南砂地区のこれから（その２）

>138さん
>風俗系の建物はNGですが、パチンコはOK、というような解釈ができそうな気がするのですが。
仰るとおりパチンコ店は規制の対象外となっています。
キャバレーやスナック等もダンスさえさせなければ良いことになっていますね。
つまり規制を受けているのは風営法第2条でクラブやキャバレー等のダンスをさせる営業、
（ダンス教室はＯＫ）また、第6条で性風俗産業だけということになっています。

ただし、鹿島などのスーパーゼネコンはパチンコ店の仕事は請負いません。
（明確に文書に謳った物はありませんが紳士協定的な自主規制です）
ましてや、自らが事業主として参画する建物で、パチンコ店という事は無いはずです。
同じことが三菱地所にも言えると思います。

ただし永大通り沿いでパチンコ店の立地に適した場所と言う事ができますので、
「開業した商業施設が不調で他社に売却」という事にでもなったら次の事業主に
警戒することが必要だと思います。


あと店舗の可能性について、近隣の大形店の規模を調べてみました。
新砂三丁目の商業施設　　　　　　　　：建築面積17000㎡×店舗4フロア
トピレックプラザ（ジャスコ南砂店）　：建築面積18500㎡×店舗4フロア
深川ギャザリア（ヨーカドー木場店）　：建築面積18000㎡×店舗3フロア
葛西リバーサイド（ヨーカドー葛西店）：建築面積21500㎡×店舗3フロア
トピレックはドイトとラウンド1、ギャザリアはシネコン、葛西リバーサイドはボーリング場等、
同一建物に併設される施設を含みます。
新砂商業施設は敷地内の平置き駐車場が小さく、上部フロアの駐車場を大きく確保しているため
規模が大きいことは確かですが、店舗としては他の３施設と比較して大きな差があるわけでは
無いようです。
とすると、公示されている予測来客数もありえる数字かもしれません。

すこし修正します
>トピレックプラザ（ジャスコ南砂店）　：建築面積18500㎡×店舗4フロア
店舗は3フロアでしたね。
ドイト上部は４Ｆまで店舗（ボーリング場）ですが代わりに２Ｆが駐車場ですので
実質３フロアが店舗となります。

パチン　コ屋は近隣商業地域,商業地域以外の場合，100m以内に
学校、図書館、児童福祉施設、病院、診療所（患者を入院させる設備を有するもの。）
があると風営法の場所的基準で営業できないと思います。
医療センターがあるので今回の場所は大丈夫と思います。
日本テレコム前は微妙ですが。

144さん情報ありがとうございます。
ひとつ懸念材料がなくなりました。

もうひとつ、図面をアップします。公示されていた車両のルートです。
気になるのは、入場時のルートで永代通りを東陽町方面から来た車が右折で入って来る事です。
オープン時やセール時には永代通りを1車線ふさぐ列を作るのではないかと懸念されます。
右折禁止に出来れば伊良いのですが、高齢者医療センターに来る車両もこの角を右折しますので
規制の仕様がないんですよね。
http://briefcase.yahoo.co.jp/bc/sabatora2005/vwp?.dir=/%b6%e1%ce%d9%b7...

>さばとらさん 永代通りを1車線ふさぐ列を作るのではないかと懸念されます。
右折する車のために恐らく時差式にすると思いますが，そうすると葛西方面からの
増加した車も渋滞することになり，NRC前に車が数珠つながりになる可能性があり，
ブロロジスから出入りするトラックも加わって一層の渋滞が懸念されます。
なかなか解決は出来そうもありませんね。

さばとらさんいつもありがとうございますm(_ _)m脱帽です。
今日の午後、ジャスコの横を通りましたが、いつもの日曜日にも増して
駐車場入場待ちの車の行列が長く続いていました。まるで土日の
アルカキットの駐車場入場待ちのようでした。
現在比較的空いている永代通り延長線も、そのうち同じようになるかもしれないのですね。
生活が便利になる一面の多面性なのですね。

