プラウドシティ大泉学園２

管理の話出てるが、管理会社の物産コミュニティってどうなの？

>>41
三井物産グループの会社ですが、正直よく分からないですね。
東急コミュニティとか大京管理みたいに実績が豊富にはないし。
プラウドシティ大泉学園の管理費と修繕計画を見る感じでは、
管理費は安いけど、駐車場代をしっかりと取っているし、
計画案はそれなりなのでまあ大丈夫なのではないかと思いますがね。
管理費の振込先を確か管理組合にするとなっていたと思うので、
まあ大丈夫でしょう。
もし駄目な会社だったら管理会社を管理組合が変更すればいいし。

>>37
貴方のご意見が何を参考にされているのか良くわかりません。
長谷工スレ3でも意見が出ていましたが、
『130』
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48016/
『中古価格の査定では129さんの言うとおり立地、広さ、間取りで9割方決まります。
が、長谷工さん筆頭に階高を低くし部屋数をかせぐやり方をする業者がよく造る
洋室、LDに梁を出しているタイプの物件は別です。
この部屋の中ほどにある梁のために査定の際に100万ほど引かれます。
査定で100万ということは売値では300〜400万は違ってきます。
(築年数もあるので一概には言えませんが)
またリフォームの際にもこの梁のために余計にお金がかかります。
目先の値段と将来のコスト、相殺するとたいして安くもないんですよ
この手の物件を買ってしまうと。』

専門家の意見ならまだしも、適当に人伝の意見とかなら必要ないです。

>>43
自分は>>37ではないが、”個人的に”と言っているし、それを実際の中古物件
相場のデータで裏付け説明したのではないの？
長谷工スレでも立地、広さ、間取りで9割方決まると言っているし意見は一致
しているように思える。
（別に長谷工を推奨しているわけではないので念の為）
中古って、仲介する不動産が査定額を売主に提示するけど、売値は売主が決
めるでしょ。それを買主が値引き交渉とかして最終的に売買価格が決まるか
ら、査定額なんで参考にすぎないと思うけどね。

何れにせよマンションの資産価値を落とさないためには管理は重要だよ。

>44
不動産屋が付けた査定額より売買成立価格が上回ることはほとんどないね。
多くは査定額を下回るのが現実。

長谷工物件が査定で影響しないが、ギロチンは査定で影響するよ、資産価値落ちるから。

>>44
でも結局中古マンションの買い主はいろいろ難癖をつけてきて、値引きさせようとするよね。そんな時、
二重壁、ギロチンは当然マイナス査定として、買い主は値引きを迫ってくるよね、まあそういう知識のない
鴨にネギをしょってくるような買い主が現れるまで待てればいいが、いつまでも待てるとは限らないからね。
>>43の言うように売値では300〜400万違うのなら、やはり始めからデベには値引きしてもらいたいところ
だな。やはりデベに対してこちらがそのあたりを突いてくるのとそうでないのとは、デベも交渉の仕方を
変えるように思うけどな。

新築マンションの価格って、利益を出せるある一定の営業売上ラインが
あったとして、その先はかなり適当に決めているのではないのかな。
この大泉の物件も、最初に予定価格表を出して、客の意見等や売れ行き
予測して人気の無い部屋や価格が高いと言われていた部屋は、最終的な
登録申込時の正式価格の時には、価格下げていたよね。

しかし価格を下げるということは、デベ側のみが損することのように
一見思ってしまうけど、実は購入者にとっての資産価値を下げている
ことに他ならない。自分で自分の首を絞めるようなもん。難しいね。

それにしてもギロチン梁で300万〜400万ダウンは極端な気がするな。
世の中の賃貸マンション（現在の住まい）はそれだけぼろいということか。。。

マンション供給過多の時代、余程の希少物件で無い限り、
高く売れることはないよ。
これから買う人は一生住む気構えでいなきゃ駄目だね。

>49
高く売れることはないだろうね。
ただ、初めから資産価値が落ちてる物を買うようなことをことをする必要もないね。
>48
アウトフレーム工法が広まってから、コーナーに柱型がある中古物件の市場評価が落ちたことから
考えれば、ギロチン梁の評価が低いというのは納得いくね。

>>49
もちろん最初は一生住む気でも世の中これから先何があるかわかりませんからね。
やはり買い換えの時の下取り価格は気になるところです。最近はマンション情報も
氾濫し、それに供給も過剰気味だから、昔ほど簡単に中古マンションも売れない世の中
になったんでしょうね。
>>50　アウトフレーム工法というのは、やはり長谷工レベルでも可能な技術なのでしょうか？
単にコストの問題なのか、それとも技術力の問題なのでしょうか？

>>42
　長谷工コミュニティが管理会社になるよりはマシなんだろうが・・・。

>>51
簡単に売れないからこそ、不動産や専門家の言う事をうのみにするのではなく、
自分が中古物件を買う気になった時の基準が重要なのではと思うけど。
アウトフレーム工法は、結構当たり前だよね。自分の勘違いでなければ、長谷工物件も多数。
＜参考＞Yahoo!不動産
トップ > 不動産用語集 > 土地・建物 > 工法 > アウトフレーム工法
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%A5%A2%A5%A6%A5%C8%A5...
>>52
物産コミュニティは設立が平成12年の新しい会社みたいだね。
天下の三井物産の直営子会社だから下手なことはしないでしょ。

