レコシティTOKYO（リ・トーキョー）その３

レコが値引きしていたので、実際の部屋を観ましたが非常にがっかりしました。
目の前は大きいマンションで圧迫感が凄いです。
プライムも日当たりは良くなし。
モデルルームが非常に良かったので、実際に入居された方も驚いた方がいるのではないでしょうか。
私も共用部分、駐車場等でリライズの方が上だと思います。
まあ、このご時世、値引きがなければ、今買いませんが。。

>>1079さん
考え方は人それぞれなので全てを否定する期はないんですが、

＞建物価格については、両者のグレードを見る限り、同等と考えます（リライズの方が共用施設や免震構造のことを考慮すると、若干割高と思いますが、入居戸数で割ればそれほど大きな価格差にはならないのではないかと考えています。）。

ここの考え方が全く分からないのですが…。

仕様面では明らかにリライズの方が上ですよね？
（免震にせよオール電化にせよ共用施設にせよ100%自走駐車場にせよ）
レコとリライズの価格はほぼ同じですから（微妙にまだレコの方が高い）、
むしろ「割安」なんですけど…。
大規模でスケールメリットが生かせることが何故マイナスになるのか理解できない…。

しかも土地代が高いのに価格面でリライズと差がないって事は、
上物にかけているお金がリライズより少ないって事ですよ。

＃ちなみにオリックスはあそこの土地をかなり高額で仕入れています。
＃だから当初の売り出し価格が坪260万なんて「チャレンジ価格（オリックス談）」になるわけです。
＃その点、リライズは古くからの自分の土地にマンションを建てているので、
＃仕様を豪華にしてもそれほど価格に響かない（ように見える）のです。

客観的に見てロジックに？が付く話はどうも…。
ヌーベルに立地し西新井が最寄として確定している点は評価できますが、
（リライズのスカイガーデンはどう贔屓目に見ても最寄は梅島駅ですし）
なんか無理矢理レコを誉めているようにしか見えません…。

>1082さん

1079さんではないのですが、
概算として物件価格=土地価格+建築費＋利益ですが、このうち建築費に含まれる免震、オール電化などの設備面での費用は供給戸数で割るので、戸数が増えれば1戸あたりの費用負担が減るということではないでしょうか。(これが大規模マンションのメリットだと思います)
そのために、１戸あたりの建築費の差と土地の価格差をレコとリライズで比較した場合、レコの方が資産価値が高いのではないか？という論理だと思います。

＞しかも土地代が高いのに価格面でリライズと差がないって事は、上物にかけているお金がリライズより少ないって事ですよ。
東武不動産の利益率が大きいという可能性もありますし。。。。

割り込みでスイマセン。

物件価格と資産価値（≒中古価格）は必ずしも連動しないけど…。

デベがどんな理屈で価格構造をつくろうとも、
いざ中古市場に出た時に評価されない内容じゃ意味がない。
原価スレスレの価格でも市場が「高い」と判断すれば資産価値は低いし、
利益じゃぶじゃぶの価格でも市場が「安い」と判断すれば資産価値は高い。

いずれにしても、将来的な価値は何年か経たないと分からないと思います。
現時点では、設備面からリライズが勝っていると思います。しかし、10年経ったら設備の標準的な仕様も一変しますので、西新井が近いというだけで、中古物件としての評価額は、レコシティが上になる可能性も高いと思います。
まぁ、憶測論ですが…

えーー？どう見てもレコシティのほうが仕様も良いと思いますが！！
１００歩譲って同程度と考えても、立地がまるで違いますよ。再開発内と線路沿いでは比べる土台にも登らない。しかも仕様が良いからと言って資産価値にはあまり影響しないと思います。
それでいて同程度の価格ならお話になりませんね。私は今週末契約ですが、リライズは検討にも登らなかったですね。さらにリライズは西向きですよね？私のお部屋は下層階ですが南で日当たりもとても良いですよ。

物件探し中ですが、レコシティは残りあるのでしょうか？
時間かけたくないので、よい部屋残ってないなら、比較対象から外そうと思います。

>1088
プライムだと西向きか東向きの部屋か、最上階の高い部屋はまだ残ってるんではないでしょうか？
南向き中層階は大分はけてしまったような印象が・・・

グランデも一部残った物件があるようですよ。

残った部件は結構値引きとかも期待できるかもしれません。(追い込みだし)

