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シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
シノケン様から購入する前に事前リサーチしないと失敗する可能性大です
他力本願ではだめ
[削除されたレスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当]
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
シノケンのアヴァンドもこんな感じなのでしょうか?
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/220917?uiaid=sitx1hvigg&d=20180418
年収10Mで融資相談くる。一般人なんなんだろ。
シノケンさんの入居率98%とというのはサブリース物件、と一般管理物件を合わせてなんでしょうか?それともサブリースだけ?
あとどのくらいの管理物件数に対してのものなんでしょうか?
>>1205さん
シノケンの建売木造物件でサブリースを利用している人はほとんどいません。築浅物件が多いため、入居率は当然高くなります。私の地域では、競合他社の講演会でS社(シノケンとはいいませんでした)の実質入居率について著名なサラリーマン大家さんが統計資料をもとに報告されました。98%のカラクリについて理解できました。平均入居率は地域によって異なりますので、それぞれの地域の実態がわかる講演会に参加された方が良いと思われます。
シノケンさんは、新築なので土地と建物含めて高額となります。
家賃収入に対する借入金の返済比率が7割を超え、月々の管理費等の諸費用を加えると、9割近くとなります。
どなたかが以前書いてましたが、家賃の下落率と空室率の試算は甘めです。
その状態で、空室が10パーセント超えると、毎月持ち出しのキャッシュアウトとなります。
そのあたりを考慮した上で、35年後に古びて売れないアパートが欲しいか否かの判断になります。
健全なアパート経営では、家賃収入に対する借入金の返済比率は40%以下が望ましいとされています。諸経費・税金で20%、40%が手元に残る現金となります。しかしながら、20年後に家賃が2割下がり、入居率が80%ほどになると収支トントンで手残りはゼロとなります。通常、銀行は返済比率が5割を超えるような場合に融資は行わないと思います。超低金利で薄利で融資する時代に貸し倒れは絶対避けたいのが本音です。
実際、シノケンで購入したが
入居率は、5年平均で88%位です。
>1211さん
>不動産会社のリストラや倒産が少しずつ
>増えてきていますが、シノケンは大丈夫なのですか?
私はライバル会社と比較した場合、生き残れる可能性が高いと考えます。
理由
・長期に渡る増収増益で財務体質の改善や内部留保ができた。
・テレビCMにより、多くの投資家が関心を持つ企業となった。
・高い技術やノウハウを持つ優良な子会社を買収できた。
・各支店に営業を配置しないなど、人件費や固定費を圧縮している。
以上の理由で、大きな景気の循環(不況)や危機に耐えうる企業だと思います。
一方で、心配する点
・社長の存在が大きすぎ、次世代のリーダーを育成する必要がある。
・利益の8割がアパート販売事業で多角化が十分に進んでいない。
・急成長した不動産会社で長期に渡って生き残れた会社は多くない。
・
営業さんと物件見て回った時に
物件横の住民が会社の悪口を立て看板に書いて何本か立てていた。
営業さんがそれを見て私に見えないようにすぐ若手ドライバーに指示を出していたが
もちろん一連の無言のやりとりも見逃さずに見ていました。
結局利回りが合わず契約しませんでしたが
駅近一等地に土地を用意できる点はさすがだと思いましたよ。
もちろんたくさんの人が泣いてきた結果なんだろうけど。
シノケンさんの中古物件をみると築浅で利回りが7%以下、10年以上のもので8%位だから厳しいな。
シノケンの物件を融資特約付きで購入しました。
担当者からはフルローン可能だからと説明を受けました。
自己資金はあまりありませんでしたが、シノケンを信じて
購入したのですが、フルローンでの融資はおりず
2割以上の自己資金を出すなら融資OKと言われました。
そんなに自己資金はないので購入をキャンセルしようと
しましたが、融資が通ったんだから今更キャンセルできない
サラ金で金借りてでも自己資金用意しろ、自己資金用意しない
なら会社に通報するぞと脅されました。
最後は消費生活センターに相談してなんとかキャンセルでき
ましたが、みなさんも気をつけてください。
>1217さん
融資特約付きの買い付けで審査が通った場合には、ローンが満額通らなかったという理由で契約を解除することはできません。通常は手付放棄で契約解除することもできますが、このケースでは違約金を請求されることもあったと思います。シノケンは会社のイメージを損なうことにもなりますので円満に解決したと推察されます。
>>1218 匿名さん
契約書には記載してありませんでしたが、フルローンがでない場合は
キャンセルできるという議事録は残してありました。
また、銀行に確認したらお客様が望まない融資はどんなことがあっても
承認しませんという回答がありました。
円満解決と言うより渋々解決と言う感じですね。
契約書にフルローンと言う文言をしっかり記載しないと駄目と言うことですね。。
そもそも融資希望額約6000万円に対して銀行からは4000万しか出せないと言っているわけですから
融資の審査が通ったわけではありません。
シノケンの社員は紳士的で顧客を恫喝するような発言はしないと信じています。しかしながら、インセンティブの割合の高い給与体系の会社では、どうしても強引に売ろうとする姿勢が見えてしまうことがあります。
>>シノケンの社員は紳士的
実際に購入できた人に対してだけな
購入できなかった人や入居者には893対応
>1225さん
シノケンの関係者(社員)ではありません。
大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
大手の場合、提携先の銀行が多数あり、その中から選択できます。
4年ほど前から金利が1%を切り、昨年は10年固定で0.69%でした。
支払利息の負担が少なくなった分、建築費の回収が3~4年早くなりました。
しかし、30年の総収支で見た場合、利益は年1~2%しかありません。
税効果が主たる目的です。駅近の土地オーナーでもこの現状です。
>大手もフルローンで建築できます(少額の手付金は払います)。
ただし、土地を持っていることが前提です。
つまりは土地を持っていない人のフルーロンでの投資はやっていないわけで、
>昨年は10年固定で0.69%でした。
しのけんさんの勧誘対象のフルローンになるような属性の人で、事業後継者保証人を付けられないような人でもその金利で決済がおりるのでしょうか?
