ヴィナシス金町タワーレジデンス[その1]

>>735さん、>>736さん
柏タワーと金町タワーで悩んだ者です。
私は結局金町にしました。

柏は街としては大きく発展していて良いのですが、
都心部からの物理距離がありすぎて、
都内に仕事場と親がいる私としてはかなり厳しい。
高層階でないと眺望も抜けないですし、
坪単価が高すぎ（大体240万）なのも…。
柏周辺に地縁が固まっている人ではないとこの価格は…。

金町は23区なので行政力も他の地方に比べて良いですし、
（特に23区は子供の医療補助がかなり充実している）
小・中の学区も良い学校があるのと、
図書館が足元に来るなど希少性＆子供の学習環境が良かったのも要因かな。
あとはまだまだ再開発の伸びしろがが残っているのもメリットですよね。
しかも坪単価が駅前の割には安い（大体210万）。
常磐快速が止まらないのもそもそも千代田線と思えば問題ないですし。
（料金的な問題はありますが）

あとは南千住タワーも考慮したのですが…環境に対して坪単価高すぎで諦めました。
（今は250万ぐらいになりましたがそれでも高い）
ただ、DINKSで将来賃貸に出すぐらいの人だったら良いと思います。
長く住むのであれば少し離れますが再開発地区内の方が良いかと。

第二期の登録終了しましたね。
結果がいつになるか知りませんけど、
完売できると良いですね。

第3期は何時からですか？

年内１２月３０日まで来場予約受け付けているので、第二期登録終了後の現在も登録できると思いますが。

ここってあと何戸残ってますか？

モデルルームに行って営業に聞いたらいかがですか？

755みたいな人間とはお近づきになりたくないな。

>>756さん
あはは、いいですよ。なんとなくそんな反応されると思っていましたし。
ただ過疎ってたからこんなに早くレスいただけるとは思いませんでしたが(笑)
結構皆さん監視されてるんですね。
実は私契約者なんですよ。それもかなり早期の部類に入ると思います。
この不動産不況下、自分の購入したマンションの売れ行きが気になり始めてしまって。
かと言ってMRに問い合わせる勇気も持ち合わせていない小心者なので、
どなたか週末に行かれた方の情報が聞けたらな少しは安心出来るかなぁ、と(笑)
スレ汚し失礼しました。

最終期の登録受付が終了したみたいなので暫くすればOHPのエレベーションで確認できるようになるのではないでしょうか。
先日電話したら「抽選前なのでその後については何とも言えない」との返答を頂きましたので。

営業マンの言うには１０月１５日頃で、あと２８戸と言ってましたが。
不動産屋（せんみつ）が言うことなので話し半分としても、
１０月１５日現在でやく１割残（４５戸）ぐらいいが、妥当かも。

ここはほとんどの住戸が先着順販売だったので抽選ほどキャンセルは多くないとは思いますけど、
いずれにせよもう少しで結果が出ると思いますから、気長に待ってみるのも一興だと思います。

なんか何時もスッキリしていなくて不透明感がいやだな。イニシアの体質かな。

プラウドのほうはどんな感じなんでしょう。あまり人が入っているように見えないのですが。

普通に考えれば思い入れでもない限りさほど魅力のない町ですからね。
本数の少ない常磐緩行線、京成金町線では都心通勤の便も悪いでしょうし。
プラウドなんかはマンション建設ラッシュの並に乗り遅れた典型的な例じゃないでしょうか。
どう楽観視しても完売は難しいと思います。

そういう意味ではヴィナシスの方はギリギリ波に乗り切れたというところでしょうか。
あとはキャンセル住戸が増えない事を祈るばかりですね。
後はイニシアの赤字についても気になりますが。

確かにローンの見直しをする人も出てくるだろうし、キャンセルせざるを得ない人も出てくるだろうし、、ギリギリ波に乗り切れたけど、まだまだ完売までには大波小波がくる感じ。イニシアの株価も70円位できわめて低迷しているし、プラウドと違い企業体力に限界があるから厳しい時代に入りました。低層階の賃貸だって家賃かなり低くしないと埋らない可能性が高い。

