23区内の新築マンション価格動向（その18）

サブプライムは、実は低所得者層の借り手はほんの一部。
実態は、ミドルクラスが主流。

セカンド・ホームとか、様々な理由で格付けが悪いだけで、
一般に広く思われてるほど、債務者の財政内容は悪くない。
また、懸念されてる金利の上方修正条項もこの金融環境でインパクトは
低くなる。

ドミノの最先端にあるのが、中小の専門業者でここでの出血が、
シティやメリルに伝播したのであって、シティやメリルが巨大引当を
したことで、一連の処理は収束に向かう。
余波はまだあろうが、最悪のニュースは出たので、市場は上を向く。

昨日のSPも一旦2%下げたが、結局はほぼ行って来いのフラットで引けた。

但し、米での融資姿勢はしばらく抑制的に推移しよう。

８００円の江副さんの本読んだけど回顧録でしかないよ。
面白い昔話ではあるが、「地価が下がる」というのは本屋が
勝手につけたタイトル。東スポや現代の見出し。
本当は「地価は下がる？」にしたほうがいい。
７１歳なら三友のオジいちゃん間違ったことかいても
失う名誉もないからね。

×７１歳なら三友のオジいちゃん間違ったことかいても
○７１歳なら三友のオジいちゃん同様に間違ったことかいても

>>22
ということは
来年３月残金決済の私は、ここでトヨタを◆●00株買い戻したほうが
いいのかな？買値は７７００円ですけど
ここまで書いて、最後は「自己責任」とか言わないで教えてください。

ここで無料で得られる情報なんて期待してないよ。
暇な時にきて、上がるか下がるか雑談するだけ。

とか言ってるうちに、７２０３はまた急浮上。
気がつけば、７２７２に入れた指値が全部約定してましたｗ
渋滞しているときはバイクのほうが早そうなんでこれでいいかなって

モーターショーいってこよう。

世界最大の投資ファンドが日本に進出するようですね。
消去法ながら、日本の魅力度が今上がってますね。

都心部マンションも下がるという話を信用して、手持ちの４物件全部売ってみたらどうなるか
考えてみたよ。
３５００万の含み益のうち７００万が経費・手数料・税金。（住宅３０００万控除は使う）
２８００万手元に残る。
今のローン負担管理など１４万／月を引き続き支出分を控除して２０万円／月で
家賃３５万の賃貸に１４年半入れる。
それはわかる。
そのあとどうすんだ？オレ。

一方売れば投資した頭金が５０００万弱（４物件分）返ってくる。
これをみなさんのおっしゃる
国際分散投資ですか？

・・・・
よくわからんからさわかみファンドの投信買って
年３．５％で運用したら14年半後（２０２５年春）には７８８０万になる。
ここから２８００万引いて５０００万をさわかみファンドで運用して
１４年半でまた７８８０万円。　
これでいいじゃん・・・なるほど。


・・・って退職してからも
１４万の住居費負担は痛いよ。

退職金のうち２５００万くらいを運用にまわして
７５００万円なら１４年半で元利合計１億１８００万円

ここから先は配当４１４万円で３５万円の家賃に住めばいい。

いいねぇ。キミらの話も聴いてみるもんだ。

　
売っちゃうかな、２００１年からこつこつ買ったマンション全部
どうせクソだ馬・鹿だって言われるくらいなら　
ダメだな。


　インフレになったらどうすんだよおめー。

１％のインフレでも３．５％の運用が４．５％に増える保証はない。
そんなことより不動産持ってインフレ待ちが賢いみたいだけどなぁ

30

2800万って、あなた14年分の家賃を一括で払うんですか？
これも大方、運用に回せますよ。

国際分散すれば、長期で平均5%くらい可能ですよ。
米英では、ノーリスクで5%以上で回る（但し為替リスクあり）

インフレですが、日本でのインフレ率と、投資対象国のインフレ率を
考えるべき。それと通貨の相対的強さの見通し。

人口減、GDP成長一桁のすごく下のほうの日本のインフレ率を、
成長国が大半を占める、日本以外の世界のインフレ率を下回るなんてことはまずないです。長期で見ればなおさらです。

