パークハウス文京関口について教えてください

>>149
そのリスト、湯島本郷方面に偏りすぎているんですよね。岸朝子ってそっち方面に住んでいるのかしら。

バリック忘れてました。だいぶん高い店ではありますが、一度は行って頂きたい。私は店主とえらく昔に一緒に遊んでました。石ばしもそうだな...

寿司だと小桜方面の喜久佳（喜は本当は七が３つ）。
久兵衛出身の方がやってます。でもまあちょっとお高めなんで、それだけ出すならもうちょっと背伸びして他のエリアで、って選択も。

小桜方面と言えば、焼肉の剣山閣がYAKINIQUESTで紹介されたので有名ですが、未訪です。

神楽坂方面では、りゅうほうという庶民中華の炒飯もおすすめ。個人的にはあそこの回鍋肉も好き。
ブラッスリー・グーなんかもリーズナブルなビストロで良いですね。

近場のご参考に・・・

リストランテ ラ バリック トウキョウ　http://www.labarrique.jp/top.html
日本料理　松下　http://tsurumaki.web.infoseek.co.jp/matsushita.html
イタリアン　SOPRA ACQUA 　http://www.sopra-acqua.net/
パティスリー　サロン・ドゥ・テ アミティエ　http://www.patisserie-amitie.com/index.htm
アニバーサリー　早稲田店　http://www.labarrique.jp/top.html
インド料理　マラバール 山吹町
東京麺珍亭本舗　油そば　http://ramen.gnavi.co.jp/rmn00726/


超ローカル・・・

南仏居酒屋　タベルヌ　アクア　シャック　（早大通り）
お好み焼き　ひろちゃん　（江戸川橋通り　パークハウスの向い側、早大通り超えた辺り）
旬菜ダイニング　OKKO （地蔵通り）

>>151（>>133）さん
>>152さん

情報、ありがとうございます。有名店から地元密着の名店まで、
普通に調べたのではなかなか得られない情報ですのでとてもありがたいです。

物件完成前はもちろん、入居後もしばらく食べ歩きが楽しめそうです。

マラバールは閉店したかと思います。

契約後、土日ヒマがあれば物件周辺を見て回っております。
11日も行ってきました。

物件からはちょっと離れますが、神楽坂駅の物件とは反対側の出口の近くの
飯楽（ファンファン）という中華料理屋さんに入りました。

お店は小奇麗、お値段控えめで料理は美味しく、コストパフォーマンスは高いと感じました。
普段使いができそうなので、入居したら、ちょいちょい使おうと思います。

入居が待ち遠しいです。

公式ＨＰみたら先着順１戸売れてましたね。
前にこのスレで相談されていた方が購入なさったんでしょうか。
希望の部屋が見つかって良かったですね。

購入者としては、竣工前に完売して欲しいですよね。
私もついつい販売住戸数を見てしまいます。

竣工まであと半年で残りは8戸ということなんでしょうか。
モデルルームの営業時間延長、女性向けセミナーの開催など
完売に向けていろいろ手を打っているみたいですね。

個人的には、スタッフブログをまめに更新して欲しかったりします。

とてもここのマンションいいですよ
飯田橋まで自転車で15分かかるかかかんないぐらいだったし
御茶ノ水は30分かかりませんでした。
ホントにおすすめです。

はい！　山手線の内側で新宿、池袋、銀座、上野…等から概ね等距離ですからね。

飯田橋までは徒歩で２２～２５分程度かと…
自転車ならば１０分以内で可能かと思いますよ。

「江戸川橋」という地名がマイナーな印象かも、でも道路の向いは新宿区（２０メートル先）ですからね。

飯田橋まで歩くとちょうどいい運動になりそうですね。
引っ越したら、会社の行き帰りは飯田橋を利用しようと思っています。
メタボ予防に…。

雨が降ったら江戸川橋まで来ちゃえば、出口から100m。
立地は本当にいいと思います、この物件。

飯田橋からだと坂がキツイような
高速も近いし、空気も悪いような

ただ、費用対効果は高いエリアではありますね
有楽町線というのが微妙な気もしますが

飯田橋駅からは坂を通らずに首都高沿いの道を通るのが早いのではないですか。

また住不。うざいなあ

坂を通るのも、トレーニングになっていいかもしれませんね。
地図上だけで見ると、地蔵通り商店街をまっすぐ、細めの道を縫っていくのが一番距離が短そうです。
自分好みの道を探すのも楽しそうです。

首都高が近いのは欠点の一つですね。
どれくらい離れれば排ガスの影響がなくなるかはいろいろ見解があるようですが、100mだと風向きによってはかなり影響しそうです。空気清浄機フル稼働で何とか…。