>30年の総収支で見た場合、利益は年1~2%しかありません。
税効果が主たる目的です。
1227さんも資産作りが目的ではリスクが高いってわかっているんですよね?
副業がおかしくなれば、本業に影響が出るのは必至です。それで本業に悪影響が出たら本末転倒です。
ある程度の頭金もしくは持ち出しができる人でないなら、やらない方が無難です。会社員の節税目的ならイデコで十分でしょ。
>>1228さん
>>シノケン社員でもないのに詐欺まがいが横行している会社を信用するのはなぜですか?
大手ハウスメーカーは建築費が高くサブリースするのであまり利益がでません。
一方、シノケンは低コストで建築でき、客付け力も高く、高収益です。
また、建築会社としてのこだわりに共感しています。
基礎工事から上棟、完成までの過程で外部検査機関のチェックが入り
厳重な品質管理が行われています。建売の完成物件を買われた方は
そのプロセスを見たり、現場監督からの説明も受けていないと思います。
設計も10㎝にこだわりを持ち、機能的でデザイン力に優れています。
全てにおいて完璧な不動産会社はないので、何を重視して選ぶかだと
思います。
同類項のTなんて、一軒建てさせると1割が手数料として入るらしいと聞いたから、どんな綺麗ごとでも言って勧誘するだろうな
「良い物件を紹介していただくには」というテーマで書きます。
・営業を信頼すること。質問は良いが批判はしない。
・世間話をしながら相手の会社を褒める。
・講演会に参加した時に、講演者が適任であると思えば担当営業となって欲しいと依頼する。講演する人はシノケンに限らず、ある程度のベテラン社員
・希望するエリアと予算を具体的に伝えておく。
「良い物件があったら紹介してください」はNG
・自分のアパート経営に関する目標を伝え、購入する意志があることを印象付ける
良い物件は土地の仕入れの後、すぐに売れてしまいます。いかに川上で情報をとらえるかが重要です。
>>1233 匿名さん
騙された側の言い分が
私達は素人です!!
なんて豪語して被害者面する人ってどうなんだろ?
アパート持った時点でプロの経営者となることに自覚ないんだろうな。
楽して儲けるなんて手段があったら
世の中誰も働きません
騙された時は購入前だから素人だろうに
1229ですけども、
1233さん、私の問いかけには答えていただけないのですね?
答えてはもらえないでしょけども、ついでに書くとシノケンさんの中古物件を見てみると築浅でも利回りが6~7%しかありません(購入経費を入れない状態で)、新築ならもう少し下がると思います。とても高収益とは言えないと思いますがどうでしょうか?
1233さんみたく属性が良く0.69%で融資を受けられる人ならそれでも良いですが、フルローン融資で金利が2.4%くらいの人だときついと思います。(1億の融資で35年返済で考えると0.69%と2.4%では1.7%違い35年間では返済額が3,500万円くらい違うから)
ここで経営者失格という言葉を連呼している人の言葉を借りるなら、、
どう考えてもフルローン(オーバーローン)の満室想定の収支計画は危険で、そんな計画を立てたとしたならばアパート経営者として失格だと思います。
>>1238さん
・低金利、高利回りの理由
私は土地代は現金払いで、建築費のみを借入しています。土地を自己所有の扱いにすると低金利のアパートローン(金利0%代)を利用できます。狭小地に3階建で建築するため土地代は安く主に建築費用となります。また、3階建ては利回りが良くなります(2階3階は家賃が高く長期入居者が多い)
・フルローンの危険性
名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4~5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5~6%で最初から収支は赤字になります。
>>1241さん
建築技術の向上でアパート・戸建てとも3階建ての坪単価が2階建てとそれほど変わらなくなっています。容積率の高い地域(近隣商業)では3階建てにした方が自己資本に対する利益率が高くなります。シノケンの3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。
1240さん丁寧な解説ありがとうございます。
お恥ずかしながらイールドギャップという言葉を初めて知りました。
その考えですと今のシノケンさん広告対象になるようなフルローンを組むような人だとイールドギャップが4%切るような感じになると思いますので、サラリーマンが副業でやるのには大変厳しように思えますが?
1240さんのように余裕があれば金利も安く副業として成功しやすい、逆にフルローンを組むような余裕がない人がやると金利が高くなり副業として厳しいもののように思えます。
1241さん、3階建てだと土地代の事も考えると2階建てよりも利回りが良くなるという事では?(同じ戸数をとろうとすると、3階建ての方が必要な土地購入費用が少なくなるわけだから)
1243ですけども
1240さんの意見は、アパート建築だけを頼むならシノケンさんは良いという意味ですね。
>> 3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。
左右はそうでも上下は?
シノケン物件のオーナーって言ってもそれこそ一概には言えない。ただフルローンで買うようなオーナーだと先ほどでたイールドギャップが4%切る可能性が高く危険性が高まると思います。古くなれば家賃も下げざる得ないから年々イールドギャップは小さくなる一方だし。
結果フルローンは失敗する可能性が高いと。
シノケンさんの提携先金融機関だからオーバーローンで借りられる訳だから、借り替えは難しいんじゃないかな?
完全に無理とは言わないが金利交渉も難しいと思う。
そもそも100万円の資金でアパート経営ができると考えること事態が勉強不足だと思う。
成功とはなにか
失敗とはなにか
不動産投資で成功したかどうかはフローとストックの両面からとらえることができます。前者はキャッシュフローと損益計算書がプラスになっているか。後者は物件の時価評価となります。シノケンで5年前に立地の良い物件を取得した人は買値と同じかそれ以上の価格で売却できるケースもあります。一方で空室率の上昇や家賃の下落で取得価格より大きく値を下げる物件もあります。私はアパート経営でインカムゲインを得ることを目的としているので売却はしません。話は変わりますが、シノケンのオーナーは30代の方も多く、若い投資家にとってはアパート経営という無形の財産(ノウハウ)を得ることになります。しかし、株式と違って金額が大きく、失敗すると次に進むのに多くの時間を要します。不動産価格が高騰している現在「買わない勇気」も大切です。
批判も擁護もGWですかね?