こんなこと、高校生でも想像つくと思うが。

投信か。
販売会社などの関係法人だけは、手数料で必ず儲る。
買い手は損しても知ったこっちゃない。

何でもいいけど、

さわかみだけはヤめといたほうが、、、、
さわかみのおっさんはまだしも、
Jrが、、、、、龍くん、、、驚愕ですよ。

http://hissi.dyndns.ws/read.php/market/20060325/cjBaR0tYaS8.html

長期でインフレ率が高い国の通貨が、長期に亘り減価しないと考えるその根拠は一体どこから来るんだ。そのあなたが括弧付きで表現して終わらせてしまっているところは議論の余地が大きすぎ。

36

？？

インフレにもいろいろあるよね。
昔の日本みたいに、経済成長力が高くて、インフレ率高めで
かつ通貨がきりあがるのが、（コントロールされた）成長国の
典型パターンだと思うけど。中国しかりインドしかり。人口10倍の
超大国がものすごい勢いで日本を抜き去っていくだろう。そして二度と
追いつけないでしょう。

為替リスクもいろいろある。リスクというからには上も下もある。
だけど、日本の円がこれから長期に渡って強ぶくむと考える人はいますか？

少なくとも、移民を受け入れて、かつ成長するアジアに覇権と既得権を抑えつつある米英の通貨に大して円が切り上がってくとは思えないが。

普通は、為替は予測不能と考えます。プロでも為替は分からない。
そこに絶対的な自信を持つのは危険極まりない素人的思考。

ローン組んでマンション買ったところで、
長期先払いで賃貸借りたところで、
借り物に住んでることには変わりないからね。
払い先が大家か銀行かの違いで。

その上で、
投資先や資産価値の観点から見たら、
はっきり行って日本の今の不動産、
特に個人向けマンションの優位性はほとんどない。
成長余地がなく、
インカムが不安定で維持コストがかかり、
換金流動性が低く、
かつケータビリティが無く、
カントリーリスクが絶大。

実態として分譲マンションはいまや消費財、
完全な流行り廃りの単なるオシャレアイテムですよ。
宣伝打って客集めて、
セレブとイメージを囃してブームに乗せて販売する。
たまごっちの大仕掛け版だと思えば間違いない。

浮かれる人がいる間は高値がつくけどそれだけの話で、
資産価値とか将来への備えにするにはあまりにも稚拙な選択肢。

>>44　さん
連結対象外の投資目的会社ねぇ。そういうカラクリだったとは。
日本の銀行をハメたＢＩＳ基準に、今度は欧米が苦しむ順番？
それとも彼らのこと、またルールのほうを変えるのかな。

過去：ドメスティックに閉じられた、成長過程の系
現在：グローバルに開かれた、現状維持か衰微の系

この違いを認識しないで、
過去の経験を将来に適用しようとするから愚かな間違いを犯す。

不動産がインフレに強いなどという勘違いもこれが原因。

グローバルに開かれて、外資の資金が日本に流入しないの？
何言ってるんだ。日本のカントリーリスクが絶大とか、意味分からん。
為替のことももう少し勉強した方が良いよ。
何か極端にレベルが落ちた気がする。

為替の長期トレンド予測できる、と断言した人初めてみたよ。
すごいな。神様だ。

確かに、サブプライムの問題はまだ拡大するだろうね。といっても米国でだけど。日本は世界的にみても影響は軽微であることは間違いない。

東京駅から半径５ｋｍ圏内では知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

今年の始めに、
秋くらいには(日本の)ローンの金利が上がり、
ローン苦から自宅を売却する人が続出し、
その結果マンション価格は下がるって言ってた人がいたけど、
そのケースに関しては的外れだったね。

２００７年９月
■市区別供給戸数上位20の申込率
地域格差が鮮明になってきた。郊外は厳しい。
順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 千葉県船橋市 177 59%
2 東京都新宿区 169 95%
3 東京都荒川区 156 77%
4 東京都江東区 150 100%
5 東京都町田市 142 51%
6 東京都大田区 139 89%
7 東京都品川区 138 96%
8 神奈川県横浜市都筑区 137 50%
9 神奈川県横浜市金沢区 129 10%
10 東京都江戸川区 114 79%
11 千葉県浦安市 112 93%
12 東京都北区 109 74%
13 千葉県松戸市 103 77%
14 神奈川県横浜市中区 103 43%
15 千葉県千葉市中央区 101 69%
16 神奈川県川崎市宮前区 98 82%
17 神奈川県横浜市神奈川区 95 46%
18 神奈川県横浜市青葉区 93 90%
19 東京都板橋区 91 52%
20 東京都八王子市 90 63%

