レシオン武蔵小杉

＞150
確かに周辺環境価値が上がる要素は考えられるものの、
10年後に転売する際にガーデンコート転売平米単価以上の値がつくかね？
小杉界隈の築20年と築10年ではやはり違うんじゃないの？
現状の小杉界隈の中古マンション市場を見る限り、
築20年を越えた物件（徒歩10分圏内90平米程度）は、
新築時価格の40%程度くらいしか値がついていないけど。
まあ、自身で①〜③との分析をされていらっしゃるなら、
それはそれでいいかと思われるけど、やや強気過ぎる感は否めない。

>150>151
ガーデンコートではなくてガーデンズコートですよ。

私がこの周辺で10年後に中古で買うとしたらガーデンズコートかプラウドに軍配があがるでしょう。
>151の言うように築20年のレシオンと築10年のガーデンズコートなら築10年を選びますね。
転売が目的でレシオンを購入するのは賢明ではないでしょう。

小杉界隈での中古マンション、築２０年で新築時の４０％ですか・・・。
同じ住宅地でも例えば世田谷あたりだと、築２０年超えでも
新築時と同じ価格で売れるケースがあるそうですから、
転売目的なら小杉ではなく、
中古市場の堅実な地域の優良物件を買うべきであって、
小杉は純粋に好きだから永住したいという気持ちで買う方がいいのでしょうね。
でもレシオンが敷地に対してゆったりたてられていることが、
中古として転売する際にプラスに働くことは大いにありえると思います。

>153
例えば賃貸マンションを借りる際、敷地に対して建物がゆったり建っているかどうかなんて検討しますか？
たいてい金額と場所と間取り、駅からの距離、方角、築年数などに重点をおきませんか？
築年数が古いと言うだけで候補から外してしまうこともしばしば。
候補をいくつかに絞ってから現物を見学に行く、という段取りでしょう。
そういう考え方は中古物件にもあてはまると思います。
ですから駅から遠く、築年数の古いレシオンはゆったりと建っているかどうかを知ってもらう前に候補から外されやすく転売には不利だと思います。
ですが、純粋に小杉が好きで永住したいという気持ちで買うという考えには賛同できます。

購入を前向きに検討している者です。
現物を見た時に大方の点は満足したのですが、ひとつ気になったのは窓のカギ。サッシそのものの交換はしないにしても、窓のカギがあまりにもチャチです。いまどき、窓が金具ひとつでしか施錠できないのはあの建物の造りから言ってもちょっと不安。金具自体にロック機能のついたものか、窓サッシの敷居にもカギのついたものが必要ではないかなと思います。いくらマグネットセンサーがついているとはいえ、泥棒に入られたことを確認する機能よりも、カギが開けられにくい機能が大切だと思いました。皆さんはどう思われますか？

１５０です。色々なご意見参考になります。　私自身築25年、足立区のはずれの駅から徒歩
25分、78平米のマンションを2000年（景気が悪い時期）にほぼ購入価格と同じ価格で転売でき
ましたが、その際のポイントは、①周辺の住民と不動産業者がよい物件であることをよく
知っていて、周辺住民の方が購入してくれたこと②建物がレシオンと同じような超一流企業／
施工会社による良心的な躯体作りがされていたこと③管理組合が非常にしっかりしていて
メンテナンス状態がよかったことでした。　レシオンの場合も管理組合によるしっかりとした
メンテナンスが成されてゆけば築20年であっても、武蔵小杉周辺の住民の方で買いたいと
思われる方々がいるのではないでしょうか？　ただ、確かに価格レベルはその時点での需給
関係次第ですが、現在中古市場で新築時40％レスの他物件とは物件が違うと思いますし、
仲介する不動産業者もレシオンの良さは理解してくれると思います。因みにレシオンは全国の
デベ／不動産業者が注目するプロジェクトで、仲介依頼も容易と思います。

武蔵小杉はここを含めて一流企業社宅が一気に消滅してしまっているのが痛い。
それはここ周辺が学区を一つの売りにしているからである。
分譲マンションは、当初は子供持ちの家庭が購入しても２０年後は皆卒業して
ただの老齢夫婦が住むエリアへと変貌する。となると、教育熱心な若い世代が
減少してしまい、必然的に優秀な子供も減少してしまう。社宅があれば一流企
業に勤める若い夫婦が常に新陳代謝で転入してきて、学校的にはレベルが保て
ることとなる。私立学校ならば受験生を他地域より集めればよいだけだが、こ
この売りは公立学校である。三菱商事の子弟が一気にいなくなれば、学校のレ
ベルダウンは間違いないので、現在売りにしている教育環境というのは、条件
が間違いなく下がることを頭に入れておくべきである。レシオンも１０年後の
同条件転売はまず間違いなく不可能だろう。もっと、教育に向いた地域がいく
らでも出てくる。

>三菱商事の子弟が一気にいなくなれば、学校のレベルダウンは間違いない


・・・そうかあ？

>157

そもそもこのエリアを買える人はそこそこの収入がなくては無理なのでは。
周辺のマンション・家を見てもわかるはず。
一概には言えないが、一般的には大手企業に勤めていて、子供もそれなりでしょう。
学校のレベルダウンは間違いないと断定的な言い方をされている理由がよくわかりません。
大体批判だけがしたくて書込みしてるわけ？
今井を批判する前に、がんばって他に教育にむいたところを探したらどうですか？

２０年もの先のことはどうなるか誰も分かりません。少子高齢化の影響も
今より鮮明になってきているでしょう。今、レシオンを購入するかどうかの
判断にはもっと優先度の高い問題が山ほどあるのではないでしょうか？
広さ（95平米）を優先する購入層が新築では高価すぎるが「中古物件としては
かなり優良な物件」として検討対象にするのではないでしょうか？

