マンション管理士に質問しよう！ Part2

「組合員＝管理員」、「勤務先＝所属する管理会社」としてお読みください。

これは、事実ですから信用するか、しないかは皆さんに任せます。

当時の副理事長、監事、書記、数名の理事は区分所有権を売却したそうです。

それから、管理会社の担当支店長と課長と、関係した担当数名は人事異動し
ています。

入居していた８９３の組長、窃盗団の事務所、指定されている８９３等々は
この組合員の告発で仲介業者に、宅地建物取引業違反、地方、国の暴力団等
排除条例違反、当マンションの規約等を説明して退去させた。

その後にこの管理会社と共謀する理事が数名が規約違反と法令違反で就任した。

この役員連中との争いで管理会社とこの理事数名が共謀して、この組合員を
排除する為勤務先の社長宛に理事長名で解職を促す圧力をかけた。

この時のやり取り等は録音等をさせてもらいました。管理会社の当時の顧問
的弁護士はこの件からの仕事は断ったと聞いております。

皆さんの物件でもこういった組合員の目に付きにくい問題が内在している可
能性が有ります。

入退居届、所有者変更、専有部分のリフォーム、駐車場の使用履歴等を分譲
当時からの履歴を調べて下さい。

入退去、等は特に過去の記録が紛失したり差し替えられている時は疑うべきです。

共用部分の修繕記録と、専有部分のリフォーム工事申請の記録等も精査してみて
ください。

その他数限りない不正の疑いがみえてきます。

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68650520.html

似たような事件が管理組合で起きております、共同戦線は管理会社と管理組合が
違うので無理でしょうね。？

３８６２ですが一応投稿しました。区分所有権を持った組合員である事には変わりません。

独りでも多い組合員が正義の為に立ち上がり、この際区分所有者（個人）の団体へと発展
することを期待します。

>3862さん
あなたのマンションは特殊事例です。
通常のマンションではそういうことはまず発生しません。
まず、理事は２年の輪番制です。延長はできません。
補修工事をする時、急を要する保存行為以外は理事会決議が必要
となっています。殆ど保険で適用できます。
計画にある大型設備の工事をするときには当然総会の決議が
必要です。
又、大型設備５００万円以上の工事をするときには、
修繕委員会が開催され、そのメンバーで相見積等を取り、その結果を
理事会に提出するようになっています。
管理会社のフロントや管理員については、もし理事会が拒否したい
ときは、理事長名で交代してもらうよう要請します。
うちのマンションでは、管理会社とはうまくいってますし、一生懸命
仕事をしてくれますのでそういう心配はしたことがありません。
これが通常のマンションですよね。

特殊な事例と言うよりも特殊中の特殊な事例でしょう。これが問題になれば、
この管理会社はどうなりますか。

>3861
>組合員＝管理員、勤務先＝所属する管理会社？
書き込むときにはっきり書いておかないからみんな勘違いするよ。
質問をするときには、匿名ではなくＨＮにしないと分かりずらいね。
マン管士とかには、名前と登録番号まで貼り付けてから答えろと
いってんだから。

>3865
あなたの質問は小出しにするものだから全体像がみえないので、皆さんは
いろいろ書き込まれても的外れになってしまうものが出てきます。
管理会社は継続するための努力をするでしょう。当たり前のことです。
あなたの書き込みでは管理会社の首脳陣が関与していたのかも分りません。
問題が個人なのか会社なのかも。
やはり今まであなたが書き込み相談していた「いずれ訪れる大規模修繕工事
へ備えるために」のスレに帰りなさい。二股はいけませんよ。

※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修 繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判 断する訳にはいきません。
　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

マンションの規模によって、又管理員の常駐の有無によって、フロントの来館回数は違って
きます。
ただ、管理員が常駐しているマンションの方が圧倒的にフロントの来館日数は多いというの
が通例です。
管理員のいないマンションにいっても、話す相手もいませんから事務的になりがちです。
マンションの規律を守らせるには、細則違反者に対してはすぐ対応するようにしなければ
なりません。直接ではなくても構いません。メールボックスにメモを投函するだけでも
かなり改善されます。それを管理員にやるようにフロントと話し合ってきめておけば
いいでしょう。何もやらないとその違反が当たり前となってしまい、違反者が増えて
いきます。

