マンション管理士に質問しよう！ Part2

　管理会社１０９をご存知の方は教えて下さい。　マンション管理士で業界に精通した方ならご存知と思います。　この質問に限り、マンション管理士以外の管理業主任者等どなたでも結構です、　匿名でレスしていただいても全く差し支えありません。　少なくとも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社では無いと思いますが、たびたび出てきますので気になります。　ついでですが、「特別理事」と「一般理事」についてもお教え下さい。　財閥系では井桁の付いた財閥系悪徳管理会社だけが、そう呼んでいます。

↑
お金払ってマンション管理士に聞けばいい
ここはシロウトの雑談の場、専門家じゃないから

　カネを払ってまでマンション管理士に聞くほど値打ちのある質問ではありません。　８９３も多いと投稿があります。　まさかマンショ管理業協会理事長会社ではないでしょうね。　九州支店ではいろいろあるようだし。

タダでもの教えてもらうとかアタマわるいの？

　カネを払ってまで、信用できないマンション管理士に質問するほど金持ちではありません。　億単位の損害を与えた、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社ではありませんから。　それとも、マンション管理士資格を悪用した社員上級フロントですか？　社長が変わっても、うそつきで殺人鬼の清掃管理員は懲戒免職にならないし？

>3801
何様？
人に物を聞く場合のマナーゼロだね。
礼儀作法から勉強して出直してきな。
ここは匿名掲示板というのが分からないの？
いつでもだれでも書き込み自由なんだよ。その辺が理解できない。
やはり一般感覚からずれてるね。
被害妄想もそこまでくれば病院にいってみてもらう必要があるよ。

　匿名掲示板でも、スレッド名は「マンション管理士に質問しよう」です。　本当のマンション管理士なら「マンション管理士」名で、投稿すべきです。　マンション管理士でレス出来ない「後ろめたい」事があるのでしょうか？

ここには偽物のマンション管理士しかいませんよ
マンション管理士はこんないい加減な投稿しませんから
シロウトが雑談するスレです

そのトーキューに恨みのあるお爺さんは昔からこの板あたりで１０９の悪口連発
相手にしてられないよ、被害妄想だし

>3807
スレ本文を読んでみましょうね。こんなことがスレタイに書き込まれていますよ。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください

>3805
東急コミュニティーのスレあるからそっちでクダまけよ

東急にいじめられているマンションの住民なんだね。
マンションの住民で一人だけが被害にあっている訳なんだね。

>3810
そんなの書いてあるだけで本物の建築士や管理士は出てこないよ、常識だろ。
ここはシロウトの雑談の場、楽しく語り合えや。

ほー

３８００以降半数以上のスレは管理会社１０９関係者です。本性が見えています。
事実に基づいて投稿しております。嘘ではありません。

３８００以降の書き込みの大半は僕なんだけどね。
単なるマンションの住民だけど１０９とは関係ないよ。
何を事実に基づいて書き込んでるんだろうね。
やはり被害妄想は半端ではないようだ。

そいつ昔からだよ、109に恨みでもあるんだろ、放置で

マンション管理士らしからぬ回答が続いて残念です。マンション管理士の先生方の
意見や回答に期待致します。宜しくお願い致します。役に立つ質問や回答もありま
すので管理組合の運営に役立たせております。匿名のメリットもあります。

ここにはマンション管理士はいませんよ、なにか勘違いしてるのかな？

マンション管理士試験永久不合格組がスレを荒らしているみたいだね。

レベルの高い本物のマンション管理士の回答は理解できるしあり難い。
今後も落胆しないでマンション管理士の信頼を得るスレにして下さい。

私は、マンション管理士の先生方しかマンションの将来を真剣に考え
てくれないと思います。組合員の期待に応えて下さい。

この人何言ってんの？
ここにマンション管理士はいませんよ
想像とか妄想は気持ち悪いから他でやってね

>3821
いい加減同じ書き込みはやめなさい。見苦しいですよ。
マン管士だろうと建築士だろうと匿名で書いて何の問題もありません。
それをどう判断するのかは皆さんの自由です。
誰もマン管士といって書き込んでないじゃないですか。
答えているのがマン管士と勝手に解釈しているのはあなたです。
内容については自分で解釈し、いいものは取り入れ役に立たないものは
放置すればいいだけです。
それにマン管士とか建築士、電気技師といって書き込んでも名前とか
登録番号まで貼り付けるようなことをする者がいますか。
あなたの常識が疑われます。
完全なスレ荒らしですよ。