>> 53
でもその三井物産本体は、（ディーゼル微粒子除去装置）の性能データねつ造事件
を引き起こしているけどな。
練馬区も三井物産に騙されていたので、告発していたはず。
ノルマのためなら、下手なことやるかもよ。

天下の三井物産も利益追求のため個人レベルでは分からんからね。
まあ管理会社は管理組合が委託するものなので、もし駄目なら変えればいい。
一戸建てだったら全部自分がやらねばならないように、
委託していても結果的に管理は自分達に委ねられるんだよね。

>>55
　確かにそうですね。人任せというのが一番よくないでしょう。
　業者のペースにならないようにするのが大切ですね。

>51
アウトフレーム工法は長谷工でも取り入れてるはずです。
(ここのマンションでもこの工法だったと記憶してます。)
また、ギロチン梁などが出ないような工法(アンボンドＰＲＣスラブ工法)も他長谷工マンションで
取り入れてるので、長谷工だから梁を出さなくするのが無理だということはありません。
単にコストを抑えて建ててる(安普請)だけでしょう。

>>57
そうなんですよね。紐付きでいわくありの土地で尚且つこの建て方。
思わず近くの不動産屋さんを回って色々情報収集したんですが、もう200〜300出せば
戸建も買えるようです。ちょっとそれで悩んでますね。
別に戸建を買いたいわけじゃなですが知り合いの大工さんとかに相談したら
「戸建にしたほうが良いよ」と言われてますしね。
あまり評判が良くないようなので、見送ろうかと考えています。

戸建とマンションでは全然異なるから、この物件に限らず、
どちらが自分達にあっているのかよく考えた方がいいよ。
資産面では土地が残る分、戸建が有利だけど、
老後に夫婦だけで住むのならマンションの方が便利な場合もある。
最近は、老後に戸建てからマンションに移る年配者が多いらしい。

>59
老後にマンション住む場合気を付けなくてはならないのは
修繕費と建て替えです。戸建と比較した場合、どちらが良いかは
一概に言えないので各々で判断したほうが良いですね。

>>59
　確かにね。ただ老後に戸建てからマンションに移るのなら土地を処分すればなんとかマンション買えそうだが、
老後になってから中古マンションを売って新しいマンションに移るのはちょっと経済的に難しいだろうな。
出世でもして経済的に恵まれれば問題ないだろうが、一度マンション買ったらやっぱりそこに一生住み続けなければ
ならないかもしれないね。

戸建は建物が評価０でも土地があるから金銭的には有利。
ただ戸建は手入れが面倒。
雑草とったり、シロアリ駆除したり、壁塗り替えたり、、、
マンションは管理費さえ払えば手入れしてくれるから楽ではあるよね。
まあこの辺は好みによるから。ちなみに自分はマンション派。

>>57
やっぱり長谷工としては、土地の取得にかなりお金がかかったんだろうね。
そこで、建物自体にあまり金を回せなくなり、そして階も下げられないので、
近隣住民ともかなりのバトルを演じざるをえなくなった。でも最後まで階は下げなかったが、
その分1戸あたりの天井の高さはもともと十分下げていたってことでしょうか？

　

階は下げたんじゃないの？
確か最初は14階だったよね。
結局13階になったけど、13階あるのは一部で、ほとんどが11階以下だよ。

さのと交差点て起きた死亡事故、トラックが逃げてるみたいです。
目撃した人は通報して下さい。
警察の看板、文字見づらいぞ！

>>64
階は下げたけど、ほんの一部だけ下げただけで、実質的にはほとんど変わっていないでしょう。
だから天井の高さを低くしておいて、ギロチンをつくるのは、規定路線というか、始めから決まって
いたのではないでしょうか？　11階だけど、ちょっと低いよね？

第2期の販売はどうなんでしょう？

ここを完売させて入る利益収入を見込んでいたが、土地の取得費や一部階数を減らしたことなど
諸々の要因が絡んできて建物の費用を落としたのではないかな？
総戸数から見てもあまりにもギロチン多いからね。

>>68
ギロチンの割合ってどのくらいあるんですか？

どうでもいいけど、買わないんだからどうでもいいのでは？
いろいろな意見を聞くのは参考になりますが、意見が行き過ぎ！
ギロチンにしろ、階数が少ないにしろそれで購入している人がいるのだから、それを完全否定することはないのでは？
購入を決意した人に責任取れますか？
参考意見でスレしている人ならいいんですけど・・・・。
どうも購入させたくないような意見が目立ちます。
同じ金額で同じような条件でどこが購入できますか？
意見あったら聞かせてください。
一考にそのような意見はこのレスにありません。

>70
何が言いたいのかさっぱりですよ。
ここは購入者のためのスレッドではなく、このマンションに対する意見を集めてるスレッドなんですけど。
買う買わないは二の次なんですが。
>同じ金額で同じような条件でどこが購入できますか？
そんなもの自分で探しなよ。
良い意見も悪い意見も取り入れて自分の参考にするところ。
買ってから後悔したのでは遅いから皆悪いところの書き込みを受け入れてるのがわからないのかな？

