レシオン武蔵小杉

この物件は三千万代で買えるのでしょうか。

躯体そのものの世代がちょっと前なのが気になりますがそれ以外は悪くないと思います。

現地見に行きました。
武蔵小杉近辺、中古物件も含めて検討しているので、こちらも有力候補です。
外見は古そうでしたが、どこまで生まれ変わるのか楽しみです。
立地や広さ、駐車場などの条件を考えますと、
４千万円をきるならぜひ検討したいです。

築10年とのこと。この間の修繕積立金が無いため、購入後の修繕積立金はその分上乗せでしょうか。

HPを見たところ
・洋室は全て絨毯張りか。フローリングではなさそうだ。
・床暖房なし？２重サッシ？インターネットの設備なし？便器は交換するのか？

これ新築じゃなく中古でしょう
中古板に行きなよ

確かに！洋室は絨毯のようですね。
占有部分は全て有償での改修工事となっているが、
畳や障子の貼替も有償なのはいかがなものか？
まあ、価格にもよるのでしょうか。
有償改修工事を全てやってもらって、それ込みでの価格で判断というか…

１階部分で4500万円代らしいよ。それでも買い手があると思われデベも強気です。

95M2(=28.8坪)で4500万台ということは、坪156万\。
場所が微妙に違う(南武線隣接)けどちょっと前に出ていた、野村の
初代ヒルズ(H.7竣工)の南向き2Ｆ73M2(=22.2坪)が3780万で坪170万\。
新築だと、初代プラウドの南向き2Fで坪217万\だからね。

ここらよく知っている人間からみれば、相場からすれば相当安い！
と思うけどね。
初代プラウドの南3Ｆなんて、売り出しとおなじ価格で、中古でてた
からね。

ただし、直床、直天井、スラブ厚15cmと聞いたんで、これがネックかな。
建築基準は、これはばっちりみたい。何せ、商社No1の社宅。これが、
災害等で壊れたら話にならない。商社は、人が資産だから、人のリスク
ヘッジに特に気を使う。
ここは、海外帰国組で、相応の役職の人も入るところだからリスク管理上、
手抜きはできないようね。

修繕費関係は、外装関連は、一回補修というか綺麗にしちゃうんで、
他とそんなに変わりなし。駐車場が、地下含め平置きなんで、
機械式と比べれば全然安い。社宅だけあって余計な施設もないしね。

＞10さん
妙に詳しいけれどリクコスの方ですか？

まー、どうでもいいけれど周りに立ってるマンションと
比べると確かに敷地の余裕はすごいな。
斜め前に今売り出し中のＧＣなど、ベランダ側はすべて
吹きつけなのに比べてレシオンはすべてタイル張り。
今日、敷地の中に入ってみたけれど、まだ住んでいる人が
いるんだね。セキュリティーはどうなるんだろう。
オートロックくらいなるのかな？

>11
そう決め付けるのはよくない。

けど、勝手に敷地内はいっていいの？
変な人だと思われちゃうよ。。

スラブ厚が150mmと聞いて、一寸考えてしまいます。　こちらのスレでも話題になっているようです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297/

プロド香櫨園公式サイト
http://www.gvs-100.com/index.html

直床直天井スラブ厚１５センチって・・・
子供のいる家庭が上階にいたら間違いなくうるさい。
１５センチの直床マンションでは、管理組合がフローリングを禁じている
ところが多いが、これは間違いなく騒音で揉めるため。
フローリングを許可するとドロドロの訴訟が始まる。
確かにゆとりはあって見た目も悪くないけど、このマンションは床スラブ
１５センチかつ直床直天井という時点で・・・
フローリングにならないことを祈るのみ。

ブロド香枦園の購入検討者は１５センチのスラブ厚の状況を調べようとして
購入検討している部屋の上階に行こうとすると（完成済マンションだから簡
単に確認できる訳ですが）、絶対に入れてくれないそうです。相当音が響く
のでしょうね。このマンションも現地見学会で上階に入れてくれなければ、
パスするのが無難でしょう。間取りもレシオンとブロドはほとんど同じ。
　ただでさえ購入時で既に築１０年超の中古マンションな訳で、あと１１年
もすると融資の関係で評価ががた落ちする築２５年超のマンションとなって
しまう訳ですし、コンクリートの質（いわゆるシャブコンも社宅なら問題な
し）も全く不明です。全てに疑問点がない初代プラウドあたりと比べると耐
震偽装とは別の次元で不安が非常に多いマンションでしょう。評価が高い社
宅ならここ数年絶好調の三菱商事がリストラ売却することもないでしょうし。

１５センチが本当だとしたら、ちょっと退きますね。
スラブ厚が全てではないが、
■水周りの老朽化
■設備の陳腐化
■床スラブ厚の薄さでの遮音性不安
から、余程リーズナブルな価格設定にしないとね。
フローリングじゃなく、カーペット敷の部屋が多いのは、
スラブ厚も影響してるのかしら。
先ずは一度モデルルームで聞いてみよう。
でも15さんの通り、教えてくれないのかな。