「一流企業の子弟は優秀」という前提はおかしいのではないでしょうか？
ましてや、一企業（三菱商事）の全体から見れば少数の子弟が通わなくなって
その学区のレベルが下がるとはとても思えませんし、次から次へと建つ
分譲マンシオンの子弟の皆さんもそこそこの家庭な子弟でしょうから
良い学区との評判に変化はないと思います。

＞１５９さん、１６１さん
全く同意見です。

>157
企業の社宅がなくなってもその社宅を出て近所に移り住んでいる人もいますよ。
企業の社宅がなくなったらその子弟が全員一気に転校すると思ってるんですか？
考え方が単純過ぎです。

近所の床屋さんによれば、三菱商事の子弟の中にはかなり
転校が嫌で、今井学区周辺に移り住んでいる方が多い
そうです。他の企業の社宅退去家族の皆さんも同様の
事情があると思われます。

>164
味の素の人もＮＥＣの人も第一生命の人も同様みたいですよ。

>>163

１５７さんは将来の話をしているので、それはまとを得ているのでは
ないでしょうか。これから５年程度は武蔵小杉に愛着がある人の師弟が
そのまま残って学校に通うでしょう。
だからレベルが高いままでしょうが、その後あえて武蔵小杉に来る人は
少ないのでは。

駅周辺を見たら、今でもけっしてきれいではないし、素敵な店がたくさん
あるわけでもないですよね。あれを見たら、いくら交通の便が良くても
考えてしまいます。あの状況では三菱商事の家庭ほど、押しなべてレベルの
高い家族が、あえて来るわけがありません。

>166
武蔵小杉に愛着があって社宅をでてもそのまま周辺に住み続けて
これから子どもを儲ける人もいるのでは？
子どもがいなくてもこの地域が好きで越してくる人もいますし。
それと166さんは武蔵小杉駅周辺の再開発の計画をご存じないのですか？

>166

レベルの高い家族があえて選ばないのであれば、あなたは何故レシオンの掲示板を見てるんでしょう？
レシオンを見に来ている方々は駅周辺を選ばず、あえて環境のいい今井まで来ているんだと思いますよ。
そもそもあなたの発言からして武蔵小杉になじまないようですから、武蔵小杉でない場所を探したらいかがでしょうか。
何が言いたくてこの後に及んで武蔵小杉批判をしているのかわかりません。
自分が興味ないならこの掲示板にも用がないはずです。

話題を変えます。
A棟購入者っていますか？
確か6月1日までがリフォームの受付だったと思います。
コスモスモアは相談に乗ってくれてますか？
うちは一番遅い引渡しなのでそんなには心配してませんが、いつも対応が遅いので、ギリギリになって対応されるのだけは避けたいと思ってます。
みなさんリフォームの相談状況はいかがでしょうか。

このマンションの増築建築確認はイーホームズなんですけど、大丈夫ですかね？皆さんどう思われますか？非破壊検査して調べたと説明がありましたが、どうも気になって仕方がないです。

イーホームズ・・・。普通会社を変えますよね・・・ちょっと神経を疑います。替えるべきでしょう。ただでさえ、コスモスモアの対応はひどいんですから。不信感あおるようなものです。

今日の夜１１時の１２チャンネルのニュースに
レシオンが出るのじゃないでしょうか？
新聞の予告が社宅の再生みたいに書いてあるので。
感が外れたらすみません。

>172さん

先ほどワールドビジネスサテライトのＨＰで確認しましたが、Movieで大浜アナが
社宅の再生等についてしゃべっています。恐らく特集されるでしょう。

増建築確認はeHoと記載されていますのでイーホームズに間違い有りません。
しかし、構造設計や躯体確認については竣工当時に川崎市と三菱地所が過剰な安全設計と
思える程にしっかりとした設計管理と確認が出来ていますので、全く問題ないと思います。
今回の増建築には構造や躯体に関する変更部分はないので気にする必要はないと思いますよ。

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

購入者ですが、私は、重要事項説明書を熟読し、イーホームズの件は
リクコスに指摘しました。　ただ、変更は出来ないようです。
購入してしまっていますので、増改築確認不備による構造的欠陥は
ないだろうと思うことにしています。

先日行われた重要事項説明会では、この部分（確認検査）については一切触れられていませんでした。やはり、問題があると思われる部分については、説明をすべきではなかったかと思います。そうでないと、やはり隠していたと見なされてしまいます。決して安い買い物ではないので、179さんのように「・・・無いだろうと思うことにする」というのはよくないと思います。この掲示板を見ていない他の購入者のためにも、リクコスからはっきりとした説明をしてもらうことは必要だと思います。

イーホームズの代わりに別の検査機関に変えることは可能だとおもいます。単純にリクコスさんが時間とコストがかかるために出来ないと答えたのでしょう。皆さんで代えてほしいと申し出ることも重要だと思います。まだ遅くはないとおもいます。

是非是非、申し出ましょう！！！！

昨晩の東京テレビのＷＢＳにこちらのマンションが紹介されていましたね。
敷地のゆとりはテレビ画面からでも伺えるものでした。

１８０さん、１７９です。 そうですね、是非変更申込みをしましょう。販売担当者には
変更申込みを再度しました。

>174さん

契約の時にイーホームズが確認している旨の書類、見せられましたよ。
でも捺印をする直前だったので、え。。。と思いつつでした。
別の検査機関に依頼する件、賛成です。
イーホームズだから欠陥と決まったわけではないですが、安心料ですよね。