外壁がすぐに黒くなるよ
246沿いとか見るとよく分かる

空気？
都心のマンションの中で、ここはそんなによくない方か？？？

普通。

隣のマンションも向かいのマンションも黒くなってないよ。

実際住むと、洗濯物が干せないとかあるんでしょうかね。

ふつうに干してるけど。

入居前ですが、神楽坂や飯田橋近辺で食事をすることが増えました。
お気に入りの店が増えてきましたよ。

共有してください＾＾

安く魚を食べたいときに。
コギレイなお店というわけではありませんが、夫婦デートならＯＫでしょう。
まずはランチからお試しを。

凛と
http://r.gnavi.co.jp/g650205/

174です。

共有ありがとうございます。

うちも完成まで、ヒマがあれば江戸川橋・神楽坂周辺を夫婦で歩こうと思っています。
いい店が見つかりましたら紹介致します。

このマンションって東亜建設ですよね？去年クレーン倒して人が亡くなった事故起こした
ゼネコンですよねその後の対策とか発表してませんし
このマンションが気になりますがそうゆうところも気になりませんか？

購入前に施工会社がどういう会社か調べて、事故のことも知りましたが…

事故現場もパークハウスでしたし、何らかの対策がなされなければ三菱地所が再度発注することもないかな…と考えました。

そう思うことで自分を安心させたという面はありますが。

いまはマンションなんてどこもスケジュールがタイトだから無事故無災害なんて現場は皆無だよ。
逆に事故が起こしたゼネコンは社内の統制が厳しくなるからかえっていいと思うよ。
まあ東亜は一部上場っていっても地味な会社だからあんまりトピックにならなかったけどね。

空気がよくないとかいってますけどここのマンション24時間低風量換気システムっていう
設備がつくられる予定なので新鮮な空気がいつでもあじわえますよ笑

それにカビや結露なども防ぎやすくなっています。

換気システムと言っても、空気清浄機が付いている訳ではないですよね？？？
知人宅では、常時換気システムで道路側の換気口を開けっ放しにしていたら
黒い埃で部屋が汚れてしまったので、その換気口は閉めるようにしていると言っていましたが。

フィルタすればよいのでは？
埃や花粉は結構防げますよ。

当物件の近所に同僚が２人住んでいます。
環境面では特に問題なさそうです。

購入検討中です。
ひとつ気になっていることがあります。
バルコニー正面側に古い一軒家が数軒あるのですが、そこにマンションが建ったりする計画などはあるのでしょうか。
なかなか調べられない情報かも知れませんが、リビング正面に建物が建つのは。。。と購入を躊躇しています。
何か情報があれば教えて下さい。

情報はありませんが、これだけ都心部で駅近くではその手のリスクは不可避だと思います。
うちの職場の目の前もそれは見事な日本庭園をお持ちの立派なお屋敷でしたが数年前に高層マンションになりました。。
購入されてる方々はそういったリスクを承知で購入されてると思います。

どうしても気になるのであれば止めておいたほうがよいと思います。

営業に聞けば、仮にその数件の家が全部取り壊しになってマンションになった場合想定される最大高さくらいはおしえてくれると思いますよ。

私も、正面に高層ビルが建たないか不安だったので、契約前に営業の人に聞いてみて、自分でも少し調べてみました。

・営業の人のコメント
路地にしか面していないため、現行法上では、5～6階建ての建物しか建てられない。そうなると、デベロッパーとしてはメリットが薄いと思われる。もちろん、建物が建たない保証はない。


・自分で調べた結果
マンションと地蔵通り商店街に挟まれた区画（関口1丁目7、8）は、以下の4つの道で囲まれています。

1.マンション前の路地
2.江戸川橋通り
3.地蔵通り商店街
4.江戸川橋駅3番出口から南に伸びる道

パークハウス文京関口と同程度の高さのビルを建てるためには、建築基準法上、幅の広い2か4に接している必要があります。

しかし、2は築20年・築1年・築22年のマンション、4は小さな公園と丸正が入っているビル（築19年）でふさがれていますので、現状では10数階というビルは建てられません。（おそらく営業の方のコメントどおり、5～6階）

これらのビルのうち一棟（ないし複数）の建て直し時に、周囲を買収し、一体で建築すれば可能です。しかし、築22年のビルが最も建て直しに近いと考えられますが、建て直しが築50年時点としてもそれまでに28年あります。その間、新築一戸建ての建設や低層での小規模開発等も考えられるので、一度に高層ビルとして再開発される可能性は薄いのではないでしょうか。


