シティタワーズ豊洲 Part1

スミフの株価もついに3,000円割れ。
06年夏以降の最安値か・・・
どうすんの。レジでいつまでも殿様商売して。
在庫かかえるとイメージわるいんだよな。

豊洲ならまだ坪300万円台で買えるんですね。
安い理由は何でしょうか？

住不は株価が1000円切ってた頃から完成売りに徹してますよ。
販売時即日完売なんてことをしたら値付け担当は最低評価。
マンション在庫、オフィスの空室のことを含み益と認識しています。

坪300万で安いといえる人は今どこにどのくらいの家賃の家に住んでるの
でしょうか？

>>400
実際は、背伸びして無理してＴＯＴ、住友買って、ローン地獄で苦しい生活になる奴が多そうだけどな。
だいたい金ある奴は豊洲なんて買わないし。

＞405
上目、駅歩6分、68平米、29万円／月です。
近くにも物件はありますが、中古で坪450万ほど。
高すぎます。

>>406
１億億円台以下のMSはお金持ちのMSといわないね、
日本で金融資産１億以上もっている人が２７０万人もいるんです
シティタワー豊洲も９９％の部屋が２億未満でしょ
お金もちのMSなら、５、６億しないとね

「世田谷にある300戸強のマンションが、まだ15戸しか売れていないようだ」
って雑誌でネタにされたマンションって住友の三軒茶屋のなんでしょう？
住友商法もそろそろヤバそう。

再開発地域内ですから坪350万もうなずけますね。

都心は坪５００から１０００万も珍しくない時代、江東区・豊洲とは言え都心に最も近接で海も近く再開発地域とあらば、ＷＣＴと同等以上でも違和感はないですね。区名は思った以上に最近は気にされない人が多いですよ。
ここが坪３５０程度で買えるならまだまだ安いかと。早く情報が欲しいです。

庶民的な豊洲再開発エリア、ホームセンターの隣で坪350万が安いって凄い感覚だよね
三軒茶屋の掲示板読むと売れ行き不振が深刻みたいだから住友不動産の工作員が暗躍してるのかねぇ？

田都みたいに、慶応の幼稚舎新設とか決まれば地価がグ〜ンと上がるだろうけど、
豊洲だとお受験には無縁。
インターナショナルな学校もないから、外資のハイソも住めないし、
永遠に庶民のものです。安心してください。

順調に開発が進み知名度が上がってきた豊洲も、
市場移転のゴタゴタと住友２棟マンション大量売れ残りで
最後は悪名轟かせて再開発フィニッシュか。

再開発終了はまだまだ先ですので。。

住友ツインは坪350万ですか。
まぁ妥当でしょうね。で、TOT隣のタワーは400万ですね。これもまた妥当です。
これでTOTの住友とのお見合い角部屋も一気に割安感から売れてしまいますね。
まぁこれまた妥当ですね。

住友さんのおかげで、豊洲はもう庶民には買えないエリアになったんだとはっきりと分かりました。
ありがとうございました。

＞都心に最も近接で
【豊洲→東京】
豊洲駅から有楽町線で有楽町駅まで3駅。
さらにＪＲ乗り換えで、所要時間15分。
ちなみに新小岩から東京までは乗り換えなしの3駅14分。
直線距離も東京駅まで約５Ｋで錦糸町、押上とほぼ同等。

とても違和感感じます。

東京駅まで快速で14分ねぇ〜
ま　新小岩も　錦糸町も　押上も　豊洲と同じであると感じているなら
豊洲より安い　それらの地域を購入された方が良いですよ。

電車の距離、時間を指しているのでは無く
車での移動を前提にしての発言では？

>>422
3本ワンセットだけど分譲時期も異なるわけだし、2+1みたいなとこもあるでしょう。実際、社自ら「・・なるツインタワー構想」と称しているわけだし。
価格よりも3本ワンセット構想で共有部分を相互利用できるかとかの方が論点になりそう。