178さんに同感です。

せっかく三菱地所など、しっかりしたところの設計、施工という価値がこの建物の価値でもあるわけですから、その価値にイーホームズという名前はあまりにもミスマッチです。表記からイーホームズという名前を是非削除してもらいたいです。来週契約なのですが、検査機関の変更を断固依頼します。だって、ありえないじゃないですか。巨額の税金投入までしている社会問題の渦中の会社の検査結果を正式な検査結果として出すなんて。当然やり直しです。

契約寸前まで話は進みましたがやはり風呂のアスベスト問題頃より現状引渡しの現実をつきつけられたようで迷ってしまいました。リノベーションと言っても新築のオプションとあまり変わりなく（選択肢が少ない）結果的に見積もり段階で支払い総額は思っていたよりも高くなってしまいました。立地、占有面積などは魅力的ですが購入後問題が発覚した際中古購入であるため自己責任になってしまうと思うと購入にはいたりませんでした。気持ちの問題も大きいので今後もリノベーションマンションは積極的に検討したいと思っています。

>187さん

是非要望お願いします。
うちは既に契約していますが、どなたかいい署名運動のやりかたご存知ないですか？
せっかく構造も問題ないはずで、構造計算書も公開されているのに、イーホームズというだけでこれから購入を検討する人にも余計な不信感を招くことになると思います。
皆で求めたら、リクコスの対応も代わると思うのですが。

>188さん

誤解のないように1点だけ。
お風呂は一部アスベストに引っかかったため、すべてリクコスが新しい浴室に変更します。
よって、現状引渡しではなく、アスベスト問題をクリアした上で、標準でお風呂も新しくなります。
既にご存知でしたらすいません。

177さんの書き込みは、匿名でなければ、リクコスから名誉毀損、風評被害の
訴訟の対象になるような内容ですからお気を付け下さい。 「資産価値が下がる」
などというご発言など既契約者の皆さんの怒りの対象ともなり得ます。
念のためですが、私はリクコス関係者ではありません。

１８９さん、念のため申し上げたいのですが、
① リノベーション前の建築確認は三菱地所設計（これの公開構造計算書に
よれば、標準値１に対し、1.3〜1.5のオーバースペック）
② 今回のリノべーション工事部分の建築確認がイーホームズ
として分けて考えた方が良いと思いますし、①＋②の状態を第三者検査機関が
住宅性能評価を実施するはずと理解しています。リノベーション工事の主な
物は、屋上の防水シートの変更、外壁・廊下等の補修・塗り替え、棟毎の
オートロック新設、メールボックスの新設、メイン入り口の改修、自転車
置き場の新設等で、むしろ施工会社の手抜き工事方が関心事です。
それにしても、やはりイーホームズは変更すべきと思います。

資産価値が下がるかどうかはわかりません。でも上がる要因にならないことは確かだと思います。私は既契約者ですが、１７７さんのちょっとぶっけらぼうな言い方以上に怒りの矛先はやっぱり黙っていたリクコスさんに向いています。契約解除したいです。でなければやはり皆さんが言われているように検査機関を変更してほしいです。

>191さん

189です。
ご丁寧にありがとうございました。理解しました。
うちもリクコスに連絡入れます。
みんなで訴えましょう。

もし間違っていたら申し訳ないんですが、イーホームズって破産宣告（？）受けてませんか？
それで各自治体が代わりにやらなければならない、
新宿区なんて700くらい建物がイーホームズの検査を受けたから困るみたいなことを
テレビで言っていた気がするんですが・・・。
あの時はまさか自分たちに降り掛かると思っていなかったので、ちゃんと見てなかったんですが。

194さん、イーホームズは５月末に業務を停止し、各自治体への引継ぎを６月中に
行う事となっています。 レシオンの場合、川崎市建築課ですが、ここは６階以上の
申請しか受け付けないこととなっているので、横浜市建築課になるのか
わかりません。 リクコスはそれを確認し通知する義務があると思います。

１９５さんの情報によれば、リクコスはいずれにせよイーホームズ以外の機関（自治体
そのものか自治体が承認する他機関）に変更せざるを得なくなる訳ですから、皆さんを
悩ませていた問題は解決することになるのでしょう。 問題は代替案（否応なしにせざる
を得ない）の提示をリクコスがいつ行うかですね。

>195
増築確認は平成１７年９月に既に実施済みなのですが、イーホームズが破産宣告を受けると自治体が更に何かを実施することになるのでしょう？そのあたりがいまいち理解できないのですが…

>197さん
破産宣告と業務停止はまるっきり違うものです。
そこのところを勘違いしていられるのでは？

イーホームズは破産はしていませんよ。

＞１８９さん
アスベストの問題はすべてクリアーされているとは思いません。お風呂はリフォームした際、アスベストが見つかったため交換となりましたが、その他の箇所をすべて調査しているわけではありません。建築年数から、アスベストの使用が全くないとは考えにくく、潜在的にそのリスクは買主負担になると思います。

