ガーデンズコート武蔵小杉

>180
日影図の存在も知らずに買う人も多いそうですしね。
見せてくれって言う人の方が珍しいそうです。

購入を検討している方は
「冬至（とうじ；一番、日が当たらなくなる時期）と春分秋分（平均）の日影図（にちえいず）を見せてください」
ってきちんと営業に言いましょう。

日陰になるという部屋を検討している場合、営業は見せたがらないと思うので言わない限り見せてもらえません。

>>180
400万円の差で、
見渡す限り共用廊下＆他人の寝室＆気持ち程度の空＆日照、
なんて住空間を選ぶんですかねぇ。
精神的に参りそう。特に専業主婦の奥様は。

>179

え、変動にしようと思ってたんですが、やっぱやばいですか？

>183
金利が5%に上がってもきちんと返済していけるようなプランであれば
ほぼ破綻リスクは回避できるだろう、と言われていますよね。

つまり、5%になっても返済できる余裕があるのであれば問題無し、
そうでなければ5%に上がった影響を受けないように今から長期固定で組んでおく。

「5%に上がる可能性なんてあるんですか!?」なんて質問は愚問だからしないでね。
「可能性」というのであれば当然ゼロでは無いし、
なるかならないか確定的な予想なんて出来る人は世の中に存在しない。
(それが出来るのであればすぐにお金持ちになれちゃいます)
なので、リスクはヘッジしておくに越したことは無い、と私は思ってます。
私の場合は、借入額と収入のバランスは、変動で組んで5%になっても問題ない程度なのですが、
それでも変動リスクはフトコロに与える影響がでかいので、全期間固定で借ります。
これは私の考えですので、あとはご自分で判断くださいね。

>182
400万だったら私も選ばないと思います。
1000万でも選ばないかな。

2000万違うなら考えるかも。
同じ2000万の差でも3500万と5500万でも選ばないかもしれないけど
4900万と6900万の差だったら我慢するかな。
でもやっぱりそんな我慢するくらいなら買わない。

>184

183です。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

そろそろこのあたりで本格的に、購入を前向きに考えている方々による情報交換、といきませんか？

自分は事前説明会に行った結果、まずは選択肢から切り捨てず、もっと検討してみよう、という気になりました。
覚悟していたとはいえ、ローンである程度、頑張らざるを得ない価格設定でしたが。
（自分も、変動リスクを考慮して、>184さん同様、極力全期間固定でいこうと思ってます。）

セキュリティ・管理説明会の内容を、今から楽しみにしています。
構造もそうですが、これらもマンション生活の根幹を成す最重要ポイントですからね！

187殿

お考えに賛成です。

それでチョット、もってる情報を開示します。

周辺住人のごみが、本物件を取り囲むコンクリ板歩道の上に
置かれている箇所がある。西北角とか。所々に。
あの歩道、ごみ置き場にされているんですよ。
平日朝にうろうろするとわかりますよ。

知人から聞いたんだけど、ガスコンロのレンジ機能は、
片面焼き、水有りだそうです。
しかも、オプションでも交換不可。自分で用意するのも不可。だそうで。
とりあえず買って、後で自分で取り替えろ、ですって。
客をなめてるかも。

他にも情報入ったら書きます。

>188さん
情報ありがとうございます。

>周辺住人のごみが、本物件を取り囲むコンクリ板歩道の上に
>置かれている箇所がある。西北角とか。所々に。
>あの歩道、ごみ置き場にされているんですよ。

これは確かに、ちょっと引っかかりますね。
今まで考えたことのない点でした。
敷地の広いマンションには必ず付きまとう問題なのでしょうか……？

せめて、ごみ入れ用のケージに集めるようになっていればまだましかな、と思いますが
（ネコやカラスに食い荒らされて散らかされるのを防げる。
　もっとも、臭いはそうはいかないかもしれませんが）、
あの敷地周辺にはそういうものはないですし。