管理会社のフロントは、大規模マンションにはエリートのフロント
を担当にします。
そうしないと、大規模マンションにはいろんな人材がいますからね。
切れるフロントでないと太刀打ちできませんでしょうから。
当然マン管の有資格者ということになります。

東急コミュニティ
区分所有管理士 474名 マンション維持修繕技術者 529名
管理業務主任者 1,840名 マンション管理士 506名
宅地建物取引士 1,438名 一級建築士 129名
二級建築士 150名 ビル経営管理士 21名

従業員数マンション管理部門　５，４８６名
総合管理　　　　　　　　　　５，０３７
部分管理　　　　　　　　　　１，７６１
総売上額マンション部分　　　５，２６０億円

他の管理会社の概要については、マンション管理業協会で検索
すればすぐ出てきます。

総従業員数５，４８６名の中には管理員も含まれているよね。
そうすれば、マンションの管理数が５，０３７とすれば、管理員以外の
従業員はどれぐらいいるんだろう。
そうみれば、管業やマン管の有資格者の割合は高いね。

管理員のついていないマンションも結構あるということだろう。

誰か暇のある方、マンション管理業協会を検索して、会員一覧表から
管理会社ごとの従業員数、管理物件数、総売り上げ、資格者の人数等
を一覧表にしてみませんか。
管理会社の従業員のレベル、会社の規模、管理物件数とか比較できれば
管理会社リプレイスの際の参考になりますので。

３８６７さん、それ程色々な事例があると言う事です。ご了承ください。
各事例は異なる案件です。弁護士曰く一つの事例で反論してくれば別の
事例で反論すればよいのであって、証拠は多い方が良いとの事です。

一例づつ解り易く的を絞って投稿しております。

東急コミュニティーの社員のマンション管理士数は５０６名は登録して、
マンション管理士会に入会しているのですね。管理士会はこの管理会社
の社員の割合が多いと言う事ですよね。大変なことです。

ビル経営管理士、区分所有管理者、マンション維持修繕技術者、
の全ては民間の任意資格ですよね。くだらない資格です。

３８６８さんの投稿は管理会社が一番やりたがらない事です。
管理会社１０９がその最る会社で伸びています。

資格の数は関係ありません。規約や、法令に反する住民に、
ご機嫌を取って伸びている会社です。

最近悪い住民が出入りしている住民の記録を排除する為に、
新しい入居者名簿を作成する名目で名簿の差し替えをしま
した。

過去の名簿には相当数の反社会的住民が居住している、
専有部分の記録が差し替えられたかもしれません。

　管理士の団体のセミナーがあり、不適切コンサル等の手口の紹介がありました。　　実際はそんな簡単なものではありません。　管理会社や工事会社までグルです。　　特に、コンサルは、大人数で日当稼ぎに来て、調査は１日で終了。　そのため見落としが多く、工事が始まってから、素人の区分所有者に、誰でもわかる瑕疵を指摘される有様です。　こんな大規模修繕工事コンサルの存在意義はあるのでしょうか？　本物のマンション管理士は、施設設備が専門でなくても、見逃しませんよね。

↑あほ
別に相見積もりで安ければ問題はない。
基本的に大規模修繕の瑕疵など誰にでもわかる。
瑕疵の有無は全戸にアンケート用紙を配るわけだから、瑕疵は隠しようがない。

問題になってるのはコンサルが見積もりをとる業者と談合して割高にしていることだから、不安なら推薦業者を区分所有者全員に募集したら良かろう。工事の瑕疵などみたらわかる、問題なのは談合を崩す思慮がないことだ。あほ