＞199さん

すべてチェックした結果、お風呂を交換することでアスベストに関する記載をしなくてよくなったと聞いています。
よって、アスベストの使用は他ではないと聞いています。

イーホームズ以外の確認検査機関に再依頼をするそうです。よかった。ほっとしました。

購入者です。 アスベストの件は、私がリクコスから受けた説明や周辺情報を総合すると
① 三菱地所設計の竣工図をプロが確認した限りでは（リノベーシオン工事前）躯体部分に
アスベストの使用は認められなかった。（従い専有・共用部分とも居住者が生活
する空間でのアスベスト飛散はない）
② モデルルームを建築する際、床下・天井は実際はがしてチェック、キッチン、浴室を
全面交換した際、浴室部品（パイプ）の素材のみに非飛散性アスベストが発見された。
密閉区間（人体皮膚接触しない）、且つ、非飛散性故、日常生活に支障はないが、
法律に則り、今回情報開示すると共に、標準リフォームの項目の中に浴室全面交換
（追加費用はかかるが）してアスベスト・フリーの状態にする。 この部品は施工
業者が購入した部品であり、その部品製造者から浴室施工業者に１１年前に情報
公開されていなかった為、施工業者も気が付かなかったということだそうです。
以上の①②から、私としてはアスベスト問題はないと判断して購入しました。

２０１さん、私もリクコスの担当者からイーホームズ以外の検査機関へ
変更する社内手続きをするとの確認をもらいました。これで問題
解決です。

２０２さん、洗面所は大丈夫でしょうか。

洗面所をリフォームしたモデルルームも用意されているので、もし引っかかるようならその時点で発見されると思います。

２０４さん、２０２です。 ２０５さんの意見と同意見です。リフォーム解体時に
発見されたのは浴室の配管部品のみというのがリクコスの説明です。

２０２さん、２０５さん、有難うございます。ほっとしました。

２０１さん確認して下さったのですね。ありがとうございます。

ところで話が変わりますがどのマンションにも言える事ですが
３０年後ローンを返し終わる頃には築４０年ですよね。
その時ってマンションはどうなっているのでしょうか？

きっと建て直し問題が浮上したり、修繕費が大幅にあがりますよね。
住みつぶして終わりでいいやとは思うのですが
死んだ後に売るに売れなくて管理費や高い修繕費を成人して独立した
子どもに払わせるのは避けたいなと思います。

マンションの歴史事態が浅いので５０年近くたったマンションが
どうなっていくのかはこれから他のマンションでのモデルケースが
出てくるのかとは思いますが・・・。
マンションに住んだ事が無いだけに先の事を想像して楽しみな反面
不安になってしまいました^^;

＞２０２さん

アスベスト調査に係る重要事項説明について、宅地建物取引業法が改正されており、アスベストの使用の有無の調査結果があるときは、重要事項説明として建物の購入者等に対して説明することが義務づけられています。実際、レシオンの重要事項説明書には成形アスベストに関する調査は行っていない旨の記載があります。

２０２さんに質問ですが、①だれがだれに依頼してアスベスト使用の有無を確認したのですか？②プロとはどのような立場の方ですか？③どこからの情報ですか？
少なくともリクコスは、前述の通り、調査は行っていないはずです。

もしアスベストの使用がない（非飛散性含む）という確認がとれるのであれば、購入者保護の観点からは、積極的に開示すべきだと考えます。

購入を前向きに検討しているため、このような質問をしている次第です。よろしくお願いします。

アスベストの話題が出て思い出しました。
お風呂に関して料金がＵＰした事に未だに納得がいっていません。
価格が下がったにしろ、リクコスとしては全戸一斉に変えるということで
業者に値段交渉しているはず。
リクコスが半分負担したといえる内容なのでしょうか？？

>210さん

結果的にはリクコスが半分は負担していると思います。
というのも、今回全面交換となるTOTOのユニットバスですが、一般で購入すると80〜100万円
というのが相場のようです。これを大量購入することで、恐らく60万円程度まで仕入れ価格が
減額されたと思われます。
リクコスの営業方曰く、「今回のユニットバス交換をするために、社内で約一ヶ月の決済が
必要だった。30万円を購入者、30万円をリクコスが負担することで物件の資産価値
を下げないようにした」との説明がありました。また、「今回の件は、主旨を説明した上で、
TOTOさんにかなり頑張ってもらい、通常ではあり得ない価格で納品して貰った」とも言って
いました。
ユニットバス交換前の価格からは、一律+30万円上がっていますが、これがその費用に
転嫁されていると思います。

２０２さんのように、口頭で説明を受けただけの割りに詳しく
必要以上にいい方にまとめられてると私はリクコスの方ではと疑ってさえしまいます。
それにしても今回のイーホームズの件も、以前の書き込みで話があったように
説明会のその場で個人でどうにかならないか進言したときは対応できないと言い、
みなさんが騒ぎ出さないと対応しないというのはいかがなもんでしょうか。
とにかくいろんな面で、隠せればコストと手間をかけないで販売してしまおうと
している感じがしてなりません。

２１２さんの言われていることに同感です。非常に良い物件なのですが、販売しているリクコスの態度に、納得言ってません。これは、リクコスだけでなく不動産業界全体がこういうものなのでしょうか？つまり、一度建ててしまえば（販売してしまえば）、どうせ後から中身は分からないんだから、黙っとけといった雰囲気を感じます。なんだか、ヒューザーの件につながるものが感じられます。

>210さん

211さんのコメントと同意見です。
私は最初からの購入検討者で、当初のお風呂リフォームは67万円で提示されていましたが、30万円Upですんでよかったと思っています。

>212さん、213さん

同じく、リクコスの対応は「本当に買って欲しいと思っているのだろうか？」という態度ですね。
特に重要事項の説明を担当されている責任者はとても融通の利かない感じです。
私は既に契約していますが、イーホームズから検査機関を変える件、何も連絡もらってないです。
文句言わなきゃ言ってこないつもりでしょうか。

