23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

>>298
あーそれ都市伝説です。
きちんとお付合いしてれば普通に利用できます。

>>298
婉曲な表現はあんたに通じないようだ。文意は、資産効果など期待できない状況という主旨。よく読みたまえ。

>>302>299
今の若者には、反語表現がわからないのだよ。
こんな読解力の人にいくら説明しても無駄だが。

どうせ茶々いれる連中は今買ってはいない連中だから
流し読みで言葉尻捕らえて反論して楽しんでいるだけだろう。

今の不動産市況をまじめに議論ぢきたのは前スレまでだったようだな。
ひとり◆の弱い小僧が変なスレ立てて暴論を展開してから
おかしな流れになったものだ。

>>304
お言葉ですが、買っている人のほうが不動産市況をまじめに
議論しがたいのではないでしょうか？
ステイクホルダーほど信用できないものはありません。
中立性を欠きますから。
裁判でも利害関係人は忌避され、裁判には参加できません。

上がるか下がるかでいえば、誰も上がると答える。
それは市場のトレンドがそうだからだ。

しかし前回のバブルも金融の蛇口を締めたことで終焉したように
今回は異常に早く金融庁・日銀が都心・都心周辺の地価高騰に
あわてはじめている。

そのことが政策的規制でマンション市場を冷え込ませ逆の方向に
舵を切る。
郊外と、都心・都心周辺部はもとより地価上昇の仕組みが違う。
都心はプロの市場がエンドユーザを巻き込んで動くが
郊外はそういう事態に至っていない。

下がることが問題なのではない。上げ止まることと金利の上昇から
都心回帰の時代が一区切りつく。結果、高値掴みの人が出てくる。
そういう話をしている。

>> 302 & 303

Writing comments to you frm outside JAPAN.
My comments was not prank, just for my feeling !
That's keystone about this web site??
It's open gate for everybody to make any idea, comments...and so on?

appreciate your advise in order to your matured person in field
of real estate market in TOKYO.
Many happy returns of the day!

英語は苦手だ。ここは日本だ。日本語で書いてくれ。>>307

もっとわかりやすく言おう。

供給は毎年郊外へ郊外へと向かう。
２００４年の最高値はコスモポリス　２４０万／坪
　２００５年の最高値はＷＣＴ　アクア　２５０万坪
２００６年がグローヴとＷＣＴキャピタル　２６０〜２８０万
　２００７年は豊洲の２物件２９０〜３１０万

こうやって、いつ買ってもそのエリア最高値の物件を買い
その後の供給が途絶える。

５年後、郊外が坪単価で３００万を超えない限りこれらの
物件はいくら中古価格が値上がりしようが高値で買った
ことに変わりはない。

土地神話は復活しない。所得の伸びが期待できないからだ。

郊外は交通や買い物の利便性が向上しない限り地価の高騰要因は
どこにもない。デベロッパーが仕掛けた地価上昇を受け入れたのは
タワー物件と新駅直結物件、ＳＣ併設物件くらいのものだ。
郊外が価格が延びない限り３年〜５年の都心周辺空白期
（この時期はお調子者が高値で中古を売り出し買い手もいるが）
を経て、ゆっくり下がり始める。

>Writing comments to you frm outside JAPAN.
It's not my buisiness.However you'd better make
statesment in JAPANESE at dis site.

> My comments was not prank, just for my feeling !
I understand.

>That's keystone about this web site??
You meen "keystone"as "jokinng"or my opinion?

>It's open gate for everybody to make any idea, comments...and so on?

要するにあんた単にｉｍｐｌｉｔｅなコメントに怒っているだけなんだな？
＞appreciate your advise in order to your matured person in field
＞of real estate market in TOKYO.
何も英語で嫌味を書くんじゃねえよ。

>>308
そんな幼稚な需給論なら、もう織り込んでるだろ

織り込み織り込み連呼する方は、普段折込広告で手一杯の営業マンでしょうか。
他人のことを幼稚という前に暇なら用地でも探してきたらどうですか。

エンド、エンドと馬鹿にする傾向が不動産関係者には多いようですね。
私は株式関係者ですが、株に関しては個人投資家の売り、買い動向を見ていると、プロの機関投資家より当たっている場合が多いです。株関係者も個人投資家を馬鹿にする人が多いですが、完全に誤っているんですよね。幾らプロで、時間をかけて投資をしていても、そういうもんなんです。
不動産もおそらくそうでしょう。大衆の動向を無視すると間違えますよ。

バブル崩壊は、大衆の多くを路頭に迷わすものだったのか、はたまた
デベロッパーが勝手に討ち死にしただけなのか。どっちの影響が大きかったんでしょうか。
そんなに大衆はバブル崩壊で痛手を蒙ったんでしょうか。冷静な個人がむしろ多かったのでは？討ち死にしたのはごく一部で。

