プラウドシティ大泉学園２

なんか営業マンみたいに物件の都合の良い部分だけを並べてておきたい人が多いですね。
検討者にとっては結構高い買い物ですから失敗したくないのが消費者心理。
だから自分で良いとこも悪いとこも知った上で購入するかどうするかを決めたいんですよね。
営業が教えてくれない情報を教えてくれる人を批判してる人のほうがよっぽどお暇に見えますよ。
きっと自分に都合の悪いこと書かれるから邪魔なんでしょうけど。

>>101
検討者の一人です。
今までの情報で101さんはここを買いますか？

長谷工で今建設中の物件は、ギロチン梁があったり、アウトフレームでなかったりしているのでしょうか？

>101
とりあえずギロチン梁のない間取りもありますのでそちらで検討中ですよ。
>103
全部を確認してないのでわかりませんが、うちが検討した中での物件にはここまで
ギロチン梁の多いところは見てません。(というよりないところがほとんどでした。)

>>104
長谷工も採算取るために、400戸をどうしてもここの建築条件で立てざるを得なかったのでしょうか？
容積率の制限があるので、1戸の天井の高さもおのずと制限されるので、ギロチン梁という選択肢だった
のかもしれません。最近の普通の施工業者なら、アウトフレームで、ギロチン梁無しで設計したほうが、
アウトフレームでなくギロチン梁有りで設計するよりも、売れ残りや値引率などを総合的に判断して
有利と考えています。そのため、最近の物件は、アウトフレーム＋ギロチン梁無しの物件が多い
のでしょうが、このぐらいの価格帯の顧客層なら、そんなところを気にする人も割合的に少ないので、
そのあたりを配慮していないのでしょうね？
あるいはそのような細かい配慮は、長谷工のビジネスモデルとは合わないのでしょうね？

>105
そのような内部的な話はわかりませんが、
私自身は利益を重視した結果としてしか見ておりません。

>>107
　　やっぱり利益重視ですか。

　そろそろ保育園建設を始めるらしいね。

>９８
以前、購入者の良識を問う、というようなスレがあったように記憶しています。

ギロチンが話題になっていますが、私は現地を見にいって川周辺の見た目の悪さに
がっかりしてきました。
川の水はだいぶきれいになったそうですが、護岸のさびた鉄板や川沿いの道もとても遊歩道と
言えるような状態じゃなくて。
建物も大事ですが周辺環境もはずせないポイントなので、現在迷っているところです。

>>109
白子川に関するサイトです↓
http://www.geocities.co.jp/SilkRoad-Forest/2199/srk/wchild1.htm
Ｊポイントあたりがそうですね。
確かにプラウドシティ大泉学園の北側は現在は、お世辞にも遊歩道と呼
べる所ではありませんよね。でも今までは空き地で何もする必要がなか
ったから現在の状態だったかもしれないけど、マンションができれば
マンション側には木が植えられるし、見た目はよくなりますよ。
それと河川の蓋をするとか少しずつではありますが、整備がされる
かもしれません。（行政の話だから希望的観測にすぎませんが）
まあ北側を常時、見て生活する訳ではないですから、
気にするかしないかではないでしょうか。
（私は気にしていません）

>>110
　練馬区の役人の言うことなんか、当てになりませんな。
それに夏は白子側は臭いですね。脇を歩くと臭います。なんとかなりませんかね。

現地を夕方5時前にみたのですが、この時期なら意外に北側の壁にも少し日が射すんですね。
全体がやや南東向き（バルコニー側）にふれているので、夏場は日が回りこむようです。
（さすがに夏至近辺の時期だけで冬場は射さないでしょうけど）
日の出／日の入りの方角って普段の生活では明確に意識することが少ない為新鮮な驚きでした。

ギロチンについては言葉のインパクト的に非常に気になったのですが、モデルルームを見た感じでは
（個人的には）特に圧迫感等は感じませんでした。
「ギロチン」という言葉は消費者を守るという意味でインパクトも含め秀逸なネーミングだと
思います。が、どんな大きさ、種類、位置であるかによって【自分が】どう感じるかは
差異があると思いますので、「ギロチン」とひとくくりにするのもどうかなぁと思います。
（無いにこしたことはありませんけど）