本当に、せっかく良い物件なのに販売業者の方針がいまひとつ
（営業さんはとてもいい方なのですが）なので、踏み切れずにいます。
たとえ新築時は一流設計＆施工でもそれに甘えず
入居後に住民が不安にならないために、
あらゆる点でもっときちんと調査＆情報提示をしてほしいです。
少しずれるかもしれませんが、
マンション全体のリノベーション後の予想図等が少なくて入居後がイメージできません。
現物があるのだからその必要がないといえばその通りなのかもしれませんが、
これはただの中古物件ではなく、リノベーションなのだから、
どこまで生まれ変わるのかある程度イメージして納得してから購入したいです。

リクコスの対応に不満です。イーホームズのことを隠していたからです。契約時に問いただすつもりです。全くなっとくしていません。はっきりいって不信感がぬぐいきれません。

レシオンは大規模修繕などをほどこして資産価値をあげると広告しています。なのに入居後４，５年後に排水配管のコーティングの修繕が予定されています。この修繕は4千万円近くかかります。現状排水配管のメンテナンスを急にする必要がないという検査結果がでたからだとは思いますが、今すぐ行なう必要の無い他の項目については修繕を今回施すのに、どうして排水配管の修繕はしないのでしょう。新築の場合修繕積立金はこのマンション規模だと５０００円前後でしょう。それなのに、１１０００円からのスタートになります。この差は排水配管の修繕分なのでしょうか。だとしたら購入者につけを回している感じがします。テレビをみましたが、この物件は新築と同様の利益があがると放送されていました。皆さんはどう思われますか？

４０００万円÷１６１戸＝約２５万円（１戸あたりの負担額）
２５万円÷４年（排水配管大規模修繕までの期間）＝６．２５万円（1年間の１戸あたりの負担額）
６．２５万円÷１２ヶ月＝約５２００円
新築のマンションの修繕積立金スタート額を約５０００円と見積もると１１０００円のレシオンの修繕積立金スタート額は排水配管修繕費用にみえます。
逆にこれがなければ新築同様の修繕積立金スタートになると思います。リノベーションって一体なんなんでしょう。これなら中古物件と同じではないでしょうか。皆さんはどう思われますか？

２１２さん
多分色々他にもでてくると思いますよ。相手に引き下がらずきちっとした誠意ある対応を求めて生きましょう。私は断固そうするつもりです。

２０２です。
① ２０９さんへ、 私のアスベストに関する質問し対して、「竣工図でアスベスト使用して
いないと確認したのは、リクコスの一級建築士」との説明をリクコスの
営業担当から説明を受けました。
因みに、私は信用しましたが、信用するか否かは個々の方の問題です
ので この情報の可否のご判断はお任せいたします。
② ２１２さんへ、 私は一購入者であってリクコスの人間ではありません。自分の命に
係る問題ですので、徹底的に質問し食い下がった結果、リクコス
から引き出した回答に基づき、自分でリスク判断をしました。
私は極く普通のサラリーマンですが、情報は自分で取りに行くもの、という信条です。

Ｂ棟購入者です。

検査機関の件において、私が営業にコンタクトをとり、説明をいただいた結果です。
イーホームズの検査に関わる部分は、新設する自転車置き場／バイク置き場とＡ棟の元管理人室の階段撤去の部分のみらしいです。
ちなみに、検査機関の変更通知は、金曜日くらいには発送されるそうです。

排水配管修繕費用の４０００万はいずれにせよ購入者負担には変わらないのではないのでしょうか？
リクコスも企業ですから、商事から社宅を仕入れて、リノベーションした上で、利益をあげるわけで、排水配管修繕をリノベーションを入れたら、全室ユニットバス交換と同様に価格が２５万ＵＰするだけではないでしょうか？
リノベーションといっても、やっぱり築１０年は築１０年だと思います。

ちなみに、私はコスモスライフの建物診断結果が気になります。
恥ずかしながらまだ見ていないのですが、いずれにせよリクコスの関係会社の資料ですよね？
みなさんはどう判断されているのでしょうか？

２２１さんに同意します。 リノベーションすれば新築同然になると
期待するのは無理で、「中古の化粧直し」と割り切っています。所詮中古は
中古です。最新機器・機能のそろった新築なら７〜８０００万円はする物件
（＝９５平米）を中古だから５０００万円代で買える、何とか手がでると
思える方々の為の物件ではないでしょか？ これがこの物件の原点です。
今回のリノベーション工事の目玉は、社宅では考えられていなかった、今の
時代の常識となったオートロック設備の新設とその他セクリティー設備だと
思っています。
２２１さんの最後の部分は、工事完工後、第三者機関（関連会社のコスモス
ライフではなく）発行の住宅性能評価結果を各購入者に交付する、とあります
ので、それに包含されると思いますが、如何ですか？

＞217、＞218さん
そこまで不信感をお持ちなら安心して買える
新築物件にされたら如何ですか？
購入者には気分の悪い書き込みと思います。

これはあらしなどではなく単純にに思った感想です。

私は既契約者ですが、リクコスの対応に気分がわるいです。購入されようとする方はよく考えてから購入することをおすすめします。

２２１です。

２２２さん、的確なご回答ありがとうございます。
今現在、私が抱えている問題がすっきりいたしました。

この掲示板は利用規約を読む限り、購入を検討している方々もしくは購入した方が物件の情報を共有できる場であり、良くも悪くも事実は事実として書き込むことは問題は無く、その事実を判断するのは、各個人の責任ではないでしょうか？

排水配管修繕費用に対する問題も、購入を検討しているほとんどの人々が今回のリノベーションに排水配管修繕を入れて欲しいとなれば、リクコスは２５万ＵＰしてでも排水配管修繕にせざるを得ないのではないのでしょうか。
イーホームズの件も同様のことが言えると思います。

