レコシティTOKYO（リ・トーキョー）その３

レコが値引きしていたので、実際の部屋を観ましたが非常にがっかりしました。
目の前は大きいマンションで圧迫感が凄いです。
プライムも日当たりは良くなし。
モデルルームが非常に良かったので、実際に入居された方も驚いた方がいるのではないでしょうか。
私も共用部分、駐車場等でリライズの方が上だと思います。
まあ、このご時世、値引きがなければ、今買いませんが。。

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>>1079さん
考え方は人それぞれなので全てを否定する期はないんですが、

＞建物価格については、両者のグレードを見る限り、同等と考えます（リライズの方が共用施設や免震構造のことを考慮すると、若干割高と思いますが、入居戸数で割ればそれほど大きな価格差にはならないのではないかと考えています。）。

ここの考え方が全く分からないのですが…。

仕様面では明らかにリライズの方が上ですよね？
（免震にせよオール電化にせよ共用施設にせよ100%自走駐車場にせよ）
レコとリライズの価格はほぼ同じですから（微妙にまだレコの方が高い）、
むしろ「割安」なんですけど…。
大規模でスケールメリットが生かせることが何故マイナスになるのか理解できない…。

しかも土地代が高いのに価格面でリライズと差がないって事は、
上物にかけているお金がリライズより少ないって事ですよ。

＃ちなみにオリックスはあそこの土地をかなり高額で仕入れています。
＃だから当初の売り出し価格が坪260万なんて「チャレンジ価格（オリックス談）」になるわけです。
＃その点、リライズは古くからの自分の土地にマンションを建てているので、
＃仕様を豪華にしてもそれほど価格に響かない（ように見える）のです。

客観的に見てロジックに？が付く話はどうも…。
ヌーベルに立地し西新井が最寄として確定している点は評価できますが、
（リライズのスカイガーデンはどう贔屓目に見ても最寄は梅島駅ですし）
なんか無理矢理レコを誉めているようにしか見えません…。

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>1082さん

1079さんではないのですが、
概算として物件価格=土地価格+建築費＋利益ですが、このうち建築費に含まれる免震、オール電化などの設備面での費用は供給戸数で割るので、戸数が増えれば1戸あたりの費用負担が減るということではないでしょうか。(これが大規模マンションのメリットだと思います)
そのために、１戸あたりの建築費の差と土地の価格差をレコとリライズで比較した場合、レコの方が資産価値が高いのではないか？という論理だと思います。

＞しかも土地代が高いのに価格面でリライズと差がないって事は、上物にかけているお金がリライズより少ないって事ですよ。
東武不動産の利益率が大きいという可能性もありますし。。。。

割り込みでスイマセン。

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物件価格と資産価値（≒中古価格）は必ずしも連動しないけど…。

デベがどんな理屈で価格構造をつくろうとも、
いざ中古市場に出た時に評価されない内容じゃ意味がない。
原価スレスレの価格でも市場が「高い」と判断すれば資産価値は低いし、
利益じゃぶじゃぶの価格でも市場が「安い」と判断すれば資産価値は高い。

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いずれにしても、将来的な価値は何年か経たないと分からないと思います。
現時点では、設備面からリライズが勝っていると思います。しかし、10年経ったら設備の標準的な仕様も一変しますので、西新井が近いというだけで、中古物件としての評価額は、レコシティが上になる可能性も高いと思います。
まぁ、憶測論ですが…

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えーー？どう見てもレコシティのほうが仕様も良いと思いますが！！
１００歩譲って同程度と考えても、立地がまるで違いますよ。再開発内と線路沿いでは比べる土台にも登らない。しかも仕様が良いからと言って資産価値にはあまり影響しないと思います。
それでいて同程度の価格ならお話になりませんね。私は今週末契約ですが、リライズは検討にも登らなかったですね。さらにリライズは西向きですよね？私のお部屋は下層階ですが南で日当たりもとても良いですよ。

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物件探し中ですが、レコシティは残りあるのでしょうか？
時間かけたくないので、よい部屋残ってないなら、比較対象から外そうと思います。

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>1088
プライムだと西向きか東向きの部屋か、最上階の高い部屋はまだ残ってるんではないでしょうか？
南向き中層階は大分はけてしまったような印象が・・・

グランデも一部残った物件があるようですよ。

残った部件は結構値引きとかも期待できるかもしれません。(追い込みだし)

ただし、間取りとか選ぶんだったらリライズとかの方がいいかも？

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皆さんのお話を聞いていると、ステージオの公園側の中古があれば価格もそこそこで一番いい気がしますが
今あそこって中古出てます？
新築にこだわりがないもので。

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＞1089さん
回答ありがとうございます。
やはり、よい物件は売れてしまったようですね。リライズも視野に、一度行ってみようと思います。

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>1090
営業さんの話ですが、ステージオに関しては販売当事の価格を上回っており云々・・と言うことを言ってました。(本当がどうかは判りませんが)

yahoo不動産でさらってみたところこんな感じでした。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

上がってるかどうかは微妙なところですが、これならレコのほうが・・・と思います。

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ステージオが中古で売りに出された当初は、軒並み販売価格に500万位上乗せしてましたね。
まぁ成約価格が幾らに落ち着いたのかはわかりませんが・・・
さすがに今はそこまでふっかけていないでしょうが、販売価格を下回る事はないと思いますよ。

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ステージオ中古が安いので見て来ましたけど、東向きで、道の向こうに大きな建物建ってしまって日があたらない悲惨な部屋でした。。。日が当たらないなんて病気になりそう。
レコシティの南向きのほうが何倍もいいですね。。。

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東向きの割には強気な値段設定ですね。
売れると思ってるのでしょうか。
これならレコのほうがマシ。。。

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本日、昼過ぎにMRを訪れたんですが、ちょうどプライムの前の道で耳をつんざく爆音がしたかと思いきや、2台の暴○族のお兄さんが走り去っていきました。
その後、お兄さん達はしばらくヌーベル付近を暴走したあとどこかへと走り去って行ったようですが・・・

係員さんも「防音には気をつけていますけど、あんなのにはお手上げですねぇ・・でもここに来て初めてですよあんなの」とおっしゃってました。

先行きに一抹の不安を感じるワンシーンでした・・・

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ここは西新井ですからね。

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地元ではない不動産業者ですが、西新井で将来を考えるなら、
リライズなどより、間違いなくレコシティやステージオでしょうね。
駅前一括再開発内と、仕様が多少良くとも線路脇では、正直勝負にならない
気がします。
中古となった時、線路・幹線道路・高速脇ほど売れにくいものはありません。
地元を知らない他エリアの購入希望者に物件を紹介する際、線路脇というだけで
見に来てもらえないことすらあります。
内装も気になるところですが、まずは立地ですよ。
その次に部屋位置でしょうか。
間取りはできるだけシンプルなものが売りやすいですね。

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私もマンション購入する際に、中古不動産を扱っている友達に相談しました。そのときは、高速脇のマンションを購入する予定でしたが、絶対売れない！と、断固反対されました。
将来的な資産価値気にしないなら別に良いと思うよ。と言われたため、結果、そのマンションの購入は止めました。
リライズがそれに該当するか否かは分かりませんが、1098さんの言うとおり、道路、線路脇は敬遠されるというのは事実だと思いますよ。

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