マンション管理士に質問しよう！ Part2

ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションは、例えば大規模修繕工事を
計画する場合、どうしても管理会社を意識せざるをえません。
管理会社も親会社である建設会社の顔色を窺わなければなりませんので必死です。
一番いい方法は、設計コンサルタントを完全に組合主導で選定し、建設会社の選定
に関しては、管理会社の親会社の参加も含め競争させたらいいんですがね。
同条件での相見積に参加してもらう方法です。そのためには、色に染まっていない
設計コンサルタントをどうして公募なりして選定するかということになります。
それができれば、設計コンサルタントの報酬ぐらいは簡単に出てきますよ。
それをさせないように管理会社は常日頃から理事長にはうまく取り入っているでし
ょうから。
管理会社を変更するのに理由はいりません。ただ気にくわないからという理由でも
いいんです。しかし、３ヶ月前に契約解消を文書で通知しなければなりません。
それだけのことですが、中々理事長も動かないでしょうね。

管理会社に大規模修繕工事には一切関知しないでくれ
といえる理事長、理事会の台頭が待たれます。

やはりゼネコン系の管理会社のやり方には無理があるよね。
そういった管理会社から工事を取り上げたらやっていけなく
なるんではないだろうか。

管理会社が建設業の許可を受けて大規模修繕工事が出来るなら、管理会社に大規模修繕工事やってもらった方がメリットがあるだろう。工事と管理業務のシナジー効果が期待できる。

管理会社自体は、工事はしません。

>4444
相見積も取らないで丸投げってこと？
工事とマンション管理は関係ないのでは？
管理会社も参加してもいいけど、見積に参加すればいいんでは。
それで選定されれば何もいうことないけどね。
それでもし管理会社推薦の建設会社が選ばれたとしても、何も
しないで丸投げした時よりも確実に工事費は下がるだろうから。
何も管理会社を儲けさせることはないでしょう。管理会社には
管理委託費を支払っているんだから。

管理会社推薦の建設会社ですね。

管理会社の利益は、管理委託費だけで充分。

本来は管理会社は管理委託費だけでいいんだが、工事での紹介料とかの
キックバックの利益が大きくなってしまったから、今さらそれを止めると
人件費とかにも大きく影響してくるし、人員も減らさなければならなくなる。
だから管理会社はどんなことがあっても、親会社のため又管理会社の為には
工事の受注をしなければならなくなっている。
その源はマンションの住民の修繕積立金ということになるんだが、住民は
ややこしいことには関心を示さないというか、関わりたくないと思っているし、
理事長はおだてられると木にも登るしね。改革のできる人材は？

管理会社に工事を狙い撃ちされたマンションの末路って恐ろしいですよ。

管理会社が一時マンション管理士を徹底的に攻撃していたけど
その理由はマン管士が管理会社の変更を勧めていたからなんだけど、
管理会社の変更をするにはマン管士とかに依頼した方が理事会としては
やりやすいからね。マン管士はビジネスとしてやってくれるし、その後釜
候補の管理会社は委託先が増えるので一生懸命してくれるしね。
しかし、日常の管理と理事会・総会の支援業務とかをしてもらっている手前
中々管理会社を代えるということはできないしね。人間関係もあるし。
工事費が高いといっても積立金は自分がだしているという感覚はないしね。
面倒なことには係らないという者が多いだろうし。

一般の住民はマンション管理には疎いので、工事費の一部を
管理会社がバックリベートしとして受け取っているとは思わないし。
うちの管理会社は良くやってくれてると思っているだろうね。
お金のためなんだけど、それが一般住民には分らないしね。

お金で済む問題だから波風立てない方がいい。

お金ですむ話か？すまないけどね。

お金は自分が払っている感覚はないしね。税金を行政が惜しげもなく
予算を使い切るのと一緒。

管理会社を代えたことがあるマンションの事例が
聞きたいですね。
是非ノウハウを伝授ください。

合人社は強引に変更をしているけどね。
うちにも以前きたことがあるけど理事長や理事に合人社のスレを見せて
説得したことがあるけどね。
理事長はすごく積極的だったけど、理事会で３回検討してようやく
理事長が折れた。

合人社の管理件数は増えているよね。
評判はよくないのだけど、どうして増えているのかが分らない。
フロントの教育がうまいのかな。

合人社と委託管理しているマンションの方、合人社の
噂とか評判をどのように聞かれてますか。

理事会は毎月やっていますか。
そのときの議題はどんなものがありますか。
どこのマンションにも活用できる議題があったら教えてください。
理事会の議題があまりなくて困っています。

４４４０さんとそのカキコミに心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

やはり大型設備の更新工事を行う際は、瑕疵担保責任保険を
掛けてもらうことが必要なんでしょうね。
配管の工事であれば１０年補償は必要だと思います。
現在は大規模修繕工事や大型設備の更新工事の際は、瑕疵担保
保険を掛けることを条件としているマンションが殆どです。

専有部分の配管も共用部分と同じ管材を使用していますので
経年劣化は間違いなくおこります。
殆どのマンションの長期修繕計画には専有部分の配管の更新工事は
計画されていません。
専有部分の配管の更新工事は漏水とかの事故がなければ交換とかは
されません。
保険の適用も１００％ではありませんので被害元とのトラブルが
発生することも想定されます。
築４０年前後に共用部分の排水管の縦管（継手部分）と一緒に更新
工事を管理組合として実施できるように積立金も含め長期修繕計画
の洗い直しをしておく必要があります。
当然先行実施者に対しての費用負担に関しての規約とかの整備も
しておく必要があります。