以上、レシオン武蔵小杉が良いコミュニティになることを望んでいる購入者の１意見でした。

２２５さん、私もレシオン武蔵小杉が良いコミュニティーになることを
期待しています。この物件の不利な点の一つは、社宅として１０年間
経過した物件を分譲マンションとして売り出す際の：
① 長期修繕積立金のファンドがゼロであること
② この１０年間のブランク期間を考慮した長期修繕計画を如何に
立案するか？（そのためには２２５さんが懸念されたコスモスライフが
実施したとされる現状あり姿の性能評価を元に新しく長期修繕計画
が立てられることになる訳です）
にあると思います。①は購入者がイニシアルコストとして分担しますね。
②は我々に素案の提示がありました。それに基づき２１７、２１８さんが
議論をされています。私の知る限り、コスモスライフの現状あり姿の性能
評価結果によれば、新築マンシオンが１０年後に行う第一回大規模修繕
項目に関しては、いまから３年後に先延ばしにしても大丈夫であるが、
今回のリノベーシオン時に前倒しにして行うというのものです（但し、
これもリクコスの説明ですが）これは、権利移転後、発足する我々の
管理組合の取り敢えずの手間を省きますし、中長期の管理ランニングコスト
を低減できるメリットがあります。

２１２、２１３さん、（老婆心ながら）マンションは、購入し
瑕疵担保責任期間が過ぎたら、売主（リクコス）と縁が切れる
どころか、長いお付き合いをしなければなりません。
一定の信頼関係が持てない売主の物件の購入はやはり
避けられた方が良いと思います。 三菱地所・三井不動産・
野村等一級の業者と比較すると、確かに…という部分は私も
感じますが、偶々気に入ったこの物件の売主がリクコス
ですので、疑問・要望等は短気を起こさず、粘り強く
交渉し、少しでも自分にメリットをもたらす様前向きに
行きたいと思っています。

購入者です。
私も他の購入者の皆さん同様、良いコミュニティーにしていきたいと思っています。
中古であることの批判をする方もいらっしゃいますが、222さんのおっしゃるとおりです。
新築と比較されている方は、95㎡であの環境が揃っているような同等の物件と比較されていないから高いと思われるかもしれませんが、私はあの広さと緑の多い環境、敷地のゆとりで選びました。
新築では買えなかったと思います。
ようは何が自分にとって大切かではないでしょうか。
中古であることが気に入らない！新築と同様でない！とおっしゃる方はきっと優先順位がレシオンのPRポイントと違うのだと思います。
なのでそのことを執拗に掘り返す書き込みに対しては、新築物件に目を向けられたほうが賢明なのではないかと思います。

218さん、知人がコスギタワーを買いましたが、新築であっても20年後くらいには修繕積立金が45,000円近くになるそうですよ。
しかも新築の場合は広い部屋ほど修繕積立金は高いので、同じような95㎡だったら1万円は超えます。
30年で見たとき、私はレシオンの修繕積立金総額と、新築物件では、むしろ同じ広さで比べたら決して高すぎることはないという判断です。（むしろ安い）
しかも管理費と駐車場代は新築よりも安いです。
なお、長くなって恐縮ですが、例えば3-40年後、例えばマンションを取り壊すとなった場合、住民の所有権はあの土地の部屋の面積割合になります。
118㎡の一部の部屋を除けば、ほとんどは95㎡ですからざっくり161等分です。
新築のマンションよりもレシオンの土地面積が広いわけで（＝所有面積も広い）、むしろ資産価値もあると見ています。

２２７さん
ご意見参考になります。イーホームズのことで、信頼関係にすこし引っかかりがあります。一定の信頼関係ってどのようなものなのでしょうか。今後リクコスとの信頼関係がもてるかどうか、自信が少しなくなってきています。物件は気に入っていて喜んでいたのですが、陰りがでてきて、すっきりしないのです。

２２９さん、２２７です。 「一定の信頼関係とは？」というご質問は
正直言いましてどうご回答したら良い分かりません。 それは個人の
主観の問題ですので… ２２９さんは、リクコスへの不信感を若干
お持ちながら「物件は気に入って喜んで」いらっしゃる訳ですから、
それが最も重要なことではないでしょうか？ 今後は、何か問題が
発生した場合、リクコスとやり合うのは管理組合ですから、一人の
戦いではなくなります。 敢えて申し上げれば、過去、数々の疑問
を照会し、要望を出したことに対し、中には時間がかかったものも
有りましたが、何らかの回答・対応はリクコスが出してきたことから
「一定の信頼関係」は保たれたというのが私の見解です。イーホームズ
の件も、皆さんのプッシュで結局リクコスは対応しました。
はす向かいのガーデンズコートの書き込みを見ればお分かりでしょうが、
三井不動産の対応の悪さ、不信感の表明記事が無数にあります。
こう言っては失礼ですが、不動産業界全体の共通した体質があるように
思えます。

２２７さん、２２９です。本当にコメント有難うございます。ガーデンの方の書き込みは見てなかったのですが、きっと色々あるのでしょうね。。物件はとってもとっても気に入っています。広いし、緑は多いし、静かだし。一緒に住まわれる方からの意見ということもあり大変心強く、また気持ちが楽になりました。入居後のコミュニティーを楽しみにしています。

２２７です。２２９さん、よかったです。 リクコスも（不動産業界全体でも）
初めての取り組みだそうで、マニュアルがなく、彼らもは走りながら、潜在
リスクや我々の追加要望が出てくる度に「モグラ叩き」方式で進めていることが、
我々の不満に繋がる一因でもあるようです。 販売方式も、個々人の専有
部分のリフォーム希望を聞き取る方式の為、１６１戸一斉販売ができず、
２０〜３０戸ロット毎の販売が精一杯らしいです。（配置人員数が驚くほど
少ない）。購入者の友人の情報では、半分の８０戸は販売しているそうです。
販売開始約２ヶ月としては順調に見えます。

