マンションの戸数について

内は８５戸です。郊外、駅近の典型的なサラリーマンマンションです。理事をしていますが、１４年目でまわってきました。理事７名で２年周期なので次回は２４年後です。
共用施設は集会場だけで平面駐車場なので、管理費は余り、毎年８００万円ほど修繕費に回すことにしています。理事会で懸案事項も少ないので、総会にも理事以外は５名ほど集まるだけでたんたんと終わります。

友達の大規模物件の話を聞くと総会は荒れることも多いそうです。特に機械式駐車場の積立費用と共用施設の不公平感が問題となるそうです。
やっぱり、住人の年収差がありすぎると意見が食い違うことも多いようです。

>08 さん
やっぱり、入居者に年収差のでやすい物件って結果的に
住みにくくなるのでしょうか？

確かにねえ、年収に差があると生活感から違ってくるでしょう
からね。

>>01
戸数だと、うちのところは４５０戸強。
年収差や年齢差は、当然あります。
だからと言って、管理組合の運営には何ら支障などありません。

戸数でうんぬんされる方は、集合住宅に住まれない方がよろしいですよ。
管理規約を皆で守る必要もあります。
規約を守らない方には、教育的指導をシツコイくらいにしなければなりませんね。
これは役員であっても無くても、管理会社や理事と協力して、
皆でやるように努力しています。
総会の運営で問題があれば、どんどん主張して構わないんですよ。

たしかに戸数、年収、年齢に関係なく管理規約を皆で守れば何の問題もありません。

ただ、戸数が多いと集合住宅にそぐわない人がいる確率も多くなります。
私のところは３８０戸ほどですが、駐車場を借りないで会社の車を無断駐車する人、自転車をEVに乗せる人、朝５時から宗教の教義を大きな声で唱える人などなどです。

特に思わぬ修繕などで、お金がかかることになると大変です。総会は必ずモメます。

>>12
＞戸数が多いと集合住宅にそぐわない人がいる確率も多くなります。
逆ですよ。戸数が多いので、世の中の平均確率に近づきます。
地域的なブレが少なくなります。

＞思わぬ修繕などで、お金がかかることになると大変です。
規模が大きくとも少なくとも、こうなる事象の確率は同じです。
逆に大数の法則で、対処するのは楽なのです。
一戸あたりの負担額は少なくなりますので、承認するのは容易になります。
一戸あたり１万円の承認と１０万円の承認、どちらが容易かは理解出来るでしょう。

＞１３
そうだといいんですが、３８０戸のほとんどの戸数は問題ないのです。問題は３，４戸です。
地域によって違うでしょうが、１％くらいそういう方がいるんではないでしょうか？

元々の確率が低いので８０戸くらいなら、そういう人が全くいないということも多いのではないでしょうか？
もちろん４５０戸でもゼロの場合もあるでしょう。それはそれで羨ましいです。

お金もたしかにそうなのですが、何でも反対という人がいて総会に誰も納得できないような代替案を持ってきて次に持ち越しということもありました。まあ、結局は次の臨時総会で４分の３以上賛成で可決されるんですが、二重手間で後味は非常に悪いです。

管理会社の人に聞くと大規模はどこでもそうですよといいましたが．．．。
その人に聞くと１００戸くらいで、共用施設の少ないものがマンション運営しやすいといっていましたけど。

でも１１さんのマンションは、民度が高そうでうらやましいです。

>>13さんの数学的解釈はそれはそれでいいんだけど、しかしこういう問題の場合
“困った人”というのは１人でもいればアウトなわけで。
>>12さんの言いたいことは
「戸数が多いと集合住宅にそぐわない人が一人以上存在する確率は多くなります」
ってことだろう。それは完全に正しいな。
仮に100人に1人の割合で困った人がいるとすると、
10戸の小規模マンションに困った人がいる確率は　9.6%
∵ 1 - 0.99^10 = 0.096
380戸の大規模マンションに困った人がいる確率は　97.8%
∵ 1 - 0.99^380 = 0.978

様々な人が自由に意見が言える緊張感があってこそ上手くいき
“困った人”がいないほうが結果的に全体にとってマイナスにならないだろうか

昔は、全会一致で、確かに一人だけ同調しない人がいると問題も解決できませんでした。
今は、最悪でも２／３の特別決議で、反対意見も否決できるんです。

>>15
１人の問題だと、居る確率よりも全体での確率の方が問題です。
１２さんは集合住宅に自分と同様の意見の人だけ住むのがいいらしいですが、
世の中は、価値観が色々なんですから
考え方が異なるだけで排除するわけにはいきませんよ。

