マンション管理士に質問しよう！ Part2

＜下段の計算式＞
○業者Ａ：技術評価点…３０（満点）　入札額…ａ円
　価格評価点…（ａ／ｂ）×７０
Ａの入札評価点…３０＋（ａ／ｂ）×７０
○業者Ｂ：技術評価点…０　入札額…ｂ円（入札最低価格）
　価格評価点…（ｂ／ｂ）×７０
Ｂの入札評価点…０＋（ｂ／ｂ）×７０＝７０

３０＋（ａ／ｂ）×７０＜７０
つまり、１．７５ｂ＜ａ　であれば、業者Ｂの方が確実に入札評価点は高くなる。

>4420さん
ありがとうございます。
得点評価の加算点３０点の意味が良く分かりません。
上段の計算式の場合、下記の条件の場合は入札評価値はあっているでしょうか。

Ａ業者　　合計点　７０点　　入札額１８，０００万円　入札評価値　．６７２２
Ｂ業者　　合計点　８０点　　入札額１９，０００万円　入札評価値　．６５２６

お手数をお掛けしますが宜しくお願い致します。

>うちのマンションも設計監理方式で大規模修繕をしたよ。
>私は理事でもないし、委員でもなかったけど、この方式でよかったと思う。

大規模修繕に匹敵する２億円の給排水管交換工事を設計監理方式でやった。
完工から２年だが、最近、漏水事故が多い。

考えさせられるのは、先に誰かが書いた、管理組合の「総意」というやつ。
具体的には「契約」だ。
上記の工事では施工監理を受注した会社と施工会社とはグルの関係だった。
組合側の理事、専門委員の「同じ見積書でいいから数字だけ変えて出して」
という管理会社への露骨な談合的発言を私は耳にしてぶったまげた。
うるさい住民が数名いるから仕方なく、と考えての発言なのだろう。

見かけ上の公正さを装った修繕ビジネスの裏事情（真相）を知らせても、
理事会も総会も「それでいい」と承認して不問に付す。・・・というか、
企業や有力住民の圧力がかからない真に自由なアンケートは行われない。
文句を言えなければ、黙っていれば承認が「総意」とみなされる仕組み。

【上品で良質なマンションの管理組合】←活気あり。
次回の大規模修繕等の課題が視界に入ってくると、住民有志などで自主的に
勉強会を開催したり、プロのアドバイスを聞いたりする。その成果は説明会
をやるなどして全組合員に還元しようと努める。

【下品で悪質なマンションの管理組合】
修繕委員会、専門委員会の名の下に勉強会を何度か開くも、中身もゴールも
特定業者への丸投げに終わる。その業者から金品をもらわないと誓えない。

【正直者の多いマンションの管理組合】
各種委員会などは組織せず、高値も不正も承知で従来の１社に丸投げ。

工事だけでなく、管理規約等の（全面）改正でも同様の差異が認められよう。
特定の管理士と規約改正を主導した理事長だが、規約原本の紛失を後に発表。
誰も口では言わないが「いいよ、構わないよ、そんなこと」が当組合の総意。

結露に関する質問です。
サッシを個人で複層ガラス等に変える場合、管理組合の対応は
どうしていますか。
うちの場合は届け出さえ出せば認めていますけど。

>>4422

ご自分で >>4413 を書いておきながら、
>得点評価の加算点３０点の意味が良く分かりません。
とは情けない限りですね。
「決め事」の世界ですから、推測するしかないのですが、「ヒアリング時に１００点満点で採点した点数（合計点）を、１００点満点から３０点満点に換算して価格以外の加算点を決定し、標準点の１００にこの加算点を加えて技術評価点とした。」のでしょう。

>4423さん
まず給排水管の単独工事の場合、設計監理方式は普通取らないですよね。
インターホンとか玄関扉、エレベーター等の更新工事を単独で行う場合は、
給排水管の鋼管のメーカーとか品番、設計図書からその使用分さえ分かれば
まず１社に見積もりを取り、それをもとに金額の単価欄だけを各社から書き
込んでもらえばいいと思いますけどね。
同じ見積書でもいいからそれを使って同じ条件で相見積を取るというやり方
はありだと思います。
又、原始規約の紛失の場合、分譲時に皆さん規約をもらっていると思います。
改正分については、議案書や総会議事録を見ればすぐわかると思います。
給排水管の更新工事が専有部分までを含んでいるのかは分かりませんが、
２億円とは高額ですね。うちの場合、計画では塩ビ管ですが、専有部分の配管
の更新工事は１戸当り３５万円で計画されています。３５０戸のマンションです。
共用部分の縦管については、交換する必要はないというので継手部分だけの
交換となっています。現在共用部分、専有部分共塩ビ管を使用。
共用部分の配管の更新工事費だけだったらかなり安いですよ。
ただ工事をするときには共用部分と専有部分の工事を一緒にすれば効率的です。
専有部分の配管の更新工事部分は、給排水管、給湯管、汚水管、ガス管となって
います。まだまだ先のことです。長期修繕計画の予定。

>4425さん
計算式がそれで正解かどうかが分りませんでしたので
質問をしました。
あの計算式では、委員の評価点は殆ど関係ないように
思えたものですから。

>>4427
>あの計算式では、委員の評価点は殆ど関係ないように思えたものですから。

一般的には予定価格と最低制限価格を定めているので、この範囲に入らない入札は無効となる。

>4428さん
行政の総合評価方式ではそうなんでしょうが、我々の場合、相見積を取る場合は
予定価格とか最低見積もり価格とかは設定しませんからね。
やはり行政が行っている総合評価方式をマンションの大規模修繕工事に採用する
のは無理があるんですかね。