お勧めの雑誌を1冊紹介します。
家主と地主 出版社 全国賃貸住宅新聞
月刊誌で690円 Amazonで注文できます(送料無料)
私は興味のあるトピックのある時だけ購入しています。
主に地主向けでしたが、最近はサラリーマン大家さんにも
役に立つ情報が盛り沢山です。地域のコミュニティに参加
できる情報もあります。広告ではなく、客観的な立場で
書かれており、実践大家さんのノウハウが詰まっています。
Amazonで星4つ評価の月刊誌です。
実際にシノケンさんが言う98%の入居率の母数はどれくらいあるのかな?
[No.1256~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
シノケンの一棟ものはLPガス専用。震災時に復旧が早いとかいって売りにしてるようだけど、今時LP物件なんて、古くなると競争力がなくなるのは目に見えている。建築時に、LP業者に設備代を押し付け、シノケンの利幅を大きくしているだけ。築古になると、オーナーが客付けに苦労するのが目に見えるようだ。
>1270さん
LPガスは入居者にとって割高になり、負担をかけることになります。しかし、大家にとって大きなメリットもあります。建築時に都市ガスを設置した場合、工事代は高額です。また、水回りの点検や給湯設備の交換などのメンテナンス費用も負担していただけます。
会社勤めの人からすると、
住居は手当がでるが、
ガスに手当はでないからなー。
まぁ、風呂釜がないから
ある程度の金額で済むかもしれんがね
〉1271さん
大家のメリットなんて借り主にとってはどうでもよいことです。入居希望者に対して大家のメリットがPRになりますか?
LPガスはマイナスポイントにしかならないでしょ。
入居者が決まらないと家賃が入らんよ?
誰が好き好んで古い物件でかつガス代も他所より高い物件に入る人がいるのかな?
家賃をそれなりに下げればいる
ネットで部屋探す場合、今時、LPガス物件にチェック入れる人間いないだろう。建築費は、LPガス業者泣かせて安く上げた分のほとんどをシノケンが吸い上げ、少しだけ大家に分配してくれるとだけ。客付けの苦労は大家が嫌というほど味わうことになる。シノケンによる、シノケンの為の手法。昔の大家がやってた方法を、シノケンやタテルが再現しているだけ。
athome,Suumo,Homes等の検索条件で顧客がチェックを付ける頻度の高い15~20項目程の設備は新築時に必ず設置します。大家側が要望するのではなく、ハウスメーカーや工務店のパッケージ商品となっています。一方、LPか都市ガスはあまり問題になりませんし、Suumoでは検索項目として元々設置してありません。さらに大都市圏では備蓄タンクから近いため、LPの価格は比較的安価になっています。結局。大切なのは立地とスペックに見合う適正な家賃が設定されていることだと思います。
Sケンの物件って不動産の情報サイトでドシドシ検索できるんだけど
なんですぐ売り出してるの?
築浅ばっかりだけど
5年未満でも平気で売り出しに出てる
税金関係ないくらい元もとれんのか?
それともキャッシュが回らなくなったとか?
どっちにしてもコワイネ
〉1278さんへ
シノケン物件はガス代に設備代がもぐらせてあるから、安くならないでしょ?
それとも無条件に変更することができるのですか?
>1281さんへ
途中で契約変更することはできません。シノケンの場合、建築請負契約と同時に管理契約もします。変更すれば契約違反となります。一方で管理を一括委託することによって非常に有利な条件で建築することができました。そのため、近隣の同スペックの物件より5%ほど安い家賃設定をして入居者に還元しています。
知り合いがシノケンの物件買ってメガ大家になってました。
HMより安く建築できて品質はそこまで変わらないらしい。
羽振りはいいし成功するならシノケンが一番だと思います。
融資が厳しくなっていますが、まだ融資はでますし早く不動産投資をはじめた方がいいです。
>>282 匿名さん
> 近隣の同スペックの物件より5%ほど安い家賃設定をして入居者に還元
100,000円の物件でようやく5,000円ですか。
都市ガスと電気のセット割での方が、
還元率高そうですね。
電気もガスも同じ会社だから割引あるんじゃないの?
シノケン子会社だからそういうプランないの?
電気・ガスセットだとガスの割引あり
ttps://www.shinoken.co.jp/press/media/view/245
>1284さん
電気代無料物件もあります。
施工:ハウスメーカーS社
新築時に太陽光パネル16Kを屋根に設置
1か月発電量平均6万円
4世帯なので1世帯当たり約1.5万円分電気代無料
節電した入居者には残りの金額をキャッシュバック
家賃は近隣の同スペックの物件と同じです。
最新のセキュリティシステムも付いています。
どこの賃貸の話をしているの?
>1288さん
失礼しました。
シノケン以外の物件の記載は
しないようにします。
シノケンに太陽光パネルの設置
を依頼したら断られました。
しかし、最近ではパネルを付け
ている物件もあります。
シノケン物件で購入後に太陽光パネル設置しました。
シノケンには設置するよとことわりを入れて工事は
別の業者であれば特に問題ありません。
シノケンさんの入居率98%の元になる管理物件戸数は何軒位でしょうか?
フルローンで金利2%位だと、6%の利回りで98%の入居率でも10年位たって家賃が1割位下がると赤字になるね。
イールドギャップを説明してくれた方が話してくれたように、新築で8%近くの利回りはないとダメだね。
シノケンで建てた知り合いがサラリーマン卒業してました。
年収1700万らしい。
>1294さん
年収ではなく家賃収入ではないでしょうか?