築４０年前後ではなく、３０年から４０年でしょうね。

現在は、関与した業者が漏水の発生したお宅にチェックに行き、修復している模様。

縦の配管は、ある組合員宅のリフォームの際に予備的調査としてご協力をいただき、
「取り替える必要まではないのでは」との指摘が組合内で一応されていたのですよ。
しかし、そういう指摘が日の目を見ることはありませんでした。

縦の配管を替えるということは１戸の例外もなく工事していくということですよね。
管理会社、設計コンサルタント、専門委員会、理事会は縦管交換にこだわりました。
施工前の時期には「漏水が多発しているぞ」と交換工事の必要性が強調されました。

４４６３に書かれた「積立金も含めた長期修繕計画の洗い直し」「規約等の整備」、
確かに先行してやられました。全戸一斉にサッシ交換工事した１５年前と同じです。
２年前の給排水管交換工事は、サッシ交換の時と同じ設計コンサル及び理事長です。

こうなると、まるで他人事のように自分の管理組合についてボヤいてしまいます。

居住する組合員宅の過半数が漏水の当事者になればついに重い腰を上げるだろうか。
契約先の管理会社や工事業者、それから組合として何でも承認ばかりしてきた過去
の選択の数々を反省するだろうか。

今回（あるいは今まで）の工事に関与していないプロに調査・検証を組合から依頼
するという選択肢も普通はありえると思いますが、そうすればどうなるかが半ば見
えているだけに、当マンションでは基本的に検討されないでしょう。

理事会や総会では管理会社の社員の目が光り、またその耳もありますし。もちろん、
それでも私は指摘しますが、いわゆるガス抜き、「言わせとけ」に終わるでしょう。

>4465さん
給排水管の更新工事やサッシの交換までということは一体築何年の
マンションなんですか？サッシの交換をしたのが１５年前ですか？
サッシや給排水管の交換は築４０年以上が普通ですし、それでも
やらないマンションの方が多いですよ。
何故給排水管の更新工事をする時に瑕疵担保保険に加入してもらわ
なかったんですかね。組合の負担は何もありませんからね。
それから共用部分の縦管の工事だけだったらかなり工事費は安くて
済みますよ。
サッシの交換費用は、１戸当り６０万円程度はしますけどね。
管理会社のリプレイスを有志でこっそり検討したらどうですか。

まるで合人社エンジニアリングが絡んでいるようなマンションだね。
これに対抗するには同じ条件で相見積を取ればすぐ辞退するよ。
管理会社に関係のない設計コンサルタントが入ればまず辞退すると
思うからね。

管理会社の交代を検討すべき。
理事長を説得できれば簡単なこと。
管理会社のことを気にする必要はない。

築年数は、４４６４さんがご名答です。

１５年前のサッシ全戸一斉交換は、１億５千万円かかりました。

当時、快挙として「マンション管理新聞」に特集されました。

管理会社の変更やしがらみのない設計コンサルタントの導入とかは、夢物語。

今年３月に管理規約も細則も全面改正され、「建て替え」も既定路線となり候。

（それにしてもよく見抜くなあ。）

自分で理事長になることを考えるべき、それが一番の近道だよ。
マン管の資格を取って、まずは規約等の全面改正の提案をして
委員からスタートしていけばいい。

私が理事長になることは、ラクダが針の穴を通るより難しい。

給排水管を交換したばかりで建て替えを計画するなんてあほ。

>4469さん
サッシに1.5億円、給排水管に２億ですか。
管理会社や業者は儲かって儲かって笑いがとまらないでしょうね。
こういったマンションは絶対に手放したくないでしょう。
建替えも視野にいれておられるということですが、これは流石に
難しいと思いますよ。
もしそういう決議がされたとしたら、殆どの住民は新マンションには
入居できないと思います。お金も必要ですから。
又、建替え決議から３年は取り壊しや新築工事があります。
その間アパート等を探して引っ越ししなければなりません。
３～４年待つというのは年齢的にも経済的にも負担は大きいですから。
大規模マンションのようですので、建て替え決議も大変でしょう。
現在の修繕積立金の残は建替えに賛成しない方にも支払うことになります。
買い取りに参加しなければデベロッパーが買い取ってくれますが。

管理会社任せは組合の首しめるよ。
年金生活になったら、高額な管理費や修繕積立金だって払えなくなる住民いるだろうし。

>4471さん
サッシを交換したり給排水管を交換したばかりなのに建替え論ですか。
もう目茶苦茶ですね。
修繕積立金の取り崩しを行い、建替えをするときにそれを充当できない
ようにしてデベロッパーができるだけ多くの買い取りを画策している
んではないですか？建替えに参加するとなれば、個人でも建替え工事の
負担をしなければならなくなりますから。その負担が大きくなれば参加
できない者が多くなります。それを狙っているんでしょう。
安く買って建て替えを行い分譲をして儲かることを画策しているんでしょう。
多分理事長にはうまい話がされていると推察されます。

ただ、管理会社と理事長との間に密約があったとしても、口約束だろう
から、約束を反故されたとしても理事長は訴えることもできないでしょう。

マンションの重要時に限ってダメ理事長なんだよね。ま、管理会社がダメ理事長を狙って提案するんだけど。

輪番（順番くじ引き）制で理事長の任期は１年です。
１５年前のサッシ交換と２年前の配管交換でピンポイント的に同一人物が理事長に。

偶然のわけがない。しかし合法。

管理組合のみならず自治会も含めて論功行賞的人事が行われる。会社的マンション。

それはおかしいですね。偶然ではないです。

分譲マンションの「東建ニューハイツ」ってけっこう各地にあるじゃないですか。
そこの管理組合が東京建物アメニティサポートと縁を切って他社と契約してたら
かなり知的だということです。