> ガスコンロのレンジ機能は、片面焼き、水有りだそうです。

この点については、個人的には目をつぶれそうです。許容範囲。
住戸内の設備などについては、慣れればいいし、その気になれば後から自分で変えることもできるので、
ある程度は犠牲にするのもやむなし、というのが自分のポリシーですので。

１００％満足のいくマンションは存在しないですから。

とはいえ、値段が高いんだから、もちっと頑張ってくれてもいいんでない？と言いたくもなりますが。
「全戸に窓防犯センサー付き（普通は１階だけであることが多い）」「設計＆建設・両性能評価書付き」と、
コストアップにつながっても仕方がない、と納得できるところもあるのですが。

> 他にも情報入ったら書きます。

どうもありがとうございます。
こちらも書き込むようにいたします。
１８８さんは、どちらの棟を希望されてますか？

>すみません、初歩的な質問なのかもしれませんがコンサバってなんですか？
>シルバー世代でなければ関係ないものなんですか？

初歩的って話じゃないでしょう...言葉を知らないだけ。
しかも、ここに書くってことは、ネットにアクセスできるんだから...
検索サイトとかオンライン辞書とかで調べてみりゃいいのに...宝の持ち腐れ。

>190
もちろん「コンサバ」で検索しましたが適当と思われる回答なのか
わからなかったために質問した次第です。

「コンサバ [conserva]
コンサバとは、コンサバティブ（conservative）の略で、保守的という
意味。政治の世界では、戦争大好きなアメリカの新保守主義派をネオコ
ン（neo conservative）と呼ぶ。」

>>190 は外した回答。
>>191 は >>175 を参照。

>>189 歩道のごみ置き場位置は、
ごみ回収後も緑色のネットが残っているので、
休日でも場所がわかります。

>192さん
>歩道のごみ置き場位置は、
>ごみ回収後も緑色のネットが残っているので、
>休日でも場所がわかります。

ありがとうございました。
次回MRに行った時、ついでに確認してみます。

いまいち盛り上がりませんね。なんでだろ？

それにしても安いですよね。
年収500−6００の世帯購入者が多いのがよくわかります。

>>195 真剣に検討している者が多い証拠だと思う。

>>194 真剣に検討している者が多い証拠だと思う。

>195
年収そんなに低い人が購入層なんでしょうか？
先週末はモデルルーム駐車場には、アウディー、フォルクスワーゲン、ベンツなど
高そうな外車がずらっと並んでいましたけど。
まるでどこぞやの病院の関係者用駐車場のようでした。

私も検討していましたが、南向きのあまりの値段の高さにびっくりしています。
我が家は年収１０００万くらいですが　厳しいです。モデルルームに来られている方の
年齢層も高そうに感じました。

私は近隣に住むものですが、195の人はただの煽りでしょう。
あんまり相手にしないほうが良いと思いますよ。

近隣のマンションに住む人間としても、あんまり安いマンション
ばっかり増えて欲しくないので、こちらのマンションは歓迎ですね。

>>200
年収1000でも厳しいとお嘆きの貴方、頭金は何割入れますか。

200ではありませんが、一般的によく言われている頭金2割とか3割で考えていたら厳しいですね。

今は高値で言ってますが、現実５００〜６００万は下がるのでは。それでも適正価格より高め。それは今井地区のプレミアム分。近くの野村のプラウドもそうだった。でもプラウドの方がブランドイメージ良くて、ガーデンズよりも仕様かなり上ですが。

>>204
> プラウドの方がブランドイメージ良くて、ガーデンズよりも仕様かなり上ですが。
これはまったくの誤り。
ブランドイメージは両物件とも同じ。
仕様は、プラウドが１００年コンクリ、サヤ管ヘッダ使用の点では上だが、
本物件も６０年コンクリで標準よりは上。壁厚も本物件が上。
何より敷地広さ、緑の多さ、南向き住戸の数はどうよ。