いい物件には違わない。買えないけど。
ちなみに賃貸の需要はその立地と充実した複合施設の魅力により、眺望が犠牲になっても相当高いと思われる。

>>765
手元にある資料が単身者向けしかないので参考にならないかもしれませんが

＜賃貸相場＞
金町
1R:4万9600円
1K:5万7700円
1DK:6万3700円

北千住
1R:6万1700円
1K:6万9500円
1DK:7万6100円

…金町で賃貸収益は望めないと思いますよ。

>>764さん
現在の株式相場から見て株価だけで会社を語るのはあまり意味がないかと。
そもそも黒字倒産させられる時代ですから…不透明な時代です。

>>766さん
基礎情報がないデータは何の役にも立ちませんよ…。
駅歩や周辺環境および利便性、築年数や日照、部屋の広さ・向き・高さなど、
さまざまな要素によって賃料は変動しますから。

そもそも北千住だって西口再開発前は似たようなもんでしたよ。
今や中古で280万はすると言われるミルディスだって、
販売当時坪200万で「高すぎる！」と言われたんですから。

まあ、ここの浮沈も、
再開発の成否にかかってると言っても良いのかもしれません。
金町は乗降客数も多く23区で利便性もそこそこですけど、
知名度の点で大きく損してますけどね。

北千住ミルディスの例は特殊だからなあ。
大規模再開発もあるけど、何より交通の便が都内でも屈指なので例としてはよくないかな。
でも交通はどうしようもないからせめてもう一軒金町にも大型スーパーでもできたらいい
ですね。

>>767>>768
あくまで金町の賃貸相場を述べただけですので。

>>771
なぜ無意味になるのか意味が分かりませんが？

私もMRで賃料保証の一覧見せてもらいましたけど、はっきり言ってあの金額で金町に住もうとは思いません。
だから買いました。
私は別にネガキャンで言ってるわけではありませんよ。

一部の住民さんがマイナスイメージ払拭に躍起になっているようですね。

だれだって自分が契約したＭＣをけなされたらいい気しないよ。
まぁ色んな立場の人間が匿名で色んな事を書き込んでいくのだから
躍起になる必要もなし。
でも別に躍起になってるように感じなかったけど。

>>769さん
結果論だけで言えばその通りでしょうね。
でも、当時の人は今の北千住を想像もしてませんでしたよ。
言うなれば今の金町を見て「えー、発展するかぁ？」って思うのと同じレベル。

ミルディス建設当時の北千住駅ってのは衰退の一途を辿っていて、
4号沿いの商店街はどんどん閉鎖されていく状況（皮肉にもそこが今のマンション街の基礎になる）。
そもそも街全体が古くて駅前一等地はほぼビックリ屋の土地で再開発もままならない。
そして北千住駅は乗り換え客こそ多いが駅自体の乗降客数が少ない駅として当時は有名で、
新しくできる丸井にしても「草加と上野に丸井があるからここは潰れるだろ」と言われてた。
当時はまだ半蔵門線接続になっておらず、
（今でも改善されたとは言えラッシュ時10分に1本と非常に使いづらい路線だけど）
こんな状況の、しかも悪名高い足立区の駅に、
いくら直結とは言え坪200万もするマンションが建つなんて無謀の一言だった。
当時北千住に住んでいて検討していた私ですらかなり悩んだ（で、結局やめた）ぐらい。

でも、実際は今の状況を見てのとおり。
丸井は予想を大きく外れてむしろ草加と上野の丸井客を吸い取るぐらい大きくなったし、
ミルディスもびっくりするぐらい中古価格が跳ね上がった（知る限りだと最高で坪320万）。
まあ、西側駅周辺だけで残りは相変わらずだけど、
限定的とは言え地元民ですら「予想外」のこの結果。

まあ、金町はここまで劇的には変わらないと思うけど、
常磐緩行のみ停車駅では最も乗降客数が多いので（バスで南北に移動する人が多い）、
ポテンシャルとしては悪くないと思うよ。
北側の野村マンションが商業ビルに変わったら南口も栄えるかもね。