確実に言えるのは、格差の進行。
理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。
エネルギーは熱均衡にに向かい貨幣という実体のない記号は
記号ゆえに偏在を志向するものだ。

経済は意識が作り出す最たるもの。自然災害のような明白な
影響でさえもその受け止め方で経済は変わる。
経済学者は預言者となんら変わらない。直感をそれらしい理屈で
説明しうるものが支持を得る。
彼らは経済的支配者の巫女のような存在。
短期に財を成したものは必ず、意識の維持が出来ずに自ら
瓦解する。これはグローバル経済であろうが中世であろうが
同じこと。
スタンスを長期にとるか短期にとるかでリスクが変わる。
短期だからハイリスク・ハイリターン
逆にローリスク・ローリターンは長期に安定している。
それだけの事だ。世の中に出て１５未満の人が長期の投資の
意味が理解できないのと
インフレの実体験がないことが、議論をややこしくしている。

経済は、心理の群像が織り成す曼荼羅のようなものだ。

もうひとつ言い忘れた。国内で閉じた経済というものがある。
ローカルな経済ゆえに地価の格差が広がる。

日本社会の平均年齢は来年４５歳になる。日本の過半はオヤジ・オバハン
さらには６５歳以上のシニア
やっかいなのは、この人たちが８割以上の金融資産を保有し
さらには、＊＊ば不動産も含めて「５０代より上の」相続人に渡る
という現実。

経済は主体の意識が向かうほうに向かう。おじさん・おばさんがゼニを
つかっている国民経済を忘れてはいけない。

９月の首都圏賃貸物件成約数、12カ月連続で減少　アットホーム
　アットホームは10月25日、９月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。

　それによると、９月の成約数は9,343件（前年同月比マイナス4.9％）で、12カ月連続で減少となった。タイプ別では、ファミリー向け物件の落ち込みが大きかった。

　１戸当たりの成約賃料首都圏平均は、賃貸マンションが10.29万円（同3.0％）、賃貸アパートは6.62万円（同0.8％）、全体では9.05万円（同2.3％）となった。首都圏の賃料も下落し始めているようだ。

>理系のオレに言わせたらエントロピーの減少。

熱力学第三法則、いわゆるエントロピー増大の法則によるとエントロピーは増大していくものなのでは？

第二法則の間違いだったね。

>>56　いつもの酔っ払いさんだから、スルーしとけよ
　　　難しいことを言ってかっこつけようとしてるだけ。
　　　「記号が偏在を志向」って妄想もいいところ。

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

>>50　そのコピペもういいよ。でも、この理論が正しいなら、アナリストとその顧客を全員刑務所に収容するのが一番。ぜひ試してもらいたい。

>>51　金利が上がると言っても1-2％が限界でしょう。それ以上だと、
国債が償還できなくなって、国家財政が崩壊するし...。

サブプライムで差し押さえ物件の最大のピークが来年の夏くらいらしい。
金融機関は問題を長引かせたくないもんだから、基金みたいな物を作って
リスクを全て押し付けたいんだよね。
それと、損害が大きすぎて、どうやら粉飾で隠しているところがあるようだよ。
近いうちに分かるんじゃないかな。

>52
郊外は確かに厳しいが
・横浜市青葉区は申込率が高い
・20位以内に埼玉は入っていない
は意外な感じ

>>61
ほんとだ。埼玉は入ってないのは意外。
郊外でも青葉区、浦安の申込率が高いのは納得かな。

浦安はほとんど東京だから高いのは何となく分かるんだけど、
なんで青葉区が高いのは納得なの？
ちなみに私は埼玉県民なので横浜のことはよくわからない。

埼玉は売り渋りでもしているのか？
新聞でも売れてないという記事が出てるし。
２３区内はそれにしてもよく売れるね。

59
60

>>16　>サブプライムは終結に向かっていると考えていいと思います。

>それは個人的願望でしょう。住専のときだって、公的支援で危機が回避されたと言われていたが、ますます危機がひどくなる一方だった。

分かってない奴はえらそうに書き込むなと声を大にして言いたい。

日本のバブル期の一番最初の一番中途半端な大きな不良債権処理である住専処理と、アメリカのサブプライムを比べる神経が全くもって理解不能。

会計システム、銀行行政、倒産・更生法制、株主資本主義の度合い、
全てにおいて段ちです。

サブプライムをエンドに貸してたのは、大銀行じゃないのよ。
中小は倒れるだろうが、日本のようにシステミックリスクに波及はしない。
大手が引き当てた段階で、ゲーム・エンド。リスクは社遮断される。そこが米日の最大の差。

