ラクシア品川ポルトチッタ

>より現場で緊結して構造体を形成するＰＣ圧着関節工法を採用ですが、なにか？

超ヤバ杉。
実績もない工法を良く採用したな。
圧着関節ようするに固定されていないということ。
自信が来たら外れてバラバラに崩れる。
オーコワー。

実績がないので３００年住宅と言えるのでしょう。その頃には誰も関係者が居ないので・・
でもすこし欲張りすりでしょう。がんばっても１００年でしょう。１００年でも実績がありませんが・・

23日の説明会はどういった内容だったのでしょうか。

>150 >155
住民側２０人弱、建主側１０人弱の出席による説明会でした。

説明会で出された資料では、25〜50平米の住戸155戸、地上13階地下1階、高さ40m弱の計画でした。
地下から最上階まで全部住戸で、殆どは投資用に分譲され、賃貸住宅になるようです。
全ての住戸バルコニーは東及び西向きで、南北の壁面に窓はありません（南北の敷地境界から1.5m位が壁）。
こちらの敷地境界からは、あらかじめ 14m 程間を取った計画になっていました。

でも、公開空地はなく、こちらとの敷地境界線はフェンスで遮断され、3段式の駐車場や自転車置場が近接して配置されていました。
幾人かの参加された方が、こちらからコスポリの公開空地方面へ通り抜け出来るように検討して欲しいと要望していました。

説明会では、今回の事件との関連で、構造設計の話題が中心になっていました。
シノケン／日商ハーモーニーは取り繕いに終始していましたが、結局のところ信用してもらうしかないという感じでした。
設計の松尾建築には構造の担当者はおらず、T&A設計というところに下請けに出すとのことでした。
参加者の何人かは、確認検査を民間の検査機関ではなく、港区役所にしてもらえるように要望していました。
また、構造計算の結果の Qu/Qun の値を公開して欲しいと言う要望も出ていました。

参加者からは管理についていくつか質問されていましたが、建主にとっても、この規模のマンションは初めてということで、 未だあまり検討されていないようでした。具体的なしっかりした説明はされなかったように思えます。

その他、現在ある千代田組倉庫建物の解体工事についての説明がありました。 解体は、ヨシケン工業と言うところがやるようです。
また、提出された資料には他の近隣の建物の形が正確に描かれておらず、他のマンションの住戸との位置関係や、この街区においてこの建物がどのくらいの大きさなのか、空地などがどのように繋がっているのか等が、判らないようになっていました。日影図の方位が微妙にずれているのではないか等の指摘もされていました。
全体として、なんとなくアバウトな感じで、計画規模以外の説明はよくわかりませんでした。

156さんへ。建物はどんな形でしょうか？

>157
間口 22.5m 奥行き 25.4m 高さ39.6m の殆ど直方体です。
1階は住戸 7戸の他、エントランス、ゴミ置場と、奥に車が通り抜けれるピロティになっています。

20人って少ないですね。私も用事が元々あっていけなかったのですが、
あふれかえるくらいだと日商に対して圧迫感と説得力があったと思いますが、ちょっと残念です。

通り抜けの公開空地は作るべきでしょうね。それも検討していないのですか・・・やはり不安な会社です。

解体の時期が気になりますが、その点は何か言ってませんでしたか？

公開空地は、総合設計制度の容積率の割増を受ける場合には必要だが、
容積率の割増は考えていないので、公開空地も設ける考えは無いとのことだった。
つまり、ラクシア品川からコスモポリス品川に抜ける道は作らないということ。
2mのフェンスで敷地を囲むそうだ。

建物の高さは、コスモポリス品川の500世帯を、法律上の「隣接関係住民」に含めないようにするため、
コスモポリス品川と計画建物との距離で求められるギリギリの値になっている。
つまり、これ以上高い建物を建てると、コスポリの500世帯が法的に隣人になってしまうため、
総合設計制度などを利用して高い建物を建てるメリットは無いということだと思う。

