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南砂地区のこれから（その２）
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148 匿名さん
>公示されている予測来客数もありえる数字かもしれません。
それは考えがたいのではないでしょうか。
たとえば、イトーヨーカドーの全店舗の平均来客数が約10,000人/日となっています。
つまり、年間360万人前後の客/1店舗が、ヨーカドーであれば基本の数字となります。
もちろんSC（ショッピングセンター）形式以外の小さな単独店舗も含めての数字で、
商圏内の人口がこの近辺ほど多くないところが圧倒的に多いということを念頭におく必要があります。
また、SC型店舗自体が全国的にはまだ圧倒的に少ない現在の状況での来店者数ですから、
SCになれば集客力は飛躍的に高まります。
亀有に開店するヨーカドーを核としたSCは、約4万2千平米の店舗面積で、周囲5ｋｍ圏内
85万人を商圏とすると発表されています。毎日の生活で利用するスーパーなどが核店舗の場合、
リピートで利用する率が飛躍的に上がるので、商圏内の2割の人が月5回、年間60回しか利用しないという
大変に低い見積もりを仮にしたとしても、年間1,200万人になります。
このSCで、ヨーカドーは低めの270億の年商計画を公表しています。
一方、およそ50〜70億程度は躯体のみでかかると思われる南砂の案件(すみません。詳細も明らかではないのに・・・
でも、経験上、ミニマムでこれくらいはかかると考えています)で、土地購入費用として平米70万程度、単純に
面積を掛けて171億、これに外部調達金利・租税公課その他を考えたとき、200万人いない程度の来店者予測では
十分なテナント料が取れるはずもなく、三菱地所も検討しないでしょう。
H13年告示の経産省告示85号の通り、特別な事情もしくはより適切な類例がない限り、
大規模小売店舗の場合、周囲への影響を測る計算に使う原単位は23区・売場2万平米以上の場合、
一日来店者数は1,100人/千平米となり、今回のものは最低でも4万4千人程度を考慮する必要があります。
http://www.meti.go.jp/policy/distribution/data/sisin_kaitei.pdf
そういう見方で行けば、一般的な小売店舗というものではないのかもしれません。
問屋がメインの施設としてなら、プロロジスとあいまって、近隣にメリットは
なさそうですね。
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