プラウド代々木上原はどうですか？

＞３９さん
先週黄色刷りもらいました。青刷りと価格は一緒でしたが、
裏面の管理費が数百円安くなりました、という説明でした。
来週から登録ですよね。まだ迷っています。

上原、一種低層っていうイメージから希少立地をアピールしている。悪い
場所じゃないが不動産表示上は嘘はなくとも駅徒歩４分は非現実的。
東側学校用地（ヘタすりゃ総合設計＝高層）の懸念をマイナスすれば
坪単価３５０万円は（入札で買っている土地価格の逆算だからとはいえ）
た・か・す・ぎ・る。
しかもこれって地下住戸ほってこの値段だぜ〜まあ一種低層ではいまどき
常套手段だけど。ドライエリアなんていってるけど所詮地下は地下。
地下室なんて絶対この値段では決まらないから大幅値下げ＝マンソン全体の
資産価値下落はみえみえ。この場所じゃなきゃどうしても、ってヒト以外は
絶対見送ったほうがいいと思おう。野村ではあんまりないけど
売れ残り=値引きに期待すべし。万一売れ残らなくてもこのくらいの
物件はまたでるよ。アセることなし

野村は、初台の物件に期待したい。
あとは、ペアシティー西原もお薦め。大山町のプレステージは結局どうなった？

野村が初台の物件出すんですか？
丸紅のやつはパスったもんで。

＞４５
初台でツボ３００マソ払いたい方はどうぞ

ここってほんとうに４０戸一発完売なのかな？
東向き３ＬＤＫ登録するか迷ってる・・・・
どなたか登録したいる？

野村不動産の物件って、全体的に、収納が少なくないですか？
プラウド代々木上原とか、プラウドジェム代々木公園なんかとくに。

この専有面積の制約条件のなかではしょうがないと思います。収納とれば
畳数表示小さくなちゃうから。所詮この業界のモラルなんてそんなもの。
他のデベのも似たり寄ったり。

14: 名前：匿名さん投稿日：2004/11/08(月) 23:04
ここは価格も問題ですが、収納の少なさが致命的です。
平米が狭い部屋が多いため、収納を少なくして畳数を多く表記させようとしているのでしょうが、
あれでは間違いなく収納が足りないです。
結局収納を別に用意することになり、部屋は狭くなる上、見た目も悪くなります。
営業はトランクルームがありますからと苦しい言い訳をしていましたが。

さすがに申し込みは少ないみたいね

やはり苦戦ですか。

でも同じ場所で代々木公園売るから
モデルルームすぐ解体しなきゃいけないんでしょ？
どうすんのかね

仕方がないから値引いて捌くんじゃない？

きょう入ってたＤＭだとエントランス上の住戸が紹介されてたな。ここがついてないのかなあ
しかし申し込んだ人はいないのか・・・・・・・

>>55
そこ駐車場のターンテーブルは近いわ、リビング含めて曇ガラスばかりの
どうしようもない間取りの部屋でしょ。

ＤＭ裏面は、西側のＣタイプでしたよね。
南向きなのに。

この掲示板の評判とは逆に、ほとんど売れたみたいよ。

新潟地震の後で、人々のマンションへのニーズが高層から低層にシフトしている可能性がある。周辺の売れ残りマンションがいわゆる億ションだったことから、それ以下の金額に抑える工夫が見られた。実際は徒歩4分以上かかるといっても、それは多かれ少なかれどの物件にも見られること。代々木高校の跡地にマンションが建つかどうかなど、現段階ではわからない。そんなことを考えていくと、思った以上に良い物件であるような気がする。

この前の休日に、建設地を観てきました。

駅を出て幹線道路を渡り、細い道路を入っていく。
現地は立て込んだ住宅に三方を囲まれた南下がり傾斜地。

可もなく不可もなし。

色々な議論を集めていましたが、何と全戸（40戸）即日完売！
５倍程度の倍率の部屋もいくつかあったほどの人気を集めたそうで、買えてラッキーでした。
様々な観点からシビアに物件評価することは絶対に必要で、
この掲示板などの意見も参考にしながら色々考えましたが、
すごく気に入った部屋があったので、購入を決めました。
その上、個々のマンションの今後の潜在的な資産価値を占う上で、
人気（販売結果）は適切なものさしになると思います。
物件・販売結果の両方に満足しています。

