によっては、変更の要請等のアクションを起こすでしょう。

私の場合は、今までが非常に幸運だったのでしょうね。

>>5139 匿名さん
マンション管理適正化法74条で
基幹事務の再委託は禁止されている。
あほ

>>5136 匿名さん
↑専有部分に入る点検に、業者の信用は関係ないとのたまうアホ

ここでの「再委託」は「点検業務についての再委託」である事は、
大多数の方々に共有されている事と思います。
極々一部の方を除きますが。

既述ではあるが、上記の状況も踏まえて記述します。
当該管理会社Ｓは大阪本社、「点検業務の再委託」を請負った管理会社Ｔは在京。
Ｓは、当地方都市に支社を保有し、当地を核とした広域経済圏内には、
親会社が施工した物件（約20件強）を管理している模様。
Ｔは、電鉄系企業を中心に全国に不動産・物販・ホテル・サービス業・情報等の
一大企業グループを形成し、規模はＳを悠に凌駕するものである。
Ｔが全国展開する企業力と既存のインフラを活かして、
「中小規模の管理会社の点検業務の請負い」を、事業化している事も想像出来る。

そのような背景から、Ｓ及び親会社が当地域に進出する過程で
”初動の一定期間”において、「点検業務の再委託」を行う事は理解出来る。
　
歴史的にも、類似の企業行動は存在し受給の両サイドに利点があった。
（外資が日本企業を代理店として市場開拓した後に、外資本体が上陸・本格展開する等）

ただ、その行為が許容可能であるか否かは、
居住者の求めに応じて、Ｓの説明が行われ、居住者による適不適の判断が必要だと考える。

一般的な管理委託を基準とした場合、イレギュラーと捉えられる
「点検業務の再委託」が解消される想定条件も確認したい点です。

尚、当事案に関しては、有意義な最適解を得るべく
知見豊富な事業者との接点を確保しました。
今後は、この板を引き続き傍観させて頂きます。

>5142
何をいわんとしているか全く理解できない書き込みだね。
もっと文章力、表現力を高めてください。

>5138さん
分りやすくいいますと、雑排水管の点検時期が来た場合（当マンションは２年に１回)
私どものマンションでは、管理会社推薦の今までの業者にプラスして理事会が選んだ
業者から相見積をとります。
そして安いほうの業者に決めています。
当然見積もりの前提条件は同じ仕様としています。
点検日数は４日間プラス予備日を２日とし、内視鏡カメラについては、１０戸に１戸の
割合で点検することが相見積の条件です。
出てきた業者選定の最終判断は理事会が行っています。

>>5143 匿名さん
単純に君の能力の問題でしょ。
それを公言するのは、恥ずかしいよ。

>5145
理解できないというより、読む気になれないので読んでない
ということだよ。
文章表現能力を高める訓練をした方がいいね。
折角努力して書き込んでも、相手に読んでもらえなければ何の
意味もなさないからね。それこそマスターベーションそのもの。

>>5143 匿名さん
私も5142の意味がわかりませんw

たぶんだけど、点検と言ってるが、実際は
雑排水管清掃であり、東急は自社管理物件は
在宅の多い土日にして、平日は他社管理物件を格安で引き受けているのではないか？
点検業者は稼働率が上がり、値引きして引き受けてもメリットは大きい。

たぶん、口語体に慣れ親しんだ方には、議事録やビジネス文書が苦手なんじゃないかな。

＞＞5148 マンション管理士試験上位合格者
政府が「働き方改革」を推し進める状況下で、土日の点検業務を行う企業は稀です。
　
約20年、現在に至るまで、首都圏や地方都市に何度か住み替えしていますが、土日の点検は皆無です。（消防点検、給水ポンプ点検、排水管清掃等）
共働き世帯の少ない、平日在宅率が高いマンションに暮らしていたからでしょうか。

点検業者も、土日にフル稼働するならともかく、部分稼働になる位なら平日だけの安定稼働の方が、長期的に一定の生産性が維持出来る筈である。
　
又、東急クラスの企業規模ならば、CSRの観点から土日の点検実施は避けるでしょう。
点検業者の土日稼働の主原因が、東急の発注によるものだと認定されれば、厚労省側から何らかの処分を受けます。
そのようなリスクを避ける為にも、土日の点検業務の推進は行われないでしょう。