　匿名掲示板でも、スレッド名は「マンション管理士に質問しよう」です。　本当のマンション管理士なら「マンション管理士」名で、投稿すべきです。　マンション管理士名でレス出来ない「後ろめたい」事があるのでしょうか？

ほー

ですから、このスレにマンション管理士はおりません。
マンション管理士資格者として証明しない限り無駄ですよ。
それでなければ誰でもマンション管理士と名乗って投稿できる。
ここはシロウトが雑談して楽しむ場所です、真剣にならないようにね。

>3823
スレ本文を読んで下さい。マンション管理士と限定していますか。
それに、マン管士といってなくて書き込んだ者は全てマン管士
と決め込むのはおかしいでしょう。
スレ荒らしがいればこのスレは先に進みません。
問題提起がされ、自分の経験でうちのマンションではこうだった
とかの経験で答えることもできなくなりますよ。マン管士では
ないのですから。
あなたは勝手な人ですよね。自分が質問する時はこれは身分を明かさず
誰でも書き込んでいいともいってますしね。
あなたも規約とか工事とかを書き込んでいるでしょう。それも
質問に答えるということになりますよ。あなたはマン管士なん
ですか？単なる理事の経験もないただの住民なんでしょう。
まず理事ぐらいの経験はしてください。
そしてマン管士にチャレンジしてあなたが立派なマン管士になる
ことを期待しています。そしてマンコミュを立ち上げみなさんの
役に立てる人物になってください。
あなたは大規模修繕工事のスレに帰った方がいいですよ。

>3823
自分のマンションで相手にされないからといってここで不満を
ぶつけてもどうしようもないでしょう。
何故相手にされないかの反省をすることです。
あなたは理事にも管理会社にも嫌われているのがわからないのですか？
その原因は何故かを知ることですね。

まぁまぁ、どちらにせよマンション管理士や建築士はココには投稿してないよ。
こんなシロウトの雑談なんて相手にしないしね。

>3828
マン管士や建築士はここにはいないというんなら気にすることもないのでは？
気楽にすきなことを書き込めばいいんですよ。

そうですよ誰かがマンション管理士が答えるとかマヌケなこと書いているから忠告しただけ
シロウト同士たのしく雑談してなさい

管理会社に完全に主導権を奪われているマンションにとっては、いくら理不尽なことが
あってもそれを跳ね返す力がないのでだんまりをきめ込むか、いいなりになるしかない
のかもしれませんね。
理事長も内心はそれではいけないと思っていても、管理会社からは適当に持ち上げられ
るものだから、つい波風は立てたくないと思うんですよね。
改革をおこそうと思っても、知識と時間がなく、又管理会社にはマンション管理のプロ
がいますからそれに立ち向かう勇気もないのでしょう。
それを改善するには、同じ志をもった同志を集め、マンション管理士に依頼し、新しい
管理会社に相談をして、管理会社のリプレイスを行うべきです。
やろうと思えばできますよ。やる気があるかないかの問題です。
新しい管理会社は顧客開拓ができるんですから、一生懸命やってくれますよ。
後の引き継ぎのことは何も心配する必要はありません。
３ヶ月前に文書で契約解消の通知をするだけです。その理由は必要ありません。
一方的でも構いませんし、相手の落ち度とかも全然なくても構いません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/
この管理会社など調べる勇気のある人間は居ないでしょう。事実に近い事例が
投稿されている。これを、妄想だのと非難する輩は、この管理会社の関係者で
しょう。

同意見です。私のマンションは、勝ち組マンションで理事会運営もきちんとなされています。
もともと理事会運営が酷かったわけではありませんが管理には問題がありリプレイスし、新管理会社は組合の期待にも答えてくれ、よい管理ができています。新たに獲得した組合として、熱心に管理をしてくれています。改善を試みても旧管理会社では改善できませんでした。
これからはますます管理の差で、マンションの価値にも差がでることでしょう。イコール自分の資産価値にかかわることです。
マンションの管理で管理会社に問題がある。各点検業者に問題があるという組合は、無駄金をいつまでも払わず組合員の理解を得、業者を変更して理事会・組合運営をよくして下さい。そして、修繕も大切に。単に修繕費削減の為だけでなく、誤った修繕をしないよう理事会等で見積りを取得し、精査の上で修繕をして下さい。