＞４１９
イメージに踊らされず現実に目を向けましょう。

＞４２１
＞車での移動を前提にしての発言では？
面白い基準ですね。距離、公共交通機関の数値を基準にせずタクシーorマイカーを基準ですか？「空いてれば・・分」ということ？
ちなみに錦糸町からなら首都高利用で５分ですね。空いてれば（笑）

↑
＞４２０
の誤り

>>424
だからさ、錦糸町でも亀戸でも小岩でも沢山分譲してるんだからそっちいきなよ。

一都三県のナンバー別所得水準（納税義務者比）　2005年度

東京　品＿川・・・541.1万円
東京　練＿馬・・・434.1万円
神奈　横＿浜・・・415.2万円
東京　多＿摩・・・413.1万円
神奈　川＿崎・・・409.0万円
千葉　習志野・・・397.7万円
千葉　＿柏＿・・・397.5万円
神奈　湘＿南・・・384.9万円
埼玉　大＿宮・・・381.9万円
東京　八王子・・・381.1万円
千葉　野＿田・・・376.6万円

■■　野　田　の　壁　■■

埼玉　所＿沢・・・372.1万円
千葉　千＿葉・・・370.4万円
神奈　相＿模・・・369.8万円
東京　足＿立・・・366.0万円　←足立ナンはココ
埼玉　川＿越・・・355.5万円
埼玉　春日部・・・351.0万円
千葉　成＿田・・・336.8万円
埼玉　熊＿谷・・・335.2万円　
千葉　袖ヶ浦・・・332.0万円

>427
へ〜。すごいですね、そのデータ。
どこにあるんですか？そんなデータ

たしかにデータもとはどこですか？

販売延期が裏目に出たね.

どう裏目に出たの？
坪３５程度なら売れるでしょ。問題ナシ。

>424
>イメージに踊らされず現実に目を向けましょう。

現実に目を向けると「錦糸町」「新小岩」は風俗オヤジが
馴染みの店に向かって一直線、な街でした。
住宅街としての評価が低かったのはそのためで、
今も低いのは、まだまだそのテの店があるから。
(僕は嫌いじゃないけどね)

距離だけなら南千住⇒東京は12分(※一回乗り換えあり)ですが
少し歴史を知っていて気になる人は敬遠します。
(僕は今の南千住は好きだけど)

不動産の価値は、いろいろな要素で決まります。
「違和感」は不動産と歴史をお勉強すると
少しなくなるかもしれません。
がんばれ、若者!

江東区ビバ隣のマンションを億だして買う奇特な人は少ないだろ

住友も最悪、大量に売れ残っても賃貸にでもすればいいとか割り切ってそうだ

＞４３２
豊洲の歴史を勉強しろと言われてもねぇ・・・。

海だった、っていうのも歴史。
風俗アリの街、も歴史。

客観的な「現実」を受け入れられない
論点のすり替えしかできないのであれば
時間の無駄か(笑)

錦糸町、新小岩もいい街さ。
よき人生を、若者よ!

豊洲の歴史

豊洲：
1923年（大正12年）の関東大震災の瓦礫処理で江東区豊洲などが埋め立てられた。
工業地として発展し、20世紀後半までに、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所（東京電力、廃止）などの他に、種々の流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店、社宅等もあるという状況が続いた。この時代、日本初のコンビニエンスストア、当時珍しかったスポーツクラブ（ドゥ・スポーツプラザ）も設置された。
　・豊洲二丁目 - 第3期隅田川改良工事の5号埋立地および豊州突堤埋立工事、豊州拡張埋立工事で起立。
　・豊洲三丁目 - 枝川改修工事の7号埋立地に起立。
　・豊洲四丁目 - 枝川改修工事の6号埋立地に起立

枝川：
旧東京市は戦前の東京オリンピックと東京万博の誘致に失敗した翌年の1941年、「環境整備」を目的として枝川に簡素なバラックを建設し、主に深川区内に不法住宅を構えて居住していた朝鮮人約1000人を強制的に移住させ収容した。これが枝川のコリア・タウンの起源である。
朝鮮人たちが強制移住させられた当初の枝川は環境が劣悪だった。ゴミ焼却場から漂う悪臭や、降雨の際の住居浸水に住民たちは悩まされたが、当時の行政の対応が十分ではなく、戦後、在日コリアンたちは自力で枝川のインフラを整備することになる。