個人は、意識的にせよ、無意識にせよ、インフレヘッジの対象として不動産を見ているということなんだと思います。キャピタルゲイン云々というより。金利はおそらく1年後もそれほど上がってはこない。そういう状況であれば、まだ需要は強いと思いますね。

>>289 & 308さん

ごめんなさいね！仕事しながらスレ読んでいたから下記の『インフレ』と
いう言葉に過剰に反応しすぎました。英語版WINDOWSだから英語で書き
込む方が早いから、ついつい・・重ねて深謝します。

>>不動産が長期にわたって上昇を続けるための必要条件はインフレ。

>>312
ひとつお聞きしたいんですけど、
だったら個人投資家を見てれば儲けじゃありません？

個人投資家を見ているのを業となす
プロの機関投資家が現れるんじゃありません？

>314
売り買い動向など、分かった時点で既に過去のものです。
そんなことでアルファが取れるわけはありません。
過去の動向を追って調べると、意外なことに、個人投資家の動向が理にかなっていたということなんです。一人ひとりはたいしたことが無くとも、大衆のコンセンサスは少数のプロよりも偉大だということです。

不動産も同じ金融商品である以上、そうでしょう。
痛い目に合う可能性が高いのは、むしろプロかな。
ただ不動産は株よりも非効率な市場であると思うので、実際はそうでないかもしれませんが、ただ、個人を馬鹿にしているうちは、駄目でしょうね。

>>315
つまり大衆のコンセンサスは
あらゆるものを織り込んでいるということですね。

プロの機関投資家ですら動向を見誤るのに
セミプロが掲示板で持論吐いて大衆を出し抜こうなんて
甘すぎますよね。

少なくとも私は出し抜こうとしてませんね。
議論をしたい、それだけです。
出し抜きたい人もいるのかもしれませんが。

＞バブル崩壊は、大衆の多くを路頭に迷わすものだったのか、はたまた
＞デベロッパーが勝手に討ち死にしただけなのか。どっちの影響が大きかったんでしょうか。

最も重要な問題意識です。
バブル崩壊のあと１９９４年で一旦下げ止まった地価が、阪神淡路大震災や不良債権処理の
遅れで金融システムの不完全さから、景気を押し上げるに至らなかったことが
失われた１０年につながった。
バブル崩壊は直後の売り遅れの山師でなくてそのあとの住宅需要全部に影響した。
今の５０代の多くは９５年の前後３年で郊外の中古マンションか一戸建てを買って
買った瞬間から値下がりを経験しています。

下がる時期の不動産買いの怖さを誰も知らなかった訳です。
＞そんなに大衆はバブル崩壊で痛手を蒙ったんでしょうか。
買った当時は気が付かなくてもあとから、自分はなんで竜ヶ崎（ご存知ですか？）
や南守谷や土気や千葉ニュータウンや果てはあきるの市に家を買うはめに
なったんだろうと後悔いている昭和２０年代の大衆はたくさんいますよ。


＞冷静な個人がむしろ多かったのでは？
以前もでてきた『マンションを買う女たち』（中古がアマゾンで買えます）
を読むと、地価が下がった。底値だいうことで人々が中野や目黒の２ＬＤＫ
６０００万クラスに殺到した話が出てきます。
私は１９９６年に田園都市線沿線を買いましたが５年後売却して２０００万
損が出ました。
自己資金が多かったから売れたけど多くの仲間は今も値下がり物件に住んで
います。


＞討ち死にしたのはごく一部で。
湾岸の底値買いのチャンスに担保割れ不動産抱えて動きたくても動けないのは討ち死にでしょう。

＞湾岸の底値買いのチャンスに

最後にこれで結んでいる時点で、
上のご立派な分析の教訓が、
全く生かされてないと思いますよ・・

要するに地価が順当に上がる状況は景気がいいということと
イコールなんですよ。
消費者物価も同じ。
１９７０年から１９８０年までは消費者物価と地価はパラレルで
動いた。だからインフレヘッジにもなった。
今の６０代７０代が豊かなのは土地で資産を増やせたからだ。

ところが１９８５年以降の経済が国際化し、はじめて赤字国債
が発行され消費税が導入され、消費者物価と地価は別の
要素（投機）で動くようになった。
もちろんそれ以前も不動産投機はあったが地価高騰に生活者が
巻き込まれずに済んだのは、
不動産が全般に高値で住宅取得年齢は４０歳以上だったこと
や公団分譲など大衆向けの安価な持ち家システムが存在した
ことなどによる。
加えて、大きいのは地価も上がれば所得も伸びたことだ。