私も、マンションの建て替えで不動産会社がどんな金儲けを画策するだろうか、
どんな仕組みならビジネスになるのか、この板の皆さんが書いたのと同じように
一応は思考できたのです。だが住民、組合員たちは基本的に受け付けない。

話が知的過ぎるし、マンションの元祖（新築時の売り主）に逆らうのはご法度。
本当に逆らえば打ち首・獄門の世界ですよ。今は２１世紀だけど。

>4479さん
いくら管理会社や業者のくいものにされても住民はわれ関せずの
立場をとっているということだが、では建替えとなると住民はそれでも
黙っているだろうか。
建替えをするお金を全員もっている訳ではないでしょう。
建替えを行った場合、どんなマンションでも３割とか２割の住民しか
建て替え後のマンションに住める者はいませんよ。
後は強制的に安い価格でテベロッパーに買いたたかれるだけのこと。
今住民が立ち上がらずいつ立ち上がるんですか。
過去の問題はさておき、将来のことを考慮すべきでしょう。
理事長が変わるんであれば、管理会社のリプレイスもやるべきでしょう。
マンション改革、あなたがやらずに誰がやる。

>4479さん
管理会社を変更するのは簡単なんですよ。
理事会が委託契約の解消を３ヶ月前に文書で通知するだけでいいんです。
管理会社に相談とかもいりません。一方的でいいんですよ。
管理会社は弁護士を立てたりして対応するとしても、そんなことは恐れる
に足りません。
管理会社や弁護士との話し合いも必要ありません。一方的に契約破棄を
するだけです。その理由はいりません。
管理会社に何を恐れているのですか。妄想を抱く必要もありません。

まずは理事会をまとめることですね。
管理会社には言わずにこっそりと画策すべきです。
管理会社に分かると理事会もうまくいかないでしょうから。
管理会社抜きの理事会を開催して理事会の承認を得られれば
もう完璧です。
後は一方的に管理会社に契約破棄の通知を３ヶ月前に文書で
通知するだけです。
それ以降の管理会社との話し合いは一切する必要もありません。
後釜の管理会社に後は任せればいいでしょう。

理事会決議→総会決議となりますが、総会には管理会社は
参加させなければいいでしょう。

管理会社の契約を破棄することは簡単だけど、理事会を説得
するのが難しいんでしょうね。
何故管理会社のいいなりになるのか分からないが何か理由が
あるんでしょう。
それに管理会社に楯突くのはご法度とは何を恐れているのか
それが理解できない。管理会社の方が恐れているのではない
だろうか。
簡単に契約破棄されるからね。その心配がないということは
理事長のお蔭なんでしょう。

悪縁は切るべし。

そう悪縁は切らなければならないんです。
うちのマンションのことではないけど、誰かが立ち上がらなければ
そこのマンションは崩壊するでしょう。
住民もいずれバラバラになります。

４４８０～４４８６の言わんとするところはよくわかります。

しかし、「そうならない、それができない」で苦しんでいる人が全国各地にいるのです。

そういう人たちは私も含めて皆、激烈かつ熾烈な一戦を長期間やってきた方々なのです。

どうしてこうなってしまうのでしょうか？

業者側も、管理組合に委託契約先を変えられて損しないように悪質な努力は重ねている。

例えば、大学教授、弁護士、設計コンサルタント、マンション管理士が小規模だが学会

を名乗り、契約を見直そうと動く管理組合員を法的に抹殺するための交流を続けている。

立ち上がった私はギロチンにかけられました。

>4487さん
素人ですからプロ集団の攻めにあっては圧倒されてしまうのでしょうね。
しかし考えてみてください。管理会社との契約解消は３ヶ月前に文書で
通知すればよくて、その理由は問わないとなっています。
それが基本なんですよね。それに対していくら説得してこようともその
基本は変わらないのです。
一番いい方法は弁護士に依頼できればいいんですけど経費の面も個人では
負担したくないですしね。
理事会だったら、管理費から弁護士を雇うことも可能ですが。
もし理事会が管理会社のリプレイスをすると決めれば総会決議で承認後
簡単に契約解消はできるんですけどね。
おたくの場合は、理事会が契約解消の動きをしていないから管理会社も
強気であなたの説得にあたっているのでしょう。
お宅のもめている内容が何なのかわかりませんから一概にはいえませんが
管理会社との契約破棄だけの問題だけではないんでしようね。

何か管理会社変更以外の何か理由があるんでしょう。
それだけだったら何も問題にすることもないしね。

抽象的な言い方になりますが、分譲マンションの存在そのものに関わる
「もっと根源的」な問題なのです。

理事長を、あるいは理事会を説得して分かってもらえばよい、その次は
他の組合員たち、そして総会・・・。そう心得ていても、数十年がかり
で「そうされないように」コツコツと業者側は住民に支持者をこしらえ、
オモテにもウラにも組織が築かれていますから、まずうまくいきません。

複数の弁護士は大手の物件と知って私から離れていきました。

本質的には「もめごと」ではないのです。もめていない。
ほぼすべての管理組合員が現状維持でよいとの姿勢を崩さず、気楽です。
私は業者と一部の組合員（理事会関係者、専門委員会）の刑事的事件と
見ていますが、大多数の他者には民事的「もめごと」と思われるように
巧妙に組合全体を運営され、公的には私が容疑者の刑事事件として展開。

私の言動を名誉毀損罪とする多数決を通した管理会社ら業者の言い分で
送検までは行ってしまう、これは全国の区分所有者、マンション居住者
には特に無関係ではないと思いますが、私のそんな叫びは通じません。

