マンション管理士に質問しよう！ Part2

理事長を理事会で解任できることの最高裁のお墨付きが出た。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

４５１４、４５１８に記述された内容は「法的にも当たり前のこと」と思いますが、
当管理組合の管理規約・細則もその主旨と文面で当然書かれています。

だから表向きは極めて合法的だし、模範的な組合でありマンションなのです。
その延長線上に、「当管理組合に何ら非があったわけではない」と構内広報紙に明
記してみせる態度があり、裏側や実態が書かれた私の配布文書の「被害者」として
警察や検察らを味方につける力があります。

もし、規約上は任期１年の理事長が定めを超えて２年、３年とその任を続けたら、
当マンションはどうなるか？　管理会社ら業者と有力住民グループがそれを可とす
る方針であれば、ほぼ誰も文句を言わないと思います。私や他に数名が「規約違反」
と指摘しても「言わせておけ」とばかりに無視無回答で通すでしょう。少数は無力。

だが実際には、裁判所に本格的な訴訟を持ち込まれる危険があるような露骨な規約
違反はまず行われません。法や規範を有効たらしめることができているマンション
は、かなり幸せだと思います。私の管理組合の監事は何のためにいるのか不明です。

【会計帳簿閲覧問題の主な経緯】

管理規約にある会計帳簿の閲覧の規定を使って、問題の管理員がいた期間の書類（
組合の通帳や残高証明書など）を見たいと私が要望しても、理事会は無視無回答。
それで簡易裁判所に調停を申し立てたら、理事長は「見せる」と即答。「理事会は
要望に応じ、実施方法は双方で話し合って決める」で合意。しかし、合意した月の
下旬には「６ヶ月の閲覧停止」との罰則や「外部への情報漏洩禁止」といった制限
だらけの制度試案（細則）を発表。後任の管理員（管理会社が雇用）はファクスで
「これであなた様がご納得なら明日からでも閲覧を開始してよいとの指示が、本日、
理事長から出ました」と私に伝達。私が「規約上、細則は総会の承認を得ることが
必要では」（つまり理事長と管理員の行為は規約違反）と指摘したら２人とも沈黙。
ひっかけたい、帳簿閲覧は「実施済み」にしたかったのか？　一方、調停の最中に
理事４名と管理員で「管理組合保管書類リスト」再作成のための委員会が活動し、
その成果たるリスト（８ヶ月後の定期総会の翌日に初公表）には「組合の通帳と残
高証明書」が見当たらない。私が「なぜリストに載らないのか」と尋ねても無回答。
他の組合員１名が「規約上、保管対象を変えたのなら総会での承認が必要では」と
総会で発言するも、当時の理事長「変えていないから承認の必要はない」と一蹴。
この理事長（私の調停の相手）は任期満了後、給排水管工事が終わるまで「専門委
員」になり、以後は「防火担当者」として毎月５千円、管理費から報酬が出ている。

さらに後日、私を告訴するための臨時総会の前の時期（告訴キャンペーン真っ最中）
に理事会は（調停の合意に反し）一方的に「会計帳簿の閲覧を実施する」と発表。
「あの資料はあるか、この資料はどうか」の事前すり合わせを抜かした行為ゆえ、
私は誘いには乗らなかった。臨時総会の議事録には理事長の発言として「通知した
が、本人が来ない。」と記載された。こうしてすべて「私が悪い」話に変えられる。

複数の弁護士も私を取り調べた警察も、組合（理事会）側を「それでいい、そんな
もの」と言い、このような経理は問題視しません。私以外の組合員もほぼ同じです。

（既視感ありの投稿と思う方もいるでしょうから今後は要望等がなければ控えます）

>理事長を理事会で解任できることの最高裁のお墨付きが出た。

最高裁のこの「判断」（高裁への差し戻し）は、新聞各紙の記事では
まさに「理事長を理事会で解任できる」を目玉として報じられていた。

しかし、管理会社の選定を競争入札で変えようとした理事長が、自分
が欠席した理事会で解任を決議された、という経緯があったみたいで、
すなわち、「管理会社の変更は難しい」が私にとっては重要だった。

>4522さん
相手が規約や細則を建前に行動を起こしているということですが、あなたも規約・細則
に則って行動を起こすべきです。正論対正論での戦いをするべきです。
規約に相手が違反しているのであれば、その点だけを追求し、憶測や批判とかの感情は
入れず本質だけで戦う方がいいでしょう。
監事を高く評価してますが、マンション管理に対する意欲は一般理事と同じですよ。
通帳や残高証明の閲覧はどこのマンションでも総会の議案書に残高証明書が記載されて
いますけどね。国債やすまいる債とかも証券保護預かり証明願として銀行が金額とかも
含めて証明書を発行しているのを載せていますよ。
資産の運用は総会決議が必要です。
防火管理者は何もしない名前だけのポストというか、消防署に届け出をするだけの存在
しかない者に月５，０００円の報酬ですか。
何が問題なのか、規約や細則違反は何なのかのポイントを絞り、それだけの追求をしていき
それ以外のことまで広げると、内容に根拠が薄れたりして住民もついてこなくなりますよ。
できるだけ感情を抑えて客観的に対応していった方がいいでしょう。
それに一人で頑張るんではなく、仲間をつくることが大切です。

管理会社の変更決議を理事会で行ったのに、理事長が欠席した理事会で
解任されたということだが、理事は解任されていないんでしょう。
しかし、そんなに理事長は理事に嫌われていたんですかね。
管理会社にうまく丸め込まれた理事連中も情けないが、理事長も理事長
だよね。
普通のマンションでは絶対起こりえないことなんだろうが。

理事の役職については理事の互選となっている。
ということは理事長の変更は理事の互選でできるということでしょう。
理事長が転勤で遠方にいってしまった場合は理事もできなくなるしね。
副理事長が理事長の代理をすればいいけど、あくまで代理だからね。

上の修正です。
副理事長は理事長を補佐し、理事長が欠けた時はその職務を行うと
なっています。
他の理事を理事長にすることできないのかな？

理事長は理事の互選なんですよね。
総会のときも理事として承認されていますから。
総会後に理事会を招集して役員を決めることになっていますから。
しかし、大半のマンションでは便宜上議案書に役職も明記されたものを
決議していますよね。
役員は理事の互選となっているのに、理事でもない単なる理事候補が
総会前に役員の選出を行っているでしょう。
総会で理事が承認されてから、休憩をはさんで新理事会を開催して役員の
承認をもらっているマンションってありますか。