1棟6室で純利益は年間100万程度
自分の土地に建てても年間200万円程度
1700万円の利益を得るには相当の戸数が必要です
家賃収入(売上)とキャッシュフロー(利益)は
違うってやつだな。
昔からの土地持ちでもなけりゃ、
別の稼ぎ口があるかよほどの考えなしか
どっちかやろ。
所詮伝聞なんで掘り下げようもないがw
1700万円の年間家賃収入だと1戸6万円として24戸
フルローンだった場合キャッシュは約200万円。
自己資金5000万円で約500万円くらい。
会社辞めて大丈夫なの?
シノケンお勧めの3棟買い増して年間家賃収入1700万って感じだろ?フルローンだと支払いをしたあとは50万くらいしか残らんだろ?空き室がでればそれすらも残らないし、単なる釣りだなぁ。
カボチャの馬車、ゴールデンゲイン、ガヤルドの物件を営業マンに進められていましたが、
シノケンにしてよかったです。融資が閉まり始めてるから不動産投資したい方は急いだほうがいいですよ。
1299さんへ、利回りはどの位とれそうですか。
シノケンも隣の音がダダ漏れで有名ですが、手抜きしてるからですか?
[一部テキストを削除しました。管理担当]
シノケンは第三者によるチェック体制をとっているので大きな不具合が見つかる可能性は低いと思います。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
1229さんへ、
利回りはどれくらいとれそうですか?
第三者によるチェックって、
シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか?
仕事をシノケンから依頼されている以上、
それって純粋な意味で第三者じゃないですよね?
それとも違うんですかね?
>>1305さん
>>誰がどのように音漏れチェックしているのですか?
施工上のチェックはしますが、音漏れチェックはしません。音の問題を解消するには設計段階での対策が必要です。羊羹(ようかん)形の部屋の配置ではなく、中階段や水周りで仕切ります。また、防音材を入れる方法もあります。私は費用対効果を考えながらシノケンとの話し合いで設計を進めました。しかし、木造である以上、完璧な防音はできません。完璧な防音を求める入居者は高い家賃を払ってもRCや重鉄の物件を選びます。
>1308さん
>第三者によるチェックって、
>シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか?
検査機関には2種類あります。個人が戸建て住宅を買う際、消費者の立場で検査する会社。建築業界向けに検査を請け負う会社。シノケンの場合は後者の可能性が高いと思われます。しかしながら、施工ミスを意図的に見落とすことはありません。もし、不正があれば、建築士の免許を失効されることもあります。検査には多額の費用がかかり、検査をしていることは信頼できる会社の証です。
構造の話をしても具体的な仕様がでてこないから、これ以上は水掛け論に終始してしまいます。
それよりはアパート投資の入口の参考になる、シノケンさんの物件の利回りを教えて下さい。シノケンさんの中古物件情報だと東京近辺の築浅で6%位が多いですが、新築だともっと低くなるのでしょうか?
>1311さん
首都圏の利回りは、わかりませんが私の地域では6%台が多いと思います。しかし、新築プレミアム価格の家賃に管理料を含めた金額で利回りを計算しているため、実際の利回りはかなり低くなります。木造物件には新築8%ルールがあって、この基準を満たさないと融資に応じてくれる銀行は少ないです。今、不動産物件は最高値の状態にあり、都市部で新築8%物件を見つけるのは困難です。
私もシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で5%後半から6%くらいでした。
1212、1313、1314さん、お返事ありがとうございます。
1314さん、新築で6%切っていたらフルローンでは赤字なのでは?
アパートは新築時には それなりに入居者はいます。問題は時がたってから。
現在 世の中にはどれほどの空室があるか、試しに知っている駅で検索してみたらどうでしょうか。
家賃保証もかなりいい加減なものだという事件もありましたね。いくら契約違反だと訴えてみても、それなら会社自体がつぶれてもいいのでしょうか、といわれればそれまで。
いずれ資産形成ができるといっても 30年完済の場合 築30年です。マンションなら価値は1/3、まともな家賃収入が期待できるでしょうか?
スマートデイズ、レオパレス・・・だんだんぼろが出てきましたね。
土地持ちが上物を建てて アパート経営しても苦しんでいるのに、新築フルローンは正気の沙汰とは思えません。通常でも表面利回り5%いかないのでは?
さらに固定資産税、所得税増加、維持費等、家賃下落、完済後の物件の値下がり等を考えたら、株でも買った方がいいのでは?
アパート建築の目的は地主の税金や資産継承の対策として建てるもので、わずかな利益で30年の長期収支もトントンぐらいです。銀行の金利も通常3~4%で、現在は異常な低金利でてす。長期的な収支や将来の金利上昇等のリスクを考えて慎重な投資判断をすべきだと思います。
まず自分が建てようと思う駅 近辺で空き部屋を検索するべきでしょう。
たぶんびっくりするほどの数がヒットするでしょう。それを見れば家賃相場もわかるはず。
今は人気のない中古物件の家賃は驚くほど安い。神奈川のO線で割と都心に近いところでも人気のない12m2位のワンルームなどは2万円なんてものもあります。よほど自分で調べないと後悔しますよ。
返済額だって3%としても30年なら元利均等で1.5倍、元金均等なら2倍返済しなければなりません。
シノケンは「頭金が少なくても、土地はなくてもアパート経営はできる。」とは言っていますが、すべて家賃でまかなわれ、資産が築けるとは言っていません。
かなりの持ち出しになるものと思われます。利害の絡まない、実際にアパートを所有する人に相談することをおすすめします。
なお30年後にはアパートは建物の価値はほぼなくなるし、マンションは1/3程度の資産価値となるでしょう。
ご自分で充分なご検討をされることをおすすめします。
知り合いもシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で3%後半か4%くらいでした。
建設会社主導のプランで成功した例を見た事がありません。
そんなに収益性が高いのであれば、自社で物件を確保して不動産賃貸業をやればいいと思いませんか?
なぜゆえに自社で購入した土地にマンションを建てて、それをわざわざ土地を持っていない個人に販売して他人へ貸すよう仕向けるのでしょうか?
10年もすると建物は古くなり、自分のアパートより新しいアパートが周囲に立ち並んで陳腐化し、入居者が集まらなくなって泣くのがオチでしょう。
その時の利回りはどうなっているのでしょうね?