それによって住宅市場はゆるやかに郊外に拡大した。
バブル期にはたった数年で買える住宅が山梨県や栃木県まで
遠のいた。

そういう事実を知らない人が多い。

×昭和２０年代の大衆
○昭和２０年代生まれの大衆

>>319
説明不足でしたが、私は１９９６年の購入物件が値下がりした時点
で売却し、２００３年に今の住いを購入しました。
教訓が生かされたどうかはわかりませんが、失敗も成功も含めて
経験談を素直に書いているだけですよ。
以前に何度も書いたけど、自分が経験から学んだことで役にたつ
ことは共有したいからこれを書いている。
元祖匿名さんには笑われるけど賃貸物件も３件ほどすでに買っている。

ここへきてもう一軒買おうという衝動をエクセルのシミュレーションが
やめろと教えている。そういう状況ですよ。

>>322
２００３年の購入は結果論に近いし
なにより基準金利が１０％にならない保証はないし
まだまだ一喜一憂の域を、出ていないんじゃないかなぁ

お前ら少しは人生の先達の言うことを素直に聞いたらどうなんだ？


なんでも自分で失敗しないと納得しないのならお好きにどうぞと
突き放したくなる。

マンコミ板も供給過剰の時期は、どれを選ぶのがいいか、大変有益な
意見交換の場だった。
私はＡｌａｂやここにはずいぶん情報をもらった。

しかしここまで、物件が絞られてきて売り手が「売ってやるぞ」みたいな
状況になると、もはや情報交換板は「抽選の実況中継」以外の役に
たたない。

本当は主催者自ら、不必要なスレは閉鎖してほしいのだが
何を考えているのか放置のまま。
やはり、一世を風靡したｅマンションも、２３区板ではその役割を終えた
のだと思うよ。

＞なにより基準金利が１０％にならない保証はないし

基準金利の意味わかってないよ。キミ

>325
なんだ反論できないのか

>>323
掲示板も荒廃し廃屋に近くなると、こいつのような蛆虫がわく。

要するにあんたまったくものを知らない子どもだろ？

どういう事情かしらないが、ここもすでに２ちゃんねる化しつつあるな。

>>327あなたも反論できないんだね。

借金して家買った。タマタマ安かったが、支払総額は確定してない。
それは一喜一憂ではないのか？

>>326
（公庫・フラット３５）基準金利が１０％になる時代がかつて
あったとでも思うのかね。

>>330
それは別に７％でも５％でもいいんだよ。

わざと質問に回答してないだろ？
反論できないなら反論できないと認めなさい。男らしく。

329はニート確定だが、パラノイヤでもあるな。
ひょっとして変なクスリでもやっているのか？

重要なコメントが流れるのは忍びないから再掲しておこう。

しかし前回のバブルも金融の蛇口を締めたことで終焉したように
今回は異常に早く金融庁・日銀が都心・都心周辺の地価高騰に
あわてはじめている。
そのことが政策的規制でマンション市場を冷え込ませ逆の方向に
舵を切る。
郊外と、都心・都心周辺部はもとより地価上昇の仕組みが違う。
都心はプロの市場がエンドユーザを巻き込んで動くが
郊外はそういう事態に至っていない。

下がることが問題なのではない。上げ止まることと金利の上昇から
都心回帰の時代が一区切りつく。結果、高値掴みの人が出てくる。
そういう話をしている。

もっとわかりやすく言おう。

供給は毎年郊外へ郊外へと向かう。
２００４年の最高値はコスモポリス　２４０万／坪
　２００５年の最高値はＷＣＴ　アクア　２５０万坪
２００６年がグローヴとＷＣＴキャピタル　２６０〜２８０万
　２００７年は豊洲の２物件２９０〜３１０万

こうやって、いつ買ってもそのエリア最高値の物件を買い
その後の供給が途絶える。

５年後、郊外が坪単価で３００万を超えない限りこれらの
物件はいくら中古価格が値上がりしようが高値で買った
ことに変わりはない。

土地神話は復活しない。所得の伸びが期待できないからだ。

郊外は交通や買い物の利便性が向上しない限り地価の高騰要因は
どこにもない。デベロッパーが仕掛けた地価上昇を受け入れたのは
タワー物件と新駅直結物件、ＳＣ併設物件くらいのものだ。
郊外が価格が延びない限り３年〜５年の都心周辺空白期
（この時期はお調子者が高値で中古を売り出し買い手もいるが）
を経て、ゆっくり下がり始める。

師匠の言葉も至言。

金貸しも、不動産屋も、レベルが低い。理念がない。

業界としてどのように発展し、どのように収益機会を得て、どのように客とともにハッピーになるか。その想いが微塵も感じられない。監督官庁の国交省も金融庁も同罪かそれ以下。

地価形成やマーケットメイクなんて考えもしない。騰がったら儲かる、それだけ。できることといえば、掲示板で自社マンションを宣伝文句で煽り、批判を受けたら必死でなり済まし反論すること、ただそれだけ。末端営業（悪い意味ではない）がそのレベルでは企業として推して知るべし。

かたや、不良債権を外資に買ってもらった、お上におっきな免罪符もらった。金利低くしてもらって激しく儲かった、そんだけ。金余ったから消費者金融に外資の真似して出資したら少々ババつかんだかな。まあ金利が上がったら今度は客に乗っけるだけ。