国交省標準管理規約では、理事長は理事の互選で選任できる規定だが、理事長の解任に関する規定はない。
理事会で解任された理事長（原告）が、決議無効と地位保全を求めて管理組合（被告）相手に訴訟を起こし、一審二審とも原告勝訴であった。理由は規約に選任の規定はあるが解任の規定がないからである。そして被告は最高裁に上告した。
その結果、12月18日に最高裁の判決が下り被告管理組合は逆転勝訴した。すなわち、理事長は理事会で解任出来ると。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

原告と被告を間違っていませんか？

原告：解任された理事長
被告：管理組合

これは一審まで。

二審以降は管理組合が上告しているので

上告人：管理組合
非上告人：解任された理事長

になる。

コピペはみてないので間違ってる
と思ったのでね。

ごれは、九州の地方都市のタワーマンションの管理組合での裁判で、特殊な要因がありそう。
まだ管理組合側が、勝訴した訳ではなく、論点が、別になっただけだろう。

事件番号：平成29(受)84
事件名：総会決議無効確認等請求本訴，組合理事地位確認請求反訴事件
裁判年月日：平成29年12月18日
法廷名：最高裁判所第一小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄差戻

【判示事項】
理事を組合員のうちから総会で選任し，理事の互選により理事長を選任する旨の定めがある規約を有するマンション管理組合において，その互選により選任された理事長につき，理事の過半数の一致により理事長の職を解くことができるとされた事例

役員は理事の互選で選出するとなっているのだから、その改選をするのは
理事会判断でいいと思うのが自然でしょうね。
理事の解雇については総会決議が必要でしょう。
当たり前の結論を出したということでしょう。

４５２９に示されたリンク先の判決文の（５）に、

ところが、被上告人は、平成２５年１０月１０日、理事会決議を経ないまま、
他の理事から総会の議案とすることを反対されていた案件を諮るため、理事長
として臨時総会の招集通知を発した。

とある。「被上告人」とは解任された元理事長さんである。
なぜ「理事会決議を経ないまま」、臨時総会の招集通知を発せざるをえなかったのか？
その経緯と理由に共感してやるか、そうでなく無情にも突き放すか、がポイントでは。

理事長には臨時総会招集を開催する権限はあるが、あくまで理事会決議が
必要なのにそれをやらなかったのは問題がありますね。
何故理事会決議を経ずに臨時総会を開催したのかの理由はその如何を問わず
裁判が絡めば当然正論でいかなければならないでしょう。

↑ ジャベール警部を彷彿（ほうふつ）とさせる「正論」であろう。

　「レ・ミゼラブル」の冒頭において、
　どうしてジャン・バルジャンがパンを盗まざるをえなかったか？
　盗んだバルジャンにどんな罪があるというのか？

　といっても久留米の当該物件の内情の報道は目にせず、よく知らないのだが。

ジャン・バルジャンとは懐かしい名前がでてきましたね。
内容はもう忘れてしまいましたけど。

私の場合は、理事長の「解任」決議ではなく「辞任勧告」決議でした。

福岡県久留米市の件のように、私（＝定期総会で承認された理事長）が
出席していない臨時理事会で決議され、数日後「勧告」文が配達された。
細かく言えば、理事長の私や非役員の一般の組合員には開催予告なしの
”秘密”の状態での開催だった。

私は「管理員の変更」は希望していたが、管理会社の変更までは考えて
いなかった。下記「勧告」文が出される２週間前に管理会社の営業所を
初訪問して初めて苦境（管理員が組合の運営に干渉する）を報告し、そ
の１週間後に初めて会計の外部監査の必要を全組合員に指摘していた。

＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞
　　　　　　　　　　　　「勧告」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理組合理事一同

平成２３年１１月２３日に開催した理事会で、あなた様に対し、理事長
を辞任するよう勧告することが決定されました。あなた様の平成２３年
７月中旬以降の一連の行為は、管理規約第５０条（役員の義務）を遵守
していません。あなた様は、速やかに理事長職の辞任を申し出るよう勧
告します。理事長印（２個）、管理員業務委託契約書、理事長が保管す
る鍵（４個）を至急返却して下さい。

（役員の義務を遵守していない主な行為）
１．理事会の承認を経ずして、理事長名義で、ほとんどの世帯に配布さ
　　れた平成２３年７月中旬以降の一連の文書。
２．同年８月２０日付文書「決別宣言」こんな管理組合やってられない
　　（理事長としての職務遂行義務放棄）
３．同年８月２０日付文書（理事各位宛）理事長メモ「当分の間、休ま
　　せていただきます。理由は、このような管理組合の運営には応じる
　　わけにはゆかないからです。」（理事長としての職務遂行義務放棄）
４．理事会８／２７、９／１０、１０／８、１１／１２、１１／２３に
　　欠席したこと。（理事長としての職務遂行義務放棄）

＊管理規約第５０条（役員の義務）
　役員は、法律、本規約および総会の議決を遵守し、忠実にその職務を
　遂行する義務を負う。

小難しく当物件のトラブルの本質を突く問いをひとつ挙げると、

不祥事が表沙汰になれば資産価値が落ちてしまうことを理由として、
会計を主とした不正の実績を公開を装って隠し通すことは、認めら
れるのか？

残念ながら「はい。認められます。」が社会的現状だと思われます。
信じられない方も多いでしょうが、会計帳簿閲覧の阻止にかけては、
故意の者も無意識の者も、私以外の皆が何年も一致協力しています。
ナチス・ドイツでさえ裏切り者は出ましたが、当物件ではゼロです。

理事会に５ヶ月も欠席するのは職務放棄にあたり辞任勧告は
当然でしょうね。
理事長の文書の配布については理事会の決議はなくても配布するのは
問題はないと思います。
帳簿の閲覧については、組合員に対しては要請があればそれに答えるのが
自然だと思いますが。
不祥事を一部の者だけが知り、それを隠蔽はするが、それ以降誕生する
理事はそれが閲覧できることになる訳ですから、遅かれ早かれその事実は
組合員には知れ渡るのではないですか。