>>1324 匿名さん
そういう
儲かるなら自社でやるべき
のような事業自体を否定する論理は
やめて欲しい。
話にならないよ。
それを言ったら日本経済はどんどん縮小していき、雇用も減り、多数の浮浪者が続出するよ。
>>1325: 匿名
なぜやめてほしいのですか? 痛いところだからですか? 業者さんですか?
企業の目的は「利潤の追求」です。自分の会社がいかに儲かるかを考えて行動するのです。
自社の利益をさておいて 日本経済、ましてや日本全体の雇用などを考えて行動するような会社はありません。
あってもつぶれているでしょうね。
それこそ 話になりません。
>>1326 匿名さん
間違った捉え方しないでください。
しかも利潤の追求であれば
第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。
至極当然だろ?
あと業者呼ばわりとか稚拙な発言やめてくれ。顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。
失礼だぞ。
で1327さんは、最近多,フルローン利回り6%の物件で,35年間完走出来ると思いますか?
>>1327: 匿名
>>第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。至極当然だろ?
やはり業者さんのようですね。 稚拙? どちらが?
>>顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。失礼だぞ。
そのままお返しします。
>>1329: 匿名
>>先に俺の質問に答えろ
質問て何? これ?
>>第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。至極当然だろ?
第三者って何? もしお客のことだとしたら、第二者は誰???
第三者がお客だと仮定して答えましょう。
当然です。企業とはそういうものです。だからこそそんなに儲かるものをなぜ自分でやらないのか、とこちらが疑問を投げかけているのです。
はい、当方への質問ではないけれど、答えましたよ。
では1328さんの質問にお答えください。できるとすればその内容も具体的にお願いします。
指定された回答者ではありませんがお答えします。
購入価格7000万円 年間家賃収入420万円 利回り6%
平均入居率90% 家賃下落率1% 平均金利2.5% 35年返済
以上の条件でシミュレーションすると
初年度は収入420万円 支出420万円 利益0円
しかし、35年間の収支はマイナス4000万円となります
楽待のシミュレータを使用して試算しました。
>>1334: 匿名さん
なるほど。自分も質問者ではありませんが。
6%であればこのようになるわけですな。ただ7000万の物件で月35万 入居率90%がクリア可能か、厳しいところではないでしょうか?
加えて税金(固定資産税、所得贈による所得税、住民税、健康保険増加分、個人事業税)は考慮されているか?
修繕、維持費は?
また金利2.5%は資産状況のいい借り手でないと・・。
自分の感覚的にはきわめておおざっぱには7000万フルローン35年ならほぼ同額の持ち出しという感じです。
35年後には築35年となりますので、物件価値も・・・。
まあフルローンはとても投資には・・・というのが自分の考えですね。
パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか?
儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません
シノケンなら銀行もローン組ませてくれること自体が、賃貸経営のシステムが安全な証明になりますね。
1338さんは都合の悪い事はガン無視だなぁ。
高リスク,低リターンだから問題だといっているのに。
銀行が融資するから大丈夫?な分けないだろう、駄目でも回収出来るように借りての収入をチェックするんだろ?
最低限新築で8%の利回りがとれる物件じゃないとな。
>>1338: 販売関係者さん
業者じゃない、業者じゃないって・・思い切り業者じゃないの。
>パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか?
作ったパンが食べきれないって(笑)? あんまり笑わせないでくださいよ。
どうしてもパン屋で説明したいならこうでしょう。
ある会社がおいしいパンを作ろうとしましたが、どうしてもできません。そこでフランチャイズにして人に作らせ、販売することにしました。でもおいしくないから売れません。そのうち立ちゆかなくなったお店から相談を受けました。それなら、と お店を買い取りまた別なお客に中古で売ることにしました。頭いいですね。はじめのお客からはロイヤルティーや仲介手数料でもうけ、次のお客からも同じように・・。リスクはとらずに何度でもおいしい(パンはまずくても(笑))。
はじめの店長が聞きました。「そんなにおいしいパンなら どうして自分で作って売らないの?」
その会社は答えました。 「だって食べきれないもん。」・・・と(大笑)。
>儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません
「消費」って何?? アパートなくなっちゃうの??
業者ならもう少し勉強してくださいね。
それから銀行についていうならば、しばらく前から超低金利というより日銀の金利はマイナス金利です。ということは銀行が余ったお金を日銀に預けておくと金利分のお金を払わなくてはいけません。だからどうしてもお金を貸したくて仕方がありません。でも住宅ローンは金利が低いから アパートローンの方がおいしい。建設屋の多少のことには目をつぶるでしょう。それだけ金利も高いわけだし。同じ穴のムジナって訳だ。
バブルの時だってそうでした。むちゃくちゃな融資をしたあげく 総量規制で地獄へ真っ逆さま。
これでもわからないかなぁ?誰が儲かって 誰が落ちていくのか。
私も今は、不動産物件を買うべきでないと思います。しかし、シノケンを批判するだけでなく、今後どのような戦略をとり、私たちとWinWinの関係を築けるようになるか考えてみてはいかかでしょうか?批判するのは簡単ですが、提案するのは極めて難しいです。、
難しい話はいらない。シノケンさんが8%位の利回りがとれる物件を販売してくれればwinwinの関係になれるし、6%位ではシノケンさんだけがwinで購入者はlossになる可能性が高い。自己責任と言う言葉は業者の言い逃れ。
[No.1344から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
大家として成功するには心の余裕や他者への思いやりが大切です。
フルローン大家として成功するには、8%の利回り(イールドギャップで6%)が必要だなぁ。
保証のない入居率98%の宣伝文句は全く意味をなさない。
少し前に説明してくれたものが有るから、詳しくはそれを読んで見てください。
俺もそれで知って言っているだけだから。
>1351さん
以前に投稿した資料です。
名目利回りから金利を引いた値をイールドギャップと言います。都市部は当然低くなりますが、最低でも6%は必要とされています。4~5年前は新築でも利回り8%程度で、金利の2%を引くとイールドギャップは6%ありました。さらに、諸経費・税金を引いた最終利回りは2%となります。最近の都市部の利回りは5~6%で最初から収支は赤字になります。
私の豆知識
大東と東建は名古屋を地盤として成長した企業
ケチで慎重派が多く、節税対策に関心のある県民性
シノケン、TATERU、アイケンは福岡発祥の企業
新しいものや流行に敏感で、開放的な県民性
真逆のタイプの企業。
名古屋の人と福岡の人はソリが合わないことも
私の主観で明確な根拠はありません。
まぁ不動産投資に限らず、始めなければ成功も失敗もないですからね。
日本人は保守的なので、なにも始めない人が多いのかもしれません。
元々相続案件でアパート建てるのに、なぜか資本も土地もない
乞食サラリーマンがフルローンで借りてアパート経営する事自体がおかしいって気がつかないのか?
