久我山ガーデンヒルズ★★Part3★★ 　

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批判が真実であると仮定すれば。
むしろ真実を述べている批判を遮断しようとすることの方が商法上問題では？
批判が根も葉もないことであるならば、その旨反証・反論すればいいのでは？

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↑そんなものをイチイチ反芻しなくてよろしい。

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<258

ディスポーザーがなぜ地下水を汚染するのか、理論的に教えて下さい。
ディスポーザーの排水は最終的には下水道に流れます。
ディスポーザーの排水の非常に清浄であり、散水用にも使える程度です。
アメリカでは殆どディスポーザーの排水はそのまま流されていますが、日本においては下水処理の負担増を招くため規制されていました。
しかし、浄化槽の付置を義務づける事によって、かえって下水処理の負担が減るので認可されたのです。

私のブログの他の記事
http://edison.cocolog-nifty.com/mansion/2005/02/post.html
等ををご参照頂ければ、ディスポーザーと免震構造を備えていないマンションを、例えば３０年後に売却する際、相当のハンディキャップを負う事になることがおわかりいただけると思いますが。

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私のブログ「プロが教える物件別新築マンション広告の見方」では
http://edison.cocolog-nifty.com/mansion/
では、広告に掲載されている入居予定日から１ヶ月の待機期間に当該マンションの広告が入らず、かつ販売用ホームページの閉鎖が確認された場合は、原則的に当該マンションの記事を削除することにしています。
なお、入居予定日以降に広告が入った場合、その時点を待機期間の起点とします。

これは居住者の方への配慮のためです。
久我山ガーデンヒルズに関する記事も早く削除できればよいのですが。

やはりこのマンションはデベ側の企画と値付けがイマイチだったのではないでしょうか。
ガーデンヒルズの名が泣いてますよ。

広尾ガーデンヒルズの居住者は、あちこちに低グレードのガーデンヒルズ（中には当該物件のように竣工後も売れ残りが出るようなマンション）が出来る事に対し、良い印象を持たないのではないでしょうか。

最近売り出された目白ガーデンヒルズもどうかなぁ。
ちなみに目白は免震構造でディスポーザーも付いてます。
着工時期が違うからといわれればそれまでだけど、売却するとき（例えば２０年後）にはたいした時間差にはならないでしょうね。

「マンション＝資産」ということをしっかり頭に入れて、物件を選びましょう。

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>>266
「ディスポーザーのための処理槽を地下に作ると、鴨池の地下水に影響が出るから。」と営業担当者が説明していました。
処理後の水が問題ではなくて、大きな処理槽を地下に設置することが問題なんだって。
この場所ではないけど、「武蔵野線を作ったら、地下水の流れが妨げられて地下水の水位が上がって大変だった。」なんて話も昔ありましたね。

「無くてもいいんだけど。」て言っていた妻が、ディスポが付いたマンションを購入したら一番ありがたがっています。

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>268

浄化槽が地下にある必要は無いです。ディスポーザーのメーカーの中にはＦＲＰのユニット型浄化槽を採用している所もあり、浄化槽を地上に設置し、１階住戸
のキッチン排水はポンプアップするという手もありますね。
当然、見えないように浄化槽室を造ります。

販売側の不誠実な言い訳の一例ですね。

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あの排水溝の網を洗う作業からウン十年は開放されると思うと、いいですよね。
ゴミも軽いし臭くないし・・・

私、他の住友の物件（ディスポーザ無し）を見に行った時
「ティスポーザが無いのは、これ以上管理費を上げたら売れないからなんです」と。
私がだんだん買う気をなくしているのを営業マンが察知して、本音を言ったのかもしれません。

久我山は、庭や外壁の修繕にお金がかかりそうなので、つけられなかったのではないでしょうか。
共有スペースもありすぎるような。

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☆北斗星さんの言われていることは、最新のトレンドを把握されもっともだと
思うのですが、、、。
現在、マンションが今必要で選んでいるという方が少し困る可能性があるので、
以下を把握しておいて下さい。