不祥事が表沙汰になれば資産価値が落ちるということはないでしょう。
その不祥事を購入者が知ってから購入する訳ではないでしょうから。
殺人事件があった家とかを販売する場合はその事実を伝えて販売する
というのも必要ですから。資産価値は落ちますが。

自分のマンションのため、という側面はあるでしょうが、それよりも
他のマンションも含めた「役職に就いていない一般の管理組合員の発
言権を確保するため」というのが大きいです。

管理員はよく住民を使って間接的に「理事会を通せ」と私にメッセー
ジを発していました。理事会を通さない発信はお城を崩しかねない。
管理業者は総会より理事会でマンションの組合を統御できれば楽でし
ょうし、効率的でしょう。マンション管理センターも最高裁もこの線
の上に立っているのでは。

映画『それでもボクはやってない』のラストは、最高裁の建物を映し
て「どうか私を裁いて下さい」だったと記憶しています。痛烈。

管理会社には、親会社として有名大手不動産会社を持つタイプと、
そうではない「独立系」があるとしばしば目にします。

「独立系」のご出身の方には前者（子会社タイプ）の悪い特徴は
あまり知らないし経験もない、ということは起こりがちですか？
一括りに「管理会社」と言っても何か違いがあるような気がする。

管理会社にはゼネコン系と独立系の２タイプがあります。
ゼネコン系の管理会社は親会社のことを意識せざるをえないでしょう。
当然大規模修繕工事は親会社がするようにもっていかなければなりません。
管理会社主導で理事会が運営されているゼネコン系の組合は、当然工事の
主導も管理会社に握られることになります。
当然工事費は競争がなくなりますので高くなります。
設計監理方式も採用できませんからね、それをやると管理会社の親会社が
工事の受注を取れなくなったり、工事費が競争が行われるようになるので
例え受注できたとしても安い価格になりますから。

>理事会に５ヶ月も欠席するのは職務放棄にあたり辞任勧告は
>当然でしょうね。

断罪。細かく説明すればきりがないのでやめますが、欠席せざるをえない
ような方向に持っていくのがプロの管理業者の腕の見せ所じゃないですか。

管理員がフィクサーになって設定された臨時理事会に出たらパクリと食われ、
私が欠席し始めると知って毎月の理事会に管理人と専門委員全員が入り出し、
まず副理事長を理事長代行にすると決め、理事会の名称も「合同会議」に変
えて運営（議事録はそれが分からない様に理事会と専門委員会で別に作成）。
この状態は私の辞表提出に続いて管理員が辞めた翌月、業務委託先の管理会
社を再び同じ会社にすると決議するまで続きました【臭いものにフタ作戦】。

歯が立つわけがない。

>>4546 匿名さん

管理会社を下部に持つゼネコンなんて大手だから、修繕なんてやらないよ。

>4548さん
うちの大規模修繕工事には、大成建設、清水建設も地元の大手建設会社
と一緒に応募してきましたよ。
最終的には大成建設さんに受注が決まりました。
うちのマンションは独立系の管理会社に管理を委託していますけど。

>4547さん
いくら欠席せざるをえない状況にもっていくといっても、理事会を
管理運営していくのは理事であり管理会社ではありません。
それができないような環境づくりをしたのは組合員じゃないんですか。
そして、問題を解決していくのも組合員です。
建前論でいけば、どういう事情があるにせよ、理事長の役割を放棄すれば
裁判では負けますよ。
裁判官はそういう事情とかは斟酌しませんからね。
理事会や総会で決議等されたものを裁判官はどう斟酌すればいいんですか。
それが優先されるのではないですか。
本当に困っているのなら、住民が立ち上がるべきです。そうすれば管理会社の
変更は簡単にできますよ。管理会社側に立つ住民がいるからそれができない
だけですよね。

管理員（管理人）を中心にした「自主管理」は１９９９～２０１２年。

管理組合の資金は管理会社が出し入れを委託され、管理員には小口会計
として口座（通帳）が与えられていました。管理員は総会にも理事会、
専門委員会にも出席していました。事務的な準備も管理員の統括です。

こうした管理体制は、２～３年の準備（規約改正や細則の創設）を経た
上で導入されました。６名の組合員（誰かは不明）と当該の管理員とで
プロジェクトチームが活動していたことまでは分かっています。

毎月や期末の会計監査はろくにできないように仕組まれていたようです。
担当の役員が精査する能力も意欲も持たなかった時期もあったでしょう。

>4551さん
過去のいきさつより、今後どうするかの方が大切なんではないですか。
普通は小口会計が管理員となることはないでしょう。あるとしたら理事長
名義の口座となります。
管理会社が管理会社の収納口座から引き落としをするのです。
あなたは過去のことを追求したいのですか、それとも今後の対応策を検討
したいのですか。管理会社のリプレイスも含めて。

私は他人に「立ち上がれ、立ち上がるべき」とは言えないです。

組合で雇用している管理員に、１年ごとの業務委託契約だから
更新直前の時期だけども「履歴書を提示して」と管理事務所に
行ったら、管理員は黙って上階宅に入って施錠してもらい、パ
トカー３台が事務所前にサイレンなしでやってきた。６年前。

私に対する刑事告訴の受理は２年７ヶ月前で、最近でも電話に
出られない日があると翌朝には玄関に担当の刑事たちが来て、
「どうしたのかと思って。」と恐らく逃亡したか確認に来る。

告訴を主導した現専門委員に先の総会で「議事録に『報告した』
とだけ書いて肝心の中身がわからない。」と質問したら「警察
の指導を受けてのことだ。」と返答。

逐一、このようなエピソードは文書を配って組合員に知らせて
きました。３日前にも検察での供述を伝えましたが反応なし。

こんな管理体制でも異論を唱えているのは、基本的に私だけ。
仕方がないと思っていますが。

>4553さん
想像を絶する苦しい経験をされたんですね。
そこまでマンションのため、みんなの為に一生懸命したのに
住民は冷たいんですね。
刑事事件まで発展したその内容は分りませんが、もう投げ出されたら
いかがですか。
そこまで住民のためにやる意味がないようにも思えます。