もちろん、これは購入者が自分を安心させるための推論ですので、内容につきまして一切保証するものではありません。
目の前にビルが建つ可能性も受け入れた上での購入です。

＃甘い考えなのは重々承知ですので、その辺のツッコミはご容赦ください。
＃論旨が間違っていたら、ぜひご教示ください。

まぁ、決まってないものはどう予想するかは当人の自由だよね。
将来不安のデメリットに目をつむって買い決めもあるかも知れないけど、
自分的には少しお金を出してでも安全な方を取りたい。

既出だと思うけど、このスレだけ見ててもいろんなメリットデメリットを考慮して契約した人、しなかった人がいるから、やっぱり最後は自分で判断するしかないですよね。

永住とか考えてるんだったら、時間が経過する分マンションの前に建物が建つリスクは当然高くなるし、自分や家族の価値観でできるだけそういったリスクは避けたい、というなら他の物件を探したほうがいいかもしれないですね。

>>186
建て替えの想定期間が50年というのはかなり長いですね。
条件が良い建て替えであれば30年程度でも建て替えている事例が多いですよ。

有楽町線にもホームドアが導入されますね。

ホームドア、嬉しいですね。

地上までのエレベーターも実現するといいですね。

ホームドアの情報はどこでわかったのですか？
駅が古い感じなので、少しでも綺麗になる予定があるとは嬉しいニュースです。
エスカレーターなりエレベーターなり、確かに欲しいですね。

１ヶ月くらい前の日経新聞で知りました。
営団地下鉄のＨＰにも出ているはずです。
今年は４駅くらいだったと思いますが、
２０１２年には有楽町線全駅だそうです。

H22事業計画に、「有楽町線へのホームドア設置を進める」とありますね。

別の新聞記事もありました。
http://www.asahi.com/national/update/0515/TKY201005150178.html

喜ばしい限りです。

先着順住戸なかなかはけませんね。
どうせ売れないなら値下げすりゃいいのに。

神楽坂って、リーズナブルなお店も結構ありますね。

共有してくださ～い！

14階部分まで到達しているようです。
1/3

先着順住戸、久しぶりに1戸減りましたね。
この調子で売れてくれるといいのですが。

残念ながら先着順以外に次回以降販売住戸が２０戸くらい残っていました。

ぼちぼち引っ越しの準備をしないと。

>>200
そんなに残ってた？
やっぱ完売は無理っぽいのかな。江戸川橋がマイナーなだけで物件の立地・仕様は悪くないんだけどな。

２００です。

私も良いマンションだと思い本気で検討してます。
でも売れていないマンションを買う勇気が出なくて・・・

次期以降販売っていったいいつになるんでしょうね。

>>200=203
よく知らないけどある程度購入希望者が集まった段階で販売かけるもんなんですかね。
少なくても85戸のうち半分くらいは売れてると思うんだけど。どうでしょう？

半分ってことはないです。
もっと売れていました。

資料請求したけど、何も送ってこない。
ここのセールスは、販売意欲がないのかも。。

>>206
たまたまＭＲ休みだったんじゃない？
でも確かに売り方もちょっと悪いかな。意外と穴場物件だと思うんだけどね。

思ったほど売れ行きが伸び悩んでいるのはポジティブとネガティブがはっきりしているからでは
ないでしょうか？

駅近、商店街近、南向き
パチンコ屋、高速近、水害リスク

治安は悪くないのですが、この近隣意外と外国の方が多いですね・・・

確かに、他の物件ほどしつこくはないですね。
でも、責任者の方は丁寧できちんとした対応でしたよ。
要望には可能な限り応えていただきました。（私の力では値引きは無理でしたが）

ここってディスポーザー付いていますか？
以前、ホームページを見たときは付いていた（オプション？）ように記憶していますが、今は記載がなくなっています。記憶違いでしょうか。。？
７０平米超の部屋は完売しているようですね。。？

ディスポーザが『オプション』なんてありえないですよ。
最初から着いてるか着いてないかのどちらかしかです。

↑付いてるか付いてないか

３LDKの部屋は、オプションで食洗機かディスポーザーの
どちらかを選べました。ただし、食洗機は後付けできても
ディスポーザーの後付けは難しいとのことでした。

モデルルームと同じタイプのお部屋が少し前に売れて
７０平米超のお部屋は完売になったようですね。
売れないマンションと懸念されている方がいますが、
人気の部屋タイプは売れてしまっています。
小さめのお部屋は南向きといってもビルの陰になる部屋が
多かったような気がするので不人気なのでしょうかね？