>公示されている予測来客数もありえる数字かもしれません。
それは考えがたいのではないでしょうか。

たとえば、イトーヨーカドーの全店舗の平均来客数が約10,000人/日となっています。
つまり、年間360万人前後の客/1店舗が、ヨーカドーであれば基本の数字となります。
もちろんSC（ショッピングセンター）形式以外の小さな単独店舗も含めての数字で、
商圏内の人口がこの近辺ほど多くないところが圧倒的に多いということを念頭におく必要があります。
また、SC型店舗自体が全国的にはまだ圧倒的に少ない現在の状況での来店者数ですから、
SCになれば集客力は飛躍的に高まります。
亀有に開店するヨーカドーを核としたSCは、約4万2千平米の店舗面積で、周囲5ｋｍ圏内
85万人を商圏とすると発表されています。毎日の生活で利用するスーパーなどが核店舗の場合、
リピートで利用する率が飛躍的に上がるので、商圏内の2割の人が月5回、年間60回しか利用しないという
大変に低い見積もりを仮にしたとしても、年間1,200万人になります。
このSCで、ヨーカドーは低めの270億の年商計画を公表しています。

一方、およそ50〜70億程度は躯体のみでかかると思われる南砂の案件(すみません。詳細も明らかではないのに・・・
でも、経験上、ミニマムでこれくらいはかかると考えています)で、土地購入費用として平米70万程度、単純に
面積を掛けて171億、これに外部調達金利・租税公課その他を考えたとき、200万人いない程度の来店者予測では
十分なテナント料が取れるはずもなく、三菱地所も検討しないでしょう。

H13年告示の経産省告示85号の通り、特別な事情もしくはより適切な類例がない限り、
大規模小売店舗の場合、周囲への影響を測る計算に使う原単位は23区・売場2万平米以上の場合、
一日来店者数は1,100人/千平米となり、今回のものは最低でも4万4千人程度を考慮する必要があります。
http://www.meti.go.jp/policy/distribution/data/sisin_kaitei.pdf

そういう見方で行けば、一般的な小売店舗というものではないのかもしれません。

問屋がメインの施設としてなら、プロロジスとあいまって、近隣にメリットは
なさそうですね。

×　大変に低い見積もりを仮にしたとしても、年間1,200万人になります
○　大変に低い見積もりを仮にしたとしても、年間1,020万人になります。
間違えて打ってしまいました。すみません。

×H13年告示
○H17年3月告示
急いで打つと、間違いがいっぱいで、お恥ずかしい。

>148さん
>問屋がメインの施設としてなら、プロロジスとあいまって、近隣にメリットは
>なさそうですね。
自分の予想としてはブロロジスを活用すると思うのでショールーム，
コンベンションスペースが主体とは思いますが，飲食店や小売店も入ると思います。
五反田や今年の夏有明にオープンするTOCみたいな感じかなと。
ですので近隣にメリットはあると思います。（思いたい）
かって読みですが・・・・。

>152
144を読みなさい。

>>147
アルカキット周辺はこれからもっとひどくなるんでは？ブリリアに商業スペースできるんだから。

今日は送別会で飲んで帰っての深夜帰宅なのですが、これだけは書かないと寝るわけに
寝るわけにいきません。

まず皆さんにお詫びします。
ここで報告した情報に大きな誤りがありました
閲覧時にメモした手帳をよくよく見直していて気付きました。
>100
>予測来客数は、平日3800人、休日6300人
正しくは以下の通りです。
来場車両台数　 平日3800台、休日6300台
皆さんににご指摘いただいた、矛盾点もこれで辻褄が合ってくるかと思います。

試しに148さんに紹介いただいた告示に指定された計算式で駐車台数を求めてみると
来客者数46200人／日　　（店舗面積42000㎡として）
ピーク率　14.4％
自動者分担率　34.5％　　（駅からの距離400ｍ、商業地区として）
平均乗車人員　2.5人／台　（20000㎡以上として）
平均駐車時間係数　1.75　　（20000㎡以上として）
これらから必要駐車台数を算出すると必要駐車台数は1606台
計画されている駐車台数とほぼ一致しますので、この施設が
卸売り店舗ではなく、大規模小売店舗の可能性が高いようです。