>>61
おめでとうございます。良かったですね。
しかし、野村って売るのが上手ですね。

＞６１
３０戸くらいはいったんじゃないですか。
今週中にあなた（購入者）以外の来場者にダイレクトメール発送されますよ
キャンセル住戸発生！！の。
で、アドバイスをひとつ。その幸せ感を持続したいならもうこのスレにこないほうがよいよ

キャンセル待ちしてますw

＞６１
野村に騙されたばかまた一人発見。
ラッキーなんて書いてもだーれも羨ましがらないから。
あなたが買った価格は新築プレミアムと野村プレミアム両方乗ってるから。
即転売しても２割引

>65
んじゃどこならいいわけ？
具体的な物件名を言ってみて下さい。

>65
新築プレミアムと業者プレミアムはどんな物件でも当然にあり、
新築購入後にすぐ手放すと値は下がるのも、ある意味でマンションを購入するなら仕方ない話
それを根拠に、もっともらしく個別の物件をけなすことで、
その人の能力の程度や人間性を浮き彫りにしますね。

あくまでも一般論。
新築マンションの販売価格には、
業者の利益約２０パーセントが上乗せされてます。

したがって購入直後の正味の価値は、この分だけ落ちる。
プラウドに限らず新築の場合、どの物件でもそう考えるのが原則です。

プラウド代々木上原より　プラウド目白近衛町の方が　いいなぁ〜
近衛町物件　早く　売り出して　ＹＯ！

YO！って、未成年みたいな書き方ですね。

契約会はこの土日に順調に進み、モデルルームも年内一杯で取り壊すらしい。
全戸完売で、キャンセル発生の確率も高くなさそう。

この物件にケチをつけていた人たちも、順調に販売が進んでいるのを知ってから、何の書き込みもないね。
あの勢いはどこ行ったの？

>63
キャンセル待ちのダイレクトメール来ないみたいだよ。
あんなにはっきり予言してたのに、はずれたの？

別に新築が完売して喜んでいるのは売主だけでしょ。
数年後売りに出したとき、今度は購入者が喜べればいいけどね。
まあ難しいだろうけどね。
隣にマンションが建たないようにお祈りください。

数年後売りに出して困るのは
ここ買った人よりも、品川の港南のマンション買った人たちだと思うけどね。
もちろん、ここの隣にマンション建ったら、ここよりも価値は高くなるだろうね。
でも、今の不動産相場だと、デベは、ここの仕入れ価格とは比較にならないくらいの高値を提示しないと
入札できないだろうよ。
それに基本は低層地域だから分譲戸数はそんなに多くはならない。
だとすれば、ここよりも分譲価格をはるかに高く設定しないとデベはペイしないはず。
なら、隣にマンション建てば建ったで、ここの分譲価格は割安に見えてくるかもよ。
確かにここの立地は、文句なく素晴らしいと言えるほどではない。
でも完売したということは、そういう色々な視点で見ておく必要があるんじゃない。
ここより好立地でも売れ残っているマンションはいくらでもあるんだから。

だから野村さんの営業力は認めますよ。

完売なら、ホームページに完売って書けばいいのに。
なんでいつまでも、売ってるフリしてるの？
完売って噂は、ガセ？

まあ　隣にもっと凄い億ションでも出来て　こっちが貧相に見えるのも　また一興かも
それに　もともと大して良い立地じゃないでしょ　ここって
いわゆる　代々木上原の高級住宅地ではないよね　幹線道路にも近いし
間取りや広さも　到底超高級物件とは言えないレベルで　むしろプラウドジェム級ね
本当に　完売したの？？？　野村の値付けは強気だから　賃貸相場と分譲価格から
計算できる表面利回りが最低でも６％超えてないと　高値掴みさせられたことになる