管理会社のゼネコン系と独立系、どちらがいいんですか。

マンションの管理には関係ないことですが、私が現在経験した中から皆さんも
知ってて損にはならないことを書き込んでみます。
遺産相続した土地を売却することになり、兄弟３人で遺産分割協議書を作成し、
長男に所有権移転登記をしました。所有権登記者がいないと土地の売却ができ
ないからです。
たまたま私どもの土地は行政が購入しましたので、収用証明書があれば譲渡税
が免除されますのでその手続きをしました。
そしていざ協議書に基づき配分することになったのですが、長男以外には贈与税
が課せられるということが分り、来年３月までに確定申告をすることになりました。
その土地は所有権移転登記がされた時点で、それを分配するときは長男からの譲渡
の扱いがされるので長男以外は贈与税の申告をしなければならないということです。
これを回避するには、親からの相続の時は共同で所有権移転登記をしておけば贈与
税は不要とのことでした。節税対策は必要ですね。贈与税は１１０万円の控除が
あるだけで後はその金額によって違いますが、最高５５％まであり高額になります。
相続税と贈与税は関係ないものと思っていました。

管理会社はできればゼネコン系の方がいいと思います。
どうしてもゼネコン系の管理会社は親元をみて仕事をしてますから。
工事が多くなりますし工事費も高くなります。

うちはゼネコン系ですけど工事が多いかすくないかはわかりません。
何か基準みたいなものはあるんですか。

４５５４さん。涙が出るくらい嬉しくなるくらい優しいお言葉に感激。

>4557
「工事が多くなり工事費も高くな」るのであれば、「管理会社はゼネコン系の方がいい」とは言えないのではないですか。独立系が推奨されるのであれば腑に落ちるのですが。当方に何か知識が欠けているのかな。

分譲当初から管理会社は決まっていましたから現在も続いているだけです。
他所のマンションのことを聞きますと工事はうちと比べるとかなり少ないようです。

ゼネコン系管理会社の工事費が高くなるのは相見積が
ないからです。
やったとしても管理会社系列の業者から見積もりをとるだけだから。

それなら独立系の管理会社に代えた方がいいとういうこと？
独立系は小さい会社が多いんでは。

贈与税の書き込み勉強になりました。
ありがとうございました。

近所の「東急ドエル」は工事を必ず東急建設でやっている。
月々の管理費＋修繕積立金も他の同型物件と比べて割高（＋１万～１万５千円）。
よく支払えているな、と大きなお世話ながら思う。

ところで、ゼネコン系でも独立系でもない型の管理会社は皆無ですか？

それはないんじゃないですか。

でもね、国交省は望まれる修繕積立金の額は１戸当り月１７，５００円と
試算してますよ。
１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画には大型設備の更新工事が
含まれてきますからね。
１３年で工事をして、それから３０年間の長期修繕計画となると築４３年
までの計画となります。
そうすれば、玄関扉、消防設備、エレベーター、給排水管、サッシ等の
大型設備の更新工事が含まれますからね。
単に１回目にやった大規模修繕工事を２回目以降も同じようにやればいいと
思っている者が多いからね。
大型設備の更新工事もやらなければならないのは分っているが、それをやる
には修繕積立金の値上げが必要だから、それはやりたくないので、誰もその
問題には触れたがらないし、動かない。

１７，５００円となると大幅値上げをしなければならなくなります。
築３０年ぐらいで買い替えればいいんですが。
しかし、築３０年経過後も入れ替わったり、最初から住み続けている者が
います。建て替えをするに早いし、やはり建物が存続している以上は維持・保全
をしていかなければならないでしょう。

>ところで、ゼネコン系でも独立系でもない型の管理会社は皆無ですか？

財閥系、デベ系、マンション管理士会系などがあります。

４５６９さんの回答で納得。

「建設会社」を持たない管理会社を「独立系」としてくくることに違和感あった。

日本ハウズイング、ハイネス管理などが私にとっては「独立系」（管理会社自体が親会社）。

マンション管理士系の管理会社とは、マンション管理士が管理会社を
支配しているということかな？これは独立系ではないの？

マンション管理士「会」系と書いてありますね。
管理士団体が出資あるいは募金して起こした管理会社が存在するのかも。

他者が提示した「独立系」の中に、財閥系、デベ系、管理士会系などが
あるとおっしゃっているのと違いますか。

高校の数学でやる「集合」をきちんと習得なさっているように見えます。

財閥系・デベ系は独立系には含まれないのでは。ひも付きですから。
マンション管理士系というのは、単にマンション管理士が設計コンサルトや
理事会の顧問等をしてマンション管理に携わっているということでしょう。
管理士会が管理会社の役割を果たしている訳ではないと思います。

>他者が提示した「独立系」の中に、財閥系、デベ系、管理士会系などが
>あるとおっしゃっているのと違いますか。

元の質問文：ゼネコン系でも独立系でもない型の管理会社は皆無ですか？

ゼネコン系／独立系／財閥系／デベ系／管理士会系など　がそれぞれ並列
していると見ておけば？　とりあえず。

最高裁が１８日に高裁に差し戻した福岡県久留米市のマンションの経緯は、
何かでより詳しく知ることはできないでしょうか？（判決文でなく内情）

ひも付きでない管理会社のほうがゼネコン系管理会社よりも
管理組合としては工事が少なくて済み、工費も節約できる。
こういう傾向があると考えるのは誤りですか？

あるいはゼネコン系のほうが工事が少なく費用も安く済む？

ゼネコン系の管理会社は親会社の建設会社への工事の受注を考慮せざるを
えません。工事の頻度についてはどちらもかわらないでしょう。
ただ、ゼネコン系の管理会社であれば大規模修繕工事の受注は親会社抜き
には考えられませんから、特に設計コンサルタントを介しての業者選定方法は
やらないでしょう。
そのやり方だと相見積を同条件で取ることになります。当然それにゼネコン系
の建設会社が参加したとしても、受注するためには見積価格を下げなければ
なりません。
又受注できないかもしれません。そうなれば管理会社も困ります。
だからゼネコン系マンションの工事は管理会社主導で進められるのです。