>それを改善するには、同じ志をもった同志を集め、マンション管理士に依頼し、新しい管理会社に相談をして、管理会社のリプレイスを行うべきです。

「マンション管理士に依頼し、」は余計。ちゃっかり売り込みですか。

>やろうと思えばできますよ。やる気があるかないかの問題です。

違います。やる気があってもできないように仕組むことは可能です。

>3832
管理会社をリプレイスするのには理事長が絡まないとできませんよ。
何故変えなければならないのかが明確でなければ、理事長も理事も
動きませんよ。
まず理事長とか理事の中から同志を努力して捜し出すことです。
それができなければ住民に働きかけても無駄骨を折るだけです。
管理会社には分からず最初はこっそりとやるしかないでしょう。
機が熟したら一気に管理会社変更に舵を取ればいいのです。
相手の脅しや弁護士を使っての交渉とかも恐れる必要はありません。
そういう状況になったら、契約解消の通知を３ヶ月前に出せば
いいだけですから。
ここまでくれば、弁護士だろうが、プロのフロントだろうともう
関係はありません。手の打ちようがなくなるからです。
まず理事会のメンバーから仲間を一人一人増やしていって下さい。
最初からあからさまな行動ではなく、最初は単なる飲み会やゴルフ
とかを一緒にすることから始めることです。
ゆっくりゆっくりと。

>3834
ここにはマンション管理士はいませんよ。
それなのに相談しているのですか。

本物の管理士に相談したければマンション管理士ドットコムで相談すればいい。

マンション管理士に相談は百害あって一利なし。信用できるマンション管理士を探索中ではあります。

　投稿拒否にあい、しばらく投稿できませんでした。　レスで「マンション管理士」があるのは、運営会社の利用規約等で禁止されている「一言投稿」の「ほー」だけですから、マンション管理士の信用は失墜したものと、判断できます。　　真面目でまともな排他をしない「真のマンション管理士」なら、恥じることなく、マンション管理士を名乗りレスしてください。　掲示板の信用にも関わりますよ。　念のため、私は、マンション管理士ではありません。
　長年、マンション管理や地域活動をしていた者です。

重松がいいのでは？

相談はしません。事実を公開してこの問題を組合員が認識してくれて、
マンションが管理会社頼みの管理から組合員の為に動く管理組合に育
ってほしいです。

私みたいな経験をしている組合員は少ないでしょうから、しかし、管理
を真剣に考え実行したら大なり小なり経験をするでしょう。

>そのトーキューに恨みのあるお爺さんは昔からこの板あたりで１０９の悪口連発
>相手にしてられないよ、被害妄想だし

>東急にいじめられているマンションの住民なんだね。
>マンションの住民で一人だけが被害にあっている訳なんだね。

>そいつ昔からだよ、109に恨みでもあるんだろ、放置で

私は、「井桁」「倶利伽羅」とか書く人も実は真実を語っている一人だと思いますね。
「一人だけが被害にあっている」という事態をどのようにとらえるかで人格の優劣が
分かれます。マンション管理士といった資格や経験・知識の有無より大切なことです。
「単なる理事の経験もないただの住民なんでしょう。 まず理事ぐらいの経験はして
ください。」との書き込みがありましたけど、（財）マンション管理センターが管理
組合の理事や監事といった役職に就いている人以外の問い合わせはお断り、という態
度をとっているのと同じなんですよね（この財団法人が管理士試験の実施母体で事実
上の生みの親だから当然か）。特別に公正な選挙をやっていないのなら理事や監事と
いった役に就いているからといってその人は組合員の代表ではないのだし、私は、役
に就いている人と最低でも同程度に、役に就いたことのない一般住民（管理組合員）
こそが主役として重んじられねばならないと考えています。「一人だけが被害にあっ
ている」という状況を生まないために、もし生んでしまったらその人の救済に全力を
尽くす、という考えで動かない限り、この業界とその中での資格はマイナー、日陰産
業的に認識され続けると思っています。

この小さな事件を我が身としてとらえてみてください。私は弁護士や管理士等に幾度となく
相談はしてみました。相談と言うよりも自分の考えが間違っているかどうかの確認も含めて
の相談と言った方が正しいかもしれません。

証拠を示しての先生方への相談でしたので１００％は勝訴するとの確信は得ました。しかし、
その弁護士費用等は数百万円になり私の懐具合では経費倒れになる事に気が付きました。
共謀している組合役員と管理会社はそこら辺は計算済みで、裁判にしなさいの、壱点張りで
した。