>まず給排水管の単独工事の場合、設計監理方式は普通取らないですよね。
初耳。やられた？ボられた？

>更新工事が専有部分までを含んでいるのかは分かりませんが、２億円とは高額ですね。
各戸（縦１列５戸すなわち５階建て）６日間、８時３０分～１７時、立会い必須でした。
遠方の親類に言ったら「そんなに！？」と驚かれました。トイレが使えんで困った。
陰で「きつい・・」とグチる人はいた。１戸あたり１００万円近くの積立金取崩し。
基本は専有部分の管で「共用部分の縦管は替える」がセールスポイントだったと思います。
それで「あぁ、今回も他のマンションがやれない特別の工事で資産価値が上がるんだ」と
喜んだ住民もけっこういた。工事推進派の住民は反対派の人に向けてだろうか「この工事
をやらないで漏水になったら保険は適用されないぞ。その場合１００万円出せるのか」と
吠えとったよ、説明会で。

>4430さん
各戸の工事が６日間はそんなものでしょう。その間水道やトイレの使用制限
も当然あります。朝９時から午後５時までとかの制限。
専有部分も含め配管の更新工事ができれば漏水の心配もなくなり資産価値も
騰がるのは事実でしょう。
漏水の場合は、階下の部屋に対しての保険が適用されないことはありません。
ただ原因元の経年劣化による配管の交換については保険の適用はありません。
共用部分の配管は排水管だけで給水管は専有部分内にはありません。
給水管の共用部分は開放廊下の扉の中にあるメーターのところにあります。
共用部分の排水管は縦管だけですし、３０～４０年程度では交換の必要は
ありません。やるとしても継手部分の交換だけでいいと思います。
配管の交換は３５年以上経過したマンションではやるところもあります。
１戸当り１００万円とは又高いですね。まさかステンレス管を使用した
訳でもないと思います。
うちの場合、各戸が単独で業者に配管の取り替え工事をした場合の見積もりを
取ったことがあります。給排水管・給湯管・汚水管・ガス管
そのときの工費は７５万円でした、値引きなしの場合。それを管理組合として
一斉に取り替え工事をすれば３５万円程度という見積もりでした。

合理的な説明をいただきました。
貴方様のマンションとの比較で「高い買い物」だったことは間違いなさそうです。
・・後の祭りじゃが。

専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として行うことは
すばらしいことですよ。内容は別としてですが。
その工事を計画しているマンションはごくごく少ないのが現実
です。
やはり水漏れが発生すると居住者間のトラブルの原因となり
資産価値にも大きく影響してきますから。

築年数の経過したマンション、特に築１５年以上のマンションの保険料は
大幅に値上げになっています。
築２０年経過したマンションであれば、三井住友の場合同じ内容で２倍以上の
大幅値上げとなっています。
他の東海上や損保ジャパンも２倍近くの値上げとなっています。
この大幅値上げの要因は、漏水があげられます。
築年数が経過していくとどうしても漏水事故が多くなってきます。その措置
として保険料の大幅値上げとなったのです。
２～３年前までは築年数が２０年以上のマンションの保険の契約については
継続以外は拒否されていました。大手損保会社で。
しかし行政の介入で保険の拒否はできなくなりましたが、その結果大幅値上げ
となったのです。

管理組合のレベルで保険料が安いと言うことは有りますか。

当マンションは今まで積立て型と掛け捨て型の併用で保険に加入しておりましたが、
今回の総会で積立て型の配当が少ないのと、保険会社の倒産等で積立部分が被害を
被る危険性が有るとの理由で、廃止して掛け捨てのみの保険加入に切り替える事が
普通決議で承認されました。掛け捨て部分は約５０％の値上げでした。

後日正確な詳細説明を投稿します。

>4435
理事会は管理組合の皆さんを代表して管理をしていく
そのお手伝いをしていくのがその役割です。
今まで５００万円の保険料が１，０００万円になりますといわれても
どうせ管理費だしという考えは官僚とかと一緒ですよ。
税金や管理費は住民が支払っているんですけど、直接は関係ないので
節約は関係ないという考えですよね。
皆さんの代表であり、任されているのであれば責任をもって対応する
気持ちはもたなくてはいけません。

>4436さん
うちも今までは５年の積立型の総合保険を東海上と契約をしていたのですが、
２倍前後の大幅値上げになっていましたので、日産火災のドクター保険の
審査をうけました。
その審査結果が最高評価がされまして、今までの積立金より逆に安い保険料
で契約できました。
積立については、マイナス金利の影響があり、積立型にするより掛け捨て
だけの契約にした方が逆に安くなりましたので、掛け捨てだけにしました。

>専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として行うことは
>すばらしいことですよ。内容は別としてですが。
>その工事を計画しているマンションはごくごく少ないのが現実
>です。

当マンションは「ごくごく少ない」うちの一つのようですね。
近隣の団地は交換ではない新工法で安くやる、と見学会とか
やっていたが、そんなのお構いなしで高額の交換工事をした。
業界、産業的にも絶賛されることなのかもしれないけれども、
住民、所有者としてはかなり強権的な運営をされた。確かに
理事会も管理組合も存在しますが長期修繕計画の立案・改訂
を委託している設計コンサルタントへの大政翼賛型と言える。

>やはり水漏れが発生すると居住者間のトラブルの原因となり
>資産価値にも大きく影響してきますから。

最近、各棟で漏水事故が起きています。
２年前に設計監理方式で２億円の給排水管交換工事をやった
のに。あるいは、やったから、か。

管理組合の責任の問題かもしれないが、管理会社が指し示す
方針や契約先を組合で変えたことは過去に無いし、今後も半
永久的にないだろうと思われます。１人２人が反主流ではね。