南武線からプラウド見えるようになったが、どうもペチャンコ。
５Ｆサッシのすぐ上がいきなり屋根になっている(わかるかな?) 残念。

204さんは良く出没するプラウド信者？
都内物件を見た後だったからかもしれないが結構普通と思ったぞ。安っぽいとまでは行かないかもしれんが。

プラウドの広告は、エントランスを入った中庭のイメージ図だった。
それが一番の売りということか？外観には自信が無いのか？

ちなみにガーデンズコートの広告は、南棟を南から見た絵。
これは普通ですな。

>>204
今は高値で言ってますが、現実５００〜６００万は下がるのでは。

ま、まじですか。
いつぞや夕刊紙で記者がマンション販売現場潜入レポートみたいなこと
やってて、３００引かせてバンザーイとか云ってたの読んだけど。
実際問題ある話なのでしょうか。

もっとも、人気のある部屋はなんだかんだ云っても売れちゃうんだろうね。

>>204　煽り？？　竣工一年先。今から値引くわけないじゃん。販売側も
ばかではない。それとも、新聞記事等に踊らされているしろーとさんかな？
今井仲地区の地価をよくみてみな。ここらの物件は割高ではない。
土地が高い。下丸子や、元住吉と一緒にしないこと。
あくまでもここの立地を気に入った人が買う。ここの土地を知らず、価格
だけでも見るなら、これから建つ駅前タワーか、コスモ、日本総合地所
でも買ったら？？こっちだったら、驚くほど値引きしてるよ。

>205　それは、Ｐの5Fのサッシュ高が２．３Mだから。最上階は特別だよーー。
一種中高層なんだから建物の高さは一緒。
順梁、ガラスバルコニ−でサッシュ２．３Ｍだったら最強。

>>何より敷地広さ、緑の多さ、南向き住戸の数はどうよ。

これも微妙。ガーデンズは、東、西の戸数減らしてでも、パークハウス元住
のようにすべきだった。中側の南棟の左右、3戸分くらいは、日影かかる。
これじゃ、南向きの意味ないよ。中側の棟のせいで、東西棟の廊下側
日照も死んでるとこ多いしね。
緑もいってるほどたいしたことない。植栽なんて、パンフ書いてあること
信用したらばか見るよ。

この物件の弱点は、２．４Ｍの天井高が物語っている。
部材高騰で、筐体に金かけられず。ボイドスラブつかって、重量軽くして
コンクリの強度落している。
ボイドスラブって本当は、１０Ｆだてくらいの大規模マンションが使って
いるものだよ。
結局これの煽りで、天井高が低くなっている。しかも、おりあげ天井
ある部屋まであるし・・・。モデルルーム、ダウンライドだよね。
あれって、ペンダントやシーリングにすると、天井の低さ目立つから
やってんじゃないかね。

いずれにしても、ここは土地が高い。しかも部材も高騰しているから
不動産やは大変。一生懸命、弱点を隠そうとしていまーーす。

>>210
>>205が言いたいのは、
Ｐが 「ペチャンコに見えてしまう」 のが残念という事では？
ハイサッシュかどうかは知らないが、
(私個人としては５Ｆ契約直前まで進んだので知っていたが)
とにかく結果としてペチャンコに見えてしまい残念だと。
外観の話をしているのだから。

>順梁、ガラスバルコニ−でサッシュ２．３Ｍだったら最強。
「最強」 というからには、更に南向きという条件を満たす必要があるのでは？
その点、Ｐの敷地形状では南向きは少なく、
最上階だけ大梁不要につきハイサッシュにしてみた、というのは
せめてもの悪あがきと言えなくも無い。

> 中側の南棟の左右、3戸分くらいは、日影かかる。
> これじゃ、南向きの意味ないよ。
その言い方はちとオーバー。階にもよるが。。。日影図みたのか?

