ＣＡＰＩＴＡＬ　・　ＭＡＲＫ　・　ＴＯＷＥＲ　【１０】

以前、このスレにも書いてありましたが、ＣＭＴは総合設計を使って　延べ床面積（住戸面積の合計）の上限を　敷地面積の4倍から7倍に引き上げてるんですね。
つまり、本来なら28階までしか建ててはいけない土地に　公開空地を周りに設けることによって49階まで建てているんです。

ってことは、同じ住戸面積なら他のマンションに比べて　区分所有土地面積が、4/7しか無いってことで、その分　土地の固定資産税が安く済むってことですよね。
単純計算では、グローヴやケープと同じ面積の部屋なら　向こうが土地の固定資産税21万円の時、ＣＭＴは12万円ってことになります。

これって、すごいお得ですよね、たぶん、間違ってないと思うけど。

↑　49階ではなく、47階でした。失礼しました。

>>501
区分所有土地面積が4/7ってほんと？
これも安さの秘訣なのかな。

＞503
契約書に書いてある土地持分比率表を見てください。
住戸占有面積の1/7が区分所有地面積になっているでしょ。
総合設計を使っていなければ、この面積が7/4倍の広さになり、それに伴って固定資産税も7/倍になるのです。

デベはＣＭＴの敷地を沖電気から　300万円/坪で買いましたが、容積率を増やすことに成功したので
300万×4/7＝約160万/坪で買ったのと同じことになります。
その差額の1/2を販売価格に反映させ、1/2を利益としてデベが取ったと言えます。

22坪の住戸で計算すると
（20坪×（300万-160万））×1/2＝1400万円
だけ、相場より安く販売できたので、URがらみのケープ以外のマンションでは対抗することが出来なかったのも頷けますね。

↑
慌てて書いたので数字が滅茶苦茶ですね。すみません。
文面の意味するところをお汲み取りくださいませ。（乱筆多謝）

>504
そこまで考えていませんでした。
ケープのように高層住居誘導地域で容積率緩和受けた物件と比較した場合、納税額はお得だけど資産価値的には劣るという理解で良いのでしょうか。微妙だなあ。
わが家は長く住むつもりなので良いですが。

タワーマンションなら一軒あたりの価値が希薄化してるのは当たり前でしょーが。何を今更‥‥。

>>504
素直に面白かったです。で、調べてみました。

アイランドは高層住居誘導地区で容積率は600%ですね。
総合設計制度は使ってないんですね。（合ってますか？）
プライベートガーデンがあるのが不思議でしたが、納得しました。

アイランドの公開空地スペースはごくわずかです。
全国で２か所しか指定されてなくて、おそらく今後も
追加指定されることがない奇跡の高層住居誘導地区ですから
思いっきりの高層建築たてちゃいましたって感じですね。

もう少し補足しますと、
ケープでは敷地への第三者の利用・立ち入りは禁止です。ごく一部例外的に第三者使用があるのは、
①歩道上空地（エントランスまでの通路）
②広場上空地（島の一番端っこの遊歩道沿いの一部）
③位置指定道路（橋から敷地までの道路）
のみです。いわゆる総合設計制度適用時の公開空地ではないと思います。
あと、第三者へではないですが、ドッグランがアイランド内のドッグクラブ会員に開放されます。
ケープ購入者です。おじゃましました。

>513
ＣＭＴとケープは優劣がつけがたくて最後まで迷ったので時々このスレも見せてもらっています。
５０１〜５０７さんの議論が本当だとするとちょっと気になりますね。
固定資産税がそれほど違うとは思っていなかったので。

総合設計は、良質で安価な住居を都心で供給するためにあるので、ＣＭＴがお買い得なのは当然。
そうでなければ、東京都が床面積の割り増しを認める意味がないですからね。
ただし、購入者が中古転売するときは、通常、総合設計利用という事実は考慮されないので、周辺地域の相場で取引されます。
つまり、転売する時点で　1000万〜1500万程度のキャピタルゲインが発生することになります。
さらに新価格による今後の資産価値の上昇や周辺地域での多くの再開発計画を考えれば、ここを買えた人は、全く幸運だったと言えるでしょう。

東急コミュニティーから　先日貰った　現状予定している「管理規約案」Ｐ１２＜使用細則＞では、「バルコニーは美観上、洗濯物干しは不可」となっている。
じゃあ、ＭＲの物干し金具はなんだったんだろう。
「変更になる場合がある。」ってことは、契約書をよく読めってことかな。

「使用規則」参照。第三条の禁止事項を読むこと。
「よく読めってことかな」って、読んで契約したのでしょ？
以下お勉強下さい。
・バルコニーに設置済みの物干し金物を利用せずに洗濯物を干すこと（は禁止）。
・及び、バルコニーに布団を干すこと（も禁止）。
517の発言者は、仮に購入者だったら危ないですよ。もっとよく読もうね。
購入者以外でしたら、また布団話の釣り発言になるので、これ以上の参加はご遠慮を。
いずれにしてもよく勉強してください。

>>517
管理説明会で貰った管理説明資料のことですね。
契約のときに貰った管理規約ではその部分は変更されてますよ。
内容は>>518さんの書いている通りです。
CMTは販売途中で仕様を変更して物干し金物が付きましたが、
管理説明資料にはそれを反映させてないんですね。

＞501〜507

ケープ（容積率600％）とＣＭＴ（同700％）の固定資産税がそんなに違うとは思えないんだけど・・・
所有土地の面積の差だけだとすると、10％程度しか違わないと思います。
何か計算間違っていませんか。