政府が描いているのは働き過ぎを是正し、サービス産業・一部の社会インフラ関連従事者以外は、土日は休業し外出して活発に消費活動を行う環境です。

＞＞5150: 匿名さん
東急管理物件（アルス）に住んだ事あるけど、点検は全て平日でしたね。
たぶんだけど、管理員は日曜と火曜日が休みでしたね。

土日に点検業務を行う事になると、東急コミュニティの管理員も
立会いの為に出勤する可能性が高まる事になりますね。

>>5150 匿名さん
↑あほ
おたくの管理組合が舐められているだけ。
金土でやるのが一番よい。
平日仕事のひとも土曜日ならなんとかなるし、平日在宅主婦がいる場合は金曜日に終わるし。

>>5151 匿名さん
↑あほ
文句言わないところは平日で文句を言うところは土日対応になる。

どっちにしても、東急が点検引き受けてるとしたら自社管理物件で埋まらない日程を他社管理物件を格安で引き受けて埋めてやろうとしてるだけだろう。
間に管理会社Bの東急が入るから割高になるのではなく、安くなるのだ。

>>5152 マンション管理士試験上位合格者さん
金曜日に終る？
平日の在宅率が高い場合は？

「金土でやるのが場合が一番よい」と考える管組が多ければ、日程を確保するのも大変だね。

あれ、金曜は平日ですね。
格安で東急が引き受けて点検業者に依頼出来るんですかね。
金土は需要が集中するんでしょ。
支離滅裂。

>5150
雑排水管の清掃を平日だけにするとかノー天気なことをいっているけど、
管理員の休日も土・日は休みにしているマンションばかりではない。
大規模マンションやタワーマンション、グレードの高いマンションであれば
年間を通して管理員、コンシェルジュ、警備員とかも勤務している。
それにね、働き方改革で土・日は働かないようにとの指導があるとかいって
いるが、土・日に勤務している者は数多くいるからね。
公務員でいえば、自衛隊や警察等、民間でいえばデパートやスーパー、娯楽施設、
飲食関係、ホテル、交通機関等
雑排水管の清掃に関していえば、全員がそれに参加するには、平日も土・日も
組み入れないと完全には出来ない事情があるのが分らないのかな。
やはりあほだな。

>>5153 マンション管理士試験上位合格者さん
浅はかだなあ。
東急DT線の急行停車駅の駅近のそのアルスには、東急不動産や同カードの重役も数人暮らしてた。
輪番制で、奥方が理事会役員の時もあった。
そして、全世帯が専業主婦でしたよ。
でも、東急コミュニティーには舐められてたんだね。オモロ。

>5150
ちなみにうちのマンションの場合は、水・木・金・土の４日間と予備日が
２日間取ってある。
時間はＡＭ９：００～ＰＭ１７：００
全員がやらなければ、１戸だけやらないとしてもそこの配管が劣化して
漏水が発生したり臭いがでたりするからね。

>>5155 匿名さん
おたくのマンションの一番いい日は平日なのかい？あほ

>>5157 匿名さん
↑あほ
マクロな話をミクロで返す典型的なあほ
点検業者の稼働率向上はマクロな話だ。
あほ

マンション管理士試験上位合格者さんは、浅はかに同意します。

>>5156 匿名さん
↑えらい
ごもっとも。

>>5161 匿名さん
↑稼働率向上の話を
個別マンションの住民の話で考えるあほ

近所の焼き鳥屋は月曜日だけハイボール100円にしている。
東急が下請け点検業者の稼働率向上のため、他社管理物件の点検を格安で引き受けるのは合理的な話であろう。

マンション管理士合格に、上、中、下位、補の旨の記載はございません。

>>5156 匿名さん
ご指摘の点を踏まえての、投稿です。
前提・与件が異なるのでね。

都度都度、対象を拡大して、異論だされてもね。
そりゃあ、いい時間潰しにはなるね。

>>5164 マンション管理士試験上位合格者さん
それこそ、ミクロ。

>>5156 匿名さん
まるで、
こどもか小学生の反論だなあ。

>5166さん
別に拡大解釈しているつもりはないけどね。
あなたが土日は全員休みましょう。政府も働き方改革を進めていますよと
いっているので反論しただけですよ。
しかし、土日働いている皆さんのお蔭で楽しい休日が送れるんですよね。
ショッピングも娯楽も飲食も交通機関も土日も使えるし、警察や自衛隊は
国民の安全のために昼夜を問わず働いてくれている。
雑排水管の清掃でいえば、全戸の清掃をするためには、平日だけでも、土日
だけでも完遂することはできないんですよ。分かります？
何故全戸清掃をしなければならないかもわかっていないんでしょうね。
それをやるために理事会も管理会社も業者もいろいろ試行錯誤して計画を
立てるんですよ。理事の経験のない者の考えることですよ。

>>5168 匿名さん
まともな反論にみえる。
どこが小学生なのか？あほ