>427
壁があるのは、川崎と習志野の間だろ〜
それ以下なんて目糞鼻糞だ

>433
それが意外といるもんだぞ
江東区の億部屋は、ここだけじゃなくて物凄くいっぱいあるぞ
それでも売れてるし、既に入居して住んでる億収入がいっぱいだ
でも億といってもこの辺りじゃ、たかだか１億〜２億くらいの部屋だ
せいぜい年収も１億ちょいくらいじゃないか
もっと稼いでいるほんまもんの金持ちは同じ億物件でも価格が
倍も３倍もする物件を買うのさ
だから江東区ビバ横でも１億や２億程度の物件を購入する層は
いるのだな

枝川はお隣だが、豊洲じゃないど
お隣の歴史まで書いてくれるなら、東雲も有明も晴海も月島も書いておくれ

>436

おやおや、今度は差別意識丸出しで
「枝川」ですか。
同一距離圏の価値同一性の話はどこいったんだぁ〜？

歴史を知ることは、自分を知ること。
つい、今さっきまで
そして、今も差別をしている自分の顔が見えたかい。

土地の沿革としては豊洲と枝川はセットです。当然東雲、有明、晴海、月島より近いし。
実際、シティータワーズ豊洲横の通りは朝鮮語を話す人が多く歩いてますよ。

じゃあ、キミの家の隣に
キミが言う「朝鮮語を話す人が」引っ越してくると
キミの価値も「セット」で下がるんだね
アイデンティティないなぁ(笑)

豊洲は再開発でアイデンティティを確立し、価値が上がった。
それだけのこと。
キミが何を主張しても、それは変わらんのよ。
おつかれ!

大手の会社や一流といわれる大学にも、すぐ横で朝鮮語を話すエリートがいましたが何か？

>442
誰に言ってるのかわからんが・・・

そう、出自だけでくだらぬ差別なぞ、昭和20〜30年代の感覚。
どこの国にも素晴らしい人は一杯いる。

隣人で自分の価値は変わらない。
「枝川」だろうと「深川」だろうと「豊洲」だろうと
それぞれがアイデンティティを確立すればよい。

DNAで見れば、日本人の半分は大陸の人間の血がまじっていて、1/3近くが半島の血が入っています。なにより日本の象徴のあの方の血筋は純トロの半島ビトですから。。。早く入国したか、遅く入国したかの差だけですって。

こんな埋立地を住居として販売して良いものか...。長期的に見た健康への影響や大地震へのリスクなどなど。東京駅に近いというだけで買いべきかな？　自分はいいけど家族の事を考えると、怖くて買えないね。

445さんや、だったらこの掲示板から出て行ってくださいな。

=>446
そうむきになりなさんな。
通りすがりのコメントと思えばいい。

つーかさ、普通に大量に売れ残るだろ。
ＰＣＴ人気で調子こいてＴＯＴで非常識な値上げを敢行した豊洲は、
いまや大暴落候補エリアの筆頭だぜ。
それでも買っちゃうＫＹな人達が1000人規模でいるとは思えん。

448に一票。上がり過ぎた地区程、下げはきつくなるね。

高くても欲しい人は買えばいいんじゃん！

ブームを論理的に図式化したもの。
http://www.kogures.com/hitoshi/webtext/misc-hype-cycle/index.html

不動産にあてはめると、デベの力で急速に立ち上がったら、必ず叩き落とされる。
そこで生き残ったとしても、当時の姿とは異なる形での評価となり、
また、全盛期の勢いは見る影もない。
どの世界でも騙される人はいるものなのだ。