施工者のシノケンは、設計者に対して、コスポリとの距離から建物の高さを決めるように指示しているはずで、
そのギリギリな値を見ると、姉歯に対しても、ギリギリの強度で建てるように指示していたであろうことは
容易に推測できる。

解体は１月中旬に終わると言っていたような気がする。

>156
>159
>161
法的な公開空地はむりでしょうが、 通り抜け通路程度はたいして費用がかかるわけでもないし、可能性は有ると思いますよ。
今の計画では建物南北ともに境界線までの距離が1.62mになっているのですが、北側に1mずらしてもらえれば、南側に 2.5m 程度の通路が確保できるはずです。説明会に出席されたパシフィーク品川の住民の方も目の前にあまりに近接して工事されることを気にしていましたね。
また、今の計画のままでも、自転車置場の配置を工夫すればピロティーをくぐっての通り抜けは可能ですね。

港区では今年からワンルームマンションの管理条例が出来たので、建主は区と協議してからでないと建築確認を出せないことになっています。
http://www.city.minato.tokyo.jp/reiki/reiki_honbun/ag10414741.html
http://www.city.minato.tokyo.jp/reiki/reiki_honbun/ag10414771.html

今のうちに、区役所に相談に行って、近隣住民がコスポリ品川の公園〜ポルトチッタの公開空地間の通り抜けを要望していることを伝えておけば、区の方からも指導してもらえるかも知れません。

また、要望事項を箇条書きにして、日商ハーモニーへ正式に申し入れることも必要かもしれません。
港区中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例
http://www.city.minato.tokyo.jp/reiki/reiki_honbun/ag10402941.html
http://www.city.minato.tokyo.jp/reiki/reiki_honbun/ag10402951.html
によれば、近隣住民が口頭で話合いの申出を行えば、建主は話合いの場を設けなければならないことになっています。

どうすれば、現実的にその話し合いの窓口を設けさせて、通り道を作らせられるのですか？

ラクシアの公開空地からコスモポリスの公開空地に抜ける小道を造り
アスファルトで固めるのではなく敷石にして、ラクシアやフェイバリッチの公開空地との
一体感を演出できればいいと思う。コスモポリスの北側にある小道みたいな感じで。

ただ残念ながら、シノケンという会社は、そういうことを考えて商売をやってきた会社ではなさそうだ。
地域との調和を考える会社なら、隣のパシフィーク品川と建物の高さを合わせてスカイラインを
そろえるくらいやるだろうが、この不景気な時代には無理なんじゃないか。
シノケンが考えることは、最小の投資で最大の利益とかだろう。姉歯に鉄筋を減らせと指示するくらいだから。

最小の投資で最大の利益自体は、営利目的の企業としては否定しないが、
最低限、まわりをみてほしい。通り道を作ることは、たいしたコストでもないはずなのに、
あえて柵を作るとほざきやがる。

ていうか、シノケンよりもヒューザーでは？シノケンは買取を表明していたはずでは？

ラクシアは港南地区では何気にファザードの色も明るく、良い雰囲気だと思いますが、
内部の廊下は内廊下なのでしょうか？
どのような雰囲気になっているのですか？
もう販売完了のようなので、残念です。
共用施設はどのようなものがあったのでしょうか？

隣地との間に塀を設けることは、しごくあたりまえのことではないですか。
本来であれば敷地全体を塀で囲み、入り口も管理すべきなのです。そのほうが
防犯上も安心ですよね。

ラクシア南側の公開空地とフェイバリッチ北側の公開空地が一体化して広場となる計画があるようで、
千代田組跡地もその計画に乗ればいいのに、そういう計画を知らないで開発しているんだろう。
シノケンには、自社で買った土地を自社で開発する手法しかないんだろう。

ラクシアとフェイバリッチの間に塀ができるなら、千代田組跡地も塀で囲めばいいだろうが
せっかく広場一体化の計画があるのに、ラクシアとフェイバリッチの二つで閉じるのは惜しい。
千代田組跡地に路地ができれば、ラクシア・フェイバリッチの広場とコスモポリスの広場が
いい雰囲気でつながるんじゃないかと期待するが。