そうなんですか？
だったら購入者はこんな掲示板どうでもいいです。
勝手に評論家になった人の掲示板にすればよいです。
管理者の方！そのように改めて規則を直してください。
大元の管理者に訴えます。

前にも出てるように、いろんな人間がいるんだから、的はずれな意見は無視する事だね。
荒らしとか、他の業者とかもね。
特にこの物件の近所は小金持ちのバカ息子（娘）が多いからね。
ろくに仕事もせずに暇だから、他の板とかをいろいろ見て書き込んでるんだよ。
ギロチンだの階数だの、まだ完成もしていもしないのだから、所詮適当な意見だよ。
完成した部屋１つ１つ見ないとギロチンの割合だってわかりゃしないよ。
いろいろ意見してる人は当然図面集とかは持ってるんだよね（＾−＾）

>>73
またまたー、そんな事言って。
どうせ購入者専用スレ立てても、書き込むくせにー。悪い子チャン。

>74
持ってますよ。MR見に行ってるので。
その上でギロチンのことを話題に出してるんですがね。
74さんは持ってないみたいですね。

>72
どうでもいいのなら見に来なければいいだけでは？
それともそのように変えてもらえないと都合悪い？

　やはりこういう掲示板の良さは、それぞれの立場からいろいろな意見を書けることでしょう。
情報の価値はそれが多面的であるほど高いものであって、ここにはマンション業者も書き込んでいるし、
反対派も書き込んでいるし、単なるマンションに関心ある人も書き込んでいるし、購入者も
書き込んでいるということで良いと思いますけど。
あとはこれを見る人が自分で判断されれば良いと思いますが。
それって日常では普通の行為でしょう？　逆に制限された情報ほど怖いものはないし、
情報を制限しようとする人間の意図のほうが疑わしいと思いますが。

>74 特にこの物件の近所は小金持ちのバカ息子（娘）が多いからね。
ろくに仕事もせずに暇だから、他の板とかをいろいろ見て書き込んでるんだよ←じゃあ書き込みしてるお前はなに？

　

>>74 特にこの物件の近所は小金持ちのバカ息子（娘）が多いからね。

このマンションについての批判的な意見に不満をお持ちの方（業者）だと思いますが、
どういう根拠で「この物件の近所は小金持ちのバカ息子（娘）が多いからね。」という
判断をされているのでしょうか？もし根拠がないのであれば、あなたの「ギロチンだの階数
だの、まだ完成もしていもしないのだから、所詮適当な意見だよ。」というあなたの発言
も根拠のないということになりますね。
　ですので、「この物件の近所は小金持ちのバカ息子（娘）が多い」という具体的な根拠
を挙げてみてください。よろしくお願いいたします。

>>70
あなたは買ってしまわれたから、このマンションに対する批判的な意見をききたく
ないのだと思いますが、でも誰も買ったことを完全否定などしていないと思います。
　それに批判的な意見は、これからあなたが実際にマンションを受け取るときに
様々な要注意点などの情報を与えていると思います。あなたがこのマンションに関する
良くない点を知らずにそのままマンションの引き渡しを受けるのと、引き渡しを受ける
際にさまざまなチェックポイントを調べて、業者にクレームを出して直させる機会を
持つのと、どちらがいいとお考えですか？普通の世間では、業者がわざわざ「この部屋は
ここが悪いです。」などとは言ってくれない以上、購入者は自分で問題点を探し出して
クレームを言う必要があることになっています。
　もしあなたがそのように自分のお部屋を業者を信じてクレームもつけずに受け取るつもり
であれば、このスレを見る必要はありません。でも、自分の部屋は自分で守る、自分の財産は
自分で守るという意識をお持ちの方であれば、ここで様々な意見交換をして、自分の判断で
業者と交渉することはとても有益なことであると思われますが。
　法律は最低限の約束です。自分以外に自分を守ってくれる人はいないと思いますが。マンション
の引き渡しが済んで、実際に住んでみてあとからクレームをつけてもなかなか業者が応じようと
しない事例は、これまでのマンションをめぐって起きてきた過去の様々な問題が雄弁に語っている
と思われますが。

ここの固定資産税っていくらぐらいですか？

>>>74
自分も同じ意見です。

間違えました！！
＞80さんと自分も同意見です！

ここは議論が活発でいいね。
掲示板すら立たないマンションもあるのだから。
モデルルームでは聞けない長所と短所がでるしよいのでは。
ただある短所をしつこくもういいよ!というくらい
何回も書かれるのは買った人にとってはうざいかも。
中古売買の議論があったけどそういう知識共有はいいね。

>74
他人のことをバカと言ってるお前も相当・・。
図面集持ってる検討者にはギロチン梁の部屋の割合ぐらい簡単にわかるんだけど。
>80、81
その通りですね。

第二期(50戸)はほんとうにすべて完売したの？　まあだいぶ販売戸数を絞っているから完売も
ありえるとは思うが。でも第一期も完売といわれながら、あとでキャンセルがでましたが？