豊洲は、幸か不幸かブームになり、ブームに躍らされやすい大衆が見事に乗ってしまい頂点を迎えた。
さて、これからは？

まだ、頂点にほど遠い地点だと思えば豊洲を買いまくればいい。
しかし、頂点を超えていたら、暴落しかない。

バブル期も急激に上がったエリアは急激に下がっていたみたいです。
豊洲は割安なのでヒットしたエリア。
坪300万円で有楽町線で不便な江東区では購入者がついてこないでしょう。
安い時期の２倍の価格ですから。
来年の不動産価格の調整で、新築分譲価格まで下がるでしょう。
一度値上りしたエリアは含み益の感覚が忘れられなくなり、下落した途端皆が売りに出し、売りが売りを呼び、投売りが始まるからです。

大前さんがおっしゃられているような、インフレヘッジの為の不動産とは港区、渋谷区の都心優良物件限定だと思われます。

渋谷区は都心じゃないけどね

この値段でここを買う人がどれだけいるか、ある意味市況を占う上でも注目ですね

>>453
そんなに「次から次えと、また次の次へと投売りに続く投売り」
が、始まるということは・・・
以下教えて下さい
その投げ売りした住民はいったい何処に引っ越すの？
まさか、ガード下や河原ってことはないですｋら、
あえて辺鄙な郊外に転居ですか！！？？

確かに以前の江東区・豊洲プライスから見たら異常値かもしれないけど、じゃ、だからと言ってどこを買うわけ。
坪300台で買える都心なんてあまりないでしょうに。

駐車場台数少ないね

>>456
来年以降、特に中途半端なこのクラスのマンションは大幅に下落すると言われているので、そっち買うんじゃない？
投売りされるとすれば、数年後でしょうし。

私はこの物件は分譲価格の半分以下の価格に値下がりしても買わないな。かつて南千住だったかの中古タワマンがバブル後に三分の一から四分の一の価格に下がったことがあったが、問題は価格ではない。立地と住環境だ。

>>460さん
名前が「購入済みさん」ですが
どこの板からの連投ですか？

うざいので引っ込め
エセ購入者

おぉーおー。
早速、恒例の煽りとネガキャンが入り混じって大量にやってきてますな。
なんで何とかの一つ覚えみたいにこうして書き捨てにきますかねぇ。
嫉妬と羨望の中、坪350万ｍやっぱり買っちゃおうかな！！

居住用でなく（アドレスが江東区はやっぱり駄目でしょう！）、
比較的狭い部屋、
眺望が良い、
部屋ならセカンドハウスとして、
坪350でも買う人はいるのではないでしょうか

まー荒らしがある物件ほど、なんやかんやで関心/注目度が高い（実はほしい・・・）って感じだからねー。

アドレスが江東区で駄目な人は、港区と中央区と千代田区以外は
駄目な人でしょうから、相手にしないことです。
その他大勢の庶民はみ〜んな、都心以外に住んでいるのですから。
いいのですよ、庶民なんだから江東区でね＾＾

メチャ割高でも気にしないおおらかな心を持ってないと買えないよ
庶民は何千万も無駄金払えませんし、富裕層にも相手にされずでなかなか難しいね

>465
おいおい、その定義だと文京、渋谷、目黒、新宿、世田谷、品川、杉並、大田、豊島、練馬、北、板橋、台東まで許せると思うぞ。

来年春までこのテンションが続くのでしょうか・・・

アドレスしか自慢できないアドレス厨ってなんでワザワザ他のマンションスレに書き込むんだろうね？？
アドレス自慢を書き込んで自己満足してるんだろうねｗ

アドレス自慢なぞ、本当にレベルの低い執拗なアラシが多いですね。
まぁ、間違っても真剣な検討者のはずないですけれど。
ロケーションや物件の選択は個々人の自由であり、真剣な検討をしたいヒトにとっては本当に萎えますね。
早く出てってください。

↑
港区でもそんなしねーよ。
WCTなんてプレミア除けば、坪250〜300ぐらいじゃん。
WCTの価格表みてみな。
400なんていかねーよ。

もうすぐ港南で坪１５０万の住友タワーが売り出されるよ。
定借だけど、分譲だと坪２００〜２５０万相当かな。
ＷＣＴも去年なら坪２００万で買えたんだけどなぁ〜。

今の港区は300万台はないでしょｗ
過去をふり返るのはもうやめましょう。

>>474
そんな値段で売り出されたWCTってワールドシティタワーズじゃなくて、Wコンフォートタワーズの間違いだろ。

>>475

WCTは300万円台ありますよ。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/tennouzu_b2/layout_list.cgi