>>4576
>だからゼネコン系マンションの工事は管理会社主導で進められるのです。

ゼネコン系管理会社とは具体的にどこですか？

ゼネコン系とデベロッパー系
　　穴吹コミュニティ、伊藤忠アーバンコミュニティ、コスモスライフ、ダイワハウス、
　　コミュニティワン、長谷工コミュニティ、大成サービス等

独立系
　　日本ハウジィング、合人社、互光グループ等

>>4578
>ゼネコン系とデベロッパー系
>　　穴吹コミュニティ、伊藤忠アーバンコミュニティ、コスモスライフ、ダイワハウス、
>　　コミュニティワン、長谷工コミュニティ、大成サービス等

これらの中でゼネコン系管理会社はどこですか？

強いて分ければ長谷工コミュニティとダイワハウスでしょう。
デベロッハー系でいえば、例えばサーパスのマンションでしたら
同系列の穴吹建設？や穴吹興産が工事を請け負います。
ポレスターマンションであればコスモス建設？に工事を依頼します。

三菱系や東急系、住友系列等の管理会社は不動産部門や建設会社を
バックに擁していますからね。

管理会社のタイプには大きく分けてゼネコン系と独立系がある。
ゼネコン系にはデベロッパーとつながりがある管理会社を含みます。

ゼネコン系・テベロッパー系の管理会社は、親会社等から自動的に管理を
委託されることになります。
独立系はその形態を有していないので、現在管理を委託しているマンションと
再契約を競争で獲得することになります。
当然価格競争が行われます。サービスや委託費が現在より有利でなければ獲得
することはできませんから。
マンションが管理を委託するのはどちらでもいいんです。問題は大規模修繕工事
をするときに、平等な相見積の中で競争原理が働くやり方ができればいいんです。
現状のシステムでは、ゼネコン系の管理会社であれば工事を競争でやることはない
でしょうから。

>ゼネコン系にはデベロッパーとつながりがある管理会社を含みます。

はじめからそう言って下さいよ。
それから、ゼネコン系管理会社を勧める（勧めた）理由。

>>4582
>ゼネコン系にはデベロッパーとつながりがある管理会社を含みます。

意味がわからない。
そもそも「管理会社のタイプには大きく分けてゼネコン系と独立系がある。」がおかしい。

>4584さん
私はゼネコン系の管理会社を推奨した書き込みは一度もしていませんよ。
寧ろ独立系の方が工事時の相見積の観点からすればプラスになるとの主張
はしてますけど。
但し、管理会社抜きで理事会が同条件での相見積が取れればですが。
関心も知識、時間もない理事や住民だけだったら、管理会社に丸投げした方が
楽でいいと思っている組合もあるでしょうから。

>4585さん
ゼネコン系と独立系の分別の仕方がおかしいというなら、建設会社や不動産会社等の
デベロッパーと関連のある管理会社とそういった業者と関連のない管理会社とに分けますか。

一般的な分類は、「デベロッパー系、ゼネコン系、独立系」であろう。
また、「財閥系、ゼネコン系、ビルメンテナンス系」に分類することもある。

問題点は工事をする場合どちらがメリットがあるかということでしょう。

>4586さん
ごめんごめん。

>4557さんの
↓ がちょっと謎でしたの。
>管理会社はできればゼネコン系の方がいいと思います。
>どうしてもゼネコン系の管理会社は親元をみて仕事をしてますから。
>工事が多くなりますし工事費も高くなります。

４５７３さんの視点「ひも付き」の有無でよいと思いまする

>4590さん
４５５７の書き込みは辻褄があいませんね。
ひも付きがどうかでの分類の仕方がいいと思います。

正月はまだですが、すごろくのように「ふりだし」に戻りましたね。
紆余曲折を経た割には大して実りのない話でしたか。

管理会社に「系」があるように管理組合にもタイプがありそうです。
管理業務委託契約の全部／一部、それから自主管理の３種とは別に。
私のところはどの管理会社か以前にやはり住民（組合）も問題じゃ。

独立系がマンション管理の基本としてはいいと思うけど、管理会社
主導で理事会が運営されると、合○社みたいなところに食い物にされて
しまう。しかし、それはデベ系とかでも同じことかもしれない。
要は住民の意識が高いかどうかに掛かっているんではないだろうか。

ゼネコン系とか独立系とかが問題ではなく、大規模修繕工事をする時に
相見積を取り競争の中で業者選定ができるかどうかがポイントです。
例えば管理会社と関係のない設計コンサルタントの元に同条件での相見積
がとれる環境にあるマンションかそうでないかということです。
管理会社主導で理事会が運営されているマンションであればどちらでも
同じことです。

ひも付きの管理会社に委託している物件にしか住んだことがないけど、
「独立系のほうが悪質」との住民らしき投稿を目にしたこともある。
真偽はよくわかりません。多数の物件を手掛けてきた管理士さんなら
何らかの感覚があるのかもしれないと想像します。

住民の意識の高低は、かなりの程度はコントロール可能だと思います。
どなたかが書いた通り、新築引き渡し、管理組合発足の時に契約先の
管理会社は定められており、その影響力にもよるでしょう。

私の物件のケースでは、組合発足から１０年程度は初代管理員が変わ
ることなく、一応平穏でしたが、第一回大規模修繕工事を好機として
（ちょうど初代管理員が定年を迎える時期を控え）規約の改造や細則
の創設（専門委員会の設置）、新管理員の組合での雇用（委託契約）
等、いろいろ仕組まれました。あまり理由にならないでしょうが、私
も現役でほとんど関心もなく、こっそり仕組まれた感じがあります。

管理組合、住民のタイプとして私が好感を持つのは、「啓蒙」を喜ぶ
物件です。ダメ（と言っては失礼だが）なマンションや団地は、「寝
た子を起こすな」の考えで理事会周辺が運営されており、組合員が管
理費や修繕積立金を納めている主権者としての意識を持つことを嫌が
り、面倒だと感じます。わがマンションは、残念ながら、後者です。

しかも恐ろしいことに、主権者みずからが権利者であることを嫌がり、
管理の権限を放棄する場合さえある。数年前の私もそれに近い意識で、
管理業務委託契約の「委託」を分かっていないと他の板で注意された。