融資も建築も管理もシノケンがやってくれるから相続に使うなら手間がかからない良企業だよ。
1億円の新築物件を35年フルローンで購入した場合、おおざっぱにですが総額1.7~2億円支払うことになるでしょう。
35年後の物件の価値は土地付きアパートでは上物の価値がほぼなくなりますので、だいたい2分の1,マンションであれば1/3となります。
検討するにあたり、考慮しなければならない要素です。
シノケンで建築したアパートは収益性が高く、建築費をおよそ10年で回収できます。10年固定金利(0.9%)で借り、10年後に全額繰上返済できる予定です。税金対策と収益と両方の目的で運用できます。シノケンも建売物件の販売には今の市況で限界がありますので、地主向けの建築にも注力した方が良いと思われます。建築技術、客付・管理ともにしっかりとしており、地主にも満足を与える企業だと思います。ただし、高齢の地主は大東の名は知っていても、シノケンは知らない方が多く、認知度を高める必要があります。
知名度上げるなら、CMよりもまずは一部上場だろうに。
いつまでジャスダックいるんだか・・・。
シノケンの宣伝に「2億円の資産をつくる勝利の方程式」というのがあります。
資産2億円をつくったサトウさんが後ろを向いた写真とともに登場します。
2棟で 資産 2億2704万円 家賃収入1302万円(月108.5万円)自己資金200万円
「家賃収入-ローンの返済」が200万円(1棟あたり100万円)を超えるので38才(4人家族)の普通のサラリーマンでもできるのだそうです。
自分にとっては不思議なことだらけです。例えば
1 38才で自己資金200万円しか用意できないサラリーマンに2億を超える融資をどこがするのか?
2 「家賃収入-ローンの返済」=収益としているが、それ以外にいろいろかかるが、それをどうしているのか?
大家は通常 諸費用を家賃の2割とみる。(2億4千万の物件なら固定資産税だけでも相当な額となる。そのほ かに収入が増えたことによる(実際は返済になってしまうのに)所得税、住民税、健康保険料、の増額。その他 いずれかかる塗装費用、屋根の維持、ユニットバス交換、その他出てくるであろう修理代)
とすれば200万のプラスどころか当初より60万のマイナスとなる。
3 さらに10年後 20年後 30年後の対策はどうなっているのか?
家賃は下がり 空き部屋は増え、減価償却がなくなるため税金ははねあがる。
当初より手残りマイナスと考えられ得るが このマイナスがどれくらい膨らむのか?
4 2億円の資産というが、35年後には建物の価値はほぼないはず。とすれば資産は土地代のみの1億円くらい ではないのか?しかも空き部屋だらけのアパートが残っていたとしたら、全体の価値はどのくらい下がるの か?
これは積極的かどうか、とか 勇気があるとかの問題ではありません。損か得か、ビジネスの問題です。もうけられれば勝ち、損すれば負ける。損が大きければ地獄への片道切符となります。
くれぐれも利害の絡まない税理士 ファイナンシャルプランナーなどに有料で相談すべきです。その際にはぜひ上記の疑問を聞いてみてください。
結局よくわからないのは、シノケン様で建てることを猛烈に批判する人は、株を購入することも批判するんだよね?同じ投資だし。
5000万円のアパート、と軽くいうけれど、どれほどの買い物か?
生涯平均年収600万円23歳から40年間働くとして生涯収入が2億4千万円。これからざっと税金、保険などを引いた手取りを4/5とするとだいたい2億円です。
5000万円の物件2.5%35年で借りればだいたい支払総額は8500万円くらいです。ほぼ半分。
これを家賃でどのくらい補っていけるのか(もちろん維持費、税金、修理費その他をさらにはらったうえでのこと)ということですが、これほどのことを人任せにできるのか?
よく勉強会とかセミナーに参加するというけれど、それは誰がやっているのですか?もし売りたい人側の人なら、そういう内容になってしまうでしょう。専門家を招いて、と言っても「先生、よろしくお願いします。」ってね。
相談は賃貸経営に詳しい利害のない税理士、会計士やファイナンシャルプランナーにしましょう。ちゃんと報酬を払ってね。上記の人であるなら生涯取りの半分を動かすのです。相手のいうことを丸ごと信用するなどということはあり得ません。その業者が信用があるとかないとかの話ではありません。数字の話ですから。
シノケンがどうのこうのではありません。
>>1363 匿名さん
税理士、ファイナンシャルプランナー、会計士も利害関係大ありだろ。
あいつらも建築屋と繋がってるんだから、熱くなったらメーカーに紹介して手数料バックしてるんじゃねー?