情けない。

>>333
より良い教育環境を求めて人気地区は動くものなんだよ
子供はなにより変えがたいからね。
家族が居ない人にはわからないと思う

３３２さん　俺を批判するのも良いが３３４読んでなんとも思わないか？

マジでデベが掲示板で営業とか・・
不動産担保以外での金貸しを、自分がやってみてよ！！と言いたい。
言うだけ大将なら、まともな意見なの？

>>335
ずいぶん偏った考えのやつが現れたねｗ

子育てが終わったあとも３０年人生が続く事実はどうするつもりだ？
少子高齢化の時代の住宅需要のパラメータが教育環境とは
田舎者丸出しの発言だね。

＞家族が居ない人にはわからないと思う
子供も家族も大事にする時代を経てなお人は生きていくのだよ。
あんた第一生命の堂々人生のコマーシャル見すぎだよ。

確かに329さんのほうが理路整然な気がしますよ。

>>337
いや大人になると「自分のために何かしたい」という欲求はかなり落ちるよ。その点335さんに同意。

家族のため・従業員のため・社会のため・・・
自分だけの住処なら拘らないけど、つい無理をしてしまう。
それが需要喚起というものじゃないかな？

日銀は別に不動産を下落させようなんて考えてない。
資産価格などの大きな変動を避けようとしているだけで
物価も資産価格も緩やかな上昇を目指している。

グリーンスパンが根拠なき熱狂とか言い出した1997年頃
の米株式市場と雰囲気が似てきたね。

まぁ結局バブルは起こったわけだけど。

>>340

同意しますね。投機家は市場からの退場あるのみ。

とうとう猪瀬副知事が誕生いたしましたね。
城南の皆さんは大変かな？目黒、世田谷、品川は市に降格かな？

都心10区計画以外の区は今後、不動産販売苦戦かもね。

今日の日経新聞朝刊の記事
取引情報が明らかになれば不動産屋は今までの様に一般人を煽れなくなる。
これがバブル時代と違うところ。
国は加熱する前にブレーキをかける。
従って不動産下落は確定的・・・・

不動産価格情報を集約・データベース、国交省が構築へ
　国土交通省は地価や賃料、管理費などの不動産取引情報に関するデータ
ベースを2008年度をメドに構築する。現在は公示地価など複数の情報を別
々に管理しているが、これらを一元化してインターネット上で公表し、一
般個人が利用しやすくする。
個人には分かりにくいとされてきた不動産の適正価格を判断しやすくする
のが狙いだ。
　不動産取引では、情報が豊富な専門的な取引業者に比べて個人は不利な
状態に置かれているのが実情。ただ、地価上昇に伴う土地取引の活発化や
投資商品の拡大などもあり、国交省は取引情報の共有化を急ぐ必要がある
と判断。27日に開く国土審議会（国交相の諮問機関）の不動産鑑定評価部
会で、新データベース整備の方針を報告する。09年度をメドに公開する方
針だ。 [6月27日/日本経済新聞　朝刊]

情報が豊富になって、中古物件の取引量が増えること、
これが不動産価格の下落に繋がるという結論の意味が
分かりかねますね。中古物件の取引の厚みが増すこと
はポジティブ以外何物でも無いと思いますが。

今後　10年後とかの地価の予想は
どうでしょうか？

都心部を中心に
居住地域の
一大地殻変動が起こっています。
そこを良く理解しないと大変なことになりそう。

従来の固定概念に囚われていると
業者も
購入者も
酷い目に会いそうです。

東京再編も、ふるさと納税なんてされちゃったら、それどころ
じゃないだろうね。

ところで、居住地域の一大地殻変動って？

>>349
昨秋から、さらなる高値販売を期待した売り渋りとみられる分譲マンション業者の販売スタイルが見られるようになっている。実は、こうした売り惜しみ戦略、今まで述べてきた値引き販売と、その根幹部分で共通点がある。
というのも、「設定価格では売れないから値下げする」「より高値で売れる見込みなので値上げする」……どちらも、最終的にはマンション市場の“需要と供給”（需給バランス）を根拠に価格修正しているからだ。

　つまり、「いくらの利益が欲しいか？」ではなく、「どれだけの買い手（潜在需要）がいるか？」で売買が成立するよう値付けが改定されているのだ。
取引相手の顔色をうかがいながら、価格を調整していると言い換えることもできる。
これからは、値引き幅の程度こそあれ、経済合理性を伴う市場価値に基づいた値引き販売は、受け入れざるを得なくなるということだ。
売れなければ値下げする、売れれば値上げする…何ら、特別なことではなくなるのだ。