>>476
去年までは安かったですよ。
キャピタルタワー90平米で5000万台前半からでした。
それでもなかなか売れなかったんだよ。

WCTは低層のモノレール横は坪200万ちょっとで激安だったよ。
まぁ、モノレールから丸見えっていう環境が環境だけに・・・

473,474,477,478,479
それならばどうぞWCTお買い求めになればいいじゃん。CTTより割安だと思うなら。アドレス良くでもはっきり言って生活不便とか思う人はCTT選べばいい。うざい。

>>480
ただの話の流れでしょ。去年までは港区物件でもＣＴＴの半額近くから買えたってだけ。
これから検討するなら同じ住友のシティタワー品川でしょう。
最高額が80平米でも3000万円台でキャップされるから、定借・低仕様が気にならなければ超注目。

480は明らかに営業マンだな

去年一昨年は安かったとかWCTは豊洲の半額とかそんなことどーでも良いんじゃない？CTTがほしいかそうじゃないかでしょｗ
品川定借物件は確かに安いかもですが、やはり定借だしそもそも沿線がココとは違いますから。品川・芝浦あたり検討してる人は城東エリアの豊洲は興味なしでしょ！？

>>483
普通の人は、マンション購入にあたっては比較検討するもんだと思うが。
湾岸タワーとして競合すると思うけど。
ＣＴＴが欲しいかそうじゃないかだけって、そりゃアンタだけの価値観じゃないの？

いやいや東湾岸と同じにする484はお　ば　か確定ｗ

住友の成城は完成後2年ぐらい残っていたし、ここは3年後ぐらいかな？

豊洲が350万か・・・
まぁPCTのプライムやTOT高層もそのくらいだったから
仕様が高いと思えばそんなものなのかな？

でもやっぱり高いよね
今まで豊洲はサラリーマンが買える場所だから人気あったのに
買えなくなったら誰が買うんだろう
そもそもサラリーマン以外に人気あるの？
小金持ちなら豊洲買わないで他行くと思うのは庶民の考えなのかしら

80平米で8500万って2000年頃なら東京サウスやVタワー買えちゃう
今更だけど東京サウスやVと同じって言われると躊躇しちゃうよねえ

>>488さん
価値観はいろいろですよね。
東京サウスのファサードは好きだけど。

CTTはPCTやTOTからの買い替えも結構いるんじゃない！？
80㎡1億で売れたらVタワーもサウスも手が届くけど。。
俺だったらグローヴがいいな。

どうですか

＠３５０ってのが本当ならいらないな。
内廊下の分こみでも 300までしか無理だと思うけどな。

＜４９３
＞＠３５０ってのが本当ならいらない
というのは、あなたがそれしか無理なだけでしょう。
＠３００じゃ、TOTの中層と同じだし、住友且つ仕様・上で有り得ないでしょう。
何とか＠３００で買いたいって望みから「300までしか無理」とか決め付けているけど、それこそ「無理」だと思うよ。
都心6区の上昇度が遥かに高く今後もその下がる見込みはあまりないから、＠３５０・江東区でもくるよ。
個人的にはもっと高くてもいいと思う。

ＴＯＴの平均坪単価は＠２８０といったところ。
さらに販売期ごとの値付けは明らかに上げ止まり。
モール、ホームセンター、オフィスと、豊洲の開発後のイメージがなんとなく掴めて来た今、
ＰＣＴ、ＴＯＴの２割高である理由が「仕様が良い」だけではどうだろう。
「駅直結！日本最高層タワー住居！」くらいのランドマーク的インパクトがあるなら別だが。
第一期の平均販売坪単価＠２８０〜２９５くらいで様子見じゃないかな。