大手銀の引き当ては、既に起こっている状況を大幅に上回る最悪自体を
想定してる。
アメリカの大会社の幹部は、大赤字の後のV字回復で、「手柄」をとって、ボーナスをがっぽり狙うのが普通。市場もそれを期待してる。

日本のような先送りや、どんなに下り坂でも、あくまで現状しか見ないけちな引き当ては絶対しないよ。それやったら間違いなく首だ。

今日はシティ株ケロっと上げてるし。

>>63
青葉区はファミリー層向けの定番的な地域だからね。
52の結果を見てイメージで納得といった所。

>60

まず、金利がロックイン・ピリオド終えて上がってくるまで間があるから、
実際のエンドでの破綻率なんて来夏じゃまだ分からんよ。多分、拍子抜けする事態になるだろう。

いずれにせよ、それはごく一部のエンドと中小業者の話で、マクロには関係ない。

大手の先を見越した処理が終わった。これが市場の最大関心事。

（でも野村のサブプライムがらみの損がこれで終わりかは知らないよ）

青葉区あざみ野なんかは戸建で100坪2億とかで土地が売られて
ます。区画が大きく会社員には買えません。
基本的に戸建地区だけどマンションも結構あり、坪200万超なのかな。

まぁ、常識的に言って、邦銀のお粗末なリスク管理と
会計でもっても、損失計上まできたということは、
米金融機関においては事態はほぼ終わってるということの裏返し。

そもそも、決算で出てくるのは過去のこと。
その瞬間に、マーケットは関心をなくす。
結果が出てから動くのは素人と日本の機関投資家だけ（笑）

誰か書いてたように、次は、過剰引き当ての戻しいれ益での
上方修正を待つのが基本中の基本で、株でもっとも利益が取り易い
典型例。（三菱に救済された前後のUFJ、、、、UFJ時代に思いっきり
損出しさせられて、合併してから、戻り益を三菱に持ってかれた、、、悲）

結果として財務諸表に出てくることと、実際の被害が出ているタイミングには相当のズレがある。今頃サブプライムで弱気になってると、完全に裏を取ることになって、エライ目にあう。これも典型的な素人の犯すミス。
（一桁万円のUFJ株を手放したり、10万そこそこのみずほ株売ったのは、
個人と日本の機関投資家だ。それが底値だっつーの！）

え？さ○か○ファンド！？

あそこは駄目だぜ！絶対に。

「おーーい、おいら愉快な悪乗りサーファー・ファンドマージャー。
高卒？学歴なんかカンケーねーぜ。俺の親父は大ファンドマネージャー！」
「街ウォッチングして、びびっとフィーリングあったら、どんな銘柄でも即買いだ！仕込め仕込め、激しく仕込め！」

って感じかなー。

投資先？

よし。では東スポ以下の私が無料〜で教えてあげませう。
ちなみに私はガチガチのランダムウォーカー＊＊なのでそのつもりで。

まあこれからは水資源の時代ですよ。10年、20年で考えるならマンションより水ですよ。水。たとえばこんなとこ？

http://www.claymore.com/etf/public/fund/Overview.aspx?ID=9ff678f5-520f...

そうじゃなくて普通の株っつーならやっぱだいたい世界のＧＤＰ比率でＭＳＣＩものとかのＥＴＦを定時定額で積んでいくのがいいんでないの？
11月のＨＦ解約時期なんか買いのチャンスでねーの？

日本の個別株にこだわるならまあ飛行機でも淡水化膜でも来いの東レかな。あとはバクチ打つならオンコセラピー下がったところとか？

マンションはそろそろおいらの住みたいエリアも弱含みですな。
まあ年末、決算期に期待。安けりゃ買うけど、まだ高かったら様子見。

そんな感じでこのスレ以外の個別物件スレは夏場に比べるとすっかり閑散としつつあるような？