>>345
俺がアップした情報から、中古物件の取引量が増えると解釈できる理由如何。記事には情報の一元化としか書いていないのにもかかわらず。
　このように日本の不動産好きは楽天的バ○ばかりだから、いつの時代も
デベにいいように翻弄されるのさ。
不動産のこと勉強する前に日本語の勉強しなさい！
「国家の品格」の著者の藤原教授が憂いておられます・・・と俺が言って
も不動産命の連中はそんな本を読んだことないから分からんかいな？と

確かに現在の住宅不動産の土地配分は、たかが戦後50年間で
創生されたものですよね。（典型的なのは田園調布か・・）
時代の変革とともに変動が起きるのは当たり前のことか。

固定概念に囚われるのは致命傷になるかもしれませんね。
ニーズと変革により住居地が再配分される。

下記データは財団法人 東日本不動産流通機構のＨＰからの抜粋。
最近都内でも在庫が増えてきているから見てみな！
購買層がついてこれなくなっていることの証かいな？と・・・

http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

情報が増えれば取引量が増える、これが政府の狙いですよ。
新築物件が少なくなり、中古物件に売買の対象を移すこと
を見越した処置です。

この板で感覚でモノ言っている奴！
　きちんとデータを示しながらものを言えよ！
　それじゃバブル時代の昭和一桁生まれの雑草不動産屋と全く変わらん！
　この２０年間何を勉強していた？
　少しは進化しろよ！！！

在庫が増えている要因って何でしょうか？
成約単価は順調に上がっておりますね。
在庫の平米単価はこれを見ると前年比東京で24%増。そりゃなかなか売れないでしょう。ただ単にふっかけた売主が増えているだけだね。

>355
そっくりそのままお返ししますよその言葉（笑）

お言葉ですが
客観的なデータを示すべきは
学術論文ですよ
掲示板はそれぞれの価値観で話せばよいのでは？
感覚から何かをつかみ取るのも能力ですがね・・・

URLが途切れてしまったので再掲する。
　http://www.reins.or.jp/
　にアクセスして「市況トレンド」→「月間マーケットウオッチ」
　をクリックすれば読める。

西側近郊の割高物件
業者も
購入者も
かなりの痛手を被りそうですね。

一方では、大量供給でも
あっさりと売れるところもあるのに・・
所謂２極化なんでしょうか？

適正価格模索中ってこと？

>>358
世間知らず温室育ちの教授になど言われたくないね！
　日本の経済学者で国益にかなった人がこれまでに出たことある？
　皆アメリカかぶれで、慶応の竹中君なんかは住民票までアメリカに移して
　税金逃れしていて総務大臣だから笑える（ハハ）・・・
　挙句、日本企業はハゲタカファンドの餌食にされている。彼は売国奴だ　　ぜ！
　そういえば同じ慶応大学で２０年前に「ハートフル」などと訳の分からん
　こと言ってバブル経済を盛り上げた村田教授もいたな。
　彼も戦犯の一人だが今は墓の中かいな？

まああれですな。浜田山坪573万ってのはびっくりですな。
とはいえ、あれだけ割高割高と叫ばれていたマスターブーも順調だし、何が起こるか、わかりませんな。
富士見が丘は、坪350で完売でしょ？これも驚きました。
大森あたりのも、坪400以上であっさり完売。
浜田山坪573万で売れたら、また新領域へ突入ですね。

>361
大学教授じゃないけど、うざいからどっか行って。

>>362
完売したのは戸数が少ないやつだろ。
限られた物好きだけでも、
だましだましでも売れるってやつ。
まわりに競合物件が無ければ、意外と売れちゃう。
買った人は、お気の毒って言うか、
好きで納得済みなんでしょうが・・
戸数が多い浜田山は？？？？
結論は敢えて言いませんが・・・

まあ、売れ残って、価格下げても、それが不動産相場の終焉
を意味するものでは無いですね。573万が500万に下がりました。
さあ、下げ相場到来！な訳無いでしょ。

>>356
これからどうなるかを占う板なのにこれまでのトレンドだけ解説して終
　わり？数字そのまま読み上げているだけで全く分析もなし？？？

秋からのREITの監視強化、金利上昇、給与の伸び悩み、最近の在庫物件の
　増加、今後10年間に23区内だけでも約100ha程度が予想される国有財産（土地）の放出・・・などを勘案すれば今後価格が下がるのは必至。

>>365
感覚でもの言っているので全く説得力なし。バブル時代の不動産屋と　
相変わらず同じジャン！

秋からのREITの監視強化：
違反建築物を取引するケースや、投資家保護に関する内部体制が確立できていない企業などに対する融資について、厳しい規制が進む→本来あるべき姿。生き残るREITに対する安心感が広がるのは必定。不動産価格に中長期的なインパクト無し。