>87
また後からキャンセル住戸で出すんじゃない？
いくらか残ってても体裁気にして完売に見せるのは常套手段でしょ。

>>88
　果たして「第二期完売！！」と出せますかね？　あとは第三期がいつごろになるかです。
そして第四期も設定せざるをえないのかどうか。
この調子で竣工までに全部部屋を売り切れるのでしょうか？第三期で残り全部売り切れるか
どうかでしょう。本当に人気があるのなら、今頃は４００戸完売しているところなんでしょうが。。。

最近チラシやHPのトップからヒッチコックの肖像を消したけど、肖像使用契約を解約したのかな？
でもHPの一部にヒッチコック残っているけど、大丈夫なの？
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/oizumi/concept.html
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/oizumi/landscape01.html

もちろん肖像権使用契約をしていれば問題ないよ。ちょっと疑問に思っただけ。
それに施工業者の長谷工の名前も、いつの間にかHPから消えたね。

Q7　有名人の体型や仕草、シルエットなども肖像権が働きますか。
A◆例えば 《 叶姉妹 》を連想させるような女性二人を起用したＣＭの場合、
本人のイメージを損なわない範囲であればパロディとして許されることもあり
得るでしょう。また仕草や芸風・作法であれば、肖像権の侵害になるとはいえ
ないでしょう。
　一方シルエットについては、仕草や芸風・作法と同じと判断されますが、な
かにはチャップリンやヒッチコックのシルエットのように、その識別性の点か
ら、たとえシルエットであっても問題が生じるケースもあります。
http://www.acc-cm.or.jp/kaiho/095/095rp.html

　単に著作権の観点から興味があるのですが、だれかご存じのかた教えてください。

>>90
ホームページ見ましたが、マンションの脇にはもう保育園が完成された状態で、
一体化されて書かれていますね。これって保育園付きマンションって宣伝なのかな？
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/oizumi/top.html

マンションと保育園の設計業者が同じだから、保育園の設計業者から保育園の図面が
流れているんだろうね。　　　　

どうでもいいですけど、購入しないから意見をあれこれ言うのはどうかと・・・・！
購入する人にどうだとか？ああだとか？200万円払ったうちの100万円保障してくれますか？
その理屈で・・・。
どうせできないけど。買うか買わないかどうでもいい人はどうせ買えないし、保障もできない人ですから・・・・。
本人が納得して購入した物件にアドバイスならまだしも、購入しない方がここは悪いなんて言い切れますか？皆さん！
ここは購入者以外の投稿もあるかもしれませんが、もし購入者意外なら購入させたくないか？ねたんで購入できない人か？
ねたみ以外ありません。悔しくて買えないんです。
購入できない人、ねたまないように！身分相応ですから・・・。
年収500万以下ですよね！
小金もちの人。悔しかったら買ってみたら・・・。

>92
また意味の理解できない人が出てきたよ。
そんな妬まれるような高級物件でもないでしょ？この程度の価格の物件で妬んでたら億ションなんて妬みばかりでしょうね。
普通物件の評価が悪くて文句付けるのは営業かギリギリの背のびして余裕のない購入初心者だけよ。
自分が良いところも悪いところも知っていて納得して購入したのならなんの文句もないはずでしょ？
その判断もできずに買ってしまったからといってここで文句言われてもね・・・。

>>92
ここのマンションの購入者があなたぐらいの知能指数だと思われたら、他の購入者は
迷惑に思うと思いますよ。

第二期販売戸数って、当初もっと多くなかった？
単に三期以降に先送りしたんでしょうか？

>>92
「ああだとか？200万円払ったうちの100万円保障してくれますか？その理屈で・・・。」
　ってどういう理屈なの？　すごい興味あるから是非教えてください。

>>95
　第二期は当初８０戸の販売予定と聞いてましたが。もし８０戸からいつのまにか５０戸に減っていたとしたら、
その理由は明らかでしょう。第三期がどのくらいになるか注目ですね。

>>92
　あまり感情的になられないほうが良いと思います。別に誰もあなたのことを非難している訳では
ありませんので。でも「年収500万以下ですよね！」というお金で人を判断するのは、あまり品の
良い物言いではないような気がします。そういう書き方をすると、後で自分が悲しくなるだけです。
どうか、はやく冷静になられることを願っています。

　

購入した人に対する批判めいた書き込みが今まであったかなぁ。
このマンションに対しての長所や短所の書き込みがあるのは見るけど・・・。

ここのスレは暇人多いね！
オタクの参入気配が感じられる。
結局批判ばかりしている人は買わないのだから、無視すれば？
本人が納得して買っているのだから、他言は参考までに・・・・！

>>92
そうそう、99の人が言うように、本人が納得して買っていればいいんですよ。

なんか営業マンみたいに物件の都合の良い部分だけを並べてておきたい人が多いですね。
検討者にとっては結構高い買い物ですから失敗したくないのが消費者心理。
だから自分で良いとこも悪いとこも知った上で購入するかどうするかを決めたいんですよね。
営業が教えてくれない情報を教えてくれる人を批判してる人のほうがよっぽどお暇に見えますよ。
きっと自分に都合の悪いこと書かれるから邪魔なんでしょうけど。