>4439さん
給排水管の補修工事には、更新工事と更生工事があります。
更生工事はエポキシ樹脂の塗膜でライニングして延命を図るものですが、
工事費は安くてすみますが、その寿命は１０年程度で、再度更生工事を
することはできません。
おたくの場合は更新工事で配管を交換する更新工事でやられたものと思います。
工法としてはそれでいいんですが、２年で漏水事故が発生するということは
完全に工事に瑕疵があったと思われます。
共用部分の縦管の継手部分は亜鉛メッキ継手となっていますので４０年以上
もつといわれています。
専有部分の配管が塩ビ管を使用していなければ１５年程度での交換となりますが、
塩ビ管使用であれば、３０年から４０年での交換が多いようです。
ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションは、完全に管理会社主導
で理事会とかが運営されていますので、管理会社以外の業者の選定は難しい
のでしょうね。
大規模マンションではゼネコン系管理会社から他の管理会社に委託先を代えて
いるところも最近どんどん増えてきています。
工事の進め方のプロジェクトを設けて大規模修繕工事やその他の工事はその
プロジェクトで検討するというやり方ができればいいんですが、そのためには
理事会の承認が必要です。一人では動けませんので同志を募ることですね。

ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションは、例えば大規模修繕工事を
計画する場合、どうしても管理会社を意識せざるをえません。
管理会社も親会社である建設会社の顔色を窺わなければなりませんので必死です。
一番いい方法は、設計コンサルタントを完全に組合主導で選定し、建設会社の選定
に関しては、管理会社の親会社の参加も含め競争させたらいいんですがね。
同条件での相見積に参加してもらう方法です。そのためには、色に染まっていない
設計コンサルタントをどうして公募なりして選定するかということになります。
それができれば、設計コンサルタントの報酬ぐらいは簡単に出てきますよ。
それをさせないように管理会社は常日頃から理事長にはうまく取り入っているでし
ょうから。
管理会社を変更するのに理由はいりません。ただ気にくわないからという理由でも
いいんです。しかし、３ヶ月前に契約解消を文書で通知しなければなりません。
それだけのことですが、中々理事長も動かないでしょうね。

管理会社に大規模修繕工事には一切関知しないでくれ
といえる理事長、理事会の台頭が待たれます。

やはりゼネコン系の管理会社のやり方には無理があるよね。
そういった管理会社から工事を取り上げたらやっていけなく
なるんではないだろうか。

管理会社が建設業の許可を受けて大規模修繕工事が出来るなら、管理会社に大規模修繕工事やってもらった方がメリットがあるだろう。工事と管理業務のシナジー効果が期待できる。

管理会社自体は、工事はしません。

>4444
相見積も取らないで丸投げってこと？
工事とマンション管理は関係ないのでは？
管理会社も参加してもいいけど、見積に参加すればいいんでは。
それで選定されれば何もいうことないけどね。
それでもし管理会社推薦の建設会社が選ばれたとしても、何も
しないで丸投げした時よりも確実に工事費は下がるだろうから。
何も管理会社を儲けさせることはないでしょう。管理会社には
管理委託費を支払っているんだから。

管理会社推薦の建設会社ですね。

管理会社の利益は、管理委託費だけで充分。

本来は管理会社は管理委託費だけでいいんだが、工事での紹介料とかの
キックバックの利益が大きくなってしまったから、今さらそれを止めると
人件費とかにも大きく影響してくるし、人員も減らさなければならなくなる。
だから管理会社はどんなことがあっても、親会社のため又管理会社の為には
工事の受注をしなければならなくなっている。
その源はマンションの住民の修繕積立金ということになるんだが、住民は
ややこしいことには関心を示さないというか、関わりたくないと思っているし、
理事長はおだてられると木にも登るしね。改革のできる人材は？

管理会社に工事を狙い撃ちされたマンションの末路って恐ろしいですよ。

管理会社が一時マンション管理士を徹底的に攻撃していたけど
その理由はマン管士が管理会社の変更を勧めていたからなんだけど、
管理会社の変更をするにはマン管士とかに依頼した方が理事会としては
やりやすいからね。マン管士はビジネスとしてやってくれるし、その後釜
候補の管理会社は委託先が増えるので一生懸命してくれるしね。
しかし、日常の管理と理事会・総会の支援業務とかをしてもらっている手前
中々管理会社を代えるということはできないしね。人間関係もあるし。
工事費が高いといっても積立金は自分がだしているという感覚はないしね。
面倒なことには係らないという者が多いだろうし。

一般の住民はマンション管理には疎いので、工事費の一部を
管理会社がバックリベートしとして受け取っているとは思わないし。
うちの管理会社は良くやってくれてると思っているだろうね。
お金のためなんだけど、それが一般住民には分らないしね。

お金で済む問題だから波風立てない方がいい。

お金ですむ話か？すまないけどね。

お金は自分が払っている感覚はないしね。税金を行政が惜しげもなく
予算を使い切るのと一緒。

管理会社を代えたことがあるマンションの事例が
聞きたいですね。
是非ノウハウを伝授ください。

合人社は強引に変更をしているけどね。
うちにも以前きたことがあるけど理事長や理事に合人社のスレを見せて
説得したことがあるけどね。
理事長はすごく積極的だったけど、理事会で３回検討してようやく
理事長が折れた。

合人社の管理件数は増えているよね。
評判はよくないのだけど、どうして増えているのかが分らない。
フロントの教育がうまいのかな。

合人社と委託管理しているマンションの方、合人社の
噂とか評判をどのように聞かれてますか。

理事会は毎月やっていますか。
そのときの議題はどんなものがありますか。
どこのマンションにも活用できる議題があったら教えてください。
理事会の議題があまりなくて困っています。

４４４０さんとそのカキコミに心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

やはり大型設備の更新工事を行う際は、瑕疵担保責任保険を
掛けてもらうことが必要なんでしょうね。
配管の工事であれば１０年補償は必要だと思います。
現在は大規模修繕工事や大型設備の更新工事の際は、瑕疵担保
保険を掛けることを条件としているマンションが殆どです。