社宅の場合は一般マンションよりはある程度、お互いの生活音が許せるだろうし
お互いの素性が分かっているから非常識な事も出来ないから１５センチの床スラブでも
何とかなったかもしれないけど、普通の分譲マンションとなったらそうはいかない。
上階やお隣にピアノとかうるさい家庭が入ったら、絶望的。
私はそんなリスクは犯せません。新築探します。

会員登録しましたが、メールに何も返信が無いのですが
皆さんも何のアクションもありませんか？
他の会社は自動的に「登録いたしました」とか来たような気がします。

登録の仕方が悪かったのでしょうか・・・。

子供の学力が高く、帰国子女も受け入れる今井小・今井中に子供を通わせたい
ためにこの地域を選ぶ人も多いですが、よく考えてみると、その中核となって
いた三菱商事の社宅の子供達は、社宅返上と共にごっそりいなくなる訳です
（プラウドやフォートレジデンスに住みかえる人もいるのかな？）。三菱商事
勤務の総合職といえば言わずと知れた東大京大早慶一橋ＯＢのオンパレードな
訳で、当然子供も遺伝的・環境的に優秀になる率が一般家庭よりも遥かに高い
わけです。そういう意味で、今井小・今井中は、三菱商事社宅がある限り優秀
な学校という看板を自動的に掲げ続けられたはずなのですが、今後は大きく変
貌してしまう（単なる普通の公立学校となる）可能性が高いと思われます。
三菱商事の子弟達と、レシオン武蔵小杉という中古マンションを買う人達の子
弟のレベルの差が今後学校のレベルに直接反映してくるという事です。なお蛇
足ながら上記はレシオンの検討者を批判しているのではなく、学区に過大な夢
は持たないほうが良いというだけの話ですので念のため。本当に子供を教育し
たいのなら、私立に行かせるべきでしょう。

>19

座布団一枚。

三菱商事の社宅が、今井小、中を帰国子女受け入れ校にしたのは事実だけど、
たとえば、今井小で約700人強で、帰国子女は約100人しかいないのも事実。
しかもこの100人すべてが、三菱商事の子弟というわけではないからね。

もともと、今井学区域は、法政高校もあったことから、中原区でも落ち着いた
雰囲気で、地価も高い。そこに建つマンションだから、当然、川崎市としては
価格も相応なわけ。こういったところを買う人って、相応の収入が必要になって
くる。要は、この地域は、上場会社で相応の収入をもつサラリーマンが多いってこと。
そういう人たちは、相応に教育にも力を入れる人が多い。結果、今井小、中は、
荒れない、レベルが比較的高く保たれているんだよ。
その噂が、さらに、同レベルの人を呼ぶ。
ただ、あくまでも公立。他の学区に比べ、麻生の高校や、横浜の高校、しいては、大学
に進学する率が、他よりいいのがとりえなだけ。

後、親に人情で、せっかく新居買えるんだったら、すこしでも条件のいいところ(学区ね)
買おうと思うのが常だと思うけど。あえて評判悪いところには行かないよ。

なんか、19のコメント読んでいると、ちょっとこわいなあ、今井小、中が三菱商事で
仕切られているみたい。なんか、エリート意識まるだし。ここは、あくまでも公立だよ。
不動産屋の受け売りだといいけど。。。新居を構える人に質が託されている、とは、
とてもじゃないけどいえないなぁ。
いまや、今井小、中に通わせている家庭で、三菱商事で質保っていると考えている人って、
ほとんどいないんだけどね、、、
ちなみに、三菱商事の子弟が少なくなると、中学校の英語の相対評価が多少よくなり
そう。

私の知り合いは三菱の社宅に住み今井小に行かせましたが
帰国子女のため、いじめにあい私立に転校を余儀なくされました。
小学校はともかく、あそこの社宅の子弟はほとんど私立中学に
進んでいます。
ちなみにその人の話ではあの社宅に住んでいる人でレシオンを
購入している人が随分いるそうです。
今、自分の住んでいる部屋をそのまま買えるらしいです。
もっとも、一度引っ越してリニュアルが終わった時点で
もう一度戻るようです。

三菱商事の元住人がそのまま住んでいる部屋を買える？何ですかそれは？

最上階の社宅住民達は階上の音の不安がないために、この地で良いと妥協した商事
マンのファミリーは、きっと部屋を押さえるでしょう。逆にスラブ１５センチ直床
なんだから、うるさいと思った人たちは出て行くでしょう。また１Ｆが駐車場とな
っている棟は構造的に地震にどうしても弱くなるので、出て行く人が多いでしょう。
とすると眺望やセキュリュティー、構造でイマイチの部屋が一般に売られていくと
いう事態が想像できます。

上層階住人（三菱商事社員）ｖｓ低層階住人（一般中古マンション購入者）
となると・・・
「お母さん上の家のピアノ毎晩うるさくてたまらないよ」
「我慢しなさい、上は三菱商事の方なんですから。元々のオーナーだから文句は
　決して言えないの。演奏会まであと２ヶ月だから毎日２時間耐えましょうね」
なんてね（あくまで想像です）。