信じれるものは自分のみ。
>>1364 匿名さん
相談者から報酬のみで活動している税理士等を探せってことだろ、
シノケン等から紹介された連中じゃなくてさ。
てかある程度はたらいてりゃ、
税理士やそれに近い友人の一人や二人いるでしょ。
使えるものは何でも使った方が楽だし、
幅も広がるよ
税理士さんにもそれぞれの専門分野があります。資産税専門の税理士さんの方が的確なアドバイスをいただけます。また、確定申告の手続きの際も自分が気付かなかった様々な減税措置を講じていただき、節税できています。税理士だから何でもできるという訳ではありません。
1364さん1365さん
お二人のような考え方をしていれば大丈夫だと思います。一番危ないのは「セミナーに行って資産運用の勉強してます。」というような 半分学生社会人みたいな人たちではないでしょうか?学校や予備校は間違いなく本当のことを惜しげもなく教えてくれます。なぜなら生徒の進学実績が自分たちの実績にもなるからです。つまり利害は一致しているということ。
しかし経済社会では全く違います。確かにまだ貸屋が少なく、造れば入居者には事欠かない時代には建設会社と大家もWINWINの関係になることも多かったでしょう。(その頃は銀行があまり融資はしなかったけれど。)
今は一説によれば空き部屋率が東京で3割、神奈川で4割、お互いにもうけましょうね・・というような余裕はありません。だからこそ自分をしっかり持って、相手に対峙していかなければ とてもじゃないけれど利益を上げていくことなどできないでしょう。信頼できる業者など いないと考えるべきでしょう。
シノケンがいいとか悪いとかではなく、建設屋は自分と利益相反の関係にあるもの。少なくとも同等、いや それ以上の知識を持って望まない限り 相手のペース、思うつぼ・・です。
ましてや業者の主催するセミナーで「お勉強」して、「信頼できることがわかったのでお任せしました。」などというお客は赤子のの手をひねるどころか、赤ん坊がひねってくださいと手を差し出すようなもの。
何が本当かわかるまで 自分で勉強すべきですね。
>>1368 匿名さん
それ言い出したら、きりが無いさ。
新聞とかと一緒で複数の異なる主張をする人たちから
情報を仕入れて取捨選択するしかない。
自分で判断するにしても、
情報はあった方がいいと思うよ。
1369: 匿名
そうだけれども、情報は必要ですよね。
今は自分なりにノウハウはあるけれど、もし昔に戻るならこうするでしょう。
まず税理士協会に出かけて(電話より直接顔を合わせたほうがよい)「アパートを買いたいのだけれど、その収支について相談できる税理士さんを紹介していただきたい。ただし建設会社と近い税理士さんだと、そちらに有利な情報になってしまう可能性があるので、全く関係のないこちらの収支について客観的に教えてくださるような方にお願いしたい。」と。相談料については有料でよい、と。
信頼できる知り合いがいれば その方でもよいと思います。
次にファイナンシャルプランナー協会でも同じことをしてみる。そして二人の話を総合してみると何がどのくらいかかるのか だいたいわかってくると思う。
そして中古の物件を探したら その不動産屋に行って上記でまとめた費用について聞いてみる。
アパートを自分で所有してる不動産屋もあるからね。
そんなことを繰り返していれば 全貌が見えてくると思うよ。
税理士とFPに3万円ずつ払ったとしても、いずれその何千倍の損得にかかるとすれば本当に安い・・、と自分は思います。生きた自分だけの知識が身につくので。
業者主催の無料セミナーは・・・ただほど高いものはないと思います。
1371です。
いい忘れましたが 自分なりにわかった上でセミナーに行くのはよいと思います。
うそもわかるからね。
批判派は具体的な数字を出して批判する。擁護派は具体的な数字は出さずに話をそらす。しかもフルローンアパート投資を勧める割には自己責任を
連呼。
つまりはフルローンアパート投資は危険と言う事を擁護派の人達も認識しているトイウコトダナ。
株式の世界には「人の行く裏に道あり花の山」という有名な格言があります。投資家は、とかく群集心理で動きがちで付和雷同型である。それでは大きな成功は得られない。むしろ他人とは反対のことをやった方が、うまくいく場合が多いと説いています。不動産の市場も同様でブームの時は買いたいという集団心理が働き、自分の気持ちを抑えられなくなります。逆に不況時には、株式以上に売買が冷え込み、買い手がつかない状況が長く続きます。今のような活況期には、自分の気持ちを落ち着かせ、自己資金の充実に努めるべきです。景気は必ず循環します。誰も不動産投資の話をしようとしない不況期には、多くのチャンス(お宝物件)が巡ってきます。人と逆の選択することが成功への近道です。
>>1361
2016年なら年収400万でも2億貸してたよ
アベノミクスで大もうけした奴はかなりいる
オリンピックに向けて土地も株もまだまだあがるしうらやましいならシノケンで物件買えばいい
擁護派の人間でも新築利回り6%でも大丈夫だとは言わないな。あげくのはては土地の値上がり期待かい?