ここ買うなら反対側の丸紅で良かったんじゃないのかな
値段ほど差はないでしょ

最近　代々木上原界隈で分譲された億ションは　かなり売れ残ってますよね
大山町のプレステージは　ようやく完売とのことですが　竣工時には　まだ
半分以下しか売れてなかったですよね。それに　グランドヒルズに至っては
未だに完売してないらしいです。一時　高人気で利回りが高いと持て囃され
てましたが　そうした勘違い系億ション等　割高物件が増えた結果か　最新
の東京カンテイのデータでは　むしろ利回りが低いお買い損駅の烙印を押さ
れてしまいました。代々木上原界隈は　渋谷や原宿・表参道方面へのアクセス
が良いことから　比較的若い世代、ファッションやトレンドに敏感な職種の人
達に人気があるものの　それらの人達は　日本社会の真のエリート名家名門
伝統的富裕層ではなく　ナンパな職業の俄か成金系が多いため　以外と長続
きせず　すぐに落ちぶれるケースも散見されるため　何十戸もの億ションを難
なく消化出来る程には　真のエリート富裕層には人気がある訳ではないことが
容易に推察することが可能です。

>79
東京カンテイのデータはどこに出てますか？

プラウド代々木初台に期待！
ファミールグラン代々木の杜、グランフォート初台を見送った後だけに、期待したい。
やっぱ、これからは、第一種低層エリアをこまめに狙いたいね。
このエリアは、供給が少ないだけに、今後の中古市場も基本的に締まってるね。

>79
だから野村は、今回の代々木上原は1億円未満の物件で固めてきたんでしょ。
具体的な分譲内容も知らないで、
一般論を並び立てたら、単なる知ったかぶりの中傷にしか聞こえないよ。

>77
都心の新築マンションで、表面利回り6%がある物件があるなら挙げてごらんよ。
ワンルーム系を除けば、ほとんどないはずだよ。
（まさか分譲価格も賃貸価格も値崩れしている品川港南のマンションなんて言うんじゃないだろうね？）
あなたの理論だと、現在マンション買っている人は、ほとんどみんな高値掴みしたことになるんじゃない?
それを根拠に、こういう個別物件を批判するのは、あまり論理的でないように思えるね。

割高で収納が少なく、駅まで４分は無理だけど、
野村はうまく乗り切ったってことでいいじゃん。

一般論じゃなく　現実でしょ　代々木上原の億ションが大量売れ残りだったのは・・・
利回り６％は新築物件には確かに少ないが　だからこそ　分かってる人はそういう
のをしっかり探して買うのです。４−５％でしか回らない物件に手を出すのは素人
さん。
一番良いのは、ここ数年に分譲された物件で　所有者が何らかの事情で売り急い
でる物件を　丹念に探すこと。こういう物件　実は多いんだけど　実際はキャッシュ
で買う業者が安値で買い叩いて　利益乗せて転売するケースが多い。キャッシュ
持ってる人は　そういう物件ないか　不動産屋さんに相談すると良いよ。
利回り６％確保は　今や不動産購入する人にとっては　資産価値を維持したいなら
常識中の常識。でないと　単に業者にボラれてるだけです。代々木上原界隈とか
目黒・世田谷方面のミーハー・エリアには　そういうボラれ物件が大量にかるので
せいぜい注意した方が宜しいかと。。。

>85
代々木上原の億ションがたくさん売れ残ったのは、確かに事実。
それを見て、野村は分譲価格を最高でも9500万円程度に抑えてきた。
そこには学習効果が働いていると思うよ。
やはり、億ションは青山、広尾、麻布辺りでないと需要がなさそうだと。
また、6%確保が重要なメルクマールであることはおっしゃる通り。
ただ、あくまで私が主張したかったのは、
新築では6%確保が難しいということです。
新築で最新機能で5%台の利回りと、中古でやや機能が劣って6%台の利回りを追求するのと
今回の例で見られる通り、新しい物件は過去の反省を取り入れた形になることも多い。
要は、新築と中古を平米単価や単純利回りだけで比較することは
そう簡単ではないように思えます。
だから、どちらがいいかは、目的や個々の物件の魅力によるでしょう。
居住用なら前者、投資用なら後者という結論になるかもしれない。
そうすると、6%で回らない物件を買うのは素人という表現は、
結局、新築を買うのは素人という意味になり、
新築の良い部分を無視した、やや断定的すぎる表現ではないでしょうか。