>4490さん
あなたの書いている内容ではなんのことか理解できません。
あなたは刑事的事件とみているとのことですが、その確証はあるんですか。
あなたの言動を名誉棄損とする総会決議ということですが、総会は管理会社
が開催するものではありません。
あくまで組合員が組合員のために、組合員に関係のある議案を提案するものです。
管理会社が総会を運営するものではありません。
それに議案が承認されたということは、組合員がそれを認めたということになります。
弁護士が相手をみて離れていくことはありません。それで営業活動ができるので
あれば弁護士は喜んで引き受けますよ。無料相談では話しになりませんけどね。
弁護のしようがなく、明らかに負ける訴訟であれば引き受けないこともありますが。
それに弁護士報酬の問題もあるでしょう。
社会派弁護士もいますよ。

刑事事件とはまた穏やかではないですね。
民事事件でも穏やかではないんですが。
証拠にもないことをいいふらすと名誉棄損罪にはなります。
あなたがそうしていると組合員も認めたんですよね。
あなたがその名誉棄損していないことを立証するためには
相手の悪事？を暴かなければいけません。当然証拠も必要です。
それができなければあなたは裁判で負けます。

総会であなたの言動が管理組合の名誉棄損となったのですか？
管理会社への名誉棄損の問題を総会で決議するんですか？
原告はだれなんですか。
まことに不可思議な事件ですね。

実際、管理会社を変更したい組合は沢山あるでしょう。

>4494さん
マンション管理法に定めるマンション管理業者に対しては下記の２点が義務
づけられています。
①重要事項の説明義務　適正化法第７２条
②委託契約を締結する時に管理委託契約書を交付しなければなりません。
　適正化法第７３条
　この中に委託を解消する場合は３ヶ月前までに文書で通知する旨が記載されています。

要するに、更新する意思がなければ３ヶ月前までに文書で通知すればいいのです。
但し、総会決議や理事会決議も必要となります。
理事会での承認決議は管理会社抜きで臨時の理事会を開催すればいいでしょう。
管理会社との契約解消の場に本人がいては意見もいいにくいでしょうから。
総会の議案書は管理会社がそのたたき台を作成しますので、それにプラスして
出欠票の作成をするときに追加で第○条として議案書とは別に作成して賛否を
とればいいでしょう。
理事会がやる気になれば簡単にできますよ。

管理会社の変更は理事会が動けば簡単にできます。
理事長が管理会社のフロントから常日頃からいろいろ手伝って
もらっているので中々管理会社との契約を解消するとは
言いにくいのも事実です。

4494ですが、4495さん色々教えていただきありがとうございます。

うちは管理会社が悪質でお先真っ暗です。他のマンションの方が羨ましいです。

刑法230条の名誉棄損罪で告訴されたのでしょう。
たぶん、マンション外の近隣にチラシをばらまいたことが原因だと思います。
マンション内に止めておけば刑事事件にはならなかったと思います。

しかしマンションの住民はどうしたんですか？総会決議もしたんでしょう。
さわらぬ神に祟りなしですか。冷たいですね。

たぶんマンションの恥部を外部に流布したので住民が怒ったのでしょう。
だから総会決議取られて刑事告訴されたと。

他都県の、同じ「コープ野村」に投函しに行った途端に理事会が告訴に向けた動きを
始めました。当マンションと同じ設計コンサルタントを顧問にしている他のマンショ
ンにも配りに行きました。当管理組合の理事会には両社の社員が毎回同席しています。

しかし、警察の取り調べもその結果である調書も、それについては言及も記載もなく、
以前から配布してきた当マンションの「周囲と内部」の迷惑に焦点が当てられました。
野村不動産の話にならないようにしていると感じましたが。

いずれにせよ、管理会社の変更が簡単なことだと言い切る人は、管理会社等の業者が
管理組合の自由なる意思によって契約先として選ばれているという仮説が職業的にも
必要な立場の方ではないか、と推理します。

>いずれにせよ、管理会社の変更が簡単なことだと言い切る人は、管理会社等の業者が
>管理組合の自由なる意思によって契約先として選ばれているという仮説が職業的にも
>必要な立場の方ではないか、と推理します。

この意味が良く理解できません。
管理会社は分譲時点で決められており、購入者が自由に選定している訳では
ありません。
管理会社の変更は、悪名高い管理会社でも相当数毎年変更させられています。
管理会社は変更されると困るので抵抗はするでしょうが、変更できているマンション
は何故リプレイスできるんでしょうね。
理事会が本格的に動けば必ず変更はできます。ただ、理事長が管理会社に操縦されて
いれば困難を要します。その違いだけですよ。

文書の配布先が自分のマンションの内部に限られていたら訴えられなかった
だろうという論には、少し違和感があります。

私が理事長になるまでの当管理組合の運営は、現在もほぼ同じなのですが、
度の強い秘密主義でした。つまり、管理会社からの管理人と設計コンサルの
親衛隊として動く「専門委員会」が情報を先にかつ一手に握っていました。
理事会は専門委員会が先議したことを追認する機関であり、総会はその理事
会の追認に更なる追認を与える場に過ぎなかったのです。

ゆえに、私が理事長になって初めての会議（午前に専門委員会、夜に理事会）
で組合で雇っている管理人の年齢も不明だとか、専門委員会には改革が必要
だとか、を言い出して理事や監事に知らせた行為自体が「ご法度」でした。
翌月には文書を作成して組合員全員に知らせましたが、触らぬ神に祟りなし、
強烈な沈黙と無反応、（証拠を残さない）嫌がらせに会いました。

だから、配布が内部でも当組合だとアウト。始めから大して希望は無し。
いわゆる「手遅れ」か。

４５０３さんのおっしゃることは、再度申し上げますが、よくわかります。
４５０３に書かれた内容で、お互いの差異が今までよりは見えてきました。

組合内で多数を形成することなく、単独で裁判所に提訴したと思われる人が、
同じ管理会社を追い払いました（他の物件）。その方も貴方様と同様の感想
をお書きになったことがあります。主旨は「リプレイス（管理会社の変更）
がまったくできない、と言いたいのだろう」だったと記憶しています。
的を射ています。