>>101
検討者の一人です。
今までの情報で101さんはここを買いますか？

長谷工で今建設中の物件は、ギロチン梁があったり、アウトフレームでなかったりしているのでしょうか？

>101
とりあえずギロチン梁のない間取りもありますのでそちらで検討中ですよ。
>103
全部を確認してないのでわかりませんが、うちが検討した中での物件にはここまで
ギロチン梁の多いところは見てません。(というよりないところがほとんどでした。)

>>104
長谷工も採算取るために、400戸をどうしてもここの建築条件で立てざるを得なかったのでしょうか？
容積率の制限があるので、1戸の天井の高さもおのずと制限されるので、ギロチン梁という選択肢だった
のかもしれません。最近の普通の施工業者なら、アウトフレームで、ギロチン梁無しで設計したほうが、
アウトフレームでなくギロチン梁有りで設計するよりも、売れ残りや値引率などを総合的に判断して
有利と考えています。そのため、最近の物件は、アウトフレーム＋ギロチン梁無しの物件が多い
のでしょうが、このぐらいの価格帯の顧客層なら、そんなところを気にする人も割合的に少ないので、
そのあたりを配慮していないのでしょうね？
あるいはそのような細かい配慮は、長谷工のビジネスモデルとは合わないのでしょうね？

>105
そのような内部的な話はわかりませんが、
私自身は利益を重視した結果としてしか見ておりません。

>>107
　　やっぱり利益重視ですか。

　そろそろ保育園建設を始めるらしいね。

>９８
以前、購入者の良識を問う、というようなスレがあったように記憶しています。

ギロチンが話題になっていますが、私は現地を見にいって川周辺の見た目の悪さに
がっかりしてきました。
川の水はだいぶきれいになったそうですが、護岸のさびた鉄板や川沿いの道もとても遊歩道と
言えるような状態じゃなくて。
建物も大事ですが周辺環境もはずせないポイントなので、現在迷っているところです。

>>109
白子川に関するサイトです↓
http://www.geocities.co.jp/SilkRoad-Forest/2199/srk/wchild1.htm
Ｊポイントあたりがそうですね。
確かにプラウドシティ大泉学園の北側は現在は、お世辞にも遊歩道と呼
べる所ではありませんよね。でも今までは空き地で何もする必要がなか
ったから現在の状態だったかもしれないけど、マンションができれば
マンション側には木が植えられるし、見た目はよくなりますよ。
それと河川の蓋をするとか少しずつではありますが、整備がされる
かもしれません。（行政の話だから希望的観測にすぎませんが）
まあ北側を常時、見て生活する訳ではないですから、
気にするかしないかではないでしょうか。
（私は気にしていません）

>>110
　練馬区の役人の言うことなんか、当てになりませんな。
それに夏は白子側は臭いですね。脇を歩くと臭います。なんとかなりませんかね。

現地を夕方5時前にみたのですが、この時期なら意外に北側の壁にも少し日が射すんですね。
全体がやや南東向き（バルコニー側）にふれているので、夏場は日が回りこむようです。
（さすがに夏至近辺の時期だけで冬場は射さないでしょうけど）
日の出／日の入りの方角って普段の生活では明確に意識することが少ない為新鮮な驚きでした。

ギロチンについては言葉のインパクト的に非常に気になったのですが、モデルルームを見た感じでは
（個人的には）特に圧迫感等は感じませんでした。
「ギロチン」という言葉は消費者を守るという意味でインパクトも含め秀逸なネーミングだと
思います。が、どんな大きさ、種類、位置であるかによって【自分が】どう感じるかは
差異があると思いますので、「ギロチン」とひとくくりにするのもどうかなぁと思います。
（無いにこしたことはありませんけど）

部屋の真ん中に梁のあるのはとりあえず除いてから候補物件を探すというほどの
ものではないと考えています（甘いですかね）

ギロチン位しか突っ込まれ所が無いとみるべきか、
ギロチン＝根源的な問題が目に見えるようになっている部分とみるべきか
難しいところですね。

>>112
二重壁もヨロシク。

パート１の時も話題になったよね。（二重壁）
太鼓のように響く懸念があるみたいだけど、壁の厚さがあれば問題なさそう。
【戸境壁】
　http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%B8%CD%B6%AD%CA%C9

長谷工が大型物件造る場合は注意が必要ですね。
確かに二重壁でも壁の厚さとPBが12.5mmの方なら問題は少ないですが、(PBは二枚重ねのほうがいいが)
長谷工さんの物件は壁の厚さを薄くしてたり、空気層を十分取っていなかったりと、
施工のアラ(手抜きにも見える)が散見されるので。
(ちゃんと施工されてても直壁との遮音性能差はありますが、生活できるレベルではあるでしょう。)
購入する際には内覧時などで十分にチェックすることが必要ですね。

>>109
　　前は川辺に桜の木があったので、なんとか景観が保たれてたけど、
　今回のマンション工事で桜が切られて、なんか大きな団地にどぶ川といった感じになったね。
　このどぶ川なんとかならんのか？　

このマンションのチェックポイント

・二重壁・二重床（音響：太鼓現象）
・ギロチン梁（音響、中古価格）
・スラブ厚の確認（部屋によって品質のばらつき有り）
・すでに売られた部屋の値引率・抽選の競争率（人気度＝中古で売るときに価格に反映）
・南側の東映空き地にさらにマンションが立てられるリスク
・周辺環境（河川・狭い道路・駐車場が300のみ、周辺住民との関係）
・駅から遠いマンションの評価
・「債権放棄」や「脱税」と近隣対策で周辺住民とのトラブルでイメージ悪化した長谷工の施工であること。（音響、中古価格）