プラウドジェム代々木公園は販売中止なわけだが

代々木上原は　大山町のプレステージや　上原のグランドヒルズが　大苦戦
ペアシティも　順調とは言えない状況ではないでしょうか？

それに対して　目白には住友不動産がガーデンヒルズを分譲するのですが
全４００戸弱のうち　何と１００戸以上が億ションだそうです
都内広しと言えども　この規模に匹敵する分譲戸数を誇る億ションと言えば
ザ・ハウス南麻布や　パークマンション千鳥ヶ淵　程度のものだそうです
やはり　高級住宅地としての実力は　目白　＞　代々木上原　なのでしょうか・・・

代々木上原で億ションが売りにくくなっていることは、否定し難いでしょう。
ただ、「億ションの数が多いから高級住宅地」なのかは一概にわかりません。
例えば、自由が丘や田園調布も、億ションはそんなに出ていませんが高級住宅地です。
つまり、高級住宅地かどうかは一戸建ての状況やニーズとも関係すると思います
代々木上原でも1億円以上出すなら、一戸建ての方がいいというニーズに変わるかもしれないからです。
（逆に、品川で1億円以上出すとしても、マンションから一戸建てにニーズが変化するとは考えにくそうです。）

あるいは販売政策から考えると、
①平米単価100万円前後が相場である立地に広い土地が残っていて、
②そこに100平米以上の部屋をたくさん企画して
③高級仕様にする
というようなことをやれば、億ションは理論的にはたくさん売り出せます。

したがって、目白の住友物件が短期に売れるか、
仮に売れた場合に、周りに同じようなマンションが出てこないか、

というようなことを見極めなければならないと思います。

だから、簡単に、目白＞代々木上原というようにはならないと思います。

確かに　おっしゃる通りかも知れませんね。代々木上原界隈は比較的一戸建が多い
住宅地ですし　億ションは売れなくても　億超えの一戸建はよく売れるのかも。。。
ただ　億ションの多寡が　その住宅地の高級度を測る一つのバロメータであること
は間違いないと思います。目白も代々木上原界隈も　今や普通の広さの一戸建を
建てるにも億以上の資金が必要ですから　億前後で　ミニ戸などではないまともな
物件を探すとなると　麻布青山広尾ほどではないにしても　やはり自然にマンション
が選択肢になると思います。したがって　億前後を支払う能力のある富裕層が好む
エリアでは　億ションが大量供給されても　それなりに順調に販売出来るでしょうが
それ程までには真の富裕層が好まないエリアでは　億ションが例え少量供給であっ
てさえも　売れ残るという事態に立ち至るということではないでしょうか。一般的には
代々木上原界隈は　いわゆる今人気なエリアなのですが　とはいえ　どちらかと言
えば　比較的若い層中心に人気があるため　真の富裕層の人気がそれ程高い訳で
はないのかも知れないと思いますし　それが　少量の億ションさえ消化不良を起こし
た主な原因ではないかと推察されます。実際　　皇室との所縁深く　尾張徳川家や
五摂家筆頭たる近衛家の屋敷跡地から高級住宅地として発展して来た歴史を持つ
目白の方が　代々木上原界隈よりも　由緒歴史伝統格式等の面で上だと思いますし
それ故　古くからの名家名門の資産家・上流階級層からの人気も上だと思われます。

そう言えば　中目黒界隈でも　東急の億ションが随分長く売れ残っていました。
すぐ傍の　野村＋ＮＴＴの物件は　すぐ完売したのですが　そちらも億ションは
あまりない絶妙の価格設定でした。
代々木上原から中目黒界隈にかけては　近年不動産業界で注目される人気
エリアであるものの　やはりあくまでも比較的若い世代　それもファッションや
トレンド、ブランド等に関心の強い　いわゆる底の浅い新興ミーハー的俄か人気
であるため　まだまだ　本格的に億ションを大量かつ確実にさばけるだけの　真
の高級住宅地としてのブランドや名声が確立するほどまでには　まだまだ成熟し
てはいないのだと思いますし　マンションにしても　一億弱程度が　価格設定の
上限なのではないかと思います。その点　野村のマーケティングは　実に正確
かつ巧妙だと感心させられますね。