>>772さん

>>768さんも書いているけど、
匿名掲示板に書かれた出展も算出条件も提示されてない信頼性がゼロに等しい数字で、
一体何が議論できるのかむしろ聞きたいです…。

議論したいのであれば、
それなりの根拠を持った情報を提示して頂かないと。

>>776
別に議論なんてするつもりはありません。
ヴィナシスについて貶しているつもりも毛頭無いです。

私が言いたかったのは、>>765で
>ちなみに賃貸の需要はその立地と充実した複合施設の魅力により、眺望が犠牲になっても相当高いと思われる。
などと書かれていたので「おいおい、いくらなんでもそりゃ言い過ぎでしょ」と思い、>>766にあるように金町の賃貸相場を記載しました。
確かに出所も書かず、何の気なしに書いた物である事は確かです。
しかし、なんですかね、「金町の賃貸相場が北千住よりも低い」と、当たり前のことを書いただけでバッシングを受けなきゃならないんですかね？
賛否両論有ってこその検討板でしょ？
『マイナスイメージは一切書き込んではいけない、美辞麗句並び立てただけの評価が欲しい』
というのなら住民板に移られたらどうですかね。


最後にデータの出所について大変ご所望されているようですので記載しておきます。
『どこ住む？東京'０８』昭文社発行から引用しました。
このデータに文句があるようでしたら直接出版社に抗議して下さい。
私はもうここに書き込みませんのでご自由に。

>>766さん
今、金町の賃貸に住んでいます。徒歩12〜3分、築10年超、南西向き、70平米弱の2SLDKで本来13万円／月ですが、会社補助がありますので、実負担はかなり小さく抑えられています。

給与は特筆するほど高くなくても、福利厚生がある程度充実している民間企業が単身者やファミリー向けに1フロア借り上げて社宅扱いにする、或いはそのような企業にお勤めされている方が自家購入までのつなぎとして考えれば、賃貸の需要は十分見込めるのではないでしょうか。特に共働きでお子さんがまだいらっしゃらない（もしくは子宝に恵まれない）忙しいご夫婦であれば、駅前で、スーパーも一階にあるこの物件は非常に魅力的に映ると思います。私も最初は、試しに賃貸で住んでみてから、上層階の中古が出てくるのを、虎視眈々と狙おうかと思いましたが、頭金も十分揃えられそうでしたし、年齢的な事や物件の割安感も実感できたので購入に踏み切りました。将来、希望の間取りの中古がなかなか出てこない可能性もありますしね。私の会社の後輩は結婚したばかりで頭金が少ないので、ここの賃貸を狙ってみようかな、とも話しています。

それに、しばらく金町に実際住んでみて感じたのは、金額的に23区最後の穴場になり得るのでは？ということです。それも、どなたか言ってましたが、ここ南口と新宿6丁目の再開発次第でしょうけど・・・。日比谷、大手町、新御茶ノ水などのオフィスエリアに通勤する方は乗り換えなしでいけますし、新幹線も二重橋前の新丸ビル方面の地下道を通れば雨に濡れずにいけます。海外出張の多い人は、京成金町線の使い勝手の悪さを差し引いても京成本線の高砂駅までタクシーで1〜2メーターですから、羽田や成田へのアクセスも悪くない。あとは、再開発に続いて、オーバーキャパシティ気味の駅をなんとかしてもらえれば、水元公園や柴又帝釈天も近く相当魅力的な場所になると期待しています。

ちなみに契約者がもらえる各フロアの図面を見ると、4〜11階の賃貸エリアも、間取りは非常に
バリエーションに富んでいます（1R、1DKはなかったと思いますよ）。単身者向け、というより、独身女性(カウンターキッチン付きの大きめの1LDK）、DINKS（2LDK〜3LDK)、ファミリー向け(3LDK以上）との印象でした。

私のような印象をもつ方は、似たような境遇にあれば、いらっしゃっても不思議ではないと思います。契約者の贔屓目でしょうか？

客観的に見たら、お世辞にも金町がアクセス良いなんて思えないなぁ。

そもそも城東地域でマンションを買う人は地縁のある人が大半なんでしょ。
その土地の良さを理解している、悪さは許容できるって事で。
そういう意味じゃ>>778さんは典型的な例かもね。