免震構造：タワーマンションなどで増えてきている構造ですが、現在どうみても
まだ、建設費用が高く、その分が販売費用に反映されているのではないでしょうか。
また、全く地震に耐えられないと勘違いされるかもしれませんが、今のマンション
は昔の住宅性能評価がないころのものと違って、構造的には最低限の耐震設計は
されています。（当然このマンションもそうです。）
もちろん、免振構造（で揺れをなくす）があればいいですが、今選ぼうとされて
いる方には、とくに西東京で第一種低層レベル（6階以下（通常３階））では、
皆無？の状況。

ちょっと話はそれますが、タワーマンションに限りこんな問題も出ています。
http://www.tokyo-np.co.jp/00/tokuho/20050726/mng_____tokuho__000.shtml

ディスポーザー：これは最近増えていますので、必要とされる方にはあっても
よい設備でしょう。（２４時間ごみだし可能かも調べてください。）
では、現実的にはどうか？
東京テラス、インザパーク荻窪など備えているようですので、比較検討した
結果で決められるとよいでしょう。（免振構造のものはありません。）

ここの売りは一種低層の圧迫感のなさ、落ち着いた雰囲気でしょう。

このマンションのような形態で、上記２点を兼ね備えた物が、この地域にできるか？
あと、５年は、買えそうな値段では提供されないのではないでしょうか。

よって、マンションは資産でもありますが、現実にはどれかを選ぶのですから
ここ２年間ぐらいの間で購入する方は、ライフスタイルに合わせて、何を
求めているのかも考えられるとよいでしょう。
第一種低層で、免振構造でディスポーザー付きのマンションを探すのは、
先走りしすぎです。
（プレイステーション４を購入検討としているのと同じです。
少なくともプレイステーション３にしましょう。（わかりにくいですかね。））

あるいは、３年以上長期的な視点で、、ということになるのですが
そのときには別のがトレンドになりつつあるので、いつまでも買えない、
金利もあがる、、なんてのが起こるかもしれません、、、。

現在、一般の人が見られる、計画および竣工物件の中から現実的に選択するの
なら、ほかのもいいところがあるけど、選択肢には入ると思いますよ。

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うちの害鳥がたまに紛れて皆様にご迷惑かけているようですみません;;
ライバルな^^;こちらのスレもたまに拝見させて頂いております。

ディスポーザあればあったで便利ですよ。ゴミ減りますし...
浄化槽を通って下水に流されることがよいことなのか
どうなのかは私には判断できません。今のところバリバリ
使っています。
あるから言うわけではないけど「ないからダメ」という
ほどの設備ですかね？（ITPなんかウォシュレットついてないですからｗ）
GHの「お屋敷風」にちょっと惹かれましたが、自分の諸々の
考え方でITPに入居しました。（立地や規模や共有施設などから）

低層で耐震の必要はあるかもしれませんが、免震構造の必要って
あまり必要ないような気がしますけど...

もう購入・入居なさったなら、あまり外部評価にイライラしてると
疲れませんか？「あー　そういう見方の人もいるのか...」程度で
よいじゃないですかね。
残数然り...380/400の販売なら残り5%ですよ。50戸のマンションなら3戸でしょ
もう買ってしまって、イライラしたって始まらないでしょ？
っと思って私は、ITPのスレに参加していますよ。　為参考

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>270 匿名さん

竣工後４ヶ月ほどたったマンションに、未だマンションパビリオンを残し、折り込み広告も入る。こういったケースでどれだけ広告宣伝費が買っているかおわかりですか。
竣工時にいわゆる「完売」であるケースでも広告宣伝費は、建物の品質を決める最大の要素である設計管理費よりはるかに高いのです（イメージキャラクタとしてタレントを使うときなどは２倍を超すこともあると思います）。
この異様に高い広告宣伝費はマンション特有の慣行（というかデベの都合）による、青田売りによるものです。これについては価格comの掲示板
http://kakaku.com/bbs/Main.asp?SortID=4083443
に詳しく書きましたのでそちらもご参照下さい。
久我山ガーデンヒルズの広告宣伝費は工事費の５％程度と思われますが。青田を止め、広告宣伝費を建物に回せればディスポーザはもとより免震構造も楽勝で着くと思われます。
簡単に言えば、価格には相当の建物の品質に無関係な広告宣伝費が含まれており、購入者はそれを負担しているのです。