金利上昇：
10年金利が今後急激に上昇するためには、給与等伸びている必要がある。それほど金利は上がりません。上がっても1年後に0.2%とかそんなもん。

給与の伸び悩み：
都心中心の優良物件を買う層にそもそも平均給与を論点にすることが間違い。

在庫物件の増加：
5月の在庫増は3月竣工未入居転売が増えたことによるもの。不動産ファンダメンタルズとは関係の無い投機的動き。

国有財産放出：
調べていただければ分かるのですが、優良立地はごく僅かです。

>368さん
長期金利は確かに2%が壁になってる（これに近づくと生保や年金が
債券を買いに来る）けど、短期金利が今年度中に1%迄上がりそうな中、
長期金利ももう少し上昇ピッチは早まると思います。
とは言え、日本のＧＤＰからして4%とかにはなりそうもありませんが。

ＲＥＩＴや平均給与等についてはほぼAgreeです。
結局、都心新築は一流デベと富裕層だけの閉じたマーケットとして
現状水準＋αあたりで動いていくんだろうと思っています。
2003〜2005年は庶民が都心に入ってこれた稀有な時代だったと。
私は今年都心には手が出せず、外周区で落ち着いてしまった口です。

このスレの特徴は、昼間「長文さん」が書き込むと、
ニートと主婦と「海外さん」がレスして
帰宅後のビジネスマンの「論理的」書き込みが充実する流れ
につながることだ。

３６８さんは正確に情報をつかんでいる。
ただし
国有財産放出は、現行その通りだが、財務省官舎、防衛庁（防衛省？）
官舎、などは老朽建替えとあわせて民間に一部を建てさせる可能性が
あるだろうと私はみている。

いわゆる売れ筋は
都心部７０㎡で
５千万円台〜６千万円台

それより上になると数売るのは無理。
希少感があるものの少量になる。

それより下は急に離れて
近郊、郊外の２千万円台が売れ筋。
所得の２極化が原因。

資産価値下落リスクがもっとも高いのは
西側近郊の利便性が低い割りに値段が高い、割高物件。

>>368
>不動産価格に中長期的なインパクト無し。
中長期的って何年。１０年？５０年？短期的には下がることもあると
　いうことか？この板ではいつ下がるかを議論しているのに中長期のこ
　と言い出して恥ずかしくない？転売目的だとこの板でしゃあしゃあと
　言っている奴さえいるのにさ。

　日銀は給与額だけ見て公定歩合を調整しているわけではない。
　そんな単純に金利が決まるのなら世話はない。

　この板は都心の優良物件だけ議論しているわけではない。
　それとも都心新築物件＝全て優良物件とでも思っているのか？
　不動産市場での価格は一部高所得者層だけで決まるものではない。
　バブルがはじけた時代にもそれなりに高所得者層はいたが、あの不動
　産価格の低迷はどのように説明するんだ？

REITの規制強化で不動産価格は下がりません。
ヘッジファンド規制強化で株価が下がる？関係ないね本質的に。

ですから、公定歩合と10年金利は関係無いです。

23区内ですね。元々低いところは価格上昇が鈍いってだけの話。
同じトレンドですよ。

不動産価格の低迷はなぜ起きるか、皆がデフレが続き、不動産の相対価値が下がるという期待を持っていたからですよ。金持っててもそれじゃあ不動産に投資しないですよね。今はどうか、単純化するとそれだけですよ。状況は明らかに変わっています。大きなトレンドを把握し間違えると、痛い。

>>374
　>大きなトレンドを把握し間違えると、痛い。
　最後は結局バブル時代の不動産屋と同じ煽りのセリフかい。
　時代が変わったんだから統計を用いてそれを定量的に説明してみろよ。
　だから日本人はいつまでたっても馬鹿にされるのさ。

・・・ではない。・・・・ではない。・・・・ではない。
とか言い続けて、最後に・・・・はどう説明するんだ。

とか書いてある奴の文は、オリジナルの見解がなく読むに値しない

膨らんでない泡は弾けようがありませんよ

視野の広さの違いが374-377あたりに如実に現れてますね。ざっくりまとめると、短期的には買い手への資金供給が絞られることで、地価上昇の勢いが若干、緩む一方で、中長期的には、資源高、食料高といった主に海外情勢に起因する日本国内でのインフレ傾向が不動産資産に対する評価を相対的に高め、資産インフレが緩やかに進行しそうだといったところでしょう。

そういうことですね。中国では1000万円以上稼いでいる人、7000万人
いるそうですよ。最近日本の住宅も買っているみたいですね。

中国の鋼材消費量の伸びも北京オリンピックまで、とかそんな陳腐な話ではない。一人当たりGDP15000ドル近辺までは消費量は伸びるという各国の歴史を考えると、2015年以降も少なくとも鋼材消費は中国で伸び続ける。

中国だけでない。今後インド、ロシア、そして中東、、、。とにかく何もかもが足りなくなる。日本だけデフレ社会が続くと見るほうが今の状況を考えるとナンセンス。そうなったらなったでとても住みやすい町ですが。まあ無理でしょう。