>>14
マンションの管理会社は余計な設備が少ない方がトラブルが少ないのは当然なので
それはその通りです。
だけど、住民のために共用設備はあるんでしょう。
それに関するトラブルがあるのは当たり前です。
うちのマンションでは建物内に大きな公園があります。
それを維持するにはかなりの資金がかかります。
それを維持するかどうかは住人の意向によります。
どうするかで多数の意見がありますから、幹事さんも纏めるのはある程度大変です。
だけど、それが管理上で大きな負担であるかというと、
そういうレベルではありません。
それがあることで、付近では人気なマンションになっており、
資産価値にも大きく影響しています。
管理が良いかどうかは、自らに跳ね返ってくることも、
所有者の方々はある程度理解されております。

>>16
集合住宅では、皆が自分達のいい方向を考える。
「困った人」は、どういう方向が自分のプラスだということを、うまく説明出来ない。
ちゃんと、話せばある程度は理解出来ますよ。

それで駄目なら、多数決で押し切るしかないね。
これは最終手段だけど、大きい方がやり易い。

ちゃんと区分所有法とかマンション管理組合について理解していて「困ったちゃん」は、インテリ。
何にも知らないのに、感情論や個人的な常識論を振りかざしているのが本当の
「困ったちゃん」だと思います。
たとえば、総会で議案を提案して「みんな集まっているのだから、ここで決めよう」なんて
一般的には常識ですが、管理組合では非常識です。
事前に提案された議題しか議決できないのです。
大規模マンションは、持ち分が限りなく低いので他力本願とか無関心が非常に多いというのが
経験的な実感です。50戸〜100戸程度が管理組合というかコミュニティーとして住民の顔が見える
適正規模だと思います。
50戸前後　300戸前後に住んだ経験からそう思います。
30戸未満は、まとまるんだけど資金的に色々苦労することが多そうです。

＞１９
たしかに50戸〜100戸程度が適正なのかなと思う。

どんな組織でも組織は小さい方が纏まりやすいが、後は資金との兼ね合い。

機械式駐車場や３戸１のエレベータ、温泉プールのような恒久的な金食い虫が無くて、キッズルームやゲストルーム、植栽などの金を余り食わない共用施設がある中規模物件が、１０年、２０年後の管理を考えるとリスクが少ないのかな。

>50戸〜100戸程度が管理組合というかコミュニティーとして住民の顔が見える
>適正規模だと思います。

19氏と同じように、50戸規模→300戸規模に買い換えたのですが
まったく逆の意見です。結局は民度なのでは？

両方とも都内ですが、50戸（練馬区：マンション専門デベ）
300戸（文京区：大手財閥系デベ）を比較すると、

-小規模は顔みえるので「声の大きい」住民の勝ち。
-小規模は理事の興味で議案化される。
-小規模で無関心な住民が多いと議決数だけの票が集まらない

全体最適ではなく、少数の要望が、無関心な組合員によって採用される。

逆に、民度の高いと思われる大規模ですと（施工後間もないこともありますが）
数回の総会で毎回、出席者は50%以上、委任状ないし議決権行使が30%以上です。
（管理会社も必死なって票集めしますが...）また

-資産維持に関心高い（収支関連・共有部の使用など規約に五月蝿い住民多数）
-各分野の専門家もコッソリいる（不動産・金融機関・ＩＴ関連・官僚など）
-管理会社の対応がやたら丁寧（変更されたら会社としての信用問題なので頑張りますｗ）
-少数の我侭は大多数の常識者で消される

マンションで話題になる問題の多くは共有部に関連することが多いと思うのですが
（駐輪場不足・駐車場不足・ポーチの使い方など）小規模は施工時に共有部分が
ある程度、隙間なく用途毎に割り振られて余剰的な部分が少ないのに対して、
大規模は物件によってですが、余剰地があり、検討次第では、用途変更して
使うことが可能ですので、選択肢が拡がります。