工事中、一時的に桜を退避しているだけでないの？
木（多分、桜）は、並ぶみたいだよ。
あとは練馬区が将来的に川に蓋をしてくれるかだろう。

このマンションを建てる前に、東映撮影所の施設を大急ぎで取り壊していたが、
　今話題のアスベスト（石綿）がかなり飛び散っていたんじゃないの？
　だいぶ粉塵が飛んでいたからね。法的には飛び散る可能性がある場合は建物を密封して作業を
　するらしいが、密封なんて全然だったな。
　アスベスト（石綿）があったのか、なかったのかって東映に聞いた方がいいの？
　石綿被害にあってからじゃ遅いし。。。。

>>115
　内覧会で壁の厚みってどうやってわかるのでしょうか？
　測らせてもらえるのでしょうか？

>>117
それでは長所っぽいところを
・第１種住居地域
・大泉学園の文教イメージ、東映、一応２３区内
・商業施設（LIVIN、大川、駅前）、関越と外環（便利）
・野村（ブランド）
・大規模（西武線の23区内ではめずらしい、共用施設充実、管理費負担軽い）
・自走式駐車場（戸数の７割も修繕負担の少ない自走式）
・プライベートアプローチ（プライバシー・安全性）

>>121

それでは長所っぽいところにコメントを
・第１種住居地域　→練馬で駅からこれだけ離れていれば住居地域でしょう。周辺は第一種低層住宅地域だが、
　　　南側の東映の敷地も第１種住居地域。つまり同様のマンションも建設可

・大泉学園の文教イメージ、東映、一応２３区内→　大泉学園というのは名前だけ。（大昔一橋大学がここに
　　作られるという誘致運動があったためこの名前がついたという。文教イメージは幻想。唯一学芸大付属
　　校があるのみだが、これで文教イメージと言えるか？

・商業施設（LIVIN、大川、駅前）、関越と外環（便利）→LIVINはリストラで大変。外環延長に伴い
　　　の交通量の増加によって、排気ガスなどの環境悪化がよそうされている。（地下化しても排ガスは
　　　地上に出す。インターチェンジに近いほど、影響大）

・野村（ブランド）→　実質は長谷工の土地持ち込みプロジェクト。看板は野村だが、マンションの仕様は
　　　　　長谷工仕様（二重壁・床、ギロチン梁）。他のプラウドと比較してみればわかる。

・大規模（西武線の23区内ではめずらしい、共用施設充実、管理費負担軽い）→練馬区・西武線沿線では珍しい
　　　かもしれんが、都内では普通の大規模戸数。大規模開発をしただけのメリットはどこかが問題？

・自走式駐車場（戸数の７割も修繕負担の少ない自走式）→これだけ駅から離れていれば、車がなければ不便は
　　　当然。４００戸のうち１００戸も駐車場がないことのほうが問題。周囲の駐車場需要は逼迫し、マンション
　　　の住民に快く貸してくれるかどうかは不明。今時車の無い家庭などは皆無だろうな。

・プライベートアプローチ（プライバシー・安全性）　マンション内に練馬区との契約で自主管理公園を設置し、
　　　周辺住民に開放した公園が存在する。そのため周囲からの外部者がマンション敷地に入ることを
　　　練馬区との契約から拒否できない。建物内には外部者が入ることはできないが、敷地内には外部者が
　　　いることは避けられない。
　　

購入見当者ですが、私は車を持っていませんし今後も持つ予定はありませんので
自走式や台数はともかく、駐車場料金が周辺相場並みというところを評価しています。
また、小さな子供が好きなので隣接の保育園から自主管理公園に散歩にきてくれたら
嬉しいと考えています。

共有施設のカフェですが、どれだけ利用価値があるのか？
大規模には多い施設なんでしょうが、コーヒーなら専門店か自宅で飲みますね。

>>121
コメントに対するコメント
１）東映の敷地はほぼ準工業地域／特別工業地区。なのでマンションになった方がよい。
２）文教イメージは確かに幻想だが、教育レベルが高いのは確か。西武線の中ではイメージがよい。
３）LIVINは早くリストラして生まれ変わってほしい。需要はあるのでつぶれはしない。
　　交通渋滞は多分、将来も解消しない。環境は割り切って、高速を利用すべし。
４）古い住宅街の西武線だからまとまった土地の大規模は価値がある。
　　汐留、豊洲、品川と言った埋立地や再開発の東東京とは異なる。
５）駅徒歩11分で商業施設が充実していれば、車は不要。23区内はバスが充実している。
　　駐車場が空く事の方が問題。都内はそういう例が多い。
６）プライベートアプローチの意味を分かってないですね。モデルルームへ行ってないでしょ！
　　セキュリティを高めつつも、部屋へのアプローチの利便性を高めるメリットがある。
>>123
共有施設の"カフェ"ではなくて、"ミニコンビニ"のことですよね？（カフェはないはず）
以前、武蔵境のデライトシティという同じく野村のマンションで
で実際に見ましたが、ちょっとしたものを買うのに便利だと思いましたよ。
（買いたいけどコンビニまで歩くのが面倒と言った時など）
パンもうまかったし。大規模だからこそ設けられるメリットです。