うーん、そうですかぁ・・・。まぁ客観的にみるとそうなのかもなぁ・・・。
あまり言うと個人特定されちゃいそうなのでぐっと堪えますが、もともと金町には地縁なかったんですけどね・・・。東急東横線のとある駅近くで生まれ育ちました。子供のころ『こち亀』読んでたり、両親が寅さんのファンだったりしたので葛飾には極めて良い印象を持っていました(笑)。結婚を機に23区内で新居探しをしていた折、駐車場代の相場が異様に低いことに気づき（当時所得は低かったですが車は絶対手放したくなかった^^;）、引っ越してきました。
その他に重視したのは、乗り換えなしで通勤できる、空港がそこそこ近い、妻の実家への距離（車）、など。
確かに、日中は電車の本数は少ないですけど、週末は大抵車で移動するのでまぁいいか…、と思えるようになり、駅周辺も垢抜けない感じで、うーん・・・と唸ってしまいましたが、それは今後の再開発に期待、ということで(笑)。あとは、超個人的な理由としては、地元の人たちの人情深さにハマってしまいました(^-^;)。私のようなよそ者（？）に対してもあったかいというかなんというか・・・。明日も早いのでそろそろ休みます。。。

本人が不自由しないと思っているなら別にいいんじゃない？＞アクセス
アクセス良好とか便利と書かれると「ん？」と思うけど（笑）

>>778
妻の実家への距離、それもまた地縁でもあるのでは？
北千住くらい交通の便がよければ再開発も劇的だろうけど、あまり期待しすぎるのも
（例えば資産価値が跳ね上がるとか言う意味で）どうかなとは個人的には思います。

金町ってアクセス悪いですかね？ 感じた事ないよ

>>783
常磐各駅停車しか止まらないのが痛いね…。
山手線との接続が西日暮里というのも痛い、しかも北千住西日暮里間は千代田線で料金割高だし。
池袋新宿渋谷は言うに及ばず、上野に出るには北千住で乗換必要。
東京に出るのにも2回必要だしね、大手町から歩こうと思っても相当掛かるし。

でも通勤なんてそのうち慣れるもんだよ。
それより気になる事があるんだけど、スーパーやテナントの誘致はもう終わったのかな？

たぶん品川・大崎あたりの勤め先の人とかだと不便に感じると思う。
鈍行＋鈍行という感じだから。

>>778さん
うーん、あなた自身が感情的に過剰な反応をしているだけだと思いますけど…。

匿名掲示板で事実と言いつつ無根拠な投げっぱなし書き込みをすればこうなることぐらい、
2chはおろかここの他の板なんかも覗いていればすぐに分かる話だと思いますが。
特にここは大きな買い物をする不安と期待を持った人たちが集まる場所なのですから…。

＞『どこ住む？東京'０８』昭文社発行から引用しました。

そこまで書くなら内容の詳細まで引用しないと…。
（誰もがその本を持っているわけではないので）

その引用元がどういう条件で数字を算出しているのかを書かない限り、
数字だけで「事実だ」と言われても何も反応できないのですが…。
もし出展元にも条件設定がないのだとすれば、
出展元の情報自体が怪しいわけですし。

例えば北千住が駅歩5分圏内、金町が駅歩15分の物件比較だったとしたら？
例えば北千住が築年5年以内、金町が築年20年以上の物件比較だったとしたら？

その前提を言われてもその数値を安直に信じる気になります？

算出根拠を考慮することが数字を議論する上で非常に大事だと言うことが分かってもらるかと。
特に「事実として」数値データを出すのであれば、ですね。
事実は反論しにくいがゆえに根拠と信頼性に重きを置かれるのです。

＃だから事実ベースの数値データはあなたが言うバッシングを受けやすいのです。

ちゃんと条件さえ揃えれば議論する価値はあると思うんですけどね…少々残念です。
とりあえずもう書き込まないとのことなのでこの話は終わりにしましょう。

上の>>786の書き込みは>>777さんに宛てたものでした。
申し訳ないです…。

> 785さん

京成線を使えばそうでもないですよ。

現在、品川方面に通勤しています。
最初は西日暮里経由で山手線を使っていましたが、
通勤時間帯に２，３分おきに来る常磐線各駅停車より、
８〜１０分おきにしか来ない京成金町線を使って高砂駅で乗り換え、
都営浅草線直通（京成線内は特急運転）を使うほうが通勤時間が１０分ほど短縮できます。