>271 匿名さん

本来であれば、現時の物件ができあがるまえに完売し、私の定めた削除の基準により、記事は削除されます。
従って完成後のリサーチなどは「想定外」であり、ブログの主旨からして行うつもりもありません。
コメント欄がなくなった件については、当ブログはデベ側にも読まれているようでコメント欄を設けると収集が付かなくなるおそれがあり、ご意見などはサイドバーの〔メール送信〕からいただくことにしました。
実際に、いくつかご意見をいただいており、それに基づいて記事の修正・削除規定の明確化などを行ってきました。
中には、個別相談を希望された方もおり、出来る限り協力するようにしています。
更新につては、夏休みも取れそうですので、近日中に新記事を出来るようがんばります。

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>271 匿名さん

本来であれば、現時の物件ができあがるまえに完売し、私の定めた削除の基準により、記事は削除されます。
従って完成後のリサーチなどは「想定外」であり、ブログの主旨からして行うつもりもありません。
コメント欄がなくなった件については、当ブログはデベ側にも読まれているようでコメント欄を設けると収集が付かなくなるおそれがあり、ご意見などはサイドバーの〔メール送信〕からいただくことにしました。
実際に、いくつかご意見をいただいており、それに基づいて記事の修正・削除規定の明確化などを行ってきました。
中には、個別相談を希望された方もおり、出来る限り協力するようにしています。
更新につては、夏休みも取れそうですので、近日中に新記事を出来るようがんばります。

>273 匿名さん

今や、２階建ての戸建て住宅でも免震構造を備えたものが各社から出ている時に、３階建てだからマンションでまだ無理などといっていては、資産価値の低下を防ぐことは出来ないでしょう。
これからは低層マンションでも免震構造を採用したものが出てくると思います。
今すぐに欲しい、と言う方は免震の戸建ても検討した方が良いと思います。
タワーマンションに関するホームページは見させて頂きましたが、震度５強の地震だからエレベーターに閉じこめられた人の数がクローズアップされていますが、いつ来るか解らない震度７クラスの東京直下型地震では死者の数がクーローズアップされ、エレベーターに閉じこめられた人は「生きているだけまし」という事で無視されるでしょう。
家具の点灯対策も含め、震度７でも生き残れるマンションを選びましょう。

>274 ITP住人さん

ディスポーザがなぜ必須の設備なのかは私のブログの記事
http://edison.cocolog-nifty.com/mansion/2004/08/post.html
をご覧下さればご理解頂けると思います。
ところでITPて何ですか？

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すみません。アップ時のミスで 271 匿名さん へのコメントがだぶってしまいました。
それからミスタイプがいくつかあります。
>270 匿名さんへの記事の４行目「買っている」は「使っている」、１１行目の「着く」は「付く」
>271 匿名さんへの記事の４行目「収集」は「収拾」、最後の行の「記事を出来るよう」は「記事をアップできるよう」
>273 匿名さんへの記事のの最後の行の「点灯」は「転倒」
それぞれ間違いです（行数は画面の大きさにより異なる場合があります）
。
ワープロばっかり使っていると、漢字を忘れるは、ミスタイプはするはで、今の私の漢字力は漢検受けたら小６クラスでも落ちるんではないかなぁ。

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>>276
ＩＴＰ：
Ｉ：いつも
Ｔ：チルと思われる投稿に付き纏っている
Ｐ：害虫のパーソンです。

冗談、この２７４投稿者はネットストーカー。
ＩＴＰは「in the Park 荻窪」のことです。

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273です。

北斗星さん、in the Park 荻窪、エルザ世田谷など競合物件、周辺物件でどれなら
いいのか？具体的には言えるのですか？
匿名なのに、利害関係が発生する、こういう場ではお答えできないなど
逃げられてしまうのでしょうか、、、。