失礼！
>>121ではなくて、>>122です。

>>120
測れます。コンセントがある場合は一度はずすと測りやすいですね。
場合によっては根太木や共振点も測れますよ。

大泉学園は元々大地主が多い土地柄です。
西武線沿線はそのようなところは多いです。
電車の便は中央線に比べて、復旧は早いし遅れることも少ない。
100戸分の駐車場がないとは言わないまでも、充実感はある。
ギロチン梁とは言うものの、それ自体はその度合いがあり、気にならない程度。
排気ガスとはいうものの、都内に住むならやむを得ないと考えられる。
唯一気になるのは周辺の交通事情。やはり渋滞が多い。

>>124

コメントに対するコメント
１）東映の敷地はほぼ準工業地域／特別工業地区。なのでマンションになった方がよい。

（コメント）→もともとこの敷地は東映が撮影所として使うということで、住宅地域の制限をはずしたはず。
しかしマンション用地として売り飛ばすなら、周辺の基準にあわせて、第１種低層住宅地域に本来は戻すべき。
このマンション住民もそのような運動をしないと、さらに南側の東映の敷地にマンションを建てられ、日照や眺
望が制限されてしまい、評価価値が下がってしまう。このプラウドシティ大泉学園の敷地も、もともと東映が
この敷地を売り飛ばす前提で、準工業地域へ用途替えになっていたのではない。

２）文教イメージは確かに幻想だが、教育レベルが高いのは確か。西武線の中ではイメージがよい。
（コメント）→西武線の中ではといっても、他に比べるところがレベルが低い。他の杉並や世田谷、武蔵野市
（全国富裕自治体ランキング２位）のような同じ住宅地地域と比べて欲しい。東東京市や埼玉と比べても仕方
ない。しかも教育レベルというのを何を持って測っているのが疑問。

３）LIVINは早くリストラして生まれ変わってほしい。需要はあるのでつぶれはしない。
　　交通渋滞は多分、将来も解消しない。環境は割り切って、高速を利用すべし。

（コメント）→LIVINは人数だけ明らかに減らし、開店時間を延長しているが、将来の展望が見えない。ある
意味ではダイエーよりも危機感が低い。この数年見ていても商品の品揃えなどの改善が見られない。アメリ
カのウォルマートがてこ入れしているが、全く効果は見えず、それによってさらに問題の深刻さがわかる。
交通の改善計画（道幅の拡張等）は存在するが、実効性（地主の同意が得られない）はほとんど無く、交通
渋滞が将来も改善しないのは自明。毎回高速を利用するのはコストがかかるし、すでに東京では十分環境破
壊が行われ、今後日本の人口は減少するので（当然将来の不動産価値の上昇など見込めない）、これ以上環
境破壊する理由は無い。

>>124 (続き）

４）古い住宅街の西武線だからまとまった土地の大規模は価値がある。
　　汐留、豊洲、品川と言った埋立地や再開発の東東京とは異なる。

（コメント）→古い住宅街が多いからこそ、その良さを生かすべき。周囲の環境から浮いているだけで、こ
んな住宅地に大規模マンションを開発するメリットは無い。集合住宅は都心で集中建築し、郊外地区では一
戸建てとして環境保護に努めるのが、欧米の常識。欧米には郊外に大規模集合住宅など存在しない。これは、
日本のいびつな建築行政の結果である。


５）駅徒歩11分で商業施設が充実していれば、車は不要。23区内はバスが充実している。
　　駐車場が空く事の方が問題。都内はそういう例が多い。

（コメント）→現在のライフスタイルは多様化しており、大抵の人は（このマンションを買うような３０代、
４０代）自動車を所有し、週末郊外でレジャーを楽しむことが多い。単に都内に通勤するためには自動車な
ど必要はないが、それだけの生活というのはかなり単調。郊外の大型店舗が増加している現在、週末の買い
物なども大量になり、自動車無しでの生活は考えられない。しかもこんなわざわざ高速のインターの近くの
排気ガスの多い地区に住宅を買うなら、高速利用のメリットを生かせなければ意味がない。

>>124 (続き）

６）プライベートアプローチの意味を分かってないですね。モデルルームへ行ってないでしょ！

　（コメント）→共有施設の"ミニコンビニ"や周辺の区民に開放した自主管理公園によって、単にマンション
敷地内に外部から知らない人間が入ってくる機会が多いという、セキュリティの問題を言っているだけ。この
共有施設の"ミニコンビニ"だが、かなりの魅力的なものにならない限り、この住宅地で経営を維持するのは難
しいはず。例えばパンなどは、通常は通勤帰りに買って帰る人が多いので、パンは駅前のいくつかの競合店が
あり、少なくともこれらの店のレベルでないと。。。もちろん価格設定も重要。最初は物珍しいので人も来る
だろうが、１年後に当初の経営実績が維持できているかどうかが問題。