部屋の真ん中に梁のあるのはとりあえず除いてから候補物件を探すというほどの
ものではないと考えています（甘いですかね）

ギロチン位しか突っ込まれ所が無いとみるべきか、
ギロチン＝根源的な問題が目に見えるようになっている部分とみるべきか
難しいところですね。

>>112
二重壁もヨロシク。

パート１の時も話題になったよね。（二重壁）
太鼓のように響く懸念があるみたいだけど、壁の厚さがあれば問題なさそう。
【戸境壁】
　http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%B8%CD%B6%AD%CA%C9

長谷工が大型物件造る場合は注意が必要ですね。
確かに二重壁でも壁の厚さとPBが12.5mmの方なら問題は少ないですが、(PBは二枚重ねのほうがいいが)
長谷工さんの物件は壁の厚さを薄くしてたり、空気層を十分取っていなかったりと、
施工のアラ(手抜きにも見える)が散見されるので。
(ちゃんと施工されてても直壁との遮音性能差はありますが、生活できるレベルではあるでしょう。)
購入する際には内覧時などで十分にチェックすることが必要ですね。

>>109
　　前は川辺に桜の木があったので、なんとか景観が保たれてたけど、
　今回のマンション工事で桜が切られて、なんか大きな団地にどぶ川といった感じになったね。
　このどぶ川なんとかならんのか？　

このマンションのチェックポイント

・二重壁・二重床（音響：太鼓現象）
・ギロチン梁（音響、中古価格）
・スラブ厚の確認（部屋によって品質のばらつき有り）
・すでに売られた部屋の値引率・抽選の競争率（人気度＝中古で売るときに価格に反映）
・南側の東映空き地にさらにマンションが立てられるリスク
・周辺環境（河川・狭い道路・駐車場が300のみ、周辺住民との関係）
・駅から遠いマンションの評価
・「債権放棄」や「脱税」と近隣対策で周辺住民とのトラブルでイメージ悪化した長谷工の施工であること。（音響、中古価格）

工事中、一時的に桜を退避しているだけでないの？
木（多分、桜）は、並ぶみたいだよ。
あとは練馬区が将来的に川に蓋をしてくれるかだろう。

このマンションを建てる前に、東映撮影所の施設を大急ぎで取り壊していたが、
　今話題のアスベスト（石綿）がかなり飛び散っていたんじゃないの？
　だいぶ粉塵が飛んでいたからね。法的には飛び散る可能性がある場合は建物を密封して作業を
　するらしいが、密封なんて全然だったな。
　アスベスト（石綿）があったのか、なかったのかって東映に聞いた方がいいの？
　石綿被害にあってからじゃ遅いし。。。。

>>115
　内覧会で壁の厚みってどうやってわかるのでしょうか？
　測らせてもらえるのでしょうか？

>>117
それでは長所っぽいところを
・第１種住居地域
・大泉学園の文教イメージ、東映、一応２３区内
・商業施設（LIVIN、大川、駅前）、関越と外環（便利）
・野村（ブランド）
・大規模（西武線の23区内ではめずらしい、共用施設充実、管理費負担軽い）
・自走式駐車場（戸数の７割も修繕負担の少ない自走式）
・プライベートアプローチ（プライバシー・安全性）

>>121

それでは長所っぽいところにコメントを
・第１種住居地域　→練馬で駅からこれだけ離れていれば住居地域でしょう。周辺は第一種低層住宅地域だが、
　　　南側の東映の敷地も第１種住居地域。つまり同様のマンションも建設可

・大泉学園の文教イメージ、東映、一応２３区内→　大泉学園というのは名前だけ。（大昔一橋大学がここに
　　作られるという誘致運動があったためこの名前がついたという。文教イメージは幻想。唯一学芸大付属
　　校があるのみだが、これで文教イメージと言えるか？

・商業施設（LIVIN、大川、駅前）、関越と外環（便利）→LIVINはリストラで大変。外環延長に伴い
　　　の交通量の増加によって、排気ガスなどの環境悪化がよそうされている。（地下化しても排ガスは
　　　地上に出す。インターチェンジに近いほど、影響大）