コンサルなんて信じたらあかんよ

結論として一番良い方法は組合員の中にマンション管理士等の資格のある人物を理事か
顧問に招き、その方を中心にして工事業者を動かすことです。

外部マンション管理士で実務経験者は大半がマンション管理会社出身か業者関係者が多
いので、組合役員には騙されやすいです。

コンサルや管理会社相談機関にすると少なくとも裏で工事業者が工事費の１５％は手数
料が支払われています。

あくまで組合員のマンション管理士等を理事若しくは顧問に据えて工事業者と二者での
工事をして頂きたいものです。この場合は建設会社は大手が良いでしょう。

３８７０さんの仰る東急コミュニティーの従業員数マンション管理部門に５．４８６名に対し、
マンション管理士が約一割の５０６名が登録してマンション管理士会に入会していることにな
ります。マンションの管理の相談を組合員や組合役員が相談して大丈夫なのでしょうか。

利害関係が有りますので相談は避けた方が安全ではありませんか、そういえばマンション内の
トラブルの相談に行った後に各専有部分のポストに管理会社の勧誘チラシが投函されていたこ
とがありました。

３８７０さんの意見でこの件を思い出して、相談内容がこの管理会社に筒抜けになっている可
能性を否定できません。

>3883
管理会社のマン管の有資格者は管理士会に入会している筈はないでしょう。
１名ぐらいは会社を代表して情報の収集として参加しているかもしれないが。
管理士会に入会しても会費を払うだけですよ。
それから大規模修繕工事を設計監理方式でやる場合は、設計コンサルタントに
報酬を支払いますが、それは長期修繕計画をソフトに打ち込んで作成したものは
設計監理士への報酬は１５％となっています。裏で支払うのではありません。
しかし、うちの大規模修繕工事時の設計監理料は工事費の３．６％でした。
マンションの規模によってちがってきます。
マンション管理士に設計監理業務は無理ですよ。それはやはりマンションの
大規模修繕工事の設計監理の経験のある１級建築士に依頼すべきです。
工事の進め方についての段取りはマン管士でもいいでしょうが。
設計監理方式での１級建築士がどんな役割を担っているかを勉強することですね。

会費なんか僅かですから問題ないでしょう。設計監理方式でしたら組合員の一級建築士は良いと
思います。

>3886
管理士会に管理会社の有資格者が大量に入会して何になるんですか？
もし仕事がきたとしても、仕事をほったらかしてその仕事をする訳には
いかないでしょう。管理士会に入会していても仕事は殆どありませんよ。
入会金年会費５万円前後ですけど会社が払ってくれるんですか？
５００名もいれば、２，５００万円毎年必要ですよ。
マンションの住民が設計監理業務をしたらだめですよ。それは外部に
依頼しなければなりません。
住民の１級建築士が設計監理業務の経験があればいいですけどね。
それに、工事期間中は毎日朝からずっと監理業務をしなければなりませんよ。
会社を辞めてやりますか？
設計監理業務の役割が分かっていませんね。

コンサルと管理会社の「…やります」は、大抵やりません。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法の確認をします。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計監理士は当然、修繕専門委員会、建設会社との定例会議、工事期間中の
週１回行われる工程説明会に参加しなければなりません。

難しく考えるな、自分たちでやればいい仕事と安くつく。簡単ですよ。難しく考えさせられて
いるのは管理会社の罠にはめられているだけです。

やる気の理事が自分の事と考えて真剣に考えればプロよりいい結果が出ます。プロに頼るな。

１級建築士だからといって設計監理業務はできませんよ。
医者でいえば内科医が外科手術ができないのと一緒です。
資格だけはありますけどね。

>3891
管理会社が大規模修繕工事にタッチする訳はないでしょう。
うちの場合は管理会社は施工会社や設計監理士の推薦も
できませんよ。
１００％業者の選定は候補の段階から専門委員会が行います。
設計監理業者、元請会社の公募から同じ条件での相見積、それが出てきたら、
業者の説明会、それを聞きながら委員が採点をしていく。
そして入札額と評価点でいい業者を選定することになっています。
管理会社のつけいるすきは全くありません。
又、管理会社には１円も紹介料やバックリベートはいきません。
別にむずかしく考えてもいませんよ。大規模修繕工事の進め方の基本が
しっかり身についていますから、それに則って専門委員が動いていくだけです。
元請会社の選定方法も詳しく書けばかなりの量があるので書きませんがね。
難しいのではありません。誰かがそのひな形を作ってくれればそれに沿って
行動に移すだけです。
但し、ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているところと、小規模マンションは
難しいと思います。
あくまで、設計監理方式で大規模修繕工事を行うマンション限定ですがね。