山手線の中でも一番混雑しているといわれる「上野〜東京」を
通らなくて済むだけでも通勤ストレスから開放されるし、
途中から大体座れるし。帰りも座れる。

通勤だけを考えるなら、上記の選択をお勧めします。

北千住と比べるのがそもそも間違ってる。北千住の賃貸相場が高いのはちょっと探したことのある人なら分かるはず。
金町が北千住より利便性で圧倒的に劣るのもいちいち議論する必要もないことでは？

>>778さん
ご自身がご納得してのご購入、羨ましい限りです。
私もそういった物件に出会えることを信じてもう少し頑張ってみます。

とりあえず、仰るとおりで最終的には再開発の成否次第なのでしょうね。
東京西側に通勤の方はこの地区での購入を検討しないでしょうし、
（その逆もまた然り、ですよね）
都心部へのアクセスも「それほど悪くはない」と言うレベル。
それよりも23区にも関わらず自然にも比較的恵まれた土地の駅近タワーが、
この値段で買えるということ自体に価値を感じるか否かなのでしょう。

賃料については今後供給量が増えるので不安ですが、
再開発が成功すれば亀有のようにある地度地価も上昇すると思います。
まあ、それを織り込むのはまさしく「ギャンブル」でしょうけどね。
（で、私はこのギャンブルに少々躊躇しているところです）

ちなみに私自身は城西地域で育ちました。
親の都合で城西の地域を転々と移動してましたし、
就職後はしばらく田園都市線沿線に住んでいましたが、
結構高い賃料を払うのがバカらしくなり結婚を機に購入を検討、
結構長い間検討して市川タワーに目をつけたのは良いのですが例の件で解約、
今は個人的に意外と安いと思った城東地区（含む千葉）の再開発物件を中心に回ってます。

話はずれるけど、上野〜東京間ってそんなに混んでる？
いやもちろんそう言われるのは知っているんだけど、8時台だとよっぽど千代田線と
常磐線のほうが混んでいる気がする。毎日使っているけど。

>>789さん
分譲坪単価も比較にならないぐらい高いですからね。＞北千住

賃料相場より利回りで見ないと議論自体が無意味だと思います。

>>786>>788>>793
うーん、無駄な長文読みにくい…私も年かな(笑)
「金町の賃貸相場が4万って書かれてアタマにきちゃいました、テヘ」
って書いたほうが余程分かりやすいよ。
この議論続ける必要あるんですかね？

>>794
もう書かないって言ってたのに、
非論理的な子供じみた反論を書くってのは、
一番恥ずかしい行為だと思うけどね。

＞うーん、無駄な長文読みにくい…私も年かな(笑)

年もそうなんだろうけど、
単に性格が負けず嫌いで子供じみてるだけかと。（笑）
人は批判するくせに自分の長文は棚に上げてるところなんかは特に。

>>791さん

8時台だとまあまあの混み具合ですね。＞山手線
千代田線（常磐緩行線）は8時台でも結構混んでいますが、
常磐快速線は山手線と同じぐらいのような気がします。
TXが開通してからかなり楽になったような…。
（千代田線と常磐快速線はそれほど乗ってないので感覚論ですが）
京成＆浅草線は全く分かりません。

時間に大きく縛られる（本数が少ないので）ものの、
乗換1回で10分短縮できるのは嬉しいかな。
ただ、帰りは時間が読めないので乗換で待たされそうですね。
慣れなのかもしれませんが…。

>>795
あらあら、やっぱりこっちに矛先向いちゃったか(笑)
図星突かれてイタイって気持ちは分かるけどさぁ「自分に反論するヤツはドイツもコイツも同一人物」とか思うのはどうかなぁ？


>>797
年云々はただの皮肉だから心配していただかなくても結構ですよ。