私が、食を失い、ローン返済にいきずまる、マンションを売却しなければいけないことは敵
は計算済みです。つまり、泣き寝入りする事も計算済みです。

管理組合が組合員一人一人の事を真剣に考えるならこういった管理会社を放置することはな
いと思います。

（勤務先の社長にこの組合員を解任するように圧力をかけた管理会社と理事長の共謀、他の
　理事は知りません）

勤務先まで管理会社って圧力かけるんですか。
理事長までも。
悪事なのですから、テレビでマンションの問題として特集報道されたり、新聞などで記事になったりすれば、管理会社や理事長の問題としてとりあげられるのに。
勿論、ご本人の実名や顔写真ふせてですが。

またかね、東急に恨みつらつらしつこい年寄り
東急スレでクダまいてろよ

ほー

普通は勤務先なんか管理組合に言いませんけど。

無職では言いようがないだろうね（笑）

>3842さん
私はマン管士ではありませんが、書き込みをしてもいいでしょうか。
あなたは何故一人だけ苦しんでいるんですか？何故苦しまなければならない
のですか。
あなたは要領の悪い人なんでしょうね。
でもね、それだけあなたが苦しんでも管理組合は何もしてくれませんし、住民も
あなたの動きさえ知らないものですよ。
あなた一人が動いても動かなくても現状では大勢に殆ど影響はないようですね。
いっそのこと投げ出してみてはどうですか。気が楽になりますよ。
しかし、あなたはそれができない性格なんですよね。だったらどうやればいいのかを
あなたのもっている知識を知恵に変えて頑張ってみるべきです。
管理会社のフロントでマン管の資格保有者は管理会社の単なる社員ですよ。
押してもダメなら引いてみよという言葉がありますが、住民間のコミュニティの取り方
を考えてみてください。
マンション管理士に拘りが強いようですが、どんな職業にもピンキリはあります。
マン管士を過大評価も過小評価もする必要はないでしょう。意識することも。
ただ、マン管士にも話の分かる人はいますよ。
あなたがどんな被害にあっているのか分かりませんが、それだけではマン管士は
口も出せませんし、助けることもできません。
それから、マンション管理センターは理事以外の者であっても答えてくれますよ。
私は理事でもない時に、規約改正をしている時に相談しましたが気持ちよく答えて
くれましたよ。回答者は電話の窓口におられるマン管の有資格者の方でした。
マン管士が答える時は名前と登録番号を貼り付けてから回答するべきとかいわないで
ここで相談をして、いろんな職業やマンションの理事経験者等からアドバイスや
経験談を聞いてみたらどうですか。マン管士が登場するかもしれませんよ。

>3843さん
何の不正か分りませんが、証拠があるのならマンションの住民に
チラシを配布したらどうですか。
自分のパソコンで打ち込んで作成すればいいでしょう。
それを見て住民が賛同してくれるかもしれませんよ。
メールボックスに投函すればいいでしょう。
又、地方整備局に相談にいかれたらいかがですか。管理会社のことなら
特に効果はありますよ。
それからもう一つ、いくら悪どい管理会社でも、法を犯すことはしません。
管理会社の社長宛に手紙を書かれたらいかがですか。
社長までいかずに握りつぶされる可能性はありますが、意外と通じる
かもしれませんよ。
管理会社としてもトラブルは避けたいのが本音でしょうから。

ここは雑談して楽しむ場所、勝手にすればいいけど誰も相手にしないよ。

勤務先は緊急連絡先等の名簿でわかります。管理事務室に保管してあるので、管理会社が見ることも可能です。
管理会社が勤務先まで圧力をかけるとは、明らかな悪事なのでしょう。理事長まで加担するとは悲しいことです。また、それほどの悪事を組合員が知らないことも恐ろしいことです。世の中には人をおとしめる人もいます。さぞかし苦しまれたことでしょう。
このようなことのないよう報道等されたらいいですね。

この管理会社の管理物件の住民は入居届を考えた方が良いでしょう。

何もない時は心配ないが、私みたいに管理組合役員と共謀して規約
違反や法令違反を糾弾したりして問題が大きくなり委託契約の解除
の動きになるとこういった事をして組合員を排除する動きをします。