>>380
だとしたらそれはもう織り込み済みでしょ

すべて織り込み済み。

またまたオリコミくん登場。復唱する必要なし！

本来エンドのマーケットは実需をベースに語ってもらいたいものです。
中国がどうとか、都心嗜好者は層が違うとか、どんだけーって思いません？

分譲の供給も賃貸の供給も大量にある中で、実需が一巡したときに、
何故騰がるのですか？そういうのを過剰流動なり、バブルと言いませんか？

世の中どれだけの人間がタワーや都心に本気で住みたがってると思ってるのでしょうか。

賃料の目に見える上昇がない中、現状のままでは別に家賃補助がなくとも賃貸で住むことが相対的に有利になると考えられないでしょうか。

鋼材資材価格の上昇、要はゼネコンの建築単価こそ既に織り込み済みではないですか。
流動化だ外資だといっても土地自体は動かせませんよ。
基本的には増えも減りもしません。
この国は都心だけ人口も所得もどんどん増えるシナリオですか？
他では減るか、それほど増えないのに。

ここ数年素材原料の価格は二年毎に上方修正されている。
前回のピーク時は05年、今年は再びその傾向が強い。
国際的な企業体はその動きを予測しており、設備投資が多大に要する
産業エリアを標的にして、敵対的TOBを行い競合する企業の生産設備の
廃棄を行う。つまり、予測需要量に対して供給量を絞り、自社商品の
販売価格の維持・上昇を行う行為を繰り返している。

デフレの起因となった安価な輸入素材も、経済産業省が発表した
消費生活用製品安全法改正（2007年5月施行）の影響を受けて
今後、更に建築資材全般がコストアップする要因となっている。

資金繰りの苦しい中小のデベ等は高価な建築資材しか購買出来ない
システムが出来上がりつつある。

土地価格の動向も気になるがMS建設の約40%にあたる素材価格動向も
非常に大きなファクターとなりつつある。

単純計算すると、6,000万円 x 40% = 2,400万円（建築資材費）
2,400万円 x 30%(建築資材価格上昇幅）= 720万円のコストUP

この動きはしばらくは止まらないと思う・・・
すべての起因は世界に浸透しつつある米国会計基準にあると思う。
ROE経営が主体で経営に必要ない資産はすべて減損・廃棄処理。

一番の被害者は一般消費者であるが、自分も企業体の一員として
ジレンマに陥っている状況。こんな・・社会がよいのか・・と？

>> 385さん

毎日が値上げ交渉ですよ・・怒鳴りあい・・もう大変（苦笑）
ただし、供給量が限られているから最終的には購入者が値上げ
価格を飲まざる得ない。そうじゃないと建設がストップするでしょう。

>>387さん
わかります。わかりますが、ゼネコンが強気なのは受注が多いからです。
ここらでお互い発注控えたらどうですか。笑
いずれにせよ何でもかんでもエンドに押し付け止めましょうよ。

>>388さん

ご存知の通り、素材産業の操業は定期修理の時期しか生産は
止められないのです。毎日、生産物として出てくる素材を販売
しなければならないのです。

強気のゼネコンに販売しなくても輸出の引き合いで消化可能。
その状況をゼネコン資材購買担当者は知っているから、最終的には
弱気の交渉になります。

この状況で苦しんでいるのが過去の代償を払っている日産でしょうね。
不動産に関係ありませんが・・・

①都心地価も天井感
　都心５区は、オフィス、ホテル、商業用途で今後も地価上昇余地はある。
　とはいえ、表参道の商業店舗一等地も丸の内の新築オフィスもそれぞれ
　路面店１０万、６．５万／月坪まで上昇さすがに天井感もでてきている。
　あとは外資慶賀どこまで吊り上げるかだけだ。
　オフィスは丸の内が４．５万の水準だが新丸ビルで６．５万円／月坪。
　外資系金融が自社用に改装するなら８万のオファーを出す勢いだそうだ。
　給与も賃料も外資系は２倍のレート。円安、金利差でますますその傾向は加速する。
　
②都心レジデンスも上昇余地は乏しい
　２３区内新築マンションは、すでに４倍以上の地域価格差。
　都心は買換え含む５０００万以上の自己資金があり１５００万以上の高額所得がないと
　自己使用やセカンドハウスでの取得は難しい。
　分譲価格は、リートの想定賃料を還元利回りで割り戻した価格が目安になっているようだ。