ただし、間取りとか選ぶんだったらリライズとかの方がいいかも？

皆さんのお話を聞いていると、ステージオの公園側の中古があれば価格もそこそこで一番いい気がしますが
今あそこって中古出てます？
新築にこだわりがないもので。

＞1089さん
回答ありがとうございます。
やはり、よい物件は売れてしまったようですね。リライズも視野に、一度行ってみようと思います。

>1090
営業さんの話ですが、ステージオに関しては販売当事の価格を上回っており云々・・と言うことを言ってました。(本当がどうかは判りませんが)

yahoo不動産でさらってみたところこんな感じでした。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

上がってるかどうかは微妙なところですが、これならレコのほうが・・・と思います。

ステージオが中古で売りに出された当初は、軒並み販売価格に500万位上乗せしてましたね。
まぁ成約価格が幾らに落ち着いたのかはわかりませんが・・・
さすがに今はそこまでふっかけていないでしょうが、販売価格を下回る事はないと思いますよ。

ステージオ中古が安いので見て来ましたけど、東向きで、道の向こうに大きな建物建ってしまって日があたらない悲惨な部屋でした。。。日が当たらないなんて病気になりそう。
レコシティの南向きのほうが何倍もいいですね。。。

東向きの割には強気な値段設定ですね。
売れると思ってるのでしょうか。
これならレコのほうがマシ。。。

本日、昼過ぎにMRを訪れたんですが、ちょうどプライムの前の道で耳をつんざく爆音がしたかと思いきや、2台の暴○族のお兄さんが走り去っていきました。
その後、お兄さん達はしばらくヌーベル付近を暴走したあとどこかへと走り去って行ったようですが・・・

係員さんも「防音には気をつけていますけど、あんなのにはお手上げですねぇ・・でもここに来て初めてですよあんなの」とおっしゃってました。

先行きに一抹の不安を感じるワンシーンでした・・・

ここは西新井ですからね。

地元ではない不動産業者ですが、西新井で将来を考えるなら、
リライズなどより、間違いなくレコシティやステージオでしょうね。
駅前一括再開発内と、仕様が多少良くとも線路脇では、正直勝負にならない
気がします。
中古となった時、線路・幹線道路・高速脇ほど売れにくいものはありません。
地元を知らない他エリアの購入希望者に物件を紹介する際、線路脇というだけで
見に来てもらえないことすらあります。
内装も気になるところですが、まずは立地ですよ。
その次に部屋位置でしょうか。
間取りはできるだけシンプルなものが売りやすいですね。

私もマンション購入する際に、中古不動産を扱っている友達に相談しました。そのときは、高速脇のマンションを購入する予定でしたが、絶対売れない！と、断固反対されました。
将来的な資産価値気にしないなら別に良いと思うよ。と言われたため、結果、そのマンションの購入は止めました。
リライズがそれに該当するか否かは分かりませんが、1098さんの言うとおり、道路、線路脇は敬遠されるというのは事実だと思いますよ。

環境の良さに契約の予定ですが、
やはり足立区というのがどうしても引っかかってしまいます。
足立区在住の方は意外と住みやすいという感想が多いようですが、
このあたりに住んでいる友人もいないので不安要素も大きいです。
将来の子供のためとはいえ、医療費もいまいちだし、
今住むメリットがそこまで感じられず、旦那と二人で悩みっぱなしです。

世田谷産まれ→世田谷育ち→足立区在住の30代子供なし夫婦です。旦那さんが足立区出身のため、2年程前から西新井の再開発地域内に住んでいます。
正直言って私も足立区に住むことは相当不安でしたが、住めば都で、便利さや物価の安さもあって楽しく暮らしています。あとは、おいしいイタリアンやケーキ屋さんが建設中の商業ビルにできてくれたら良いな、と期待している感じです。
将来の子供のことが一番不安でしたが、保育園まではどこでもそんなに大きくは変わらないとして、自分の子供が小学校にあがる頃の環境で私立も含めて考えれば良いかな？と思っています。この2年くらいで西新井駅周辺や人の雰囲気はだいぶ変わりましたし、これからが大切かと。
ちょっと不安だけど良い街にしたいなっていうお仲間が増えてくれると嬉しいです。

＞１０９９
例えば大手町を基点にして同距離なら、伊勢崎線より反対側の田園都市線の方が価値が高いのは
当然ですよね。
それでも、資金面や地縁などで足立区内にマンションを買うんであれば、駅前で大規模
開発を行ってるレコシティなどの方が良いんじゃないですか？って話です。
コスモスイ二シアが大師駅前に分譲してたり、東武が線路脇に分譲してますが、それらと
将来の中古価値として比較するなら、私は断然再開発地域内の方が売りやすいと思います。
別に、どんな不動産屋でもそう言うと思いますが。