組合役員が管理の知識がないマンションでは８９３等反社会的勢力
が入居しているのを見逃したり管理費等の未収を大目に見たりして
いるのです。

妄想癖のほうが恐ろしい。
マンションの居住者名簿の勤務先記載は任意、書く人いないよ。
通常は勤め人なら会社員と書くだけ。

3853
明らかに被害妄想、病院行きなさい。

管理会社も悪いが、理事長も悪い。

管理会社が勤務先にまで連絡を入れることはありえません。
ましていわんや首にしろとかいう筈はありません。
常識のない理事長ならありえるかもしれませんが。
管理会社のフロントも管理会社としてではなく個人で動く
ことはあるかもしれません。
支店長レベルではどうしようもありませんね。
管理会社の上層部宛に管理会社のホームページを利用して書き込ん
だらいかがですか。
正々堂々と名前を名乗り状況を書き込めばいいと思います。
管理会社の支店名や担当者の名前も明記して。
書き込まれたら何らかの報告や指示がその支店に届くはずですよ。
動けることは何でも考えて行動を起こすべきです。

クダラネ

私の会社や関連会社は不正等に対しては厳しく、一定期間調査をされたり、結果明らかな不正や悪事等であれば辞めさせられます。そして、全社員に事実が知らされます。 社の信用にもかかわるからです。
本社は事実を知っていますか？
確か一部の悪事をされた理事の方売却されて引っ越されてますよね？悪事に加担した理事長もいずれ住めなくなるのでは？

管理会社がそこまでするとは会社の資質を問われますね。
理事長もどうなんですか？管理組合の代表者ですよ。勤務先に管理会社には加担して圧力かけますか？そこまでします？
先ず理事長が悪いのでは。恐ろしさを感じます。

「組合員＝管理員」、「勤務先＝所属する管理会社」としてお読みください。

これは、事実ですから信用するか、しないかは皆さんに任せます。

当時の副理事長、監事、書記、数名の理事は区分所有権を売却したそうです。

それから、管理会社の担当支店長と課長と、関係した担当数名は人事異動し
ています。

入居していた８９３の組長、窃盗団の事務所、指定されている８９３等々は
この組合員の告発で仲介業者に、宅地建物取引業違反、地方、国の暴力団等
排除条例違反、当マンションの規約等を説明して退去させた。

その後にこの管理会社と共謀する理事が数名が規約違反と法令違反で就任した。

この役員連中との争いで管理会社とこの理事数名が共謀して、この組合員を
排除する為勤務先の社長宛に理事長名で解職を促す圧力をかけた。

この時のやり取り等は録音等をさせてもらいました。管理会社の当時の顧問
的弁護士はこの件からの仕事は断ったと聞いております。

皆さんの物件でもこういった組合員の目に付きにくい問題が内在している可
能性が有ります。

入退居届、所有者変更、専有部分のリフォーム、駐車場の使用履歴等を分譲
当時からの履歴を調べて下さい。

入退去、等は特に過去の記録が紛失したり差し替えられている時は疑うべきです。

共用部分の修繕記録と、専有部分のリフォーム工事申請の記録等も精査してみて
ください。

その他数限りない不正の疑いがみえてきます。

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68650520.html

似たような事件が管理組合で起きております、共同戦線は管理会社と管理組合が
違うので無理でしょうね。？

３８６２ですが一応投稿しました。区分所有権を持った組合員である事には変わりません。

独りでも多い組合員が正義の為に立ち上がり、この際区分所有者（個人）の団体へと発展
することを期待します。

>3862さん
あなたのマンションは特殊事例です。
通常のマンションではそういうことはまず発生しません。
まず、理事は２年の輪番制です。延長はできません。
補修工事をする時、急を要する保存行為以外は理事会決議が必要
となっています。殆ど保険で適用できます。
計画にある大型設備の工事をするときには当然総会の決議が
必要です。
又、大型設備５００万円以上の工事をするときには、
修繕委員会が開催され、そのメンバーで相見積等を取り、その結果を
理事会に提出するようになっています。
管理会社のフロントや管理員については、もし理事会が拒否したい
ときは、理事長名で交代してもらうよう要請します。
うちのマンションでは、管理会社とはうまくいってますし、一生懸命
仕事をしてくれますのでそういう心配はしたことがありません。
これが通常のマンションですよね。

特殊な事例と言うよりも特殊中の特殊な事例でしょう。これが問題になれば、
この管理会社はどうなりますか。

>3861
>組合員＝管理員、勤務先＝所属する管理会社？
書き込むときにはっきり書いておかないからみんな勘違いするよ。
質問をするときには、匿名ではなくＨＮにしないと分かりずらいね。
マン管士とかには、名前と登録番号まで貼り付けてから答えろと
いってんだから。