Ｉ、Ｊタイプは食洗機かディスポーザーのどちらかを無償で選べるとの事でしたよ。
選ばない方がオプションになるみたいな。
他のタイプの部屋は両方オプション。

>>213 >>214
ディスポーザー情報ありがとうございます。
大きめの部屋は完売ということで、他の部屋だと子連れ世帯だと少々狭いかなという印象です。
駅にも近く、場所はいい所だとは思います。

あのー、、
いわゆるディスポーザーと、シンク下設置タイプの生ごみ処理器は微妙に異なりますよ。

>７０平米超のお部屋は完売になったようですね。

知りませんでした。やっぱり、それなりに物件自体は評価されているんですね。
ということはある程度の将来的なリセールは期待しても良さそうですかね。
そこをこれから単身者、ＤＩＮＫＳにどう訴えて売っていくか営業の腕が試されますね。

契約した後って入居直前になるまでこれといってイベントとかないんですかね。
セミナーとか正直どうでもいい案内はくるけど。

こちらのマンション購入決定しました。
ハザードマップ見て躊躇してたんですが、このご時世ゲリラ豪雨は都内だったらどこでもありえますもんね。
何より駅まで９０mってのが魅力でした。
周りにお店もたくさんありますし入居が楽しみです。
入居予定の皆様よろしくお願いします。

雨が降るとやっぱり心配ですよね。

219さん

ご契約おめでとうございます。

私もハザードマップが一番のネックでしたが、環七の地下調整池の整備などが今後進むことも考え、購入を決断しました。あとは運ですね。

今後とも宜しくお願いします。

同僚が近くのマンションに住んでいますが、まったく問題ないとのことでした。

221さん

ありがとうございます。

こちらの板の書き込みは少ないですが入居予定の方々の人柄の良さが伝わってくる書き込みが多くて心強いです。

この土日にインテリア説明会に出席された方へ

やはりカーテンの価格などは高いですか？

>>224
見積もりの値段をみてちょっと驚き（こんなに高いの！？）ました。
ただ、恥ずかしながらオーダーカーテンなんて初めてで相場がわからないので、うちは他のインテリア店でも見積もりを取ってみようかと思ってます。

225さん、さっそくありがとうございます。
やっぱり高そうだな・・・
私も相見積りを基本に進めたいと思います。

こちらに住みたいけど、まだ残っているんですかね？
このあたりで今後、ファミリー向けの新築マンションができる計画はないんでしょうか？

ある程度の広さがある部屋は売れてしまっているみたいですね。
待ってればそのうち出るとは思いますが、今のところファミリー向けの新築マンション計画はないと思います。
需要はあると思うんですけどね。あとは中古でいい物件を探せば見つかるのではないでしょうか。

ありがとうございます。
このあたりは住みやすそうなので、契約されたみなさんがうらやましいです。

だいぶ出来上がってました。入居が楽しみです。

南側の写真です。

230&231さん、

写真の投稿、ありがとうございます。
ほぼ出来上がってるようですね。
11月末が待ち遠しいです。

なかったようなので入居予定専用立てました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89475/

今日の大雨で表参道の骨董通りでは膝くらいまで水に浸かったそうですが…
このあたりは大丈夫だったのでしょうか？

>>234
特に何もありませんでしたよ。
しかし久しぶりにすごい雨が降りましたね。

>>235さん

情報ありがとうございます。
最近の豪雨のニュースを見るたびにちょっと不安になります。
治水工事も進んでいるから大丈夫とは言い聞かせているのですが…

１０年位住んでいますが、まったく問題ないっす。

この物件を購入された方にお伺いしたいのですが、非分譲戸数が多いことは気になりませんでしたか？
駅前だとこのぐらいは普通だという書き込みもありましたが、許容できる範囲でしょうか？
アドバイスをいただけると助かります。

あの辺は大雨でも大丈夫ですか？

>>238さん
非分譲戸数の件ですが、125戸中非分譲住戸40戸というのはちょっと多い感じがしますね。
万が一、管理規約が変更になる時など、必要な票が集まりにくいかもしれませんね。
（ま、通常はあまり関係ない話しですが。）
ちなみに目の前にあるアインスタワーは、174戸中内事業協力者住戸7戸なので、
駅近だからというのは関係ないと思います。

>>238
私も確かにそのことは悩みました。
ほとんど賃貸に出されたら入居者の出入りが多くていやだなと思いましたし、管理組合が持ち分の多い地権者の意見に左右される恐れもあるのかな、なんて考えました。

ただ、非分譲４０戸のうち、地権者さんが住まわれる住戸もあるでしょうし、そのうち別途分譲に出される部屋も少なからずあると思いますので、実際に賃貸に出されるのはもう少し少ないと思いました。また、地権者さんがどのような方か存じ上げませんが、少なくても自分たちの家（マンション）に対してマイナスとなるようなご判断はされないと思ってます。