　オフィス賃料相場との対比で都心レジデンス家賃が３万／坪（分譲価格で７００万／坪）より
　上がれば、もう一段高値もある。
　しかし、オフィスの一等地は丸の内にシフトし住宅の一等地は港区・渋谷区。
　住宅の賃料上限が新築オフィス相場を上回る可能性は低い。
　ファンドの調達金利（通常５年で借り換え）が上がれば
　家賃相場が上がるのか、ファンドのエクィティ（証券価格）が値下がりする。
　家賃が下がる場合「収益還元法による評価額」は下がる。　
　エクィティの買い手（手形の割引のようなものだ）がいる限り、実物不動産の価格が
　顕在化しない。とはいえその後の新築マンション、中古マンションが賃料相場の下落を受けて
　価格が下がる。
　
③郊外は伸び悩む可能性　
　２００５年地価公示以降川崎・横浜・浦安・市川など郊外も緩やかに上昇に転じたが、
　新築マンション価格は一部の駅近タワーマンションをのぞき、２４０万／坪を境に頭打ちが現状。
　バブル期（１９８６年〜１９９０年）には、
　２３区値上がり⇒中古を売って郊外新築を買う動きが活発化⇒郊外も限りなく上昇
　だった。今回はこういう循環が働いていない。
　今は２３区内の戸建てを売って「２３区内の」新築マンションという流れにとどまる。
　郊外の戸建ては売ってもキャッシュが手元に残らないから損を覚悟で売るしかない。

　２３区中古市場が活況になれば、中古を売ってブランド郊外沿線の新築を買う人も出よう。
　しかし当面の中古価格上昇の中で２３区中古保有者の模様眺めが続いている。
　
④湾岸の物件価格が７０平米６０００万をつけて、共働き合算年収１０００万かつ自己資金１０００万
　か７００万の年収で自己資金（親の援助）２５００万クラス以上がターゲット。それ以下の購買力なら
　とりあえず買える部屋を買っておいて将来は住み買えという選択肢しかなくなってきた。
　しかし、絶対額の安い部屋は競争率も高い。
　豊洲は、周辺に賃貸物件もあるが、低層階で賃料は１．３万／月坪程度。エアタワー（芝浦）
　の１．５万を下回る。９割の借り入れで、１７坪で月々の手取りは３万もない。
　転売益がさほど期待できない状況では賃貸で買える水準ではない。

>> 388さん

追記です。

無理ですよ（苦笑）一社員が素材価格をコントールするのは・・・
株式時価総額9,000兆円以上（多分、それ以上）の全世界中の
素材産業株を購入するは、どのファンドも無理なのに、一個人が
おかしな状況と思っても何も出来ないのが現状でしょう。

>>389さん
あー、サプライサイドの方でしたか。失礼しました。
素材の上昇余地ってどのぐらい考えられてますか？
これこそ実需の世界ですからね。

>>390
そりゃいつかは下がるんだから
いつから下がるか明記しないと予想屋と同類ですよ

>> 392さん

詳しい記述は勘弁してくださいね。サラリーマンですので（苦笑）

商品にもよりますが。一番上昇率が激しい素材は06年11月から
上昇基調に転じて現行価格と比較すると約60% upしています。
基準商品なので需要は旺盛で引き合いが絶えません。
予測では今年の素材マーケットは30%upぐらいで推移する事業計画です。
昨年の価格と比較すると100% upの素材原料もあります。

ご参考まで。

今建設中のプロジェクトはゼネコンは2年前に請負価格をFixしているので、今はエンドにあまりその影響は出ていない。むしろゼネコンが辛い。

購入者への影響が出てくるのはこれからですよ。ゼネコンの請負価格が上がってくると、分譲価格は必然的に上がらざるを得ない。それで絶対誰も買えない水準になれば、供給量が減る。いずれにせよ、マンション価格は下方に行く可能性は低い。

鋼材資材価格なんかいち要素に過ぎないわな。
自分の分野だとそれだけに目が向きがちだけど。

>>393
不動産市場は、天井感がでて２年〜３年。取引が激減して賃貸需給バランス、価格バランス
が崩れ始めて下落。
あるいは、オーバーヒートした地価の抑制策が奏功して下落に向かう。
早ければ２０１０年。
都心の住宅地の下落幅は２０１０年１０％／年
２０１１年以降８％、７％、５％、３％と５年連続して下がりその後２０１６年に
現状７０％水準（７００⇒５００万）で一息つく感じだろう。

要因は過去レスで書いた。読み返してくれ。

>>395
最後は１かゼロの匿名掲示板脳で締めくくりかよ　オイ

うーん、3割程度上昇として10〜15％の販売価格UPでしょうか。
用地のUPもありますけど、やっぱり既に織り込まれてますかね。

いずれにせよ、デベが利益を削らず最高益でも出しながら今後も
エンド価格に転嫁し続けるなんてことは需給的にも無理と見ます。

一定レベルの需要に対し、供給が今後、劇的に細る可能性大。つまり、インフレムードが高まる中で、超都心の品薄高額物件は、新築がなくなり、数少ない築浅高額物件主導で、その気配値がジリジリせり上がっていく局面にはいりつつあるといったとこでしょう。実際、虎ノ門タワーレジデンスは、高層階南向き100平米が2.5億以下で買えていたのが、わずか半年で2.7億程度にまでせりあがってきてますから。