最後は、「無い袖は振れない」で組合の資金が尽きたら安くて良い物
を買うしかないという経済的な合理性が働くか。でも、それも怪しい。

>4596さん
デベ系、独立系どちらが悪質とか工事費が安い業者が選定できるとかは管理会社次第です。
ただ言えることは、マンションの住民とくに理事会・理事長の役割、やる気、知識等が重要
となってきます。
工事の例が分りやすいのでそれに基づいて書き込みをさせて頂きます。
工事費・工事業者を決めるには同じ条件で相見積を取らないとどちらが高いのか安いのかの
判断ができません。
その共通仕様書を作成するのは設計コンサルタントが必要となります。
ゼネコン系管理会社と関係のないコンサルタントが選定されると、管理会社主導で工事が進め
られていければ競争がないので値引きも他所の建設会社に取られるとかの心配をすることも
ありません。これは独立系の管理会社でも似たようなもので、契約している建設会社が取れな
ければバックマージンは貰えなくなります。
只、ゼネコン系の場合は何が何でも親会社が受注できなければ困ります。
独立系の管理会社が工事の主導権を取ろうとした時に、そこの理事会が中立の設計コンサルタント
を立てて建設会社の募集を取ることになりました。当然公募ですから独立系の建設会社も応募
してもいいんですが、その時点でその建設会社は辞退しました。その建設会社は独立系の管理会社
○人社と常時契約している会社です。
結論としては、どちらでもいいんですが、管理会社主導ではなく設計監理方式で工事が進められる
かがポイントです。それには独立系の方がやりやすいと思います。
後は設計コンサルタントが粛々と進めてくれますので理事会としては一緒に検討していけばいい
だけです。それができるかできないかが工事費を安くするポイントだと思います。
設計コンサルタントへの報酬は当初の工事費からすれば安いものですよ。

>4596さん
独立系の管理会社にもいろいろあります。私どもが現在管理を委託している管理会社は
工事は必要があるもの以外は奨めてきません。
大規模修繕工事の時も、推薦業者はありませんでした。
当然工事の主導権は専門委員会で行いました。
建物診断業者、設計コンサルタント、元請会社全て公募で行いました。
その間管理会社は全面的にバックアップをしてくれました。
管理の委託だけで業務をやっている会社もあります。
ただ、私どもの第１回目の大規模修繕工事の時は、管理会社は全ての会議とかに参加
していましたし、資料の準備、議事録案の素案作り等をして頂きました。
この大規模修繕工事時の委託費については考慮すべきだったと反省はしています。

４５９８を前提として独立系の管理会社の方がいいといっているのかもしれません。
うちの契約している管理会社が、工事とかで利益を追求している会社であったら
又、違っているとは思います。

管理会社主導で理事会が運営されるのは寂しいことですね。
もっと理事会に力があれば、知識や情報があれば理事会主導で
理事会は運営できるのですが。
マンションの住民はそんなにダメ人間ばかり集まっているんですか。
勿論仕事の方が忙しくて管理組合のことには構っておれないという
者もいるでしょうが。
そこは知識を知恵に変えて乗り切ることを考える者がいればいいんだが、
そういった人材もいないんでしょうね。

管理会社主導で行われていても住民がそれを
望むのであればそれもあり。

しかし、住民はわれ関せずのスタンスだからね。
一部の者しかマンション管理に興味は持たないしね。

管理会社も企業の存続を望むなら、真にマンションのためになる
管理、お手伝いをしていかなければならない。
管理会社と管理組合は共存・共栄の関係でなければならない。
当然適正利潤も含めて。

インフルエンザみたいなものではないですか。
人間も生物である以上、ウイルスの侵入・感染を意思の力で阻止できません。
管理組合なんかもプロの集団、業者にねらいを定められたらまず打つ手なし。
一度、二度は病気にかかったけれども、回復して次からは免疫機能作動なら
まだ良いほうですよ。手遅れの物件では自浄作用なく、悪を悪とも思わない。

当組合への管理員の入り方。あるマンション管理士の分析によればこうです。
築１６年あたりで管理会社への委託料が１千万円を超えるほどに高くなり、
減額・見直し、ひょっとしたら管理会社の変更まで当時の理事は考え始めた。
そこで業者連合と有力住民は、それまでの管理員給与と他の人件費の合計額
を新管理員への月給（３８万円）として「管理員業務委託契約書」を作成。
管理会社への委託料は６００万～７００万円に減ったが管理員と合算して
結局「１千万」。大半の組合員は単純なこのカラクリに気付かず。そもそも
組合の”広報”は「寝た子を起こさない」ようにわざと消極的。気付けない。

わがマンションに４５９８さんのような文面、内容を書ける人は見当たらず。
なぜか？
素姓のわからない強力な管理員が計１６年近く住み込み、一部住民と組合運
営のハンドルを握り続けたせいで、輪番制がフィルター的働きをし、（私か
ら見て）まともな組合員が売却退去か完全沈黙かするようになった。私が６
年前に問題を知らせる文書を作って全戸配布した時、「私も管理人にやられ
ましてね」と電話してきた高齢の男性がいました。

工事に関連して、「中立の設計コンサル」「公募」ともに素晴らしい考え。
だが私の経験ではずる賢い管理会社はこれらの公正な手段が採用されたり、
採用されても実は不公正となるようなあくどい手をいくらでも持っている。
私の物件では、組合発足時から３７年変更なしのひも付き管理会社のもと、
初回の大規模修繕前にどういう経緯で来たのか不明の「設計コンサル」が
現在に至るまで特に修繕積立金の使途決定を牛耳り続けています（既述）。

もし、この２社体制を崩し、変えることができたら快挙。夢のようです。

人材がいないので絶望的だし絶望してもいるのだが、それなのにまだ私は実質管理会社製の議事録の解読の仕方や当組合の問題点を指摘する文書を適宜、発行し続けています。絶望しながら行動する組合員は、全国各地に人知れず存在しているはずです。理解し、応援してあげて下さい。