マンションの設備等最新動向を大きくアピールしておいて、結論は今はマンション
は買い時ではなく、ディスポーザーをつけるのが困難な戸建を検討した方が良いなんて
ことになるのでしょうか。

あるいは、管理費と駐車場代がどうしても高い免震構造のタワーがおすすめ？
低層でもこれから出てくると思いますいうのなら、手がけて何年後に出るのか
おさえているのですか？　ほかのところのベンチマークはあるのですか？

広告費はどこか支出を抑えて対応しているところはあるのですか？

北斗星さんのブログはみんなが良いマンションを選べるように高い意義を持って、
デペの体質の改善など始められたのが、現実的には、理想論が強くなりすぎ、
購入検討者をまどわせたり、住民にいやな思いをさせるほうが強くなってませんか。

現実、それぞれの立場の人はどうすればいと思いますか？
検討者、住民、デペ、、、

収集がつかなくなるので、そろそろこちらもひきたいと思うのですが、、。
現実どうすればいいのかわかりません。

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>>279
まったくもって同意見。
自称プロだかなんだか知りませんが、本当のプロなら悪い実例だけでなく
いい事例（具体的な）を挙げなければ信用されないことぐらいわかるはず。
実際に、現実にある新築物件を自分の考えにもとずいて納得し購入した人に
大きなことを言えるなんてもともとおかしな話です。
まさか、インコが潰されてお星様（北斗星）にでもなったというんじゃないでしょうね？
それなら具体的な話ができるかもしれないが（参考にはならないでしょうけど）。
具体的な内容が（いい方の）ないこんな書き込みは無視するのが一番だとおもいますね。

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>279 匿名さん

あくまで「プロが教える物件別新築マンション広告の見方」は個人が無償で書いているブログであります。
その名の通り、競合、比較などの概念や立場の相違、すでに住まわれているとかどは関係ないのです。
これをご理解いただく事が大前提となります。

それにブログってそんなに堅苦しいものでしたっけ。

私は原則的に、私の取っている新聞に入ってくる物件（従って西東京地区）の中で、多くの方に参考としていただけるよう、販売初期の比較的大規のマンションの広告を主観的に選び、書いています。
東京中回ってチラシを集めるわけにも行きません。
また、忙しいときは広告まで見ない事もあります。
たまたま出先に、多くの方に参考としていただけるような大規模マンションのモデルルームがある場合は、資料をもらって記事にする事もありますが。

ところで、どういうロジックで私の発言、ブログから
「今はマンションは買い時ではなく、ディスポーザーをつけるのが困難な戸建を検討した方が良い」
「管理費と駐車場代がどうしても高い免震構造のタワーがおすすめ」
などの結論が出るのでしょうか。
特に後者の免震構造は管理費と駐車場代が高くなる具体的な理由がどうしてもわかりません。
是非、お教え下さい。


>280 匿名さん

プロかどうか疑問をお持ちなら私の持っている一級建築士免許の下りた日と当時の建設大臣の名前をお教えしましょうか。
いい事例の代表的なものとして私の設計したマンションがあるんですが、これを公表する訳にはいかないので。
それにいい事例は、あえて、私が広告の見方を書かなくても、安心して契約し、入居後も幸せになれるのではないでしょうか。
それ悪い、あるいは広告に偽りや疑問店があるマンションの留意点を教えてあげることの方が不幸な方を減らす事ができると思います。

ところで 279 280 さんはどういう立場の方でしょうか。私のプロフィールは私のブログhttp://edison.cocolog-nifty.com/
の〔私のプロフィール〕に書いてあります。

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>私のプロフィールは私のブログの〔私のプロフィール〕に書いてあります。

は現在作成中です...orz

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北斗星様
このマンションで、免震構造とディスポーザー設備を
ランドプランを損なわない形で設計設置した場合、１戸当たり
どの程度のコストアップで実現できたのでしょうか？ご教示ください。

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ところで完売こだわってる人が多いですが
完売しなくてもいいのでは

