南砂地区のこれから（その２）

>138さん
>風俗系の建物はNGですが、パチンコはOK、というような解釈ができそうな気がするのですが。
仰るとおりパチンコ店は規制の対象外となっています。
キャバレーやスナック等もダンスさえさせなければ良いことになっていますね。
つまり規制を受けているのは風営法第2条でクラブやキャバレー等のダンスをさせる営業、
（ダンス教室はＯＫ）また、第6条で性風俗産業だけということになっています。

ただし、鹿島などのスーパーゼネコンはパチンコ店の仕事は請負いません。
（明確に文書に謳った物はありませんが紳士協定的な自主規制です）
ましてや、自らが事業主として参画する建物で、パチンコ店という事は無いはずです。
同じことが三菱地所にも言えると思います。

ただし永大通り沿いでパチンコ店の立地に適した場所と言う事ができますので、
「開業した商業施設が不調で他社に売却」という事にでもなったら次の事業主に
警戒することが必要だと思います。


あと店舗の可能性について、近隣の大形店の規模を調べてみました。
新砂三丁目の商業施設　　　　　　　　：建築面積17000㎡×店舗4フロア
トピレックプラザ（ジャスコ南砂店）　：建築面積18500㎡×店舗4フロア
深川ギャザリア（ヨーカドー木場店）　：建築面積18000㎡×店舗3フロア
葛西リバーサイド（ヨーカドー葛西店）：建築面積21500㎡×店舗3フロア
トピレックはドイトとラウンド1、ギャザリアはシネコン、葛西リバーサイドはボーリング場等、
同一建物に併設される施設を含みます。
新砂商業施設は敷地内の平置き駐車場が小さく、上部フロアの駐車場を大きく確保しているため
規模が大きいことは確かですが、店舗としては他の３施設と比較して大きな差があるわけでは
無いようです。
とすると、公示されている予測来客数もありえる数字かもしれません。

すこし修正します
>トピレックプラザ（ジャスコ南砂店）　：建築面積18500㎡×店舗4フロア
店舗は3フロアでしたね。
ドイト上部は４Ｆまで店舗（ボーリング場）ですが代わりに２Ｆが駐車場ですので
実質３フロアが店舗となります。

パチン　コ屋は近隣商業地域,商業地域以外の場合，100m以内に
学校、図書館、児童福祉施設、病院、診療所（患者を入院させる設備を有するもの。）
があると風営法の場所的基準で営業できないと思います。
医療センターがあるので今回の場所は大丈夫と思います。
日本テレコム前は微妙ですが。

144さん情報ありがとうございます。
ひとつ懸念材料がなくなりました。

もうひとつ、図面をアップします。公示されていた車両のルートです。
気になるのは、入場時のルートで永代通りを東陽町方面から来た車が右折で入って来る事です。
オープン時やセール時には永代通りを1車線ふさぐ列を作るのではないかと懸念されます。
右折禁止に出来れば伊良いのですが、高齢者医療センターに来る車両もこの角を右折しますので
規制の仕様がないんですよね。
http://briefcase.yahoo.co.jp/bc/sabatora2005/vwp?.dir=/%b6%e1%ce%d9%b7...

>さばとらさん 永代通りを1車線ふさぐ列を作るのではないかと懸念されます。
右折する車のために恐らく時差式にすると思いますが，そうすると葛西方面からの
増加した車も渋滞することになり，NRC前に車が数珠つながりになる可能性があり，
ブロロジスから出入りするトラックも加わって一層の渋滞が懸念されます。
なかなか解決は出来そうもありませんね。

さばとらさんいつもありがとうございますm(_ _)m脱帽です。
今日の午後、ジャスコの横を通りましたが、いつもの日曜日にも増して
駐車場入場待ちの車の行列が長く続いていました。まるで土日の
アルカキットの駐車場入場待ちのようでした。
現在比較的空いている永代通り延長線も、そのうち同じようになるかもしれないのですね。
生活が便利になる一面の多面性なのですね。

>公示されている予測来客数もありえる数字かもしれません。
それは考えがたいのではないでしょうか。

たとえば、イトーヨーカドーの全店舗の平均来客数が約10,000人/日となっています。
つまり、年間360万人前後の客/1店舗が、ヨーカドーであれば基本の数字となります。
もちろんSC（ショッピングセンター）形式以外の小さな単独店舗も含めての数字で、
商圏内の人口がこの近辺ほど多くないところが圧倒的に多いということを念頭におく必要があります。
また、SC型店舗自体が全国的にはまだ圧倒的に少ない現在の状況での来店者数ですから、
SCになれば集客力は飛躍的に高まります。
亀有に開店するヨーカドーを核としたSCは、約4万2千平米の店舗面積で、周囲5ｋｍ圏内
85万人を商圏とすると発表されています。毎日の生活で利用するスーパーなどが核店舗の場合、
リピートで利用する率が飛躍的に上がるので、商圏内の2割の人が月5回、年間60回しか利用しないという
大変に低い見積もりを仮にしたとしても、年間1,200万人になります。
このSCで、ヨーカドーは低めの270億の年商計画を公表しています。