まあ、自分を納得させるための言い訳かもしれませんが、この立地で比較的割安と考えられる物件を手に入れられたので自分としては満足してます。ご参考になるかわかりませんが、地権者が多いマンションについてのデメリットについては他のマンションスレでもいろいろと書かれているので一度ご覧になってはいかがでしょうか。高い買い物ですので、納得いく物件が見つかるといいですね。

管理費や修繕積立の負担額はいかかでしょうか？
おそらく、非分譲住戸の方々も所有面積に応じて負担することになるのでないかと思います。
（間違っていたら、すみません・・・）

そう考えますと、議決権割合が高いことを事実かと思いますが、別の見方をすれば、管理組合の全体としての財産について最大の負担を行っている方々ということになるのではないかなと思いますので、それはそれである程度は割り切っても良いのではないでしょうか。
もちろん、今後のマンション運営において、気になることは出てくることはあるかもしれませんが。

>>242
所有面積に応じて、管理費等の負担するとの認識で正しいはずです。非分譲住戸の方の管理費、修繕積み立て金などはまだ知らされてませんが、管理組合総会などで分かると思います。

このマンションは、非分譲住戸の方が多いため同価格帯のパークハウスと比較して、構造や内装などワングレードが高いクオリティとなっていると聞きました。想像ですが非分譲住戸の方々もいいマンションを作ろうと頑張られたのではないのでしょうか。でもそれなりにコストがかかってるため、販管費がかけられないのでしょうがが・・。

241さんも仰ってますが、資産価値の向上や良好な管理に対しては旧地権者の方も分譲で購入された方も同じ志だと思います。

241&243さん

アドバイスいただきありがとうございます。
この掲示板を読むと、入居予定の方がみなさん親切なので好印象を持っています。

非分譲住居の件は、他のマンションスレ等も読んで検討したいと思います。
100%満足できる物件にはなかなか巡り合えないと思うので、自分は何を重視したいかよく考えてみます。

元々母方の実家がこの辺にあり幼少時代にこの辺に住んでおり、今も近所（新宿区）に住んでいるものです。
購入を検討されている方の参考になればと思います。（当方子供はいませんので、あくまでDINKS,女性の一人暮らし目線ですが。）

ハザードマップを気にされている方がいますが、環七の地下水濠ができてから、水害というのはありませんので、あまり気にしなくても大丈夫だと思います。また、川の臭いというのも気になったことはありません。

隣のパチンコ店は、小規模で閑散としているので（笑）気にならないかもしれませんが、将来建替えの可能性はどうなんでしょうか？マンション隣に景品換金所があります。
また、マンション南側は幅３ｍ位の細い道ですので、南向きとはいえ現地を確認されたほうがいいと思います。

音羽、小日向、関口２〜３丁目と比べると、ここの生活圏は明らかに新宿区です（笑）。いわゆる文京区らしさを求めるとちょっと違うかもしれません。しかし、地蔵通り商店街に代表されるように庶民的であり、また、神楽坂にも足を伸ばせます。
音羽通りを護国寺方面へ向かうとオシャレなレストランもたくさんあります。自転車で春日のラクーアの成城石井にも買出しにいけます。

治安もいいと思いますし、普段の生活はしやすいと思います。


最後に美味しいお店を・・・
近所の関口パン（江戸川橋駅出口近くと椿山荘へ続く坂途中にもあります）は有名です。神楽坂にはベッカーとメゾンカイザーがあります。
地蔵通り商店街の浪花家（たいやき）、その向かいの鮒忠は鳥肉のお惣菜屋さんで、手羽塩がおいしい！地蔵通り入り口のお肉屋さんも品質がいいですし、中程のお肉屋さんのお惣菜も美味しいです。
早大通りの松下（日本料理・そば）・レリーサ（洋菓子屋）、アニバーサリー（洋菓子屋）
神楽坂はたくさんありすぎて、ご自身でお確かめください（笑）
早稲田ランプ出口すぐの東京麺珍亭（油そば）、音羽通りのちゃぶ屋（ラーメン）、川向こうの石ばし（うなぎ）も有名ですね。

248さん

ありがとうございます。
近所に詳しい方の情報はこれから住む身にとってとても参考になります。

明日、物件の外観を見に行こうと思っていますので、教えていただいたお店も覗いてみようと思います。

こちらの物件、駐車場が機械式に加えて二つのターンテーブルがあるようで
後々のメンテナンス費用が気になります。
購入された方は、そのあたり不安ではありませんでしたか？