内部にいる組合員の一人として私に見える光景は、「管理会社ら業者に操縦
される理事長が次から次に現れる」、もしそれが続かなくなりそうになった
り、直接に管理人のことや会計実績を知ろうとすると「警察が出てくる」と
いったものです。私に原因がある、という組合幹部の主張を私は甘受して、
組合の望み通りに私は今までの発言や行動を捜査機関にまで調べられました。

これに対し、当時の管理人やこの管理組合が何か問われることはありません。

理事長次第。傲慢理事長だと理事は何もできない。傲慢理事長は大抵自分のことばかりでマンションのことなんて考えない。マンションのことを考える理事を潰す。

>4504さん
専門委員会の力が理事会を上回っていること自体間違っています。
専門委員会は理事会の諮問機関で、決定機関ではありません。
諮問とは有識者等の意見を聞くために設けるものです。
専門委員会の委員の任命等も全て理事会が行います。専門委員会は与えられた
事項について調査したものを理事会に報告するだけです。
それについての検討は理事会が行います。
管理員や設計コンサルタントが理事会や総会運営にタッチすることなど、我々の
マンションでは考えられないことです。
それに警察が出てくるとの意味も分かりません。何を捜査されるのかも。
会計実績を知ろうとするととか書き込まれていますが、毎月収支報告書は提示
しなければならないようになっていますよ。適正化法で。
地方整備局に相談をされたらいかがですか。収支報告書の未提出等を。管理会社の
指導・注意・警告等は地方整備局がやってくれますよ。
まず管理員と設計コンサルタントの解任要求から先にすべきです。

しかし大変なマンションがあるんですね。
これでは快適なマンションライフは送れませんね。

刑事告訴に対抗して、ネタを探して管理組合相手に民事訴訟を起こしたらどうか？
泥沼の闘いに持ち込んだ方がいい。そうすれば管理組合は刑事告訴を取り下げるかも。

刑事事件とか不正とかは何があったんですか。
あなたに原因があるとは何がその原因ですか。
何にも分らないので書き込みようがありません。

管理会社主導で理事会が運営されているマンションは気をつけることです。
手遅れになったらもう元には戻りませんから。
無関心は敗北です。自分たちのマンションは自分たちで管理していかなければ
なりません。

管理会社主導になれば、管理会社にマンションを食い物にされます。委託していても、管理会社のチェックは必要。逆に管理組合主導であれば、管理会社は悪事はできない。

専門委員会作ったなら一任しないとね。
理事会で却下するようなら始めから理事会で検討すべき。
横綱審議委員会みたいな感じで尊重すべき。

専門委員会を設置したら与えた検討事項については任せるのが
当然です。
しかし、あくまで諮問機関だからそこで決まったものが決定という
訳ではありません。
出てきたものを理事会で検討して決議し、その理事会案を総会に提出
して承認を得なければなりません。

当管理組合は、２社の管理会社と契約しているようなものです。
１つは新築時の売り主だった大手不動産会社の子会社であり、
もう１つは設計コンサルタント（管理組合運営コンサルを標榜）。
後者は、第一回大規模修繕を契機として関係が始まりました。

私が新理事長として問題を提起し、辞任勧告を出されて辞めた後、
「２社も必要ないのでは。委託業務がダブっているのでは。」と
総会で指摘した組合員が１名はいたようですが、何も変化なし。

任期１年の理事長になって私がやろうとしたのは「始めの２年を
管理会社の雇用で来て、その後１２年近く組合の雇用で住み込ん
でいた管理員との業務委託契約の見直し」が第一で、リプレイス
（管理会社の変更）は頭にありませんでした。それなのに、組合
の有力住民（と管理員）は理事会を使って副理事長を理事長代行
にし、（再び大手不動産会社の子会社と契約する結果になること
が見え見えの）リプレイスを議題の中心に据えて理事会を運営し、
管理員雇用問題が焦点とならないように組織的に事を運びました。

設計コンサルとべったりの専門委員たちですが、専門委員会細則
を見ると任期の規定に抜け道があり、実質は「任期無期限」です。
条文「委員の任期は１年以内で、理事会が目的を果たしたと判断
するまでの期間とする。ただし、再任は妨げないものとする。」
今年３月に規約細則等の全面改正が成立し、その前に私はこの抜
け道をやめるよう再三指摘しましたが、コンサルが紹介したマン
ション管理士を中心とした委員会は聞く耳を持ちませんでした。
つまり、専門委員の任期の規定は２０年前も今も同じなのです。

専門委員には簡単にはなれません。任期２年、輪番制の理事や監
事に就いて理事会に参加し、そこで管理員の目に留まると任期終
了後に専門委員会の一員になれるというシステム。もちろん、毎
年の定期総会での承認といった「関門モドキの行事」はあります
が、他の議案同様、否決されたことは今まで１度もありません。

専門委員会の創設者と言われる住民は、なぜか理事長にはなりま
せん。この板で最近紹介した１５年前のサッシ交換や２年前の給
排水管交換の際にピンポイントで理事長に就いた住民も専門委員
の常連の１人ですが、創設者とは別人。当管理組合には、こんな
専門委員が新旧合わせると２０人程度いて、誰も売却・退去しま
せん。私が問題提起（「専門委員会にかける費用は、組合が負担
する。」と細則にあるが、総会決算表に明示されず不明だった。）
した後だけ６名中５名が理由を言わず一斉に辞任しました。１名
が留任し、私は「組織温存を図っての１名留任」と指摘したもの
のやはり歯止めはかからず、数名が加わって現在に至っています。