・野村（ブランド）→　実質は長谷工の土地持ち込みプロジェクト。看板は野村だが、マンションの仕様は
　　　　　長谷工仕様（二重壁・床、ギロチン梁）。他のプラウドと比較してみればわかる。

・大規模（西武線の23区内ではめずらしい、共用施設充実、管理費負担軽い）→練馬区・西武線沿線では珍しい
　　　かもしれんが、都内では普通の大規模戸数。大規模開発をしただけのメリットはどこかが問題？

・自走式駐車場（戸数の７割も修繕負担の少ない自走式）→これだけ駅から離れていれば、車がなければ不便は
　　　当然。４００戸のうち１００戸も駐車場がないことのほうが問題。周囲の駐車場需要は逼迫し、マンション
　　　の住民に快く貸してくれるかどうかは不明。今時車の無い家庭などは皆無だろうな。

・プライベートアプローチ（プライバシー・安全性）　マンション内に練馬区との契約で自主管理公園を設置し、
　　　周辺住民に開放した公園が存在する。そのため周囲からの外部者がマンション敷地に入ることを
　　　練馬区との契約から拒否できない。建物内には外部者が入ることはできないが、敷地内には外部者が
　　　いることは避けられない。
　　

購入見当者ですが、私は車を持っていませんし今後も持つ予定はありませんので
自走式や台数はともかく、駐車場料金が周辺相場並みというところを評価しています。
また、小さな子供が好きなので隣接の保育園から自主管理公園に散歩にきてくれたら
嬉しいと考えています。

共有施設のカフェですが、どれだけ利用価値があるのか？
大規模には多い施設なんでしょうが、コーヒーなら専門店か自宅で飲みますね。

>>121
コメントに対するコメント
１）東映の敷地はほぼ準工業地域／特別工業地区。なのでマンションになった方がよい。
２）文教イメージは確かに幻想だが、教育レベルが高いのは確か。西武線の中ではイメージがよい。
３）LIVINは早くリストラして生まれ変わってほしい。需要はあるのでつぶれはしない。
　　交通渋滞は多分、将来も解消しない。環境は割り切って、高速を利用すべし。
４）古い住宅街の西武線だからまとまった土地の大規模は価値がある。
　　汐留、豊洲、品川と言った埋立地や再開発の東東京とは異なる。
５）駅徒歩11分で商業施設が充実していれば、車は不要。23区内はバスが充実している。
　　駐車場が空く事の方が問題。都内はそういう例が多い。
６）プライベートアプローチの意味を分かってないですね。モデルルームへ行ってないでしょ！
　　セキュリティを高めつつも、部屋へのアプローチの利便性を高めるメリットがある。
>>123
共有施設の"カフェ"ではなくて、"ミニコンビニ"のことですよね？（カフェはないはず）
以前、武蔵境のデライトシティという同じく野村のマンションで
で実際に見ましたが、ちょっとしたものを買うのに便利だと思いましたよ。
（買いたいけどコンビニまで歩くのが面倒と言った時など）
パンもうまかったし。大規模だからこそ設けられるメリットです。

失礼！
>>121ではなくて、>>122です。

>>120
測れます。コンセントがある場合は一度はずすと測りやすいですね。
場合によっては根太木や共振点も測れますよ。

大泉学園は元々大地主が多い土地柄です。
西武線沿線はそのようなところは多いです。
電車の便は中央線に比べて、復旧は早いし遅れることも少ない。
100戸分の駐車場がないとは言わないまでも、充実感はある。
ギロチン梁とは言うものの、それ自体はその度合いがあり、気にならない程度。
排気ガスとはいうものの、都内に住むならやむを得ないと考えられる。
唯一気になるのは周辺の交通事情。やはり渋滞が多い。

>>124

コメントに対するコメント
１）東映の敷地はほぼ準工業地域／特別工業地区。なのでマンションになった方がよい。

（コメント）→もともとこの敷地は東映が撮影所として使うということで、住宅地域の制限をはずしたはず。
しかしマンション用地として売り飛ばすなら、周辺の基準にあわせて、第１種低層住宅地域に本来は戻すべき。
このマンション住民もそのような運動をしないと、さらに南側の東映の敷地にマンションを建てられ、日照や眺
望が制限されてしまい、評価価値が下がってしまう。このプラウドシティ大泉学園の敷地も、もともと東映が
この敷地を売り飛ばす前提で、準工業地域へ用途替えになっていたのではない。