専有部分の配管も共用部分と同じ管材を使用していますので
経年劣化は間違いなくおこります。
殆どのマンションの長期修繕計画には専有部分の配管の更新工事は
計画されていません。
専有部分の配管の更新工事は漏水とかの事故がなければ交換とかは
されません。
保険の適用も１００％ではありませんので被害元とのトラブルが
発生することも想定されます。
築４０年前後に共用部分の排水管の縦管（継手部分）と一緒に更新
工事を管理組合として実施できるように積立金も含め長期修繕計画
の洗い直しをしておく必要があります。
当然先行実施者に対しての費用負担に関しての規約とかの整備も
しておく必要があります。

築４０年前後ではなく、３０年から４０年でしょうね。

現在は、関与した業者が漏水の発生したお宅にチェックに行き、修復している模様。

縦の配管は、ある組合員宅のリフォームの際に予備的調査としてご協力をいただき、
「取り替える必要まではないのでは」との指摘が組合内で一応されていたのですよ。
しかし、そういう指摘が日の目を見ることはありませんでした。

縦の配管を替えるということは１戸の例外もなく工事していくということですよね。
管理会社、設計コンサルタント、専門委員会、理事会は縦管交換にこだわりました。
施工前の時期には「漏水が多発しているぞ」と交換工事の必要性が強調されました。

４４６３に書かれた「積立金も含めた長期修繕計画の洗い直し」「規約等の整備」、
確かに先行してやられました。全戸一斉にサッシ交換工事した１５年前と同じです。
２年前の給排水管交換工事は、サッシ交換の時と同じ設計コンサル及び理事長です。

こうなると、まるで他人事のように自分の管理組合についてボヤいてしまいます。

居住する組合員宅の過半数が漏水の当事者になればついに重い腰を上げるだろうか。
契約先の管理会社や工事業者、それから組合として何でも承認ばかりしてきた過去
の選択の数々を反省するだろうか。

今回（あるいは今まで）の工事に関与していないプロに調査・検証を組合から依頼
するという選択肢も普通はありえると思いますが、そうすればどうなるかが半ば見
えているだけに、当マンションでは基本的に検討されないでしょう。

理事会や総会では管理会社の社員の目が光り、またその耳もありますし。もちろん、
それでも私は指摘しますが、いわゆるガス抜き、「言わせとけ」に終わるでしょう。

>4465さん
給排水管の更新工事やサッシの交換までということは一体築何年の
マンションなんですか？サッシの交換をしたのが１５年前ですか？
サッシや給排水管の交換は築４０年以上が普通ですし、それでも
やらないマンションの方が多いですよ。
何故給排水管の更新工事をする時に瑕疵担保保険に加入してもらわ
なかったんですかね。組合の負担は何もありませんからね。
それから共用部分の縦管の工事だけだったらかなり工事費は安くて
済みますよ。
サッシの交換費用は、１戸当り６０万円程度はしますけどね。
管理会社のリプレイスを有志でこっそり検討したらどうですか。

まるで合人社エンジニアリングが絡んでいるようなマンションだね。
これに対抗するには同じ条件で相見積を取ればすぐ辞退するよ。
管理会社に関係のない設計コンサルタントが入ればまず辞退すると
思うからね。

管理会社の交代を検討すべき。
理事長を説得できれば簡単なこと。
管理会社のことを気にする必要はない。

築年数は、４４６４さんがご名答です。

１５年前のサッシ全戸一斉交換は、１億５千万円かかりました。

当時、快挙として「マンション管理新聞」に特集されました。

管理会社の変更やしがらみのない設計コンサルタントの導入とかは、夢物語。

今年３月に管理規約も細則も全面改正され、「建て替え」も既定路線となり候。

（それにしてもよく見抜くなあ。）

自分で理事長になることを考えるべき、それが一番の近道だよ。
マン管の資格を取って、まずは規約等の全面改正の提案をして
委員からスタートしていけばいい。

私が理事長になることは、ラクダが針の穴を通るより難しい。

給排水管を交換したばかりで建て替えを計画するなんてあほ。

>4469さん
サッシに1.5億円、給排水管に２億ですか。
管理会社や業者は儲かって儲かって笑いがとまらないでしょうね。
こういったマンションは絶対に手放したくないでしょう。
建替えも視野にいれておられるということですが、これは流石に
難しいと思いますよ。
もしそういう決議がされたとしたら、殆どの住民は新マンションには
入居できないと思います。お金も必要ですから。
又、建替え決議から３年は取り壊しや新築工事があります。
その間アパート等を探して引っ越ししなければなりません。
３～４年待つというのは年齢的にも経済的にも負担は大きいですから。
大規模マンションのようですので、建て替え決議も大変でしょう。
現在の修繕積立金の残は建替えに賛成しない方にも支払うことになります。
買い取りに参加しなければデベロッパーが買い取ってくれますが。

管理会社任せは組合の首しめるよ。
年金生活になったら、高額な管理費や修繕積立金だって払えなくなる住民いるだろうし。

>4471さん
サッシを交換したり給排水管を交換したばかりなのに建替え論ですか。
もう目茶苦茶ですね。
修繕積立金の取り崩しを行い、建替えをするときにそれを充当できない
ようにしてデベロッパーができるだけ多くの買い取りを画策している
んではないですか？建替えに参加するとなれば、個人でも建替え工事の
負担をしなければならなくなりますから。その負担が大きくなれば参加
できない者が多くなります。それを狙っているんでしょう。
安く買って建て替えを行い分譲をして儲かることを画策しているんでしょう。
多分理事長にはうまい話がされていると推察されます。