上記２１の人も言っていますが、ここは「相応」の会社員が住む町で、海外でメイド
を複数雇いながら、噴水付の家に住んで外交官達とお付き合いしてきた「派手な」商
事マダム（特に東南アジア帰り組は豪華な生活に慣れています）と「相応」の会社員
妻（特にメーカー勤務の妻）とでは価値観が大きく違うこと必定です。恐らく双方が
交わる事は「決して」ありません。

これが三菱地所のプロデュースだったら、どんなに安心できるマンションになった
だろうに（地所が手を引いている時点で色々と問題があったと想像されます）。

>23
地所がプロデュースしたってスラブ15は15でしょ。
＞21.23やけに向きなっているけど、近隣の業者さんですか？

＞22、あまり、反論しないほうがよいよ、23はなんか
必死みたいだから・・・・

きもいな23は。
商事なんてただのリーマンだろ。
今井中もただの公立。

ここは冷静に見て駅から遠すぎだよ。
社宅としては立派だけどマンションとしてはどうってことない。

こんなマンションわざわざ買いたくないな。

>11
各棟にオートロック設置するようです。

昨日事前登録会のハガキが届きました。
金額は4700万〜5000万台となっていました。
我が家は他を探す事となりそうです。

マンションコンセプトとしては良いと思いますが、売り手と買い手の温度差がとても出るような気がします。

スレが進みませんね。

事前登録でしたっけ？
事前見学＆説明会だったと思いますが。

28さんの言うように、値段はかなり高い感じがしますね。
とりあえず、事前見学には申し込みしましたが、いまだに連絡がありません。
見に行っても「コストパフォーマンスが悪い」の印象を強めるだけと思いますが。
とりあえず冷やかし半分、興味半分。

うぅ・・・メール（登録者が多かったので説明会の日程が増えたetcの説明）は来たが
肝心のハガキが来なかったので
不備があったかと気になってメールで返信したが連絡も来ません。

事前見学申し込んだ方も連絡無しですか・・。
ＨＰには電話番号書いてなかっったけどメールには書いてあったので
電話した方が良いのかと思いつつ、気が重いです。

担当の人が少ないのかな。。
この調子だと先々の対応の予想がつきますね。

来週からですよねぇ・・説明会って。
今だに連絡なしです。
28さん、29さんの言うように高すぎかなと。
我が家も冷やかし半分、興味半分で行くつもりです。

説明会の日程葉書、今日来ました。

うちも、築10年としては高い！とは思いつつ、
広さと場所と平置き駐車場がいいな、と、見には行く予定です。

95の物件で4700〜5300とか。
これでリフォーム前の価格でしょ。

>>34さん
標準リフォーム費用込みの価格だそうです。

何で素直に建て直ししないんでしょうね？

ちょっとありえない金額だな。
もし4700からというのなら。
要は中古マンションでしょ。
ダイヤマークに勤めている人たちで買ったら。

標準リフォーム項目が少なすぎ。
ど〜考えても高い。

通常の民間新築分譲マンションに比べてあまりにも
敷地を贅沢に使ってますからねぇ。

同じ条件で1000万安ければ、即日完売も夢じゃないよね。

仮に、3年後売りに出したら世間様は「築13年」という扱いだもんね。

先日、現地の前を通ってきました。
すっごく高級感の感じられる外観や敷地の使い方にびっくり。
これで本当に直床直天井スラブ厚１５センチなんですかね。
床スラブが薄ければ戸境壁も薄いだろうし・・・。

知人がこちらの社宅に住んでいました。
その方の話によるとやはり上階からの音が結構響き
（斜め下の部屋のピアノの音とか聞こえるそうです）、
一番法政に近い棟は砂埃がすごいとのこと。
それ以外は周りの環境や学区がいいので、とても住みやすかったそうです。
うちは小さい子がいるので、騒音が響くのは困るなぁ。
そこら辺の改善はしてくれないのかしら？

この物件、管理規約でピアノとか大音量を出すものは禁止にしてくれないかな。
そうじゃないと検討する気にならない。

これぐらいじゃ小さい子供が走り回ったらかなりきついかな。
一番上を買えばいいんだろうけど。

だから三菱商事の人が買えば良いんだよね。
良い給料もらってるんだから。
40歳で年収1500万超。夏冬ボーナス各300万だよ。
儲け過ぎ。
そんな人たちが住み散らかした残骸を買うのは精神的に嫌。

いい部屋は、住人の方が購入されてるのでは？
条件の良くない部屋になりそうですね。
それで最低4700万はなぁ・・ですね。
それだけ出せれば、新しくできる近所のプラウドかえちゃいますよ！
とりあえず、明日説明会行って来ます。

説明会どうでした？

ひっそり。。。

もっちり。。。

>44
>一番上を買えばいいんだろうけど。

文句言われる立場も嫌じゃない？

>46 いい部屋は、住人の方が購入されてるのでは？

それはないみたいですよ。
電話が来たときに聞いたら、
別に社宅だっただけで、土地の権利持ってるわけじゃないと。
部屋は公平に分譲するとは言ってました。

と、いいつつまだ説明会いってませんが。
行ったかた、どうでした？