現在、私は組合の体質改善という望みを持っているわけではなく、
分譲マンションという場で目の前や周囲で起きたことが伝わる展
開が好ましいと考えています。

この板の皆さんの参考になれば幸いです。

>>4515
その内容じゃ、管理組合を相手に訴訟はできない。
トラップ仕掛けて法令違反・規約違反させて訴訟に持ち込むしかない。

さいたま新都心駅そばの国土交通省関東地方整備局には予約をして
２年前に相談に行きました。当該の管理会社に電話すると言われ、
少しだけ期待しましたが、他機関と同じで何にもなりませんでした。

最大の謎のひとつは、私の周りに住んでいる他の管理組合員諸君の
考えていることであり、またその意見です。まったくわかりません。

先述の「自分が所属する管理組合を提訴していたら、管理会社が急
に（３ヶ月前ではあったらしいが）契約の更新を辞退してきた」と
いう経験をした、他の物件の区分所有者の方は「食い物にされても
ニコニコしている」のが大半の管理組合員の姿だとおっしゃいます。
私の物件では、私への刑事告訴を求めるための臨時総会やらその前
座として開かれた意見交換会やらに参加した住民たち（４０名程度）
は、和を乱す奴をこらしめられるのが嬉しいのか、かなりのフィー
バーぶりでした。同じ組合員を刑事訴訟の餌食（えじき）にしたと
いう自覚はないのか、日常でも平気で私にニコニコ顔で「こんにち
は」と挨拶するんですよね。「そんなものなのかな」とあきれます。

しかし、組合としての情報統制はかなりプロがかった、高いレベル
で遂行されていると感じます。議事録は、私の「配布せよ」との要
望は実らず、回覧がされるようにはなりましたが、業者にとって大
事なことは「読んでもわからない」ように上手に書かれています。
次回の決議が重要、というような時期になると私が知ることのない
ように協力者に途中で回覧板を止めさせたり、数ヶ月分の議事録を
まとめて後日回覧にしたりすれば、次回の理事会決議が邪魔される
ことも防げるという発想です。タレコミの類は、全然起こりません。

「公開を装って秘密主義を実践し続けること」は可能です。私が理
事長になった当初、各階段室入口の掲示板に『管理組合ニュース』
と題した広報紙を理事会で作成して貼り出そうと提案。実現はしま
したが、本当に重要な事項や直近の理事会で決めたこと等の記載は
せずに「どうでもよいこと」を２つ３つ書くことで実質的に運営は
秘密にできます。こういった手法で組合員には関心を持たせない、
あるいは大事なテーマであれば「事後報告」で済ますことが可能。
私の質問や要望への無視無回答は基本で、めずらしく何かよこせば
はぐらかし。理事会が壁になって本丸へたどり着くことは不可能。

規約改正の臨時総会に出席して改めて感じたのですが、規約改正に
興味も関心も知識もない住民がけっこう出席していた、その光景の
異常さ。「言われて来ているな」と思われるほどの見知らぬ人たち。
こういうやり方も、管理会社に奉仕することで資産価値を上げても
らおうとする管理組合の運営の実態ではないのかな。

（４５１０さんには、また書くエネルギーがたまったら返事します）

>4517さん
まず管理委託を契約しているのは管理会社だけですよね。設計コンサルタントを
顧問にしているマンションはありますが、それはあくまで理事会が専門的なことを
アドバイスしてもらうためのものですが権限は全くないのが普通ですよ。
住み込み管理員は住民とのコミュニケもあり何にも考えていない住民にとっては
契約解除するとかなると可哀相と思い反発はあると思います。
管理会社を変更しても管理員についてはそのまま次の管理会社の管理員として雇う
ことは多々見受けられます。
管理員は管理会社並びに管理組合の雑用係的役割を担っています。
専門委員会の細則はそれでもいいと思いますが、諮問機関というのが忘れられて
います。委員の選定は推薦並びに公募とすべきでしょうね。
専門委員会が使う費用は理事会で承認されたもの以外は使えないのが当然です。
専門委員会は理事会が与えた検討課題について調査した結果を理事会に報告する
のが役割です。それを理事会で検討して決議し、総会に提案ということになります。
議事録は管理会社が素案を作成しますが、それを理事長が修正等をして作成し、回覧板
等で住民にしらせるものです。
事実が伝えられないということですが、それだったら理事長自ら作成し、それを配布
や掲示板等に掲示すればいいんではないでしょうか。
うちの場合は住民に情報の提供や知識を知らしめる時には、理事長が自らそれを作成し、
各戸配布をするようにしています。コピーやポストへの投函は管理員にさせますが。
規約や細則の改正についてはどこのマンションの住民も関心はありませんよ。
地方整備局への相談はされたとのことですが、２年経過してますので担当が変わって
いるかもしれません。再度相談してみられたらいかがですか。
不正や賄賂等の問題については証拠がありませんのでそれには触れません。

>4517さん
そこまで虐げられているのマンションのためにまだ頑張るんですか。
私なら投げ出しますけどね。
どこのマンションにも長老みたいなのはいますよ。
私の場合は、長老や自治会には絶対マンション管理には口を出させ
ませんでしたが。
マンションの環境が違うんでしょうね。
当然管理会社も理事会には協力的で全てにおいて一生懸命やってくれ
ました。

どこのマンションにもいる長老達は暇に任せてマンション管理に
興味津々なんだよね。
建設的な意見をいうのならいいんだけど、そんな連中はどちらかと
いうと、理事会の足引っ張りが殆ど。
又、管理員に住民や理事会の内容、苦情や要望等を聞きたがる。
そして究極は理事長の批判。決まったパターンだね。