>3865
あなたの質問は小出しにするものだから全体像がみえないので、皆さんは
いろいろ書き込まれても的外れになってしまうものが出てきます。
管理会社は継続するための努力をするでしょう。当たり前のことです。
あなたの書き込みでは管理会社の首脳陣が関与していたのかも分りません。
問題が個人なのか会社なのかも。
やはり今まであなたが書き込み相談していた「いずれ訪れる大規模修繕工事
へ備えるために」のスレに帰りなさい。二股はいけませんよ。

※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修 繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判 断する訳にはいきません。
　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

マンションの規模によって、又管理員の常駐の有無によって、フロントの来館回数は違って
きます。
ただ、管理員が常駐しているマンションの方が圧倒的にフロントの来館日数は多いというの
が通例です。
管理員のいないマンションにいっても、話す相手もいませんから事務的になりがちです。
マンションの規律を守らせるには、細則違反者に対してはすぐ対応するようにしなければ
なりません。直接ではなくても構いません。メールボックスにメモを投函するだけでも
かなり改善されます。それを管理員にやるようにフロントと話し合ってきめておけば
いいでしょう。何もやらないとその違反が当たり前となってしまい、違反者が増えて
いきます。

管理会社のフロントは、大規模マンションにはエリートのフロント
を担当にします。
そうしないと、大規模マンションにはいろんな人材がいますからね。
切れるフロントでないと太刀打ちできませんでしょうから。
当然マン管の有資格者ということになります。

東急コミュニティ
区分所有管理士 474名 マンション維持修繕技術者 529名
管理業務主任者 1,840名 マンション管理士 506名
宅地建物取引士 1,438名 一級建築士 129名
二級建築士 150名 ビル経営管理士 21名

従業員数マンション管理部門　５，４８６名
総合管理　　　　　　　　　　５，０３７
部分管理　　　　　　　　　　１，７６１
総売上額マンション部分　　　５，２６０億円

他の管理会社の概要については、マンション管理業協会で検索
すればすぐ出てきます。

総従業員数５，４８６名の中には管理員も含まれているよね。
そうすれば、マンションの管理数が５，０３７とすれば、管理員以外の
従業員はどれぐらいいるんだろう。
そうみれば、管業やマン管の有資格者の割合は高いね。

管理員のついていないマンションも結構あるということだろう。

誰か暇のある方、マンション管理業協会を検索して、会員一覧表から
管理会社ごとの従業員数、管理物件数、総売り上げ、資格者の人数等
を一覧表にしてみませんか。
管理会社の従業員のレベル、会社の規模、管理物件数とか比較できれば
管理会社リプレイスの際の参考になりますので。

３８６７さん、それ程色々な事例があると言う事です。ご了承ください。
各事例は異なる案件です。弁護士曰く一つの事例で反論してくれば別の
事例で反論すればよいのであって、証拠は多い方が良いとの事です。

一例づつ解り易く的を絞って投稿しております。

東急コミュニティーの社員のマンション管理士数は５０６名は登録して、
マンション管理士会に入会しているのですね。管理士会はこの管理会社
の社員の割合が多いと言う事ですよね。大変なことです。

ビル経営管理士、区分所有管理者、マンション維持修繕技術者、
の全ては民間の任意資格ですよね。くだらない資格です。

３８６８さんの投稿は管理会社が一番やりたがらない事です。
管理会社１０９がその最る会社で伸びています。

資格の数は関係ありません。規約や、法令に反する住民に、
ご機嫌を取って伸びている会社です。

最近悪い住民が出入りしている住民の記録を排除する為に、
新しい入居者名簿を作成する名目で名簿の差し替えをしま
した。

過去の名簿には相当数の反社会的住民が居住している、
専有部分の記録が差し替えられたかもしれません。

　管理士の団体のセミナーがあり、不適切コンサル等の手口の紹介がありました。　　実際はそんな簡単なものではありません。　管理会社や工事会社までグルです。　　特に、コンサルは、大人数で日当稼ぎに来て、調査は１日で終了。　そのため見落としが多く、工事が始まってから、素人の区分所有者に、誰でもわかる瑕疵を指摘される有様です。　こんな大規模修繕工事コンサルの存在意義はあるのでしょうか？　本物のマンション管理士は、施設設備が専門でなくても、見逃しませんよね。

↑あほ
別に相見積もりで安ければ問題はない。
基本的に大規模修繕の瑕疵など誰にでもわかる。
瑕疵の有無は全戸にアンケート用紙を配るわけだから、瑕疵は隠しようがない。