配管修繕ですが、4〜5年後ということで、また、床をはがしそして、また復旧工事（元通りにする工事）をすると思うのですが、その費用はどうなっているのでしょうか？　また、暮らしながらそのような工事をされるということは、生活面に支障も起こるでしょうし、個人的には、今ついでにやってもらえないかと思うのですが、、、。大型修繕費を購入時に私たちが負担していると思うのでみんなでそこのところ交渉してみてはいかがでしょうか？

配管修繕工事では専有部分の床もはがすことになるのでしょうか？
そうなると日本中のマンションは１５年に１度位は生活しながら同様
の工事を実施しているということで、特にこのマンションに特有の事
ではないと思いますが…。購入時に修繕を実施するとその分金額がア
ップすることになると思いますが、どちらがお得なのでしょうか？

配管修繕やお風呂交換で購入時の金額がアップすると話がでていますがそれでいいのでしょうか？
リクコス側が今回のリノベーションというアピールポイントの過程で、現状の価格設定の利益から
行っていただくことが、購入者側に誠意のある会社で対応がいいと伝わるのではないでしょうか。
お風呂の交換も同じです、アスベストの件もあるわけですから半分ではなく全額負担して
いただきたいものです。
いいものを使用しているので、今は修繕しなくていいとのリクコスの言い分ですが、それがこの先
10年修繕が必要ないなら納得がいきますが、4年後となると単にリクコスがコストをかけないで売り購入者に負担を負わせているとしか思えません。
購入者としては配管がいいものを使用していて4年もつより、今リクコスの負担で修繕していただき
10年もつ方がいいはずです。

そもそもリノベーションの定義が中途半端なのがいけないんでしょうね。中古物件ならこの物件は一戸あたり３５００万円〜４０００万円位で手にはいるわけですから。（リクコスは６０億位（抵当内容から）で入手したと仮定すればですが。）そこに販売価格として１０００万円くらいを上乗せしてリノベーションマンションとするわけで、では上乗せ分は何処までするの？という話だと思います。中古ではなく、リノベーションマンションとして売りに出すから皆さん過剰な期待をしてしまうのでしょう。私は購入者ですが、高い中古マンションを買ったと思ってあきらめました。物件は気に入っていたので。でも修繕してもらえるなら、お金を払うので今回やってほしいです。入居してからでは色々と大変ですので。

２３６さん
私も賛成です。配管修繕をしてもらえると１３年くらいは修繕する必要がないんですよね。そっちのほうが嬉しいです。リクコスも１３年間修繕無用と言える方が販売的にメリットがあるように思えるんですけどね・・・。

購入者です
先程、リクコスからイーホームズ検査確認機関に対する詫び状が届きました。
うちは物件から近隣に住んでいるため購入者はここ数日以内に届くと思います。
内容は経緯説明と、確実にイーホームズの名前が消えると共に、説明不足を謝罪するものでした。
この掲示板は既に、バーチャール管理組合が形成されていると感じました。

購入者は当然ながらもちろんのこと、リクコスに関してもこれだけの規模でリノベーションを
行う事業は業界初ということもあり、絶対に失敗出来ないという社内事情があると思います。
この事業で失敗すればリクコスさんは以後のリノベーション事業推進が出来ないでしょうし、
ここで成功すればリノベーションというセグメントでリーダーになれるからです。
売り主、そして買い主も両者とも失敗出来ない背景があるわけですから、配管修繕に関しても
詳細を聞いた上で両者が合意できるといいですね。よって、まずは配管修繕に関して
リクコスさんから詳細説明を受ければ良いなと思っています。

はじめまして。購入者の一人です。
購入検討にあたり、当掲示板の皆様のご意見が大変参考になりました。
余裕をもった敷地・建物配置、居住空間の広さ、そして小学校・中学校の学区充実を重視してレシオンに決めました。購入済の方、購入の可能性が高い方々、これからお付き合いいただく機会が増えると思いますので、よろしくお願いいたします。
担当の方は一生懸命で、細かい問い合わせにも真摯な対応をとってくれましたが、一点、契約締結に至るまでに対応していただけなかったのが、敷地全体にわたるリノベーションの完成形を模型はないにしても、CGでみせてほしいという当方からの要請です（メインゲート以外の外部との接触通路部分、中庭、全体外壁、植栽等）。
皆様の書き込みを拝見したなかでも、より良い住環境、コミュニティを作り上げていこうという意気込みが強く感じられましたが、その意気込みに対するリクコスの方々の共感度が今ひとつ感じられないのが残念でした。
敷地全体にわたる完成形CGについては、できる限り対応したいとの回答をリクコス担当者の方からいただいておりすが、皆様におかれても担当の方に働きかけてみてください。
今後は、マンション管理組合、小学校のPTA会等、積極的に参加していきたいと思います。
おそらく、日常生活における価値観の近い方々がこのレシオンに住まわれるものと期待しておりますので、引き続きよろしくお願いいたします。

検討者です。子どもが小学校に入学する
にあたって良い環境だと思っていたので購入を考えていますが、築１０年（リノベーションですが）の物件にこの金額をぱっと出せる購入者の方たちは、リッチなご家庭が多いのでしょうか。みなさん、お互いの家庭事情はわからないと思いますが、うちは余裕というわけではないので、階層が違ったりして・・・と心配でもあります。