ただ、管理会社と理事長との間に密約があったとしても、口約束だろう
から、約束を反故されたとしても理事長は訴えることもできないでしょう。

マンションの重要時に限ってダメ理事長なんだよね。ま、管理会社がダメ理事長を狙って提案するんだけど。

輪番（順番くじ引き）制で理事長の任期は１年です。
１５年前のサッシ交換と２年前の配管交換でピンポイント的に同一人物が理事長に。

偶然のわけがない。しかし合法。

管理組合のみならず自治会も含めて論功行賞的人事が行われる。会社的マンション。

それはおかしいですね。偶然ではないです。

分譲マンションの「東建ニューハイツ」ってけっこう各地にあるじゃないですか。
そこの管理組合が東京建物アメニティサポートと縁を切って他社と契約してたら
かなり知的だということです。

私も、マンションの建て替えで不動産会社がどんな金儲けを画策するだろうか、
どんな仕組みならビジネスになるのか、この板の皆さんが書いたのと同じように
一応は思考できたのです。だが住民、組合員たちは基本的に受け付けない。

話が知的過ぎるし、マンションの元祖（新築時の売り主）に逆らうのはご法度。
本当に逆らえば打ち首・獄門の世界ですよ。今は２１世紀だけど。

>4479さん
いくら管理会社や業者のくいものにされても住民はわれ関せずの
立場をとっているということだが、では建替えとなると住民はそれでも
黙っているだろうか。
建替えをするお金を全員もっている訳ではないでしょう。
建替えを行った場合、どんなマンションでも３割とか２割の住民しか
建て替え後のマンションに住める者はいませんよ。
後は強制的に安い価格でテベロッパーに買いたたかれるだけのこと。
今住民が立ち上がらずいつ立ち上がるんですか。
過去の問題はさておき、将来のことを考慮すべきでしょう。
理事長が変わるんであれば、管理会社のリプレイスもやるべきでしょう。
マンション改革、あなたがやらずに誰がやる。

>4479さん
管理会社を変更するのは簡単なんですよ。
理事会が委託契約の解消を３ヶ月前に文書で通知するだけでいいんです。
管理会社に相談とかもいりません。一方的でいいんですよ。
管理会社は弁護士を立てたりして対応するとしても、そんなことは恐れる
に足りません。
管理会社や弁護士との話し合いも必要ありません。一方的に契約破棄を
するだけです。その理由はいりません。
管理会社に何を恐れているのですか。妄想を抱く必要もありません。

まずは理事会をまとめることですね。
管理会社には言わずにこっそりと画策すべきです。
管理会社に分かると理事会もうまくいかないでしょうから。
管理会社抜きの理事会を開催して理事会の承認を得られれば
もう完璧です。
後は一方的に管理会社に契約破棄の通知を３ヶ月前に文書で
通知するだけです。
それ以降の管理会社との話し合いは一切する必要もありません。
後釜の管理会社に後は任せればいいでしょう。

理事会決議→総会決議となりますが、総会には管理会社は
参加させなければいいでしょう。

管理会社の契約を破棄することは簡単だけど、理事会を説得
するのが難しいんでしょうね。
何故管理会社のいいなりになるのか分からないが何か理由が
あるんでしょう。
それに管理会社に楯突くのはご法度とは何を恐れているのか
それが理解できない。管理会社の方が恐れているのではない
だろうか。
簡単に契約破棄されるからね。その心配がないということは
理事長のお蔭なんでしょう。

悪縁は切るべし。

そう悪縁は切らなければならないんです。
うちのマンションのことではないけど、誰かが立ち上がらなければ
そこのマンションは崩壊するでしょう。
住民もいずれバラバラになります。

４４８０～４４８６の言わんとするところはよくわかります。

しかし、「そうならない、それができない」で苦しんでいる人が全国各地にいるのです。

そういう人たちは私も含めて皆、激烈かつ熾烈な一戦を長期間やってきた方々なのです。

どうしてこうなってしまうのでしょうか？

業者側も、管理組合に委託契約先を変えられて損しないように悪質な努力は重ねている。

例えば、大学教授、弁護士、設計コンサルタント、マンション管理士が小規模だが学会

を名乗り、契約を見直そうと動く管理組合員を法的に抹殺するための交流を続けている。

立ち上がった私はギロチンにかけられました。

>4487さん
素人ですからプロ集団の攻めにあっては圧倒されてしまうのでしょうね。
しかし考えてみてください。管理会社との契約解消は３ヶ月前に文書で
通知すればよくて、その理由は問わないとなっています。
それが基本なんですよね。それに対していくら説得してこようともその
基本は変わらないのです。
一番いい方法は弁護士に依頼できればいいんですけど経費の面も個人では
負担したくないですしね。
理事会だったら、管理費から弁護士を雇うことも可能ですが。
もし理事会が管理会社のリプレイスをすると決めれば総会決議で承認後
簡単に契約解消はできるんですけどね。
おたくの場合は、理事会が契約解消の動きをしていないから管理会社も
強気であなたの説得にあたっているのでしょう。
お宅のもめている内容が何なのかわかりませんから一概にはいえませんが
管理会社との契約破棄だけの問題だけではないんでしようね。

何か管理会社変更以外の何か理由があるんでしょう。
それだけだったら何も問題にすることもないしね。

抽象的な言い方になりますが、分譲マンションの存在そのものに関わる
「もっと根源的」な問題なのです。

理事長を、あるいは理事会を説得して分かってもらえばよい、その次は
他の組合員たち、そして総会・・・。そう心得ていても、数十年がかり
で「そうされないように」コツコツと業者側は住民に支持者をこしらえ、
オモテにもウラにも組織が築かれていますから、まずうまくいきません。

複数の弁護士は大手の物件と知って私から離れていきました。

本質的には「もめごと」ではないのです。もめていない。
ほぼすべての管理組合員が現状維持でよいとの姿勢を崩さず、気楽です。
私は業者と一部の組合員（理事会関係者、専門委員会）の刑事的事件と
見ていますが、大多数の他者には民事的「もめごと」と思われるように
巧妙に組合全体を運営され、公的には私が容疑者の刑事事件として展開。