広くてゆっくり土地を使えるからね

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>>285
おたくヴァカ？

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納得して買ったのだから
人がなんと言おうと
関係ないんじゃ？
さらっと流せばいいじゃないですか。
余裕の無さを見せると
「マイナス意見は図星なのか？」と思われる。

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北斗星殿　■いい事例■って、どれだけブログの用件を満たしているんすか？
買いたくても完売？　それともこれから？　それで、いくらぐらいの物件？
地域は少なくともどこ？　おおまかなら言えるのではないんすか？
教えて下さい！
東京の西で、免震構造で、ディスポーザー付きでしょうか！

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免震構造が広まる頃には、免振じゃだめで、制振構造（ゆれを押さえ、
止める）でなければダメなんて言われるんでしょうか。
制振構造でなければ、資産価値が落ちますよ！．．．とか。(笑）
ちなみにペンティアム７ぐらいの話です。半分冗談でーす。
その土地の地盤の質も大事だよー

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>>☆北斗星
あなたがだれであろうとそんなことはどうでもいいです。
プロなんだか一級建築士免許があるんだとか、そんなことも感心ありません。
久我山はたしかにまだ販売しているいけど、すでに完成し住んでいる人も大勢います。
あなたが275〜276で書いたような内容は、あなたの理想からこの物件がいかに外れいているのか
ということをいいたいようにしか思えないから、書き込みしたまで。
悪い意見なら誰でもかけるし、言うこともできる。
ここが現実にどういう販売状況かもみんな知っている。
そこに誰でもかけるような内容のネガティブな書き込みをする。
それがプロなのかと言いたかったのですよ。
資格を持っているだけじゃなく『本当のプロ』というのなら、
すでに新しい生活を始めている人が大勢いるマンションに対して
>>竣工後４ヶ月ほどたったマンションに、未だマンションパビリオンを残し、折り込み広告も入る。
>>こういったケースでどれだけ広告宣伝費が買っているかおわかりですか。
とはあまりにお粗末でしょ？
言われなくても誰でもわかる、でもＰＲしなければ売れないからやっている。
>>今や、２階建ての戸建て住宅でも免震構造を備えたものが各社から出ている時に、
>>３階建てだからマンションでまだ無理などといっていては、資産価値の低下を防ぐことは出来ないでしょう。
財布に余裕があれば誰だってそんな物件選ぶだろうよ。
現実には買える範囲が決まっていて、その中でいかにいいものを買うかで皆さん悩んでいる。
そのなかでここを選んだのです。
上を見りゃキリなし、北斗星さんはさぞかしいい家に住んでいるのでしょうが、
そこまで出せない人も大勢いる。
そうした人が限られた中で『良い』と思った物件に対して
限りが無い範疇で『上見りゃキリなし』の話をするのがプロなんですかい？

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>282
すみません。とりあえず復旧しました。

>283
フルスペックのパソコンはいいけど高い。一方マンションは同じ値段でもいいものもあれば悪いものもある。

>284
実際に設計図を見なければ解りかねます。

>285
完売しないマンションはプランや仕様が悪い、値付けが高いなど、客観的に資産価値が一般的完売したマンションより、低いわけです。
これは、売却時にデメリットとなります。

>286
コメントする気がしません

>289
もう一度 281 を読んでください。

>290
低層部では制震構造はあまり有効ではありません。特に１階は地震波と同じ揺れ方をします。
一方、免震構造は建物ごと免震ゴムなど地盤と縁を切るわけですから、低層部でも効果があります。
あと、おっしゃるとおり地盤の質も大事です。直下型地震の場合、断層の真上に最新の建築基準法をクリアした場合でも、外装を含め相当の被害が出るでしょう。
震度５強の福岡県西方沖地震でもそうでした。震度７になればなおさらです。


>291
確かに私の理想から久我山ガーデンヒルズはかけ離れています。
私はマンションは一般人にとって最大の資産として考えています。
いわば金塊と同じなのです（久我山は銀塊かな）。
それから、久我山にこだわらなければガーデンヒルズと同等の予算で、同等の広さとグレードの戸建ては十分買えますよ。
実際私はそうしました。
さすがに、当時は免震住宅は無かったですが。