>4604さん
築３７年のマンションとなれば３回目の大規模修繕工事が控えています。
又、大型設備（エレベーター、給排水管、サッシ、玄関扉、消防設備等）の更新工事
も必要となります。
今から益々工事費が支出されることになると思いますが、管理会社にとってはおいしい
餌が目の前にぶらさがっていますので、絶対手放したくないドル箱の物件です。
しかしこれは他所の管理会社からみても同じなんですね。もし、あなたのマンションが
リプレイスを考えるとして相談されたら、その管理会社は全力投球して現在の管理会社
と戦ってくれるでしょう。管理会社は取ったり取られたりの厳しい世界ですから。
委託管理費については、確かに高いのだと思いますが、もし具体的な全国相場等が知り
たければ書き込むことはできます。
あなたのマンションでネックとなっているのは、一部住民が管理会社の変更や設計コン
サルタント工事の適正化等を妨げているのだと思います。
住民が１つになれば、管理会社、管理員、設計コンサルタントの変更は簡単にできます。
「問題点」
①管理会社のリプレイス・・・他所の管理会社に相談してみる。
②設計コンサルタントの解雇・・・大規模修繕工事時に公募してコンサルタントを募集
③管理員の変更・・・変更と管理員の仕事の手順や細則を管理会社からもらって確認。
④本来の理事会へ・・・理事会は理事会主導で行うのが基本、但し人材の問題があります。
　　理事会は理事が中心になって運営し、議事録は理事長が作成する。
⑤同じ志の仲間を増やす。　　

※私は部外者ですので好き勝手に書き込めますが、実際はこんなに甘いものでないことは
　理解できます。私どものマンションでは、そういうことにならないよう、しっかり手綱を
　引き締めてマンション管理を行っていきます。

>4604さん
設計コンサルタントに長期修繕計画を作成してもらったらいかがですか。
当然概算設計書も作成しなければ、個別の工事費が分りませんので。
予定価格は余裕をもって組むと思いますが、実際はかなり下回る工事費
で済みますので、予定価格を９０％程度に抑えて計画するようにしたら
いいと思います。
その計画書にはやらなければならない工事の全てを記載しておく必要が
あります。
周期とか工事費に関しては、その時期がきたら次期事業計画として理事会
案として総会に提案するようにしたらいいと思います。
そうすることによって、全て設計コンサルタントにおんぶにだっこの状態
から解放されると思います。

しっかりした長期修繕計画書があれば、設計コンサルタントに毎回相談する必要
もないですからね。
工事とかが分らない住民が多いのでコンサルタントに相談しているのでしょう。
技術的なことは、その時にコンサルタントや業者に聞けば詳しく説明をしてくれ
ますので、委員や理事はそれを聞いて各自判断して決めればいいだけです。
コンサルタントはその時に公募で決めればいいのです。
それができるかどうかが鍵となります。やはり理事会での承認が必要でしょう。
どちらにしても難問であり壁がありますね。

うんちくに富んだ様々な書き込みを有難うございます。じっくり読ませていただきます。

長期修繕計画（長計）は、２０年以上前から某設計コンサルタントに独り占めされている
状態が続いていると言えます。同社が有料で時々変更を加え、組合はそれを丸のみします。
批判、文句を公言すれば、一部住民（理事長経験者、専門委員）が黙らせます。恐怖統治。

築年数のかさんだ分譲マンションそのものが「ひも付き」であり、変化・政権交代は至難。

こんな事態になっている原因は、絶対に見せられない「過去の実績」があるからでしょう。
裁判官的な思考で皆さんまでもが「証拠はあるのか」と、当組合幹部らに配慮してあげる
必要は、多分ありません。いつか、何らかの形でこの絶対に開かない「箱」をこじ開ける。

開けられた箱を調べられてひっかかる悪党は、プロか素人かの区別なく退場願いましょう。

再度、わが物件で起きている事態を端的に申し上げると、自分たちが「黒」であることを
隠すために「白」の１名（＝私）を除く２３９名の全組合員で自分たちは「白」だと装い
（もちろん故意の者もいれば無意識、無関心の者もいる）、内外の自治会や行政等もこの
構図を受け入れ、結局は管理会社やその親会社の失態が表面化しないよう結束しています。

組合員たる私１名が会計帳簿を閲覧できれば、この防御体制は全壊する恐れがあります。
１名の組合員の権利行使が阻まれている今の状態こそ、「組合の主役は理事会」の結果。
組合の本当の主役は（管理費や修繕積立金を納めている）「組合員」だということです。

一体お宅のマンションで何があったのか、多分工事にまつわる工事費の
流れに問題があるんでしょうね。
会計帳簿を見るだけで簡単に解決出来るものではないでしょうが、それを
解決しなければならないと住民が思っているのなら簡単に問題は解決できる
筈なんですが、そうはいかない何かがあるんでしょう。
理事長経験者や専門委員の力は相当なものなんですね。
おまけに自治会や行政も管理組合、理事会、総会に絡んでくる。そんな摩訶不思議な
マンションって日本にあるんですか。
私が今まで書き込んだことを実行に移すことはまず無理なマンションという
ことは理解できます。
設計コンサルタントとの契約を破棄し、管理会社のリプレイス、そして健全な
理事による理事会、総会の運営、内訳書までも含めた長期修繕計画の洗い直し、
専門委員の公募による選出これらができればいいですね。

今年ももうすぐ終わろうとしています。
来年解決の突破口が開けることを祈念しています。

かつて管理会社「大京アステージ」の板でも、
「会計だけを業務委託して『自主管理』をやってきた」旨の書き込みを見ました。

私の住むマンションでは１９９９～２０１２年が上記と同じ管理体制でしたが、
特徴は管理員が理事会、専門委員会、総会に出て契約先等が変わらないように
目を光らせるなど、フロントや管理士的な組合マネジメントもこなす点です。
他社では「ハイネス管理」で常駐の管理員がそうしている旨の投稿を見ました。

つまり、当マンションだけの事象ではない（隠れた手口）、と思われます。

工事についてはおっしゃる通り。しかし、同程度に「管理費会計」も「小口現金」
を中心として不明朗です（でした）。当該の管理員は２０１２年１月末に説明なく
退任し転居してしまい、それ以前も以後も理事会は誠意ある対応をしてくれません。