２）文教イメージは確かに幻想だが、教育レベルが高いのは確か。西武線の中ではイメージがよい。
（コメント）→西武線の中ではといっても、他に比べるところがレベルが低い。他の杉並や世田谷、武蔵野市
（全国富裕自治体ランキング２位）のような同じ住宅地地域と比べて欲しい。東東京市や埼玉と比べても仕方
ない。しかも教育レベルというのを何を持って測っているのが疑問。

３）LIVINは早くリストラして生まれ変わってほしい。需要はあるのでつぶれはしない。
　　交通渋滞は多分、将来も解消しない。環境は割り切って、高速を利用すべし。

（コメント）→LIVINは人数だけ明らかに減らし、開店時間を延長しているが、将来の展望が見えない。ある
意味ではダイエーよりも危機感が低い。この数年見ていても商品の品揃えなどの改善が見られない。アメリ
カのウォルマートがてこ入れしているが、全く効果は見えず、それによってさらに問題の深刻さがわかる。
交通の改善計画（道幅の拡張等）は存在するが、実効性（地主の同意が得られない）はほとんど無く、交通
渋滞が将来も改善しないのは自明。毎回高速を利用するのはコストがかかるし、すでに東京では十分環境破
壊が行われ、今後日本の人口は減少するので（当然将来の不動産価値の上昇など見込めない）、これ以上環
境破壊する理由は無い。

>>124 (続き）

４）古い住宅街の西武線だからまとまった土地の大規模は価値がある。
　　汐留、豊洲、品川と言った埋立地や再開発の東東京とは異なる。

（コメント）→古い住宅街が多いからこそ、その良さを生かすべき。周囲の環境から浮いているだけで、こ
んな住宅地に大規模マンションを開発するメリットは無い。集合住宅は都心で集中建築し、郊外地区では一
戸建てとして環境保護に努めるのが、欧米の常識。欧米には郊外に大規模集合住宅など存在しない。これは、
日本のいびつな建築行政の結果である。


５）駅徒歩11分で商業施設が充実していれば、車は不要。23区内はバスが充実している。
　　駐車場が空く事の方が問題。都内はそういう例が多い。

（コメント）→現在のライフスタイルは多様化しており、大抵の人は（このマンションを買うような３０代、
４０代）自動車を所有し、週末郊外でレジャーを楽しむことが多い。単に都内に通勤するためには自動車な
ど必要はないが、それだけの生活というのはかなり単調。郊外の大型店舗が増加している現在、週末の買い
物なども大量になり、自動車無しでの生活は考えられない。しかもこんなわざわざ高速のインターの近くの
排気ガスの多い地区に住宅を買うなら、高速利用のメリットを生かせなければ意味がない。

>>124 (続き）

６）プライベートアプローチの意味を分かってないですね。モデルルームへ行ってないでしょ！

　（コメント）→共有施設の"ミニコンビニ"や周辺の区民に開放した自主管理公園によって、単にマンション
敷地内に外部から知らない人間が入ってくる機会が多いという、セキュリティの問題を言っているだけ。この
共有施設の"ミニコンビニ"だが、かなりの魅力的なものにならない限り、この住宅地で経営を維持するのは難
しいはず。例えばパンなどは、通常は通勤帰りに買って帰る人が多いので、パンは駅前のいくつかの競合店が
あり、少なくともこれらの店のレベルでないと。。。もちろん価格設定も重要。最初は物珍しいので人も来る
だろうが、１年後に当初の経営実績が維持できているかどうかが問題。