>>128-130
コメントに対するコメント２
１）マンション住民としては、南面が一戸建てになってもらうと理想的。ただ現在の東映部分の地目のほ
　　とんどが準工業地域なので、東映がなくなるなら、商業施設ではなく、マンションの方がまし。
２）教育レベルを何ではかるかは難しいが、ひとつの基準として学校に通う親の平均年収がある。
　　現在、東大に入るにはそれなりの金がかかる。城南には劣るが、大泉学園周辺はいい方。
　　以下は、某サイトの情報（公立校平均年収）からの一部抜粋
　　　練馬区 　大泉学園緑小学校：712、大泉西中学校：659
　　　港区 　　南山小学校　　　：885、御成門中学校：848
　　　世田谷区 明正小学校　　　：742、東深沢中学校：701
　　　葛飾区 　金町小学校　　　：618、水元中学校　：615
　　 荒川区 　瑞光小学校　　　：600、第一中学校　：564
３）コメントなし
４）練馬区では珍しいし、該当土地の利用としてはマンションはベストと思われる。
　　あそこは一戸建てにするには少々きびしい。
５）3LDK70㎡台中心のマンションなので、定年退職後の入居者もそれなりにいるはずで、
　　利便性を求めて購入する人も多いと思われる。車は必需品ではない。
６）ミニコンビニは入居者だけが利用できるちょっとしたもの
　　・・・お菓子、飲み物、インスタント食品、文房具など
　　のみを取り扱い、武蔵野市の野村マンションの実績からそれなりにうまく行くと思われる。
　　ひばりが丘の三井・住友の某マンションに併設されていたパン屋はつぶれたが、
　　一般開放し営業時間を長くし、かつパンに絞ったことで却って失敗したことが原因と思われる。
なんかディベートやってるみたい。

ミニコンビニってフロント・ショップサービスの中にある居住者向けの売店のことですよね。
はじめから居住者向けなんだから赤字だったり不評なら管理組合でやめればいいのでは？
自主管理公園はいいと思いますよ。
防犯はセキュリティシステムも大事ですが、住民同士の連携というか日ごろのコミュニケーションも大切。
せっかくそのような場所ができるのだから、地域の交流の場所になればいいと思います。

【訂正】
>>共有施設の"カフェ"ではなくて、"ミニコンビニ"のことですよね？（カフェはないはず）
→パンやコーヒーをフロント・ショップで売ることを"カフェサービス"というみたいですね。
　武蔵野市の野村マンションで実際の生活風景を見て、いいなあと私は思いました。
　管理組合で将来は決められるのでしょうけど、多分、つぶれないですよ。
共用施設は、大規模ゆえのメリットなので有効活用しなければ。
ホールとか部屋を一般で借りるだけでも金額は馬鹿になりませんからね。

コンビにはつぶれないでしょう！
利用しない人なんてまれでしょうから・・・

>>132
　　自主管理公園ってただの通路のようだが、滑り台とか砂場とか、ジャングルジムとか置かれるんだろうか？
　

マイナスイメージを書き込む人達って、この周辺に住んでる人達なのかな？
そうだとしたら、物件に対する意見ならいいとしても、周辺の環境等に対する書き込みは、
自分の住んでる環境を否定しているみたいで、なんだか悲しい感じがする。
物件もそうだけど、環境も完全な所なんてありえないんだし、
狭い日本なんだから、住めば都の気持ちで暮らしたいなー（＾−＾）

＞＞135
子供の遊具ではなくベンチや桜などが置かれるようです。

>>136
別に客観的な情報だから、別に悲しむ必要なんかないよ。
　「住めば都」って考える人もいあるかもしれないけど、
　別に家なんて一時の住み家だし、財産として考えれば、
　それを冷静に評価することも必要でしょう。
　それに冷静な評価が無くては、それ以後の改善もありえない。
　自己満足だけでは見なければならないものも、見えなくなるしね。

　先日ここのチラシを見たんですけど、施工の総合請負が前田建設となってましたが、
ここの掲示板を見ると施工は長谷工コーポレーションということですね。
そこでよくわからないのですが、実際は前田建設が施工なのでしょうか？
それとも前田建設は単なる受注のみで、それを長谷工に孫請けに出している形なのでしょうか？
建設業界の仕組みはよくわからないので、ご存じの方教えてください。
　あと第三期はどのくらい売り出すのでしょうか？

>>131
　学歴を親の年収で語るのならばともかく、真の教育レベルを親の年収で語るのはどうですかね？

確かにこれまでの日本では学歴と教育レベルが比例してきた面がありますが、現在の教育制度

の中ではもはやこれは神話ですね。新卒で一流大学を出た人間のレベルも相当沈下していますし、

談合を差配する国の役人たちのモラルの低さを見ると、とても教育レベルが高い人種とは言えなく

なっています。さらに1990年代後半、国立大等で大学院の定員を３，４倍も増員したこともあり、

大学院のレベルが急速に低下し、もはや今までとても東大（学部）に入れなかったような人間

でも東大の大学院に入れるようになってきています。学歴ロンダリングを狙うなら、外国の大学に

行くか、日本の大学院に行くのが良い言われていますが、そのためには確かに親の年収は必要ですしょう。

しかしこんな悲観的な話ばかりをしていると、>>136　の方が言われているように「否定」してばかりいる

ようで悲しくなりますね。