> 一生懸命、弱点を隠そうとしていまーーす。
弱点を隠せる余地があるだけマシ。
Ｐの敷地形状では、少しでも仕様を落とし、それが評判になったら、
敷地形状の問題とで共倒れになる。

２００です。頭金３割では厳しいですね。頭金から検討し直ししています。
モデルルーム見ましたが　角部屋以外は門扉はないのが気になりました。
中途半端な感じがしませんか？？

現地のモデルルームを見に行ったら受付嬢に「事前予約してないなら見せられません」と断られてしまった。
わざわざ駅から歩いて行ったのにパンフレット（チラシ）すらくれない。値段も何も教えてくれない。
まぁ我が家も年収1000万弱のレベルだからどうせ手は届かないんだろうが、今井地区だか住友三井だかなんだかしらないがお高くとまってるのがムカツク。
港南地区の億ションだっていつかご縁があるでしょうし、ともっと親切な対応だったぞー。
貧乏人だからってナメるなー！！

っていうか虚しい。妻にも働いてもらうしかないのか。

背伸びして購入するつもりなら要望書は出さない方が良いでしょうね。
資金に余裕があるならば出しても構わないが出したら最後価格調整という名の値引きは一切行われなくなるからね。
第二期販売開始直前頃にアクションを起こした方がベター。
204ではないですが、2〜300万円は下がる可能性大ですよ。
仮にカラーセレクト等が出来ない時期になってもどうせ売主側がベストと思われるカラーとプランで発注するし
自分で選べる、自分で決めれる、なんて言葉に踊らされて適正価格以上の値段で買わされるほうが馬鹿馬鹿しい。
5月6月に動き始めても遅くはないと思われる。
側溝に囲まれている現地としては台風や大雨の時期の側溝の様子を見てから契約した方がなお安心。

レアリス元住吉に第一期販売のみの特典とかがあったかどうだか知らないが第一期は第5次販売まであったからね。

>>211 外観の話をしているのだから。

>>その点、Ｐの敷地形状では南向きは少なく、
>>最上階だけ大梁不要につきハイサッシュにしてみた、というのは
>>せめてもの悪あがきと言えなくも無い。

了解、了解。外観ね。けど、最上階で更なる特典つき、というのは買う方
にとっては悪くない。ないより、あるほうがいいからね。
ただね、筐体仕様、室内の装備どちらから見ても、Pの方が良く見えるの
も事実。敷地形状の不利を仕様であげたとしても、これに価値を見出す
人が多かったから、完売したんだよ。
まあ、Pの敷地形状では、あの形はやむなし、南北からしかアクセス
出来ないからね（いいといっているわけではないよ）。
ガーデンズコートの中側の南棟は、逆に、無理やり南向き増やして
いるとしか思えないけどね。

それで納得できるか、どうかが問題。

ただね、ガーデンズも一緒だけど、ここは、仕様、筐体条件で買う地域ではないよ。
西に伸びるメジャー路線で、都心ターミナルへのアクセス時間、条件を
考えてみな。
同じ条件（電車で15分、徒歩10分）だと、荻窪、たまプラくらいかな。
そこらの物件と値段を比べてみればいい。川崎というマイナスイメージ
をとっても、十分価値あると思うね。

今井仲のブランドがどうこうと文句いっている人もいるけど、ここら（今井、木月）
を分からない人、土地に価値を見出さない人は、駅前タワーか、東横線より
東or南武線より北の物件を狙うべき。
そっちは、間違いなく安くなる。
住宅地、静か、緑もそこそこ。用水沿いは綺麗に整備されていて、
散歩なんかは絶好。等々力緑地も自転車ならすぐ。
という土地をどう見るかだけ。