理事長を理事会で解任できることの最高裁のお墨付きが出た。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

４５１４、４５１８に記述された内容は「法的にも当たり前のこと」と思いますが、
当管理組合の管理規約・細則もその主旨と文面で当然書かれています。

だから表向きは極めて合法的だし、模範的な組合でありマンションなのです。
その延長線上に、「当管理組合に何ら非があったわけではない」と構内広報紙に明
記してみせる態度があり、裏側や実態が書かれた私の配布文書の「被害者」として
警察や検察らを味方につける力があります。

もし、規約上は任期１年の理事長が定めを超えて２年、３年とその任を続けたら、
当マンションはどうなるか？　管理会社ら業者と有力住民グループがそれを可とす
る方針であれば、ほぼ誰も文句を言わないと思います。私や他に数名が「規約違反」
と指摘しても「言わせておけ」とばかりに無視無回答で通すでしょう。少数は無力。

だが実際には、裁判所に本格的な訴訟を持ち込まれる危険があるような露骨な規約
違反はまず行われません。法や規範を有効たらしめることができているマンション
は、かなり幸せだと思います。私の管理組合の監事は何のためにいるのか不明です。

【会計帳簿閲覧問題の主な経緯】

管理規約にある会計帳簿の閲覧の規定を使って、問題の管理員がいた期間の書類（
組合の通帳や残高証明書など）を見たいと私が要望しても、理事会は無視無回答。
それで簡易裁判所に調停を申し立てたら、理事長は「見せる」と即答。「理事会は
要望に応じ、実施方法は双方で話し合って決める」で合意。しかし、合意した月の
下旬には「６ヶ月の閲覧停止」との罰則や「外部への情報漏洩禁止」といった制限
だらけの制度試案（細則）を発表。後任の管理員（管理会社が雇用）はファクスで
「これであなた様がご納得なら明日からでも閲覧を開始してよいとの指示が、本日、
理事長から出ました」と私に伝達。私が「規約上、細則は総会の承認を得ることが
必要では」（つまり理事長と管理員の行為は規約違反）と指摘したら２人とも沈黙。
ひっかけたい、帳簿閲覧は「実施済み」にしたかったのか？　一方、調停の最中に
理事４名と管理員で「管理組合保管書類リスト」再作成のための委員会が活動し、
その成果たるリスト（８ヶ月後の定期総会の翌日に初公表）には「組合の通帳と残
高証明書」が見当たらない。私が「なぜリストに載らないのか」と尋ねても無回答。
他の組合員１名が「規約上、保管対象を変えたのなら総会での承認が必要では」と
総会で発言するも、当時の理事長「変えていないから承認の必要はない」と一蹴。
この理事長（私の調停の相手）は任期満了後、給排水管工事が終わるまで「専門委
員」になり、以後は「防火担当者」として毎月５千円、管理費から報酬が出ている。

さらに後日、私を告訴するための臨時総会の前の時期（告訴キャンペーン真っ最中）
に理事会は（調停の合意に反し）一方的に「会計帳簿の閲覧を実施する」と発表。
「あの資料はあるか、この資料はどうか」の事前すり合わせを抜かした行為ゆえ、
私は誘いには乗らなかった。臨時総会の議事録には理事長の発言として「通知した
が、本人が来ない。」と記載された。こうしてすべて「私が悪い」話に変えられる。

複数の弁護士も私を取り調べた警察も、組合（理事会）側を「それでいい、そんな
もの」と言い、このような経理は問題視しません。私以外の組合員もほぼ同じです。

（既視感ありの投稿と思う方もいるでしょうから今後は要望等がなければ控えます）

>理事長を理事会で解任できることの最高裁のお墨付きが出た。

最高裁のこの「判断」（高裁への差し戻し）は、新聞各紙の記事では
まさに「理事長を理事会で解任できる」を目玉として報じられていた。

しかし、管理会社の選定を競争入札で変えようとした理事長が、自分
が欠席した理事会で解任を決議された、という経緯があったみたいで、
すなわち、「管理会社の変更は難しい」が私にとっては重要だった。

>4522さん
相手が規約や細則を建前に行動を起こしているということですが、あなたも規約・細則
に則って行動を起こすべきです。正論対正論での戦いをするべきです。
規約に相手が違反しているのであれば、その点だけを追求し、憶測や批判とかの感情は
入れず本質だけで戦う方がいいでしょう。
監事を高く評価してますが、マンション管理に対する意欲は一般理事と同じですよ。
通帳や残高証明の閲覧はどこのマンションでも総会の議案書に残高証明書が記載されて
いますけどね。国債やすまいる債とかも証券保護預かり証明願として銀行が金額とかも
含めて証明書を発行しているのを載せていますよ。
資産の運用は総会決議が必要です。
防火管理者は何もしない名前だけのポストというか、消防署に届け出をするだけの存在
しかない者に月５，０００円の報酬ですか。
何が問題なのか、規約や細則違反は何なのかのポイントを絞り、それだけの追求をしていき
それ以外のことまで広げると、内容に根拠が薄れたりして住民もついてこなくなりますよ。
できるだけ感情を抑えて客観的に対応していった方がいいでしょう。
それに一人で頑張るんではなく、仲間をつくることが大切です。

管理会社の変更決議を理事会で行ったのに、理事長が欠席した理事会で
解任されたということだが、理事は解任されていないんでしょう。
しかし、そんなに理事長は理事に嫌われていたんですかね。
管理会社にうまく丸め込まれた理事連中も情けないが、理事長も理事長
だよね。
普通のマンションでは絶対起こりえないことなんだろうが。

理事の役職については理事の互選となっている。
ということは理事長の変更は理事の互選でできるということでしょう。
理事長が転勤で遠方にいってしまった場合は理事もできなくなるしね。
副理事長が理事長の代理をすればいいけど、あくまで代理だからね。