問題になってるのはコンサルが見積もりをとる業者と談合して割高にしていることだから、不安なら推薦業者を区分所有者全員に募集したら良かろう。工事の瑕疵などみたらわかる、問題なのは談合を崩す思慮がないことだ。あほ

コンサルなんて信じたらあかんよ

結論として一番良い方法は組合員の中にマンション管理士等の資格のある人物を理事か
顧問に招き、その方を中心にして工事業者を動かすことです。

外部マンション管理士で実務経験者は大半がマンション管理会社出身か業者関係者が多
いので、組合役員には騙されやすいです。

コンサルや管理会社相談機関にすると少なくとも裏で工事業者が工事費の１５％は手数
料が支払われています。

あくまで組合員のマンション管理士等を理事若しくは顧問に据えて工事業者と二者での
工事をして頂きたいものです。この場合は建設会社は大手が良いでしょう。

３８７０さんの仰る東急コミュニティーの従業員数マンション管理部門に５．４８６名に対し、
マンション管理士が約一割の５０６名が登録してマンション管理士会に入会していることにな
ります。マンションの管理の相談を組合員や組合役員が相談して大丈夫なのでしょうか。

利害関係が有りますので相談は避けた方が安全ではありませんか、そういえばマンション内の
トラブルの相談に行った後に各専有部分のポストに管理会社の勧誘チラシが投函されていたこ
とがありました。

３８７０さんの意見でこの件を思い出して、相談内容がこの管理会社に筒抜けになっている可
能性を否定できません。

>3883
管理会社のマン管の有資格者は管理士会に入会している筈はないでしょう。
１名ぐらいは会社を代表して情報の収集として参加しているかもしれないが。
管理士会に入会しても会費を払うだけですよ。
それから大規模修繕工事を設計監理方式でやる場合は、設計コンサルタントに
報酬を支払いますが、それは長期修繕計画をソフトに打ち込んで作成したものは
設計監理士への報酬は１５％となっています。裏で支払うのではありません。
しかし、うちの大規模修繕工事時の設計監理料は工事費の３．６％でした。
マンションの規模によってちがってきます。
マンション管理士に設計監理業務は無理ですよ。それはやはりマンションの
大規模修繕工事の設計監理の経験のある１級建築士に依頼すべきです。
工事の進め方についての段取りはマン管士でもいいでしょうが。
設計監理方式での１級建築士がどんな役割を担っているかを勉強することですね。

会費なんか僅かですから問題ないでしょう。設計監理方式でしたら組合員の一級建築士は良いと
思います。

>3886
管理士会に管理会社の有資格者が大量に入会して何になるんですか？
もし仕事がきたとしても、仕事をほったらかしてその仕事をする訳には
いかないでしょう。管理士会に入会していても仕事は殆どありませんよ。
入会金年会費５万円前後ですけど会社が払ってくれるんですか？
５００名もいれば、２，５００万円毎年必要ですよ。
マンションの住民が設計監理業務をしたらだめですよ。それは外部に
依頼しなければなりません。
住民の１級建築士が設計監理業務の経験があればいいですけどね。
それに、工事期間中は毎日朝からずっと監理業務をしなければなりませんよ。
会社を辞めてやりますか？
設計監理業務の役割が分かっていませんね。

コンサルと管理会社の「…やります」は、大抵やりません。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法の確認をします。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計監理士は当然、修繕専門委員会、建設会社との定例会議、工事期間中の
週１回行われる工程説明会に参加しなければなりません。

難しく考えるな、自分たちでやればいい仕事と安くつく。簡単ですよ。難しく考えさせられて
いるのは管理会社の罠にはめられているだけです。

やる気の理事が自分の事と考えて真剣に考えればプロよりいい結果が出ます。プロに頼るな。

１級建築士だからといって設計監理業務はできませんよ。
医者でいえば内科医が外科手術ができないのと一緒です。
資格だけはありますけどね。

>3891
管理会社が大規模修繕工事にタッチする訳はないでしょう。
うちの場合は管理会社は施工会社や設計監理士の推薦も
できませんよ。
１００％業者の選定は候補の段階から専門委員会が行います。
設計監理業者、元請会社の公募から同じ条件での相見積、それが出てきたら、
業者の説明会、それを聞きながら委員が採点をしていく。
そして入札額と評価点でいい業者を選定することになっています。
管理会社のつけいるすきは全くありません。
又、管理会社には１円も紹介料やバックリベートはいきません。
別にむずかしく考えてもいませんよ。大規模修繕工事の進め方の基本が
しっかり身についていますから、それに則って専門委員が動いていくだけです。
元請会社の選定方法も詳しく書けばかなりの量があるので書きませんがね。
難しいのではありません。誰かがそのひな形を作ってくれればそれに沿って
行動に移すだけです。
但し、ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているところと、小規模マンションは
難しいと思います。
あくまで、設計監理方式で大規模修繕工事を行うマンション限定ですがね。