ＣＴＴを長らく待っている者です。

楽観的でも悲観的でもなく、よほど条件の悪い部屋でない限り平均＠３５０を想定しています。

>>495
ＴＯＴは期・次ごとの値上げは実施されておらず高止まりと言えばそうですが、結構小出しにしているので、同タイプの部屋の整合性がある程度求められます。前の期・次より（大幅に）高くても安くても不都合がある中で、一期から二期にかけて（微妙に＝１０〜２０万程度）高くしたのは最も現実的な施策だったのでは、と考えます。


肝心のＣＴＴの価格ですが、やはり、＠３５０が壁ではないでしょうか。
理由としては、
①（＠３５０とか＠４００は確かに安くはないが）都心６区の上昇が遥かに大きく、（私も含めて）そのラインは手が届かないが・・・という人の需要がある
②何回も販売時期を延期してまでＰＣＴやＴＯＴからの後出しにこだわってきたすみふが、
それらと大して変わらない価格で販売するような笑われることをするとは思えない
③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で
＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い


＠３５０程度で購入できる人にじっくり買われていく物件になるのが適切と考えます。

＞４９６

すべて主観的（というか、思い込み）のご意見ですね。

＞①（＠３５０とか＠４００は確かに安くはないが）都心６区の上昇が遥かに大きく、（私も含めて）そのラインは手が届かないが・・・という人の需要がある

都心６区検討者のうち何割が「都心６区には手が届かない」→「豊洲で検討」というロジックに
なるでしょうか？
現在都心６区以外に住んでいる検討者ならまだしも、都心６区在住の検討者は
「都心６区には手が届かない」→「このまま（賃貸もしくは現持ち家）で」という人も多いと思い
ます。仮に販売価格が坪３５０万の場合、現在の豊洲周辺の中古流通価格、賃貸相場を考えると
住み替え時の売却益は期待できないし、賃貸利回りも３％台と、多くを望めそうにありません。
豊洲において価格的魅力に欠ける物件が果たして受け入れられるでしょうか？

＞②何回も販売時期を延期してまでＰＣＴやＴＯＴからの後出しにこだわってきたすみふが、
＞それらと大して変わらない価格で販売するような笑われることをするとは思えない

「理由」としての根拠に成り得ていませんね。

③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で
＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い

これも②同様、ＴＯＴが平均坪単価＠２７０台で現在の販売状況であるのに「＠３００程度で
売ったら殺到」の根拠がまったくありません。「＠２５０程度で・・・」なら理解できますが。

>>488
>80平米で8500万って2000年頃なら東京サウスやVタワー買えちゃう
>今更だけど東京サウスやVと同じって言われると躊躇しちゃうよねえ

死んだ子の歳を数えても始まらないよ。
また、その当時の価格レベルになる日が、生きているうちにくるかどうかわからん。

TOTとここが同じデベロッパーなら、497さんのおっしゃることは、それなりに妥当のように思います。
しかし、各地域で「ここでこの値段!?」という価格設定を連発していて、さらにこのあとにTOTをはさんで反対側にも物件を抱えている、住友不動産の物件であることを考えると、496さんの推測のほうが、現実的なように思われます。
特に「③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い」ということに関して「殺到」かどうかは議論が分かれるところですが、倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と、マンコミュの各板で叩かれている住友不動産なら、これくらいの思考回路になっていて不思議はないでしょう。

私も現実路線を鑑みるに、500さんの御意見と同じです。

＞倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と・・・

「意外と安いじゃん」「これだけ待たせた挙句にTOTと変わらない」（＝＞弱気になった）と解釈されるような価格を提示することが、昨今の住友不動産の戦略においてありえるでしょうか。

これだけの巨大物件でそのような方針に打って出ることは住友不動産がこれまで築いていた（良くも悪くもの）ブランドイメージを大きく覆し、今後の販売にも少なからずの影響を与え得ると思います。

さまざまな意見がありますが、超都心部の高騰具合や豊洲の利便性を勘案すると、上で書かれている程度の値段で売れてしまうのだと察します。