私の言動を名誉毀損罪とする多数決を通した管理会社ら業者の言い分で
送検までは行ってしまう、これは全国の区分所有者、マンション居住者
には特に無関係ではないと思いますが、私のそんな叫びは通じません。

>4490さん
あなたの書いている内容ではなんのことか理解できません。
あなたは刑事的事件とみているとのことですが、その確証はあるんですか。
あなたの言動を名誉棄損とする総会決議ということですが、総会は管理会社
が開催するものではありません。
あくまで組合員が組合員のために、組合員に関係のある議案を提案するものです。
管理会社が総会を運営するものではありません。
それに議案が承認されたということは、組合員がそれを認めたということになります。
弁護士が相手をみて離れていくことはありません。それで営業活動ができるので
あれば弁護士は喜んで引き受けますよ。無料相談では話しになりませんけどね。
弁護のしようがなく、明らかに負ける訴訟であれば引き受けないこともありますが。
それに弁護士報酬の問題もあるでしょう。
社会派弁護士もいますよ。

刑事事件とはまた穏やかではないですね。
民事事件でも穏やかではないんですが。
証拠にもないことをいいふらすと名誉棄損罪にはなります。
あなたがそうしていると組合員も認めたんですよね。
あなたがその名誉棄損していないことを立証するためには
相手の悪事？を暴かなければいけません。当然証拠も必要です。
それができなければあなたは裁判で負けます。

総会であなたの言動が管理組合の名誉棄損となったのですか？
管理会社への名誉棄損の問題を総会で決議するんですか？
原告はだれなんですか。
まことに不可思議な事件ですね。

実際、管理会社を変更したい組合は沢山あるでしょう。

>4494さん
マンション管理法に定めるマンション管理業者に対しては下記の２点が義務
づけられています。
①重要事項の説明義務　適正化法第７２条
②委託契約を締結する時に管理委託契約書を交付しなければなりません。
　適正化法第７３条
　この中に委託を解消する場合は３ヶ月前までに文書で通知する旨が記載されています。

要するに、更新する意思がなければ３ヶ月前までに文書で通知すればいいのです。
但し、総会決議や理事会決議も必要となります。
理事会での承認決議は管理会社抜きで臨時の理事会を開催すればいいでしょう。
管理会社との契約解消の場に本人がいては意見もいいにくいでしょうから。
総会の議案書は管理会社がそのたたき台を作成しますので、それにプラスして
出欠票の作成をするときに追加で第○条として議案書とは別に作成して賛否を
とればいいでしょう。
理事会がやる気になれば簡単にできますよ。

管理会社の変更は理事会が動けば簡単にできます。
理事長が管理会社のフロントから常日頃からいろいろ手伝って
もらっているので中々管理会社との契約を解消するとは
言いにくいのも事実です。

4494ですが、4495さん色々教えていただきありがとうございます。

うちは管理会社が悪質でお先真っ暗です。他のマンションの方が羨ましいです。

刑法230条の名誉棄損罪で告訴されたのでしょう。
たぶん、マンション外の近隣にチラシをばらまいたことが原因だと思います。
マンション内に止めておけば刑事事件にはならなかったと思います。

しかしマンションの住民はどうしたんですか？総会決議もしたんでしょう。
さわらぬ神に祟りなしですか。冷たいですね。

たぶんマンションの恥部を外部に流布したので住民が怒ったのでしょう。
だから総会決議取られて刑事告訴されたと。

他都県の、同じ「コープ野村」に投函しに行った途端に理事会が告訴に向けた動きを
始めました。当マンションと同じ設計コンサルタントを顧問にしている他のマンショ
ンにも配りに行きました。当管理組合の理事会には両社の社員が毎回同席しています。

しかし、警察の取り調べもその結果である調書も、それについては言及も記載もなく、
以前から配布してきた当マンションの「周囲と内部」の迷惑に焦点が当てられました。
野村不動産の話にならないようにしていると感じましたが。

いずれにせよ、管理会社の変更が簡単なことだと言い切る人は、管理会社等の業者が
管理組合の自由なる意思によって契約先として選ばれているという仮説が職業的にも
必要な立場の方ではないか、と推理します。

>いずれにせよ、管理会社の変更が簡単なことだと言い切る人は、管理会社等の業者が
>管理組合の自由なる意思によって契約先として選ばれているという仮説が職業的にも
>必要な立場の方ではないか、と推理します。

この意味が良く理解できません。
管理会社は分譲時点で決められており、購入者が自由に選定している訳では
ありません。
管理会社の変更は、悪名高い管理会社でも相当数毎年変更させられています。
管理会社は変更されると困るので抵抗はするでしょうが、変更できているマンション
は何故リプレイスできるんでしょうね。
理事会が本格的に動けば必ず変更はできます。ただ、理事長が管理会社に操縦されて
いれば困難を要します。その違いだけですよ。

文書の配布先が自分のマンションの内部に限られていたら訴えられなかった
だろうという論には、少し違和感があります。

私が理事長になるまでの当管理組合の運営は、現在もほぼ同じなのですが、
度の強い秘密主義でした。つまり、管理会社からの管理人と設計コンサルの
親衛隊として動く「専門委員会」が情報を先にかつ一手に握っていました。
理事会は専門委員会が先議したことを追認する機関であり、総会はその理事
会の追認に更なる追認を与える場に過ぎなかったのです。

ゆえに、私が理事長になって初めての会議（午前に専門委員会、夜に理事会）
で組合で雇っている管理人の年齢も不明だとか、専門委員会には改革が必要
だとか、を言い出して理事や監事に知らせた行為自体が「ご法度」でした。
翌月には文書を作成して組合員全員に知らせましたが、触らぬ神に祟りなし、
強烈な沈黙と無反応、（証拠を残さない）嫌がらせに会いました。