擁護派の人達が数字で反論出来ない以上、ヤッパリ危険という認識で間違っていないな。
土地から購入する場合は30%の自己資金出さないと回らないよ
シノケンを危険とかいってるやつは資産を億にできない奴だよな。
大勢のシノケンオーナーは儲かってるのに。嫉妬するなよ。
シノケン大家ですが儲かっていません。
最低でも粗利20%ないと儲かるとは言わないので。
シノケンのすごいところは こんなスレにまで入りこんで情報操作しようとすること。
いかにも買ってもうけた大家が作ったようなHPをいくつも見るが、これも社員が作っているんだろうなぁ。
たぶんWEB対策の部署があるのだと思います。
当方の計算では 土地なし フルローン 業者任せアパート経営は 正気の沙汰ではありません。
よーくお調べください。もはや投資とは呼べません。
投資をしたいなら 自分で勉強しよう。
試しに「空き部屋率」で検索してみましょう。
検索結果のいくつかの記事を読んでみましょう。
楽待新聞の記事もありました。
今 アパートの空きがどれくらいあるかわかるはずです。
そういう知識をたくさん身につけてください。
マンション事業に従事していましたが、経験上の実態としてですが、楽して儲かる話はまず皆無と思ってくださいね。 必ず、何か事を興すと時には、リスクを伴います。
ましてや、ご質問者様の言われるパターンは、今回のご質問者様の場合に限らず、全国各地に存在します。
*実績20年、入居率94% :::絵に書いたような素晴らしい宣伝文句ですね。
因みに当社、創業60年以上の会社ですが、そのような宣伝文句でお客様を勧誘したことは一度もありません。
*儲かるいい話には、必ず、裏があると思ってくださいね。
とにかく、この手のマンション業者は、お客様にいかに自社でマンションを建ててもらうしか考えておりません。
その為には、いかにしてお客様を自社に勧誘するか、それだけなんです。
(よく一括借り上げ30年保証等も目に付くと思いますが、全ての物件に対して対応してくれる訳ではありませんので、立地条件等が悪く収支が見込めない場合、業者は、はっきり断ってきますから。また、もっとひどい場合は、最初から建設工事費にリスク分を見込んで金額を算出する業者もあり得ます。)
[情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]
私の投資スタイルは土地は現金で購入し、建築資金は借入でアパートを建てています。極めて条件の良い土地は、公開後1~2日で売れてしまいます。そのため、一夜で土地の平面図にアパートの間取りと配置を描き、収支のシミュレーションを立てます。十分な長期収支が取れることを確認すると翌朝には土地の買い付けを出します。手付金を払った後に、本当に大丈夫なのか不安で眠れない日が何日も続きます。不動産投資は金額が大きいので1棟でも失敗すると致命的です。このような不安と恐怖を感じながら投資を続けています。しかし、シノケンで1億の物件も自分で企画すれば8000万円ほどで建築できます。借入利率も0%台で、利回りは2倍になります。「土地なし金なし経験なし」で苦労なくオーナーになれる時代ですが、代償として多くの中間利益や諸費用がかかっています。また、新築時で収支がギリギリの状態では、家賃下落、入居率低下、金利上昇のリスクに対応できません。収支のシミュレーションを十分に検討されることをお勧めします。
2億円の資産をつくる勝利の方程式 のところでおおざっぱに20年後の状況を考えてみます。
まず当初 土地、家屋の購入金額は2億2704万、家賃収入は1302万(108.5万/月) これにより
「家賃 - ローンの返済」が1棟あたり100万を超えるとのことですから2棟で約200万としましょう。
とするならローンの返済額はたぶん年間1100万(35年)くらいとしているのしょう。
この条件で20年後の賃料収入を考えてみます。(新築時 満室 1302万)
1 家賃下落率を年1%とすると 20%下落し 1041万
2 築20年の入居率を80%として 833万
3 経費を20%として 666万
とすると返済額が年間1100万ですからこの金額666万を引くと、20年目の時点で434万を支払う必要があります。
さらに完済35年目に向かって支払額は増加していきます。
1の下落率1%は現在では少し甘めではないかと思います。(新築6万の部屋を10年後54000で貸せるでしょうか?
2の入居率80%も甘めです。今東京のアパート空き部屋率3割、神奈川で3割5分と言われています。平均的な入居率ではどれほどの支払額になるか計算してみてください。
3経費はいろいろ違うと思いますが、最低でもこのくらいかかると思います。固定資産税だけで年間数十万、それに所得増加による税金 健康保険料増加、2棟の設備維持(塗装、屋根、ユニットバス交換、給湯器交換、その他諸々修理費用)
「2億円の資産」とは買ったときに2億円払った、という意味ですね。35年後には?
さらに自分の持ち家がない人であれば その間中 生活費から自分たちの居住するための家賃も払い続ける必要がありますね。
シノケン
2億円の資産をつくる勝利の方程式
2012年にシノケン株を6万株購入すると
160円×6万株=960万円
現在の株価 3570円
3570円×6万株=2憶1400万円
6年間で2憶円の純資産を築けます。
大家仲間でもシノケン株で儲けた人は
多く、稼いだ金で賃貸を建築しています。
しかし、セキスイやDaiwaで建築する
大家が多いです。
シノケンで成功する大家の方が多いから会社が存続している。
非難しかしない負組大家の嫉妬は見てて情けなくなるな。
私の周りに大家仲間がたくさんおります。
シノケンさんで2棟、TATERUさんで1棟運用している知り合いがいますが
シノケンさんの方が立地が良く、パフォーマンスが良いと話してました。
TATERUさんは空室が続いたこともあり、あまり勧めていませんでした。
シノケンは早くから建売アパートを手掛けていたため、地域の不動産会社とのつながりも広いです。不動産会社もシノケンが求める物件の条件をよく知っています。また、シノケンは資金が潤沢で現金決済してくれるため、良い顧客です。そのため、立地の良い物件がシノケンに流れます。
頭の悪い中学生のような罵詈雑言と、具体的な例はあげず抽象的なことしか言わないな。
少なくとも今の新築年利回り6%のフルローンでも十分に35年払いが出来ると言う具体的な話をしてください。
35年間もローン払い続けるのは現実的でない
利益が出る時に売却できるか持ち出しに耐えかねて損切りで売却するか
まず「空き部屋率」を検索してみよう。
そこに楽待不動産の記事がでてますね。
それによれば現在 東京で30% 神奈川で35% ここに来てぐっと増えているのは他でもない 無謀な乱立が影響しているのです。
入居率について考えてみます。シノケンに限らず多くの建設会社が98、99%と言っていますが、上記の状況を考えればありえませんね。
例えば神奈川でアパート経営をしようとするなら当初は入居者が入るとしても35年ローンなら その間の平均入居率は60%(現在は増加中なのだからそれでも甘いかもしれない)とみる、これが通常の事業計画というものでしょう。ましてやサラリーマンなどしながらでは 手も打てない。業者に任せれば そこでも儲けられてしまうよ。
業者が99%といっても、例えばその業者が本当にいいアパートを作っているならわかるけれど、ここでの評判はどう??
なら どう考えてもありえないよね。
もっともいろいろな(本当にいろいろな)計算方法があるから、どんな計算をしているかわからないし、もし嘘だとしても 是正勧告程度はあっても詐欺罪にはならない。広告とは多分にそういうものとお考えください。
逆に言えば 全く信用などできるものではないということ・・・。