一方、およそ50〜70億程度は躯体のみでかかると思われる南砂の案件(すみません。詳細も明らかではないのに・・・
でも、経験上、ミニマムでこれくらいはかかると考えています)で、土地購入費用として平米70万程度、単純に
面積を掛けて171億、これに外部調達金利・租税公課その他を考えたとき、200万人いない程度の来店者予測では
十分なテナント料が取れるはずもなく、三菱地所も検討しないでしょう。

H13年告示の経産省告示85号の通り、特別な事情もしくはより適切な類例がない限り、
大規模小売店舗の場合、周囲への影響を測る計算に使う原単位は23区・売場2万平米以上の場合、
一日来店者数は1,100人/千平米となり、今回のものは最低でも4万4千人程度を考慮する必要があります。
http://www.meti.go.jp/policy/distribution/data/sisin_kaitei.pdf

そういう見方で行けば、一般的な小売店舗というものではないのかもしれません。

問屋がメインの施設としてなら、プロロジスとあいまって、近隣にメリットは
なさそうですね。

×　大変に低い見積もりを仮にしたとしても、年間1,200万人になります
○　大変に低い見積もりを仮にしたとしても、年間1,020万人になります。
間違えて打ってしまいました。すみません。

×H13年告示
○H17年3月告示
急いで打つと、間違いがいっぱいで、お恥ずかしい。

>148さん
>問屋がメインの施設としてなら、プロロジスとあいまって、近隣にメリットは
>なさそうですね。
自分の予想としてはブロロジスを活用すると思うのでショールーム，
コンベンションスペースが主体とは思いますが，飲食店や小売店も入ると思います。
五反田や今年の夏有明にオープンするTOCみたいな感じかなと。
ですので近隣にメリットはあると思います。（思いたい）
かって読みですが・・・・。

>152
144を読みなさい。

>>147
アルカキット周辺はこれからもっとひどくなるんでは？ブリリアに商業スペースできるんだから。

今日は送別会で飲んで帰っての深夜帰宅なのですが、これだけは書かないと寝るわけに
寝るわけにいきません。

まず皆さんにお詫びします。
ここで報告した情報に大きな誤りがありました
閲覧時にメモした手帳をよくよく見直していて気付きました。
>100
>予測来客数は、平日3800人、休日6300人
正しくは以下の通りです。
来場車両台数　 平日3800台、休日6300台
皆さんににご指摘いただいた、矛盾点もこれで辻褄が合ってくるかと思います。

試しに148さんに紹介いただいた告示に指定された計算式で駐車台数を求めてみると
来客者数46200人／日　　（店舗面積42000㎡として）
ピーク率　14.4％
自動者分担率　34.5％　　（駅からの距離400ｍ、商業地区として）
平均乗車人員　2.5人／台　（20000㎡以上として）
平均駐車時間係数　1.75　　（20000㎡以上として）
これらから必要駐車台数を算出すると必要駐車台数は1606台
計画されている駐車台数とほぼ一致しますので、この施設が
卸売り店舗ではなく、大規模小売店舗の可能性が高いようです。

ただし、商業地区でない場合で３計算すると駐車場の必要台数は2116台になり
ここって商業地区なの？という疑問は残ります。

PS　148さんへ
情報ありがとうございます。
商業施設は私の専門外なので、こういった情報をいただけて本当にありがたいです。

>さばとらさん
お仕事でお疲れのところ情報修正していただき有難うございました。
駐車場台数の割りにやけに少ない来客者予想でどんな施設だろうと
疑問に思っていましたがスッキリしました。
3万人が東西線を利用するとしても乗降客数が6万人増加し，
今の2.5倍になるので，正規な予想来客数が発表されたら，ホームの増設の件
また東京メトロに問い合わせてみたいと思います。
（以前は平日3800人とインパクトが少ない数字で問い合わせしているので）

>さばとらさん
118=148です。来場車両台数なら納得です。
私ももうすぐNRに引っ越しますが、物流倉庫や卸売業集積地の隣かな
と、少しがっかりしておりました。
公告縦覧を役所に見に行けないので、
さばとらさんの情報でいつも助かっています。

なお、告示85号は問題になっていた交通混雑の件も、商業施設側に周辺環境の混雑緩和の
措置を取らせる根拠となりますので、今後主張するときに役に立つと思います。
(いつもはこの手の規制に泣かされていました・・・・)

今朝の日経に南砂の駐輪場のことが記載されていました。

いや！そんなことより商業施設のこと書いてよ！と思いましたが、
頭だしのご愛嬌ということで・・・

駐輪場の件、日経新聞を確認してみました。
南砂町駅東口周辺の駐輪場は既存の５箇所で合計1500台だったものが
今回は地下駐輪場862台が追加になったそうです。
これで新砂あゆみ公園の違法駐輪にもかなり効果がある筈ですね。

これだけ施設ができるのに、今度西葛西は快速が止まるのに
南砂が止まらないのは、意見書出してお願いできませんかね？

>160さん
西葛西、快速が止まるようになるのですか？
ただまぁ、一日の乗降数からいうと南砂はとても少ないですからね。
しかし、ホームの面積と乗降数で考えると
南砂の乗降数は許容量を越えていそうですが。