だから、配布が内部でも当組合だとアウト。始めから大して希望は無し。
いわゆる「手遅れ」か。

４５０３さんのおっしゃることは、再度申し上げますが、よくわかります。
４５０３に書かれた内容で、お互いの差異が今までよりは見えてきました。

組合内で多数を形成することなく、単独で裁判所に提訴したと思われる人が、
同じ管理会社を追い払いました（他の物件）。その方も貴方様と同様の感想
をお書きになったことがあります。主旨は「リプレイス（管理会社の変更）
がまったくできない、と言いたいのだろう」だったと記憶しています。
的を射ています。

内部にいる組合員の一人として私に見える光景は、「管理会社ら業者に操縦
される理事長が次から次に現れる」、もしそれが続かなくなりそうになった
り、直接に管理人のことや会計実績を知ろうとすると「警察が出てくる」と
いったものです。私に原因がある、という組合幹部の主張を私は甘受して、
組合の望み通りに私は今までの発言や行動を捜査機関にまで調べられました。

これに対し、当時の管理人やこの管理組合が何か問われることはありません。

理事長次第。傲慢理事長だと理事は何もできない。傲慢理事長は大抵自分のことばかりでマンションのことなんて考えない。マンションのことを考える理事を潰す。

>4504さん
専門委員会の力が理事会を上回っていること自体間違っています。
専門委員会は理事会の諮問機関で、決定機関ではありません。
諮問とは有識者等の意見を聞くために設けるものです。
専門委員会の委員の任命等も全て理事会が行います。専門委員会は与えられた
事項について調査したものを理事会に報告するだけです。
それについての検討は理事会が行います。
管理員や設計コンサルタントが理事会や総会運営にタッチすることなど、我々の
マンションでは考えられないことです。
それに警察が出てくるとの意味も分かりません。何を捜査されるのかも。
会計実績を知ろうとするととか書き込まれていますが、毎月収支報告書は提示
しなければならないようになっていますよ。適正化法で。
地方整備局に相談をされたらいかがですか。収支報告書の未提出等を。管理会社の
指導・注意・警告等は地方整備局がやってくれますよ。
まず管理員と設計コンサルタントの解任要求から先にすべきです。

しかし大変なマンションがあるんですね。
これでは快適なマンションライフは送れませんね。

刑事告訴に対抗して、ネタを探して管理組合相手に民事訴訟を起こしたらどうか？
泥沼の闘いに持ち込んだ方がいい。そうすれば管理組合は刑事告訴を取り下げるかも。

刑事事件とか不正とかは何があったんですか。
あなたに原因があるとは何がその原因ですか。
何にも分らないので書き込みようがありません。

管理会社主導で理事会が運営されているマンションは気をつけることです。
手遅れになったらもう元には戻りませんから。
無関心は敗北です。自分たちのマンションは自分たちで管理していかなければ
なりません。

管理会社主導になれば、管理会社にマンションを食い物にされます。委託していても、管理会社のチェックは必要。逆に管理組合主導であれば、管理会社は悪事はできない。

専門委員会作ったなら一任しないとね。
理事会で却下するようなら始めから理事会で検討すべき。
横綱審議委員会みたいな感じで尊重すべき。

専門委員会を設置したら与えた検討事項については任せるのが
当然です。
しかし、あくまで諮問機関だからそこで決まったものが決定という
訳ではありません。
出てきたものを理事会で検討して決議し、その理事会案を総会に提出
して承認を得なければなりません。

当管理組合は、２社の管理会社と契約しているようなものです。
１つは新築時の売り主だった大手不動産会社の子会社であり、
もう１つは設計コンサルタント（管理組合運営コンサルを標榜）。
後者は、第一回大規模修繕を契機として関係が始まりました。

私が新理事長として問題を提起し、辞任勧告を出されて辞めた後、
「２社も必要ないのでは。委託業務がダブっているのでは。」と
総会で指摘した組合員が１名はいたようですが、何も変化なし。

任期１年の理事長になって私がやろうとしたのは「始めの２年を
管理会社の雇用で来て、その後１２年近く組合の雇用で住み込ん
でいた管理員との業務委託契約の見直し」が第一で、リプレイス
（管理会社の変更）は頭にありませんでした。それなのに、組合
の有力住民（と管理員）は理事会を使って副理事長を理事長代行
にし、（再び大手不動産会社の子会社と契約する結果になること
が見え見えの）リプレイスを議題の中心に据えて理事会を運営し、
管理員雇用問題が焦点とならないように組織的に事を運びました。

設計コンサルとべったりの専門委員たちですが、専門委員会細則
を見ると任期の規定に抜け道があり、実質は「任期無期限」です。
条文「委員の任期は１年以内で、理事会が目的を果たしたと判断
するまでの期間とする。ただし、再任は妨げないものとする。」
今年３月に規約細則等の全面改正が成立し、その前に私はこの抜
け道をやめるよう再三指摘しましたが、コンサルが紹介したマン
ション管理士を中心とした委員会は聞く耳を持ちませんでした。
つまり、専門委員の任期の規定は２０年前も今も同じなのです。

専門委員には簡単にはなれません。任期２年、輪番制の理事や監
事に就いて理事会に参加し、そこで管理員の目に留まると任期終
了後に専門委員会の一員になれるというシステム。もちろん、毎
年の定期総会での承認といった「関門モドキの行事」はあります
が、他の議案同様、否決されたことは今まで１度もありません。

専門委員会の創設者と言われる住民は、なぜか理事長にはなりま
せん。この板で最近紹介した１５年前のサッシ交換や２年前の給
排水管交換の際にピンポイントで理事長に就いた住民も専門委員
の常連の１人ですが、創設者とは別人。当管理組合には、こんな
専門委員が新旧合わせると２０人程度いて、誰も売却・退去しま
せん。私が問題提起（「専門委員会にかける費用は、組合が負担
する。」と細則にあるが、総会決算表に明示されず不明だった。）
した後だけ６名中５名が理由を言わず一斉に辞任しました。１名
が留任し、私は「組織温存を図っての１名留任」と指摘したもの
のやはり歯止めはかからず、数名が加わって現在に至っています。