>3891
プロに頼るなといっても、相見積をとるときは同じ条件で取らなければ
ならないので、これは素人には無理ですよ。
同じ平米、同じ材料、同じ仕様で見積もりを取らなければ比較ができないでしょう。
これを金抜き計算書といって、平米や材料名だけ書いてあって各業者は単価を
入れて工事金額を出すやり方ですけど、素人には無理です。
多分あなたのとこは責任施工方式なんでしょう。相見積は取らずただこの工事を
この予算内でやってくれというやり方なんでしょうね。
工事内容は全てお任せで信用するしかない方法です。
小規模マンションではこれしか方法はないんでしょうけどね。
あの会社は信頼がおけるから大丈夫といっても、仕事をするのは下請けや孫請け
業者ですからね。
手抜き工事があっても分かりません。鉄部塗装でも、ケレン作業後に塗装しているのか
その使用料は予定量を使っているのか等
窓枠のシーリングの場合、古いシーリング材を取ってからやらずに、その上に貼付
していないか等中々分りませんからね。チェックする者がいませんから。

大手ゼネコンでも管理会社を系列にもっているところ以外の大手建設会社に責任施行はどうで
すか。

勿論役員が束になって監理監督をする。管理会社にはつけ入るすきを与えない。

勘違いしてはいけないですよ。管理会社抜きだと自慢しているようだが、本当は裏でつながり
手数料を着服しています。

設計監理方式だとの表現だけど、何処を設計するのでしょうか。大規模修繕はほとんど工事費
がかさむので大袈裟に考えている。重大変更があるのであれば設計監理が必要でしょう。

外壁の塗装だけがほとんどの工事です。塗料とシーリングの材質を真面なものを使用すればよ
いだけでしょう。

監督も難しくないですよ、塗装している箇所、シーリングの箇所をチェックするだけですよ。

悪質なコンサルもいますし、コンサルはプロではありません。最終的に理事の確認が必要です。

管理組合の問題は公開されていないから。事件事故が発生したらほとんどやぶの中でしょう。
住んでみないと解らないのがマンションがその証拠です。

大規模修繕は、構造躯体部分の劣化防止をして建物を長持ちさせるのが主目的ですから、塗
料とシーリングの材質を節約してはならないし、大手ゼネコンに責任施行させれば、瑕疵の
件もアフターサービスで面倒見てくれます。

大袈裟に騒いで、コンサルや管理会社が高値を付けて組合費をボッタクッテいるだけです。

だから大規模修繕は大きな金が動くので特別決議との区分所有法を改正して普通決議にな
ったのです。

共用部分の変更が大した金額でなくても構造上重要な部分は特別決議での可決でしょう。

ただし、大手ゼネコンが系列に管理会社がある建設会社は避けた方が良いでしょう。

数量等仕様、そもそも見積のもととなるものをコンサルが間違えるケースがありますからね。
コンサルに高額な費用を支払っているのに。

大規模修繕費の内訳では、塗料の量とシーリングの量と人件費がほとんどだから、
見積書は素人にわざと解りにくくするために色々工作して騙すのです。元々対し
て頭は使いません。やる気の理事３名以上でできます。三人寄れば文殊の知恵で
す。

>3895
スーパゼネコンだろうと地元の大手建設会社だろうと責任施工なら
同じことですよ。
まだ管理会社が裏で手数料をとっているとかいってるけど、そんな
ことはうちのマンションに限っては絶対ありません。
管理会社が悪人という考えがこびりついているんですね。
管理会社には裏作業は手伝ってもらいますよ当然。しかしお金は払いません。
委託契約の中にそれは含まれていますからね。
設計コンサルタントの主な仕事は監理です。設計コンサルタントの役割は
書き込んであるでしょう。読まれてないんですか。
例えば半年間の工期であれば、毎日住民が監理業務をつづけるんですか？
日中の工事が殆どですよ。それに住民がそんなことをしますか。
大変だからプロに監理をお金を払ってお願いするんでしょう。
その監理業者も疑いの目でみればもうどうしようもありません。
選定基準があいまいだからそうなるんでしょうね。
人を信じ信じられる人間になりなさい。