給排水管の件ですが、マンション管理のマニュアルによりますと
① 給水管系統 ： 部分交換 築１０年、全面交換 築３０年
② 排水管系統 ： 築３０年
というガイドラインがあります。 私がリクコスから以前受けた
説明では、①のメイン部分はステンレス製（一般分譲マンションでは
ありえない）で、私の推測では３０年後も大丈夫ではないでしょうか？
②では、ガイドラインを信じれば後１９年は、全面交換（専有部分の工事
含む）は必要でなく、メインテナンスをキチンとして管の延命を図るのが
よいと思います。
皆さんが１０年毎４千万円と話題にされているのは、管内部の経年錆取り、
再コーティングの修理費用のことと思います。 施工会社のホームページを
見ると数種類の方法／費用も違い、将来管理組合がコスモスモアに任せず、
合い見積もりを取り競争させることもいいでしょう。
一般的な方法は、管に研磨剤を流し、錆を取り、その後保護コーテイング剤
を流し込む方法だそうです。
但し、研磨をすると管自体の厚みが薄くなるので、今、特段問題なく
研磨の必要が無いのであれば、管自体の延命を図るには、出来る限り
先延ばし（その間、錆状況は調査しつつ）したほうが良いとの判断
もあるかも知れません。 皆さんのご判断の一助として頂きたく
上記の情報提供させて頂きます。

購入者です。
>241さん

全く同意見です。掲示板で危惧されていた床を剥がした工事はあり得ないと思いますし、
経時的な劣化に対する修繕補修で有れば、使えるものは使用して計画的にメンテナンス
していけば良いと思いますので、給排水管は当初通りの計画で良いと思います。

情報提供ありがとうございます。安心致しました。知人のマンションでちょうど大規模修繕の時期が来ていて、床や、壁をはがし、その後の修復費用が別途個人負担でということで住みながらの工事もあって揉めている話を耳にしたものですから、心配になった次第です。給水管はおっしゃるとおりステンレス製と聞き、驚きました。全体的に作りはしっかりしているようですので、意外にメンテナンス次第で、管の寿命は図れるのかもしれませんね。意識の高い方々が購入、検討されていらっしゃるようで本当に心丈夫です。

久し振りにレシオンのＨ／Ｐ見ていましたら、今年９月１日より
社名がリクルートイ二シアに変更となりますとの記載がありました。

２４３さん、２４１です。 お役に立てて嬉しいです。① 既存建物の過剰ともいえる
仕様部分（タイル外壁、遮音性の高いグラスウール、強力な給排気機器、オール
電化も可能な１００アンペア、ステンレス製給水管、１００年コンクリート、耐震
性能が標準の３〜５割増し、良好なメンテナンス状態等）に② 今回のリノベーシオン
項目（フロン撤去の為のエアコン、アスベスト撤去の為の風呂、給湯器更新、
オートロック設備、ネット／ＣＡＴＶ設備、樹木の増植等）に加え③ ３０年の長期
修繕計画（通常新築20数項目ですが今回47項目の修繕項目＝リクコスのＨ／Ｐに
書いてあります）を前提とするには割安の積立金・管理費… 、それにレシオンの
売りである95＋11Ｍ2 とゆとりある敷地と環境を考えると、私は良い物件にあたり
購入できたことをラッキーと思っています。（唯一、160〜180ｍｍのスラブの
問題はありますが、11年前はこれが標準であり、仕方ありません。ＬＬ４０〜４５
のフローリングと梁間距離の配慮がされていることを妥協点とします）
後は、管理組合がしっかりメンテナンス（例えば給排水管では６ヶ月毎の高速洗浄）
を行えば、資産価値は十分保たれると思います。 私は将来転売する気はなく
終の棲家とする積りですので転売の為の資産価値は気にしませんが…、ご一緒に
良いコーミュ二テー作りを目指してゆきましょう。

>245さん

もし、ご存じでしたら教えて頂きたいのですが、「この物件の耐震性能が標準の３〜５割増し」
との事ですが、品確法でいう耐震等級はどれになるかご存じですか。等級２あたりでしょうか。
１０年前の物件なので当時は品確法はなく、今後取得予定の「既存住宅性能表示制度」で
確認できるのかもしれませんが。もし、等級２以上であれば、フラット３５の優良住宅取得支援制度
が利用できて、５年間▲０．３％の恩恵に与れるのではと期待しているのですが。

２４６さん、２４５ですが、専門的なことはわかりません。
リクコスの営業担当に質問して頂けますか？ かつて私が
受けたリクコスの説明では『標準１に対して１．３〜１．５の
性能』というものでした。リクコスにも大勢の一級建築士が
いると思いますので、きっと回答を得られると思います。

２４７さん、２４６です。有り難うございました。

社宅で住めてた人は幸せだねー
うちのだんなもこういう社宅がある企業に就職すればよかったのになあ

２４５さん、大変参考になりました。ただ、不勉強で申し訳ないのですが、
書かれている「強力な給排気機器」とはどういう意味ですか？

また、ご存知なら以下についても教えてください。オーベル元住吉プレク
シードの掲示板に、地下駐車場のことが書かれていました。
最近、温暖化の影響もあり、突然の集中豪雨で地下施設が一気に浸水する
ケースがあり、そのことを心配する内容でした。
オーベルでは、100mm/h以上の雨はヤバイそうです。レシオンの地下駐車場
の排水能力ってご存知ですか。以前、担当の方に聞いたことがありますが、
ちゃんとした機械（ポンプ）がついているので安心してくださいと言われ、
当時はそれ以上気にしなかったんですが、契約した今になって急に心配に
なってきました。
ご存知の方がいらしたら教えてください。