現在、私は組合の体質改善という望みを持っているわけではなく、
分譲マンションという場で目の前や周囲で起きたことが伝わる展
開が好ましいと考えています。

この板の皆さんの参考になれば幸いです。

>>4515
その内容じゃ、管理組合を相手に訴訟はできない。
トラップ仕掛けて法令違反・規約違反させて訴訟に持ち込むしかない。

さいたま新都心駅そばの国土交通省関東地方整備局には予約をして
２年前に相談に行きました。当該の管理会社に電話すると言われ、
少しだけ期待しましたが、他機関と同じで何にもなりませんでした。

最大の謎のひとつは、私の周りに住んでいる他の管理組合員諸君の
考えていることであり、またその意見です。まったくわかりません。

先述の「自分が所属する管理組合を提訴していたら、管理会社が急
に（３ヶ月前ではあったらしいが）契約の更新を辞退してきた」と
いう経験をした、他の物件の区分所有者の方は「食い物にされても
ニコニコしている」のが大半の管理組合員の姿だとおっしゃいます。
私の物件では、私への刑事告訴を求めるための臨時総会やらその前
座として開かれた意見交換会やらに参加した住民たち（４０名程度）
は、和を乱す奴をこらしめられるのが嬉しいのか、かなりのフィー
バーぶりでした。同じ組合員を刑事訴訟の餌食（えじき）にしたと
いう自覚はないのか、日常でも平気で私にニコニコ顔で「こんにち
は」と挨拶するんですよね。「そんなものなのかな」とあきれます。

しかし、組合としての情報統制はかなりプロがかった、高いレベル
で遂行されていると感じます。議事録は、私の「配布せよ」との要
望は実らず、回覧がされるようにはなりましたが、業者にとって大
事なことは「読んでもわからない」ように上手に書かれています。
次回の決議が重要、というような時期になると私が知ることのない
ように協力者に途中で回覧板を止めさせたり、数ヶ月分の議事録を
まとめて後日回覧にしたりすれば、次回の理事会決議が邪魔される
ことも防げるという発想です。タレコミの類は、全然起こりません。

「公開を装って秘密主義を実践し続けること」は可能です。私が理
事長になった当初、各階段室入口の掲示板に『管理組合ニュース』
と題した広報紙を理事会で作成して貼り出そうと提案。実現はしま
したが、本当に重要な事項や直近の理事会で決めたこと等の記載は
せずに「どうでもよいこと」を２つ３つ書くことで実質的に運営は
秘密にできます。こういった手法で組合員には関心を持たせない、
あるいは大事なテーマであれば「事後報告」で済ますことが可能。
私の質問や要望への無視無回答は基本で、めずらしく何かよこせば
はぐらかし。理事会が壁になって本丸へたどり着くことは不可能。

規約改正の臨時総会に出席して改めて感じたのですが、規約改正に
興味も関心も知識もない住民がけっこう出席していた、その光景の
異常さ。「言われて来ているな」と思われるほどの見知らぬ人たち。
こういうやり方も、管理会社に奉仕することで資産価値を上げても
らおうとする管理組合の運営の実態ではないのかな。

（４５１０さんには、また書くエネルギーがたまったら返事します）

>4517さん
まず管理委託を契約しているのは管理会社だけですよね。設計コンサルタントを
顧問にしているマンションはありますが、それはあくまで理事会が専門的なことを
アドバイスしてもらうためのものですが権限は全くないのが普通ですよ。
住み込み管理員は住民とのコミュニケもあり何にも考えていない住民にとっては
契約解除するとかなると可哀相と思い反発はあると思います。
管理会社を変更しても管理員についてはそのまま次の管理会社の管理員として雇う
ことは多々見受けられます。
管理員は管理会社並びに管理組合の雑用係的役割を担っています。
専門委員会の細則はそれでもいいと思いますが、諮問機関というのが忘れられて
います。委員の選定は推薦並びに公募とすべきでしょうね。
専門委員会が使う費用は理事会で承認されたもの以外は使えないのが当然です。
専門委員会は理事会が与えた検討課題について調査した結果を理事会に報告する
のが役割です。それを理事会で検討して決議し、総会に提案ということになります。
議事録は管理会社が素案を作成しますが、それを理事長が修正等をして作成し、回覧板
等で住民にしらせるものです。
事実が伝えられないということですが、それだったら理事長自ら作成し、それを配布
や掲示板等に掲示すればいいんではないでしょうか。
うちの場合は住民に情報の提供や知識を知らしめる時には、理事長が自らそれを作成し、
各戸配布をするようにしています。コピーやポストへの投函は管理員にさせますが。
規約や細則の改正についてはどこのマンションの住民も関心はありませんよ。
地方整備局への相談はされたとのことですが、２年経過してますので担当が変わって
いるかもしれません。再度相談してみられたらいかがですか。
不正や賄賂等の問題については証拠がありませんのでそれには触れません。

>4517さん
そこまで虐げられているのマンションのためにまだ頑張るんですか。
私なら投げ出しますけどね。
どこのマンションにも長老みたいなのはいますよ。
私の場合は、長老や自治会には絶対マンション管理には口を出させ
ませんでしたが。
マンションの環境が違うんでしょうね。
当然管理会社も理事会には協力的で全てにおいて一生懸命やってくれ
ました。

どこのマンションにもいる長老達は暇に任せてマンション管理に
興味津々なんだよね。
建設的な意見をいうのならいいんだけど、そんな連中はどちらかと
いうと、理事会の足引っ張りが殆ど。
又、管理員に住民や理事会の内容、苦情や要望等を聞きたがる。
そして究極は理事長の批判。決まったパターンだね。