ただし、商業地区でない場合で３計算すると駐車場の必要台数は2116台になり
ここって商業地区なの？という疑問は残ります。

PS　148さんへ
情報ありがとうございます。
商業施設は私の専門外なので、こういった情報をいただけて本当にありがたいです。

>さばとらさん
お仕事でお疲れのところ情報修正していただき有難うございました。
駐車場台数の割りにやけに少ない来客者予想でどんな施設だろうと
疑問に思っていましたがスッキリしました。
3万人が東西線を利用するとしても乗降客数が6万人増加し，
今の2.5倍になるので，正規な予想来客数が発表されたら，ホームの増設の件
また東京メトロに問い合わせてみたいと思います。
（以前は平日3800人とインパクトが少ない数字で問い合わせしているので）

>さばとらさん
118=148です。来場車両台数なら納得です。
私ももうすぐNRに引っ越しますが、物流倉庫や卸売業集積地の隣かな
と、少しがっかりしておりました。
公告縦覧を役所に見に行けないので、
さばとらさんの情報でいつも助かっています。

なお、告示85号は問題になっていた交通混雑の件も、商業施設側に周辺環境の混雑緩和の
措置を取らせる根拠となりますので、今後主張するときに役に立つと思います。
(いつもはこの手の規制に泣かされていました・・・・)

今朝の日経に南砂の駐輪場のことが記載されていました。

いや！そんなことより商業施設のこと書いてよ！と思いましたが、
頭だしのご愛嬌ということで・・・

駐輪場の件、日経新聞を確認してみました。
南砂町駅東口周辺の駐輪場は既存の５箇所で合計1500台だったものが
今回は地下駐輪場862台が追加になったそうです。
これで新砂あゆみ公園の違法駐輪にもかなり効果がある筈ですね。

これだけ施設ができるのに、今度西葛西は快速が止まるのに
南砂が止まらないのは、意見書出してお願いできませんかね？

>160さん
西葛西、快速が止まるようになるのですか？
ただまぁ、一日の乗降数からいうと南砂はとても少ないですからね。
しかし、ホームの面積と乗降数で考えると
南砂の乗降数は許容量を越えていそうですが。

東京メトロで発表されている乗降客数は

南　砂　町　 43,201人 73位

これは平成16年度のデーターですからＧＥとＮＲＣが入居する18年度は
南砂駅も45,000人を越えているのではないでしょうか。
しかし、この近隣の他の駅を見てみると

大　手　町 269,977人　3位
日　本　橋 162,645人 10位
茅　場　町 116,653人 18位
門 前 仲 町 97,012人 30位
木　　　場 　63,945人 49位
東　陽　町　111,898人 22位
西　葛　西　 97,751人 28位
葛　　　西 　91,299人 33位

南砂ってこの近隣では大きく引き離されて乗降客が少ないことがわかります。
新砂三丁目の商業施設が施設が完成して乗降客が倍に増えても快速停車の
検討対象となるのは難しいのかな？

しかし、駅ホームの狭さというか危険度は東西線一でしょうね。
前に10さんが書かれていたように、南側にもう一本ホームを設けて
上りと下りでホームを分けられると良いですね。

ただ南砂駅周辺は地下に雨水貯留水槽があるのでこれ以上地下を広げるのが難しいと
いう話を聞いたことがあります。
実際のところどうなんでしょうね？
何ともあれ、東京メトロへの嘆願を一人でも多くの方が出していただけるよう
ご協力ください。


商業施設の環境調査計画書公示書類を見て一つ感心したことを思い出しました。
江東区は海抜ゼロメートル地帯と呼ばれていますが、新砂三丁目は海抜1メートルだそうです。
少し安心しました。

>>164
記事の抜粋お願い

今でも「通勤」快速は南砂町に止まってるからね。この「通勤」快速は10年前までは快速だったし。

>164
スターコート豊洲に記載されていることでしょうか？
商業施設ができるので希望的観測で書いているんじゃないかな。
京葉線の舞浜ができる前，TDLの交通要衝として浦安が快速停車になったけれど
今や葛西，西葛西の方が乗降客が多いし，南砂も商業施設が出来（駅前も出来れば）
通勤快速が通常の快速になるのもそんなに遠い将来じゃないと思う。
三菱地所からも公共交通機関に商業施設の通知は言っていると思うけれど，
東京メトロに利用者の安全面からホームの増設要望を皆で出しましょう。
東京メトロのお客様センターの問い合わせURLを再度貼り付けます。
サービス・施設に関するご意見・ご要望もお寄せください。
https://ssl.tokyometro.jp/contact/goiken/index.html