実際には、住民とシノケンとの話し合いは、この間の説明会で終わりだろう。
シノケンにとっては、法的にやらなければならないことはやったというアリバイ作りが大事で
法令遵守がキーワードだろう。

>>163
このあたりが適用になるんでしょうか。

○港区単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例
第九条　建築主は、単身者向け共同住宅の建築をしようとするときは、その敷地内を植樹等により緑化するとともに、
当該単身者向け共同住宅を周辺の景観に配慮した形態及び意匠とするよう努めなければならない。

○港区中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例
(話し合う機会の確保等)
第七条の二　建築主及び工事施工者等は、規則で定めるところにより、
前条第一項又は第二項の規定による説明会等の後、近隣関係住民から申出があつたときは、
その内容について話し合う機会を設けるよう努めなければならない。

ラクシアの管理組合が話し合いの機会を設けるように、シノケンに働きかければ、
話し合いの場は設けられるようですね。

>169
今回の事件で、シノケン／日商ハーモニーに対する風当たりは非常に大きいようですよ。
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0511/051124-8.html

今までは法的なアリバイ作りだけで事足りたシノケンも、現在はイメージ回復に必死のはず。
建物が安く出来ても、近隣や、ネット上の風評が悪ければ、誰も購入しないでしょうし、入居者も集らなくなってしまいすからね。

普通なら、あきらめモードが自然なのかもしれませんが、今だからこそ相手がシノケンだからこそ可能性が有るんじゃないでしょうか(^_^)v

> 164 どうすれば、現実的にその話し合いの窓口を設けさせて、通り道を作らせられるのですか？
要望事項としては、『近隣街区の公開空地、公共空間のつながりを配慮した設計を要望します』と言うような、当然のことを書くだけでもいいかもしれませんね。
とりあえず港区の建築課の方へ相談に行って、近隣からの要望があるので各種の申請書が出ても書類の審査は慎重にして下さいと言っておかないと、プロジェクトが一方的に進んで行ってしまう気がします。


難しいのは、こちら側の態勢作りかもしれません。
先日の説明会出席者が２０人に満たないということは、一般の住民の方々の関心も低いと思えますし、みなさん忙しいでしょうし。
また、隣地と行き来ができることに賛成されない方も多いかもしれません（うまく管理しないと放置自転車や、不法投棄ゴミなどが押し寄せてきかねない）。

ある程度ボランティアで動いて、窓口になっていただける方がいないと纏まりませんよね。
役所との相談や、パシフィーク等の他の近隣の住民の方々との連絡も必要ですし。
仕事のあいまに出来ることには限界がありますし。

とりあえず、管理組合理事会に相談しながら、「西隣のシノケンマンションについて考える連絡会」のようなのを立ち上げるのが、動きやすいかもしれません。
みんなに状況を知ってもらいながら、賛同者を集めて行くことが必要だと思います。

説明会に参加した人の話では、
日商ハーモニーは今回のワンルーム155戸という規模は初めて。と言っていたようです。
ネット情報で知るかぎりでは、多くて一棟ワンルーム35戸ほどでしょうか？
こんな多数の投資型ワンルームを抱えた経験もないと思われます。違法駐車、駐輪など対処できるのかな？
http://72.14.203.104/search?q=cache:oG9tUvuJIPEJ:mansiontoushi.com/buk...
↑今年春竣工の『フォルトゥナ小石川』35戸、日商ハーモニー、シノケン、木村建設、松尾建築事務所

採算をとるため、今回の事件のマイナス分を補うため、一戸でも多く造って売りたいとはシノケンは考えるでしょうが、そこをなんとか管理面も考慮して戸数も減らし、余裕をもった計画をしてもらいたいですね。
空地をお互い提供し、せっかく新しい街区ができあがりつつあるのですから。このまま、なんの工夫もないワンルームマンションが建つのを見てるだけでは後悔しそうです。
…　ハイ！　とにかく、次にどうするかですね！　どうしよう？