>3891
プロに頼るなといっても、相見積をとるときは同じ条件で取らなければ
ならないので、これは素人には無理ですよ。
同じ平米、同じ材料、同じ仕様で見積もりを取らなければ比較ができないでしょう。
これを金抜き計算書といって、平米や材料名だけ書いてあって各業者は単価を
入れて工事金額を出すやり方ですけど、素人には無理です。
多分あなたのとこは責任施工方式なんでしょう。相見積は取らずただこの工事を
この予算内でやってくれというやり方なんでしょうね。
工事内容は全てお任せで信用するしかない方法です。
小規模マンションではこれしか方法はないんでしょうけどね。
あの会社は信頼がおけるから大丈夫といっても、仕事をするのは下請けや孫請け
業者ですからね。
手抜き工事があっても分かりません。鉄部塗装でも、ケレン作業後に塗装しているのか
その使用料は予定量を使っているのか等
窓枠のシーリングの場合、古いシーリング材を取ってからやらずに、その上に貼付
していないか等中々分りませんからね。チェックする者がいませんから。

大手ゼネコンでも管理会社を系列にもっているところ以外の大手建設会社に責任施行はどうで
すか。

勿論役員が束になって監理監督をする。管理会社にはつけ入るすきを与えない。

勘違いしてはいけないですよ。管理会社抜きだと自慢しているようだが、本当は裏でつながり
手数料を着服しています。

設計監理方式だとの表現だけど、何処を設計するのでしょうか。大規模修繕はほとんど工事費
がかさむので大袈裟に考えている。重大変更があるのであれば設計監理が必要でしょう。

外壁の塗装だけがほとんどの工事です。塗料とシーリングの材質を真面なものを使用すればよ
いだけでしょう。

監督も難しくないですよ、塗装している箇所、シーリングの箇所をチェックするだけですよ。

悪質なコンサルもいますし、コンサルはプロではありません。最終的に理事の確認が必要です。

管理組合の問題は公開されていないから。事件事故が発生したらほとんどやぶの中でしょう。
住んでみないと解らないのがマンションがその証拠です。

大規模修繕は、構造躯体部分の劣化防止をして建物を長持ちさせるのが主目的ですから、塗
料とシーリングの材質を節約してはならないし、大手ゼネコンに責任施行させれば、瑕疵の
件もアフターサービスで面倒見てくれます。

大袈裟に騒いで、コンサルや管理会社が高値を付けて組合費をボッタクッテいるだけです。

だから大規模修繕は大きな金が動くので特別決議との区分所有法を改正して普通決議にな
ったのです。

共用部分の変更が大した金額でなくても構造上重要な部分は特別決議での可決でしょう。

ただし、大手ゼネコンが系列に管理会社がある建設会社は避けた方が良いでしょう。

数量等仕様、そもそも見積のもととなるものをコンサルが間違えるケースがありますからね。
コンサルに高額な費用を支払っているのに。

大規模修繕費の内訳では、塗料の量とシーリングの量と人件費がほとんどだから、
見積書は素人にわざと解りにくくするために色々工作して騙すのです。元々対し
て頭は使いません。やる気の理事３名以上でできます。三人寄れば文殊の知恵で
す。

>3895
スーパゼネコンだろうと地元の大手建設会社だろうと責任施工なら
同じことですよ。
まだ管理会社が裏で手数料をとっているとかいってるけど、そんな
ことはうちのマンションに限っては絶対ありません。
管理会社が悪人という考えがこびりついているんですね。
管理会社には裏作業は手伝ってもらいますよ当然。しかしお金は払いません。
委託契約の中にそれは含まれていますからね。
設計コンサルタントの主な仕事は監理です。設計コンサルタントの役割は
書き込んであるでしょう。読まれてないんですか。
例えば半年間の工期であれば、毎日住民が監理業務をつづけるんですか？
日中の工事が殆どですよ。それに住民がそんなことをしますか。
大変だからプロに監理をお金を払ってお願いするんでしょう。
その監理業者も疑いの目でみればもうどうしようもありません。
選定基準があいまいだからそうなるんでしょうね。
人を信じ信じられる人間になりなさい。