上の修正です。
副理事長は理事長を補佐し、理事長が欠けた時はその職務を行うと
なっています。
他の理事を理事長にすることできないのかな？

理事長は理事の互選なんですよね。
総会のときも理事として承認されていますから。
総会後に理事会を招集して役員を決めることになっていますから。
しかし、大半のマンションでは便宜上議案書に役職も明記されたものを
決議していますよね。
役員は理事の互選となっているのに、理事でもない単なる理事候補が
総会前に役員の選出を行っているでしょう。
総会で理事が承認されてから、休憩をはさんで新理事会を開催して役員の
承認をもらっているマンションってありますか。

国交省標準管理規約では、理事長は理事の互選で選任できる規定だが、理事長の解任に関する規定はない。
理事会で解任された理事長（原告）が、決議無効と地位保全を求めて管理組合（被告）相手に訴訟を起こし、一審二審とも原告勝訴であった。理由は規約に選任の規定はあるが解任の規定がないからである。そして被告は最高裁に上告した。
その結果、12月18日に最高裁の判決が下り被告管理組合は逆転勝訴した。すなわち、理事長は理事会で解任出来ると。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

原告と被告を間違っていませんか？

原告：解任された理事長
被告：管理組合

これは一審まで。

二審以降は管理組合が上告しているので

上告人：管理組合
非上告人：解任された理事長

になる。

コピペはみてないので間違ってる
と思ったのでね。

ごれは、九州の地方都市のタワーマンションの管理組合での裁判で、特殊な要因がありそう。
まだ管理組合側が、勝訴した訳ではなく、論点が、別になっただけだろう。

事件番号：平成29(受)84
事件名：総会決議無効確認等請求本訴，組合理事地位確認請求反訴事件
裁判年月日：平成29年12月18日
法廷名：最高裁判所第一小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄差戻

【判示事項】
理事を組合員のうちから総会で選任し，理事の互選により理事長を選任する旨の定めがある規約を有するマンション管理組合において，その互選により選任された理事長につき，理事の過半数の一致により理事長の職を解くことができるとされた事例

役員は理事の互選で選出するとなっているのだから、その改選をするのは
理事会判断でいいと思うのが自然でしょうね。
理事の解雇については総会決議が必要でしょう。
当たり前の結論を出したということでしょう。

４５２９に示されたリンク先の判決文の（５）に、

ところが、被上告人は、平成２５年１０月１０日、理事会決議を経ないまま、
他の理事から総会の議案とすることを反対されていた案件を諮るため、理事長
として臨時総会の招集通知を発した。

とある。「被上告人」とは解任された元理事長さんである。
なぜ「理事会決議を経ないまま」、臨時総会の招集通知を発せざるをえなかったのか？
その経緯と理由に共感してやるか、そうでなく無情にも突き放すか、がポイントでは。

理事長には臨時総会招集を開催する権限はあるが、あくまで理事会決議が
必要なのにそれをやらなかったのは問題がありますね。
何故理事会決議を経ずに臨時総会を開催したのかの理由はその如何を問わず
裁判が絡めば当然正論でいかなければならないでしょう。

↑ ジャベール警部を彷彿（ほうふつ）とさせる「正論」であろう。

　「レ・ミゼラブル」の冒頭において、
　どうしてジャン・バルジャンがパンを盗まざるをえなかったか？
　盗んだバルジャンにどんな罪があるというのか？

　といっても久留米の当該物件の内情の報道は目にせず、よく知らないのだが。

ジャン・バルジャンとは懐かしい名前がでてきましたね。
内容はもう忘れてしまいましたけど。

私の場合は、理事長の「解任」決議ではなく「辞任勧告」決議でした。

福岡県久留米市の件のように、私（＝定期総会で承認された理事長）が
出席していない臨時理事会で決議され、数日後「勧告」文が配達された。
細かく言えば、理事長の私や非役員の一般の組合員には開催予告なしの
”秘密”の状態での開催だった。

私は「管理員の変更」は希望していたが、管理会社の変更までは考えて
いなかった。下記「勧告」文が出される２週間前に管理会社の営業所を
初訪問して初めて苦境（管理員が組合の運営に干渉する）を報告し、そ
の１週間後に初めて会計の外部監査の必要を全組合員に指摘していた。

＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞
　　　　　　　　　　　　「勧告」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理組合理事一同

平成２３年１１月２３日に開催した理事会で、あなた様に対し、理事長
を辞任するよう勧告することが決定されました。あなた様の平成２３年
７月中旬以降の一連の行為は、管理規約第５０条（役員の義務）を遵守
していません。あなた様は、速やかに理事長職の辞任を申し出るよう勧
告します。理事長印（２個）、管理員業務委託契約書、理事長が保管す
る鍵（４個）を至急返却して下さい。

（役員の義務を遵守していない主な行為）
１．理事会の承認を経ずして、理事長名義で、ほとんどの世帯に配布さ
　　れた平成２３年７月中旬以降の一連の文書。
２．同年８月２０日付文書「決別宣言」こんな管理組合やってられない
　　（理事長としての職務遂行義務放棄）
３．同年８月２０日付文書（理事各位宛）理事長メモ「当分の間、休ま
　　せていただきます。理由は、このような管理組合の運営には応じる
　　わけにはゆかないからです。」（理事長としての職務遂行義務放棄）
４．理事会８／２７、９／１０、１０／８、１１／１２、１１／２３に
　　欠席したこと。（理事長としての職務遂行義務放棄）

＊管理規約第５０条（役員の義務）
　役員は、法律、本規約および総会の議決を遵守し、忠実にその職務を
　遂行する義務を負う。