173
『フォルトゥナ小石川』にシノケンはシノケン名ではいませんでした。訂正します。

先週の新聞によれば、今回話題のシノケンの4件のどれか（どれも？）『マンスリーマンション』とのこと。
西早稲田のマンションで47戸、初台のマンションで44戸。そんな戸数みたいです。

解体するという芝浦のマンションは今年春竣工。↑小石川のマンションも今春竣工。
『（シノケンは）1年前から木村建設とは取引をやめているという。』と新聞にもありますが、
説明会でのニュアンスともちがうような気がします。ごく最近まで仕事していたとしか思えませんね。

とにかく明日にでも、
住民側にも要望があること、そして『話し合いの機会を確保』をしてほしいことを港区に早急に伝えることでしょうか。
これなら、とりあえず個人で電話できそうです。
（問合せ）港区まちづくり推進部建築課　建築紛争調整担当　電話03-3578-2111　内線2310〜4

今回の説明会には参加できなかったんですが、資料を見せていただき何点か大きな疑問がありました。
「港区中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例」のご案内に照らしあわせました。

1.計画地に説明会案内を掲示することとなっていますがしていなかった（らしい。）
（説明会後　お詫びという文書が、標識=お知らせ看板に貼付けてありました。）
この行為が計画的であれば誠実さにかけると思われます。
また、本日、標識をみたところ施工者が「シノケン」ではなく「未来図建設　福岡」となってました。

2.近隣関係図において、『隣接範囲内外の判別の際、敷地の一部でも範囲=1H（計画建物の高さの距離）にかかれば対象者とみなしますので、
敷地境界線を正確に表示してください。』とあります。
ということは『コスモポリス』は隣接範囲に入るのではないでしょうか？？
コスモの住人に説明会の案内が配付されていないとすれば（推定）緩和でもあるんでしょうか？

北側の単身者マンションが夏頃より入居がはじまりました。以前よりまして図書館あたりの空地は大型バイクや自転車で
あふれ、まるで駐輪場状態です。コスモの公開空地がこんな状態になるのではと危惧しています。
是非、コスモ（約全500戸？）の方も説明会にきてほしいものです。
やはり計画中の単身者マンションの155戸という規模は大きいですね！

建築主はじめ施工者、管理会社・・・　背景を考えると、今後かかわり合いたくない気もします。
分譲といってもずっと投資型マンションで絡んでくるわけですし。

駐輪場などは条例上はきちっと「数だけ」とるでしょうが、どこのマンションも同じ問題をかかえているように、
そこに自転車をとめてもらえるかは別問題だと思います。ラック式使い勝手わるいですから。
今の計画規模で「抜け道」を要望しても、やっかいな問題を持ち込むだけかとも思います。

ラクシアとフェイバの間に、よく目立つ監視カメラを置いて欲しいです。
ラクシアとフェイバの折半でもよいのではないでしょうか。
威嚇は大事だと思います。

>176
コスモポリスにも説明会の案内は掲示されていたようです。

確かに配付された資料はゴマカシがありますね。
近隣関係図にあたる『付近見取図・時刻日影図』は隣地境界線も記入されてなく、
その上、近隣のマンションのボリュームがやたら大きく描かれています。
実際はもっと敷地に対して余裕があるのですが、詰まってます。

シノケンのマンションが小さくみえるようにのゴマカシでしょうか？
説明会の資料ぐらい、条例をまもってほしいものです。

またシノケン港区東麻布で新偽造物件発覚しましたね。東京都の調査で。
かかわりたくないな〜

＞181
私も同感です。通り抜けができるようになると、夜間など悪ガキ共の溜り場になるかもしれません。
治安の悪化につながるのでは…。自転車の盗難なんかも増えるかも…。