駅前の空き地は今後はマンションが建つ予定はないのかな？
商業施設なのかな？
あの辺はいく度に下水処理所の関係か独特な臭いが気になったけど
それ以外は良い所だと思う。

ってことは、結局全部各駅にすればいいってこと？
南砂は止まらないでしょ、どう考えても。
たいした駅じゃないし。

通勤快速は葛西、西葛西、南砂も停まるのでこの前のダイヤ改正みたいに
徐々に快速が通勤快速になればよいですね。
あゆみ公園横の空き地にあった突如現れた瓦礫もなくなったことだし、
スーパーができればいいな。
駅前の東京湾アリーナが持っている空き地（駐車場）の計画が早く
出て欲しいのと、佐川の低いバベルの塔みたいな周辺も早く整備して
もらいたいですね。
まだ、駅前の医療地域とビジネス地域も何になるかわからないしな〜。

バベルの塔...！（笑）本当に何とかしてほしいです
あの周辺が整備されると　だいぶ変わりますね〜　

>172
すごく立派なバベルの塔ですよね〜！
スーパーの駐車場に転用される噂もあったのに、
どうなってしまうのでしょうかね！

新砂３丁目商業施設のテナントが決定するまでは
駅前の空き地の企画も決まらないんじゃないかな？
商業施設にない機能を持たせないと採算がとれないでしょうから。

通常テナントが決定するのってどのくらい前からなのでしょう？

特に決まってないと思います。
核となるテナントが百貨店やスーパーであれば
ビルの計画時にすでに事業主と話は付いていますし、
キーテナントを持たない雑多なテナントの集合体の
ばあいは新設の届け出時に確定していないことさえあります。
実務上では、キーテナントが決まっていれば、それ以外の店に話を持っていくのは
ずっと後でも特に問題はありません。
新砂三丁目の場合は、まだ調査計画書が出た段階ですから、
キーテナントについては、何のコメントもないことも不思議ではないです。
大店立地法に基づく届出時に注目ですね。

ようは、何時くらいに何ができるかわかるのよ？？

果報は寝て待て！！

>177
118さんのいうとおり。
今は、事業そのものができるのかの環境調査計画を発表したばかり。
キー以外のテナントはふわふわの状態と思われます。
テナントの発表そのものは大店立地法届出時の記載によるもの、
つまり完成の通常9ヶ月程度前に外部にわかるのが
普通です。
しかし、自治体から計画に対する意見がついたりすると
その対応で修正申告、縦覧となり、設計変更なんかが
入ったりもして完成時期が伸びるわけです。
ですから、外部が知る事が出来るのはいつ？
というのは一概に言えません。
着工時に分かるといいな位で、待ちましょう。

>179
回答ありがとうございます。

ageて集まるのは、情報じゃなくて、おかしな人ばかりですよ。
地域スレだけど下げた方が無難です。

ソフトバンクがボーダフォンを買収することになりそうですね。
新砂の業務ゾーンにあるボーダフォンのデータセンターもほんの少し前まで
ソフトバンク傘下の日本テレコムのデータセンターでした。
なんで、競合する通信会社に建物を使わせているの？と疑問に思ってましたが
今回の買収もある程度視野に入っていたのかな？

ボーダフォンの前がまだ空地のままだけどソフトバンク主導で何かやってくれないかな？

通りすがりの者ですが、南砂駅の件、メトロだけに言ってもダメだと思うよ。
ホームを拡張または増設しようとしても、周囲の土地の権利関係ですぐには工事できないのではないかな？
江東区や東京都、国土交通省、国などの公的なところにもお願いしないと。

メトロが事故防止に出来ることといったら、混雑の一番酷い朝に、改札前や地上からの入り口で係員を立たせて
入場規制を行ったり、各駅＆通勤快速を増やしたりとそれぐらいじゃない？

朝に入場規制されたらたまったもんじゃないけど、事故防止のためならしょうがないかね。
ちなみに、ダイヤが乱れた時の千代田線北千住などでは、たまに入場規制をやってるのを見ます。

入場規制、たまったもんじゃないですね。
ホーム拡張ができないんでしたら
南北線とかみたいにホーム側にも扉作ってほしいですね。
電車側の扉と連動して開閉するヤツ。
狭い上に扉ができたら圧迫感はあるかもしれませんが
ホームへの落下は防げますし。