>>1104さん
価格が同じなら、ですよね。

リライズは仕様面でも価格面でもレコより良いので、
実際には拮抗するのではないかと思います。
レコの場合はあの周りを完璧なまでに囲まれた閉塞感を嫌う人も多いでしょうし、
線路際と良い勝負かと。

とはいえ、マンションバブル全盛期に出てきたのに竣工後も残るレコと、
大不況に煽られながら竣工前のリライズを今の定規で評価するのは難しいとは思いますが。
実際には両方の中古が出てきてガチンコ勝負になって初めて分かるんじゃないかな？

ただし、レコはステージオと言う目の上のたんこぶがあるため、
あそこに頭値を抑えられるのが辛いところでしょう。
よく考えると、最近出た西新井物件でずば抜けて高い物件なんですよね…。＞レコ

賃貸として貸し出すならレコに軍配が上がりそうですけど。
賃貸なら仕様や住み心地より駅近であることが圧倒的に優勢なので。
売ることは考慮せず貸し出すことを念頭に置くのであれば、
決して悪くない選択だと思います。

レコシティとリライズなら、断然レコシティでしょう。
リライズは、西新井ではなくて梅島の物件じゃないですか？
電車に乗ってると線路沿いなのでよく見えます。
再開発地区と違ってリライズの周辺は暗い感じなので、
検討している人は夜の現地も良く見た方がいいですよ。
地元住民としては、１０９８さんと同意見です。
仕様が多少良くても、立地に差がありすぎです。
再開発地区には商業施設がもう一つ出来るので、
また明るい感じになるでしょう。

リライズはまだ先が分かりませんからね。。
目の前に14階の団地がドーンと建つようですし、マンションは真ん中で分断されるかもしれない。
前の道路の舗装もいつになるやらって感じですよね。
後3年後くらいには大体分かってくるのでしょうけど。。。

とりあえずはアリオが潰れずにいてくれるのを祈るのみです猤

只今レコ（特にグランデ）と亀戸レジデンスとイニシア千住曙町を検討しているものです。
マンション周辺環境ではレコが一番気に入っているのですが、価格が少し高いのが最後の決定打が出ない所です。
部屋も残り数無くなって来てしまいましたしね。

同じような物件を検討されてレコに決めた方っていらっしゃいますか？

>1109さま
わたしはレコシティの比較対象として、亀戸レジデンス、イニシア千住曙町、ベリスタ都立汐入公園等も検討しました。

それぞれにいいところ、悪いところがあると思うのですが、イニシア千住曙町はやはりあの眺望には惹かれるものがありました。ただし、私の仕事先への交通の便(乗り換え1回の差ですが)、子供の学校、妻の日々の買い物などを検討した結果レコシティにいたしました。

反対に1109さまがこのあたりでご不満が出なければイニシアもいい物件だと思います。

イニシアに興味がおありということは少なからず眺望に魅力を感じていらっしゃるのではないかと思いますので、その点ではレコシティは逆立ちしてもかなわないですね。プライムなんか警察署ビューですからね(^^;。

あと、これは50歩100歩かもしれませんが、イニシアや北千住がある一帯は、洪水ハザードマップで荒川氾濫時に最も影響を受けるといわれています。このあたりも気になるところではありますね。

ご参考になれば幸いです。

No1110さん
でもあそこはやっとスーパー堤防が、できたので安心との触れ込みですが。
私的には、イニシアはまあまあいいと思いました。
亀レジは、難しいですね〜。亀レジよりはレコの方が良いと思います。

１１１０さんへ

ご意見いただきありがとうございます。
とても参考にます。

確かに眺望が良いという事は、多くのマンションが川の近くであり、洪水と地震時の地盤の垂直落下の危機（もともと川は真っ直ぐでないから埋め立てによる地盤の貧弱化）がある事をすっかり忘れてました。

眺望も捨てがたいですが、家族の安全を考えるとレコが総合的に一番いいのではと思います。
総合病院が近いといメリットはここしか無いですし、毎日の通勤を考えると駅が近いのは大切です。

