ＣＡＰＩＴＡＬ　・　ＭＡＲＫ　・　ＴＯＷＥＲ　【１０】

以前、このスレにも書いてありましたが、ＣＭＴは総合設計を使って　延べ床面積（住戸面積の合計）の上限を　敷地面積の4倍から7倍に引き上げてるんですね。
つまり、本来なら28階までしか建ててはいけない土地に　公開空地を周りに設けることによって49階まで建てているんです。

ってことは、同じ住戸面積なら他のマンションに比べて　区分所有土地面積が、4/7しか無いってことで、その分　土地の固定資産税が安く済むってことですよね。
単純計算では、グローヴやケープと同じ面積の部屋なら　向こうが土地の固定資産税21万円の時、ＣＭＴは12万円ってことになります。

これって、すごいお得ですよね、たぶん、間違ってないと思うけど。

↑　49階ではなく、47階でした。失礼しました。

>>501
区分所有土地面積が4/7ってほんと？
これも安さの秘訣なのかな。

＞503
契約書に書いてある土地持分比率表を見てください。
住戸占有面積の1/7が区分所有地面積になっているでしょ。
総合設計を使っていなければ、この面積が7/4倍の広さになり、それに伴って固定資産税も7/倍になるのです。

デベはＣＭＴの敷地を沖電気から　300万円/坪で買いましたが、容積率を増やすことに成功したので
300万×4/7＝約160万/坪で買ったのと同じことになります。
その差額の1/2を販売価格に反映させ、1/2を利益としてデベが取ったと言えます。

22坪の住戸で計算すると
（20坪×（300万-160万））×1/2＝1400万円
だけ、相場より安く販売できたので、URがらみのケープ以外のマンションでは対抗することが出来なかったのも頷けますね。

↑
慌てて書いたので数字が滅茶苦茶ですね。すみません。
文面の意味するところをお汲み取りくださいませ。（乱筆多謝）

>504
そこまで考えていませんでした。
ケープのように高層住居誘導地域で容積率緩和受けた物件と比較した場合、納税額はお得だけど資産価値的には劣るという理解で良いのでしょうか。微妙だなあ。
わが家は長く住むつもりなので良いですが。

タワーマンションなら一軒あたりの価値が希薄化してるのは当たり前でしょーが。何を今更‥‥。

>>504
素直に面白かったです。で、調べてみました。

アイランドは高層住居誘導地区で容積率は600%ですね。
総合設計制度は使ってないんですね。（合ってますか？）
プライベートガーデンがあるのが不思議でしたが、納得しました。

アイランドの公開空地スペースはごくわずかです。
全国で２か所しか指定されてなくて、おそらく今後も
追加指定されることがない奇跡の高層住居誘導地区ですから
思いっきりの高層建築たてちゃいましたって感じですね。

もう少し補足しますと、
ケープでは敷地への第三者の利用・立ち入りは禁止です。ごく一部例外的に第三者使用があるのは、
①歩道上空地（エントランスまでの通路）
②広場上空地（島の一番端っこの遊歩道沿いの一部）
③位置指定道路（橋から敷地までの道路）
のみです。いわゆる総合設計制度適用時の公開空地ではないと思います。
あと、第三者へではないですが、ドッグランがアイランド内のドッグクラブ会員に開放されます。
ケープ購入者です。おじゃましました。

>513
ＣＭＴとケープは優劣がつけがたくて最後まで迷ったので時々このスレも見せてもらっています。
５０１〜５０７さんの議論が本当だとするとちょっと気になりますね。
固定資産税がそれほど違うとは思っていなかったので。

総合設計は、良質で安価な住居を都心で供給するためにあるので、ＣＭＴがお買い得なのは当然。
そうでなければ、東京都が床面積の割り増しを認める意味がないですからね。
ただし、購入者が中古転売するときは、通常、総合設計利用という事実は考慮されないので、周辺地域の相場で取引されます。
つまり、転売する時点で　1000万〜1500万程度のキャピタルゲインが発生することになります。
さらに新価格による今後の資産価値の上昇や周辺地域での多くの再開発計画を考えれば、ここを買えた人は、全く幸運だったと言えるでしょう。

東急コミュニティーから　先日貰った　現状予定している「管理規約案」Ｐ１２＜使用細則＞では、「バルコニーは美観上、洗濯物干しは不可」となっている。
じゃあ、ＭＲの物干し金具はなんだったんだろう。
「変更になる場合がある。」ってことは、契約書をよく読めってことかな。