>3899
金抜き明細書ってしらないでしょう。
共通仕様書で相見積をとらなければ比較のしようがありません。

お宅の考えもも違ってはいません。お互い良いマンションにしたい気持ちは同じでしょうから、

設計監理方式を知らないというよりできないマンションはその方式の
良さはわからないのでしょうね。
設計監理業者への支払額は、約１年半で工事費の３．６％でした。
そんなに高いものではありませんよ。
管理会社に丸投げすることを考えれば屁のような額です。
要するに、小規模マンションとゼネコン系の管理会社と委託契約をしている
マンションは設計監理方式はできません。
管理会社に丸投げか、責任施工方式（相見積を取らず１社に丸投げ）しか
残念ながら方法はないんです。
見積も取らないで業者に丸投げするしかないのに、それを正当化しなければ
ならないのは残念なことではありますが、それが現実なんです。
いくら住民がしっかりしていても、丸投げを回避することはできません。

私は建築士ではありませんが、長期修繕計画の作成や、大規模修繕工事の
進め方では建築士とも相当やりあいました。
技術的な知識はありませんが、理論では負けないようにかなり勉強はした
つもりです。勿論建築士の意見も参考にはしています。
大規模修繕工事の進め方についても、一般の進め方にプラスして具体的に
細かく作成しました。
ただ残念なのは、設計監理方式を採用した場合の工事の進め方ですので
それ以外のマンションには通用しません。

　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
　相見積を取るときには、共通仕様書で同じ条件で取らなければ、どこの業者が
高いのか安いのかが全く分りません。
　それも設計コンサルタントの役割の一つです。

大規模修繕工事の進め方で検索してみてください。
その進め方はどれも設計監理方式が前提となっています。
管理会社方式や責任施工方式は、進め方の基本を述べる
ことはできないからです。
所謂丸投げ方式ですから、建物診断業者、設計監理業者、
元請会社の選定方法とかは必要ありませんからね。
相見積も当然必要ありませんから。

小規模マンションで人材や積立金が少なければ設計監理業者を
選定することはできません。
ゼネコン系のマンションも同じことです。
責任施工方式を採用するマンションは、いかに信頼のおける業者を
選定するかにかかっています。
それこそ信用するしかないのです。
若干の手抜き工事は覚悟しなければなりませんが、劣化するのは早く
なりますが、見た目には問題がないと思います。
メンテナンスの点検時期と場所を明確にして契約を交わすことです。

私のマンションは管理は１０９ですが、４００戸のおおがたです。
管理会社抜きで融資を募り大手のゼネコンに責任施行でしました。
見積参加は数社に及びましたが、談合等を防ぐ為色々工夫しました。
大まかに１億２千万円位節約しました。８年目です変色等やトラブル
はありません。ゼネコンは管理会社を持たない大手です。
今でも担当が定期的に目視点検をしてくれております。

管理会社抜きの有志に訂正して下さい。

>3908
見積はどうやって取ったんですか？
同じ平米数、同じ材料、同じ仕様、同じ修繕個所の同じ条件で
相見積を取らなければ価格での判断はできないでしょう。
それぞれの個所のスペースが違ったり、材料の良しあし、修繕個所、
修繕の仕方等が違えば比較のしようがないでしょう。
責任施工とは相見積は取りません。ただ工事個所を提示し予算は
この金額の枠内でやってくれというやり方ですから。
業者は１社しかありません。
予算を上回れば材料の質を落とすか、修繕個所を減らすしかありません。
当然設計コンサルタントはつきません。
責任施工方式はそういうやり方ですよ。
節約できたといっても、修繕個所や材料、仕様を節約すればなんとでも
なりますよ。それを節約とはいいません。
どのやり方と比較して節約できたんですか？工事個所ごとの比較での節約
出なければ意味がありません。