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>282
すみません。とりあえず復旧しました。

>283
フルスペックのパソコンはいいけど高い。一方マンションは同じ値段でもいいものもあれば悪いものもある。

>284
実際に設計図を見なければ解りかねます。

>285
完売しないマンションはプランや仕様が悪い、値付けが高いなど、客観的に資産価値が一般的完売したマンションより、低いわけです。
これは、売却時にデメリットとなります。

>286
コメントする気がしません

>289
もう一度 281 を読んでください。

>290
低層部では制震構造はあまり有効ではありません。特に１階は地震波と同じ揺れ方をします。
一方、免震構造は建物ごと免震ゴムなど地盤と縁を切るわけですから、低層部でも効果があります。
あと、おっしゃるとおり地盤の質も大事です。直下型地震の場合、断層の真上に最新の建築基準法をクリアした場合でも、外装を含め相当の被害が出るでしょう。
震度５強の福岡県西方沖地震でもそうでした。震度７になればなおさらです。


>291
確かに私の理想から久我山ガーデンヒルズはかけ離れています。
私はマンションは一般人にとって最大の資産として考えています。
いわば金塊と同じなのです（久我山は銀塊かな）。
それから、久我山にこだわらなければガーデンヒルズと同等の予算で、同等の広さとグレードの戸建ては十分買えますよ。
実際私はそうしました。
さすがに、当時は免震住宅は無かったですが。
戸建て用のディスポーザは開発されれば。空地に穴掘って浄化槽を埋めればいいし、開発されなければ売却時のハンデにはなりませんから資産としては問題なし、涼しい顔していられます。

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すみません。私のミスで編集中のコメントをアップしてしまいました。
292 は削除依頼をします。

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291さんは288を読んでどう思いますか？

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>>295
>よっぽど売却時のことが気になるんですね〜（＾−＾）にっこり

売却や賃貸に出すことを考えてないから、こんな物件買えるんですね〜┐(´〜｀)┌やれやれ

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プロフィールを良く読もうよ。

一級建築士ってだけですよ。
「設計のプロ」が設備について語るのは違和感ないですが
価値云々を語るプロではないのですから...

何を皆熱くなっているんだろう...orz

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ディスポーザーが、物件の条件のようにおっしゃっているように見えますが、
あれは単にマンションの生ゴミの集積場所の確保がスペースとしてもったいないから、
台所で生ゴミを少なくしてもらおうとしているとしか見えないんですよ。

ディスポーザーは、汚水の処理設備が必要になりますし、処理設備のメンテ
（その負担はどなたがなさるんでしょう）もあります。
それに一番問題なのは、下水が詰まってしまうということなんですよ。
特に冬場は詰まりますよ。

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>>298
人は図星だとムキになるという……

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で、何戸売れ残ってるのさ？

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>下水が詰まってしまうということなんですよ。
>特に冬場は詰まりますよ。

「ディスポーザがある・なし」がそんなに物件の価値に
左右されるとは思っていませんが...
↑の発言は、「飛行機は落ちるから危険」くらい歪んだ
ものの見方ですな;;

ディスポーザごときが問題なら、やっぱオール電化とか
ユビキダス対応、ギガビットLAN敷設済みとか...
そういうとこ探さないといけないだろうな;;

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>>300
ナルホド...
でも現状（既に購入・入居済等）を認識して、マクロな視点で
もの考えられんのかな＞住民の皆様

こんなとこで、口論してもはじまらんような気が...

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>>303
専業主婦にそんな頭を持っている人はいないですよ。

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売れ残りなのに虚しいことやっていますね……

販売スケジュール
◇8月21日（日）10:00〜18:00　再登録16戸受付！◇
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◆完成記念特別現地案内会開催中！！◆
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教えて下さい。久我山GHの近くでガソリンが安いスタンドは
どこですか？セルフのところなどありますか？
お薦めスタンド教えてください。

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