組合運営については、規模だけではかるのではなく、民度もかなり影響する
こと念頭に置いた方がよいです。

んでなければ、小規模のコーポラティブハウス（？同じ価値観の仲間が集って作っていく
共同住宅）が住みやすいかもね。

＞組合運営については、規模だけではかるのではなく、民度もかなり影響する
結論は、練馬区の中堅デベより文京区の大手デベ物件の方が民度が高い。
ということですね。

１７投稿で特別決議は２／３ではなく、３／４または４／５でした。
訂正します。
株主総会の特別決議と混同してしまいました。

１９投稿の議案の決議事項は、その通りですね。
建物の区分に関する法律の第３７条に、明確に記述されています。

うちの管理組合は、二重構造になっていて、
１００戸と３５０戸と２つに分かれ、
それぞれの設備の違いから組合も分かれています。
ただし、両方で共同使用する部分もあるため、
合同の管理組合も、これとは別に設けられています。

１００戸の方はエレベーターが１０台、３５０戸の方は５台のエレベーターと、
管理費が両者でかなり異なるためです。

資金的なものは、規模が大きい方がかなり有利です。
管理費用もかなり抑えることが出来ます。

開発がうちのマンションだけではなく、ＵＲ賃貸マンションや民間賃貸との共同開発のため、
うちのマンションだけでは決められない部分もあり、
外構植栽や外壁塗装に制約事項があるため、
管理費は多少割高になる傾向がありますが、
町並みのプラス面にもなっていて、
それを損ととるか得ととるかで、
民度の違いを感じる方がいるかもしれません。

>>21
同感です。
２４投稿は２１投稿を見てないうちに考えて投稿したものです。

＞＞２１
言えてます。思い起こせば、私も財閥系デベの物件購入したのですが、
仮審査時、デベが私どもも、ご購入の方の審査などもありますが、お客様を
選ばせていただいておりますので、ご入居後も、安心してお住まい頂けます。
と言っていたのを思い出した。おそらく、職業や人柄などをみていたと思われます。
当方２０弱の小規模ですが、初総会では、みなさん前向きで建設的な意見を出されて、
資産価値を高める意識は強かったです。

>>11

そこに私も住んでます^^

自転車置場と各戸の玄関先をみる100戸と350戸で棟毎の住民の格差が若干でてきたようには
思いますが、販売時のコンセプトとして、差をつけていたので仕方ないですね。

24時間365日の有人監視の管理は大規模だから出切る技だと思いますし、管理会社も数名の
社員を配置して21さんの仰るとおり、満足できる仕事振りで、ある程度　規約も守られ
快適なマンションライフが過ごせていると思います。

理事会も、総会・議事録を見る限りでは1,2期共に、運営上必要な土台作りをしながら、
時にはチャータバス廃止のようにタイムリーにドラスティックに変更をしており、
立ち上がりとしては文句なしです。（2期目で既に数名の理事は立候補でしたし...）

総会は「全体」と「自分の住む棟」の２つですから長丁場ですが、どちらも
多くの組合員が出席して、シャンシャンで終わっても良さそうな収支計画にまで
厳しい質問がでたり、「無関心」とは縁遠い状況なので、組合員の一人としては、
このままの状況で、皆がお互いを、チェック（監視？）仕合えれば良いなと
願っています。

「大規模のオマケ共有部が多いのはどうなの？」と疑問視する方もいらっしゃる
ようですが、管理のコストとしては、1/450ですから対したことないです。
特に、ミィーティングスペース・小体育館など程度の構造物の管理コストは
差ほどかかりませんし、棟内公園の植栽含めた管理コストにしても1/450の
負担は対したことないような気がします。
逆に、セキュリティエリア内に公園があり、意図的に緑を増やしていることや
ミィーティングスペース・小体育館は、小さいお子様がいるファミリーには
ウケがよいようで、周辺の分譲中古物件としては人気が高いようです。

「大規模の場合、理事会、組合の運営が大変では？」がスレ主の心配だったかと
思いますが、大規模は理事の人数も多いので、全部で20数名の理事会であれば、
会議慣れした仕切るのが上手な方が数名いらっしゃると思いますので、逆に
スムーズなような気もします。

>>27
最初の総会は、近くの小学校で開催されました。
その際の準備は理事や管理会社の人がやったんですが、
終了後の片付けを総会参加者全員でやりました。
私が、理事でも無いのに提案したんですが、
皆で気持ち良くやれたのには、住民の民度が高いことを感じました。