「使用規則」参照。第三条の禁止事項を読むこと。
「よく読めってことかな」って、読んで契約したのでしょ？
以下お勉強下さい。
・バルコニーに設置済みの物干し金物を利用せずに洗濯物を干すこと（は禁止）。
・及び、バルコニーに布団を干すこと（も禁止）。
517の発言者は、仮に購入者だったら危ないですよ。もっとよく読もうね。
購入者以外でしたら、また布団話の釣り発言になるので、これ以上の参加はご遠慮を。
いずれにしてもよく勉強してください。

>>517
管理説明会で貰った管理説明資料のことですね。
契約のときに貰った管理規約ではその部分は変更されてますよ。
内容は>>518さんの書いている通りです。
CMTは販売途中で仕様を変更して物干し金物が付きましたが、
管理説明資料にはそれを反映させてないんですね。

＞501〜507

ケープ（容積率600％）とＣＭＴ（同700％）の固定資産税がそんなに違うとは思えないんだけど・・・
所有土地の面積の差だけだとすると、10％程度しか違わないと思います。
何か計算間違っていませんか。

>520
確かに間違ってます。意図的？

どこが間違っているのか教えてもらえませんか。
敷地を公開空地として解放する分、税が安くなるのは合理的な感じもしますが・・・

>522
公開するかわりに高層建物たてますよー　じゃなかったでしたっけ？

>522

高層建てる
⇒1戸当りの区分所有土地面積が少なくなる
⇒土地にかかる固定資産税が安くなる

でもケープだって、奇跡の高層住戸誘導地域指定獲得で高層化に成功したので、ＣＭＴとは、条件似たようなものだと思います。

ここは・スケルトン・インフィルでしたか？
もう当たり前と思っていたので確認しなかったのですが、昨日のガイアの夜明けを見てふと期になりました。

>>525
二重床・二重天井は何の為にそうなっていると思う？

床の仕上げ高さが小さいので、いわゆるフリープラン型のＳＩではないですね。実際バルコニー側にユニットバスを作ったマーベラスのモデルは、洗面脱衣室の床が排水勾配を確保するために上がってましたから。
そもそもＳＩってのは、野村や都市再生機構がやってるようなやつのことで、2重床にすることじゃないですからね。

ＳＩってなに？

スケルトンインフィルの略。
構造躯体（スケルトン）の中（イン）に、仕上げ（フィル）が取り外して交換出きる形で取り付けられている形式の住宅構造。
構造躯体をいじらずに設備や仕上げ関係のメンテ（変更）ができる。
タワーマンションのように100年モツ躯体の中に　30年しかモタナイ設備機器を取りつけている在来施工方法の矛盾点を解消するために考案された。

鹿島建設のホームページで　我らのＣＭＴが大きく紹介されていて、工事所を取り仕切る大塚所長のコメントが顔写真入りで載ってます。なかなか経験豊富な所長のようなので一安心。

http://www.kajima.co.jp/news/digest/oct_2006/site/index-j.htm

日本を代表するゼネコンのＨＰに、ここまで丁寧に
紹介されているんですね。

ＣＭＴ工事所の大塚さんのお言葉。
「朝“おはよう”と言って私の現場に来られた作業員の皆さんを，夕方“ご苦労様”と言って無事家族のもとに帰すことが私の役目です」
人柄が滲んでいて、思わず涙が浮かんできてしまいました。

鹿島マンスリーダイジェストですが、過去の災害や鹿島と関連する歴史のことなども
載っていて、なかなか面白い読み物ですね。

今日、山手線からチラリと眺めました。もう少しで全様が見られそうで楽しみです。

鹿島さんに工事していただいていると思うと安心です。
上棟した暁には家族で祝杯をあげます。

東急さん、クレーンがなくなったら、内部の工事状態の見学会をやって欲しいんですけど、無理ですか。

確か、港南地区のどこかのマンションで今年の２月ごろ建設途中の現地見学会をやっていたと思ったから可能では。
鹿島さん是非是非お願い致します。

大京のマンションは良くやりますよね。
検討段階で月島に登るイベントに参加しました。
まだ壁が出来ていなくて本当に建築途中だったのだけど安全管理大変だったろうなあ。
ほぼ外観が完成してからならそういった負担少なくなるでしょうし是非実現して欲しいですね。