>>128-130
コメントに対するコメント２
１）マンション住民としては、南面が一戸建てになってもらうと理想的。ただ現在の東映部分の地目のほ
　　とんどが準工業地域なので、東映がなくなるなら、商業施設ではなく、マンションの方がまし。
２）教育レベルを何ではかるかは難しいが、ひとつの基準として学校に通う親の平均年収がある。
　　現在、東大に入るにはそれなりの金がかかる。城南には劣るが、大泉学園周辺はいい方。
　　以下は、某サイトの情報（公立校平均年収）からの一部抜粋
　　　練馬区 　大泉学園緑小学校：712、大泉西中学校：659
　　　港区 　　南山小学校　　　：885、御成門中学校：848
　　　世田谷区 明正小学校　　　：742、東深沢中学校：701
　　　葛飾区 　金町小学校　　　：618、水元中学校　：615
　　 荒川区 　瑞光小学校　　　：600、第一中学校　：564
３）コメントなし
４）練馬区では珍しいし、該当土地の利用としてはマンションはベストと思われる。
　　あそこは一戸建てにするには少々きびしい。
５）3LDK70㎡台中心のマンションなので、定年退職後の入居者もそれなりにいるはずで、
　　利便性を求めて購入する人も多いと思われる。車は必需品ではない。
６）ミニコンビニは入居者だけが利用できるちょっとしたもの
　　・・・お菓子、飲み物、インスタント食品、文房具など
　　のみを取り扱い、武蔵野市の野村マンションの実績からそれなりにうまく行くと思われる。
　　ひばりが丘の三井・住友の某マンションに併設されていたパン屋はつぶれたが、
　　一般開放し営業時間を長くし、かつパンに絞ったことで却って失敗したことが原因と思われる。
なんかディベートやってるみたい。

ミニコンビニってフロント・ショップサービスの中にある居住者向けの売店のことですよね。
はじめから居住者向けなんだから赤字だったり不評なら管理組合でやめればいいのでは？
自主管理公園はいいと思いますよ。
防犯はセキュリティシステムも大事ですが、住民同士の連携というか日ごろのコミュニケーションも大切。
せっかくそのような場所ができるのだから、地域の交流の場所になればいいと思います。

【訂正】
>>共有施設の"カフェ"ではなくて、"ミニコンビニ"のことですよね？（カフェはないはず）
→パンやコーヒーをフロント・ショップで売ることを"カフェサービス"というみたいですね。
　武蔵野市の野村マンションで実際の生活風景を見て、いいなあと私は思いました。
　管理組合で将来は決められるのでしょうけど、多分、つぶれないですよ。
共用施設は、大規模ゆえのメリットなので有効活用しなければ。
ホールとか部屋を一般で借りるだけでも金額は馬鹿になりませんからね。

コンビにはつぶれないでしょう！
利用しない人なんてまれでしょうから・・・

>>132
　　自主管理公園ってただの通路のようだが、滑り台とか砂場とか、ジャングルジムとか置かれるんだろうか？
　

マイナスイメージを書き込む人達って、この周辺に住んでる人達なのかな？
そうだとしたら、物件に対する意見ならいいとしても、周辺の環境等に対する書き込みは、
自分の住んでる環境を否定しているみたいで、なんだか悲しい感じがする。
物件もそうだけど、環境も完全な所なんてありえないんだし、
狭い日本なんだから、住めば都の気持ちで暮らしたいなー（＾−＾）

＞＞135
子供の遊具ではなくベンチや桜などが置かれるようです。

>>136
別に客観的な情報だから、別に悲しむ必要なんかないよ。
　「住めば都」って考える人もいあるかもしれないけど、
　別に家なんて一時の住み家だし、財産として考えれば、
　それを冷静に評価することも必要でしょう。
　それに冷静な評価が無くては、それ以後の改善もありえない。
　自己満足だけでは見なければならないものも、見えなくなるしね。

　先日ここのチラシを見たんですけど、施工の総合請負が前田建設となってましたが、
ここの掲示板を見ると施工は長谷工コーポレーションということですね。
そこでよくわからないのですが、実際は前田建設が施工なのでしょうか？
それとも前田建設は単なる受注のみで、それを長谷工に孫請けに出している形なのでしょうか？
建設業界の仕組みはよくわからないので、ご存じの方教えてください。
　あと第三期はどのくらい売り出すのでしょうか？