通り抜けは無いほうがいいかもしれないですね。監視カメラ置きたいです。

１３階くらいなら、たっちゃた方が、下手に空き地よりはいいと思う。
将来法律が変わって、容積率が変わって、倍の高さになったら、目もあてられない。

公開空地に関しての管理は、それぞれの管理組合が責任を持たなくてはならないのですが、この地区には、今後も公開空地がふえてくることを考えると、「公開空地管理連絡協議会」と言うったものを組織し、種々の問題に共同で対処する必要があると思っています。
ポルトチッタを中心に考えた場合、とりあえずフェバリッチおよび森永ビルそして、コスポリ等の管理組合とでしょうか。
地域ぐるみでのキャンペーンや一斉清掃とか、各種イベント、お祭り等の企画等が考えられますし、治安等の問題が起きてくれば共同で取組むべきでしょう。
今までの一般的な住宅地の自治会ではなく、どちらかと言えば商店会的なアクティブな活動が求められると思います。
そうした組織に公開空地を持たない賃貸マンションの管理組合等もうまく引込んでいく必要があると思います。

もし、近隣の人たちのマナーが悪くても臭いものに蓋をすれだけでは、いずれ溢れてくることが目に見えています。

封建時代の空間認識が未だ強い日本では、敷地を塀で囲むことが当然のように思っておられる方が多いかもしれませんが、
敷地の大きさに限りがある都市の建築では、建物の外側は公共空間と考えることが必要です。
海外の都市を見ると、建物と建物の間がうまく解放されているところは、独特の趣きがあります。
また、昔から街中の敷地はたとえ塀で囲まれていても、隣のうちの庭に通ずる裏口や、抜け道、抜け穴があったものです。

特に、この街区のように隣と公開空地を共有させることにより、単一の敷地では不可能な空間演出も可能になり、
土地の付加価値が向上し、言ってみれば隣地とともに Win〜Win の関係が築けます。
お互いに塀で区画して閉じこもった土地利用はともに＊＊＊に通じます。

実際のところ、ポルトチッタの回りの空間は将来的に素敵なイベント空間（フリーマーケット、フリーアートミュージアム、
フリーコンサート、etc.）になりえる場所です。
また、コスポリの東側の公園はとても落ち着いていて、ベンチで日向ぼっこをしたり、就学前のこどもを散歩に連れて
行くのにも適している空間です。

>187さん
同感な点も多いです。理想はそうです。

話は突然かわりますが…
このマンションを『ラクシア』って呼ぶことに抵抗があります。売主が勝手につけた広めようとしてる『ブランド名』ですから。
『ポルトチッタ』と呼びたいなぁ。

どっちも意味がわからないですが、短いほうが良いのでは。

千代田の跡地は、いまさら計画取り止めなんて、ありえることなのでしょうか。

楽しあポルノ散った

うまいっ

遮断してもしなくても、放置自転車が置かれる可能性は高いとおもう。
強制撤去と監視カメラを置いてほしい。

お祭りは、もちつきなどあってもかまわないとおもう。たぶん、行かないけど。
ただ、あんな狭い場所ではいまいちだとおもうので、小学校か大学のグランド借りて、
ラクシアとフェイバだけでなく、CP,PT,WCT,BC,BRなどの港南マンションの管理組合の組合で。
祭りでなくても、災害対策などで個別でやるより管理組合は、何かしらつながっていたほうがいいと思うよ。

>>193
なんでイベントにアレルギー何だろ？
最近の高級マンションにはミニシアター、コンサートホールとか、はては神社までくっついてるのに・・・
ラクシアの住人てやっぱり×××？？？

>>190
千代田の跡地は、いまさら計画取り止めになってほしいに1票！

他人の土地だからしかたないよね、に1票!

とりあえずは要望を伝えとこう、に1票！

ところで、仮称？『シノケンマンションを考える連絡会』はどうなりましたか〜？

シノケンマンションの続報、音沙汰無いですね。それどころじゃないのか・・・。
投資用マンションは管理について、売主も買主も住民も無責任になりがちなので、
近所住民はかなり用心したほうが良いでしょうね。
建ってしまうことはしょうがないと思いますが・・・。
今の計画だったら、色々配慮されたサイズだと思いました。
倉庫のままより100倍良いと思いますし。