値引き期待は、竣工前1-2ヶ月だよ。そのとき残っている部屋の
条件を考えるべきだね。

>>214
> 第二期販売開始直前頃にアクションを起こした方がベター。
> 204ではないですが、2〜300万円は下がる可能性大ですよ。

>>215
> 値引き期待は、竣工前1-2ヶ月だよ。そのとき残っている部屋の
> 条件を考えるべきだね。

どっちを信用したら良いの？
条件の良い部屋を手に入れたいなら割高でも仕方ない気はしますね。

ちなみに、Ｐは、一旦予定価格を提示し、その後、
５０から１００万下げた価格を正式価格として (契約のかなり前に) 再提示した。
ただし、正式価格が予定価格から変わらなかった住戸もあった。
そう言う住戸は要望書が出ていたのかもしれません。

>>200
> 私も検討していましたが、南向きのあまりの値段の高さに
> びっくりしています。
> 我が家は年収１０００万くらいですが　厳しいです。
> モデルルームに来られている方の年齢層も高そうに感じました。

>>213
> まぁ我が家も年収1000万弱のレベルだから
> どうせ手は届かないんだろうが、今井地区だか住友三井だか
> なんだかしらないがお高くとまってるのがムカツク。
> 貧乏人だからってナメるなー！！
> っていうか虚しい。妻にも働いてもらうしかないのか。

ウチ、1,000届いてないんですが。
そんなに大変な人たちが集ってくるようなマンションなんでしょうか（汗）。

今更ながらPの間取り＆広さ＆値段を知るような術はないもんですかね。
当時はまだ物件探しをしてなかったので、この辺りの相場観がまだ
イマイチ掴めてません。

>>217

それじゃチョット．．．

三井と住友はあかんわ。

三井は３月竣工のセレマークスをまだ１５戸残しとるし、１０月竣工の
レアリスも１０戸以上残しとる。
住友は１２月竣工済済のシティハウスを１０戸以上残しとるし、
ここも絶対残るわ。
焦って買うたらあかんで。
焦って買うのは野村の物件だけやで。
あそこは竣工半年前には売り切ったるで。

わりゃあ、わかんにゃあ野郎だにゃー。
セレマークスやレアリスとは立地がら全然違う言うとるだがや。

<220

セレマークスはちょい違うが、
レアリスやシティハウスと立地は五十歩百歩。
違うとしたら今井小学区でない事。
環境の良さで言ったら、レアリスの方が上くらいだよ。

近所に住むものですが、ここってプラウドとほぼ同じ坪単価ですよね。
一戸当たりの土地の持分がプラウドより2割ぐらい大きいんだから、価格と
しては妥当だと思います。

プラウドは2面しか道路に面していないし、東と西の棟間隔が狭いので、
駅からの距離を差し引いても特にこちらが割高とは思いませんが。

レアリスはプラウドよりもさらに土地の持分が小さいですね。
その割りに健闘していると思います。

>223
一戸当たりの土地の持分が大きいことのメリットってなんですか？
占有使用スペースが広いならメリットもわかりますが、使いもしない共有スペース分の税金を負担させられるだけという
認識しか持ち合わせていないのでご教授願います。

>224さん
私は必ずしも土地が広いほうが良いとは考えていませんよ。
土地の持分が大きいことにはメリットもありますが、デメリットもあります。

私の知る限りで挙げると、
メリット）
1.棟間隔を広くしやすいので、日照面やプライバシーなどで有利
2.駐車場や駐輪場の数を確保しやすい
デメリット）
1.価格が高くなりやすい
2.固定資産税が高くなりやすい
ってところでしょうか？

ただ、新築マンションの価格は土地の代金＋建物の代金＋その他諸々
の経費で決まりますので、土地の持分が大きければ価格も高くなるわけ
です。

個人的にはあまり広くても狭くても良くないので、1戸当たり40平米前後が
適度だと考えています。

ＭＲ行きました。
雰囲気はレアリス元住吉に近い感じ。
床やインテリア、間取りうーん、どうだろう、
何となくケバく感じるのは好みのせいか。
プラウドの方が上品だった。