>>131
　学歴を親の年収で語るのならばともかく、真の教育レベルを親の年収で語るのはどうですかね？

確かにこれまでの日本では学歴と教育レベルが比例してきた面がありますが、現在の教育制度

の中ではもはやこれは神話ですね。新卒で一流大学を出た人間のレベルも相当沈下していますし、

談合を差配する国の役人たちのモラルの低さを見ると、とても教育レベルが高い人種とは言えなく

なっています。さらに1990年代後半、国立大等で大学院の定員を３，４倍も増員したこともあり、

大学院のレベルが急速に低下し、もはや今までとても東大（学部）に入れなかったような人間

でも東大の大学院に入れるようになってきています。学歴ロンダリングを狙うなら、外国の大学に

行くか、日本の大学院に行くのが良い言われていますが、そのためには確かに親の年収は必要ですしょう。

しかしこんな悲観的な話ばかりをしていると、>>136　の方が言われているように「否定」してばかりいる

ようで悲しくなりますね。

>>140
親の年収を教育レベルではかるというのは望ましくないということはご指摘のとおり
であるが、具体的に教育レベルをはかる"ものさし"がないので、
「ひとつの基準として」で言ったまで。
大泉学園周辺は子供の教育環境としては悪くないということを私は言いたかっただけ。

>139
名目だけですね。
長谷工が周辺住民との交渉でヘマをしてイメージが悪くなったので一時しのぎに名前を使っただけですね。
先日公式HPで施工会社の名前を載せるようになるまではMRに行っても長谷工の名前をあまり使用せず、
総合請負との名前を使って誤魔化そうとしていましたので。

>136
マンションのイメージの良い部分だけ見せたい営業や、夢心地で購入したい人には
マイナスイメージに見えることがたくさん書き込まれているのでしょうね。
ただ、基本的には購入者、検討者が知りたい部分が書き込まれているだけですよ。
(荒しや煽りは別として)

悪いところ，いいところの書き込みはいいのですが、ここのスレは具体性がありません。
同じような価格であそこはどうだとか？誰か情報持っていませんか？
自分で探せ！という人もいますが、わからないので、お聞きしたいです。

>>141
　マンション建設への反対運動が起きたこと自体が、周辺住民の教育レベルが高いことを
示していると思うよ。マンション建設反対運動は教育レベルの低いところでは起きないし、
環境保護の意識は教育レベルに比例するよ。

深沢ハウス　http://www7.plala.or.jp/atochi/
久里マンション　http://www011.upp.so-net.ne.jp/kuji/
国立マンション　http://www.vrenpo.com/kunitachi/reports/0006/meiwa.html

>>145
なぜ環境保護と教育レベルが比例するのですか？
確かにお金持ちの方が、教育にお金をかけられると思いますが、
お金持ちだけが教育レベルが高いとは思いません。裏口入学させるのはお金持ちばかり・・・・？
教育とはお金持ちだけが受けられるものではないと思いますが？

>>142
　お答えいただき、ありがとうございました。ということは、長谷工コーポレーションは、総合請負の前田
建設から仕事をもらっているのではないのですね。こういう書き方なので孫請けかと思っていました。マン
ションの建設現場には前田の名前がでていませんでしたので、不思議に思っていたところなんです。

>>145 >>146
まず、"教育レベル"という言葉を使ったばっかりに変な議論になってしまったようで申し訳ない。

最近の小学校は、我々の頃と異なり教師の威厳がなくなり、学級崩壊や教師がノイローゼになっ
たりする学校がある。自分の現住まいの地域（川崎市）では、古い住宅街のバス便エリアの小学
校と駅近の家賃の高いエリアで、はっきりと小学校の学力差が出てしまってしる。
残念なことにバス便エリアでは、学級崩壊しており評判がよくない。
あまり肯定したくないが、親が子供にかける世話とお金は子供の学力に比例している模様。

親としては、学級崩壊していると噂のある学校に入れたくないよね。
大泉学園周辺はしらべた感じでは、問題なさそうかなと思っている。

>144
そういったことはマンション別に分かれているスレッドで聞くべきことではないですね。
そんな話題出したら、それこそ営業かなんかと勘違いされますから。
マンション別にスレッドが分かれているのはそのマンションの話のみをするためです。
価格帯ごと比較されたいのでしたら他の場所でやってください。

>>144 >>149
別に「同じような価格であそこはどうだとか？」と話しても別にいいと
思うのだけど、皆が同じ部屋や間取りを買うわけではないからね。
144さんが知りたいことを具体的に出せば何らかの回答あると思うけど。
あとは「住まいサーフィン」のこのマンションの掲示板で聞くとよいかも。