「摩訶不思議なマンション」は少なくともここに１棟あります。
経験や見聞をお持ちのプロの方もこの板を見つつ黙っているのかもしれませんね。

あなた様１人だけのためであっても、まだ紹介していない現象や手口等を書いても
私は構いません。

当管理組合の最大の不合理（理不尽）とは、私に対する刑事告訴を求めて時間（３
年）と費用（修繕積立金２００万円）をかけるくらいなら、組合の会計帳簿閲覧な
らタダですぐできますし、会計士等に監査を依頼しても短期間と少ない出費で済み、
組合（理事会）側は身の潔白を証明でき、私の疑問点も解消し、論争的状態が解決
する、ということです。それなのに理事長（現専門委員）は会計疑惑解消には手を
つけず、組合員（＝私）を警察に容疑者として突き出す道を３年前に選択しました。
（臨時総会の議案書では「名誉毀損」と「区分所有者の共同の利益に反する行為」
が容疑だったが、取調べでは後者（共同の利益に反する行為）が落ちていました）

もう組合にとっては過去の話しなんですね。
取り調べに関しては、名誉棄損だけということですね。確たる証拠がなく
住民にその情報を提供したのが要因なんでしょう。
ところで不思議なのは、会計帳簿の閲覧を拒否しているのは誰なんですか？
又、誰ならその会計帳簿を見ることができるんですか。
単なる名誉棄損だけならそんなに費用も時間もかからないと思いますが。
本当に会計帳簿をみれば問題が解決するんですか？
それをみて判明しない場合はどうするんですか。
私たちはあなた側の意見を一方的に聞いて判断をしていますが、相手側にも
言い分があるのではないですか。
裁判官も理性もあり公平な判断をすると思いますけどね。

住民にとって過去の話しと書き込みましたが、現在進行形なんですね。
しかし、その兆候は１７～１８年前から続いているんですよね。
５年前に問題の管理員は退職しましたが。
一体何年前の会計処理が問題かもわからないのですよね。
それに裁判は名誉棄損がメインになっているし。
勿論名誉棄損ではないという確証を提出しなければ裁判官も認めませんからね。
その証拠は自分で捜しだすしかありませんが。

もう少し読み取れているのかと思っていました。

名誉毀損は、「していません」。
確たる証拠なく、と誰もが言う常套句をお書きになっていますが、
名誉毀損は、「証拠があっても書いたり言ったりしたら罪」です。

帳簿の閲覧は、表向きは拒否されていません（既述）。
理事長（規約上は権限のない元理事長の専門委員が特に）は「見てよい」
「（閲覧実施の）通知をしたが本人（＝私）が見に来ない」と言います。
しかし、閲覧対象物のリストたる『管理組合保管書類リスト』には、
４年前の簡裁調停後「組合の通帳」とか「残高証明書」等の記載がない。
当方が見たい物を抜かしておいて「見てよい」とか言ってるわけです。
組合内で特に自主管理時代の帳簿閲覧を希望しているのは私だけです。
「それを見て判明しない場合はどうするのか」は権利行使に対する脅し。

修繕積立金２００万円については、
「告訴状の作成から各種相談等に必要な弁護士等専門家へ（の）依頼費
用及び関連諸費用として、修繕積立金会計からの取崩しとして上限２０
０万円を予算化致します。※上限２００万円は見積書等に基いた金額で
はなく、概算予算となります。※委任する弁護士等は、本議案承認後に
理事会で決定致します。」との記述が臨時総会の議案書にあります。


>私たちはあなた側の意見を一方的に聞いて判断をしていますが、相手側にも
>言い分があるのではないですか。

第一に、その「相手側」（＝管理組合、特に現専門委員の元理事長）の言い
分を受け入れて警察が動きました。刑事は私の言い分を聞きませんでした。
しかも、その「相手側」の言い分（告訴状の中身など）が私にはわからない
ように捜査は進みましたし、それ以前の組合内でも一方的なのは「相手側」。

第二に、「相手側」が駆使している高度な情報統制の存在をわかってほしい。
まさに、あなた様のような方が上記の引用のごとき思考をするように、沈黙
と伝達（広報）を見事に使い分けるマンションなのです。理事会が管理会社
や設計コンサルタントに操られていれば、組合員も外部機関もだましやすい。

・・・ということで、名誉毀損の案件は裁判にすらなっていない段階です。

>単なる名誉棄損だけならそんなに費用も時間もかからないと思いますが。

この「時間」の指摘は特に素晴らしいと感じます。
２０１４年１２月に臨時総会をやって私への刑事告訴を求めると決めてから、
（２０１５年５月に地元警察署が告訴状を受理し、）
２０１６年５月の定期総会で初めて理事長が「実は１年前に受理されていた。
捜査の都合上、言えなかった。」と開会直前に発表したと議事録にあります。

特にこの間（＝２０１５年）は訴状の提出や受理の有無を問い続けましたが、
理事長や専門委員だけでなく誰も答えてくれず。警察自体もまったく同じ。
「２０１６年５月の発表は、警察の許可なしにやれるはずがないのでは？」
と私は疑うが、こうして訴状提出者と警察が組めるのが刑事告訴ではある。

２０１７年４月から警察は私に接触し、取調べを始めました。
ある弁護士は、こんなに時間が経っているから警察が動くことはないだろう、
と見ていました。他の弁護士さんは、「時間かけ過ぎて不思議」との感想。

マンションの管理に刑事告訴なる強烈な手段が適当かどうか。私は否定的。

ここはマンション管理に関するスレであり、４６１６さんの書き込みも
マンション管理の過程の中で発生したものなんですが、一般的なマンションの
管理とは少し観点がズレているように思えます。
問題解決にしても、全容は把握していない中での書き込みとなりますので本人の
考えとはポイントがずれるのは仕方ないことでしょう。
あなたの住んでいるマンションが管理を委託している管理会社のスレで書き込み
をされた方がいいのかと思います。

結露で悩んでおられるマンションにお住まいの方は結構おられると
思います。
アルミサッシが殆どだと思いますが、これを樹脂サッシにすると結露が
防止できるとのことですが、如何せん工事費がかかり過ぎます。
築４０年前後であればサッシの交換も考慮できますが、まだまだ先の
ことです。
何かいいアイディア、結露防止法がありましたら教えてください。

夜、発砲スティロールを窓に立て掛けるだけで大幅に結露は防止できるよ。

ペアガラス（複層ガラス）は結露防止にはならないのですね。
とにかく結露がすごいのでその解決策が知りたい。