わが家の床下や天井裏がどうなっているのか、見たいのは皆様、同じだと思います。
なんとか実現して頂きたい。

昨日、なんとなく、販売中の某マンションのＩＨ説明会に参加して来たました。
そうしたら・・・

すごく色々な機能が標準で装備されていて、ＣＭＴの最高オプションＩＨでさえも陳腐に思えてしまった。
仕方ない事かも知れないけど、ちょっと寂しかった。

鹿島建設のホームページに載っている工事中の写真。
http://www.kajima.co.jp/news/digest/oct_2006/site/index-j.htm
36階スラブ配筋中ということなんだけど、背景にグローヴが写っていることから判断して、南東向きの中住戸の床を施工中ということになりますが、気になるのは・・・

鉄筋がシングル配筋でその下がＰＣ版と見てとれますので、これは六本木ヒルズの住宅棟で採用していたスパンクリート工法と同じもののようですね。
そして、床段差の止め型枠が共用廊下とバルコニー側に一列に入っているので、住戸内の床スラブそのものには段差がなく、それでいて仕上がりがフルフラット住戸になってるってことは。。。

ここは、いわゆるＳＩ仕様マンションと呼んでもよいのではないでしょうか。
なぜそう呼ばないんだろう？フシギです。

以前営業の人にＳＩですか？と確認しましたが、違いますと断言されましたけど・・・

>>541
私もそうでした。

パイプスペースが住居内にくい込んでいるのでは？　パイプスペースのところだけ間取変更できない。
でもほとんど影響がないので、スケルトンインフィルに近いと思うよ。

スケルトン・インフィル住宅とは①長時間の耐久性と②間取の変更のしやすさとを合わせもった集合住宅のことです。
日本のマンションは通常、内装材や設備の老朽化などにより平均寿命が26年と言われいます。
構造躯体はしっかりしているのに、配管設備などの老廃により解体＆新築という無駄を繰り返していました。
そこで、構造躯体（スケルトン部）と設備・内装（インフィル部）を明確に分離し、住む人のニーズに合わせ間取りや内装のリフォームを容易にしながらも100年以上長持ちさせる仕組みをもったＳＩ（スケルトン＆インフィル）住宅が今注目されています。
建替えに伴う建築廃材も発生しないので、環境に負荷を与えませんので国は積極的に取り組み始めています。

耐久性
躯体はそのままに、内装・設備部のみメンテナンスを繰り返すことで、建物自体長く使用することができます。
水廻り位置の自由度
共用部と各住戸ごとの給排水管が分かれているので共用の給排水管のメンテナンス・交換が容易にできます。専用部分の交換も、躯体を壊さず必要な部分のみの交換ができ簡単に・低コストで行なえます。
間取りの自由度
将来の家族構成の変化に合わせて、ライフスタイルに合わせて、自由に間取を変えることが可能です。

このようにSIというためには
排水管が床下を通って住戸外の共用竪管に至る構造でなければならない
→だからリフォーム時の水回り設備の移動配置が可能となる
のですが、
ＣＭＴにおいては確かに階高はある上での二重床・二重天井なので
間取り変更は比較的容易に可能ですが、
Ｐ．Ｓ．の位置から水周りの自由配置移動性まではありません。
従って厳密な意味でのＳＩではありません。

しかしマンションにおいては水周り位置まで自由に移動できるとなると
防音等の問題まで予めクリアしておかないといけなくなるので
厳密な意味でのＳＩ住宅はあまりない筈ですし、そこまで求めなくても
通常は良いはずと思います。

水周りの位置は固定した上での間取り変更は比較的容易なので
その意味では将来の可変性は高いので問題はないと思っています。

私の契約した住戸内には、ＰＳはなく、排水はすべて床下スペースを通って玄関横のＭＢ内にある竪管へ流しています。
これってまさにＳＩだと思いますけど、、、何が違うのかわかりません。

セレクトプランには、水廻りを大きく移動した間取りもありましたし・・・
水周りを変更できないのでＳＩじゃない。というのは当てはまらないと思います。

>>543
>>546
私も最初は勘違いしていたんですが、CMTの間取り図にあるPSは
エアコンのためのパイプスペースのようです。

私の部屋は基本プランでは窓のない洋室があり、その部屋のエアコンを
配置するところにPSがありますが、プランセレクトでその洋室を無くすと
PSもなくなります。

＞549
エアコン室内機で発生するドレイン水を床下の排水管へ流す竪管が入ったＰＳのことですね。
ってことは、やはり、ここはＳＩ住宅なんですよ。

それを販売さんが違うと言いいはるということは、ひょっとして・・・