まだ一回しか見学していなく、そこではつっこんだ話をしていないのですが正直値引きってどの位していただけるものなのでしょうか？

皆様色々と情報を共有していただいておりますが、再度最近の傾向をお聞かせいただければと思います。

イニシア周辺は千住地域で唯一水没しないところらしい。スーパー堤防もあるし。
人によってバラバラなので値引き相場は特にないのでは。家具類特典だけという人もいるし大幅値引きの人もいるし。
本当に欲しいなら、自分の買いたいと思える金額をぶつければ良いのではないでしょうか。
私の場合は「まずは、気に入っていただいたか。本当に気に入ったということであれば相談に乗ります」といったトーンだった。
周りのマンション群とお見合いになる感じがどうもリラックスできそうもないのでやめましたが、そこさえ気にならなければ良いマンションと思います。

選択するときの条件って、いろいろあると思う。

眺望か利便性か設備か小学校へのアクセスか安全性か・・・等々。

自然災害が起きるときに、自分や家族がどこにいるかわからない。
いくら良い場所に住んでいても、災害発生時に自分がいた場所か
自宅へのアクセスが難しい場合もある。

しかし、災害に関して言えば
現在、いちばん怖いのは、地震でも水害でもなくて
新型インフルエンザでしょう。

新型インフルエンザが起きたときに自分と自分の家族を守れるマンションって
どんなものなんでしょうね。

レコとイニシアを比較した場合の「眺望」「買い物」とは
違う点から考察された方はいらっしゃいませんか。

レコとヴィークステージ北千住を検討されてレコに決めた方っていらっしゃいますか？

新インフルエンザ予防に効くマンションは無いっすよ。
マンションで怖いのは地震とか立地条件とか。

新型インフルエンザ発生に備えて数週間分の食糧や日用品を備蓄しています。
日の当たらないバルコニーがあると冬場は第二の冷蔵庫になります。
両面バルコニーにしておいて良かった。

↑　「第２の冷蔵庫」
　気づかなかったけれど、両面バルの大きなメリットですね。

もう検討対象から外しているし
全く買う気はないって何度も伝えたんですが、
残り少ないので以前の検討者に再度連絡しているんですと、
また営業から電話がかかってきて困ります。

金利が安いですよとか、都内では他より安いとか色々おっしゃるけど、
安いには安いなりの理由がちゃんとあるわけだから。

うちは納得できないので買いませんが、
そこを納得できる人にとっては今はお買い得でしょうね。

↑うちにもしっこく電話かかってきますよ。
営業マンが一斉に電話しているから、どこかのテレホンショッピングみたいになっていますが。

色々悩みまして、最終候補にレコが残りました。

グランデとプライムの残り部屋情報をお持ちの方、いらっしゃいますか？

おいおい　第二の冷蔵庫って
バルコニーに物置くなよ

クリスマスに、イルミしてた家ですか？

ここもう良い間取りは残ってないね。
囲まれてて、景観は０点。
アリオと病院くらいがメリットかな。
まあ、買い物と病院は都内であれば、よほど不便でない限りたくさんありますからね。

レコの警察ビューって、以外の建物のビューと比較してひけをとりますかね。
見た目は同じ鉄筋の建物ですし。
気持ちの問題ですね。

オール電化マンション・・・
とても魅力的だと思い、興味を持ったので色々と調べてみたのですが、オール電化生活＝電磁波を浴びる生活。海外では既にオール電化生活は今なくなってきていると。今更ながら日本くらいがオール電化と騒いでいるという結果。日本は電磁波についてはまだ本格的に注意を呼びかけれない状況下にあるらしく、正式に発表されていないだけで既に知識のある人の中ではかなり気をつけた方が良いとの事。もちろんオール電化生活でなくても普段の生活にも電磁波は密着しているのですが。例えば電子レンジ・ドライヤーなどなど。しかしオール電化生活となると、毎日キッチンでの料理に、床暖房、入浴中・・・妊婦などには特に悪影響です。
こんな恐い話をしてすみません。でも私もついこの間この事実を知り、これからオール電化をお考えの方に伝えておきたいと思いました。もちろん電磁波対策に専用のエプロンなどもあるので、そういった対策をすれば良いだけなんですけどね。オール電化は環境にも良いですし。

>>1125さん

ここはオール電化ではないですよ〜
西新井近辺だと、リライズがオール電化になりますので、
そちらの方に投稿されると参考になるかもしれませんね。

1月中にMR行った人に、8種類だか10種類くらいの中から選んで、もらう事のできる景品あったじゃないですか？
あれって届いた方いらっしゃいます？

まだ届かねえ…。

うちも景品届いてませんよ。結局、契約者だけにしかあげないとか？

1月中に来場した人にプレゼントだったはずだから、期間中行った人みんなもらえるはず。

ここの営業マン最悪
購入するまでは、客に親身になっていい顔するけど購入した途端に知らんぷり。気をつけろ。